HAGALØKKA IV SAMEIE ORG. NR VEDTEKTER FOR HAGALØKKA IV SAMEIE

Transkript

1 Pstadresse: Fredbsvei 57 VEDTEKTER FOR Vedtatt på årsmøtet, heretter kalt sameiermøtet, 29. april 2015 i medhld av Lv m Eierseksjner 23. Mai 1997 nr. 31. Vedtektene kan bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke lven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst t tredjedels flertall av de avgitte stemmer. 1 NAVN OG FORMÅL Hagaløkka IV Sameie har frretningsadresse i Fredbs vei 57,. Sameiet består av 107 bligseksjner i henhld til ppdelingsbegjæring tinglyst den Sameiet har til frmål å ivareta sameiernes fellesinteresser g administrasjnen av eiendmmen, gnr 5 bnr 70 i Asker kmmune, med fellesanlegg av enhver art. 2 ORGANISERING AV SAMEIET OG SAMEIERS RÅDERETT Seksjnen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel i sin seksjn, med rett til bruk av den leilighet med bder g eventuell garasje/garasjeplass/bilppstillingsplass sm er knyttet til bruksenheten. Hver sameier plikter å verhlde bestemmelsene sm følger av ppdelingsbegjæringen, lv m eierseksjner, disse vedtekter samt generelle rdensregler fastsatt av sameiermøtet. I henhld til Lv m Eierseksjner kan ingen erverve mer enn t bligseksjner i sameiet. Fr unntak - se lvens 22. Bruksenheten g fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med frmålet, g må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe fr brukerne av de øvrige seksjner. Fellesanlegget må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene sm er avtalt eller frutsatt. Både utvendige g innvendige bygningsmessige frandringer eller installasjner skal meldes til styret g eventuelt tas pp på sameiermøtet. Herunder kmmer mbygging sm griper inn i bærende knstruksjn, yttervegg, tak eller skillevegg mellm enhetene. Se gså 18. Ledninger, rør g liknende nødvendige installasjner kan føres gjennm bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe fr sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten fr nødvendig ettersyn g vedlikehld av installasjnene. En sameier kan med styrets gdkjenning gjennmføre tiltak sm er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjnshemming. Gdkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Vifte fra kjøkkenet skal ikke kbles til hvedanlegg g heller ikke føres ut gjennm ytterveggen. Det skal brukes vifte med kullfilter. 3 FELLESUTGIFTER Fellesutgifter er utgifter ved eiendmmen sm ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Fellesutgiftene skal frdeles mellm sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall. 1 av 7

2 Pstadresse: Fredbsvei 57 De andre sameierne har lvbestemt panterett i seksjnen fr krav mt sameieren sm følger av sameiefrhldet. Pantekravet kan ikke verstige et beløp sm fr hver bruksenhet svarer til flketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennmført. Sameiet har gså en tinglyst panterett på kr. 5000,- i hver seksjn til dekning av fellesutgifter g særpålegg. 4 VEDLIKEHOLD 4.1 Innvendig vedlikehld av egen seksjn samt andre rm sm hører under seksjnen, påhviler den enkelte sameier fullt ut fr egen regning. Innvendige vann- g avløpsledninger mfattes av vedlikehldsplikten til g med frgreningspunktet inn til seksjnen, g elektriske ledninger til g med seksjnens sikringsbks. Ved ppjustering av bad, kjøkken g/eller liknende er det seksjnseier sm har fullt ansvar i fbm. rehabiliteringen/reparasjner, både mt knstruksjnen sm tilhører sameiet g mt nabene. Utføres det arbeider sm er søknadspliktige, skal det søkes til kmmunen m dette. Det er seksjnseierens ansvar at arbeid er utført i hht. gjeldende frskrifter g nrmer. Seksjnseier har et særlig ansvar fr å sikre at badet hlder frsvarlig standard g dermed ikke bidrar til vannlekkasjer sm igjen kan påføre skader i nableiligheter m.v. (merk at seksjnseier i slike tilfeller kan bli hldt ansvarlig fr skader påført andre benheter). Beber i leiligheten har gså et særskilt ansvar fr å utføre løpende sjekker/vedlikehld g kan igjen bli stående ansvar venfr eier. Ytre vedlikehld av eiendmmen med bygninger, fellesrm, fellesarealer, anlegg g utstyr, herunder trappeppganger g inngangsdører til huset g fellesrm er sameiets ansvar Sameieren er ansvarlig fr at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, g at dette fungerer g er i frskriftsmessig stand. 5 VEDLIKEHOLDSFOND/SPAREKONTO Sameiermøtet vedtar med alminnelig flertall avsetning til fnd/spareknt til dekning av fremtidige vedlikehldsutgifter, påkstninger eller andre fellestiltak på eiendmmen. Det skal tilstrebes til enhver tid å ha kr 1,5 mill i vedlikehldsfndet (spareknt). Enhver bruk av midler fra dette fndet skal gdkjennes av generalfrsamlingen. 6 REGISTRERING AV SAMEIERE Kjøper g leier av seksjn må meldes til styret fr registrering. Ved salg må kjøper undertegne Avtale fr Hagaløkka IV Sameie før styret kan gdkjenne salget. 7 STYRET Sameiets styre velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Styret skal bestå av seks medlemmer. Styrelederen velges særskilt. Til styret kan velges sameiere, eller en tilhørende sameiers faste husstand, sm deres verge, ektefelle/samber eller myndig barn. Medlemmene velges fr t år av gangen slik at tre står til valg hvert år. Styremedlemmene kan gjenvelges ut ver tårsperiden. Styreleder kan bli valgt i 4 år, enten sammenhengende eller i t mandater, g styremedlem kan bli valgt i maks. peride på 8 år, enten sammenhengende eller i flere mandater. Når særlige frhld freligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. 2 av 7

