NORWEGIAN PROPERTY ÅRSRAPPORT 2016

Transkript

1 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT /62 NORWEGIAN PROPERTY ÅRSRAPPORT 206 Aker Brygge, Oslo

2 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 2/62 BRUKERVEILEDNING Dette dokumentet er en ipdf (interaktiv PDF), et universalformat som er til passet både digital visning og utskrifter. Det fungerer som en vanlig PDF, men har inter aktive funksjoner for å navigere i dokumentet ved å klikke på knapper og innholdsfortegnelser. NAVIGERING Du kan klikke i menyer, innholdsfortegnelsen, på knapper og koblinger. Pil mot venstre: bla én side tilbake (eller bruk piltaster og rullehjul) Pil mot høyre: bla én side frem (eller bruk piltaster og rullehjul) Forrige visning: tilbake til sider du har vært tidligere Neste visning: frem til sider du har vært tidligere Finn tekst: enkelt søk etter tekst (ikke tilgjengelig i fullskjermvisning) Fullskjermvisning av/på PDF-LESERE Dokumentet er designet for Adobe Reader/Acrobat 8 eller senere versjoner. Noen få funksjoner virker ikke i nettlesere som støtter PDF plug-in. Dersom du opplever problemer med visning i nettleser, lagre/last ned og gjenåpne PDF-en i Adobe Reader. Last ned gratis Adobe Reader her: UTSKRIFT Dokumentet er tilpasset utskrift på liggende A4 i 00 prosent størrelse uten marger. LESEBRETT Dokumentet er optimalisert for ibooks på ipad, men navigasjonen fungerer i alle pdf-lesere for lesebrett som støtter hyperkoblinger.

3 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 3/62 INNHOLD Foretaksstyring Foretaksstyring Samfunnsansvar Samfunnsansvar Styret Beskrivelse av styrets medlemmer 4 Styrets årsberetning Fortsatt vekst i leieinntekter og eiendomsverdier 7 Årsregnskap Konsernregnskap 23 Morselskapets regnskap 44 Erklæring fra styrets medlemmer og daglig leder 55 Uavhengig revisors beretning 56 EPRA-nøkkeltall 59 Kontakt Adresse, kundesenter og kontaktpersoner 6 Aker Brygge, Oslo KUNDESENTER Eget kundesenter som raskt svarer på spørsmål eller sørger for assistanse ved behov. SERVICEAPPARAT Et serviceapparat bestående av solide fagpersoner med bred eiendomsfaglig kompetanse. FLEKSIBILITET En stor og ensartet eiendomsportefølje som gir mulighet for stor fleksibilitet ved endrede leiebehov.

4 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 4/62 FORETAKSSTYRING 206. Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse 4 2. Virksomhet 4 3. Selskapskapital og utbytte 5 4. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående 5 5. Fri omsettelighet 5 6. Generalforsamling 5 7. Valgkomité 6 8. Bedriftsforsamling og styre, sammensetning og uavhengighet 6 9. Styrets arbeid 6 0. Risikostyring og intern kontroll 7. Godtgjørelse til styret 7 2. Godtgjørelse til ledende ansatte 7 3. Informasjon og kommunikasjon 8 4. Selskapsovertakelse 8 5. Revisor 8 Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Norwegian Property et mål om å styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskaping over tid. Formålet er å sikre en tydelig og hensiktsmessig rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse, utover det som følger av lovgivningen.. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG SELSKAPSLE- DELSE Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å bidra til et godt tillitsforhold mellom Norwegian Property og selskapets aksjeeiere, kapitalmarkedet og andre interessenter. Norwegian Property har utarbeidet overordnede prinsipper for eierstyring og selskapsledelse, som er beskrevet her, og som er tilgjengelige på selskapets nettsted. Styret har også utarbeidet et sett styrende dokumenter med ulike retningslinjer, instrukser og policies som skal sørge for at god eierstyring og selskapsledelse etterleves i praksis. Nedenfor følger styrets redegjørelse for hvordan Norwegian Property har innrettet seg etter den gjeldende norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse, datert 30. oktober 204 («anbefalingen»). Anbefalingen er tilgjengelig på hjemmesidene til norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES); Det er henvist til redegjørelsen i styrets årsberetning for 206 og redegjørelsen er tilgjengelig på selskapets hjemmesider. Redegjørelsen omfatter hvert punkt i anbefalingen, og eventuelle avvik fra anbefalingen er omtalt under det aktuelle punkt. Konsernets verdigrunnlag legger viktige premisser for eierstyring og selskapsledelse. Verdigrunnlaget er tuftet på fire kjerneverdier som danner grunnlaget for å bygge en god bedriftskultur: SAMSPILLENDE Vi skal være åpne og inkluderende Vi skal være rause og by på oss selv Vi skal ha et personlig engasjement MODIG Vi skal være nytenkende Vi skal være ambisiøse Vi skal utfordre etablerte sannheter INITIATIVRIK Vi skal alltid prøve å løse problemer før de oppstår Vi skal søke og se nye muligheter Vi skal presentere nye ideer LYTTENDE Vi skal skape og beholde relasjoner Vi skal holde det vi lover Styret har utformet etiske retningslinjer og retningslinjer for samfunnsansvar i samsvar med konsernets verdigrunnlag. Selskapets etiske retningslinjer og retningslinjer for samfunnsansvar er tilgjengelig på selskapets nettsted. Kjernen i retningslinjene for samfunnsansvar er selskapets ansvar for mennesker, samfunn og miljø som påvirkes av virksomheten og omhandler blant annet menneskerettigheter, antikorrupsjon, arbeidstakerforhold, HMS, diskriminering, samt miljømessige forhold. 2. VIRKSOMHET Norwegian Propertys vedtekter er tilgjengelig på selskapets nettsted. Selskapets virksomhet fremkommer av vedtektenes 3: «Selskapets virksomhet er drift, kjøp, salg og utvikling av næringseiendom, herunder gjennom deltakelse i andre selskaper, samt virksomhet som står i forbindelse med dette».

5 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 5/62 Norwegian Property har innenfor rammen av vedtektene presentert mål og strategier for virksomheten på side 8 i styrets årsberetning. 3. SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE Egenkapital Konsernets egenkapital per 3. desember 206 var 6 488,9 millioner kroner. Egenkapitalandelen var da 45,3 prosent. Styret vurderer egenkapitalandelen som tilfredsstillende ut fra konsernets mål, strategi og risikoprofil. For å sikre god finansiell handlefrihet har styret en langsiktig ambisjon om at forholdet mellom netto rentebærende gjeld og brutto eiendomsverdier skal være i området 45 til 55 prosent. Selskapets finansielle fleksibilitet vurderes til enhver tid i lys av selskapets mål, strategi og risikoprofil. Ved utgangen av 206 var forholdet mellom netto rentebærende gjeld og brutto eiendomsverdier 47,6 prosent. Utbytte I henhold til selskapets utbyttepolitikk er det et mål for Norwegian Property å utdele et årlig utbytte som er konkurransedyktig. Selskapets mål er å dele ut et utbytte på mellom 30 og 50 prosent av selskapets resultat etter skatt, men før verdiendringer. I perioder med god kontantstrøm eller salg av eiendommer kan utbyttet være høyere. Før det årlige utbyttet fastsettes, skal det foretas en selvstendig vurdering av konsernets økonomiske situasjon og framtidsutsikter. Etter en periode uten utbyttebetalinger, ble det igjen betalt utbytte med 0,05 kroner per aksje i mai og i juli 206 og 0,2 kroner per aksje i februar 207. Utbyttepolitikken er også beskrevet i note 22 til konsernregnskapet i årsrapporten og under området for Investor Relations på selskapets nettsted. Styrefullmakter I ordinær generalforsamling 3. april 206 ble styret gitt fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil kroner, noe som tilsvarte i underkant av ti prosent av selskapets aksjekapital da fullmakten ble gitt. Styrefullmakten er begrunnet i ønsket om å kunne utstede nye aksjer mot innskudd i penger og/eller som oppgjørsform ved eiendomstransaksjoner. Per 3. desember 206 var denne fullmakten ikke benyttet. I tillegg ble styret gitt fullmakt til å ta opp konvertibelt lån på til sammen kroner. Begrunnelsen var at styret ønsket å ha muligheten til å utstede nye aksjer i kombinasjon med ny gjeld, for blant annet å optimalisere finansieringsstrukturen i Norwegian Property ASA. Per 3. desember 206 var denne fullmakten ikke benyttet. Det ble samtidig vedtatt at styrets samlede bruk av styrefullmakter til utstedelse av nye aksjer gitt på den ordinære generalforsamlingen ikke skulle overstige ti prosent av aksjekapitalen. I tillegg har styret fullmakt til å erverve egne aksjer med samlet pålydende verdi inntil kroner. Norwegian Property har i løpet av 206 ikke ervervet egne aksjer. Styret ble tildelt fullmakt til å beslutte utbetaling av utbytte på grunnlag av selskapets årsregnskap for 205. Norwegian Property har betalt utbytte i løpet av 206 med 0,05 kroner per aksje i mai og 0,05 kroner per aksje i juli. I tillegg har styret i februar 207 vedtatt et utbytte på 0,2 kroner per aksje basert på årsregnskapet for 206. Alle styrefullmaktene gjelder frem til selskapets ordinære generalforsamling i 207, likevel ikke lenger enn til 30. juni 207. Selskapets vedtekter inneholder ikke bestemmelser som gir styret adgang til å beslutte at foretaket skal kjøpe tilbake eller utstede egne aksjer eller egenkapitalbevis. 4. LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE Norwegian Property har kun én aksjeklasse, og samtlige aksjer har like rettigheter i selskapet. Vedtektene inneholder ingen stemmerettsbegrensninger. Norwegian Property har ikke gjennomført emisjoner i 206. Det følger av anbefalingen at begrunnelsen for fravikelse av fortrinnsretten ved kapitalutvidelser skal offentliggjøres i børsmelding i forbindelse med en kapitalforhøyelse. Styret vil tilstrebe å etterleve dette punktet dersom en slik situasjon skulle oppstå i fremtiden. Norwegian Property har ikke kjøpt eller solgt egne aksjer i 206. Eventuelle fremtidige transaksjoner i egne aksjer vil søkes foretatt på børs eller på annen måte til børskurs. Styret og ledelsen er opptatt av likebehandling av alle selskapets aksjeeiere og at transaksjoner med nærstående parter skjer på armlengdes avstand. I note 23 til konsernregnskapet er det redegjort for transaksjoner med nærstående parter. Økonomiske forhold relatert til styret og ledende ansatte er beskrevet i note 4 og note 9. Selskapets styreinstruks inkluderer retningslinjer for inhabilitet som sikrer at styremedlemmer melder fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet. For å unngå utilsiktede interessekonflikter, har selskapet utarbeidet en oversikt som identifiserer styremedlemmenes ulike roller, verv mv. Oversikten oppdateres ved behov og ved endringer i styrets sammensetning. 5. FRI OMSETTELIGHET Aksjene i Norwegian Property er fritt omsettelige på Oslo Børs. Det er ikke vedtektsfestet noen omsetningsbegrensninger for aksjene. Styret anser god likviditet i aksjen som viktig for at Norwegian Property skal vurderes som en attraktiv investering, og selskapet arbeider aktivt med å tiltrekke seg interesse fra investormarkedet. Ledelsen i selskapet møter jevnlig eksisterende og potensielle aksjeeiere i Norge, Europa og USA. 6. GENERALFORSAMLING Innkalling, påmelding og deltagelse Styret legger til rette for at flest mulig aksjeeiere skal kunne utøve sine rettigheter ved å delta på generalforsamlingen. For 207 er generalforsamlingen fastsatt til 6. april. Selskapets finansielle kalender offentliggjøres som børsmelding og under området for Investor Relations på selskapets nettsted. Innkalling med utførlige saksdokumenter, inkludert valgkomiteens innstilling, gjøres tilgjengelig for aksjeeierne på selskapets nettsider senest 2 dager før generalforsamlingen avholdes. Aksjeeiere som ønsker vedleggene tilsendt per post kan få dette ved henvendelse til selskapet. Saksdokumentene skal inneholde all nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles. Aksjeeiere som ønsker å delta på generalforsamlingen, skal angi dette innen oppgitt frist. Påmeldingsfristen for deltakelse settes så nær møtet som praktisk mulig; vanligvis to dager før generalforsamlingen. Fullmaktsskjema og forhåndsstemming Innkallingene med vedlegg og fullmaktsskjema gjøres tilgjengelig på selskapets internettside umiddelbart etter at dokumentasjonen er sendt som børsmelding. I generalforsamlingsinnkallingene informeres det om de prosedyrer som må følges for deltakelse og stemmegivning, herunder bruk av full-

6 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 6/62 makt. Aksjeeiere som ikke kan møte, oppfordres til å være representert med fullmektig. Fullmaktsskjemaet, der en fullmektig blir oppnevnt, er utarbeidet slik at det kan stemmes over hver enkelt sak som skal behandles. Innkallingene har informert om rett til å få behandlet saker på generalforsamlingene inkludert gjeldende frister. Møteledelse, valg m.m. Generalforsamlingen åpnes av styrets leder eller av den styret har utpekt, og møteleder velges av generalforsamlingen. Selskapet har ikke utarbeidet egne rutiner som sikrer uavhengig møteledelse, men erfaringene med ledelse og gjennomføring av generalforsamlingene har vært gode. Representanter fra selskapets styre og ledelse oppfordres til å være til stede. Det samme gjelder valgkomiteen på de generalforsamlinger som behandler valg og godtgjørelse til styre og valgkomité. Selskapets revisor er til stede i ordinær generalforsamling. Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer, samt styrets aksjonærvalgte medlemmer. I sitt arbeid legger valgkomiteen vekt på at styret skal fungere best mulig som kollegium, at lovpålagte bestemmelser om likestilling i styret skal kunne oppfylles, og at styremedlemmenes bakgrunn og kompetanse utfyller hverandre. Generalforsamlingen inviteres derfor normalt til å stemme over et komplett styre. Det har derfor ikke vært anledning til å avgi forhåndsstemmer på enkeltkandidater. Protokoll fra generalforsamling offentliggjøres så snart som praktisk mulig i børsens meldingssystem Newsweb.no ticker: NPRO og under «formelle dokumenter» i området for Investor Relations, formelle dokumenter på selskapets nettsted. 7. VALGKOMITÉ Selskapet har vedtektsfestet valgkomité. I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av to eller tre personer. Ved sammensetning av valgkomiteen skal hensynet til aksjonærfellesskapets interesser ivaretas, og valgkomiteen er uavhengig i forhold til styret og ledende ansatte, og for øvrig sammensatt i tråd med anbefalingen. Valgkomiteens leder og medlemmer velges av generalforsamlingen for to år av gangen, og generalforsamlingen behandler også komiteens godtgjørelse. Valgkomiteens arbeid reguleres av retningslinjer for valgkomiteen, som er fastsatt i ordinær generalforsamling. Valgkomiteen nominerer styremedlemmer. Forslagene søkes basert på kontakt med styremedlemmene og daglig leder. I tillegg søker valgkomiteen å konsultere relevante aksjeeiere for forslag til kandidater samt forankring av innstillingen. Videre foreslår valgkomiteen godtgjørelse til styrets medlemmer. Valgkomiteens begrunnede innstillinger gjøres tilgjengelig via selskapets hjemmeside før valget og så snart den foreligger. Valgkomiteen oppfordres til å være til stede på generalforsamlingene for å fremlegge og begrunne sin innstilling og svare på spørsmål. Nåværende valgkomité ble valgt på ordinær generalforsamling den 3. april 206 og består av: Marianne Johnsen og Robin Bakken. Robin Bakken har vært leder siden 3. april 206. Ordinære medlemmer av styret eller den daglige ledelsen er ikke representert i valgkomiteen. Frister for å fremme forslag for valgkomitéen annonseres på selskapets hjemmesider. Frist for å melde inn forslag til valgkomiteen for behandling i ordinær generalforsamling i 207 er. mars 207. Forslag til valgkomiteen kan formidles til: info@norwegianproperty.no. 8. BEDRIFTSFORSAMLING OG STYRE, SAMMENSETNING OG UAVHENGIGHET Selskapet har ikke bedriftsforsamling. I henhold til vedtektene skal styret i Norwegian Property bestå av mellom tre og ni medlemmer. I dag består styret av syv aksjonærvalgte representanter. Styrets medlemmer og styrets leder er valgt av generalforsamlingen frem til ordinær generalforsamling 207, jf. allmennaksjelovens bestemmelser. Styret er satt sammen for å ivareta aksjonærfellesskapets interesser, samtidig som styret samlet innehar en bred forretnings- og ledelsesmessig bakgrunn og dyptgående forståelse for eiendomsmarkedet, kjøp og salg av virksomhet, finansiering og kapitalmarkedene. Det er i tillegg tatt hensyn til at styret skal fungere godt som et kollegialt organ. Styremedlemmenes bakgrunn og erfaring fremgår av egen presentasjon på selskapets nettsted og i årsrapporten på side 4. Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser. Selskapets daglige ledelse er ikke representert i styret. Tre av syv styremedlemmer er uavhengige av selskapets daglige ledelse, vesentlige forretningsforbindelser og større aksje eiere, mens fire er tilknyttet større aksjeeiere: Cecilie Astrup Fredriksen, er ansatt i Seatankers Management Co Ltd i London, og er styremedlem i flere selskaper inkludert Marine Harvest ASA og Ship Finance International Ltd. Selskapene er tilknyttet den største aksjeeieren i Norwegian Property, Geveran Trading Co. Ltd. Kathrine Astrup Fredriksen er ansatt i Seatankers Management Co Ltd. i London. Hun har tidligere vært styremedlem blant annet i Seadrill Ltd., Frontline Ltd. og Golar LNG. Selskapene er tilknyttet til den største aksjeeieren i Norwegian Property, Geveran Trading Co. Ltd. Harald Herstad er styreleder og CEO i Seatankers Management Norway AS og styreleder i selskapene Golden Ocean Management AS, Frontline Management AS og Ship Finance Management AS. Selskapene er tilknyttet den største aksjeeieren i Norwegian Property, Geveran Trading Co. Ltd. Kjell Sagstad er Senior Director i NIAM og leder for selskapets norske virksomhet. Et selskap forvaltet av NIAM har en større aksjepost i Norwegian Property. Det ble avholdt 5 styremøter i STYRETS ARBEID Styret har det overordnede ansvaret for forvaltning av konsernet og å føre tilsyn med daglig leder og konsernets virksomhet. Styrets hovedoppgaver består av fastlegging av selskapets strategi og oppfølging av operativ gjennomføring av strategien. I tillegg har styret kontrollfunksjoner som sikrer en forsvarlig formuesforvaltning i selskapet. Styret tilsetter administrerende direktør. Styret har fastsatt en styreinstruks som beskriver regler for styrets arbeid og saksbehandling. Arbeidsdeling mellom styret og daglig leder er nærmere angitt i en egen instruks for daglig leder. Daglig leder har ansvaret for selskapets operative ledelse. Styreleder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret fastsetter en årsplan for styremøtene og evaluerer sitt arbeid og sin kompetanse årlig. Årsplanen angir tema for styremøtene; herunder gjennomgang og oppfølging av selskapets mål og strategi, budsjett, rapportering av finansiell informasjon, innkalling til generalforsamling med saksdokumentasjon og styrets møte med revisor. Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som rådgivende organ for styret. Det er nedsatt et revisjonsutvalg bestående av tre av styrets medlemmer for å støtte

7 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 7/62 styret i utøvelsen av ansvar for regnskapsrapportering, intern kontroll, revisjon og den samlede risikostyring. Ved utgangen av 206 består revisjonsutvalget av Bjørn Henningsen (leder), Kjell Sagstad og Merete Haugli. Medlemmene i utvalget er uavhengige av virksomheten og arbeidet er regulert i egen instruks. Det er videre etablert et kompensasjonsutvalg bestående av tre av styrets medlemmer for å bistå styret i forbindelse med daglig leders ansettelsesvilkår og i forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets sentrale ledelse. Ved utgangen av 206 består kompensasjonsutvalget av Martin Mæland, Harald Herstad og Kathrine Astrup Fredriksen. Også kompensasjonsutvalget er regulert av egen instruks og består av medlemmer som er uavhengige av selskapets ledende ansatte. Styret gjennomfører årlig en evaluering av sitt og konsernsjefens arbeid, og resultatet av evalueringen blir meddelt valgkomiteen. 0. RISIKOSTYRING OG INTERN KONTROLL Risikoområder og det interne kontrollmiljø Gjennom sin virksomhet forvalter Norwegian Property store finansielle verdier som er eksponert mot betydelige risikofaktorer, som for eksempel utviklingsprosjekter, rentemarked og utleiemarked. Konsernets styringsmodell er basert på en hensiktsmessig delegering av resultatansvar, tydelig definerte rammebetingelser og effektiv intern kontroll. Overordnede mål er etablert og selskapets strategi oppdateres løpende. Med basis i strategien, verdigrunnlaget og de etiske retningslinjene er det etablert en overordnet styringsinstruks med angivelse av fullmakter for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Det er videre etablert policies for styring og risikohåndtering innenfor de viktigste risikoområder, som drift og finans. Operasjonell driftsrisiko er knyttet til kontraktsinngåelse og reforhandling av leieavtaler, som følges opp løpende i henhold til etablerte retningslinjer og fullmakter. Operasjonell risiko knyttet til eiendomsdriften håndteres gjennom rutiner for daglig drift, compliance og HMS-arbeid. Finansiell risiko styres i henhold til selskapets finansstrategi. Styret er ansvarlig for å påse at virksomheten, finansiell rapportering og formuesforvaltning er gjenstand for betryggende kontroll. Basert på de overordnede policies er det etablert styrende prosesser og rutiner for den løpende forvaltningen. Styret gjennomgår jevnlig selskapets styrende dokumenter. I forbindelse med styrets årlige gjennomgang av selskapets strategi, gjennomgår styret de viktigste risikoområder selskapet står overfor og den interne kontrollen som er etablert for å håndtere og minimere disse. I tillegg orienteres styret om utviklingen i selskapets risikobilde løpende gjennom virksomhetsrapporteringen. Rapportering Administrasjonen utarbeider periodisk virksomhetsrapporter som behandles i styremøtene. Rapportene er basert på management-gjennomganger i de ulike delene av virksomheten og inneholder en oppdatering av status i forhold til målsetting, viktige driftsmessige forhold, finansielle forhold og beskrivelse av status på risikoområder. I tillegg utarbeides kvartalsvis finansiell rapportering som gjennomgås av revisjonsutvalget i forkant av styremøtet. Økonomiske forhold følges opp ved periodisk regnskapsrapportering og rullerende oppdatering av årlige budsjetter og prognoser. Rapporteringen inkluderer også ikke-finansielle nøkkeltall knyttet til de ulike virksomhetsområdene. Som en del av risikostyringen utarbeides det også lengre framskrivninger av den finansielle utviklingen, der det gjøres forutsetninger om resultat-, kontantstrøm- og balanseutvikling. Simuleringene gir ledelsen og styret et grunnlag for å overvåke forventet utvikling i sentrale nøkkeltall. Selskapet styres basert på finansielle mål knyttet til blant annet avkastning på egenkapitalen. Det gjøres spesielt lønnsomhetsberegninger ved kjøp av investeringseiendom og ved igangsettelse av utviklingsprosjekter basert på etablerte rutiner og avkastningskrav. De kvartalsvise verdivurderingene av investeringseiendommer gjennomgås spesielt i ledelsen og det avholdes møter med de eksterne aktørene som forestår verdivurderingene med særlig fokus på markedssyn og risikoforhold. For vesentlige regnskapsposter og transaksjoner som ikke er av rutinemessig karakter utarbeides det separat regnskapsdokumentasjon. Eksterne verdivurderinger fra bankene av finansielle rentederivater kvalitetssikres ved utarbeidelse av månedlige interne verdivurderinger. Alle øvrige balanseposter avstemmes og dokumenteres løpende gjennom året. Vesentlige resultatkontoer og skatte- og avgiftsrelaterte kontoer avstemmes også løpende. Kvartalsrapportene og årsregnskapet gjennomgås av revisjonsutvalget i forkant av styrets behandling. Risikostyring og intern kontroll er også tema i styrets revisjonsutvalg. Revisjonsutvalget gjennomgår ekstern revisors funn og vurderinger etter interims- og årsoppgjørsrevisjon. Vesentlige forhold i revisors rapportering gjennomgås i styret.. GODTGJØRELSE TIL STYRET Styrets godtgjørelse fastsettes av generalforsamlingen basert på forslag fra valgkomiteen. Godtgjørelsen til styret er basert på styrets ansvar, kompetanse, tidspunkt og virksomhetens kompleksitet, og har ikke vært resultatavhengig. Styrets medlemmer har ikke fått tildelt opsjoner. Styrets medlemmer har heller ikke påtatt seg særskilte oppgaver for selskapet utover styrevervet, og kan ikke utføre særskilte oppgaver uten at dette er vedtatt av styret i det enkelte tilfellet. Nærmere opplysninger om godtgjørelse som er utbetalt til de enkelte styremedlemmer fremgår av note 9 til årsregnskapet for konsernet. En oversikt over aksjer eid av styrets medlemmer med nærstående er inkludert i note 4 til konsernregnskapet. 2. GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE Styret har etablert et kompensasjonsutvalg, bestående av tre av styrets medlemmer, for å bistå styret i forbindelse med daglig leders ansettelsesvilkår, og i forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets sentrale ledelse. Konsernets retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte er beskrevet i note 9 til årsregnskapet for konsernet. Note 9 inneholder også nærmere opplysninger om godtgjørelse for 206 for enkelte ledende ansatte. Retningslinjene legges årlig frem for generalforsamlingen i forbindelse med behandlingen av årsregnskapet. Retningslinjene angir hovedprinsippene for selskapets lederlønnspolitikk og er utformet med hensikt om sammenfallende interesser mellom aksjeeiere og ledende ansatte. Det er ikke utstedt opsjoner til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet. Resultatavhengig godtgjørelse i form av bonusprogrammer er basert på måloppnåelse for konsernet eller en avdeling eller selskap der vedkommende er ansatt. Målene vil kunne bestå av oppnåelse av ulike forbedringstiltak eller finansielle kriterier, herunder utvikling i selskapets aksjekurs. Det er for ansatte som er omfattet av resultatavhengig godtgjørelse, satt tak på størrelsen på denne godtgjørelsen.

