årsmøte 2018 Innkalling Årsrapport Regnskap S. nr.: 7575 Sameiet Ladebekken 9

Transkript

1 årsmøte 2018 Innkalling Årsrapport Regnskap S. nr.: 7575 Sameiet Ladebekken 9

2 7575Sameiet Ladebekken 9 REGISTRERINGSBLANKETT FOR ÅRSMØTEDELTAKERE Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Husnummer: De som ikke kan møte på årsmøtet kan møte ved fullmektig. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til : Fullmektigens navn : å møte på årsmøtet i Boligselskapets navn : Eierens underskrift og dato:.. (Eierens underskrift) (Dato)

3 Til seksjonseierne i Sameiet Ladebekken 9 Velkommen til årsmøte, tirsdag 17. april 2018 kl i OBOS sine lokaler i Strandveien 43. Innkallingen inneholder sameiets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Sameiet Ladebekken 9 det kommende året. Hvem kan delta på årsmøtet? Alle seksjonseiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også seksjonseiers ektefelle, samboer eller et annet medlem av seksjonseiers husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

4 2 Sameiet Ladebekken 9 Innkalling til årsmøte Ordinært årsmøte i Sameiet Ladebekken 9 avholdes tirsdag 17. april 2018 kl i OBOS sine lokaler i Strandveien 43. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2017 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Styret foreslår en økning av styrehonoraret til totalt kr Styret orienterer om bakgrunnen for dette på selve møtet. 5. INNKOMNE FORSLAG A) Drift av teknisk anlegg i bodarealet under bygget. Se side 15 for saksfremstilling. B) Forslag om å forby røyking på terrasser og balkonger. C) Innglassing av balkonger mot Ladebekken 7, mot vest. Styret orienterer om saken på selve møtet. D) Reklamasjonssaker, styret orienterer om saken på selve møtet. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Trondheim, Styret i Sameiet Ladebekken 9 Arvid Birger Refsland /s/ Roy Sindre Norangshol /s/ Marius Opheim /s/ Silje Sandøy /s/ Beate Valberg /s/

5 3 Sameiet Ladebekken 9 ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Arvid Birger Refsland Ladebekken 9 A Styremedlem Roy Sindre Norangshol Ladebekken 9 B Styremedlem Marius Opheim Ladebekken 9 B Styremedlem Silje Sandøy Ladebekken 9 C Styremedlem Beate Valberg Ladebekken 9 A Varamedlem Andreas Tørstad Hammer Ladebekken 9 B Varamedlem Rolf Sterten Ladebekken 9 C Valgkomiteen Inge Fjærli Mona Stamnes Ladebekken 9 C Ladebekken 9 A Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Sameiet Ladebekken 9 Sameiet består av 67 seksjoner. Sameiet Ladebekken 9 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i Trondheim kommune med følgende adresse: Ladebekken 9 A - C Gårds- og bruksnummer : Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet Ladebekken 9 har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er ERNST & YOUNG AS.

6 4 Sameiet Ladebekken 9 Styrets arbeid Møter I tillegg til årsmøtet før innflytting er det avholdt 7 styremøter og 1 ekstraordinært årsmøte for å vedta ordensregler for LB9. Styret har utenom hatt flere uoffisielle møter og konsultasjoner. Brikkestasjoner Brikkestasjoner er installert på alle 6 utvendige dører. Veidekke betalte kr av utgiftene. (Total pris ble kr 62087). Felleskostnader Styret anbefaler at felleskostnader beholdes uendret. For første driftsår frem til 31/ har Veidekke betalt endel av utgiftene. Vi har derfor et relativt stort overskudd for Se regnskap. Heiser Etter at Schindler fant feilen på heisen i A og C oppgangen virker det som heisene har fungert bra. Snørydding & strøing Dette har vært dekket av Veidekke i vinter. Derfor har Sameiet Fellesarealer ikke hatt noen utgifter på dette i vinter. Ventilasjonsanlegg Det var endel klager i sommer på høy temperatur på soverommene. Det viser seg at ventilasjonsanlegget er satt til å gi +/- 19 grader. Styret har ikke mottatt dokumentasjon på virkemåten eller om det går an å regulere ned temperaturen. Vil bli lagt inn i Boligbasen som reklamasjon. Avfallshåntering Da "slamsuget" ikke er ferdig må vi leve med dagens ordning med søppel kontainere på østsiden av LB9. Har heller ikke fått noen dato for ferdigstillelse av "slamsuget". Beboerhenvendelser Styre har etter beste evne forsøkt å svare på henvendelser ifra beboerne samt forsøkt å løse saker eller problemer som har oppstått. Regnskap Styret har 3 kommentarer: 1. Det er innbetalt til Garasje sameiet for boder tilhørende LB9. Det viser seg i etterkant at alle bodene tilhørende LB9 har strøm og varme supplert ifra LB9. (Se egen sak). 2. LB9 betalte for reparasjon av garasjeport i 2017, da Garasje Sameiet ikke hadde fått noe org nummer på det tidspunktet. Denne er nå i april-2018 betalt tilbake. 3. Trappa imellom LB7 & 9 har varmekabler for å holde den snø og isfri. Strøm er supplert ifra LB9, men trappa hører inn under Sameiet Fellesarealer. Både sak 1 & 3 er formaliteter som er under utarbeidelse da det gjelder grensesetting mot Sameiene Park 1 og Fellesarealer. Håper å få dette på plass i løpet av 2. kvartal. Styret har ellers ingen kommentarer til regnskapet.

7 5 Sameiet Ladebekken 9 KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Andre inntekter består i hovedsak av oppstartskapital kr Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere kostnader enn estimert i budsjett. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Oppstartskapitalen på kr er en engangsinnbetaling og er hovedårsaken til at årsresultatet er så høyt. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2018 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Ladebekken 9. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a

8 6 Sameiet Ladebekken 9 Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

9

10

11 9 Sameiet Ladebekken SAMEIET LADEBEKKEN 9 RESULTATREGNSKAP FRA STIFTELSESDATO DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kostnader sameie Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

12 10 Sameiet Ladebekken SAMEIET LADEBEKKEN 9 BALANSE EIENDELER Note 2017 ANLEGGSMIDLER Andel egenkapital i fellesanlegg SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Driftskonto OBOS-banken II Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Energiavregning SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 Garantiansvar 11 0 Trondheim, , STYRET I SAMEIET LADEBEKKEN 9 Arvid Birger Refsland /s/ Roy Sindre Norangshol /s/ Marius Opheim /s/ Silje Sandøy /s/ Beate Valberg /s/

13 Sameiet Ladebekken 9 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. ANTALL ANSATTE Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det har heller ikke vært utbetalt styrehonorar. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkering/bod/garasje Akonto fjernvarme Overført energiavregning Kontingent utomhus Felleskostnader TV/bredbånd SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Startkapital SUM ANDRE INNTEKTER

14 12 Sameiet Ladebekken 9 NOTE: 4 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS, tilleggstjenester -450 SUM KONSULENTHONORAR -450 NOTE: 5 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold fellesanlegg -333 Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 6 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Driftsmateriell Vaktmestertjenester Vakthold -731 Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Andre kontorkostnader Porto -98 Bank- og kortgebyr SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 7 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 343 Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader 173 Andre renteinntekter 1 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 8 FINANSKOSTNADER Renter på leverandørgjeld/overtrekksrente OBOS-banken -399 SUM FINANSKOSTNADER -399 NOTE: 9 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2018, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2018.

15 Sameiet Ladebekken 9 NOTE: 10 ENERGIAVREGNING INNTEKTER Forskuddsinnbetalinger (a konto) SUM INNTEKTER KOSTNADER Fjernvarme SUM KOSTNADER SUM ENERGIAVREGNING Oppstillingen ovenfor viser hvilke energikostnader som avregnes etter hver enkelts forbruk. For å dekke de løpende kostnadene, krever selskapet inn et forskuddsbeløp fra hver enkelt. På fastsatte frister, blir deretter inntektene avregnet mot kostnadene. For lite innbetalt blir krevd inn, og for mye innbetalt blir tilbakebetalt. På den måten betaler hver enkelt kun for sitt eget forbruk. Ettersom disse inntektene og kostnadene avregnes etter hver enkelts forbruk, blir de bokført i balansen, og ikke via resultatregnskapet. De påvirker derfor likviditeten, og ikke resultatet. NOTE: 11 GARANTIANSVAR/ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG Fordelingsregnskap med egenkapital med prorataansvar Selskapet eier 67 / 391 deler av Sameiet Nye Lilleby Fellesareal. Selskapet har prorataansvar for sin forholdsmessige andel av gjelden i Sameiet Nye Lilleby fellesareal som utgjør kr 0. Selskapets andel i sameiet Nye Lilleby fellesareal vises som anleggsmidler under posten "andel egenkapital i fellesanlegg". Selskapets andel av driftkostnadene i Sameiet Nye Lilleby Fellesareal er inntatt i resultatregnskapet under posten "kostnader sameie".

16 14 Sameiet Ladebekken 9 Innkomne forslag A) Drift av teknisk anlegg i bodarealet under bygget. Saksfremstilling: Bodarealet under bygget er en del av parkeringseiendommen og skal i utgangspunktet driftes av Sameiet Nye Lilleby Parkeringskjeller 1. Det viser seg derimot at det tekniske anlegget i dette arealet er en del av Sameiet Ladekken 9 sitt anlegg. Beboerne i sameiet betaler i dag for drift av bodarealet til parkeringseiendommen. Siden driftskostnadene for bodarealet dekkes av Sameiet Ladebekken 9, så er det behov for å avklare fordelingen av disse kostnadene. Forslag til vedtak: Årsmøtet gir styret fullmakt til å fremlegge forslag til en ny avtale med Sameiet Nye Lilleby Parkeringskjeller 1. Denne tar for seg hvordan driftskostnadene for bodarealet kreves inn og hvem som er ansvarlig for vedlikehold. Avtalen vil fortsatt forholde seg til vedtektsfestede grunnprinsipper for fordeling av felleskostnader.

17 15 Sameiet Ladebekken 9 VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Roy Sindre Norangshol Beate Valberg Ladebekken 9 B Ladebekken 9 A Styremedlemmer som ikke er på valg: Arvid Birger Refsland Marius Opheim Silje Sandøy Ladebekken 9 A Ladebekken 9 B Ladebekken 9 C B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Andreas Tørstad Hammer Ladebekken 9 B C. Som valgkomité for 1 år foreslås: I valgkomiteen for Sameiet Ladebekken 9 Inge Fjærli Mona Stamnes

18 16 Sameiet Ladebekken 9 Orientering om sameiets drift Styret Styret har e-postadresse post@ladebekken9.no Nøkler/skilt Nøkler og adgangsbrikke bestilles hos OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ta kontakt med Rune Egeness for instruksjoner på tlf Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i IF SKADEFORSIKRING (35704) med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr Ifølge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

19 Sist revidert Vedtekter for Sameiet Ladebekken 9 Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr EIENDOMMEN - FORMÅL Sameiet Ladebekken 9 (heretter sameiet) omfatter gnr. 415 bnr. 211 i Trondheim kommune med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2. ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 67 boligseksjoner. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel og evt en tilleggsdel. Hoveddelen består av et klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen. De deler av eiendommen som ikke inngår i den enkelte bruksenhet inkl. eventuelle tilleggsareal er fellesarealer. Inndelingen i hoveddeler og tilleggsareal samt sameiebrøkens størrelse framgår av seksjoneringsbegjæringen. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon som uttrykker sameieandelens forholdsmessige fordelingsnøkkel. Eierbrøken bygger på hoveddelens BRA areal hentet fra tegning eks tilleggsareal. Bruksareal fra tegning kan avvike fra faktisk areal, og eierbrøken kan således ikke legges til grunn for faktisk areal. Samtlige seksjoner vil eie en ideell andel i felles utomhusområder, gnr. 415 bnr. xx som er felles grønt, lek og friarealer for alle enheter/matrikler innenfor planområdet. Dette organiseres ved at den enkelte bruksenhet får tinglyst en eierandel for de fellesarealer de skal ha rettigheter til. Eierandel er tinglyst på den enkelte matrikkel/seksjon og kan ikke selges eller på annen måte løsrives fra den enkelte seksjon. Det blir utarbeidet egne vedtekter for realsameiet for fellesarealer (Sameiet Nye Lilleby Fellesareal) som regulerer forholdet mellom eierne. Parkeringskjeller under området utgjør en egen eiendom (anleggseiendom), gnr. 415 bnr. 217, med egne vedtekter, og inngår ikke i sameiet. Seksjoner med p-plass vil inneha en ideell eierandel i parkeringskjeller knyttet til p-plass. Parkeringskjelleren omfatter også bodarealer. De seksjoner som har bod i parkeringskjelleren vil eie en ideell andel knyttet til disse bodene. Seksjonseiere må derfor dekke sine forholdsmessige del av kostnadene til drift og vedlikehold av anleggseiendommen. Eierandel til både parkering og bod vil bli tinglyst på den enkelte matrikkel/seksjon og kan ikke selges eller på annen måte løsrives fra den enkelte seksjon. Det blir utarbeidet egne vedtekter for realsameiet parkeringskjeller (Sameiet Nye Lilleby Parkeringskjeller) som regulerer forholdet mellom eierne.