3 Styret skal ha rimelig frvarsel m tilbaketreden. Pstadresse: Fredbsvei 57 mail:hagalkka4@htmail.n Gdgjøring fr deltakelse på styremøter blir utbetalt på grunnlag av deltakelse g vil bli utbetalt i desember g mai. 8 STYRETS OPPGAVER Styret skal sørge fr vedlikehld g drift av eiendmmen, g ellers sørge fr frvaltning av sameiets anliggender i samsvar med lv, vedtekter, g vedtak i sameiermøtet. Styret skal herunder i samsvar med lv m eierseksjner treffe alle bestemmelser sm ikke i lven eller vedtektene er lagt til sameiermøtet. Avgjørelser sm kan tas av et vanlig flertall i sameiermøtet, kan gså tas av styret m ikke annet følger av lv eller vedtekter, eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. Styret må på frhånd frelegge sameiermøtet saker av viktighet, herunder saker sm medfører større ekstrardinære utgifter. I felles anliggender representerer styret sameierne g frplikter dem ved sin underskrift. Lederen g ett styremedlem i fellesskap frplikter sameiet g tegner sameiets navn. Styret kan utferdige begrensede spesialfullmakter, herunder til frretningsfører. Har styret, styremedlemmer eller frretningsfører verskredet sin myndighet, er dispsisjnen ikke bindende fr sameierne, dersm sameierne gdtgjør at medkntrahenten (avtalepartneren) innså eller burde innse at myndigheten ble verskredet, g det derfr ville skride mt redelighet å gjøre dispsisjnen gjeldende. 9 STYREMØTER Styreleder skal sørge fr at det avhldes styremøter så fte sm det trengs. Et styremedlem eller frretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De sm stemmer fr et vedtak må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene. Blanke stemmer på styremøter anses sm imt. Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, g det ikke er valgt nen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre prtkll ver sine frhandlinger. Prtkllen skal etter hvert møte underskrives av de fremmøtte styremedlemmene, uansett m de er fr eller imt frslaget. 10 INNKALLING TIL SAMEIERMØTE Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte hldes hvert år innen utgangen av april måned. Ekstrardinært sameiermøte skal hldes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det g samtidig ppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Innkallingen skal angi hvilke saker sm skal behandles. Ekstrardinært sameiermøte kan, m det er nødvendig, innkalles med krtere frist sm likevel skal være minst tre dager. Styret skal på frhånd varsle sameierne m dat fr sameiermøtet, g m frist fr innlevering av saker sm ønskes behandlet. Varsel må sendes minst fjrten dager før frist fr innlevering utgår. 3 av 7