8 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 8/62 3. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON Styret har gjennom selskapets vedtatte prinsipper for investorkommunikasjon, tilgjengelig på selskapets nettsted, fastsatt retningslinjer for rapportering av finansiell og annen informasjon. Retningslinjene er basert på åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet og omfatter også kommunikasjon med aksjeeiere utenom generalforsamlingen. Rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Informasjonen publiseres i form av årsrapport, kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av selskapet blir distribuert og offentliggjort via Cision og Oslo Børs meldingssystem både på norsk og engelsk, og selskapets nettside har både norsk og engelsk versjon. Informasjonen gjøres samtidig tilgjengelig på selskapets hjemmeside, der det også er mulig å abonnere på meldinger. Informasjonen skal ha som hovedformål å klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapet publiserer årlig en finansiell kalender med oversikt over datoer for viktige hendelser, herunder generalforsamling, publisering av delårsrapporter og åpne presentasjoner. Den finansielle kalenderen gjøres tilgjengelig som børsmelding og på selskapets hjemmeside så snart den er godkjent av styret. Norwegian Property følger Oslo Børs' anbefaling om rapportering av IR-informasjon. Gjeldende anbefaling om rapportering av IR-informasjon er tilgjengelig på Oslo Børs hjemmesider; 4. SELSKAPSOVERTAKELSE Styret har ikke utarbeidet egne hovedprinsipper for håndtering av eventuelle overtakelsestilbud, da styret innenfor rammen av gjeldende regelverk ønsker å stå fritt i avgjørelsen om hvordan det skal forholde seg til eventuelle oppkjøpstilbud. I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. I en tilbudssituasjon vil selskapets styre og ledelse søke å bidra til at aksjeeierne likebehandles og at selskapets virksomhet ikke forstyrres unødig. Styret vil legge spesiell vekt på at aksjeeierne har tilstrekkelig tid og informasjon til å kunne ta stilling til et eventuelt tilbud på selskapets virksomhet eller aksjer. Styret har ikke til hensikt å forhindre eller vanskeliggjøre at noen fremsetter tilbud på selskapets virksomhet eller aksjer. Styret vil ta hensyn til selskapets og aksjeeiernes felles interesse dersom eventuelle avtaler med tilbyder vurderes. Geveran Trading Co. Ltd passerte i september 206 grensen for tilbudsplikt (og Change of Control), og fremsatte den 2. september et pliktig tilbud på kr. 0,80 per aksje for alle utestående aksjer i Norwegian Property ASA. Tilbudsperioden løp fra 22. september 206 til 20. oktober 206, men ble siden forlenget til 3. november. Styret i Norwegian Property engasjerte Swedbank Corporate Finance som rådgiver. I melding datert avga Norwegian Property sitt styre uttalelse om budet i tråd med verdipapirhandellovens 6 6. Uttalelsen var blant annet basert på en «fairness opinion» utarbeidet av Swedbank, i henhold til anbefalingen om å innhente verdivurdering fra en uavhengig sakkyndig. Ved utløpet av tilbudsperioden 3. november hadde Geveran Trading Co Ltd mottatt aksepter som førte til at deres samlede eierandel var 57,06 prosent. Senere er eierandelen ytterligere økt gjennom kjøp av aksjer i markedet. Eierandel per er 57,6 prosent. 5. REVISOR Det er nedsatt et revisjonsutvalg bestående av tre av styrets medlemmer. Utvalget skal støtte styret i utøvelsen av ansvar for regnskapsrapportering, intern kontroll, revisjon og den samlede risikostyring. Arbeidet er regulert i instruks for revisjonsutvalgets arbeid. Selskapets revisor, PricewaterhouseCoopers AS, har i løpet av 206 gjennomført følgende oppgaver knyttet til regnskapsåret 206: Presentert hovedtrekkene i revisjonsarbeidet Deltatt i styremøtet som behandler årsregnskapet og gjennomgått eventuelle vesentlige endringer i selskapets regnskapsprinsipper, vurdering av vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det eventuelt har vært uenighet mellom revisor og administrasjonen Hatt en gjennomgang med styret av selskapets interne kontroll herunder identifisering av svakheter og forslag til forbedringer Avholdt møte med styret uten at administrasjonen er til stede Bekreftet at krav til revisors uavhengighet er tilfredsstilt samt gitt oversikt over andre tjenester enn revisjon som er levert til selskapet PricewaterhouseCoopers AS har deltatt i to møter med revisjonsutvalget, der blant annet hovedtrekkene i planen for gjennomføring av årets revisjon ble gjennomgått og resultatene fra revisjonen ble presentert. Det følger av instruksen for styrets revisjonsutvalg at bruk av revisor til større oppgaver utover det som følger som naturlig del av ordinære revisjonstjenester skal behandles og godkjennes av styret. Styret orienterer om revisors samlede godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester i ordinær generalforsamling årlig. Generalforsamlingen godkjenner morselskapets honorar.

9 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 9/62 Sandakerveien 30, Nydalen, Oslo

10 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 0/62 SAMFUNNSANSVAR 206 Overordnede retningslinjer 0 Det ytre miljø 0 Korrupsjonsbekjempelse Arbeidstakerrettigheter og sosiale forhold 2 Menneskerettigheter 2 OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Norwegian Property har fornyet sin strategi for miljø- og samfunnsansvar for perioden Målet er å være en ansvarlig samfunnsaktør både som eiendomsselskap, som premissgiver i bransjen og som arbeidsgiver. Den grunnleggende forutsetning om at konsernet driver en lønnsom og bærekraftig virksomhet videreføres. Langsiktig lønnsomhet er grunnleggende for å utøve samfunnsansvar gjennom blant annet gode, sikre arbeidsplasser, miljøtiltak for eiendomsporteføljen i form av mer energieffektive løsninger og redusert utslipp fra byggene, gode arbeidsforhold for konsernets leietakere, samt bidrag til en positiv bydelsutvikling der Norwegian Property har sin virksomhet. Basert på resultatene oppnådd i forrige strategiperiode har selskapet etablert mål for kommende periode, som vil revideres når resultater for 206 er rapportert. Norwegian Property bygger sine retningslinjer for samfunnsansvar på de grunnleggende prinsippene i FNs Global Compact som har som formål å sikre menneskerettigheter, arbeidslivsstandarder, miljø og antikorrupsjon. Norwegian Property skal videre følge alle gjeldende lover og regler der konsernet har sin virksomhet. Retningslinjene for samfunnsansvar er vedtatt av styret i selskapet og er publisert på selskapets nettsted. Formålet med retningslinjene er å sikre at samfunnsansvar utøves i tråd med vedtatte verdigrunnlag og etiske retningslinjer, retningslinjer for eierstyring og selskapsledelse og konsernets langsiktige verdiskaping for aksjonærer, ansatte, kunder og samfunnet. Retningslinjene gjelder for alle ansatte i konsernet og for styrets medlemmer når de opptrer på vegne av selskapet. Styret er ansvarlig for å påse at retningslinjene etterleves. Som en integrert del av den interne kontrollen skal det påses at alle retningslinjer for samfunnsansvar blir fulgt. Konsernet skal løpende vurdere de samfunnsmessige konsekvensene av sin virksomhet, og iverksette forbedringer og tiltak der det er nødvendig. Alle vesentlige brudd på retningslinjene skal innrapporteres til og følges opp av styret. De viktigste målene for samfunnsansvar for perioden er: Ressurser: prosent reduksjon i energiforbruket ved totalrehabilitering av bygg 5 0 prosent reduksjon i energiforbruket i eksisterende portefølje 0 20 prosent reduksjon av CO 2 -utslipp prosent kildesorteringsgrad i byggene 5 prosent reduksjon i vannforbruket i byggene/etablere gode målemetoder og oppfølging av vannforbruk i byggene. Kunde og marked: Styrke omdømmet Miljø-KTI over 70 (Norsk Leietakerindeks) Proaktiv samhandling med kunden Ingen personskader under vårt ansvar Omgivelser og samfunn: Fremtidsrettet stedsutvikling Aktiv deltakelse i bransjeorganisasjoner Stimulere og bidra til gode transportløsninger Ansatte og leverandører: Ingen brudd på etiske retningslinjer Utvikle relevant miljøkompetanse Ansvarlig leverandørstyring H-verdi mindre enn 5 (H-verdi er antall arbeidsrelaterte personskader med fravær per million arbeidede timer) DET YTRE MILJØ I et miljøperspektiv innebærer strategien at Norwegian Property

11 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT /62 skal søke å forhindre eller redusere uønskede miljøpåvirkninger som følge av sin virksomhet. Norwegian Property ønsker å bidra til økt verdi for samfunnet gjennom stedsutvikling. Konsernets definisjoner av miljø (- og samfunnsansvar) spenner bredt. Dette inkluderer tydelig definerte mål om miljøbesparende tiltak, så vel som høye krav til estetisk utforming av bygg og uteområder i lokalmiljøet. Konsernet stiller strenge krav til samarbeidspartnere og leverandører. For kundene skal Norwegian Property være en god tilrettelegger. Det ble utarbeidet miljøanalyser for hvert enkelt bygg med tilhørende tiltak for reduksjon av energiforbruk i 20. Basert på en kost-nytte-prioritering har selskapet implementert flere av de ulike tiltakene. ENOVA har støttet arbeidet og har bevilget investeringsstøtte på omkring 33 millioner kroner til tiltakene. For bygg i ordinær drift skjer arbeidet i nært samarbeid med leietaker gjennom «grønne leiekontrakter». Leietaker og utleier kan bli enige om å gjøre investeringer i miljøtiltak i løpet av leietiden som vil gi redusert energiforbruk og dermed lavere felleskostnader. Investeringsbeløpet vil dekkes gjennom leien i henhold til avtale mellom partene. Resultatene måles for de bygg som har vært i ordinær drift eller prosjekter som har blitt ferdigstilt slik at vi har oppnådd målbare og sammenlignbare tall for energiforbruk, CO 2 -utslipp, kildesorteringsgrad og vannforbruk. Energiforbruk og CO 2 -utslipp måles per kvm lyse arealer som er utleid. Tallgrunnlaget er levert av Norwegian Property, mens CO 2 focus har bistått med bearbeiding og verifisering av tallene for energiforbruk og CO 2 -utslipp. Norwegian Property har hatt en strategiperiode som strakte seg fra 20 til 205. Nå starter en ny strategiperiode med utgangspunkt i 206-resultatene. Status er som følger ved utgangen av 206, der reduksjon og økning fremkommer som endring sammenholdt med statusen ved utgangen av 20 for byggene i porteføljen ved utgangen av 206: Tiltak Endring fra 20 i energi forbruket per kvm -9 prosent 3 prosent -7 prosent Endring fra 20 av CO 2 -utslipp per kvm -30 prosent -48 prosent -60 prosent Kildesorteringsgrad i byggene 40 prosent 4 prosent 52 prosent Miljø-KTI Målene fra 20 for reduksjon i CO 2 -utslipp innen 205 ble oppfylt med god margin, og skyldes hovedsakelig at miljøgevinstene for de store byggeprosjektene på Aker Brygge ble realisert. Dessuten har de fleste av energikildene som elektrisitet (Nordisk mix) og fjernvarme/kjøling økt sin andel av fornybar energi og redusert CO 2 -utslippene med 8,5 prosent fra 205 til 206. De rehabiliterte byggene på Aker Brygge er tilknyttet en felles energisentral, som ble satt i drift sommeren 204. Energisentralen leverer energi tilsvarende 250 prosent av mengden tilført energi, og energien benyttes til varme og kjøling. I løpet av 205 ble alle byggene som er knyttet opp til sentralen gradvis tatt i bruk. Det har vært noen utfordringer knyttet til oppstart av driften av byggene og tilpasningen av tekniske anlegg i både 205 og 206, og det jobbes kontinuerlig med forbedringer. Andelen av energiforbruket for de tilknyttede byggene som blir levert fra Energisentralen har økt fra 27 prosent i 205 til 33 prosent i 206, og det reduserer selskapets CO 2 -utslipp med 0 tonn (3,4 prosent). Energisentralen leverte MWh i 206 mot MWh i 205 som tilsvarer en økning i leveransen på 33 prosent. Dette bidro til å ta ned utslipp per kvm i hele eiendomsporteføljen. Uten energisentralen ville utslippene per kvm per år vært ca 6 7 prosent høyere, forutsatt at forbruket hadde vært erstattet av en like stor mengde elektrisitet. Det arbeides med å skaffe pålitelige og historisk sammenlignbare tall for vannforbruket i byggene. I byggene installeres det vannmålere som kobles til EOS, et sentralt overvåkningssystem. Andelen kildesortering har vist en god økning siden 20. Fokus har vært på å øke kildesorteringsgraden på Aker Brygge siden byggene der produserer den største andelen av avfallet. Prosjektet på Aker Brygge har gitt en økning fra 5 prosent sortering i 20 til 52 prosent sortering i 206. KORRUPSJONSBEKJEMPELSE Norwegian Property ønsker en rettferdig og åpen konkurranse i alle markeder, har høye krav til personlig og faglig integritet og tolererer ikke noen form for korrupsjon og bestikkelser. Norwegian Property ønsker å føre en åpen, pålitelig og lydhør kommunikasjon med interessenter og samfunnet for øvrig. Korrupsjon er blant de mest skadelige handlingene et firma kan bli utsatt for, og kan medføre økonomiske tap og tapt anseelse. Dessuten er de menneskelige konsekvensene ofte alvorlige og omfattende. Korrupsjon har tidligere forekommet i bygge- og anleggsbransjen. Norwegian Property ønsker å bidra til å bekjempe enhver form for korrupsjon. Dette sikres først og fremst gjennom arbeidet som ansvarlig investor og eier, som ansvarlig innkjøper og gjennom implementering og oppfølging av etiske retningslinjer. Norwegian Property har egne etiske retningslinjer vedtatt av styret i selskapet. Retningslinjene er publisert på selskapets nettsted. I henhold til retningslinjene skal Norwegian Property i alle ledd drive en forsvarlig, etisk og sunn forretningsdrift der det stilles strenge krav til selskapets medarbeidere. De etiske retningslinjene er normer og regler som gjelder for alle ansatte. De gjelder dessuten for medlemmer av styret når de representerer Norwegian Property. Selskapets omdømme er avhengig av medarbeidernes atferd. Det forventes at medarbeidere i Norwegian Property fremmer selskapets verdigrunnlag ved å opptre ansvarlig overfor så vel kolleger, forretningsforbindelser og samfunnet generelt. Selskapet krever at alle ansatte til enhver tid handler med den største grad av integritet og at man behandler alle man kommer i kontakt med på en rettferdig måte og med respekt. Norwegian Property tar avstand fra korrupsjon, bestikkelser eller andre forhold som hindrer konkurranse eller gir fordeler for selskapet eller ansatte. Selskapets medarbeidere skal ikke ta imot eller gi gaver som kan påvirke egen eller andres integritet eller beslutninger, eller som kan oppfattes på en slik måte. Medarbeidere i Norwegian Property skal ikke på vegne av selskapet arbeide med saker der de har personlige interesser, eller der det kan oppfattes av andre at de har slike interesser. Norwegian Property har utarbeidet detaljerte prosesser for innkjøp, som dekker hele prosessen fra behovsavklaring til gjennomføring av innkjøp. Et av formålene med prosessene er å bidra til å begrense mulighetene for korrupsjon i forbindelse med innkjøp. Dette oppnås blant annet ved dokumenterte prosesser og størst mulig grad av arbeidsdeling, samt krav til hvem som benyttes som leverandører. Norwegian Property søker å benytte leverandører som har sammenfallende etiske standarder og holdninger. Leverandørene som benyttes representerer Norwegian Property. Leverandørene det samarbeides med må derfor representere kjerneverdiene til Norwegian Property. Som et minimum stilles det følgende krav til leverandører og eventuelle underleverandører: Soliditet og gjennomføringsevne

12 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 2/62 God historikk i forhold til overholdelse av lovpålagte krav (forretningsførsel, bruk av svart arbeidskraft o.l.) Tilfredsstille krav til HMS, internkontroll o.l. Estetiske og miljømessige retningslinjer i tråd med Norwegian Propertys strategi Medlemmer av leverandørregisteret StartBANK StartBANK er et felles leverandørregister som brukes av innkjøpere innenfor bygg og anlegg, forvaltning, forsikring og fast eiendom i Norge, til støtte for seriøse leverandører og med oppdatert og kontrollert leverandørinformasjon. Med leverandører som er evaluert på grunnlag av forhåndsbestemte godkjenningskriterier, er StartBANK en rettferdig, åpen og sikker løsning for valg av pålitelige leverandører. Dette gir leverandørene mulighet til å konkurrere på like vilkår og bidrar til bruk av seriøse aktører, og skaper nye forretningsmuligheter for både innkjøpere og leverandører. StartBANK utvikles kontinuerlig for å oppfylle de stadig mer krevende juridiske føringene og behovene for risikohåndtering i byggebransjen. Norwegian Property har ikke avdekket noen forhold av misligheter, korrupsjon eller forsøk på dette ved sin virksomhet i 206. ARBEIDSTAKERRETTIGHETER OG SOSIALE FORHOLD Norwegian Property forventer at alle ansatte handler i tråd med konsernets verdigrunnlag. Verdigrunnlaget er tuftet på fire kjerneverdier, som danner grunnlaget for konsernets kultur: Samspillende Modig Initiativrik Lyttende Norwegian Property er en kompetansedrevet organisasjon og har et mål om å være en attraktiv arbeidsgiver der medarbeiderne trives. Forholdene skal aktivt legges til rette for utvikling av medarbeidere for i fellesskap å danne et ledende fagmiljø i den norske eiendomsbransjen. Ved rekruttering blir det lagt vekt på å kombinere fagkompetanse og bransjeerfaring, samtidig som personlige egenskaper skal bidra til en offensiv og effektiv organisasjon. Det arbeides kontinuerlig med kunnskapsutvikling i form av tilpasset opplæring slik at den enkelte fullt ut mestrer arbeidsoppgavene og utvikler seg i takt med skiftende behov. Gjennom individuelle utviklingsplaner følges utviklings- og opplæringsbehovet opp i medarbeidersamtaler og løpende gjennom året. Basert på mål for egen utvikling kan medarbeidere søke om økonomisk støtte til videre- og etterutdanning. Bidrag til et godt arbeidsmiljø søkes også gjennom gode lokaler, dynamisk arbeidsmiljø og utfordrende arbeidsoppgaver. Norwegian Property gjennomfører jevnlig medarbeidertilfredshetsundersøkelser for å kartlegge hvordan medarbeiderne ser på Norwegian Property som arbeidsplass og avdekke eventuelle utviklingsområder. Når det gjelder likestilling og inkludering, arbeides det for at alle ansatte gis de samme muligheter til personlig og faglig utvikling og eksisterende og nye ansatte skal stilles likt uansett kjønn, alder, etnisk opprinnelse og funksjonsevne. Det aksepteres ikke noen form for diskriminering, for eksempel på grunn av kjønn, rase, religion eller legning. Selskapet har en bevisst holdning til likestilling i rekrutteringssituasjoner, men bygge- og eiendomsbransjen er mannsdominert, og det gir noen utfordringer i arbeidet med å øke kvinneandelen til enkelte stillinger. Per 3. desember 206 har konsernet 52 ansatte, sammenlignet med 6 ansatte ved forrige årsskifte. Av konsernets 52 ansatte er 36 menn og 6 er kvinner. Konsernets ledergruppe består av 3 personer, der alle ved utgangen av 206 er menn. Ved avleggelsen av årsregnskapet består styret av 7 medlemmer, 4 er menn og 3 er kvinner. Norwegian Property følger etablerte arbeidslivsstandarder og vil overholde alle krav nedfelt i relevant lovgivning. Norwegian Property tilstreber arbeidsmetoder som sikrer gode arbeidsforhold med høye krav til helse, miljø og sikkerhet (HMS). Hensynene til HMS blir ivaretatt i den daglige driften. HMS er viktig for Norwegian Property, fordi konsernet er avhengig av å ha høye standarder for ansattes helse og trivsel for å lykkes. Strategien innebærer en nulltoleranse når det gjelder alvorlige menneskelige skader i forbindelse med Norwegian Propertys eiendommer og ansvarsområder. Sykefravær er en viktig HMS-indikator. Det totale registrerte sykefraværet i Norwegian Property var i 206 på 3,3 prosent, sammenlignet med,6 prosent i 205. De ansattes anledning til å være med å bestemme over egen arbeidshverdag er et ledd i HMS-arbeidet. Den praktiske oppfølgingen gjøres i arbeidsmiljøutvalget (AMU), hvor representanter for arbeidstaker og arbeidsgiver møtes. I løpet av året behandler AMU dagsaktuelle arbeidsmiljøsaker og fremtidige planer som kan få vesentlig betydning for blant annet arbeidsmiljøet. MENNESKERETTIGHETER Norwegian Property støtter og respekterer de internasjonale menneskerettighetene. En grunnleggende retningslinje for Norwegian Property er respekt for individet. Alle skal behandles med verdighet og respekt, uten diskriminering på grunnlag av etnisitet, nasjonalitet, religion, alder, kjønn, funksjonshemming eller seksuell legning. Barn skal ikke benyttes som arbeidskraft, og tvangsarbeid skal ikke forekomme. Som eiendomsselskap med alle aktiviteter i Norge, møter ikke Norwegian Property de største menneskerettighetsutfordringene i hverdagen. Men leverandørene som benyttes kan være utsatt for utfordringer, blant annet knyttet til sosial dumping. Sosial dumping i bygge- og anleggsbransjen kan være knyttet til arbeidsinnvandring hvor utenlandske arbeidstakere får vesentlig dårligere lønns- og arbeidsvilkår enn de nasjonale arbeidstakerne. Den største muligheten til å fremme, respektere og forhindre brudd på menneskerettighetene for Norwegian Property er derfor som ansvarlig innkjøper av varer og tjenester. Gjennom de etiske retningslinjene og ved å opptre som en ansvarlig innkjøper søker konsernet å bidra til at leverandører ivaretar tilsvarende hovedprinsipper som Norwegian Property.

13 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 3/62 Badehusgata 33 39, Stavanger

14 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 4/62 BESKRIVELSE AV STYRETS MEDLEMMER MARTIN MÆLAND Styrets leder Martin Mæland (født 949), styreleder siden 3. april 206, er cand. oecon. og cand. mag. i realfag fra Universitet i Oslo og var konsernsjef i OBOS i perioden Han er styreleder i Veidekke ASA og i Kultur- og Idrettsbygg Oslo KF. Han har videre styreverv i flere selskaper, blant annet Ticon Eiendom AS og Arctic Securities. Martin Mæland har tidligere hatt styreverv i en rekke selskaper, også innenfor eiendom og børsnotert virksomhet. Han eier eller kontrollerer ingen aksjer i Norwegian Property ASA ved utgangen av 206. BJØRN HENNINGSEN Styrets nestleder Bjørn Henningsen (født 962), styremedlem siden 0. oktober 204, er siviløkonom fra Heriot-Watt University, og er daglig leder og partner i Union Eiendomskapital AS som han var med å etablere i Henningsen har meget lang og allsidig erfaring fra eiendomsinvesteringer, eiendomsutvikling, bank og finans. Han var tidligere finansdirektør og administrerende direktør i Investra ASA, og har også lang erfaring fra banker og finansinstitusjoner. Henningsen innehar en rekke verv som styreleder og styremedlem i selskaper knyttet til Union gruppen, inkludert styreleder i Union Gruppen AS og Union Eiendomskapital AS. Han eier og kontrollerer aksjer i Norwegian Property ASA ved utgangen av 206. CECILIE ASTRUP FREDRIKSEN Styremedlem Cecilie Astrup Fredriksen (født 983), styremedlem siden 0. oktober 204, er utdannet Bachelor (BA) i økonomi og spansk fra London Metropolitan University i Hun er ansatt i Seatankers Management Co Ltd, og er styremedlem i flere selskaper, inkludert Marine Harvest ASA og Ship Finance International Ltd. Hun er tilknyttet Geveran Trading Co Ltd, som ved utgangen av 206 eier og kontrollerer aksjer i Norwegian Property ASA.

15 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 5/62 KJELL SAGSTAD Styremedlem KATHRINE ASTRUP FREDRIKSEN Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen (født 983), styremedlem siden 3. april 206, er utdannet ved European Business School i London. Hun er ansatt i Seatankers Management Co Ltd. i London. Hun har tidligere vært styremedlem blant annet i Seadrill Ltd., Frontline Ltd. og Golar LNG. Hun er tilknyttet Geveran Trading Co Ltd, som ved utgangen av 206 eier og kontrollerer aksjer i Norwegian Property ASA. HARALD HERSTAD Styremedlem Harald Herstad (født 947), styremedlem siden 3. april 206, har hatt egen praksis som advokat i 30 år med hovedvekt på fast eiendom og eiendomsmegling. Han har hatt en rekke styreverv innenfor flere bransjer. Han er styreleder og CEO i Seatankers Management Norway AS og styreleder i selskapene Golden Ocean Management AS, Frontline Management AS og Ship Finance Management AS. Han er tilknyttet Geveran Trading Co Ltd, som ved utgangen av 206 eier og kontrollerer aksjer i Norwegian Property ASA. MERETE HAUGLI Styremedlem Merete Haugli (født 964), styremedlem siden 3. april 206, har utdannelse fra Bankakademiet og BI, og har gjennomført studier i transpersonlig psykologi. Hun driver egen konsulentvirksomhet innenfor blant annet ledertrening, mentaltrening og mentoring, og har allsidig bakgrunn fra finans og politiet. Hun er styremedlem i Reach Subsea ASA, og er medlem av valgkomiteen i Marine Harvest ASA. Hun eier eller kontrollerer ingen aksjer i Norwegian Property ASA ved utgangen av 206. Kjell Sagstad (født 948), styremedlem siden 3. april 206, er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo og er Senior Director og investeringsdirektør i NIAM og leder for selskapets norske virksomhet. Han er styreleder for en rekke eiendomsselskaper eiet og kontrollert av NIAM. Kjell Sagstad har tidligere vært investeringsdirektør i Vital Eiendom og administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, og har lang erfaring fra forvaltning, kjøp og salg av eiendom. Han er tilknyttet NIAM V Prosjekt AS, som eier og kontrollerer aksjer i Norwegian Property ASA ved utgangen av 206.

16 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 6/62 Kaibygning I Aker Brygge, Oslo

17 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 7/62 Styrets årsberetning for 206: FORTSATT VEKST I LEIEINNTEKTER OG EIENDOMSVERDIER Om Norwegian Property 7 Virksomheten i Strategiske mål 8 Risiko og risikostyring 9 Redegjørelse for regnskapet 20 Hendelser etter balansedagen 2 Morselskapets regnskap og disponering av årets resultat 2 Redegjørelser for samfunnsansvar og foretaksstyring 2 Styret 2 Aksjonærforhold 2 Fremtidsutsikter 2 Årsregnskapet for 206 viser betydelig vekst i leieinntekter og eiendomsverdier. Hovedårsaken er utleie av de store utviklingsprosjektene som ble gjennomført i perioden 202 til 205. Driftsinntektene er steget fra 858,3 millioner kroner i 205 til 900,9 millioner kroner i 206. Korrigert for kjøp og salg av eiendommer representerer dette en økning på 03,2 millioner kroner (2,9 prosent). Resultat før verdiendringer og skatt utgjør 33,3 millioner kroner og er forbedret med 23,0 millioner sammenlignet med foregående år. Verdiendringen for investeringseiendommer er positiv med 475, millioner kroner. Sluttføring og utleie av utviklingsprosjekter har sammen med reduserte avkastningskrav bidratt til den positive verdiutviklingen. Verdiutviklingen for konsernets finansielle rentederivater er positiv med 7,0 millioner kroner. Resultat før skatt for året utgjør 977,4 millioner kroner sammenlignet med 669,0 millioner kroner for 205. Resultat etter skatt er 764,5 millioner kroner mot 480,2 millioner kroner for foregående år. Det er inngått 36 nye og utvidede leiekontrakter i løpet av 206 med en samlet årsleie på 66 millioner kroner. Ved utgangen av året utgjør totalt kontraktsfestet leienivå («run rate») 794,3 millioner kroner. Som et ledd i strategien for aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen har Norwegian Property i løpet av året inngått avtaler om salg av eiendommer for en total eiendomsverdi per salgstidspunktene på 3,0 milliarder kroner. De solgte eiendommene har vært ferdig utviklede og utleide eiendommer, eller eiendommer der realisasjon i et godt transaksjonsmarked er vurdert å gi den beste avkastningen. OM NORWEGIAN PROPERTY Ved utgangen av 206 eide Norwegian Property 32 kontor- og forretningseiendommer i Norge. Eiendommene er lokalisert i Oslo- og Stavanger-regionen og hadde ved årsskiftet en samlet markedsverdi på 4, milliarder kroner. Konsernets eiendommer omfatter hovedsakelig kontorlokaler med tilhørende lager og parkeringsarealer, samt butikk- og serveringsarealer. Virksomheten er organisert i morselskapet Norwegian Property ASA med tilhørende datterselskaper. Konsernets hovedkontor er på Aker Brygge i Oslo. Selskapets formålsparagraf er: «Selskapets virksomhet er drift, kjøp, salg og utvikling av næringseiendom, herunder gjennom deltakelse i andre selskaper, samt virksomhet som står i forbindelse med dette». Norwegian Property hadde 52 ansatte ved utgangen av 206. Selskapet er notert på Oslo Børs med tickerkoden NPRO. Selskapets markedsverdi per 3. desember 206 var 5,5 milliarder kroner. VIRKSOMHETEN I 206 Marked og utleie Utleiemarkedet Arealledigheten i Oslo estimeres til 7,25 prosent. Det forventes at ledigheten vil falle de nærmeste årene som følge av konvertering av arealer til annet bruk (primært bolig), begrenset nybyggingsaktivitet og fortsatt positiv sysselsettingsvekst. En reduksjon i arealledigheten vil være positiv for leieprisutviklingen fremover. I Stavanger er etterspørselen etter næringseiendom fortsatt avventende. Det er imidlertid tegn på at markedet er i ferd med å bunne ut. Utleieaktiviteter Etter avslutningen av de store utviklingsprosjektene er driften av Norwegian Property i en fase med fokus på utleie og forvaltning av eiendommer i ordinær drift. Ledigheten ved inngangen til 206 var primært knyttet til Stavanger og de siste arealene i utviklingsprosjektet i Verkstedveien som ble fullført i 205. Det er inngått 36 nye og utvidede leiekontrakter i løpet av 206 med en samlet årsleie på 66 millioner kroner.

18 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 8/62 For eiendommene i Oslo-regionen er ledigheten ved utgangen av 206 på et normalisert nivå (3,4 prosent). Prosjektet i Verkstedveien på Skøyen var fullt utleid før salget i tredje kvartal 206. Drammensveien 60 har siden 2005 i sin helhet vært utleid til Skanska, som flytter ut i løpet av første halvår 207. Norwegian Property har i 206 inngått nye leieavtaler med Bydel Frogner og NAV Stat for hele bygget på ca. 000 kvadratmeter, med innflytting i andre halvår 208. Selskapets eiendommer på Forus i Stavanger er ledigstilt som følge av et sterkt kostnadsfokus og redusert etterspørsel etter kontorlokaler fra olje- og offshoresektoren. Dette gjelder eiendommene Grenseveien 9 og 2 samt Forusbeen 35. Etter ledigstillelse av Badehusgaten er det inngått flere leieavtaler for bygget, og utleiegraden ved utgangen av 206 er på 45 prosent. Kundetilfredshet Norsk Leietakerindeks har gjennomført den årlige undersøkelsen om kundetilfredshet, der Norwegian Property viderefører den positive utviklingen fra foregående år og oppnådde for 206 en score på 8 (205: score på 79). Norwegian Property har plassert seg blant landets ledende eiendomsselskaper på kundetilfredshet. Finansiering Finansieringsmarkedet Utviklingen fra de seneste par årene med langsiktige markedsrenter på et historisk lavt nivå har fortsatt i 206, selv om markedsrentene er økende mot utgangen av året. Bankene har strammet noe inn på sin utlånsaktivitet til næringseiendom som har medført press oppover for lånemarginene. Samtidig er obligasjonsmarkedet i økende grad finansieringskilde til konkurransedyktige betingelser for flere aktører enn tidligere. Finansieringsaktiviteter I forbindelse med salg av eiendommer i 206 er det gjort betydelige nedbetalinger på lånefasiliteter, og gjeldsgraden er redusert fra 58,3 til 47,6 prosent i 206. Norwegian Property hadde forfall for en av selskapets to store bankfasilitetene, samt for ett av obligasjonslånene, mot slutten av 206. Disse lånefasilitetene ble refinansiert før utgangen av året. Norwegian Property har ingen større låneforfall i 207. Tidligere i 206 ervervet Geveran Trading Co Ltd. en eierandel på mer enn 50 prosent i Norwegian Property ASA. Ved årsslutt foreligger det aksept for Change of Control knyttet til alle konsernets lånefasiliteter. Som et resultat av tilbakekjøp av egne obligasjoner etter Change of Control, har konsernet ved utgangen av 206 en egen beholdning av obligasjoner på 47 millioner kroner. Egenbeholdningen ble solgt i markedet med en mindre samlet gevinst i januar 207. Eiendomstransaksjoner Transaksjonsmarkedet Etter et 205 med rekordaktivitet i transaksjonsmarkedet, har transaksjonsvolumet i 206 vært lavere. Mange kjøpergrupperinger er fortsatt aktive og på jakt etter gode objekter, men det er færre objekter til salgs i markedet. Direkteavkastningen (prime yield) estimeres av Akershus Eiendom til 3,75 prosent. Transaksjoner mot slutten av 206 bekrefter de rekordlave yieldene. Gjennomførte transaksjoner Som et ledd i strategien for aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen har Norwegian Property i løpet av året inngått avtale om salg av eiendommer for en total eiendomsverdi per salgstidspunktene på 3,0 milliarder kroner. De solgte eiendommene var ferdig utviklet og utleid, og salg i et godt transaksjonsmarked ble vurdert å gi den beste avkastningen. Eiendommene Verkstedveien, Verkstedveien 3 og Drammensveien 34 på Skøyen i Oslo ble solgt til Entra ASA for en brutto eiendomsverdi på 2,5 milliarder kroner. Verkstedveien er et nybygg på kvadratmeter ferdigstilt i første halvår 205 og fullt utleid forut for salget. Naboeiendommene Verkstedveien 3 og Drammensveien 34, på henholdsvis og kvadratmeter, var også fullt utleid. Stortingsgata 6 i Oslo ble solgt til Deka Immobilien GmbH for en brutto eiendomsverdi på 506,5 millioner kroner. Eiendommen på kvadratmeter var fullt utleid ved salget. Strandsvingen 0, en spesialtilpasset og fullt utleid logistikkeiendom på 2 00 kvadratmeter i nærheten av Forus i Stavanger, ble solgt til Sakon AS for en eiendomsverdi på 30,9 millioner kroner. På Aker Brygge kjøpte Norwegian Property sentralt plasserte butikk- og lagerseksjoner med et samlet areal på kvadratmeter for en brutto eiendomsverdi på 20 millioner kroner. STRATEGISKE MÅL Konkurransedyktig avkastning med balansert risiko Norwegian Property har et mål om at mellom 30 til 50 prosent av ordinært resultat etter skatt, men før verdiendringer, skal utdeles i utbytte til selskapets aksjonærer. Målsetningen er en stabil utvikling i utbyttet, men i perioder med god kontantstrøm kan utbyttet være høyere. Før utbyttet fastsettes gjøres det en vurdering av konsernets økonomiske situasjon og framtidsutsikter, herunder tilgangen på attraktive investeringsmuligheter. Høy leietakertilfredshet Norwegian Propertys visjon er å skape engasjerende møteplasser som bidrar til gode relasjoner mellom mennesker. Selskapet arbeider for å sikre høy leietakertilfredshet som igjen bidrar til godt omdømme og som er viktig for å beholde eksisterende leietakere og attrahere nye. Miljøforbedringer på linje med de beste i bransjen Definisjonen av miljø- og samfunnsansvar spenner bredt, og inkluderer tydelig definerte mål om miljøbesparende tiltak, så vel som høye krav til estetisk utforming av bygg og uteområder i lokalmiljøet. Det er redegjort for konsernets strategi og målsetninger i redegjørelsen om samfunnsansvar. Investeringsstrategi Norwegian Property har en strategi for investeringer med vekt på følgende hovedparametere: Ledende aktør innen kontor- og tilknyttet forretningseiendom i utvalgte områder i Oslo-regionen Prioriterer eiendom nær kollektivknutepunkt, og søker å skape naturlige klynger av eiendommer i våre satsings områder Aktivt bearbeide porteføljen i Stavanger for å maksimere verdier samtidig som selskapet fortløpende vurder reduksjon av eksponering Over tid søke å ha en utviklingsandel i porteføljen på mellom 5 og 5 prosent av porteføljens areal Aktiv forvaltning av porteføljen gjennom transaksjoner, herunder kjøp av eiendommer med verdiutviklingspotensiale Finansieringsstrategi Norwegian Property har som ambisjon å levere konkurransedyktig avkastning over tid med en balansert finansiell risiko-

19 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 9/62 profil. Hovedparametere i finansieringsstrategien er: Målsetting om at netto belåningsgrad (Loan To Value, netto rentebærende gjeld i forhold til verdi) over tid skal utgjøre prosent av samlet verdi av selskapets investeringseiendommer Låneopptak skal være basert på langsiktige relasjoner til banker og andre aktører som har en langsiktig strategi i det norske eiendomsmarkedet Selskapet søker å diversifisere fundingkilder og forfallsstruktur for å redusere refinansieringsrisiko Ambisjon om en stabil utvikling i kontantstrøm som tilsier en forholdsvis høy grad av rentesikring, der rentesikringsgraden minimum skal utgjøre 50 prosent av selskapets rentebærende gjeld RISIKO OG RISIKOSTYRING Gjennom sin virksomhet forvalter Norwegian Property store finansielle verdier som er eksponert mot betydelige risikofaktorer, som for eksempel utviklingsprosjekter, rentemarked og utleiemarked. Styringsmodellen er basert på en hensiktsmessig delegering av resultatansvar, tydelig definerte rammebetingelser og intern kontroll. Overordnede mål er etablert og videreforedles gjennom løpende oppdatering av selskapets strategi. Med basis i strategien, verdigrunnlaget og de etiske retningslinjene er det etablert en overordnet styringsinstruks med angivelse av fullmakter for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Det er videre etablert policies for styring og risikohåndtering innenfor de viktigste risikoområder, som drift og finans. Basert på de overordnede policies er det etablert styrende prosesser og rutiner for den løpende forvaltningen av selskapet. Styret gjennomgår jevnlig selskapets styrende dokumenter. Administrasjonen utarbeider periodiske virksomhetsrapporter som behandles i styremøtene. Rapportene er basert på gjennomganger med ledelsen i de ulike delene av virksomheten og inneholder en oppdatert status i forhold til mål, viktige driftsmessige forhold, finansielle forhold og beskrivelse av status på risikoområder. I tillegg utarbeides kvartalsvis finansiell rapportering som gjennomgås av revisjonsutvalget i forkant av styremøter. I forbindelse med regnskapsavleggelsen utarbeider ledelsen estimater og gjør antakelser knyttet til fremtiden. De regnskapsestimater som følger av dette vil per definisjon være gjenstand for usikkerhet. Estimater og antakelser som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i balanseført verdi på eiendeler og gjeld i kommende regnskapsperioder er først og fremst knyttet til verdiutviklingen for investeringseiendom. I forbindelse med styrets årlige gjennomgang av selskapets strategi, vurderer styret de viktigste risikoområder selskapet står overfor. Finansielle risikoforhold Konsernets finansielle risiko er primært knyttet til endringer i egenkapital forårsaket av verdiendringer på eiendomsporteføljen, resultat- og likviditetseffekt av renteendringer, likviditetsrisiko og resultateffekter ved refinansiering av gjeld og gjennomføring av større utviklingsprosjekter. Resultat- og likviditetseffekter av renteendringer søkes avdempet med rentesikring. Per 3. desember 206 var 63 prosent av konsernets rentebærende gjeld rentesikret (205: 6 prosent) med en gjennomsnittlig løpetid på 4, år (205: 4,3 år). Svingninger i kortsiktige og langsiktige markedsrenter vil derfor ha begrenset effekt på konsernets rentekostnader før verdiendring derivater. Per 3. desember 206 har konsernet en samlet likviditetsreserve inklusive ubenyttede trekkrammer på 00,2 millioner kroner (205: 360,2 millioner kroner). Konsernet søker løpende å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på gjelden og de løpende kortsiktige svingningene i driftskapitalbehovet, samt behov som følge av konsernets til enhver tid pågående og planlagte utviklingsprosjekter. Konsernets lånefasiliteter inneholder finansielle lånebetingelser («covenants») knyttet til rentedekning og belåningsgrad. Konsernet overholder disse betingelsene og øvrige vilkår i låneavtalene knyttet til selskapets gjeld per 3. desember 206. Markedsrisiko Norwegian Property er eksponert for endringer i markedsleie, ledighet i porteføljen, omsetningsbasert leie og inflasjon. Konsernet har en vesentlig andel langsiktige leieavtaler, og den gjennomsnittlige gjenværende løpetid på leiekontraktene var 5, år ved utgangen av 206 (205: 5,7 år). Enkelte av konsernets bygg har kort gjenværende løpetid på leieavtalene, og det legges derfor ned betydelig innsats på gjenutleie og synliggjøring av potensialet i disse eiendommene. Leieavtalene for forretningseiendommer gir faste inntekter i avtaleperioden. Majoriteten av leiekontrakter blir 00 prosent KPI-justert, slik at leien justeres i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen (KPI). Arealledigheten i konsernets portefølje utgjorde 20,3 prosent ved utgangen av 206 (205: 3,7 prosent). I Oslo-porteføljen isolert er ledigheten 3,4 prosent, og hovedtyngden av konsernets ledighet er dermed knyttet til Stavanger-porteføljen. Utviklingsrisiko Større utviklingsprosjekt kan generelt medføre risiko blant annet knyttet til fremtidig utleiegrad og leienivå for ombygde arealer, kostnadsoverskridelser på innkjøp og prosjektering, forsinket fremdrift, mangelfulle leveranser og markedsutvikling. Ved utgangen av 206 har konsernet ingen større pågående utviklingsprosjekt. Tidligere gjennomførte prosjekter har vært håndtert av kompetente ressurser i selskapet med relevant erfaring og kunnskap. I tillegg er det dratt nytte av eksterne ressurser for å redusere risikoen i tilknytning til utviklingsprosjektene. Norwegian Property har utviklet verktøy for risikostyring og prosjektgjennomføring, der styret mottar månedlige rapporter om prosjektenes fremdrift og identifiserte risikoområder. Kredittrisiko Norwegian Propertys portefølje av kontoreiendommer kjennetegnes av høy kvalitet, sentral beliggenhet og en solid og diversifisert gruppe leietakere. Kredittapene de siste årene har vært begrensede. Konsernets leietakere i kontorlokalene betaler normalt leie kvartalsvis forskuddsvis. I tillegg stilles det i de fleste leieforhold sikkerhet for leiebetaling i form av bankgaranti eller depositumskonto med beløp tilsvarende tre til seks måneders. Konsernet kontrollerer kredittrating og kreditthistorie til nye leietakere. Risikoen for direkte tap i forbindelse med konkurs og betalingsproblemer synes derfor begrenset og er primært relatert til gjenutleie av lokaler. Likviditetsrisiko Konsernet har som ambisjon å ha tilstrekkelig likviditet/ trekkrammer til å møte sine forpliktelser, herunder igangsatte utviklingsprosjekter. I tillegg søker konsernet å ha en fornuftig likviditet til å møte uforutsette forpliktelser. Finansieringsstrategien har som mål å opprettholde fleksibilitet i markedet

20 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 20/62 og tåle svingninger i leieinntekter. Det er en målsetting at likviditetsreserven i størst mulig grad består av tilgjengelige revolverende kredittfasiliteter og kassekreditter fremfor kontantbeholdninger. Norwegian Property har en høy grad av sikring mot svingninger i markedsrentene, noe som reduserer behovet for likviditetsreserver til å møte uforutsette forpliktelser på disse områdene. Øvrig likviditetsrisiko er først og fremst knyttet til betjening av avdrag og forfall på gjeld. Konsernet leverer positiv kontantstrøm fra driften. Ved utgangen av 206 har konsernet 6 767,2 millioner kroner (205: 9 59,7 millioner kroner) i rentebærende gjeld, med en gjennomsnittlig gjenstående løpetid på 2,3 år. Avdrag i 207 er klassifisert som kortsiktig gjeld i konsernets balanse per 3. desember 206. På samme tidspunkt har konsernet en likviditetsreserve på 00,2 millioner kroner. Konsernet tilstreber å ha gode og langsiktige relasjoner med sine hovedbankforbindelser. REDEGJØRELSE FOR REGNSKAPET Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS), og regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert. Forutsetning om fortsatt drift I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at grunnlaget for fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet for 206 er utarbeidet i samsvar med dette. Resultatregnskap Konsernets resultatregnskap for 206 omfatter 32 eiendommer ved årets utløp samt solgte eiendommer frem til avhendelsestidspunktene i løpet av året. Brutto leieinntekter i 206 utgjorde 900,9 millioner kroner (205: 858,3 millioner kroner). Justert for kjøp og salg av eiendommer og utkjøp leieavtaler tilsvarer dette en økning på 03,2 millioner kroner fra 205, noe som i hovedsak skyldes økte leieinntekter ved redusert ledighet og innfasing av utviklingsprosjekter. Vedlikehold og andre driftsrelaterte kostnader utgjorde 54,2 millioner kroner (205: 64,8 millioner kroner). Andre eiendomskostnader beløp seg til 56,6 millioner kroner (205: 77,5 millioner kroner). Administrative eierkostnader utgjorde 57,3 millioner kroner (205: 79,2 millioner kroner). Driftsresultat før verdiendringer ble dermed 732,8 millioner kroner (205: 636,8 millioner kroner). Regnskapene for 206 og 205 er ikke belastet kostnader knyttet til forsknings- og utviklingsaktiviteter. Regnskapsmessig oppjustering av verdien på selskapets eiendomsportefølje var på totalt 475, millioner kroner i 206 (205: 387,4 millioner kroner). Sluttføring og utleie av utviklingsprosjekter har sammen med reduserte avkastningskrav bidratt til den positive verdiutviklingen. Enkelteiendommer med kort gjenstående løpetid og usikkerhet knyttet til fremtidig utleie er redusert i verdi. Finansinntekter, som hovedsakelig er renteinntekter, utgjorde, millioner kroner (205: 0,6 millioner kroner). Finanskostnader, som hovedsakelig er rentekostnader og andre kostnader knyttet til selskapets finansiering, utgjorde 402,6 millioner kroner (205: 429, millioner kroner). Endring i markedsverdi for finansielle instrumenter, som benyttes til å styre rente- og valutarisiko, var positiv med 7,0 millioner kroner (205: positiv med 73,3 millioner kroner). Overskudd før skatt var dermed 977,4 millioner kroner (205: 669,0 millioner kroner). Regnskapet for 206 er belastet med 22,9 millioner kroner i skattekostnad (205: 88,8 millioner kroner). Periodens overskudd ble dermed 764,5 millioner kroner (205: 480,2 millioner kroner). Kontantstrøm Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var positiv med 37,7 millioner kroner (205: 38,0 millioner kroner). Resultat før verdiendringer korrigert for realiserte netto finansposter utgjør 33,3 millioner kroner for 206. Forskjellen sammenlignet med netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter gjelder først og fremst utkjøp av rentesikringsavtaler kostnadsført under endring i markedsverdi for finansielle instrumenter og endring i arbeidskapitalposter. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var positiv med 2 647,6 millioner kroner i 206 (205: 32,6 millioner kroner). Kontantstrøm fra salg av eiendommer utgjorde 3 034,3 millioner kroner. Kjøp og investeringer i investeringseiendommer utgjorde 39,7 millioner kroner. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter i 206 var negativ med 2 794,9 millioner kroner etter netto reduksjon av rentebærende gjeld (205: 36,5 millioner kroner). Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter var negativ med 9,6 millioner kroner (205: positiv med 34, millioner kroner). Balanse og likviditet Kontantbeholdningen per 3. desember 206 utgjør 46,2 millioner kroner (205: 55,8 millioner kroner). I tillegg hadde konsernet ubenyttede trekkrammer ved årsslutt på 058,0 millioner kroner (205: 308,0 millioner kroner). Samlet egenkapital var 6 488,9 millioner kroner (205: 5 777,6 millioner kroner), tilsvarende en egenkapitalandel på 45,3 prosent (205: 34,9 prosent). Bokført egenkapital per aksje var,83 kroner (205: 0,53 kroner). Rentebærende gjeld per 3. desember 206 var 6 767,2 millioner kroner (205: 9 59,7 millioner kroner). Gjennomsnittlig lånerente for selskapets lån var 4,20 prosent per 3. desember 206 (205: 4,33 prosent). Gjennomsnittlig lånemargin var,64 prosent (205:,40 prosent). Gjennomsnittlig gjenstående løpetid for lånene er 2,3 år (205:,7 år). Verdivurdering av eiendommene Selskapets verdsettelsesprosess er basert på kvartalsvise eksterne verdsettelser, supplert med interne analyser, der selskapet gjør en vurdering av og konkluderer om de eksterne verdivurderinger gir et riktig bilde av den virkelige verdien av investeringseiendommene. Basert på denne verdsettelsesprosessen ble alle eiendommene per 3. desember 206 verdsatt av to uavhengige profesjonelle aktører. DTZ Realkapital og Akershus Eiendom har utarbeidet en verdivurdering av alle eiendommer. Et gjennomsnitt av vurderingene benyttes som utgangspunkt for regnskapsføring av investeringseiendommer til virkelig verdi ved utgangen av 206. Verdivurderernes verdsettelsesmodeller er basert på diskontering av kontantstrømmer knyttet til inngåtte leiekontrakter og verdien av markedsleie etter utløp av inngåtte leiekontrakter. Det gjøres individuelle vurderinger av løpende kostnader, oppgraderingskostnader og risiko for ledighet per eiendom. I Oslo innføres det eiendomsskatt fra 207. Eiendomsskatt medfører en økt kostnad for eiendomsbesittere, selv om noe av effekten med basis i leiekontrakter kan belastes leietakere. I verdivurderingen av investeringseiendom ved utgangen av både 205 og 206 er den forventede negative effekten av eiendomsskatt innarbeidet i de fremtidige kontantstrømmene.

21 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 2/62 Administrasjonen og styret har gjort selvstendige vurderinger av parametere som påvirker verdien av konsernets eiendommer, herunder renteutvikling, markedsleie, leiesituasjon, yieldnivå på eiendomstransaksjoner og eiendommenes kvalitet. Det er konkludert med at de eksterne verdsettelsene kan benyttes som utgangspunkt for vurdering av eiendommenes virkelige verdi. Bokført verdi av selskapets investerings- og eierbenyttet eiendom var 4 2, millioner kroner per 3. desember 206 (205: 6 256, millioner kroner). HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN Egenbeholdningen i obligasjonslånene NPRO02 (26 millioner kroner) og NPRO05 (29 millioner kroner) ble solgt i markedet til kurser på henholdsvis 00,7885 kroner og 99,7750 kroner i januar 207. I tråd med fullmakt fra ordinær generalforsamling i 206 har styret den 9. februar 207 vedtatt at det utbetales et utbytte på 0,2 kroner per aksje basert på regnskapet ved årsslutt 206. Det foreligger ikke andre vesentlige hendelser etter 3. desember 206, som gir informasjon om forhold som eksisterte på balansedagen. MORSELSKAPETS REGNSKAP OG DISPONERING AV ÅRETS RESULTAT Morselskapet Norwegian Property ASA hadde i 206 et underskudd for året på 24,4 millioner kroner (205: overskudd på 60,8 millioner kroner). Selskapets regnskap belastes administrative eierkostnader for konsernet i tillegg til rentekostnader for konsernets lånefasiliteter. Selskapets datterselskap er i stor grad egenkapitalfinansiert, og det er ikke resultatført utdelt utbytte til morselskapet i 206. På den ordinære generalforsamlingen i april 206 fikk styret en fullmakt til kvartalsvis utbetaling av utbytte. I 206 er ble det utbetalt totalt 0,0 kroner per aksje i utbytte, fordelt med to utbetalinger på 0,05 kroner etter vedtak i styret i mai og juli. Styret vedtok i styremøtet 9. februar 207 en utbetaling av utbytte på 0,2 kroner per aksje. Styret foreslår at årets underskudd føres mot annen innskutt egenkapital med 24,4 millioner kroner. Avsatt utbytte med 65,8 millioner kroner overføres fra annen innskutt egenkapital. REDEGJØRELSER FOR SAMFUNNSANSVAR OG FORE- TAKSSTYRING Selskapet har utarbeidet en separat redegjørelse for samfunnsansvar i henhold til Regnskapsloven 3 3c, som omfatter beskrivelser av det ytre miljø, arbeidstakerrettigheter og sosiale forhold samt menneskerettigheter. Redegjørelsen inkluderer opplysninger om forhold som nevnt i Regnskapsloven 3 3a ledd 9 2 knyttet til arbeidsmiljøet, likestilling, diskriminering og selskapets påvirkning på av det ytre miljø. Redegjørelsen er inntatt i selskapets årsrapport på side 0. Det er også utarbeidet en separat redegjørelse for foretaksstyring, der det er redegjort for selskapets prinsipper og praksis vedrørende foretaksstyring i henhold til Regnskapsloven 3 3b. Redegjørelsen er inntatt i selskapets årsrapport på side 4. STYRET Generalforsamlingen valgte i april 206 Martin Mæland (leder), Kjell Sagstad, Kathrine Astrup Fredriksen, Harald Herstad og Merete Haugli som nye, ordinære styremedlemmer frem til neste ordinære generalforsamling i 207. I tillegg består styret av Bjørn Henningsen (nestleder) og Cecile Astrup Fredriksen. AKSJONÆRFORHOLD Norwegian Property hadde 67 aksjonærer ved utgangen av 206, som er 57 aksjonærer færre enn på samme tidspunkt i 205 ( 728 aksjonærer). Utenlandske aksjonærer eier 68,3 prosent av aksjene mot 62,3 prosent ett år tidligere. Aksjonærpolitikk og andre forhold rundt aksjonærstruktur er beskrevet på området for investor relations på selskapets nettsider. I tredje kvartal 206 fremmet Geveran Trading Co Ltd. et pliktig tilbud på alle utestående aksjer i Norwegian Property ASA, som følge av at selskapet ervervet en eierandel på mer enn 50 prosent. Ved utgangen av 206 eier Geveran Trading Co Ltd. 57,6 prosent av aksjene i Norwegian Property ASA. FREMTIDSUTSIKTER Arealledigheten i Oslo estimeres til 7,25 prosent ved utgangen av året og forventes fortsatt å falle som følge av sysselsettingsvekst, konvertering av arealer til annet bruk og særdeles begrenset nybyggingsaktivitet. I Stavanger er leiemarkedet fortsatt krevende. I transaksjonsmarkedet har aktiviteten i 206 vært lavere enn i rekordåret 205. I forhold til alternative investeringsklasser gir imidlertid eiendom en konkurransedyktig avkastning, og det er fortsatt betydelig kjøperinteresse for både gode objekter i de mest attraktive områdene og for eiendommer med mer sekundær beliggenhet. Oslo-porteføljen, som nå utgjør 95 prosent av eiendomsverdiene i selskapet, har liten ledighet. Operasjonelt har selskapet spesielt fokus på eiendommer med høy ledighet (Stavanger) og eiendommer hvor leiekontrakter nærmer seg utløp. Selskapet arbeider også aktivt med langsiktige utviklingsmuligheter i porteføljen, spesielt i Nydalen som står foran en spennende utvikling. I et krevende transaksjonsmarked er også styret opptatt av muligheter som styrker selskapets posisjon i våre kjerneområder, som eksemplifisert med det gjennomførte kjøpet av butikk- og lagerseksjoner på Aker Brygge i 206. Oslo, 9. februar 207 Norwegian Property ASA Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Svein Hov Skjelle Administrerende direktør

22 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 22/62 ÅRSREGNSKAP Konsernregnskap 23 Resultatregnskap Balanse per Endringer i konsernets egenkapital 25 Kontantstrøm Noter til regnskapet 27 Morselskapets regnskap 44 Resultatregnskap Balanse per Kontantstrøm Noter til regnskapet 47 Erklæring fra styrets medlemmer og daglig leder 55 Uavhengig revisors beretning 56 EPRA-nøkkeltall 59 Verkstedhallene, Aker Brygge, Oslo

23 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 23/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet RESULTATREGNSKAP. 3.2 Konsolidert (Alle beløp i millioner kroner) Note Driftsinntekter 9 900,9 858,3 Driftsrelaterte eiendomskostnader 8 (54,2) (64,8) Andre eiendomskostnader 8 (56,6) (77,5) Eiendomskostnader (0,8) (42,3) Administrative eierkostnader 8, 9 (57,3) (79,2) Sum driftskostnader (68,) (22,5) Driftsresultat før verdiendringer 732,8 636,8 Verdiendring investeringseiendommer 7 475, 387,4 Driftsresultat 207,9 024,2 Finansinntekt 0, 20, 0,6 Finanskostnad 0, 20 (402,6) (429,) Realiserte netto finansposter (40,6) (428,5) OPPSTILLING OVER UTVIDET RESULTAT. 3.2 Konsolidert (Alle beløp i millioner kroner) Note Årsresultat 764,5 480,2 Verdiregulering og avskrivning eierbenyttet eiendom 7,2 9,7 Skatt på verdiregulering og avskrivning eierbenyttet eiendom 7 0,6 (2,5) Øvrige resultatelement som ikke vil bli reklassifisert til resultatet, etter skatt,7 7,2 Øvrige resultatelement som senere kan bli reklassifisert til resultatet, etter skatt - - Årets totalresultat 766,2 487,4 Andel av årets totalresultat for aksjonærene i morselskapet 766,2 487,4 Andel av årets totalresultat for ikke-kontrollerende eierinteresser - - Note 26 er en integrert del av konsernregnskapet. Endring i markedsverdi finansielle instrumenter 0, 7,0 73,3 Netto finansposter (230,5) (355,2) Resultat før skatt 977,4 669,0 Skattekostnad 7 (22,9) (88,8) Resultat 764,5 480,2 Årsresultat tilordnet ikke-kontrollerende eierinteresser - - Årsresultat tilordnet aksjonærene i morselskapet 764,5 480,2 Resultat per aksje som er tilordnet aksjonærene i morselskapet (beløp i kroner) 2,39 0,88 Utvannet resultat per aksje er identisk med resultat per aksje. Note 26 er en integrert del av konsernregnskapet.

24 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 24/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet BALANSE PER 3.2 Konsolidert (Alle beløp i millioner kroner) Note EIENDELER Anleggsmidler Finansielle derivater 3, 0,, 2 6,6 6, Investeringseiendom , 6 69,6 Eierbenyttet eiendom 7 87,0 86,5 Andre varige driftsmidler 8 48,8 45,8 Anleggsmidler 4 67, ,0 Omløpsmidler Finansielle derivater 3, 0,, 2,6 - Fordringer 0, 3 5,9 8,6 Kontanter og kontantekvivalenter 3, 0 46,2 55,8 Sum omløpsmidler 63,8 237,5 SUM EIENDELER 4 33, ,5 (Alle beløp i millioner kroner) Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 4 274,2 274,2 Overkurs 2 295,2 3 42,3 Annen innskutt egenkapital 7 557, , Opptjent resultat (3 637,8) (4 348,9) Sum egenkapital 6 488, ,6 Langsiktig gjeld Utsatt skatt 7 472, 258,7 Finansielle derivater 3, 0,, 2 338,9 670,2 Rentebærende gjeld 0, ,8 4 62,7 Annen gjeld 0, 5 57,5 52,6 Langsiktig gjeld 7 624, ,2 Kortsiktig gjeld Finansielle derivater 3, 0,, 2 5,7 2,0 Rentebærende gjeld 0, 6, ,9 Annen gjeld 0, 5 20, 264,8 Kortsiktig gjeld 28,2 5 73,7 Sum gjeld 7 842, ,0 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 33, ,5 Note 26 er en integrert del av konsernregnskapet. Oslo, 9. februar 207 Norwegian Property ASA Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Svein Hov Skjelle Administrerende direktør

25 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 25/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet ENDRINGER I KONSERNETS EGENKAPITAL Konsolidert (Alle beløp i millioner kroner) Note Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Opptjent resultat Total egenkapital Total egenkapital 3. desember ,2 3 42, , (4 836,3) 5 290,2 Årsresultat ,2 480,2 Årets utvidede resultat ,2 7,2 Sum årets totalresultat ,4 487,4 Total egenkapital 3. desember ,2 3 42, , (4 348,9) 5 777,6 Årsresultat - ( 7,2) 7,2 764,5 764,5 Årets utvidede resultat - - -,7,7 Sum årets totalresultat - ( 7,2) 7,2 766,2 766,2 Utdelt utbytte (54,8) (54,8) Sum transaksjoner med aksjonærene (54,8) (54,8) Total egenkapital 3. desember , , 7 557,2 (3 637,5) 6 488,9 Note 26 er en integrert del av konsernregnskapet.

26 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 26/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet KONTANTSTRØM. 3.2 Konsolidert (Alle beløp i millioner kroner) Note Ordinært resultat før skatt 977,4 669,0 Netto finansposter, ,5 355,2 Mottatte renter 20, 0,6 Betalte renter 5, 20 (423,6) (383,7) Utkjøp finansielle derivater (58,6) (8,2) Avskrivninger av varige driftsmidler 7, 8 9,0 9, Verdiendring investeringseiendommer 7 (475,) (387,4) Endring i kortsiktige poster (22,9) (43,6) Netto kontantstrøm fra drift 37,7 38,0 Betaling for investering i eiendommer og andre driftsmidler 7, 8 (39,7) (590,4) Mottatt ved salg av investeringseiendommer ,3 573,0 Mottatt forskudd ved salg av investeringseiendommer 7 5,0 50,0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 2 647,6 32,6 Nedbetaling av rentebærende gjeld 6 (6 375,) (486,5) Opptak av rentebærende gjeld ,0 350,0 Betalt utbytte 22 (54,8) - Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (2 794,9) (36,5) Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter (9,6) 34, Kontanter og kontantekvivalenter per. januar 3 55,8 2,7 Kontanter og kontantekvivalenter per 3. desember 3 46,2 55,8 Konsernet benytter den indirekte modell for kontantstrømoppstillingen. Note 26 er en integrert del av konsernregnskapet.

27 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 27/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTER TIL REGNSKAPET Konsolidert Note : Generell informasjon 27 Note 2: Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper 27 Note 3: Finansiell risikostyring 30 Note 4: Fastsettelse av virkelig verdi 3 Note 5: Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger 32 Note 6: Segmentinformasjon 32 Note 7: Investeringseiendom og eierbenyttet eiendom 32 Note 8: Andre varige driftsmidler 33 Note 9: Kontraktsbaserte leieinntekter 33 Note 0: Finansielle instrumenter 34 Note : Derivater 35 Note 2: Presentasjon av finansielle eiendeler og gjeld som er gjenstand for netto oppgjør 36 Note 3: Kortsiktige fordringer 36 Note 4: Aksjekapital og aksjonærer 36 Note 5: Annen gjeld 37 Note 6: Rentebærende gjeld 38 Note 7: Utsatt skatt og skattekostnad 39 Note 8: Andre driftskostnader 40 Note 9: Personalkostnader og ytelser til ledelse og revisor 4 Note 20: Realiserte netto finansposter 42 Note 2: Fortjeneste per aksje 42 Note 22: Utbytte per aksje og utbyttepolitikk 43 Note 23: Nærstående parter 43 Note 24: Betingede forpliktelser og -eiendeler 43 Note 25: Hendelser etter balansedagen 43 Note 26: Konsernselskaper 43 NOTE : Generell informasjon Eiendomskonsernet Norwegian Property ASA ble etablert i Forretningsidèen til Norwegian Property er å skape verdivekst gjennom å eie, utvikle og forvalte førsteklasses næringseiendom beliggende i de mest attraktive klynger i Oslo og i andre sentrale vekstområder. Leietakerporteføljen skal bestå av store, solide private og offentlige leietakere. Konsernet eier 32 eiendommer i Oslo og Stavanger ved utgangen av 206. Regnskapet er fastsatt av styret den 9. februar 207 for endelig godkjennelse av generalforsamlingen den 6. april 207. NOTE 2: Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen Basisprinsipper Konsernregnskapet til Norwegian Property ASA er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) som fastsatt av EU og trådt i kraft per 3. desember 206, samt de ytterligere norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven per 3. desember 206. Konsernregnskapet er utarbeidet basert på historisk kost prinsippet med de modifikasjoner som er særskilt spesifisert. Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, stor grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 5. Det er ingen nye eller endrede IFRS er eller IFRICfortolkninger som er trådt i kraft i løpet av 206 som har en vesentlig betydning for konsernregnskapet. Viktige nye standarder og fortolkninger som ennå ikke er tatt i bruk: IFRS 9 Finansielle instrumenter omhandler klassifikasjon, måling og innregning av finansielle eiendeler og forpliktelser samt sikringsbokføring. Den komplette versjonen av IFRS 9 ble utgitt i juli 204. Den erstatter de deler av IAS 39 som omhandler tilsvarende problemstillinger. Etter IFRS 9 skal finansielle eiendeler klassifiseres i tre kategorier: virkelig verdi over utvidet resultat, virkelig verdi over resultatet og amortisert kost. Målekategori bestemmes ved førstegangsregnskapsføring av eiendelen. Klassifiseringen avhenger av enhetens forretningsmodell for styring av sine finansielle instrumenter og karakteristikken av kontantstrømmene til det enkelte instrumentet. Egenkapitalinstrumenter skal i utgangspunktet måles til virkelig verdi over resultatet. Foretaket kan velge å presentere verdiendringene over utvidet resultat, men valget er bindende, og ved senere salg kan ikke gevinst/tap reklassifiseres over resultatet. Verdifall som skyldes kredittrisiko skal nå innregnes basert på forventet tap i stedet for dagens modell der tap må være pådratt. For finansielle forpliktelser viderefører standarden stort sett kravene i IAS 39. Den største endringen er at i tilfeller der virkelig verdi-opsjonen er tatt i bruk for en finansiell forpliktelse, skal endringer i virkelig verdi som skyldes endring i egen kredittrisiko innregnes i utvidet resultat. IFRS 9 forenkler kravene til sikringsbokføring ved at sikringseffektiviteten knyttes nærmere ledelsens risikostyring og gir større rom for vurdering. Samtidig sikringsdokumentasjon kreves fortsatt. Standarden trer i kraft for regnskapsåret 208, men tidliganvendelse er tillatt. Konsernet har fortsatt ikke fullt ut vurdert virkningen av IFRS 9. IFRS 5 Inntekter fra kundekontrakter omhandler inntektsføring. Standarden fordrer en inndeling av kundekontrakten i de enkelte ytelsesplikter. En ytelsesplikt kan være en vare eller en tjeneste. Inntekt regnskapsføres når en kunde oppnår kontroll over en vare eller tjeneste, og dermed har muligheten til å bestemme bruken av og kan motta fordelene fra varen eller tjenesten. Standarden erstatter IAS 8 Driftsinntekter og IAS Anleggskontrakter og tilhørende tolkninger. Standarden trer i kraft for regnskapsåret 208, men tidliganvendelse er tillatt. Konsernet har fortsatt ikke fullt ut vurdert virkningen av IFRS 5. IFRS 6 Leieavtaler ble utgitt i januar 206 og trer i kraft fra regnskapsåret 209. Dette vil resultere i at nesten alle leieavtaler vil bli balanseført, ettersom skillet mellom finansiell og operasjonell leieavtale fjernes. Etter den nye standarden, vil både en eiendel (retten til å benytte det leide objektet) og en finansiell forpliktelse (verdien av fremtidige leiebetalinger) balanseføres. De eneste unntakene er kortsiktige leieavtaler eller leieavtaler av lav verdi. For utleier vil det ikke være noen vesentlige endringer i regnskapsføringen. Konsernet har ingen vesentlige leieavtaler som vil påvirkes av den nye standarden. Det er ingen andre standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på konsernets regnskap Konsolideringsprinsipper a) Datterselskaper Datterselskap er alle enheter (inklusive foretak med avgrenset formål 'Special Purpose Entities') der konsernet har kontroll. Konsernet kontrollerer en enhet når konsernet er eksponert for, eller har rettigheter til, variabel avkastning fra investeringen i enheten og har mulighet til å påvirke avkastningen gjennom sin kontroll over enheten. Datterselskap blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes for regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost ved oppkjøp måles til virkelig verdi av: eiendeler som ytes som vederlag ved kjøpet, egenkapitalinstrumenter som utstedes og pådratte forpliktelser ved overføring av kontroll. Kostnader tilknyttet oppkjøp kostnadsføres over resultatet på oppkjøpstidspunktet. Identifiserbare oppkjøpte eiendeler, overtatt gjeld og betingede forpliktelser er regnskapsført til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, uavhengig av eventuelle minoritetsinteresser. Anskaffelseskost som overstiger andel av virkelig verdi av identifiserbare netto eiendeler i datterselskapet balanseføres som goodwill. Hvis anskaffelseskost er lavere enn virkelig verdi av netto eiendeler i dattersel-

28 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 28/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet skapet, resultatføres differansen på oppkjøpstidspunktet. Oppkjøp av 'single purpose' selskap som kun eier eiendom og verken har ansatte, ledelse eller signifikante prosesser er ikke behandlet som virksomhetskjøp (IFRS 3 Virksomhetskjøp kommer ikke til anvendelse). Kostnader forbundet med oppkjøp, som ikke er virksomhetskjøp, balanseføres som en del av kostpris. Konserninterne transaksjoner, mellomværende og urealisert fortjeneste mellom konsernselskaper er eliminert. Urealiserte tap elimineres, men vurderes som en indikator på verdifall i forhold til nedskrivning av den overførte eiendelen. Regnskapsprinsipper i datterselskaper endres når dette er nødvendig for å oppnå samsvar med konsernets regnskapsprinsipper. Klassifisering som investeringseiendom holdt for salg forutsetter forventet realisasjon innen ett år fra balansedagen. Investeringseiendom holdt for salg regnskapsføres til virkelig verdi som andre investeringseiendommer. b) Transaksjoner og minoritetsinteresser Minoritetens andel er inkludert i konsernets resultatregnskap, og er spesifisert som minoritetsinteresser. På samme måte er minoritetsinteresser inkludert som del av konsernets egenkapital og er spesifisert i konsolidert balanse Segmentrapportering Driftssegmenter rapporteres på samme måte som ved intern rapportering til selskapets øverste beslutningstaker. Selskapets øverste beslutningstaker, som er ansvarlig for allokering av ressurser til og vurdering av inntjening i driftssegmentene, er definert som konsernledelsen. Se note Omregning av utenlandsk valuta (a) Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta Regnskapet til de enkelte enheter i konsernet måles i den valuta som i hovedsak benyttes i det økonomiske område der enheten opererer (funksjonell valuta). Konsernregnskapet er presentert i NOK, som er både den funksjonelle valutaen og presentasjonsvalutaen til morselskapet. (b) Transaksjoner og balanseposter Transaksjoner i utenlandsk valuta regnes om til NOK ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster og -tap som oppstår ved betaling av slike transaksjoner, og ved omregning av pengeposter (eiendeler og gjeld) i utenlandsk valuta ved årets slutt til kursen på balansedagen, resultatføres Investeringseiendom Investeringseiendom som er anskaffet for å oppnå langsiktig avkastning på leieinntekter eller for å oppnå verdistigning, eller begge deler, klassifiseres som investeringseiendom. På kjøpstidspunktet verdsettes investeringseiendom til anskaffelseskost inkludert transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres investeringseiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40. Virkelig verdi av investeringseiendom reflekterer blant annet leieinntekter fra inngåtte leiekontrakter og forutsetninger om fremtidig leienivå basert på nåværende markedssituasjon. Endringer i virkelig verdi resultatføres som verdiendring investeringseiendommer. Utgifter knyttet til eiendommen tillegges investeringseiendom dersom det er sannsynlig at disse gir fremtidig verdi, og utgiften kan måles pålitelig. Andre utgifter til reparasjon og vedlikehold resultatføres i den perioden de påløper. Dersom det gjøres leietakertilpasninger, for eksempel ved å skifte ut vegger, aktiveres kostnaden samtidig som de vegger som tas ned nedskrives. Kostnader knyttet til terminering av leieavtaler aktiveres dersom hovedformålet med termineringen er knyttet til et videreutviklingsprosjekt for eiendommen, og kostnadsføres dersom hovedformålet med termineringen er et rent bytte av leietaker. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investeringseiendom, regnskapsføres også i byggeperioden som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående byggekostnader. Dersom en eiendom benyttes som egne lokaler omklassifiseres dette til anleggsmidler, dersom dette ikke utgjør en uvesentlig andel av eiendommen. Virkelig verdi på tidspunkt for reklassifisering blir eiendommens kostpris. Eierbenyttet eiendom vurderes til oppskrevet verdi fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Det foretas en vurdering av virkelig verdi for slike eiendommer på samme måte som beskrevet for investeringseiendommer. Økning i verdi for eierbenyttet eiendom regnskapsføres som endring i revalueringsreserven over utvidet resultat. En nedskrivning av bygningens verdi regnskapsføres først mot revalueringsreserven som gjelder oppskrivninger på den aktuelle bygningen. Dersom nedskrivningen overstiger revalueringsreserven resultatføres det resterende. Skattekompensasjon ved kjøp av investeringseiendom ('single purpose' selskaper) blir resultatført i regnskapsperioden etter kjøpet som verdiendring investeringseiendom Varige driftsmidler Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger og nedskrivinger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader direkte knyttet til anskaffelsen av driftsmidlet. Påfølgende utgifter legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres separat, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler tilknyttet utgiften vil tilflyte konsernet, og utgiften kan måles pålitelig. Øvrige reparasjons- og vedlikeholdskostnader føres over resultatet i den perioden utgiftene pådras Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler Eiendeler med ubegrenset levetid avskrives ikke og vurderes årlig for verdifall. Eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger hendelser eller endrede forhold som indikerer at balanseført verdi ikke kan forsvares. Nedskrivninger resultatføres med forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi med fradrag av salgskostnader og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall, grupperes anleggsmidlene til det laveste nivået der det er mulig å skille ut uavhengige kontantstrømmer Finansielle eiendeler og forpliktelser Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: Til virkelig verdi over resultatet og utlån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. For finansielle eiendeler som ikke er regnskapsført til virkelig verdi vurderes det på hver balansedag om det finnes objektive indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Dersom det foreligger slike indikasjoner på verdifall, måles tapet som differansen mellom eiendelens balanseførte verdi og nåverdien av estimerte framtidige kontantstrømmer diskontert med opprinnelig internrente. Tapsbeløpet innregnes i resultatet. Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og en har til hensikt å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig. (a) Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Finansielle eiendeler og forpliktelse til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler og forpliktelser holdt for handelsformål. En finansiell eiendel og forpliktelse klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt for salg, med mindre de er en del av en sikring. Konsernet har kun derivater i denne kategorien. Derivater i kategorien holdt for handelsformål klassifiseres som omløpsmiddel eller kortsiktig gjeld med mindre gjenværende løpetid på derivatet er lenger enn 2 måneder og ledelsen ikke har til hensikt å innløse innen 2 måneder. Andel av virkelig verdi knyttet til derivatet som forfaller innen 2 måneder klassifiseres som omløpsmiddel eller kortsiktig gjeld. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er ikke-derivate finansielle eiendeler med faste betalinger som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 2 måneder etter balansedagen. I så fall klassifiseres de som anleggsmidler. Utlån og fordringer består av kundefordringer og andre fordringer, samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen (note 2.0), og verdsettes til amortisert kost fastsatt ved bruk av effektiv rente metoden (jf. note 2.0 og note 2.8) Derivater og sikring Derivater balanseføres til virkelig verdi på det tidspunkt derivatkontrakten inngås, og deretter løpende til virkelig verdi. Regnskapsføringen av tilhørende gevinster og tap avhenger av hvorvidt derivatet er utpekt som et sikringsinstrument og typen av sikring. Det benyttes ikke sikringsbokføring. Alle konsernets rentebytteavtaler og valutaterminkontrakter benyttes som økonomisk sikring. Endring i virkelig verdi på derivater resultatføres netto over resultatet på linjen endring i markedsverdi finansielle instrumenter Kundefordringer Kundefordringer oppstår ved omsetning av varer eller tjenester som er innenfor den ordinære driftssyklusen. Dersom oppgjør forventes innen ett år eller mindre, klassifiseres fordringene som omløpsmidler. Dersom dette ikke er tilfelle, klassifiseres fordringene som anleggsmidler. Kundefordringer måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes kundefordringer til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket avsetning for inntruffet tap Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter,

29 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 29/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen Leverandørgjeld Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved første gangs balanseføring. Ved senere måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost fastsatt ved bruk av effektiv rente metoden, jf. note Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente, jf. note 2.8. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre det foreligger en ubetinget rett til å utsette betaling av gjelden i mer enn 2 måneder fra balansedato Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Ved kjøp av selskaper som ikke er virksomhet innregnes ikke utsatt skatt på kjøpstidspunktet jf. innregningsunntaket i IAS 2 Skatter. Ved etterfølgende verdiendringer vil det avsettes for utsatt skatt ved verdiøkninger utover kostpris. Ved verdifall under kostpris reverseres først beløpet knyttet til første gangs innregning vedrørende innregningsunntaket for utsatt skatt. Videre vil en økning i skatteøkende forskjell relatert til skattemessige avskrivninger medføre grunnlag for balanseføring av utsatt skatt Inntektsføring Driftsinntekter består av husleieinntekter. I driftsinntekter resultatføres virkelig verdi av vederlaget som mottas for tjenester innenfor selskapets ordinære virksomhet. Driftsinntekter er presentert netto etter fradrag for merverdiavgift, rabatter og avslag. Felleskostnader viderebelastet leietakere blir ført i balansen sammen med a-konto innbetalinger fra leietaker, og påvirker derfor ikke resultatet utover et administrativt påslag som inntektsføres under driftsinntekter. Avregningen av felleskostnader foretas etter balansedagen. (a) Husleieinntekt Husleie inntektsføres lineært over leieperioden. (b) Annen inntekt Annen inntekt inntektsføres når den er opptjent Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen Rentekostnad Renter resultatføres som finanskostnad i resultatregnskapet ved bruk av effektiv rente metoden. Den effektive rente metode blir benyttet for å allokere amortisert kost på finansielle eiendeler og gjeld, og for rett periodisering av renteinntekter og rentekostnader. Den effektive rente fordeler fremtidige kontantstrømmer over lånets løpetid, og angir reell nettoverdi på den finansielle eiendelen eller lånebeløpet. Når effektiv rente beregnes estimerer konsernet alle kontraktfestede kontantstrømmer i tilknytning til det finansielle instrumentet (for eksempel betalingsbetingelser) men tar ikke hensyn til fremtidige tap. Ved beregning av den effektive rente inkluderes alle etableringskostnader og fordeles over den relevante periode (lånets løpetid). Lånekostnader fra generell eller spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, bygging og videreutvikling av investeringseiendommer og som det tar en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for bruk Pensjoner Norwegian Property ASA har en innskuddsplan for alle ansatte. En innskuddsplan er en pensjonsordning hvor konsernet betaler faste bidrag til en separat juridisk enhet. Konsernet har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag. Bidragene resultatføres som pensjonskostnader når de påløper. Forskuddsbetalte bidrag balanseføres som en eiendel dersom dette kan refunderes eller redusere fremtidige betalinger Driftskostnader Driftsrelaterte eiendomskostnader inkluderer administrative kostnader knyttet til forvaltning av eiendommene samt drifts- og vedlikeholdskostnader. Andre eiendomskostnader inkluderer inntektsrelaterte kostnader knyttet til utleie, markedsføring med videre av eiendommene, eiers andel av felleskostnader for eiendommene, prosjektrelaterte eiendomskostnader og avskrivninger knyttet til eiendommene. Administrative eierkostnader gjelder kostnader som ikke direkte er knyttet til drift og utleie av eiendommene, og inkluderer kostnader knyttet til overordnede eier- og konsernfunksjoner.

30 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 30/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 3: Finansiell risikostyring Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets resultat og egenkapital. Konsernet benytter finansielle derivater for å sikre seg mot visse risikoer. Det benyttes ikke regnskapsmessig sikring. Risikostyringen for konsernet ivaretas av en sentral finansavdeling i overensstemmelse med retningslinjer godkjent av styret. Ledergruppen identifiserer, evaluerer og sikrer finansiell risiko i nært samarbeid med de ulike driftsenhetene. Styret utarbeider skriftlige prinsipper for den overordnede risikostyringen, og angir skriftlige retningslinjer for spesifikke områder som valutarisiko og renterisiko Markedsrisiko Valutarisiko Konsernets valutaeksponering er svært begrenset. Konsernet har ikke hatt noen leieavtaler i utenlandsk valuta i 206 eller 205. Alle operasjonelle kostnader er i praksis i NOK. Norwegian Property har tidligere inngått sikringsavtaler for å begrense risikoen knyttet til leieavtalen i utenlandsk valuta for en solgt eiendom. Sikringsavtalene ble ikke gjort opp i sin helhet i forbindelse med salg av eiendommen. Hovedstol og forfallsstruktur for konsernets valutaavtaler ved utgangen av året er spesifisert i lokal valuta (millioner) i tabellen nedenfor (se også note ). År Valuta Hovedstol i valuta < år 2 år 3 5 år Over 5 år 206 EUR (,) (,) EUR (,) - (,) - - Prisrisiko Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene er 5, år ved utgangen av 206 (205: 5,7 år). Leieavtalene for forretningseiendommene gir faste inntekter i avtaleperioden. Majoriteten av leiekontrakter blir 00 prosent KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utviklingen i KPI. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle leiekontrakter. Indeksreguleringen i 206 var 3,7 prosent for kontrakter med regulering i oktober og 3,5 prosent for kontrakter med regulering i november, noe som øker årlig avtalebasert leieinntekt ved utgangen av 206 med 24 millioner kroner. For kjøpesenteret på Aker Brygge i Oslo er deler av leien omsetningsbasert. Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Den overordnede retningslinjen i henhold til gjeldende låneavtaler er at minimum 60 prosent av selskapets rentebærende gjeld til enhver tid skal sikres. Ved årets slutt var 63 prosent (se note 6) av denne type gjeld sikret (205: 60 prosent). For å redusere renterisikoen har konsernet inngått rentebytteavtaler pålydende 4,7 milliarder kroner ved årets slutt (205: 6,6 milliarder kroner). Ved utgangen av 206 var total gjennomsnittlig margin på lån med flytende rente 64 basispunkter (205: 40 basispunkter). Låneporteføljen har ved utgangen av 206 en gjennomsnittlig rente på 4,20 prosent (205: 4,33 prosent). Gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på sikringskontraktene er på 4, år (205: 4,3 år). Hovedstol og forfallsstruktur for konsernets samlede portefølje av rentesikringsavtaler ved utgangen av året er spesifisert i lokal valuta (millioner) i tabellen nedenfor (se også note ). År Valuta Hovedstol i valuta < år 2 år 3 5 år Over 5 år 206 NOK (4 655,0) (200,0) (855,0) (2 350,0) ( 250,00) 205 NOK (6 555,0) (400,0) (950,0) (3 55,0) (2 050,0) Dersom gjennomsnittlig rente for konsernet hadde vært 25 basispunkter høyere/lavere per 3. desember 206 og alle andre variabler konstant, ville dette utgjort en endring i årlig rentekostnad for usikret del av låneporteføljen på 6 millioner kroner og en endring av verdien av rentebytteavtalene på 42 millioner kroner Kredittrisiko Majoriteten av konsernets leieinntekter kommer fra solide leietakere. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Selskapet kontrollerer kredittrating og kreditthistorie til nye leietakere. De fleste leietakere har gitt bankgaranti eller opprettet depositumskonto med beløp tilsvarende tre måneders leie. Leieinntekter blir i stor grad fakturert kvartalsvis på forskudd. Kredittap i både 206 og 205 har vært begrenset. Konsernets kundefordringer på balansedagen er i sin helhet i NOK Likviditetsrisiko Konsernet skal sørge for å ha tilstrekkelig likviditet/trekkrammer til å møte sine forpliktelser. I tillegg skal konsernet ha en fornuftig likviditet til å møte uforutsette forpliktelser. Finansieringsstrategien har som mål å opprettholde fleksibilitet i markedet og tåle svingninger i leieinntekter. Det er en målsetning at likviditetsreserven i størst mulig grad består av tilgjengelige revolverende kredittfasiliteter og kassekreditter fremfor kontantbeholdninger. Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve per 3. desember. (Alle beløp i millioner kroner) Kontanter og kontantekvivalenter 46,2 55,8 - herav bundne midler (4,0) (3,6) Frie likvide midler 42,2 52,2 Ubenyttede låne- og trekkfasiliteter 058,0 308,0 Likviditetsreserve 00,2 360,2 Som beskrevet ovenfor har konsernet høy grad av sikring mot svingninger i markedsrenter og valutakurser, noe som reduserer behovet for likviditetsreserver til å møte uforutsette forpliktelser på disse områdene. Konsernet har generert en positiv kontantstrøm fra driften, i form av resultat fra ordinær drift/finansposter (resultat før verdiendringer og utkjøp derivater), både for 206 (33 millioner kroner) og 205 (208 millioner kroner). Øvrig likviditetsrisiko er først og fremst knyttet til betjening av avdrag og forfall på gjeld. Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets gjeld klassifisert i henhold til forfallsstrukturen. Klassifisering er gjennomført i henhold til forfallstidspunktet i kontraktene. Beløpene i tabellen spesifiserer tidspunktene for tilbakebetaling av hovedstol og renter (millioner kroner). 3. desember 206 Balanseført beløp Forventet kontantstrøm < år 2 år 3 5 år Over 5 år Rentebærende lån 6 767, ,2 296, , ,2 363,5 Annen gjeld 2 20, 38,2 38,

31 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 3/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet 3. desember 205 Balanseført beløp Forventet kontantstrøm < år 2 år 3 5 år Over 5 år Rentebærende lån 9 59,7 0 44,0 5 20, 06, ,8 - Annen gjeld 2 264,8 238,2 238, Differanse mellom balanseført beløp og forventet kontantstrøm skyldes aktiverte kostnader og beregnet rentekost basert på gjennomsnittlig rente ved utgangen av året. 2 Differanse mellom balanseført beløp og forventet kontantstrøm skyldes utsatt inntekt. I 206 har Norwegian Property refinansiert enkelte lånefasiliteter som forfalt innen utgangen av året. Etter dette har ingen lånefasiliteter hovedforfall før i 208. Reduksjon i låne- og sikringsporteføljen i 206 har primært vært knyttet til salg av eiendommer og løpende optimalisering av sikringsporteføljen. Se note Kapitalforvaltning Konsernets mål knyttet til kapitalforvaltningen er å trygge fortsatt drift, for å sikre avkastning for eierne og andre interessenter og opprettholde en optimal kapitalstruktur for å redusere kapitalkostnadene. Hovedmålet med konsernets kapitalstyring er å opprettholde en god balanse mellom gjeld og egenkapital. Konsernet skal ha en betryggende egenkapitalandel, men der hovedfokuset er knyttet til gjeldsgraden. Gjeldsgraden beregnes ved at brutto rentebærende gjeld fratrukket likvide midler og rentebærende fordringer deles på brutto eiendomsverdi. Konsernet har som målsetning å over tid ha en gjeldsgrad på prosent. Gjeldsgraden ved utgangen av året er spesifisert i tabellen nedenfor. For konsernets bankfasiliteter er det en betingelse at gjeldsgraden ikke overstiger henholdsvis 75 og 78 prosent. Størrelsen på avdragene bestemmes av nivået på gjeldsgraden. Avtalte krav i låneavtaler knyttet til gjeldsgraden er overholdt med god margin både ved årsslutt og ved interimsrapporteringer i 205 og 206. For å endre på kapitalstrukturen kan konsernet justere nivået på utbytte til aksjonærene, tilbakebetale kapital til aksjonærene, utstede nye aksjer eller selge eiendeler for å tilbakebetale lån. (Alle beløp i millioner kroner) Langsiktig rentebærende gjeld 6 755,8 4 62,7 Kortsiktig rentebærende gjeld, ,9 Lånekostnader ført til fradrag i balanseført gjeld 25,2 2,7 Kontanter og kontantekvivalenter (46,2) (55,8) Brutto rentebærende gjeld 6 746, 9 476,6 Brutto eiendomsverdi 4 2, 6 256, Gjeldsgrad (prosent) 47,8 58,3 NOTE 4: Fastsettelse av virkelig verdi Konsernregnskapet er utarbeidet basert på historisk kost prinsippet med følgende modifikasjoner: investeringseiendom og finansielle eiendeler og forpliktelser (herunder finansielle derivater) er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Investeringseiendom I henhold til konsernets verdsettelsesprosess er avdelingen for finans og investeringer ansvarlig for utarbeidelse av verdivurderingene av investeringseiendommer til bruk i finansregnskapet. Finans- og investeringsavdelingen er ansvarlig for at alle konsernets investeringseiendommer verdsettes kvartalsvis til virkelig verdi. Selskapets verdsettelsesprosess er basert på eksterne verdsettelser, supplert med interne analyser, der selskapet gjør en vurdering av og konkluderer om de eksterne verdivurderinger gir et riktig bilde av den virkelige verdien av investeringseiendommene. Det foretas jevnlige befaringer og tekniske gjennomganger av alle eiendommer. Verdivurderingene gjennomgås hvert kvartal som en sentral del av revisjonsutvalgets kvalitetssikring av periode- og årsregnskapet. Basert på denne verdsettelsesprosessen ble alle eiendommene per 3. desember 206 verdsatt av to uavhengige profesjonelle aktører. DTZ Realkapital og Akershus Eiendom har utarbeidet en verdivurdering av alle eiendommer. Selskapet har konkludert med at et gjennomsnitt av vurderingene kan benyttes som grunnlag for vurdering i forbindelse med regnskapsføring av investeringseiendommer til virkelig verdi ved utgangen av 206. Se også note 5 for viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger. Finansielle instrumenter og derivater Estimert virkelig verdi for konsernets finansielle instrumenter er basert på markedspriser og verdsettelsesmetoder som beskrevet nedenfor. Kontanter og kontantekvivalenter Virkelig verdi er antatt å være lik bokført verdi. Rentebærende forpliktelser Konsernet regnskapsfører rentebærende forpliktelser til amortisert kost. I note til regnskapet (se note 6) er det gitt informasjon om estimert virkelig verdi for rentebærende forpliktelser. Obligasjonslån vurderes til børskurs per 3. desember og banklån til estimert virkelig verdi av fremtidige kontantstrømmer der det er tatt hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og markedsmessige vilkår. Kundefordringer/andre fordringer og leverandørgjeld/annen gjeld Prinsipielt blir disse postene initielt bokført til virkelig verdi, og i påfølgende perioder regnskapsført til amortisert kost. Imidlertid er diskontering vanligvis antatt å ikke ha vesentlig effekt på denne typen fordringer og gjeldsposter. Derivater Virkelig verdi av finansielle derivater, inkludert valutaterminkontrakter/-bytteavtaler og rentebytteavtaler, er estimert som nåverdien av fremtidige kontantstrømmer, beregnet ved å benytte kvoterte rentekurver og valutakurser på balansedagen. De tekniske beregningene er generelt utarbeidet av selskapets bankforbindelser. Selskapet har kontrollert og rimelighetsvurdert disse verdivurderingene.

32 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 32/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 5: Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer, inklusive forventninger om fremtidige hendelser som anses å være sannsynlige under nåværende omstendigheter. Ledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden. De regnskapsestimater som følger av dette vil per definisjon sjelden være fullt ut i samsvar med det endelige utfall. Estimater og antakelser/ forutsetninger som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i balanseført verdi på eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår, drøftes nedenfor. Virkelig verdi av investeringseiendom Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi basert på en kvartalsvis oppdatert verdivurdering. Fremgangsmåten ved vurdering av virkelig verdi for investeringseiendommer er beskrevet i note 4. Porteføljen av forretningseiendommer er i tråd med dette eksternt verdivurdert hvert kvartal siden oppstarten i Eiendommene verdsettes ved diskontering av fremtidige kontantstrømmer. Både kontraktsfestede og forventede kontantstrømmer er inkludert i beregningene. Fastsettelse av virkelig verdi for investeringseiendommer avhenger således i stor grad av forutsatt markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Markedsleie er basert på en konkret vurdering av hver enkelt eiendom, med differensiering av ulike arealer innenfor den enkelte eiendom der dette er relevant. Oppdaterte makroøkonomiske forutsetninger for rentenivå, inflasjonsforventninger etc legges til grunn i beregningene. Inflasjonsforutsetningene er basert på konsensus fra banker og offentlige statistikkbyrå (i beregningsperioden,9 2,5 prosent). Basert på en vurdering av eiendommene, leietakerne og makroøkonomiske forhold på balansedagen diskonteres kontantstrømmene med diskonteringsrenter i intervallet 2,7,3 prosent basert på individuelle vurderinger av den enkelte eiendom. Sensitiviteten ved vurdering av virkelig verdi for investeringseiendommer påvirkes i vesentlig grad av forutsatt yield, rentenivå, markedsleie og driftskostnader for eiendommene. Tabellen nedenfor viser eksempler på i hvor stor grad endringer i hver enkelt av disse variablene påvirker eiendomsverdiene ved årsslutt 206, under forutsetning av at alle andre faktorer er uendret (beløp i millioner kroner). Variabler Endring i variabler Verdiendring Exit yield + 0,25 prosent (433) Diskonteringsrente + 0,25 prosent (27) Driftskost + NOK 25 per kvm (432) Markedsleie + 0 prosent 79 Beregningene er utarbeidet av DTZ Realkapital i forbindelse med verdivurderingene ved årsslutt 206. Virkelig verdi av finansielle derivater Konsernets finansielle derivater omfatter valutaterminkontrakter/ bytteavtaler og rentebytteavtaler. Fremgangsmåten ved vurdering av virkelig verdi for finansielle derivater er beskrevet i note 4. NOTE 7: Investeringseiendom og eierbenyttet eiendom Bokført verdi av investeringseiendom Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor. Forfallsstruktur for ikke kansellerbare leiekontrakter knyttet til investeringseiendom er spesifisert i note 9. (Alle beløp i millioner kroner) Inngående balanse total verdi investeringseiendom per. januar 6 256, 5 796,6 Avgang bokført verdi ved salg av eiendommer (3 033,8) (577,3) Tilgang ved investeringer knyttet til eiendommer 38,3 626,3 Aktiverte lånekostnader - 9,2 Resultatført total verdiendring investeringseiendom 475, 387,4 Resultatført verdiendring for solgte eiendommer inkludert i total verdiendring 32,9 6, Verdiendring eierbenyttet eiendom 0,5 7,9 Total verdi investeringseiendom per 3. desember 4 2, 6 256, Eierbenyttet eiendom (se spesifikasjon nedenfor) (87,0) (86,5) Bokført verdi investeringseiendom per 3. desember 4 025, 6 69,6 Herav investeringseiendom solgt med fremtidig leveranse 2 968,0 90,5 Avgang i 206 gjelder Drammensveien 34, Verkstedveien og 3, Strandsvingen 0 og Stortingsgata 6 samt mindre justeringer knyttet til tidligere års avgang. Tilsvarende for 205 gjelder Lysaker Torg 35, samt mindre justeringer knyttet til tidligere års avgang. 2 Norwegian Property har inngått avtale om salg av Nedre Skøyen vei (205) og Hovfaret (206) i Oslo. Overtakelse er avtalt til mars 209 ved utløp av leiekontrakten for byggene, og Norwegian Property beholder leieinntektene og driftsansvaret for eiendommen frem til dette. Eiendommene er i balansen klassifisert som ordinær investeringseiendom, vurdert til nåverdien av de avtalefestede kontantstrømmer. Leieinntekter og eiendomsrelaterte kostnader knyttet til eiendelene fremkommer av resultatregnskapet. Ved utgangen av 206 er totalt 20,3 prosent (3,7 prosent) av arealene for investeringseiendommer ikke utleid. Driftskostnader for ledige arealer utgjør totalt 22,9 millioner kroner for 206 (28,9 millioner kroner). Bortsett fra covenants knyttet til låneavtaler eksisterer det ingen restriksjoner på når investeringseiendommene kan realiseres, eller hvordan inntektene fra salg kan brukes. Konsernet har ikke vesentlige kontraktuelle forpliktelser for entreprisekontrakter knyttet til investeringseiendom ved utgangen av 205 eller 206. NOTE 6: Segmentinformasjon Norwegian Property's virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Norge. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Selskapet regner derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentsinformasjon.

33 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 33/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet Eierbenyttet eiendom Endring i balanseposten eierbenyttet eiendom er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Åpningsbalanse. januar 86,5 0,5 Tilgang ved egen bruk av investeringseiendom - 83,3 Avgang ved opphør av egen bruk av investeringseiendom - (06,) Verdiregulering eierbenyttet eiendom mot totalresultatet 0,5 7,9 Bokført verdi eierbenyttet eiendom per 3. desember 87,0 86,5 Akkumulert anskaffelseskost per 3. desember 83,3 83,3 Årets avskrivninger,7 0,8 Akkumulerte avskrivninger per 3. desember 2,5 0,8 Akkumulert verdiendring per 3. desember 3,8 3,3 Virkelig verdi vurderinger Tabellen under viser vurdering av virkelig verdi for eiendommer. (Alle beløp i millioner kroner) Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå ) Virkelig verdi vurderinger ved bruk av Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Investeringseiendom , 4 025, Eierbenyttet eiendom ,0 87,0 Sum eiendommer per 3. desember , 4 2, Investeringseiendom ,6 6 69,6 Eierbenyttet eiendom ,5 86,5 Sum eiendommer per 3. desember , 6 256, Nivå : Verdsettelsen er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Verdsettelsen er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå. Nivå 3: Verdsettelsen er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Selskapets policy er å foreta overføringer mellom nivåene på tidspunktet for hendelsen eller omstendigheter som forårsaket overføringen. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 205 og 206. NOTE 8: Andre varige driftsmidler Endring i balanseposten andre varige driftsmidler er spesifisert i tabellen nedenfor. Andre (Alle beløp i millioner kroner) anleggsmidler Aker Brygge Energisentral Anskaffelseskost Per 3. desember ,4 36,2 60,6 Tilgang 205 6,7 2,5 9,2 Avgang Per 3. desember 205 3, 38,8 69,8 Tilgang 206 8,9 0,9 9,9 Avgang Per 3. desember ,0 39,7 79,7 Akkumulert avskrivning Per 3. desember 204 5,5,2 6,6 Tilgang 205 5,6,7 7,3 Avgang Per 3. desember 205 2, 2,9 24,0 Tilgang 206 4,9,9 6,8 Avgang Per 3. desember ,0 4,8 30,8 Bokført verdi Per 3. desember 205 9,9 35,9 45,8 Per 3. desember 206 4,0 34,8 48,8 Selskapet benytter lineære avskrivninger. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er fastsatt til 4 år for IT-utstyr, 5 år for lisenser, biler og innredninger og 7 år for inventar. Aker Brygge Energisentral avskrives over 20 år. NOTE 9: Kontraktsbaserte leieinntekter Konsernet inngår kontrakter for utleie av investeringseiendom. Konsernets kontraktsbaserte leieinntekter fordeler seg som følger, der tallene er angitt som ikke indeksjustert kontraktsverdi for kontrakter inngått per 3. desember. (Alle beløp i millioner kroner) Innen år 703,3 962, Mellom og 5 år 2 27, 3 343,6 Over 5 år 929,6 566,3 Sum 3 850, ,0 Sum Leieinntekter inntektsføres lineært over leieperioden. Konsernets leierelaterte inntekter inntektsført for 206 utgjør 900,9 millioner kroner (205: 858,3 millioner kroner). Tallene inkluderer ikke felleskostnader viderebelastet leietakere. Påløpte felleskostnader blir regnskapsført i balansen sammen med a-konto innbetalinger fra leietaker, og påvirker derfor ikke resultatet utover et administrativt påslag som resultatføres. Avregning av felleskostnader foretas etter balansedagen. Påløpte felleskostnader som viderebelastes leietakere for 206 utgjør 83,7 millioner kroner (205: 95,6 millioner kroner), og det resultatførte administrative påslaget utgjør 3,8 millioner kroner (205: 2,8 millioner kroner).

34 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 34/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 0: Finansielle instrumenter Finansielle eiendeler representerer en kontraktsfestet rett for konsernet til å motta kontanter eller andre finansielle eiendeler i framtiden. Finansielle forpliktelser representerer tilsvarende en kontraktsfestet plikt for konsernet til å betale kontanter i framtiden. Finansielle instrumenter er inkludert i flere regnskapslinjer i konsernets balanse og resultat og klassifiseres i ulike kategorier for regnskapsmessig behandling. Nedenfor følger en spesifikasjon av konsernets finansielle instrumenter. Per 3. desember 206 (Alle beløp i millioner kroner) Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet Utlån og fordringer Andre Ikke-finansielle finansielle forpliktelser eiendeler og forpliktelser Sum Finansielle eiendeler Langsiktige derivater 6, ,6 Kortsiktige fordringer - 37,5-78,5 5,9 Kortsiktige derivater, ,6 Kontanter og kontantekvivalenter - 46, ,2 Finansielle forpliktelser Langsiktige derivater 338, ,9 Langsiktig rentebærende gjeld , ,8 Annen langsiktig gjeld ,5 57,5 Kortsiktige derivater 5, ,7 Kortsiktig rentebærende gjeld - -,4 -,4 Annen kortsiktig gjeld ,2 62,9 20, Resultateffekt av finansielle instrumenter Finansinntekt -, - -, Finanskostnad - - (402,6) - (402,6) Endring i markedsverdi finansielle instrumenter 7, ,0 Gevinst/tap mot utvidet resultat Regnskapsført mot utvidet resultat Per 3. desember 205 (Alle beløp i millioner kroner) Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet Utlån og fordringer Andre Ikke-finansielle finansielle forpliktelser eiendeler og forpliktelser Sum Finansielle eiendeler Langsiktige derivater 6, , Kortsiktige fordringer - 58,6-23,0 8,6 Kontanter og kontantekvivalenter - 55, ,8 Finansielle forpliktelser Langsiktige derivater 670, ,2 Langsiktig rentebærende gjeld ,7-4 62,7 Annen langsiktig gjeld ,6 52,6 Kortsiktige derivater 2, ,0 Kortsiktig rentebærende gjeld , ,9 Annen kortsiktig gjeld ,2 26,6 264,8 Resultateffekt av finansielle instrumenter Finansinntekt - 0, ,6 Finanskostnad - - (429,) - (429,) Endring i markedsverdi finansielle instrumenter 73, ,3 Gevinst/tap mot utvidet resultat Regnskapsført mot utvidet resultat Regnskapslinjer som ikke er spesifisert i tabellene ovenfor, men som inngår i konsernets regnskap, inneholder ikke finansielle instrumenter. Bokført verdi og virkelig verdi av finansielle instrumenter er spesifisert i tabellen nedenfor. 3. desember desember 205 (Alle beløp i millioner kroner) Bokført verdi Virkelig verdi Bokført verdi Virkelig verdi Langsiktige derivater 6,6 6,6 6, 6, Kortsiktige fordringer 37,5 37,5 8,6 8,6 Kontanter og kontantekvivalenter 46,2 46,2 55,8 55,8 Sum finansielle eiendeler 90,2 90,2 243,5 243,5 Langsiktige derivater 338,9 338,9 670,2 670,2 Langsiktig rentebærende gjeld 6 755, ,5 4 62, ,3 Kortsiktige derivater 5,7 5,7 2,0 2,0 Kortsiktig rentebærende gjeld,4, ,9 4 96,9 Annen kortsiktig gjeld 38,2 38,2 238,2 238,2 Sum finansielle forpliktelser 7 250, , , 0 453,7 Bokført verdi av finansielle instrumenter i konsernets balanse er vurdert å gi et rimelig uttrykk for virkelig verdi, med unntak for rentebærende gjeld. Virkelig verdi av rentebærende gjeld er beskrevet i note 6.

35 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 35/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE : Derivater Spesifikasjon av derivater i regnskapet Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Den overordnede retningslinjen i henhold til gjeldende låneavtaler er at minimum 60 prosent av selskapets rentebærende gjeld til enhver tid skal sikres. Valutasikringsinstrument har vært benyttet til å sikre et fåtall leieavtaler i utenlandsk valuta (se note 3). Derivater balanseføres til virkelig verdi. Nedenfor følger en spesifikasjon av derivatene i balansen per 3. desember (Alle beløp i millioner kroner) Eiendeler Gjeld Eiendeler Gjeld Rentesikringskontrakter 6,2 338,9 5,7 663,5 Valutasikringskontrakter 0,4-0,4 6,7 Derivater, anleggsmidler/langsiktig gjeld 6,6 338,9 6, 670,2 Rentesikringskontrakter ,0 Valutasikringskontrakter,6 5,7 - - Derivater, omløpsmidler/kortsiktig gjeld,6 5,7-2,0 Sum derivater 8, 344,6 6, 672,2 Netto finansielle derivater i balansen (336,4) (666,) Årets endring i netto derivater i balansen fremkommer i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Netto verdi balanseførte derivater per. januar (666,) (820,6) Utkjøp sikringskontrakter 58,6 8,2 Netto resultatført verdiendring derivater i året 7,0 73,3 Netto verdi balanseførte derivater per 3. desember (336,4) (666,) Rentederivater Nedenfor følger en spesifikasjon over hovedstol per valuta for konsernets rentederivater per 3. desember. Forfallsfordelingen for derivatene fremkommer i note 3. Valuta Hovedstol NOK 4 655, ,0 Virkelig verdi av derivater Tabellen under viser vurdering av virkelig verdi for derivater. (Alle beløp i millioner kroner) Virkelig verdi vurderinger 3. desember 206 ved bruk av Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå ) Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Eiendeler Eiendeler derivater - 8, - 8, Gjeld Gjeld derivater - 344,6-344,6 Totalt - (336,4) - (336,4) (Alle beløp i millioner kroner) Virkelig verdi vurderinger 3. desember 205 ved bruk av Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå ). Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Eiendeler Eiendeler derivater - 6, - 6, Gjeld Gjeld derivater - 672,2-672,2 Totalt - (666,) - (666,) Nivå : Verdsettelsen er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Verdsettelsen er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå. Nivå 3: Verdsettelsen er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Selskapets policy er å foreta overføringer mellom nivåene på tidspunktet for hendelsen eller omstendigheter som forårsaket overføringen. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 205 og 206. Flytende rentesats er 3 måneders NIBOR for alle kontraktene. Gevinst og tap for sikringsbokførte kontrakter føres over utvidet resultat inntil det underliggende sikrede lånet er tilbakebetalt. Valutaderivater Nedenfor følger en spesifikasjon over hovedstol per valuta for konsernets valutaderivater per 3. desember. Forfallsfordelingen for derivatene fremkommer i note 3. Valuta Hovedstol EUR (,) (,)

36 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 36/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 2: Presentasjon av finansielle eiendeler og gjeld som er gjenstand for netto oppgjør Formålet med noten er å vise den potensielle effekten av netting av avtaler i konsernet. Nedenfor følger en spesifikasjon av derivatposisjoner i balansen med tilhørende informasjon per 3. desember. Per 3. desember 206 (Alle beløp i millioner kroner) Brutto finansielle eiendeler/ gjeld Brutto finansielle eiendeler/gjeld som er presentert netto Bokført Finansielle verdi instrumenter Sikkerhet i kontanter Netto beløp Eiendeler Anleggsmidler derivater 6,6-6,6 (6,6) - - Omløpsmidler derivater,6 -,6 (,6) - - Totalt 8, - 8, (8,) - - Gjeld Langsiktig gjeld derivater 338,9-338,9 (6,6) - 332,4 Kortsiktig gjeld derivater 5,7-5,7 (,6) - 4, Totalt 344,6-344,6 (8,) - 336,4 Per 3. desember 205 Eiendeler Anleggsmidler derivater 6, - 6, (6,) - - Totalt 6, - 6, (6,) - - Gjeld Langsiktig gjeld derivater 670,2-670,2 (6,) - 664,2 Kortsiktig gjeld derivater 2,0-2, ,0 Totalt 672,2-672,2 (6,) - 666, NOTE 3: Kortsiktige fordringer Balansepostene kundefordringer og andre kortsiktige fordringer per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Kundefordringer 6,9 27,5 Avsetning tap på fordringer (4,) (2,7) Netto kundefordringer 2,8 24,9 Til gode offentlige avgifter 24,7 33,6 Andre kortsiktige fordringer 78,5 23,0 Sum kortsiktige fordringer 5,9 8,6 NOTE 4: Aksjekapital og aksjonærer Tabellene nedenfor spesifiserer eventuelle endringer foretatt i aksjekapitalen og gjennomsnittlig antall aksjer de to siste år, samt selskapets største aksjonærer og aksjer eid av styre og ledende ansatte per 3. desember. Endringer i aksjekapitalen og gjennomsnittlig antall aksjer Gjennomsnittlig antall aksjer ( 000 aksjer) Antall aksjer utstedt per 3. desember ( 000 aksjer) Aksjekapitalen på kroner har både i 205 og 206 bestått av aksjer hver med pålydende 0,50 kroner. Selskapets største aksjonærer per 3. desember 206 Hovedaksjonærer Kontotype Land Antall aksjer Prosentandel Geveran Trading Co Ltd ORD CYP ,6 Folketrygdfondet ORD NOR ,4 Niam V Prosjekt AS ORD NOR ,3 The Bank of New York NOM NLD ,3 State Street Bank an A/C West Non-Treaty NOM USA ,0 CEK Holding AS ORD NOR ,6 State Street Bank & S/A SSB Client Omni. NOM USA ,5 State Street Bank & SSB, Ishares Europe NOM IRL ,4 J.P. Morgan Chase Ba A/C Vanguard BBH LEN NOM USA ,4 KLP Aksjenorge Indeks ORD NOR ,3 BNP Paribas Securiti S/A TR Property Inv. NOM GBR ,3 JP Morgan Bank Luxem JPML SA RE CLT Asset NOM LUX ,3 Niki AS ORD NOR ,3 KAS Bank NV S/A Client ACC Treat. NOM NLD ,3 Mathias Holding AS ORD NOR ,3 Skandinaviska Enskil SEB AB, UCITS V - Fi. NOM FIN ,2 J.P. Morgan Securiti A/C Customer Safe Ke. NOM USA ,2 State Street Bank an SSBTC A/C UK LO. BR. NOM USA ,2 Sanden A/S ORD NOR ,2 Kolberg Motors AS ORD NOR ,2 Andre ,8 Totalt antall aksjer per 3. desember ,0

37 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 37/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet Selskapets største aksjonærer per 3. desember 205 Hovedaksjonærer Kontotype Land Antall aksjer Prosentandel Geveran Trading Co Ltd ORD CYP ,3 Folketrygdfondet ORD NOR ,5 Niam V Prosjekt AS ORD NOR ,3 DNB NOR Markets, AKS DNB Bank ASA ORD NOR ,2 BNY Mellon SA/NV BNYM, Stichting Dep. NOM NLD ,3 BNP Paribas Sec. Ser S/A BP2S LUX/FIM LUX NOM LUX , State Street Bank & Trust Co NOM USA ,8 BNP Paribas Sec. Services S.C.A GBR NOM GBR ,8 State Street Bank & Trust Co NOM USA ,7 Alden AS ORD NOR ,6 State Street Bank & SSB, Ishares Europe NOM IRL ,6 State Street Bank & S/A SSB Client Omni. NOM USA ,5 JP Morgan Chase Bank A/C Vanguard BBH LEN NOM USA ,4 Petrus AS ORD NOR ,4 JP Morgan Bank Luxem JPML SA RE CLT Asset NOM LUX ,4 KLP Aksjenorge Indeks ORD NOR ,3 KAS Bank NV S/A Client ACC Treat. NOM NLD ,3 Mathias Holding AS ORD NOR ,3 Alta Invest AS ORD NOR ,2 Niki AS ORD NOR ,2 Andre ,7 Totalt antall aksjer per 3. desember ,0 Aksjer eid av styret og ledende ansatte med nærstående per 3. desember 206 Aksjeeier Antall aksjer Ledende ansatte Svein Hov Skjelle, Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Styret Tilknyttet Geveran Trading Co Ltd Tilknyttet Niam V Prosjekt AS Bjørn Henningsen, Styrets nestleder Totalt antall aksjer eid av styret og ledende ansatte per 3. desember NOTE 5: Annen gjeld Annen kortsiktig gjeld Balanseposten annen gjeld per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Offentlige avgifter 8,5 5,6 Skyldig lønn 7,0 5,6 Påløpte renter 54, 75, Forskuddsbetalt inntekt 62,9 26,6 Leverandørgjeld 27,2 3,4 Avsetninger (se nedenfor),9 5,0 Annen gjeld 39,5 23,6 Sum annen kortsiktig gjeld 20, 264,8 Endring i avsetninger er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Avsetning ved inngangen til perioden 5,0 - Kostnadsført i perioden - 5,0 Oppløst i perioden (3,) - Avsetning ved utgangen av perioden,9 5,0 I 205 ble det satt i gang en nedbemanningsprosess i organisasjonen, som følge av redusert aktivitesnivå etter salg av eiendommer og avslutning av utviklingsprosjekter. Samlet reduksjonen i ressurser utgjorde 0 2 årsverk inkludert innleide ressurser. Det ble i denne forbindelse gjort en avsetning på 5 millioner kroner i 205. Annen langsiktig gjeld Balanseposten annen langsiktig gjeld per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Forskudd salg av investeringseiendom (se note 7) 55,0 50,0 Pensjonsforpliktelse (se note 9) 2,5 2,6 Sum annen langsiktig gjeld 57,5 52,6 Cecilie Astrup Fredriksen, Kathrine Astrup Fredriksen og Harald Herstad er tilknyttet Geveran Trading Co Ltd, som per 3. desember 206 er den største aksjonæren i selskapet. Geveran Trading Co Ltd eier aksjer, noe som representerer 57,6 prosent av de utstedte aksjene i selskapet. 2 Kjell Sagstad er tilknyttet Niam V Prosjekt AS, som per 3. desember 206 eier aksjer i selskapet. Dette representerer 2,3 prosent av de utstedte aksjene i selskapet. 3 Ved årsslutt 206 er aksjer eid av Max Eiendom AS og aksjer er eid av Camvecti Holding AS. Begge selskapene er 00 prosent eiet av Bjørn Henningsen. Det er ikke utstedt aksjeopsjoner i selskapet.

38 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 38/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 6: Rentebærende gjeld I tabellen nedenfor følger en overordnet oversikt per 3. desember av konsernets rentebærende gjeld, inkludert sikringsgrad, gjennomsnittlig rente og gjenstående løpetid Total rentebærende gjeld (millioner kroner) 6 767, 9 59,7 - Hvorav rentesikret (millioner kroner) 4 250, ,0 Sikringsgrad, eksklusiv likviditet og rentebærende fordring (prosent) Likvide midler (millioner kroner) 46,2 55,8 Kommitterte ubenyttede kredittfasiliteter (millioner kroner) 058,0 308,0 Gjennomsnittlig rente inkludert margin (prosent) 4,20 4,33 Gjennomsnittlig margin (prosent),64,40 Gjennomsnittlig gjenstående løpetid, lån (år) 2,3,7 Gjennomsnittlig gjenstående bindingstid, sikringskontrakter (år) 4, 4,3 Alle rentebytteavtaler som har startet på balansedagen samt inngåtte avtaler med oppstart de neste tre månedene er inkludert i beregningen. Bokført verdi og virkelig verdi for konsernets rentebærende langsiktige- og kortsiktige gjeld per 3. desember er spesifisert per lånetype og valuta i tabellen nedenfor (Alle beløp i millioner kroner) Valuta Langsiktig Kortsiktig Sum Langsiktig Kortsiktig Sum Banklån NOK 5 057,8, ,3 3 82,3 4 45, 8 227,4 Obligasjonslån NOK 723,0-723,0 805,0 500,0 305,0 Sum rentebærende gjeld NOK 6 780,8, ,3 4 67,3 4 95, 9 532,4 Sum balanseførte lånekostnader NOK (25,) (0,) (25,2) (4,6) (8,) (2,7) Sum bokført verdi rentebærende gjeld NOK 6 755,7, , 4 62, ,9 9 59,7 Virkelig verdi banklån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi NOK ,6 9,4 20,0 Virkelig verdi obligasjonslån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi NOK 3,8-3,8 3,0 0,6 3,6 Sum virkelig verdi rentebærendegjeld gjeld består av obligasjonslån vurdert til børskurs per 3. desember og banklån til estimert virkelig verdi, der det er tatt hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og markedsmessige vilkår (en positiv virkelig verdi for gjelden i oversikten indikerer for eksempel en negativ egenkapitaleffekt når gjeldende lånemarginer er mindre gunstig enn dagens markedsbetingelser). Tabellen under viser vurdering av virkelig verdi for lån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi (beløp i millioner kroner). (Alle beløp i millioner kroner) Gitt markedsverdi for tilsvarende eiendeler og gjeld (nivå ). Virkelig verdi vurderinger ved bruk av Signifikant annen observerbar input (nivå 2) Signifikant annen ikke observerbar input (nivå 3) Total estimert virkelig verdi Virkelig verdi banklån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi Virkelig verdi obligasjonslån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi 3, ,8 Sum virkelig verdi banklån, mer-/(mindreverdi) per 3. desember 206 3, ,8 Virkelig verdi banklån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi ,0 20,0 Virkelig verdi obligasjonslån, mer-/(mindreverdi) for konsernet i forhold til bokført verdi 3, ,6 Sum virkelig verdi banklån, mer-/(mindreverdi) per 3. desember 205 3,6-20,0 23,6 Nivå : Verdsettelsen er basert på kvoterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler. Nivå 2: Verdsettelsen er basert på observerbar markedsinformasjon ikke omfattet av nivå. Nivå 3: Verdsettelsen er basert på informasjon som ikke er observerbar i henhold til nivå 2. Selskapets policy er å foreta overføringer mellom nivåene på tidspunktet for hendelsen eller omstendigheter som forårsaket overføringen. Det har ikke vært noen bevegelser mellom nivåene for 205 og 206.

39 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 39/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet Forfallsfordelingen for konsernets rentebærende langsiktige gjeld per 3. desember fremgår av tabellen nedenfor (kortsiktig rentebærende gjeld forfaller innen ett år fra balansedagen). (Alle beløp i millioner kroner) Forfall i 208 og 209 (207 og 208) 5 445, ,3 Forfall i 2020, 202 og 2022 (209, 2020 og 202) 335,0 350,0 Forfall etter 2022 (etter 202) - - Sum 6 780,8 4 67,3 Bokført verdi av konsernets eiendeler stillet som pant for gjeld per 3. desember fremgår av tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Investeringseiendommer 4 2, 6 256, Sum 4 2, 6 256, Gjeld sikret ved pant 6 792, ,4 Eiendeler tilhørende kommandittselskaper i konsernet er kun stillet som sikkerhet for kommandittselskapenes egen gjeld. Ved utgangen av 206 består lånefasilitetene av to hovedfasiliteter med en total gjenstående ramme på 6 27,3 millioner kroner, som inkluderer en kassekreditt på 00 millioner kroner. Løpetiden for fasilitetene er til henholdsvis juni 208 og desember 209, og trekk er sikret med pant i to separate eiendomsporteføljer. Trukket beløp ved utgangen av 206 utgjør totalt 5 069,3 millioner kroner og 058 millioner kroner er i tillegg tilgjengelige ubenyttede trekkrammer. Konsernet har ved utgangen av 206 utestående fire obligasjonslån på totalt 723 millioner kroner, etter fratrekk for egen beholdning av obligasjoner på 47 millioner kroner ervervet som et resultat av klausuler om «change of control» i låneavtalene. Obligasjonslånene har forfall i 208 for 329 millioner kroner, i 209 for 59 millioner kroner og i 2020 for 335 millioner kroner. Egenbeholdningen i obligasjonslånene NPRO02 (26 millioner kroner) og NPRO05 (29 millioner kroner) ble solgt i markedet til kurser på henholdsvis 00,7885 kroner og 99,7750 kroner i januar 207. Lånet NPRO02 har forfall i 208 og NPRO05 har forfall i 209. Alle obligasjonslånene er sikret med pant i eiendom og er notert på Oslo Børs. De viktigste vilkårene for hovedfasilitetene, er: Rente: NIBOR + margin. Rentesikringsgrad: Henholdsvis minimum 50 og 60 prosent for de to hovedfasilitetene, med gjennomsnittlig gjenstående løpetid på minimum tre år. Finansielle betingelser: Selskapet må overholde avtalte senior rentedeknings- og 'loan-to-value' betingelser (LTV). Per 3. desember 206 er avtalt rentedekningskrav minimum,4 og avtalt LTV er under henholdsvis 75 og 78 prosent for de to hovedfasilitetene. Andre betingelser: Panterestriksjoner ('negative pledge'), restriksjoner om å utstede lånegarantier og endring av kontroll klausul ('change of control'). Sikkerhet: Pant i eiendom, førsteprioritets pant i aksjer/andeler i datterselskap og konserninterne lån. Det er ikke utstedt bankgarantier av nevneverdig størrelse på vegne av morselskapet. Avtalte krav i låneavtaler er overholdt ved årsslutt i 205 og 206. Geveran Trading Co Ltd. overtok i tredje kvartal 206 mer enn 50 prosent av aksjene i Norwegian Property ASA. Låneavtalene til Norwegian Property ASA inneholder klausuler om «change of control». På bakgrunn av pågående prosesser for aksept av «change of control», ble bankfasiliteten i SEB/Nordea og obligasjonslånene NPRO 02, -03, -05 og -06 klassifisert som kortsiktig gjeld i balansen per 30. september 206. Det er i 206 kostnadsført 0,6 millioner kroner i kostnader knyttet til prosessene med aksept av eierskifte for konsernets lånefasiliteter (se note 20). Kostnadene inkluderer honorar til bankene og kostnader knyttet til obligasjonseiere som krevde innløsning til avtalefestet kurs på 0 kroner. Det er her forutsatt at endrede lånebetingelser ikke medfører at nåverdien av kontantstrømmene i henhold til de nye vilkårene neddiskontert med opprinnelig effektiv rente, er minst 0 prosent endret fra nåverdien av de gjenværende kontantstrømmer i henhold til den opprinnelige forpliktelsen. I tillegg ble obligasjonseiere i lånet NPRO06 tilbudt en kompensasjon på 0,25 prosent av pålydende om de ikke benyttet seg av klausulen om innløsning. Dette honoraret er ansett som en modifikasjon av eksiterende lånefasilitet, og periodisert over gjenværende løpetid med 3,5 millioner kroner. NOTE 7: Utsatt skatt og skattekostnad Tabellen nedenfor spesifiserer resultatposten skattekostnad for konsernet på henholdsvis betalbar- og utsatt skatt, samt beregning av skattekostnaden basert på resultat før skatt. (Alle beløp i millioner kroner) Betalbar skatt - - Utsatt skatt 22,9 88,8 Skattekostnad 22,9 88,8 Resultat før skatt: 977,4 669,0 Skattekostnad kalkulert med 25 prosent for 206 og 27 prosent for ,3 80,6 Effekt på utgående balanse for utsatt skatt ved endret skattesats (9,7) (20,6) Endring midlertidige forskjeller 2 (,8) 28,8 Skattekostnad 22,9 88,8 Selskapsskattesatsen i Norge reduseres fra 25 prosent til 24 prosent ved inngangen til 207. Utsatt skatt ved årsslutt 206 er derfor beregnet med utgangspunkt i en skattesats på 24 prosent. Tilsvarende ble selskapsskattesatsen redusert fra 27 prosent til 25 prosent ved inngangen til 206. Utsatt skatt ved årsslutt 205 er derfor beregnet med utgangspunkt i en skattesats på 25 prosent. 2 Gjelder først og fremst utsatt skattefordel knyttet til investeringseiendom, som ikke er balanseført når virkelig verdi er høyere enn skattemessig verdi men lavere enn kostpris for konsernet. Årets endring i netto utsatt skatt fremkommer som følger: (Alle beløp i millioner kroner) Per. januar 258,7 67,4 Resultatført i perioden 22,9 88,8 Skatt ført mot utvidet resultat 0,6 2,5 Per 3. desember 472, 258,7

40 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 40/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet Følgende beløp er regnskapsført direkte mot egenkapitalen og inkludert i netto utsatt skatt i balansen per balansedagen: (Alle beløp i millioner kroner) Skatt på emisjonskostnader (3,9) (3,9) Sum utsatt skatt ført mot egenkapitalen (3,9) (3,9) Årets endring i utsatt skatt fremkommer som følger: (Alle beløp i millioner kroner) Investeringseiendom Gevinst- og tapskonto Fremførbart underskudd Finansielle derivater Øvrige Sum 2 Totalt per. januar , 0,2 (525,8) (22,6) (0,2) 9,9 Ikke balanseført per. januar (4,7) 62, ,5 Balanseført per. januar , (4,4) (463,6) (22,6) (0,2) 67,4 Resultatført i 205 0,6,8 34,6 55,0 (4,3) 88,8 Ført mot utvidet resultat i 205 2, ,5 Sum endring beregnet utsatt skatt ,,8 34,6 55,0 (4,3) 9,3 Totalt per 3. desember ,2 2,0 (49,) (66,5) (4,4) 20,2 Ikke balanseført per 3. desember (4,7) 62, ,5 Balanseført per 3. desember ,2 (2,6) (428,9) (66,5) (4,4) 258,7 Resultatført i 206 (3,9) 03,2 52,8 85,8 3,0 22,9 Ført mot utvidet resultat i 206 0, ,6 Sum endring beregnet utsatt skatt 206 (3,4) 03,2 52,8 85,8 3,0 23,4 Totalt per 3. desember ,8 03,5 (430,2) (80,7) (,4) 42,0 Ikke balanseført per 3. desember (4,) 55, , Balanseført per 3. desember ,8 99,4 (374,9) (80,7) (,4) 472, NOTE 8: Andre driftskostnader Driftsrelaterte eiendomskostnader: (Alle beløp i millioner kroner) Administrative forvaltningskostnader,9 20,8 Drifts- og vedlikeholdskostnader 42,3 44,0 Sum driftsrelaterte eiendomskostnader 54,2 64,8 Andre eiendomskostnader: (Alle beløp i millioner kroner) Utleie-, markeds- og andre inntektsrelaterte kostnader 3,3 40, Eiers andel felleskostnader for eiendommene 22,9 28,9 Prosjektrelaterte eiendomskostnader 0,3 6,6 Eiendomsrelaterte avskrivninger 2,0,9 Sum andre eiendomskostnader 56,6 77,5 Administrative eierkostnader: (Alle beløp i millioner kroner) Personalkostnader (se note 9) 67,4 9,9 Avskrivninger 5,8 5,8 Øvrige driftskostnader 2, 35, Kostnader allokert til eiendomskostnader (37,0) (53,7) Sum administrative eierkostnader 57,3 79,2 Skattemessig verdi utgjør 8,4 milliarder kroner ved utgangen av Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til å motregne utsatt skattefordel mot utsatt skatt i balansen og dersom den utsatte skatten er til samme skattemyndighet. Alle selskapslignede konsernselskaper inngår i skattekonsernet og er hjemmehørende i Norge. 3 Oppkjøp av 'single purpose' selskap som kun eier eiendom og verken har ansatte, ledelse eller signifikante prosesser er ikke behandlet som virksomhetskjøp (faller utenfor IFRS 3 Business Combinations). Balanseført utsatt skatt på oppkjøpstidspunktet av single purpose selskapene er ikke balanseført i konsernet, da den kommer fra kjøp av en eiendel eller gjeld som ikke er virksomhetskjøp, og som på transaksjonstidspunktet ikke påvirker skattbar inntekt eller -kostnad.

41 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 4/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 9: Personalkostnader og ytelser til ledelse og revisor I tabellene nedenfor følger en spesifikasjon av resultatposten personalkostnader, samt ytelser til styre, ledende ansatte og revisor. Personalkostnad Årets personalkostnad fremkommer som følger: (Alle beløp i millioner kroner) Lønn og bonus 53,4 6,7 Arbeidsgiveravgift 9,6 0,3 Pensjonskostnader innskuddsplaner 2,5 2,8 Andre personalkostnader,9 2, Kostnad ved nedbemanning (se note 5) - 5,0 Sum personalkostnad 67,4 9,9 Antall ansatte per 3. desember 52 6 Antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret Gjennomsnittlig antall ansatte Norwegian Property ASA er pliktig til å ha pensjonsordninger etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har en pensjonsordning som tilfredsstiller disse kravene (innskuddsplan for alle ansatte). Konsernet har en kontrollerende eierandel i Bryggedrift AS på 57,4 prosent (se note 26), som har en individuell ytelsesbasert pensjonsforpliktelse finansiert over driften til en tidligere ansatt på 2,5 millioner kroner. Godtgjørelse til ledelsen Utbetalt honorar til selskapets ledende ansatte i 206 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Tittel Lønn Bonus fordeler Andre Pensjon/ forsikring 2 Svein Hov Skjelle Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell direktør Bjørge Aarvold Direktør kommersiell FDV Sum Lønnsinnberettede ytelser i 206 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). 2 Innskudd betalt til innskuddsbasert pensjonsordning og personalforsikringer i 206 (beløp i kroner). Utbetalt honorar til selskapets ledende ansatte i 205 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Tittel Lønn Bonus fordeler Andre Pensjon/ forsikring 2 Svein Hov Skjelle 3 Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Olav Line 3 Tidl. administrerende direktør Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell direktør Bjørn Holm 4 Direktør utvikling Bjørge Aarvold Direktør kommersiell FDV Sum Lønnsinnberettede ytelser i 205 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). 2 Innskudd betalt til innskuddsbasert pensjonsordning og personalforsikringer i 205 (beløp i kroner). 3 Olav Line valgte i juni 205 å fratre stillingen som administrerende direktør. Finans- og investeringsdirektør Svein Hov Skjelle ble i juni 205 konstituert som administrerende direktør og i august 205 ansatt som ny administrerende direktør. 4 Bjørn Holm fratrådte stillingen som direktør utvikling ved utgangen av januar 206. Godtgjørelse til styret Utbetalt honorar til selskapets styre i 206 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Stilling Periode Godtgjørelse Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Henrik A. Christensen Styrets leder Marianne Heien Blystad Styremedlem Sum Lønnsinnberettede ytelser i 206 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). Utbetalt honorar til selskapets styre i 205 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Stilling Periode Godtgjørelse Henrik A. Christensen Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Marianne Heien Blystad Styremedlem Espen D. Westeren Styremedlem Sum Lønnsinnberettede ytelser i 205 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent).

42 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 42/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet Erklæring om lederlønn: Denne lederlønnserklæring er gjeldene for godtgjørelse for arbeid utført av ledende ansatte i konsernet. Konsernet skal søke å ha en ledelse som til enhver tid kan ivareta aksjonærenes interesser på en best mulig måte. For å oppnå dette må konsernet tilby den enkelte leder konkurransemessige betingelser med hensyn til den totale kompensasjonspakke. Erklæringen gjelder for det kommende regnskapsåret. Styret vil legge erklæringen til grunn for sitt arbeid etter behandlingen på ordinær generalforsamling i 207. I 206 har konsernet fulgt de retningslinjer for lederlønn som fremgår av årsregnskapets erklæring om lederlønn for 205, fremlagt for generalforsamlingen i 206. Eventuelle endringer av prinsipp i denne erklæringen, sammenlignet med foregående år, er forklart.. Prinsipp for grunnlønn Ledene ansatte skal gis konkurransedyktig grunnlønn som skal baseres på den enkeltes ansvar og utførelse. 2. Prinsipp for variable ytelser, incentiv ordninger mv. Ledende ansatte kan motta variabel lønn. Variabel lønn baseres på måloppnåelse for konsernet eller en avdeling eller selskap der vedkommende er ansatt. Målene vil kunne bestå av oppnåelse av ulike forbedringstiltak eller finansielle kriterier, herunder utvikling i selskapets aksjekurs. Slike kriterier kan fastsettes av styret for administrerende direktør og av administrerende direktør for andre ledende ansatte. Målene bør i størst mulig grad være målbare. Bonus kan ikke overstige 80 prosent og 30 prosent av ordinær årslønn for henholdsvis daglig leder og øvrige ledende ansatte. 3. Prinsipp for ytelser uten kontantvederlag Ledende ansatte vil kunne bli tilbudt ulike ordninger som bilordning, forsikringer, pensjoner og lignende. Naturalytelser skal primært gis i form av hjemmetelefon, mobiltelefoni og avis for at de ledende ansatte skal være tilgjengelige for bedriften. Ledende ansatte er berettiget til deltakelse i en innskuddsbasert pensjonsordning. Betingelsene i den enkeltes ordning kan variere. Konsernet har for tiden ikke aksjeopsjonsprogram eller aksjekjøpsordning for ansatte. 4. Etterlønnsordninger Ved årets slutt har to av de ledende ansatte avtale om etterlønn. Oppsigelsesperioden er seks måneder og etterlønnen er begrenset til tolv måneders lønn. Etterlønn skal kunne gis til ledende ansatte i spesielle tilfeller. Hvis etterlønn avtales med en ansatt som ikke har dette dokumentert i sin ansettelsesavtale skal dette godkjennes av styrets leder. 5. Opplysninger om forberedelses- og beslutningsprosessene Styret behandler årlig lønnsbetingelsene for administrerende direktør i møte. Styret utarbeider årlig retningslinjer og erklæringen fremlegges generalforsamlingen for behandling i henhold til allmennaksjeloven 5 6. Godtgjørelse til revisor Type tjeneste Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatt- og avgiftsrådgivning Annen bistand Sum NOTE 20: Realiserte netto finansposter I tabellen nedenfor følger en spesifikasjon av resultatposten realiserte netto finansposter. (Alle beløp i millioner kroner) Renteinntekter bankinnskudd, 0,6 Sum finansinntekter, 0,6 Rentekostnader lån (402,6) (429,) Sum finanskostnader (402,6) (429,) Sum realiserte netto finansposter (40,6) (428,5) Inkluderer 0,6 millioner kroner i kostnader knyttet til prosessene med aksept av eierskifte for konsernets lånefasiliteter (se note 6). NOTE 2: Fortjeneste per aksje Resultat per aksje beregnes ved å dividere resultat for perioden som tilfaller aksjonærene med gjennomsnittlig antall ordinære utestående aksjer for perioden Resultat for perioden som tilfaller aksjonærene (millioner kroner) 764,5 480,2 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer for perioden, eksklusiv egne aksjer (millioner aksjer) 548,4 548,4 Fortjeneste per aksje for perioden (kroner per aksje),39 0,88 Selskapet eier ved utgangen av egne aksjer (anskaffet i 202). Norwegian Property har ikke utstedt opsjoner eller andre instrumenter som medfører utvanningseffekt for utestående antall aksjer. NOTE 22: Utbytte per aksje og utbyttepolitikk Norwegian Propertys langsiktige mål er å dele ut et utbytte som utgjør en høy andel av selskapets løpende kontantstrøm definert som resultat etter betalbar skatt, men før verdiendringer. Ved fastsettelse av utbyttebetalinger vil styret også være opptatt av optimal kapitalstruktur i forhold til nye investeringsmuligheter og eventuelt investeringsbehov i eksisterende portefølje. På den ordinære generalforsamlingen i april 206 fikk styret fullmakt til å foreta kvartalsvis utbetaling av utbytte. I 206 er ble det utbetalt totalt 0,0 kroner per aksje i utbytte, fordelt med to utbetalinger på 0,05 kroner etter vedtak i styret i mai og juli. Styret vedtok i styremøtet 9. februar 207 utbetaling av et utbytte på 0,2 kroner per aksje. Gjelder honorar til PricewaterhouseCoopers AS (PwC) og samarbeidende selskaper. Honorarene er eksklusiv merverdiavgift (beløp i kroner). 2 For 205 inkluderer annen bistand honorarer knyttet til due-dilligence i forbindelse med en mulig salgsprosess for enkelte av konsernets eiendommer.

43 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 43/62 Konsernregnskap > Resultatregnskap Balanse Egenkapital Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 23: Nærstående parter En nærstående part har betydelig innflytelse på konsernets strategi eller operative valg. Mulighet til å påvirke en annen part oppnås normalt gjennom eierskap, deltakelse i konsernets besluttende organer og ledelse eller gjennom særskilte avtaleforhold. Mellomværende og transaksjoner med datterselskaper (som er nærstående parter av Norwegian Property ASA) er eliminert i konsernregnskapet, og er ikke omfattet av informasjon gitt i denne note. Økonomiske forhold relatert til styret og ledende ansatte er beskrevet i note 4 og note 9. Det er ikke inngått vesentlige avtaler eller gjennomført vesentlige transaksjoner med nærstående parter i 205 og 206. NOTE 24: Betingede forpliktelser og -eiendeler Konsernet har en forpliktelse hvis det har plikt til å avgi økonomiske ressurser til en annen part på et fremtidig oppgjørstidspunkt. En usikker forpliktelse har ukjent størrelse eller oppgjørstidspunkt. En betinget forpliktelse er en kategori usikker forpliktelse, hvor en eventuell plikt til å avgi økonomiske ressurser avhenger av bestemte fremtidige hendelser som foretaket ikke har full innflytelse på. Tilsvarende er en betinget eiendel knyttet til en mulig rettighet for virksomheten til å motta økonomiske ressurser på et fremtidig tidspunkt. Garantier i forbindelse med salg av eiendommer og virksomhet I forbindelse med salg av eiendommer avgir normalt selger garantier knyttet til formelle, fysiske med videre forhold relatert til overdratte eiendommer og/eller selskaper. Avgitte garantier inkluder typisk forhold som legal status, eierskap til aksjer, gyldigheten til regnskaper og avgifts-/skattemessige forhold, avtalemessige forhold, heftelser, miljømessige forhold, forsikringsdekninger, mangelsvurderinger med videre. Selger må typisk dekke økonomiske tap for kjøper ved eventuelle feil eller mangler som kan knyttes til avgitte garantier. Ved salg av enkelteiendommer/-selskaper i har Norwegian Property avgitt denne typen garantier ovenfor kjøper. Ved utgangen av 206 er vurderingen at det ikke foreligger forhold som medfører en forpliktelse og et avsetningsbehov for Norwegian Property. NOTE 25: Hendelser etter balansedagen Hendelser etter balansedagen er hendelser, til gunst eller ugunst, som finner sted mellom balansedagen og tidspunktet for fremleggelse av regnskapet. Slike hendelser kan enten være hendelser som gir informasjon om forhold som eksisterte på balansedagen med påfølgende regnskapsmessig konsekvens på balansedagen, eller forhold oppstått etter balansedagen uten slik regnskapsmessig konsekvens. Egenbeholdningen i obligasjonslånene NPRO02 (26 millioner kroner) og NPRO05 (29 millioner kroner) ble solgt i markedet til kurser på henholdsvis 00,7885 kroner og 99,7750 kroner i januar 207 (se note 6). I tråd med fullmakt fra ordinær generalforsamling i 206 har styret den 9. februar 207 vedtatt at det utbetales et utbytte på 0,2 kroner per aksje basert på regnskapet ved utgangen av 206. Det foreligger ikke andre vesentlige hendelser etter 3. desember 206, som gir informasjon om forhold som eksisterte på balansedagen. NOTE 26: Konsernselskaper Konsernregnskapet består av følgende heleide datterselskap av Norwegian Property ASA ved utgangen av 206: Aker Brygge AS Gardermoen Næringseiendom AS NPRO Drift AS Aker Brygge Business Village AS Gardermoen Næringseiendom KS NPRO Holding AS Aker Brygge Energisentral AS Gjerdrums vei 0 D AS NPRO Invest AS Aker Brygge Marina AS Gjerdrums vei 0 D II AS N Holding AS Aker Brygge Marina Drift AS Gjerdrums vei 8 ANS Nydalsveien 5 7 AS Aker Brygge Utearealer ANS Gjerdrums vei 4 6 AS Nydalsveien 5 7 II AS Aker Brygge Uteareal AS Gjerdrums vei 7 AS Sandakerveien 30 AS Badehusgata AS Grenseveien 9 AS Skøyen Bygg AS Bryggegata 9 AS Grenseveien 2 AS Snarøyveien 36 AS Bryggehandel Invest III ANS Gullhaug Torg 3 AS Snarøyveien 36 II AS Bydel Aker Brygge Forvaltning AS Gullhaug Torg 3 II AS Stortingsgata 6 AS Dokkbygningen Aker Brygge AS Gullhaugveien 9 3 AS Støperiet AS Dokkbygningen I ANS Hovfaret AS Svanholmen 2 AS Drammensveien 34 AS Hovfaret Hjemmel AS Terminalbygget Aker Brygge AS Drammensveien 60 AS Kaibygning AS Terminalbygget ANS Fondbygget AS Kaibygning 2 AS Terminalbygget DA Fondbygget Hjemmel AS Kaibygning I ANS Terminalbygget II DA Fondbygget Retail AS Kaibygning II ANS Tingvalla AS Forusbeen 35 AS Maskinveien 32 AS Verkstedhallene ANS Gardermoen Næringseiendom ANS Nedre Skøyen vei 26 F AS Alle datterselskapene har samme forretningsadresse som Norwegian Property ASA (Bryggegata 9, 0250 Oslo). I tillegg til de heleide datterselskapene har Norwegian Property konsernet en eierandel i Bryggedrift AS (med forretningsadresse Støperigata, 0250 Oslo), som forestår enkelte driftstjenester og forvaltning av sameier på Aker Brygge i Oslo. Bryggedrift AS er et forvaltningsselskap uten vesentlige aktiva. Alle sameiene på Aker Brygge er aksjonærerer i Bryggedrift AS, og Norwegian Property har som deltaker i sameiene ved utgangen av 206 en matematisk eierandel på 57,4 prosent i Bryggedrift AS, men der kontrollerende eierandel er noe lavere (55,9 prosent) med utgangspunkt i eiersammensetningen i sameiene. Norwegian Property er representert i styret til Bryggedrift AS med ett av totalt fem medlemmer.

44 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 44/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet RESULTATREGNSKAP. 3.2 (Alle beløp i millioner kroner) Note Management- og service fee til konsernselskap 3 36,2 64,5 Sum driftsinntekter 2 36,2 64,5 Personalkostnader 0 (6,8) (97,3) Avskrivninger og nedskrivninger 5 (4,) (4,) Andre driftskostnader 0 (29,8) (44,7) Sum driftskostnader (95,7) (46,2) Driftsresultat (59,5) (8,6) Finansinntekt, 3 333,7 70,7 Finanskostnad, 3 (567,2) (56,6) Netto finansposter (233,5) (345,8) Resultat før skatt (293,0) (427,5) Skattekostnad 2 5,7 588,3 Resultat (24,4) 60,8 Resultatet foreslåes disponert som følger: Foreslått utbytte (65,8) - Overført til/fra annen innskutt egenkapital (307,2) 60,8

45 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 45/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet BALANSE PER 3.2 (Alle beløp i millioner kroner) Note EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel 2 53,8 658,0 Finansielle derivater 9 6,6 6, Varige driftsmidler 5 0,2 5,9 Investering i datterselskap 4, ,4 3 30,0 Konsernmellomværende 3 45,3 45,3 Sum anleggsmidler 3 398,3 4 25,3 Omløpsmidler Finansielle derivater 9,6 - Konsernmellomværende 3 783,5 569,7 Kundefordringer - 0, Andre fordringer 3,4 2,6 Kontanter og kontantekvivalenter 3 20,2 42,4 Sum omløpsmidler 808,7 64,9 SUM EIENDELER 4 207, ,2 (Alle beløp i millioner kroner) Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 274,2 274,2 Overkurs 2 295, 2 295, Annen innskutt egenkapital 696,0 058,0 Sum egenkapital , ,3 Langsiktig gjeld Finansielle derivater 9 338,9 670,2 Rentebærende gjeld ,7 4 62,7 Rentebærende konserngjeld 3 70,0 70,0 Sum langsiktig gjeld 7 64, ,0 Kortsiktig gjeld Finansielle derivater 9 5,7 2,0 Rentebærende gjeld 8, ,9 Konsernmellomværende , 735,4 Avsatt utbytte 6 65,8 - Annen kortsiktig gjeld 7 77, 5,6 Sum kortsiktig gjeld 3 777, 5 759,9 Sum gjeld 0 94,7 2,9 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 207, ,2 Oslo, 9. februar 207 Norwegian Property ASA Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Svein Hov Skjelle Administrerende direktør

46 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 46/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet KONTANTSTRØM. 3.2 (Alle beløp i millioner kroner) Note Ordinært resultat før skatt (293,0) (427,5) Netto finansposter 233,5 345,8 Mottatte renter 4,0 6,2 Betalte renter (404,3) (375,7) Betalte øvrige finanskostnader (83,4) (2,0) Avskrivning av varige driftsmidler 5 4, 4, Endring i kortsiktige poster (3,) 42,2 Netto kontantstrøm fra drift (670,2) (506,7) Betaling for kjøp av varige driftsmidler 5 (8,5) (2,6) Innbetalt ved salg av varige driftsmidler 5-0,5 Investering i datterselskap 4 - (30,0) Salg av datterselskap 4 - (4,6) Innbetalinger lån til datterselskap 3 569,7 68,6 Utlån datterselskap ,7 733,8 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 3 442,9 665,8 Nedbetaling av rentebærende gjeld 8 (6 375,) 350,0 Opptak av rentebærende gjeld ,0 (486,5) Utbetalt utbytte 6 (54,8) - Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (2 794,9) (36,5) Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter (22,2) 22,5 Kontanter og kontantekvivalenter per. januar 3 42,4 9,9 Kontanter og kontantekvivalenter per 3. desember 3 20,2 42,4

47 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 47/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTER TIL REGNSKAPET Note : Generell informasjon 47 Note 2: Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper 47 Note 3: Finansiell risikostyring 48 Note 4: Investering i datterselskap 49 Note 5: Varige driftsmidler 49 Note 6: Egenkapital 49 Note 7: Annen kortsiktig gjeld 50 Note 8: Rentebærende gjeld 5 Note 9: Derivater 52 Note 0: Personalkostnader og ytelser til ledelse, styret og revisor 52 Note : Netto finansposter 53 Note 2: Skattekostnad 54 Note 3: Nærstående parter 54 Note 4: Betingede forpliktelser 54 Note 5: Hendelser etter balansedagen 54 NOTE : Generell informasjon Eiendomskonsernet Norwegian Property ASA ble etablert i Forretningsidèen til Norwegian Property er å skape verdivekst gjennom å eie, utvikle og forvalte førsteklasses næringseiendom beliggende i de mest attraktive klynger i Oslo og i andre sentrale vekstområder. Leietakerporteføljen skal bestå av store, solide private og offentlige leietakere. Konsernet eier 32 eiendommer i Oslo og Stavanger ved utgangen av 206. Regnskapet er fastsatt av styret den 9. februar 207 for endelig godkjennelse av generalforsamlingen den 6. april 207. NOTE 2: Sammendrag av de viktigste regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av morselskapets regnskap. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. Klassifisering Eiendeler klassifiseres som kortsiktige når de er bestemt for salg eller bruk i den ordinære driftssyklus, eies hovedsakelig for salg, forventes å bli realisert innen tolv måneder eller er kontanter eller kontantekvivalenter. Alle andre eiendeler klassifiseres som langsiktige. Forpliktelser klassifiseres som kortsiktig når de forventes å bli oppgjort som en del av den ordinære driften, eies hovedsakelig for salg eller forventes å bli oppgjort innen tolv måneder. Alle andre forpliktelser klassifiseres som langsiktige. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Når utbytte/konsernbidrag vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat for konsernet fra datterselskapet etter kjøpet, anses den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og fratrekkes investeringens verdi i balansen. Varige driftsmidler Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger og nedskrivinger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader direkte knyttet til anskaffelsen av driftsmidlet. Påfølgende utgifter legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres separat, når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler tilknyttet utgiften vil tilflyte selskapet, og utgiften kan måles pålitelig. Øvrige reparasjons- og vedlikeholdskostnader føres over resultatet i den perioden utgiftene pådras. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld. Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. Beholdningen av egne aksjer balanseføres til pålydende. Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Rentekostnad Renter resultatføres som finanskostnad i resultatregnskapet ved bruk av effektiv rente metoden. Den effektive rente metode blir benyttet for å allokere amortisert kost på finansielle eiendeler og gjeld, og for rett periodisering av renteinntekter og rentekostnader. Den effektive rente fordeler fremtidige kontantstrømmer over lånets løpetid, og angir reell nettoverdi på den finansielle eiendelen eller lånebeløpet. Når effektiv rente beregnes estimerer selskapet alle kontraktfestede kontantstrømmer i tilknytning til det finansielle instrumentet (for eksempel betalingsbetingelser), men tar ikke hensyn til fremtidige tap. Ved beregning av den effektive rente inkluderes alle etableringskostnader og fordeles over den relevante periode (lånets løpetid). Driftsinntekter/management fee Management fee som blir belastet datterselskapene består av honorar knyttet til kommersiell forvaltning, drift og vedlikehold, drift av kundesenter og økonomisk forvaltning. Management fee inntektsføres når det er opptjent. Derivater Selskapet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. For å redusere renterisikoen inngår selskapet rentesikringsavtaler. Urealisert gevinst/tap knyttet til slike avtaler resultatføres. Pensjoner Norwegian Property ASA har en innskuddsplan for alle ansatte. En innskuddsplan er en pensjonsordning hvor selskapet betaler faste bidrag til en separat juridisk enhet. Selskapet har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å

48 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 48/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet betale ytterligere bidrag hvis enheten ikke har nok midler til å betale alle ansatte ytelser knyttet til opptjening i inneværende og tidligere perioder. Bidragene resultatføres som pensjonskostnader når de påløper. Forskuddsbetalte bidrag balanseføres som en eiendel dersom dette kan refunderes eller redusere fremtidige betalinger. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 prosent på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. NOTE 3: Finansiell risikostyring Bruk av estimater Utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk forutsetter at ledelsen benytter estimater og forutsetninger som påvirker resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld, samt opplysninger om usikre eiendeler og forpliktelser på balansedagen. Betingede tap som er sannsynlige og kvantifiserbare, kostnadsføres løpende. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Endring av tidligere år I årsregnskapet for 205 ble mottatt konsernbidrag fra datterselskap ført til reduksjon mot aksjer i datterselskaper brutto før utsatt skatt og der utsatt skatt ble resultatført. For 206 er mottatt konsernbidrag fra datterselskap ført til reduksjon mot aksjer i datterselskaper netto etter fradrag for utsatt skatt. Sammenligningstallene i resultat, balanse og noter for 205 er endret tilsvarende. Se note 6. Selskapets aktiviteter kan medføre ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko Markedsrisiko Markedsrisikoen for selskapet er først og fremst knyttet til renterisiko og i mindre grad til valuta- og prisrisiko. Ved utgangen av 206 har selskapet ingen eksponering mot valutarisiko og selskapets inntekter for 206 er i sin helhet knyttet til management fee fra datterselskaper. Selskapet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. For å redusere renterisikoen har selskapet inngått rentebytteavtaler. Hovedstol og forfallsstruktur for selskapets samlede portefølje av rentesikringsavtaler ved utgangen av 206 er spesifisert i lokal valuta (millioner) i tabellen nedenfor. Valuta Hovedstol i valuta < år 2 år 3 5 år Over 5 år NOK (4 655,0) (200,0) (855,0) (2 350,0) ( 250,0) Norwegian Property har tidligere inngått sikringsavtaler for å begrense risikoen knyttet til leieavtalen i utenlandsk valuta for en eiendom som ble solgt i 204. Sikringsavtalene ble ikke gjort opp i sin helhet i forbindelse med salg av eiendommen. Hovedstol og forfallsstruktur for valutaavtalen ved utgangen av året er spesifisert i lokal valuta (millioner) i tabellen nedenfor (se også note 9). Valuta Hovedstol i valuta < år 2 år 3 5 år Over 5 år Kredittrisiko Selskapets fordringer er i det vesentlige knyttet til konsernmellomværende, der kredittrisikoen vurderes som lav Likviditetsrisiko Selskapet skal sørge for å ha tilstrekkelig likviditet/trekkrammer til å møte sine forpliktelser. I tillegg skal selskapet ha en fornuftig likviditet til å møte uforutsette forpliktelser. Det er en målsetning at likviditetsreserven i størst mulig grad består av tilgjengelige revolverende kredittfasiliteter og kassekreditter fremfor kontantbeholdninger. Tabellen nedenfor spesifiserer selskapets likviditetsreserve per 3. desember. (Alle beløp i millioner kroner) Selskapets innskudd/trekk i konsernkontosystemet og egne konti (3 59,9) (693,0) Konsernselskapers innskudd/trekk i konsernkontosystemet 3 62, 735,4 Kontanter og kontantekvivalenter 20,2 42,4 Herav bundne midler (3,9) (3,) Frie likvide midler 6,3 39,3 Ubenyttede låne- og trekkfasiliteter 058,0 308,0 Likviditetsreserve 074,3 347,3 Datterselskapenes innskudd i morselskapets konsernkontosystem er medtatt som likvide midler i Norwegian Property ASA. Som beskrevet ovenfor har selskapet høy grad av sikring mot svingninger i markedsrenter, noe som reduserer behovet for likviditetsreserver til å møte uforutsette forpliktelser på disse områdene. Likviditetsrisiko er først og fremst knyttet til betjening av avdrag og forfall på gjeld. Tabellen nedenfor spesifiserer selskapets gjeld klassifisert i henhold til forfallsstrukturen. Klassifisering er gjennomført i henhold til forfallstidspunktet i kontraktene. Beløpene i tabellen spesifiserer tidspunktene for tilbakebetaling av hovedstol (millioner kroner). 3. desember 206 (Alle beløp i millioner kroner) Balanseført beløp Forventet kontantstrøm < år 2 år 3 5 år Over 5 år Rentebærende lån 6 837, 7 557,5 285, , ,7 363,0 Annen gjeld , , , desember 205 (Alle beløp i millioner kroner) Balanseført beløp Forventet kontantstrøm < år 2 år 3 5 år Over 5 år Rentebærende lån 9 659, , 5 2,9 07, ,3 - Annen gjeld 2 523,2 85,0 85, Differanse mellom balanseført beløp og forventet kontantstrøm skyldes aktiverte kostnader og beregnet rentekost basert på gjennomsnittlig rente ved utgangen av året (konsernmellomværende forutsatt oppgjort per. januar 2020). 2 Differanse mellom balanseført beløp og forventet kontantstrøm skyldes avsetning sikringskontrakter. I 206 har Norwegian Property refinansiert enkelte lånefasiliteter som forfalt innen utgangen av året. Etter dette har ingen lånefasiliteter hovedforfall før i 208. Reduksjon i låne- og sikringsporteføljen i 206 har primært vært knyttet til salg av eiendommer og løpende optimalisering av sikringsporteføljen. EUR (,) (,) - - -

49 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 49/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 4: Investering i datterselskap Balanseposten investering i datterselskap er spesifisert i tabellen nedenfor per 3. desember 206. Datterselskapene eier aksjer i andre selskaper, som er beskrevet i de respektive årsregnskapene. (Alle beløp i millioner kroner) Anskaffet/ Stiftet Eierandel Forretningskontor Stemmeberettigede andeler Netto bokført verdi NPRO Holding AS Oslo 00,0 00,0 2 72,4 NPRO Invest AS Oslo 00,0 00,0 0,0 Sum aksjer i datterselskap 2 722,4 Selskapene eier konsernets eiendommer ('single purpose' selskaper). Årets endring i bokført verdi fremkommer som følger: (Alle beløp i millioner kroner) Bokført verdi per. januar 3 30, ,9 Kapitalinnskudd i datterselskap - 30,0 Salg av aksjer i datterselskap - - Konsernbidrag ført mot aksjer i datterselskap (587,6) (45,9) Bokført verdi per 3. desember 2 722,4 3 30,0 NOTE 5: Varige driftsmidler Endring i balanseposten varige driftsmidler er spesifisert i tabellen nedenfor. Anskaffelseskost (Alle beløp i millioner kroner) IT-systemer og andre immaterielle eiendeler Kontor-/ IT-utstyr, biler, m.v. Per 3. desember 204 9,5,4 20,9 Tilgang,4,2 2,5 Avgang - (,0) (,0) Per 3. desember ,8,6 22,4 Tilgang 8,0-8,0 Avgang Per 3. desember ,8,6 30,4 Totalt Akkumulert avskrivning (Alle beløp i millioner kroner) IT-systemer og andre immaterielle eiendeler Kontor-/ IT-utstyr, biler, m.v. Per 3. desember 204 2,2 0,7 2,9 Avskrivning ved avgang i (0,5) (0,5) Årets avskriving og nedskrivning i 205 4,0 0, 4, Per 3. desember 205 6,2 0,3 6,5 Avskrivning ved avgang i Årets avskriving og nedskrivning i 206 3,7-3,7 Per 3. desember 206 9,9 0,3 20,2 Bokført verdi Bokført verdi per 3. desember 204 7,2 0,7 8,0 Bokført verdi per 3. desember 205 4,6,3 5,9 Bokført verdi per 3. desember 206 8,9,3 0,2 Selskapet benytter lineære avskrininger. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er fastsatt til 4 år for IT- utstyr, 5 år for lisenser, biler og innredninger og 7 år for inventar. NOTE 6: Egenkapital (Alle beløp i millioner kroner) Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Totalt Total egenkapital Egenkapital per 3. desember , , 897, ,5 Årets resultat ,8 60,8 Årets resultat ,8 60,8 Egenkapital per 3. desember , , 058, ,3 Utdelt utbytte - - (54,8) (54,8) Avsatt utbytte - - (65,8) (65,8) Transaksjoner med aksjonærer - - (20,7) (20,7) Årets resultat - - ( 24,4) ( 24,4) Årets resultat - - ( 24,4) ( 24,4) Egenkapital per 3. desember , , 696, ,3 Selskapet har per 3. desember 206 en aksjekapital på kroner fordelt på aksjer pålydende 0,50 kroner. 2 I årsregnskapet for 205 ble mottatt konsernbidrag fra datterselskap ført til reduksjon mot aksjer i datterselskaper brutto før utsatt skatt og der utsatt skatt ble resultatført. For 206 er mottatt konsernbidrag fra datterselskap ført til reduksjon mot aksjer i datterselskaper netto etter fradrag for utsatt skatt. Sammenligningstallene i resultat, balanse og noter for 205 er endret tilsvarende. Endringen innebærer en økning av egenkapitalen ved utgangen av 205 på 53,8 millioner kroner. Beholdning egne aksjer ved utgangen av 205 er aksjer.

50 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 50/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet Selskapets største aksjonærer per 3. desember 206 Hovedaksjonærer Kontotype Land Antall aksjer Prosentandel Geveran Trading Co Ltd ORD CYP ,6 Folketrygdfondet ORD NOR ,4 Niam V Prosjekt AS ORD NOR ,3 The Bank of New York NOM NLD ,3 State Street Bank an A/C West Non-Treaty NOM USA ,0 CEK Holding AS ORD NOR ,6 State Street Bank & S/A SSB Client Omni. NOM USA ,5 State Street Bank & SSB, Ishares Europe NOM IRL ,4 J.P. Morgan Chase Ba A/C Vanguard BBH LEN NOM USA ,4 KLP Aksjenorge Indeks ORD NOR ,3 BNP Paribas Securiti S/A TR Property Inv. NOM GBR ,3 JP Morgan Bank Luxem JPML SA RE CLT Asset NOM LUX ,3 Niki AS ORD NOR ,3 KAS Bank NV S/A Client ACC Treat. NOM NLD ,3 Mathias Holding AS ORD NOR ,3 Skandinaviska Enskil SEB AB, UCITS V - Fi. NOM FIN ,2 J.P. Morgan Securiti A/C Customer Safe Ke. NOM USA ,2 State Street Bank an SSBTC A/C UK LO. BR. NOM USA ,2 Sanden A/S ORD NOR ,2 Kolberg Motors AS ORD NOR ,2 Andre ,8 Totalt antall aksjer per 3. desember ,0 Selskapets største aksjonærer per 3. desember 205 Hovedaksjonærer Kontotype Land Antall aksjer Prosentandel Geveran Trading Co Ltd ORD CYP ,3 Folketrygdfondet ORD NOR ,5 Niam V Prosjekt AS ORD NOR ,3 DNB NOR Markets, AKS DNB Bank ASA ORD NOR ,2 BNY Mellon SA/NV BNYM, Stichting Dep. NOM NLD ,3 BNP Paribas Sec. Ser S/A BP2S LUX/FIM LUX NOM LUX , State Street Bank & Trust Co NOM USA ,8 BNP Paribas Sec. Services S.C.A GBR NOM GBR ,8 State Street Bank & Trust Co NOM USA ,7 Alden AS ORD NOR ,6 State Street Bank & SSB, Ishares Europe NOM IRL ,6 State Street Bank & S/A SSB Client Omni. NOM USA ,5 JP Morgan Chase Bank A/C Vanguard BBH LEN NOM USA ,4 Petrus AS ORD NOR ,4 JP Morgan Bank Luxem JPML SA RE CLT Asset NOM LUX ,4 KLP Aksjenorge Indeks ORD NOR ,3 KAS Bank NV S/A Client ACC Treat. NOM NLD ,3 Mathias Holding AS ORD NOR ,3 Alta Invest AS ORD NOR ,2 Niki AS ORD NOR ,2 Andre ,7 Totalt antall aksjer per 3. desember ,0 Aksjer eid av styret og ledende ansatte med nærstående per 3. desember 206 Aksjeeier Antall aksjer Ledende ansatte Svein Hov Skjelle, Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Styret Tilknyttet Geveran Trading Co Ltd Tilknyttet Niam V Prosjekt AS Bjørn Henningsen, Styrets nestleder Totalt antall aksjer eid av styret og ledende ansatte per 3. desember Cecilie Astrup Fredriksen, Kathrine Astrup Fredriksen og Harald Herstad er tilknyttet Geveran Trading Co Ltd, som per 3. desember 206 er den største aksjonæren i selskapet. Geveran Trading Co Ltd eier aksjer, noe som representerer 57,6 prosent av de utstedte aksjene i selskapet. 2 Kjell Sagstad er tilknyttet Niam V Prosjekt AS, som per 3. desember 206 eier aksjer i selskapet. Dette representerer 2,3 prosent av de utstedte aksjene i selskapet. 3 Ved årsslutt 206 er aksjer eid av Max Eiendom AS og aksjer er eid av Camvecti Holding AS. Begge selskapene er 00 prosent eiet av Bjørn Henningsen. Det er ikke utstedt aksjeopsjoner i selskapet. NOTE 7: Annen kortsiktig gjeld Balanseposten annen kortsiktig gjeld per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Offentlige avgifter 5,5 3,6 Skyldig lønn 4,7 5,2 Påløpte renter 53, 73,7 Leverandørgjeld,9 0,5 Avsetninger,9 5,0 Annen gjeld 0,0 7,7 Sum annen kortsiktig gjeld 77, 5,6 I 205 ble det satt i gang en nedbemanningsprosess i organisasjonen, som følge av redusert aktivitetsnivå etter salg av eiendommer og avslutning av utviklingsprosjekter. Samlet reduksjonen i ressurser utgjør 0 2 årsverk inkludert innleide ressurser. Det ble i den forbindelse gjort en avsetning på 5 millioner kroner i 205.

51 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 5/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 8: Rentebærende gjeld I tabellen nedenfor følger en overordnet oversikt per 3. desember av selskapets rentebærende gjeld, inkludert sikringsgrad, gjennomsnittlig rente og gjenstående løpetid Total rentebærende gjeld (millioner kroner) 6 837, 9 589,7 - Hvorav rentesikret (millioner kroner) 4 250, ,0 Sikringsgrad, eksklusiv likviditet og rentebærende fordring (prosent) Likvide midler (millioner kroner) 20,2 42,4 Kommitterte ubenyttede kredittfasiliteter (millioner kroner) 058,0 308,0 Gjennomsnittlig rente inkludert margin (prosent) 4,20 4,33 Gjennomsnittlig margin (prosent),64,40 Gjennomsnittlig gjenstående løpetid, lån (år) 2,3,7 Gjennomsnittlig gjenstående bindingstid, sikringskontrakter (år) 4, 4,3 Selskapets rentebærende langsiktige- og kortsiktige gjeld per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor (Alle beløp i millioner kroner) Valuta Langsiktig Kortsiktig Sum Langsiktig Kortsiktig Sum Banklån NOK 5 057,8, ,3 3 82,3 4 45, 8 227,4 Obligasjonslån NOK 723,0-723,0 805,0 500,0 305,0 Konsernmellomværende NOK 70,0-70,0 70,0-70,0 Sum rentebærende gjeld NOK 6 850,8, , ,3 4 95, 9 602,4 Balanseførte lånekostnader NOK (25,) (0,) (25,2) (4,6) (8,) (2,7) Sum bokført verdi rentebærende gjeld NOK 6 825,7, , 4 682, , ,7 Ved utgangen av 206 består lånefasilitetene av to hovedfasiliteter med en total gjenstående ramme på 6 27,3 millioner kroner ved utgangen av 206, som inkluderer en kassekreditt på 00 millioner kroner. Løpetiden for fasilitetene er til henholdsvis juni 208 og desember 209, og trekk er sikret med pant i to separate eiendomsporteføljer. Trukket beløp ved utgangen av 206 utgjør totalt 5 069,3 millioner kroner og 058 millioner kroner er i tillegg tilgjengelige ubenyttede trekkrammer. Konsernet har ved utgangen av 206 utestående fire obligasjonslån på totalt 723 millioner kroner, etter fratrekk for egen beholdning av obligasjoner på 47 millioner kroner (knyttet til lånene NPRO02 og NPRO05). Obligasjonslånene har forfall i 208 for 329 millioner kroner, i 209 for 59 millioner kroner og i 202 for 335 millioner kroner. Egenbeholdningen i obligasjonslånene NPRO02 (26 millioner kroner) og NPRO05 (29 millioner kroner) ble solgt i markedet til kurser på henholdsvis 00,7885 kroner og 99,7750 kroner i januar 207. Alle obligasjonslånene er sikret med pant i eiendom og er notert på Oslo Børs. Forfallsfordelingen for selskapets rentebærende langsiktige gjeld per 3. desember fremgår av tabellen nedenfor (kortsiktig rentebærende gjeld forfaller innen ett år fra balansedagen). (Alle beløp i millioner kroner) Mellom 2 år (208 og 209/207 og 208) 5 55, ,3 Mellom 3 5 år (2020, 202 og 2022/209, 2020 og 202) 335,0 350,0 Over 5 år (etter 2022/etter 202) - 70,0 Sum 6 850, ,3 Bokført verdi av selskapets eiendeler stillet som pant for gjeld per 3. desember fremgår av tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Investering i datterselskap 2 722,4 3 30,0 Sum 2 722,4 3 30,0 Gjeld sikret med pant , ,4 Aksjene i eiendomseiende selskap og hjemmelselskap eiet av andre konsernselskap er stillet som sikkerhet for konsernfasilitetene i Norwegian Property ASA. Se for øvrig note 6 i konsernregnskapet. 2 Eiendommer til datterselskap er stillet som sikkerhet for obligasjonslån. De viktigste vilkårene for hovedfasilitetene, er: Rente: NIBOR + margin. Rentesikringsgrad: Henholdsvis minimum 50 og 60 prosent for de to hovedfasilitetene, med gjennomsnittlig gjenstående løpetid på minimum tre år. Finansielle betingelser: Selskapet må overholde avtalte senior rentedeknings- og 'loan-to-value' betingelser (LTV). Per 3. desember 206 er avtalt rentedekningskrav minimum,4 og avtalt LTV er under henholdsvis 75 og 78 prosent for de to hovedfasilitetene. Andre betingelser: Panterestriksjoner ('negative pledge'), restriksjoner om å utstede lånegarantier og endring av kontroll klausul ('change of control'). Sikkerhet: Pant i eiendom, førsteprioritets pant i aksjer/andeler i datterselskap og konserninterne lån. Det er ikke utstedt bankgarantier av nevneverdig størrelse på vegne av morselskapet. Avtalte krav i låneavtaler er overholdt ved årsslutt i 205 og 206. Geveran Trading Co Ltd. overtok i tredje kvartal 206 mer enn 50 prosent av aksjene i Norwegian Property ASA. Låneavtalene til Norwegian Property ASA inneholder klausuler om «change of control». På bakgrunn av pågående prosesser for aksept av «change of control», ble bankfasiliteten i SEB/Nordea og obligasjonslånene NPRO 02, -03, -05 og -06 klassifisert som kortsiktig gjeld i balansen per 30. september 206. Det er i 206 kostnadsført 0,6 millioner kroner i kostnader knyttet til prosessene med aksept av eierskifte for konsernets lånefasiliteter (se note ).

