Saknr. 16/14 Saksbeh. Vegard Aakre Jour.nr Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato

Transkript

1 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 16/14 Saksbeh. Vegard Aakre Jour.nr Fagavd. Drammen KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato SAK 16/14 PAPIRBREDDEN EIENDOM AS GENERALFORSAMLING Innstilling til: Styret i Drammen KF Forslag til vedtak: 1. Styret tar årsberetning og regnskap 2013 for AS til orientering. 2. Styret gir styreleder fullmakt til å representere Drammen KF på Generalforsamlingen. Paul Røland Daglig leder Vegard Aakre saksbehandler 1

2 Saksutredning AS behandlet i styremøte selskapets årsberetning og regnskap for Dette forelegges styret til orientering. Generalforsamling Det skal på generalforsamlingen i hovedsak fattes godkjenningsvedtak for årsberetning og regnskap. Styret foreslår ikke at det skal fattes vedtak knyttet til utbytte eller styrehonorar. /VA Vedlegg: Årsberetning og regnskap

3 ÅRSBERETNING 2013 PAPIRBREDDEN EIENDOM AS Selskapet AS ble stiftet 12. januar 2011, men endret etter stiftelsen navn til AS. Dette skjedde i en større restrukturering av det opprinnelige selskapet AS i AS er morselskap i et, og eier samtlige aksjer i datterselskapene Grønland 51 AS, Grønland 56 AS, Grønland 58 AS, Grønland 60 AS og Kreftingsgate 33 AS. Aksjene i AS eies av Entra AS med en eierandel på 60 prosent og Drammen KF med en eierandel på 40 prosent. Selskapet inngår i et Entra. Selskapets hovedkontor er i Oslo. Virksomhetsområdet til AS er utvikling, kjøp, salg, drift og forvaltning av eiendomsmasse i Drammen både direkte og gjennom eierandeler i andre selskaper. Selskapet eier i dag eiendommer kun gjennom eierandeler i andre selskaper. Konsernets eiendommer har høy utleiegrad og er utleid på langsiktige kontrakter med solide leietakere. Markedsrisikoen knyttet til eiendommene vurderes derfor å være begrenset. Et nytt kontorbygg, II hus 1 på rundt kvadratmeter, samt parkeringsanlegg på ca kvadratmeter, ble ferdigstilt i mai Det er muligheter for ytterligere utvikling av ets eiendommer. Konsernet er eksponert mot finansiell risiko gjennom en betydelig andel gjeld i balansen. Konsernet er eksponert mot renterisiko, men håndterer dette gjennom en portefølje av rentesikringsinstrumenter. Bedriftens grunnprinsipp er at all virksomhet et driver, skal baseres på en samfunnsansvarlig utvikling. Konsernet tilstreber at virksomheten har en minst mulig belastning på miljøet og at det bidrar til god utnyttelse av energi og andre ressurser innenfor de økonomiske rammevilkårene. Etter styrets vurdering påvirker ikke ets drift det ytre miljø utover det som er normalt for denne type virksomhet. Selskapets daglige leder er ansatt i Entra AS. Det er ingen ansatte i et per utgangen av Selskapet har innarbeidet policy som tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling grunnet kjønn. Av styrets fem medlemmer, er to kvinner. Forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og det bekreftes at denne forutsetningen er til stede. Driftsinntektene i et for regnskapsåret 2013 er MNOK 72,0 mot MNOK 60,4 i Driftsinntektene har økt som følge av ferdigstilt bygg i Driftsresultatet har økt med MNOK 5,6 fra Netto finanskostnad i et er på MNOK 28,8 i 2013 mot MNOK 26,1 i Selskapet har mottatt et skattepliktig bidrag fra datterselskapene på MNOK 23,1. Selskapet har avgitt et skattefritt bidrag til Grønland 51 AS på MNOK 150. Netto finansinntekt er MNOK 2,2 som gir et resultat før skatt for selskapet på MNOK 1,6.

4 Konsernet har en netto kontantstrøm på MNOK 39,5 fra underliggende drift. Det er utbetalt MNOK 4,3 knyttet til investering i varige driftsmidler. Konsernet har nedbetalt lån med MNOK 12,0. Netto endring i kontanter for et er på MNOK 23,2 i Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter er negativ med MNOK 21,2 i selskapet. Hovedårsaken er selskapet sine rentekostnader på lån. Selskapet har nedbetalt lån med MNOK 12,0 i Årsregnskapet viser et overskudd etter skatt på MNOK 1,1 for morselskapet AS, og et overskudd etter skatt på MNOK 13,3 for et. Styret foreslår at årets resultat på MNOK 1,1 overføres til annen egenkapital. Det er ikke inntrådt forhold etter 31. desember 2013 som påvirker årsregnskapet for Oslo, 3. mars 2014 Mona Aarebrot Vegard Aakre Paul Røland Styrets leder Styremedlem Styremedlem Astrid Tveten Anders Solaas Kirsten Lill Heggelund Styremedlem Styremedlem Daglig leder