4 Pstadresse: Fredbsvei 57 Skal et frslag, sm etter lv m eierseksjner eller vedtektene vedtas med minst t tredjedels flertall, kunne behandles, må hvedinnhldet være angitt i innkallingen. Innkallingen må gså innehlde tilstrekkelig infrmasjn m andre saker sm skal tas pp til at sameierne kan ta stilling til sakene. Senest en uke før rdinært sameiermøte skal styrets årsberetning, regnskap g revisjnsberetning, samt frslag til neste års driftsbudsjett sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dkumentene skal gså være tilgjengelige på sameiermøtet. Blir det ikke innkalt til sameiermøte sm skal hldes etter lv, vedtekter, eller vedtak i sameiermøte, kan en sameier, et styremedlem eller frretningsfører kreve at skifteretten snarest, g fr sameiernes felles kstnad, innkaller til sameiermøte. 11 SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE På det rdinære sameiermøtet skal følgende saker behandles: Knstituering av møtet med valg av møteleder g t referenter. Gjennmgang av styrets årsberetning sm skal innehlde pplysninger sm er av viktighet ved bestemmelse/vurdering av sameiets virksmhet g stilling. Gjennmgang g gdkjennelse av regnskap fr fregående kalenderår, undertegnet av styret g revisr, samt revisjnsberetning. Gjennmgang g gdkjennelse av frslag til inneværende års driftsbudsjett. Valg av styremedlemmer med påfølgende valg av styreleder. Andre saker sm er nevnt i innkallingen. Eventuelt. Herunder kan det ikke gjøres vedtak 12 MØTELEDELSE, FLERTALLSKRAV OG PROTOKOLL Sameiermøtet skal ledes av valgt møteleder. Møtelederen behøver ikke være sameier, g styrelederen kan velges. Med de unntak sm følger av lv eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved ny avstemning. Ved eventuell ny stemmelikhet avgjøres saken ved lddtrekning. Det kreves minst t tredjedels flertall av de avgitte stemmene i sameiermøtet fr vedtak m: Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tmten sm etter frhldene i sameiet går ut ver vanlig frvaltning g vedlikehld. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Salg, kjøp, brtleie eller leie av fast eiendm, herunder seksjn i sameiet sm tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap Andre rettslige dispsisjner ver fast eiendm sm går ut ver vanlig frvaltning. Samtykke til endring av frmål fr en eller flere bruksenheter fra bligfrmål til annet frmål eller mvendt. Tiltak sm har sammenheng med sameiernes b- eller bruksinteresser g sm øknmisk ansvar eller utlegg fr sameierne på mer enn 5 prsent av de årlige fellesutgiftene. Vedtak m salg eller brtfeste av hele eller vesentlige deler av eiendmmen, samt vedtak sm innebærer vesentlig endring av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 4 av 7

5 Pstadresse: Fredbsvei 57 Det skal under møteleders ansvar føres prtkll ver alle saker sm behandles g alle vedtak sm gjøres av sameiermøtet. Prtkllen skal underskrives av møtelederen g minst én sameier sm utpekes av sameiermøtet blant de sm er tilstede. Prtkllen skal til enhver tid hldes tilgjengelig fr sameierne. 13 SAMEIERMØTET På sameiermøtet har hver seksjn en stemme. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig g datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkmmende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når sm helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersm sameiermøtet gir tillatelse med flertall sm nevnt i Esl 30 første ledd. Det er intet frmkrav til fullmakten, men den skal være skriftlig. Fullmakten må være generell, den kan ikke pålegge fullmektigen å stemme på en bestemt måte i bestemte saker. Det er ingen begrensninger i hvr mange fullmakter en persn kan ha. Det er heller ikke ne krav m at fullmektigen selv må være sameier eller ha møterett på annet grunnlag. Selv m det er gitt fullmakt, må sameieren selv kunne møte, men i så fall uten stemmerett. Styreleder g frretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det freligger gyldig frfall. Revisr g ett ekstra husstandsmedlem fra hver bligseksjn har rett til å være tilstede på sameiermøtet g rett til å uttale seg. I sameier sm bare innehlder bligseksjner, regnes flertallet etter antall bligseksjner, slik at hver seksjn gir én stemme. