RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Florvaag Hus AS Postboks 6144 Postterminalen 5892 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /24 EBYGG MHE RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 129 Bnr 715 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Håkonshella : Nybygg bolig : Torbjørn Nedreaas Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av bolig med BRA på 207 m. Det ble den gitt avslag på søknaden. Avslaget ble hjemlet i pbl 19-2 og samme lovs 12-4 med videre henvisning til reguleringsbestemmelsenes pkt Det var søkt om dispensasjon fra rekkefølgekravene. Det var ikke søkt om dispensasjon fra funksjonell strandsone. Det ble heller ikke under behandlingen av saken opplyst at tiltaket ligger innenfor funksjonell strandsone. Dette ble oppdaget under klagebehandlingen og ansvarlig søker er gitt anledning til å søke om dispensasjon. I andre byggesaker i området er det gitt rammetillatelse for oppføring av boliger, men på vilkår. Vilkåret som stilles går ut på at rekkefølgekravet om ferdigstillelse av veien må være oppfylt før det gis igangsettingstillatelse. Dette vil også gjelde for denne byggesaken. Bygningsmyndighetene mottok den søknad om dispensasjon fra funksjonell strandsone og endrede tegninger. Det er tegninger mottatt som er lagt til grunn for rammetillatelsen. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).

2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf. Kommuneplanens arealdel pkt 28 vedrørende funksjonell strandsone. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for avstand til sjø innenfor funksjonell strandsone. Vilkår: Før det gis igangsettingstillatelse, skal opprusting av Håkonshellaveien være gjennomført og godkjent av Statens vegvesen Region vest. Tilretteleggingsarbeider på eiendommen kan tillates parallelt med opprustingen av Håkonshellaveien. Avslag datert vedrøende rekkefølgekravene opprettholdes. Arbeidet på veien er oppstartet. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til oppføring av bolig med BRA på 214 m². Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og søknad om dispensasjon og endrede tegninger mottatt Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen som omsøkt med en avstand på 20,6 m til sjø. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote 11,8 som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Omsøkt avkjørsel er i samsvar med gjeldende reguleringsplan Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Side 2 av 7

3 Krav stilt i forhåndsuttalelsen skal etterkommes før ferdigattest/midlertidig brukstillatelse gis. Forurenset grunn: Det er opplyst i søknaden at tiltak vil bli iverksatt for å hindre inntrenging av radon. Universell utforming: Hovedetasjen er universelt utformet Kultur- og fornminner: Det foreligger brev fra Riksantikvaren datert om at arkeologiske utgravinger er ferdigstilt. Areal fra og med byggeområde B 14 og industriområde 14 videre mot nord anses som klargjort for anleggsvirksomhet. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: Florvaag Hus AS Sentral SØK Florvaag Hus AS Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Arkitektur, byning, tilpasning til landskap Vest Oppmåling AS Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Husplassering Andersen & Sønn Rørleggerforretning AS Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Innvendige og utvendige ledninger Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved plan R , stadfestet I kommuneplanen er eiendommen vist som byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanen bestemmelse vedrørende funksjonell strandsone. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i Side 3 av 7

4 lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. I den konkrete saken gjelder det oppføring av bolig i et regulert boligområde fra Tiltaket vurderes til ikke å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at den aktuelle tomten er avsatt til boligformål i reguleringsplanen. Kulturminner er definert i planen og er ferdig utgravd. Grønnstruktur er avsatt langs sjøen. Ulempene vil være at det bygges innenfor den funksjonelle strandsonen på 25 m. Dersom boligen skal plasseres utenfor 25 m grensen, vil den solrike og lune delen av eiendommen, med gode kvaliteter, bli betydelig redusert. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser når det gjelder funksjonell strandsone. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra Kluge Advokatfirma DA på vegne av Walde Utbygging AS og Berland Bygg AS, som begge har planer om å iverksette utbyggingsprosjekt innenfor planområde. Merknadene går i hovedsak på at det bestrides at det er grunnlag for å ta dispensasjonssøknaden til følge når det gjelder rekkefølgekravene. Det forhold at det fremgår av rettsforliket at eiendommen er overdratt fri for heftelser er åpenbart uten betydning for tiltakshavers opparbeidelsesplikt og plikt til å dekke fremtidige refusjonskrav. Kravet var verket oppstått eller innfridd da rettsforliket ble inngått. Heller ikke det forhold at tiltakshaver er en privat utbygger av et begrenset område innenfor planområdet, kan begrunne dispensasjon fra opparbeidelsesplikten. I merknader til klage på vedtaket opplyses det om at opparbeidelsesplikten er fastsatt i rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen med hjemmel i plan- og bygningsloven 18-1 første ledd bokstav a. De forhold at det fremgår av rettsforliket at eiendommen er overdratt fri for pengeheftelser er åpenbart uten betydning for tiltakshavers opparbeidelsesplikt og plikt til å dekke fremtidige refusjonskrav. Når det gjelder privatrettslige forhold er dette bygningsmyndighetene uvedkommende. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland. Det foreligger ingen uttalelse i saken. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Grønn etat uttaler den : Side 4 av 7

5 Grønn etat viser til oversendelse datert vedrørende søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet innenfor funksjonell strandsone. Søknaden ble avslått Vurdering Søknaden gjelder oppføring av ny bolig i et område vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel, og eiendommen er regulert til boligformål gjennom reguleringsplan for Laksevåg, Håkonshella (id ). Eiendommen befinner seg innenfor funksjonell strandsone, der det er et overordnet mål å ivareta og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, allmenn ferdsel og bygningsmiljø. Tiltaket ligger innenfor 25-metersbeltet i funksjonell strandsone der det foreligger et byggeforbud. Skal tiltaket kunne aksepteres fra Grønn etats side, må bygget plasseres utenfor 25-metersbeltet til sjø. Bygget må altså trekkes bak slik at det faller utenfor byggeforbudssonen, slik at avstanden til friluftsområdet som vender ned mot sjøen blir størst mulig. Grønn etat mener valgte løsning for parkering tar opp et uforholdsmessig stort areal, og det bør tas sikte på å innarbeide andre løsninger for parkering. Konklusjon Tiltaket er i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, jf. pkt. 28. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for oppføring av bolig. Forutsetningen er at bygget trekkes tilbake slik at det faller utenfor byggeforbudet i 25-metersbeltet til funksjonell strandsone. Andre løsninger for parkering må vurderes. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Når det gjelder privatrettslige forhold er dette bygningsmyndighetene uvedkommende. Bygningsmyndighetene har vurdert saken og finner å kunne godkjenne rammetillatelse for bygging av bolig nærmere sjø enn 25 m. Den aktuelle tomten er avsatt til boligformål i reguleringsplanen. Kulturminner er definert i planen og er ferdig utgravd. Grønnstrukturen er avsatt langs sjøen nedenfor boligtomten. Bygningen ligger innen for regulert byggelinje og er tilpasset nabobygget. Estetisk vil disse to bygningene harmonere. Bygningen ligger ikke nærmere sjøen enn allerede godkjente bygning. Reguleringsplanen ble godkjent i oktober I bestemmelsene til kommuneplanen står det i pkt.3 at reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtatt etter gjelder foran kommuneplanen. Den omtalte reguleringsplanen er godkjent to måneder før denne bestemmelsen trer i kraft. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Side 5 av 7

6 Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: moyfrid.helgesen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Møyfrid Helgesen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Torbjørn Nedreaas, Skogedalsvegen 25 A, 5350 BRATTHOLMEN KLUGE Advokatfirma DA, Starvhusgaten 2B, 5805 BERGEN Fylkesmannen i Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7