5 Resultatregnskap AS AS Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Annen driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER - - Vedlikeholdskostnader Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt på investering i datterselskap Renteinntekter fra selskap i samme Renteinntekter Andre finansinntekter Rentekostnader Andre finansposter Netto finansposter ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Disponering av årsresultatet: Til annen egenkapital

6 Eiendeler AS AS Note ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler - - Varige driftsmidler - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Anlegg under utførelse Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investering i aksjer Fordring selskaper Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Fordringer på selskaper Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

7 Egenkapital og gjeld AS AS Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Andre avsetninger for forpliktelser Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld - - Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Gjeld til selskaper Avsatt bidrag Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 3. mars 2014 Mona Aarebrot Styrets leder Vegard Aakre Styremedlem Paul Røland Styremedlem Astrid Tveten Styremedlem Anders Solaas Styremedlem Kirsten Lill Heggelund Daglig leder

8 Kontantstrømoppstilling AS AS Note Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Inntekt på investering i datterselskap Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Netto endring i fordring konto Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld Netto endring i gjeld konto Innbetalinger av bidrag Utbetalinger av bidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt

9 Regnskapsprinsipper Regnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven 1998 og god regnskapsskikk for små foretak. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet AS og datterselskapene Grønland 51 AS, Grønland 56 AS, Grønland 58 AS, Grønland 60 AS og Kreftingsgate 33 AS. Konsernregnskapet er utarbeidet som om et var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i et er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Driftsinntekter Inntektsføring av leieinntekter henføres til den perioden inntekten gjelder for uavhengig av betalingstidspunkt. Innbetaling av leieinntekter skjer forskuddsvis pr kvartal. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Kostnader knyttet til byggeprosjekter balanseføres løpende som "Anlegg under utførelse" inntil prosjektene er ferdigstilt. Finansieringsutgifter på kapital som kan knyttes til tilvirkning av anleggsmidler balanseføres regnskapsmessig, men kostnadsføres skattemessig. Prosjektene aktiveres og avskrives fra tidspunkt for ferdigstillelse eller når anleggsmiddelet tas i bruk. Kontantbeholdning Selskapet har bankkonto i et kontosystem som finansierer døtrenes behov for likviditet. Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Over- og underkurs i forbindelse med opptak av langsiktig gjeld, samt etableringskostnader, periodiseres over lånets løpetid. Tilsvarende periodiseres over- og underkurs ved tilbakekjøp av obligasjonslån over gjenværende opprinnelig løpetid for de respektive lånene.

10 Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% i 2012 og med 27% i 2013 på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Gjeld Selskapet har valgt regnskapsprinsipp der sikringsbokføring medfører at verdiendring for selskapets rentebytteavtaler ikke regnskapsføres. Sikringsobjekt regnskapsføres til nominell verdi. AS inngår i regnskapet til Entra AS som har forretningskontor i Oslo. Konsernregnskapet kan fås utlevert ved henvendelse til Entra AS, Postboks 52 Økern, 0508 Oslo. Note 1 Egenkapital AS Annen Aksjekapital Overkurs innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Årets resultat Egenkapital pr Konsern Sum Egenkapital pr Årets resultat Egenkapital pr Note 2 Datterselskap, tilknyttet selskap mv AS Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden. Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eier - og stemmeandel Balanseført verdi 2013 Datterselskap: Grønland 51 AS Oslo 100 % Grønland 56 AS Oslo 100 % Grønland 58 AS Oslo 100 % Grønland 60 AS Oslo 100 % Kreftingsgate 33 AS Oslo 100 %

11 Note 3 Andre aksjer AS Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eier - og stemmeandel Balanseført verdi Innovasjon AS Drammen 8,9 % Byen vår Drammen AS Drammen Note 4 Varige driftsmidler AS Varige driftsmidler Driftsløsøre og inventar** Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Tilgang - - Anskaffelseskost pr Akkumulerte avskrivninger pr Årets avskrivninger Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi pr Økonomisk levetid: Avskrivningsplan 5 år Lineær Konsern Driftsløsøre og Anlegg under Sum varige Varige driftsmidler Bygninger Tomt* inventar** utførelse* driftsmidler Anskaffelseskost pr Tilgang Avgang Anskaffelseskost pr Akkumulerte avskrivninger pr Akkmuluerte nedskrivninger pr Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Akkumulerte avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Balanseført verdi pr Økonomisk levetid: 50 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær * Det er ikke avskrivninger på anlegg under utførelse og tomter. ** Driftsløsøre inneholder kunst på kr som ikke avskrives. *** Differansen mellom årets avskrivninger i noten og sum avskrivninger i resultatregnskapet er kr Det gjelder driftsløsøre hvor avskrivninger belastes felleskostnader til fordeling på leietakerne i balansen.

12 Note 5 Gjeld AS Gjeld sikret ved pant Sum Pantsatte eiendeler: Tomter, bygning og anlegg under utførelse Sum Forfallsstruktur langsiktig gjeld År Lånebeløp Lånebeløp Senere enn 5 år Totalt * *) Selskapets gjeldsfinansiering består av to nedbetalingslån med låneramme NOK 495 mill og NOK 260 mill. Låneramme NOK 495 mill er fullt opptrukket og reduseres med NOK 12 mill pr år. Låneramme NOK 260 mill er knyttet til utviklingsprosjekt på II og er trukket NOK 195 mill pr Lånebeløp Lånebeløp Ubenyttet del av fasilitet NOK 260 mill Selskapets rentesikringsforretninger har følgende forfallsstruktur: Utløpsår: % % % % % % Sum % Resterende lånebeløp har flytende rente. Rentebærende forpliktelser i forbindelse med sikringsaktiviteter AS bruker rentederivater i styring av renterisikoen knyttet til selskapets rentebærende gjeldsfinansiering. Selskapets gjeldsfinansiering består av banklån med flytende rente. Selskapets eksponering mot flytende rente kontantstrømsikres ved bruk av flytende til fast rentederivater. Kontantstrømsikring AS gjeldsfinansiering har eksponering mot flytende rente. AS bruker flytende til fast rentederivater i styringen av selskapets renterisiko. Sikringen av selskapets kontantstrøm ved bruk av rentederivater gjennomføres ved at derivatenes løpetid og volum knyttes opp mot selskapets forventede forfallsprofil for rentebærende gjeld. s forventede forfallsprofil for rentebærende gjeld baseres på vurderinger knyttet til refinansiering av eksisterende gjeld og behov for å etablering av ny finansiering. Tabellen nedenfor viser at kontantstrømssikringene medfører at selskapet oppnår fastrente-eksponering for 60% av rentebærende gjeld. Endringer i NIBOR-renter vil dermed påvirke rentekostnaden knyttet til 40% av selskapets rentebærende gjeld.

13 Kontantstrømsikring (NOK) Sikringsobjekt Rentebærende gjeld med flytende rente Sikringsinstrument Rentebytteavtaler (flytende til fast) Sikringsforhold (usikret posisjon) Sikringsforhold (% sikret posisjon) 60 % 66 % Kontantstrømssikring har hatt følgende verdiutvikling gjennom regnskapsåret. Verdiendring (NOK) IB markedsverdi av forpliktelse (+) / fordring (-) Verdiendring UB markedsverdi av forpliktelse (+) / fordring (-) Markedsverdien av selskapets rentebytteavtaler knyttet til kontantstrømsikringsaktiviteter angir nåverdien av avtalefestede fastrenteavtaler. Nåverdien representer selskapets markedsvurderte forpliktelser overfor motpart i rentebytteavtalene. Verdiendring gjennom regnskapsåret representerer en endring av markedsvurderte forpliktelser. Selskapets markedsvurderte forpliktelse ble redusert for regnskapsåret 2013, som følge av stigende markedrenter og kortere gjenværende løpetid for rentesikringene. Note 6 Mellomværende med selskap i samme AS Fordringer Mottatt bidrag Langsiktig lån til foretak i samme * Sum Gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Avgitt bidrag Kortsiktig lån fra foretak i samme *) Sum * ) Beløpet er i sin helhet saldo på konto i kontosystemet Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen består av: Antall Pålydende Balanseført Aksjer Fordeling av aksjer: Andel Antall Pålydende Entra AS 60 % Drammen KF 40 % Sum antall aksjer: 100 % 375

14 Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte og godtgjørelser Selskapet og et har avtale om innleie av daglig leder fra Entra AS. Det er kostnadsført kr knyttet til avtalen i et og kr 0 (kr 0) i selskapet. Styrehonorar Det er ikke utbetalt godtgjørelse til styret. AS Konsern Godtgjørelse til revisor Lovpålagt revisjon ekskl.mva Andre attestasjonstjenester Note 9 Skatt AS Konsern Årets skattekostnad fordeler seg på: Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller* Endring i midlertidige forskjeller Mottatt bidrag Benyttet underskudd til fremføring Underskudd til fremføring Årets skattegrunnlag

15 Oversikt over midlertidige forskjeller: AS Anleggsmidler Gevinst og tapskonto Avsetning tap på fordringer Finansielle instrumenter Fremførbart underskudd Sum % respektive 28 % utsatt skatt Herav balanseført Forklaring til årets skattekostnad: før skatt: 28 % skatt av årets resultat før skatt Korreksjon utsatt skatt endret ligning Virkning av endring i skatteregler Permanente forskjeller (28%)* Beregnet skattekostnad Effektiv skattesats -2,4 % -3,35 % 24,76 % 28 % * ) Inkluderer ikke fradragsberettige kostnader, som feks representasjon, renter på skatt og skattefritt bidrag. Note 10 Kontantbeholdning Av innestående på bank er kr 0,- bundne midler. Note 11 Leieinntekter Konsernets leieinntekter kommer fra utleie av fast eiendom i Drammen kommune. Gjennomsnittlig gjenværende utleietid er 7,9 år og utleiegrad er 99,7%.