52 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 52/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 9: Derivater Selskapet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente, og for å redusere renterisikoen inngås rentesikringsavtaler. I tillegg er det inngått en valutasikringsavtale som beskrevet i note 3. Urealisert gevinst/tap knyttet til slike avtaler resultatføres. Virkelig verdi av derivater er estimert som nåverdien av fremtidige kontantstrømmer, beregnet ved å benytte kvoterte rentekurver og valutakurser på balansedagen. De tekniske beregningene er generelt utarbeidet av selskapets bankforbindelser. Selskapet kontrollerer og rimelighetsvurderer verdivurderingene. Virkelig verdi for selskapets derivater per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor (Alle beløp i millioner kroner) Eiendeler Gjeld Eiendeler Gjeld Valutasikringskontrakter 0,4 4, 0,4 6,7 Rentesikringskontrakter 7,7 340,5 5,7 663,5 Rentederivater Majoriteten av selskapets gjeld i flytende rente er sikret gjennom rentebytteavtaler. Selskapet har som policy at minimum 70 prosent av den rentebærende gjelden til enhver tid skal sikres. På tross av sikringsposisjonene, vil selskapets finansielle midler og kontantstrøm være utsatt for svingninger i gjeldende markedsrente. Som et resultat av denne type svingninger vil rentekostnaden variere. Hovedstol for selskapets rentederivater per 3. desember er spesifisert i tabellen nedenfor. Forfallsfordelingen for derivatene fremkommer i note 3. (Alle beløp i millioner kroner) Valuta Rentebytteavtaler NOK 4 655, ,0 Sum rentebytteavtaler NOK 4 655, ,0 Valutaderivater Nedenfor følger en spesifikasjon over hovedstol per valuta for selskapets valutaderivater per 3. desember. Forfallsfordelingen for derivatene fremkommer i note 3. (Alle beløp i millioner kroner) Valuta Hovedstol EUR (,) (,) NOTE 0: Personalkostnader og ytelser til ledelse, styret og revisor I tabellene nedenfor følger en spesifikasjon av resultatposten personalkostnader, samt ytelser til styre, ledende ansatte og revisor. Personalkostnad Årets personalkostnad fremkommer som følger: (Alle beløp i millioner kroner) Lønn og bonus 48,7 57,3 Arbeidsgiveravgift 8,9 9,6 Pensjonskostnader (innskuddsplaner) 2,3 2,6 Andre personalkostnader,8 2,9 Kostnad ved nedbemanning (se note 7) - 5,0 Sum personalkostnader 6,8 97,3 Antall ansatte 3. desember Antall årsverk sysselsatt i regnskapsåret Gjennomsnittlig antall ansatte Norwegian Property ASA er pliktig til å ha pensjonsordninger etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har en pensjonsordning som tilfredsstiller disse kravene (innskuddsplan for alle ansatte). Godtgjørelse til ledelsen Utbetalt honorar til selskapets ledende ansatte i 206 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Tittel Lønn Bonus fordeler Andre Pensjon/ forsikring 2 Svein Hov Skjelle Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell direktør Bjørge Aarvold Direktør kommersiell FDV Sum Lønnsinnberettede ytelser i 206 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). 2 Innskudd betalt til innskuddsbasert pensjonsordning og personalforsikringer i 206 (beløp i kroner).

53 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 53/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet Utbetalt honorar til selskapets ledende ansatte i 205 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Tittel Lønn Bonus fordeler Andre Pensjon/ forsikring 2 Svein Hov Skjelle 3 Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Olav Line 3 Tidl. administrerende direktør Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell direktør Bjørn Holm 4 Direktør utvikling Bjørge Aarvold Direktør kommersiell FDV Sum Lønnsinnberettede ytelser i 205 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). 2 Innskudd betalt til innskuddsbasert pensjonsordning og personalforsikringer i 205 (beløp i kroner). 3 Olav Line valgte i juni 205 å fratre stillingen som administrerende direktør. Finans- og investeringsdirektør Svein Hov Skjelle ble i juni 205 konstituert som administrerende direktør og i august 205 ansatt som ny administrerende direktør. 4 Bjørn Holm har fratrådt stillingen som direktør utvikling ved utgangen av januar 206. Godtgjørelse til styret Utbetalt honorar til selskapets styre i 206 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Stilling Periode Godtgjørelse Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Henrik A. Christensen Styrets leder Marianne Heien Blystad Styremedlem Sum Lønnsinnberettede ytelser i 206 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). Utbetalt honorar til selskapets styre i 205 fremgår av tabellen nedenfor: Navn Stilling Periode Godtgjørelse Henrik A. Christensen Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Marianne Heien Blystad Styremedlem Espen D. Westeren Styremedlem Sum Lønnsinnberettede ytelser i 205 (beløp i kroner). I tillegg tilkommer arbeidsgiveravgift (4, prosent). Godtgjørelse til revisor Type tjeneste Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatt- og avgiftsrådgivning Annen bistand Sum Gjelder honorar til PricewaterhouseCoopers AS (PwC) og samarbeidende selskaper. Honorarene er eksklusiv merverdiavgift (beløp i kroner). 2 For 205 inkluderer annen bistand honorarer knyttet til due-dilligence i forbindelse med en mulig salgsprosess for enkelte av konsernets eiendommer. NOTE : Netto finansposter (Alle beløp i millioner kroner) Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern 4,0 5,2 Verdiendring derivater 329,7 54,5 Annen renteinntekt 0,,0 Finansinntekter 333,7 70,7 Finanskostnader Tap ved salg av aksjer i datterselskap - (4,6) Rentekostnader til foretak i samme konsern (,8) (,9) Rentekostnader lån (382,0) (398,) Kostnad terminering finansielle instrument (56,6) (79,8) Annen finanskostnad (26,9) (32,2) Sum finanskostnader (567,2) (56,6) Netto finansposter (233,5) (345,8) Inkluderer 0,6 millioner kroner i kostnader for 206 knyttet til prosessene med aksept av eierskifte for konsernets lånefasiliteter (se note 8).

54 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 54/62 Morselskapets regnskap > Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Noter til regnskapet NOTE 2: Skattekostnad (Alle beløp i millioner kroner) Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt/(skattefordel) (5,7) (588,3) Skattekostnad (5,7) (588,3) Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad (293,0) (427,5) Permanente forskjeller 0,8 5,2 Endring i midlertidige forskjeller (342,4) (37,4) Konsernbidrag 783,5 569,7 Årets skattegrunnlag 48,9 0,0 Oversikt over midlertidige forskjeller og utsatt skatt: Anleggsmidler (9,8) (9,) Finansielle derivater (336,4) (666,) Andre avsetninger (,9) (5,0) Underskudd til fremføring ( 792,5) ( 94,6) Grunnlag for utsatt skatt/(skattefordel) (2 40,7) (2 63,9) Utsatt skatt/(skattefordel) i balansen (53,8) (658,0) Avstemming av skattekostnaden og beregning av effektiv skattesats Skattekostnad kalkulert med 25 prosent for 206 og 27 prosent for 205 (73,3) (5,4) Effekt på utgående balanse for utsatt skatt ved endret skattesats 2,4 64,0 Permanente forskjeller 0,2,4 Endring i ikke balanseført utsatt skattefordel - (538,3) Skattekostnad (5,7) (588,3) Effektiv skattesats (prosent) 7,6 37,6 Selskapsskattesatsen i Norge reduseres fra 25 prosent til 24 prosent ved inngangen til 207. Utsatt skatt ved årsslutt 206 er derfor beregnet med utgangspunkt i en skattesats på 24 prosent. Tilsvarende ble selskapsskattesatsen redusert fra 27 prosent til 25 prosent ved inngangen til 206. Utsatt skatt ved årsslutt 205 er derfor beregnet med utgangspunkt i en skattesats på 25 prosent. NOTE 3: Nærstående parter Alle transaksjoner, avtaler og forretningsforhold med nærstående parter foretas på alminnelige markedsmessige vilkår. Økonomiske forhold relatert til styret og ledende ansatte er beskrevet i note 6 og note 0. Resultat- og balanseposter knyttet til konsernselskaper fremkommer av tabellen nedenfor. (Alle beløp i millioner kroner) Resultatposter: Management- og service fee til konsernselskap 36,2 64,5 Leie av lokaler betalt til datterselskap (5,3) (6,3) Renteinntekt fra datterselskap (note ) 4,0 5,2 Rentekostnader til datterselskap (note ) (,8) (,9) Balanseposter: Investering i datterselskap (note 4) 2 722,4 3 30,0 Anleggsmidler, konsernmellomværende 45,3 45,3 Omløpsmidler, konsernmellomværende 783,5 569,7 Langsiktig gjeld, konsernmellomværende 70,0 70,0 Kortsiktig gjeld, konsernmellomværende 3 67, 735,4 NOTE 4: Betingede forpliktelser Norwegian Property ASA har ingen vesentlige betingede forpliktelser i form av garantier eller andre forhold oppstått i selskapets ordinære virksomhet. NOTE 5: Hendelser etter balansedagen Hendelser etter balansedagen er hendelser, til gunst eller ugunst, som finner sted mellom balansedagen og tidspunktet for fremleggelse av regnskapet. Slike hendelser kan enten være hendelser som gir informasjon om forhold som eksisterte på balansedagen med påfølgende regnskapsmessig konsekvens på balansedagen, eller forhold oppstått etter balansedagen uten slik regnskapsmessig konsekvens. Egenbeholdningen i obligasjonslånene NPRO02 (26 millioner kroner) og NPRO05 (29 millioner kroner) ble solgt i markedet til kurser på henholdsvis 00,7885 kroner og 99,7750 kroner i januar 207 (se note 8). Det foreligger ikke andre vesentlige hendelser etter 3. desember 206, som gir informasjon om forhold som eksisterte på balansedagen.

55 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 55/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall ERKLÆRING FRA STYRETS MEDLEMMER OG DAGLIG LEDER Styret og daglig leder har i dag behandlet og godkjent årsberetning og årsregnskap for Norwegian Property ASA, konsern og morselskap, per 3. desember 206. Konsernårsregnskapet er avlagt i samsvar med EU-godkjente IFRS-standarder og tilhørende fortolkningsuttalelser, samt de ytterligere norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven og som skal anvendes per 3. desember 206. Årsregnskapet for morselskapet er avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge per 3. desember 206. Årsberetningen for konsern og morselskap er i samsvar med regnskapslovens krav og norsk god regnskapsskikk NRS 6 årsberetning per 3. desember 206. ETTER VÅR BESTE OVERBEVISNING BEKREFTER VI AT: Årsregnskapet 206 for morselskapet og konsernet er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder. Opplysningene i årsregnskapet gir et rettvisende bilde av morselskapets og konsernets eiendeler, gjeld og finansielle stilling og resultat som helhet per 3. desember 206. Årsberetningen for konsernet og morselskapet gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, samt de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet og selskapet står ovenfor. Oslo, 9. februar 207 Norwegian Property ASA Martin Mæland Styrets leder Bjørn Henningsen Styrets nestleder Cecilie Astrup Fredriksen Styremedlem Kathrine Astrup Fredriksen Styremedlem Kjell Sagstad Styremedlem Merete Haugli Styremedlem Harald Herstad Styremedlem Svein Hov Skjelle Administrerende direktør

56 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 56/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall UAVHENGIG REVISORS BERETNING UTTALELSE OM REVISJONEN AV ÅRSREGNSKAPET Konklusjon Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet 56 Konklusjon 56 Grunnlag for konklusjonen 56 Sentrale forhold ved revisjonen 56 Verdsettelse av investeringseiendom 57 Inntektsføring 57 Øvrig informasjon 57 Styrets og daglig leders ansvar for årsregnskapet 57 Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet 58 Uttalelse om øvrige lovmessige krav 58 Konklusjon om årsberetningen 58 Konklusjon om registrering og dokumentasjon 58 Grunnlag for konklusjonen Til generalforsamlingen i Norwegian Property ASA Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Norwegian Property ASAs årsregnskap som består av: selskapsregnskapet, som består av balanse per 3. desember 206, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper, og konsernregnskapet, som består av balanse per 3. desember 206, resultatregnskap, utvidet resultatregnskap, oppstilling over endringer i egenkapital og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening: er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter gir selskapsregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Norwegian Property ASA per 3. desember 206 og av selskapets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Sentrale forhold ved revisjonen gir konsernregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til konsernet Norwegian Property ASA per 3. desember 206 og av konsernets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med International Financial Reporting Standards som fastsatt av EU. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Sentrale forhold ved revisjonen Sentrale forhold ved revisjonen er de forhold vi mener var av størst betydning ved revisjonen av årsregnskapet for 206. Disse forholdene ble håndtert ved revisjonens utførelse og da vi dannet oss vår mening om årsregnskapet som helhet. Vi konkluderer ikke særskilt på disse forholdene. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-006 Oslo T: 0236, org.no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

57 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 57/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall Verdsettelse av investeringseiendom Revisors beretning - 9. februar Norwegian Property ASA Øvrig informasjon Revisors beretning - 9. februar Norwegian Property ASA Inntektsføring Sentrale forhold ved revisjonen Verdsettelse av investeringseiendom Konsernets investeringseiendom utgjør en betydelig del av konsernets balanse og består i hovedsak av kontor og handelseiendom hvor bokført verdi utgjør kr 4 0, millioner. Verdiendring av investeringseiendommene kan påvirke konsernets resultat vesentlig for året og dermed konsernets egenkapital. Verdsettelse av investeringseiendom innebærer bruk av estimater som er gjenstand for skjønnsanvendelse fra ledelsens side. Viktige forutsetninger for verdien av den enkelte eiendom er i første rekke forventede fremtidige kontantstrømmer og avkastningskrav. Grunnlaget for ledelsens estimat er verdivurderinger utført av to uavhengige verdsettere. Disse ekspertene ble engasjert av selskapets ledelse, og de baserte sitt arbeid på kravene i IFRS 3 og anerkjente verdivurderingsmetoder. Se styrets årsberetning, note 2 (regnskapsprinsipper), note 4 (fastsettelse av virkelig verdi), note 5 (kritiske regnskapsestimater og forutsetninger) og note 7 (investeringseiendom) til årsregnskapet for nærmere beskrivelse av investeringseiendom og metoden som benyttes for verdsettelsen. Inntektsføring Inntektene for konsernet består i hovedsak av leieinntekter fra utleie av næringseiendom. Konsernet har et betydelig antall leiekontrakter hvor det løpende skjer endringer av leiebetingelser. Eksistensen av, nøyaktigheten og tidsriktigheten av inntektsføringen avhenger blant annet av korrekt registrering av data fra leiekontraktene i konsernets systemer. Hvordan vi i vår revisjon håndterte sentrale forhold ved revisjonen Vi har innhentet, lest gjennom og forstått verdsettelsesrapportene og avholdt møte med begge verdsetterne uavhengig av ledelsen. Vi har innhentet bevis for at verdsettelsesrapportene var utarbeidet i samsvar med relevant rammeverk og er hensiktsmessig for bruk til å fastsette virkelig verdi på konsernets investeringseiendom. Vi har vurdert verdsetterenes kvalifikasjoner, kompetanse og objektivitet. Vi leste gjennom engasjementsbrevene for verdsettelsesoppdragene for å vurdere hvorvidt det var uvanlige klausuler eller honorarbestemmelser som kunne påvirke deres objektivitet eller på noen måte ha begrenset deres oppdrag. Vi fant ingen indikasjoner på slike forhold. I våre møter med verdsetterne har vi gått igjennom og utfordret benyttede forutsetninger og bakgrunnen for vesentlige endringer i verdivurderingene fra tidligere perioder. Forutsetninger vedrørende kontantstrømmer og avkastningskrav ble vurdert. Vi har fokusert våre handlinger på de eiendommene med høyest verdi og på eiendommer der det er verdiforskjell av betydning mellom de to verdsetterne. Vi har sammenlignet forutsetninger benyttet av de to verdsetterne med observerbare markedsdata og vår kjennskap til markedet. Vi har videre vurdert om forutsetningene som ikke er direkte observerbare i markedet er rimelige. Vi har kontrollert hvorvidt eiendomsspesifikk informasjon ledelsen har gitt til verdsetterne som avtalt markedsleie, varighet og utleid areal var i samsvar med underliggende eiendomsdata. Vi har videre sporet denne underliggende informasjonen til verdsettelsesrapportene. Vi fant ingen indikasjoner på at informasjonen var inkonsistent benyttet. Vi har evaluert og testet konsernets kontroller som rettet seg mot eksistensen av og tidsriktigheten av inntektene. Våre revisjonshandlinger tydet på at kontrollene sikret eksistensen av og tidsriktig inntektsføring. Vi har foretatt testing rettet mot at data i leiekontrakter er nøyaktig registrert i virksomhetens systemer. Som grunnlag for denne kontrollen innhentet vi et utvalg kontrakter og gjorde deretter kontroller av om dataene var riktig registrert. Våre tester avdekket ikke avvik av betydning. Registrerte data fra konsernets systemer benyttes også som grunnlag for verdsettelsen av eiendommene (se over). Følgelig vil feil registrering i konsernets systemer av klausuler i leiekontraktene både kunne få betydning for inntektene og for verdsettelsen av eiendommene. Styrets og daglig leders ansvar for årsregnskapet Vi har fokusert på registrering av data i konsernets eiendomssystem som grunnlag for konsernets inntektsføring, og på eksistensen av, nøyaktigheten og tidsriktigheten av regnskapsføringen av inntekter. Se note 2 (regnskapsprinsipper) og note 9 (kontraktsbaserte leieinntekter). Øvrig informasjon Videre har vi gjennomført data-analyser for å teste om transaksjonsmønstre stemmer med våre forventninger. Våre tester har ikke avdekket uforklarte inntektstransaksjoner. Vi har også utført analyser for å vurdere om inntektene ble regnskapsført i riktig periode. Vi har ikke avdekket avvik av betydning. Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen, redegjørelsene om foretaksstyring, samfunnsansvar og EPRA-nøkkeltall, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde, for selskapsregnskapet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for konsernregnskapet i samsvar med International Financial Reporting Standards som fastsatt av EU. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift og på tilbørlig måte opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for selskapsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for konsernregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle konsernet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe realistisk alternativ til dette. (2) (3)

58 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 58/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Revisors beretning - 9. februar Norwegian Property ASA UTTALELSE OM ØVRIGE LOVMESSIGE KRAV Konklusjon om årsberetningen Revisors beretning - 9. februar Norwegian Property ASA Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i regnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige. konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av regnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i regnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapet ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Vi gir styret en uttalelse om at vi har etterlevd relevante etiske krav til uavhengighet, og om at vi har kommunisert og vil kommunisere med dem alle relasjoner og andre forhold som med rimelighet kan tenkes å kunne påvirke vår uavhengighet, og, der det er relevant, om tilhørende forholdsregler. Av de sakene vi har kommunisert med styret, tar vi standpunkt til hvilke som var av størst betydning for revisjonen av årsregnskapet for den aktuelle perioden, og som derfor er sentrale forhold ved revisjonen. Vi beskriver disse sakene i revisjonsberetningen med mindre lov eller forskrift hindrer offentliggjøring av saken, eller dersom vi, i ekstremt sjeldne tilfeller, beslutter at en sak ikke skal omtales i beretningen siden de negative konsekvensene av en slik offentliggjøring med rimelighet må forventes å oppveie allmennhetens interesse av at saken blir omtalt. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen og i redegjørelsene om foretaksstyring og samfunnsansvar om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo 9. februar 207 PricewaterhouseCoopers AS Geir Julsvoll Statsautorisert revisor innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om det konsoliderte regnskapet. Vi er ansvarlige for å lede, følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen. Vi alene er ansvarlige for vår revisjonskonklusjon. (4) (5)

59 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 59/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall EPRA-NØKKELTALL Nedenfor følger en oversikt over EPRA-nøkkeltall for Norwegian Property konsernet ved utgangen av året. EPRA (European Public Real-Estate Association) har utstedt anbefalinger til felles nøkkeltall for eiendomselskaper. EPRA har siden 999 arbeidet med å etablere beste praksis innen regnskap, rapportering og corporate governance for europeiske eiendomselskaper. Bakgrunnen er et ønske om sammenlignbar informasjon som grunnlag for investorenes beslutninger. Som medlem av REESA (The Real Estate Equity Securitization Alliance), fungerer EPRA i nært samarbeid med NAREIT i USA, APREA (Asia) og andre bransjeorganisasjoner for å fremme felles interesser. Note Antall aksjer Antall aksjer ved periodeslutt Antall Gjennomsnittlig antall aksjer i perioden Antall EPRA-resultat Årsresultat (basert på IFRS-resultatregnskapet) NOK mill. 764,5 480,2 EPRA-resultat justeringer: IFRS-verdiendring investeringseiendommer NOK mill. (475,) (387,4) IFRS-endring i markedsverdi finansielle instrument NOK mill. (7,0) (73,3) Utsatt skattekostnad av EPRA-justeringer NOK mill. 33,4 36,7 EPRA-resultat NOK mill. 25,8 56,2 EPRA-resultat per aksje NOK 0,46 0,28 EPRA kost-ratio Driftsrelaterte eiendomskostnader (IFRS) NOK mill. 54,2 64,8 Andre eiendomskostnader (IFRS) NOK mill. 56,6 77,5 Administrative eierkostnader (IFRS) NOK mill. 57,3 79,2 Sum driftskostnader (IFRS) NOK mill. 68, 22,5 Avskrivning av investeringseiendom NOK mill. 2 (,7) (,8) EPRA-driftskost inkludert ledighetskost NOK mill. 66,4 29,7 Ledighetskost NOK mill. 3 (22,9) (28,9) EPRA-driftskost eksklusiv ledighetskost NOK mill. 43,5 90,8 Driftsinntekter (IFRS) NOK mill. 900,9 858,3 Driftsinntekter NOK mill. 900,9 858,3 EPRA kost-ratio, inkludert ledighetskost Prosent 4 8,5 25,6 EPRA kost-ratio, eksklusiv ledighetskost Prosent 5 5,9 22,2 ) Beregnet med utgangspunkt i periodens IFRS-resultat etter skatt, korrigert for verdiendring av investeringseiendom og finansielle instrument, samt skattekost av foretatte justeringer. 2) Eierbenyttet eiendom er balanseført til virkelig verdi i IFRS-regnskapet og det beregnes kalkulerte avskrivninger av eiendommene mot revalueringsreserven i det utvidede resultatet. 3) Andel av felleskostnader for ledige lokaler som i ledigperioden dekkes av utleier. 4) Nøkkeltallet inkluderer alle konsernets IFRS-driftskostnader eksklusiv kalkulert avskrivning ev eierbenyttet eiendom. 5) Nøkkeltallet inkluderer alle konsernets IFRS-driftskostnader eksklusiv kalkulert avskrivning ev eierbenyttet eiendom og andel av felleskostnader for ledige lokaler som i ledigperioden dekkes av utleier.

60 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 60/62 Konsernregnskap Morselskapets regnskap Erklæring fra styret og daglig leder Revisors beretning EPRA-nøkkeltall Note EPRA-NNNAV NAV (basert på balanseført egenkapital i henhold til IFRS) NOK mill , ,5 Utsatt skatt verdiendring investeringseiendom NOK mill ,6 272,8 Netto markedsverdi for finansielle instrument NOK mill ,7 499,6 EPRA NAV NOK mill , ,9 Markedsverdi for utsatt skatt NOK mill. 9 3,3 90,2 Netto markedsverdi for finansielle instrument NOK mill. 0 (302,8) (499,6) Markedsverdi av rentebærende gjeld NOK mill. (3,4) (7,7) EPRA NNNAV NOK mill ,3 6 22,8 NAV (IFRS) per aksje NOK,83 0,53 EPRA NAV per aksje NOK 2,9,94 EPRA NNNAV per aksje NOK 2,56,6 EPRA «topped-up» NIY Markedsverdi alle investeringseiendommer (IFRS) NOK mill. 4 2, 6 256,2 Markedsverdi utviklingseiendommer NOK mill Markedsverdi investeringseiendommer i ordinær drift NOK mill. 4 2, 6 256,2 Annualisert brutto leieinntekt for investeringseiendom i ordinær drift NOK mill ,9 95,3 Eiendomskostnader NOK mill. 5 (47,3) (54,9) Annualisert netto leieinntekt for investeringseiendom i ordinær drift NOK mill. 74,6 860,4 Korreksjon for leieincentiver NOK mill. 6 5,4 6, «Topped-up» annualisert netto leieinntekt NOK mill. 747,0 876,5 EPRA-NIY Prosent 7 5,3 5,3 EPRA «topped-up» NIY Prosent 8 5,3 5,4 EPRA-ledighet Estimert annualisert leieinntekt for alle lokaler i ordinær drift NOK mill. 838,7 973,7 Estimert annualisert leieinntekt for ledige lokaler i ordinær drift NOK mill. 20,9 06,3 EPRA-ledighetsratio Prosent 9 4,4 0,9 6) Justerer for bokført verdi av utsatt skatt knyttet til verdiendring for investeringseiendom (ikke utsatt skatt av skattemessige avskrivninger i eiertiden). 7) Trekker ut bokført virkelig verdi i balansen av finansielle instrument etter skatt. 8) EPRA sin anbefaling til beregning av NAV ved et ordinært langsiktig driftsperspektiv for virksomheten. 9) Justerer for estimert virkelig verdi av utsatt skatt, som inkluderer skattemessige meravskrivninger, -fremførbare underskudd og -gevinst/-tapskonto. 0) Legger til bokført virkelig verdi i balansen for finansielle instrument etter skatt, som er trukket ut av EPRA NAV. ) Justerer for estimert virkelig verdi av gjeld i samsvar med prinsippene beskrevet i note til regnskapet. 2) EPRA sin anbefaling til beregning av NAV der EPRA NNNAV («triple net asset value») i forhold til EPRA NAV inkluderer estimerte virkelig realiserbare verdier på balansedagen for utsatt skatt, finansielle instrument og gjeld. 3) Andel av balanseført markedsverdi for investeringseiendom som på balansedagen er knyttet til utviklingsprosjekter som medfører at eiendommene ikke er i ordinær drift. 4) Annualisert brutto leieinntekt for investeringseiendom i ordinær drift basert på inngåtte leieavtaler på balansedagen. 5) Estimert til 6 prosent av leieinntektene. 6) Inkluderer leierabatter og lignende som på balansedagen er inkludert i inngåtte leiekontrakter. 7) Beregnet som netto annualisert leieinntekt (fratrukket driftsrelaterte eiendomskostnader) basert på inngåtte leieavtaler på balansedagen for eiendommer i ordinær drift, i forhold til markedsverdien for eiendommene. 8) Beregnet tilsvarende som for EPRA-NIY, men der annualisert leieinntekt på balansedagen er korrigert for avtalefestede leieincentiver. 9) Beregnet som estimert annualisert leieinntekt for ledige lokaler knyttet til eiendommer i ordinær drift fra verdivurderingene på balansedagen i forhold til tilsvarende estimat for leieinntekt for alle eiendommer i ordinær drift.

61 FORSIDE INNHOLD FORETAKSSTYRING SAMFUNNSANSVAR STYRET STYRETS ÅRSBERETNING ÅRSREGNSKAP KONTAKT 6/62 ADRESSE, KUNDESENTER OG KONTAKTPERSONER NORWEGIAN PROPERTY ASA Bryggegata Oslo Postboks 657, Vika 020 Oslo Sentralbord: Telefon: Kundesenter: Telefon: Epost: kundesenter@npro.no Investor Relations: Svein Hov Skjelle Administrerende direktør & Finans- og investeringsdirektør Telefon: Epost: shs@npro.no Utleie: Tore Heldrup Rasmussen Kommersiell direktør Telefon: Epost: thr@npro.no Terminalbygget, Aker Brygge, Oslo