20 Sist revidert RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jf eierseksjonsloven RETT TIL BRUK Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet til eller vanlig brukt til. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. Seksjonseiere i første etasje har disposisjonsrett med tilhørende vedlikeholdsplikt for avgrensede utomhusareal i tilknytning til boligen. Dette arealet kan ikke benyttes på en slik måte av øvrige seksjonseiere at det er til sjenanse for seksjonseiere i 1. etasje. Sameiet kan foreta justeringer av grensene for hver boligs utomhusareal når det foreligger saklig grunn til det. Seksjonseierne kan ikke etablere gjerde, tak, skillevegger, gulv, markiser eller andre faste innretninger på sitt utomhusareal uten styrets forutgående skriftlige samtykke. Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset jorddybde ned til parkeringskjeller. På bakgrunn av dette skal alle inngrep som innebærer graving eller beplantning på bakkeplan avklares med Sameiet Nye Lilleby Parkeringskjeller. 5. HUSORDENSREGLER Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 6. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av utvendige farger, oppsett av antenner, varmepumper etc., skal godkjennes av styret, og kan skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av sameiermøtet. Endring / påbygging av platting / terrasse og skillevegger kan ikke gjøres uten styrets forutgående godkjenning, og skal skje etter en standard fastsatt av styret. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse. Ledning, rør og lignende og nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

21 Sist revidert FELLESKOSTNADER Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader og fordeles på sameierne etter sameierbrøken med mindre annet fremgår av denne bestemmelse eller særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Unntatt fra dette er alle kostnader forbundet med kabel-tv/internett, samt felleskostnader til realsameiene. Disse kostnadene fordeles med lik andel på alle seksjoner. Kostnader knyttet til den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt, jf 8, er ikke en felleskostnad. Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 8. VEDLIKEHOLD Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Takterrasse inklusive renner, sluk og avløp skal vedlikeholdes slik at skader unngås. Ved skader som skyldes manglende vedlikehold av takterrassen, er seksjonseieren ansvarlig. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr er sameiets ansvar. 9. UTBEDRINGSANSVAR OG ERSTATNING Fører en sameiers mislighold til skade på sameiets eiendom, skal skaden utbedres av sameiet. Utgiftene kan kreves dekket av sameier. Det samme gjelder ved mislighold som fører til skade på annen sameiers bruksenhet eller fastmontert inventar som naturlig hører bruksenheten til. Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte sameier. Sameiet hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. 10. MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to til fire andre medlemmer. Det kan velges inntil to varamedlemmer. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

22 Sist revidert Styreleder og styremedlemmenes tjenestetid er to år om ikke annet blir bestemt ved valget. Varamedlemmenes tjenestetid er ett år. Ved valg anses den / de med flest stemmer som valgt. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. Styret kan gi prokura. 12. SAMEIERMØTET Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 13. SAMEIERMØTETS VEDTAK Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertall av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 1. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om blant annet: Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører sameierne i felleskap

23 Sist revidert Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går over vanlig forvaltning Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. 2. Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameierne det gjelder: Innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen, Innføring av vedtektsbestemmelsene om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen. 14. FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 16. ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. 17. GENERELLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. 18. KAMERAOVERVÅKNING Kameraovervåkning er tillatt i sameiet fellesarealer og garasje. Overvåkning må skje i henhold til de enhver tid gjeldene lover, regler og retningslinjer. 19. PROSJEKTET LILLEBY Prosjektet er planlagt gjennomført i flere byggetrinn, med en planlagt bebyggelse på ca boliger. Selger/utbygger fastsetter egne vedtekter for sameiene for felles utomhus- og parkeringsseiendom. Sameiet Ladebekken 9 vil være forpliktet av disse vedtektene, herunder forpliktet til å betale sin andel av kostnadene til drift og vedlikehold av anleggseiendom og opparbeidede utomhusarealer, enten det dreier seg om arealer som er

24 Sist revidert permanent eller temporært opparbeidet. Sameiet andel av disse kostnadene vil inngå i felleskostnadene, jf 7. Inntil utbyggingsprosjektet Lilleby er ferdig utbygget er Sameiet forpliktet til å yte nødvendig medvirkning til at utbygger, evt den utbygger utpeker, kan gjennomføre en helhetlig utbygging i samsvar med Selgers planer og med de endringene som evt blir gjort underveis. Sameiet er herunder forpliktet til å la Selger vederlagsfritt benytte deler av Sameiets utvendige fellesarealer midlertidig for adkomst, plassering av utstyr/rigg med mer. Sameierne på påregne at det kan bli rokeringer av tildelte parkeringsplasser på grunn av bygningsmessig arbeid i parkeringskjeller. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten samtykke fra utbygger eller utbyggers rettsetterfølger. Denne vedtektsbestemmelse bortfaller uten behandling i sameiermøtet når utomhusanlegg, anleggseiendom og fellesarealer er overtatt for siste byggetrinn i prosjektet. ooo Siste endret: Ekstraordinært sameiermøte

25 Husordensregler for Sameiet Ladebekken 9 1. Generelt 1.1 Disse husordensreglene inneholder regler og opplysninger som ivaretar hensynet til sameiets drift, samt sikring mot unødvendige skader, tap og utgifter. De er i tillegg ment å være en veiledning i god naboskikk. 1.2 Beboerne plikter å rette seg etter husordensreglene og ta ansvar for at reglene overholdes av husstanden og besøkende. 1.3 Styrets medlemmer plikter å påse at husordensreglene blir overholdt. Styret i sameiet er bemyndiget til å følge opp at dette skjer. 1.4 Eventuelle brudd på husordensreglene forutsettes forsøkt ordnet direkte mellom berørte beboere. Skulle det vise seg at dette fører til vanskeligheter, kan forholdet videreformidles til sameiets styre. 1.5 Endring av husordensreglene vedtas av sameiermøtet med alminnelig flertall. 1.6 For forhold som ikke er særskilt regulert i husordensreglene, kan styret gi instrukser som sameierne plikter å forholde seg til. Dersom slike instrukser er av generell karakter skal det vurderes om disse bør innlemmes i husordensreglene. 2. Ro og orden 2.1 Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av husordensreglene fastsatt av sameiet. Hver sameier har ansvar for å påse at den/de som bebor dennes seksjon, er informert om og overholder husordensreglene. Bruk av seksjonen skal ikke medføre unødig eller urimelig ulempe for brukere av øvrige seksjoner Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor leilighetene. Leilighetene må ikke brukes til sjenanse for andre; - I tidsrommet kl på hverdager må det vises særlig hensynsfullhet. - I tidsrommet kl utenom hverdager må det vises særlig hensynsfullhet. - Ved spesielle situasjoner (selskapeligheter etc.) som en vet kan medføre sjenerende støy, skal naboene varsles om dette. 2.3 Det må utvises hensynsfullhet ved boring, banking og bruk av annen støyende redskap. Slik aktivitet skal legges til et tidspunkt på dagen når det er til minst sjenanse for øvrige beboere. På søndager, Sameiet Ladebekken 9 - Husordensregler rev. 2 - Side 1 av 5

26 helligdager og offentlige høytidsdager, skal det utvises særlig hensynsfullhet. Ovennevnte aktiviteter skal ikke foregå over et lengre tidsrom uten at naboene har akseptert dette på forhånd. 3. Leiligheter 3.1 Eventuelle støyproblemer er en sak mellom berørte naboer. Det vises for øvrig til punkt Avtrekk/lufteventiler på kjøkken og bad/dusjrom må holdes rene og i orden. Ekstra avtrekksvifte må ikke monteres da dette skaper overtrykk i lufteanlegget og fører til at anlegget mister sin funksjon. Samtidig er det viktig å påse at ventilasjonsrister i øvrige rom ikke er tildekket, slik at lufteanlegget kan fungere som normalt. 4. Balkonger og terrasser 4.1 Det skal utvises hensyn ved feiing, rengjøring og snørydding fra balkonger og terrasser. 4.2 Ved tørking av tøy på balkonger/terrasser er det ikke tillatt å tørke tøy over rekkverket. 4.3 Ha omtanke for naboene når det benyttes grill på terrasse/balkong. Kun gassgrill og elektrisk grill er tillatt. Hver enkelt beboer har ansvar for å følge retningslinjer/lovverk fra Direktoratet for samfunnssikkerhet (DSB) og Trøndelag brann- og redningstjeneste (TBRT). 4.4 Det er den enkelte beboers ansvar å sørge for at renner og sluk på terrassene holdes i en slik stand at de ikke hindrer fritt utløp av vann. Ved store snømengder om vinteren er det nødvendig å måke/fjerne snø for å hindre stor belastning på balkongene og unødvendig store vannmengder ved smelting og for å hindre skade på terrassedørene. Beboer er, i samsvar med alminnelige erstatningsrettslige prinsipper, økonomisk ansvarlig for de skader som måtte bli påført egen og/eller naboers leiligheter grunnet vann/snø. 4.5 Det er ikke tillatt å sette opp boder, basseng eller andre større gjenstander på terrasser eller balkonger med mindre godkjent skriftlig av styret. Gjenstander som oppbevares på terrasser og balkonger skal være sikret slik at de ikke blåser vekk i tilfelle sterk vind. 4.6 Det oppfordres til å begrense generell lagring av diverse interiør, bygningsmateriell og lignende på balkonger og terrasser som kan være til sjenanse for naboer og/eller forringe det generelle uttrykket av bygningen. 4.7 Montering av markiser/screens/levegger på balkonger/terrasser (og foran vinduer) skal skje etter retningslinjer fastsatt av styret. 5. Oppganger og fellesområder 5.1 Beboerne plikter å holde ytre og indre inngangsdører lukket og låst til enhver tid. Hvis man kortvarig har behov for å holde en dør i åpen stilling, er det kun tillatt å gjøre dette ved å innstille døren på sørsiden i åpen stilling. Døren må ikke sperres i åpen stilling ved bruk av gjenstander som kiler/sten, da dette ødelegger dørpumpene. Armene til dørpumpene må ikke frakobles. Sameiet Ladebekken 9 - Husordensregler rev. 2 - Side 2 av 5

27 5.2 Av hensyn til sikkerhet, renhold og uhindret adkomst ved evakuering, er det ikke tillatt å ha private eiendeler eller brennbare gjenstander i ganger eller trapper. Dette innbefatter sykler, sykkeltraller/sykkelvogner, barnevogner, røde bokser for farlig avfall o.l. 5.3 Det er ikke anledning til å foreta installasjoner i eller gjøre andre endringer av innvendige fellesarealer uten godkjennelse fra styret. Styret kan gi nærmere retningslinjer. 5.5 Det er satt av arealer ved garasjen og utendørs til sykkelparkering. Oppbevaring av andre gjenstander enn sykler og sykkelvogner tillates ikke. 5.6 Parkering av barnevogner (ikke sykler o.l.) tillates under trappeoppgang i -1.etasje etter melding til styret. 5.7 Enhver forurensning/forsøpling av fellesarealer er ikke tillatt. 5.8 Det er ikke tillatt å røyke i innendørs fellesarealer. Ellers vis hensyn til dine naboer. 5.9 Beplantningen på fellesarealer utover det som er levert fra utbygger iht. utomhusplan, må tas opp med styret i sameiet for godkjennelse/samkjøring. 6. Heiser 6.1 For å redusere risikoen for feil og skader på heisene, er det viktig at følgende retningslinjer følges: Blokkering av heisdører ved inn- og utlasting av varer bør unngås. Gjentatte og langvarige blokkeringer av heisdørene kan føre til at heisen slutter å fungere, som igjen kan føre til kostbare reparasjoner. 7. Søppelsjakter/containere (Avfall) 7.1 Søppelsjaktene/containerne skal brukes til tre forskjellige fraksjoner; Restavfall, papp/papir og plast. Henviser til Trondheim renholdsverks for sorteringsregler. 7.2 Det må ikke hensettes gjenstander og avfall ved søppelsjaktene/containere eller hensettes i fellesarealene eller utenfor egen inngangsdør. 7.4 Glass- og metallemballasje og farlig avfall henvises til utplasserte miljøstasjoner i nærområdet. 7.5 Den røde boksen for farlig avfall skal ikke stå i fellesarealer/ganger, men oppbevares i egen leilighet/bod. Det varsles via styrets kommunikasjonskanaler når denne skal settes fram for tømming. 8. Garasje og kjellerboder 8.1 Garasjeporten skal holdes stengt til enhver tid. 8.2 Sendere (åpnere) til garasjeportene må ikke legges synlig i parkerte biler i garasjen eller på sameiets parkeringsplasser. Tapt eller stjålet sender må straks meldes til styret. Sameiet Ladebekken 9 - Husordensregler rev. 2 - Side 3 av 5

28 8.3 Henviser ellers til vedtekter og husordensregler for garasjeanlegget som er organisert som et realsameie. 9. Fasader 9.1 Ingen fasadeendringer kan foretas uten styrets, og eventuelt kommunens, tillatelse. 9.2 For utvendig solavskjerming er det kun tillatt bruk av screens og markiser under følgende føringer: Ta kontakt med styret for å få forhåndsgodkjente løsninger. 10. Husdyr 10.1 Husdyr er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer Husdyr skal meldes til styret På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året Beboere med ansvar for husdyr plikter å umiddelbart fjerne dyrets ekskrementer fra sameiets fellesarealer. 11. Forsikring og skader 11.1 Sameiet har felles forsikring for skader på bygningene og vanlig fastmontert utstyr. Denne forsikring dekker bl.a. skader som forårsakes av en plutselig og uforutsett hendelse. Skader som oppstår pga. alder, normal slitasje, konstruksjonsfeil, rust og forringelse, samt skader som skyldes utilstrekkelig vedlikehold og tilsyn som anført i disse husordensregler, dekkes ikke av forsikringen. Når en skade oppstår, er man forpliktet til å begrense skadeomfanget Skade som antas å kunne dekkes av den felles bygningsforsikringen, må uten ugrunnet opphold meldes forretningsfører i OBOS og styret, som gir nærmere veiledning og hjelp Beboerne må selv forsikre eget innbo og løsøre, og er selv ansvarlig for å melde eventuell skade m.v. til sitt eget forsikringsselskap Beboere er ansvarlige for skader de eller deres gjester har forårsaket. Ved skade på fellesareal skal dette meldes Styret umiddelbart Ved forsikringsskade som skyldes seksjonseier uaktsomhet, så kan seksjonseier pålegges å dekke sameiets egenandel i forbindelse med skaden Ved unødvendig utløsning av brannalarm som følge av uaktsomhet, så må seksjonseier påregne å Sameiet Ladebekken 9 - Husordensregler rev. 2 - Side 4 av 5

29 dekke kostnaden i forbindelse med brannutrykning. 12. Sikkerhet 12.1 Beboerne må ha et bevisst forhold til hvem som slippes inn når det ringer på dørklokken ved inngangsdørene. Uvedkommende skal ikke gis adgang til blokkene eller garasjeanlegget. Det skal i tillegg utvises påpasselighet ved inn-utkjøring fra garasjen Utgangsdører må ikke åpnes ved å dra i nøkkelen. Dette ødelegger låssylinderen. Bruk derfor alltid håndtaket til å åpne døren Ved feil på garasjeporten plikter man å melde dette inn til vaktmester og/eller noen av styrets medlemmer, slik at porten ikke blir stående åpen for uvedkommende Utgangsdører skal være låst til enhver tid. 13. Eierskifte og utleie 13.1 Sameiere som selger eller leier ut sin leilighet plikter å melde dette til sameiets forretningsfører. 14. Styret 14.1 Styremedlemmer bør være beboere av Ladebekken 9 eller Nye Lilleby for å ivareta interessen for øvrige beboere i sameiet. Sameiet Ladebekken 9 - Husordensregler rev. 2 - Side 5 av 5

30 Hammersborg Torg 1 Postboks 6668 St. Olavs Plass 0129 OSLO Telefon Ta vare på dette heftet, du kan få bruk for det senere, f.eks. ved salg av boligen.