Verdi- og lånetakst. over. Tuftadalen Ytre arna BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Tuftadalen Ytre arna Gnr Bnr BERGEN KOMMUNE Utført av: Takstmann Indre Arna veien 90, 5261 Indre Arna E-post: Tlf.: Org.nr.: Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Tuftadalen Ytre arna Gnr. Bnr BERGEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Undertegnede er engasjert av Trond Krøgenes for å utarbeide en verdi og lånetakst av Tuftadalen 41. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs. eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS av 11

3 Sammenfattet beskrivelse BELIGGENHET: Eiendommen ligger i et område med småhusbebyggelse. Kort vei til skole, barnehage, dagligvare og offentlig transport. Ca 11min gange til Ytre Arna sentrum. TOMTEN: Eiet tomt på 628,3m² og 306,5m². Boligen er østvendt. Eiendommen ligger i skrånet terreng. BEBYGGELSEN: Enebolig oppført i 1968 (iflg EDR). Området er hovedsakelig bebygget med tilsvarende boliger. STANDARD: Eneboligen har blitt modernisert i mellom 2007 og 2010, nytt bad i første etasje, modernisert badet i 2 etg. Nytt kjøkken. Oppgraderte overflater i flere rom. Arbeidet har hovedsakelig blitt utført av eier. VANN. AVLØP OG VEI: Offentlig avløp, antatt tilnk. off. vann. Tilkomst fra Bankvegen via gaupåsvegen, med stikkvei til Tuftadalen. ANDRE FORHOLD: Eier har gitt de fleste opplysninger. Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Datagrunnlag kommer fra Statens Kartverk, og er gjengitt med tillatelse fra staten gjennom det statlige selskapet Norsk Eiendomsinformasjon. Opplysningen kan være ufullstendige, ikke ajour eller det kan forekomme feil. Bruker eller annen part kan ikke gjør noe ansvar gjeldene utenfor undertegnede, leverandør eller programleverandør. SPESIELLE FORHOLD: Det er ikke opplyst om noen spesielle forhold utover det som framkommer i denne rapporten. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Arnatveit, Takstmann Indre Arna veien 90, 5261 Indre Arna E-post: aron.skaalevik@takstmann.as Tlf.: Org.nr.: av 11

4 Rekvirent Rekvirert av: Krøgenes Trond Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: - Krøgenes Trond Tlf.: Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført Framlagt for takstmann av eier på befaring. Områdekart fra Statens Kartverk som viser gnr. / bnr., eiendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Dato Gjeldene polise ble framlagt. Dato Framlagt for takstmann av eier på befaring. Dato Framlagt for takstmann av eier på befaring. Dok.kilde automatisk lagt inn fra Dato Eier var tilstede under befaringen, gitt opplystninger, samt påvist/utpekt eiendommen. Situasjonskart Forsikringsavtale Prospekt Tidligere takst EDR Andre dok./kilder: Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 307 Bnr. 287 Gnr. 307 Bnr. 288 Hjemmelshaver: Krøgenes Silje Helen Vikse Krøgenes Trond Richard Tomt: Eiet tomt. Areal 934,8 m² Tomteareal gjelder grådnsnr. 307, bruksnummer 287 og 288. Dok.kilde automatisk lagt inn fra Konsesjonsplikt: Det er ikke nødvendig å søke konsesjon ved overtagelse av denne eiendommen. Adkomst: Tilkomst fra Bankvegen via gaupåsvegen, med stikkvei til Tuftadalen. Vann: Antatt tilkn. off. vannverk. Avløp: Boligen er tilkn. off. kloakk iflg EDR. Regulering: Området er regulert formål boliger. Kommuneplan: Kommuneplanen viser området for eksisterende boliger. Offentl. avg. pr. år: Kr Stipulert, inkl eiendomsskatt. Kjøpesum: Kr År/dato: Fritt salg 4 av 11

5 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Info hentet fra Anvendelse: Tatt i bruk Utv. bod Byggeår: Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje etasje 92 Sum bygning 169 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom Entré, gang, vaskerom, tv-stue, hobbyrom, bad, matbod Arealet er beregnet fra oppmåling på stedet. BTA er beregnet Gang, 3stk. soverom, bad, kjøkken, stue Arealet er beregnet fra oppmåling på stedet. BTA er beregnet Totalt 5 av 11

6 Enebolig - romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Entré, gang, vaskerom, tv-stue, hobbyrom, bad Gang, 3stk. soverom, bad, kjøkken, stue Sekundærrom Matbod KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse Grunn og fundamenter, generelt Opplyst at fundamenter på oppfylte steinmasser på fjell og sprengstein over fast grunn. Drenering Drenering til natur. Direkte fundamentering Grunnmur i betong. Gulv på grunn Støpt dekke i betong. Div ujevnheter i underlaget. Spesielt merkbart i matbod, stedvis i TVstue. Vegger mot grunn Grunnmur i betong, utlektet og isolert. Utvendig bekledd med grunnmursplast. En slik konstruksjon som her blir betraktet som risiko konstruksjon. Det er i tidligere takst gjennomført av Knut-Anders Aase , opplyst at grunnmur manglet puss. Denne aktuelle vegg er nå bekledd med grunnmursplast. Det ble også den gang målt fukt i vegg og gulv. Ytterligere undersøkelser anbefales. Yttervegger Isolert bindingsverk over grunnmur. Utvendig kledd med liggende kledning. Det ble ikke observert noen musesperre nederst på trekledningen. Merk at dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var gjeldene da bygningen ble oppført. Takkonstruksjoner Yttertak med saltaksutforming, av selvbærende takstoler kledd med sutaksbord. Kaldtloft med lufting i kiste og ventiler i gavlvegger. Fuktmerker rundt takhette og pipe. Isolasjon på kaldt loft ligger ikke tilfredsstillende mellom bjelker, samt stedvis dyttet for langt mot raft. Ytterligere undersøkelser anbefales. 6 av 11

7 Taktekning og membraner Papp på sutaksbord, opplektet og tekket med takstein. Antatt taktekking fra byggeår. Det mangler papp-inntekking av takhette og sannsynligvis ved pipe. Det er ikke observert lekkasjer på yttertaket utover dette. Det er fjernet en takventil i yttertaket, hullet i sutaket er ikke tettet og ved slagregn kan vann trekke inn her. Yttertaket har alder <normal brukstid, og utskifting må påregnes etterhvert. Ytterligere kontroll av yttertaket anbefales. Vinduer Hovedsakelig 2 lags isolerglass, noe doble enkelt glass. Vindu på kjøkken 2etg fra utskiftet i 2007, vindu på bad 1 etg utskiftet i Vinduene merker etter kondens. Vinduene har alder som tilsier at det er nødvendig med div utskiftninger i nær framtid. Ytterligere undersøkelser anbefales. Ytterdører og porter Hvit ytterdør med glassfelt, samt glassfelt på begge sider. Ny i Ytterdøren var ikke ferdig inntekket under min befaring. Innvendige dører Hovedsakelig massive 1-speil hvite innerdører. Nye i 2007/08 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Innvendige gulver av parkett, laminat og fliser. Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger er bekledd med panelplater og malt strie. Overflater på innvendig himling Innvendig himling er bekledd med panel, trefiberplater, og malt flate. Trapper og ramper Trapp fra byggeår, belagt med parkett og eikelist, vanger og rekkverk er malt. Parkett i trapp montert i Mangler barnesikring mellom opptrinn. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Peis i stue, feie luke i matbod. Trond Krøgenes opplyser at Sigurd Ziem A/S har kontrollert og godkjent installasjonen. Feieluke i matbod mangler ubrennbar plate under luken. 7 av 11

8 Kjøkkeninnredning Hvit kjøkken fra IKEA, med heltre benkeplate i bøk. Med integrerte hvitevarer som kombi kjøle-/ fryseskap, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Nytt kjøkken i 2007 Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Ledningsnett for sanitærinstallasjoner i kobber. Ifølge Trond Krøgenes er store deler av ledningsnettet utskiftet i forbindelse med moderniseringen mellom 2007 og Undertegnede er ikke VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. Varme, generelt Hovedsakelig elektrisk oppvarming, vedovn i stue. Varmepumpe i trappegang. Varmekabler 1 etg: gang, tv-stue, bad, vaskerom Varmekabler 2 etg: bad Luftbehandling, generelt Hovedsakelig naturlig ventilasjon, mekanisk ventilasjon på bad i 1 etg. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang 2 etg. I følge Trond Krøgenes har hoved inntakskabelen blitt byttet av BKK i 2009, nytt sikringsskap med automatsikringer montert av Fana Elektro i Egen kontroll av el. takstmann anbefales for omsetning av eiendom. Undertegnede er ikke EL fagmann og det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget. Merk at det er eiers plikt til å sørge for at det elektriske anlegget til en hver tid er godkjent. 1. etasje Vaskerom Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Flislagt gulv med sluk. Overflater på innvendige vegger Malte flater. Innredning og garnityr for våtrom Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, benkeplate med nedfelt vask. Bad 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Baderomsgulvet er bekledd med gulvflis. Nytt bad i 2009, bygget av eier. 8 av 11

9 Merk at badet ikke er bygget av fagmann. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. Overflater på innvendige vegger Baderomsvegger er bekledd med veggflis. Innebygget hyller i vegg ved dusj. Ifølge Trond Krøgenes er vegger bygget med Litex våtromsplater. Nytt bad i 2009, bygget av eier. Merk at badet ikke er bygget av fagmann. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. Innredning og garnityr for våtrom Innbygget badekar, dusjdør, vegghengt klosett, servantskap m/speil og hyller. Nytt i Luftbehandling, generelt Mekanisk ventilasjon. Mangler tilluftsspalte under dør. 2. etasje Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Baderomsgulvet er flislagt i mønster med forskjellig flis størrelser. Modernisert av eier i Merk at badet ikke er bygget av fagmann. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. Overflater på innvendige vegger Baderomsvegger bekledd med baderomsplanel (respatex). Modernisert av eier i 2010 Merk at badet ikke er bygget av fagmann. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. Innredning og garnityr for våtrom Vegghengt dusjganityr, dusjvegger, servantskap, speilskap, vegghengt klosett. Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon Mangler tilluftsspalte under dør. 9 av 11

10 Utv. bod Lokalisering Utv. bod Bygningsdel/beskrivelse 900 Annet Terrasse bygget rundt opprinnelige terrasse fra byggeår. Boden er under nåværende terrasse. Terrasse fra byggeår, har oppsprukket mur, samt utraste fyllmasser, dekket er ikke lengre understøttet, det anbefales ytterligere undersøkelser før boden taes i bruk. Boden er åpen mot terreng og fri luft, og vil ikke egnes for lagring av ting/løsøre som ikke tåler å stå ute. Det er påstartet arbeidet med murer og støping av dekke, arbeidet er ikke ferdigstilt. Døren til boden er fuktskadet og vil ikke lukke skikkelig. 10 av 11

11 VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: av 11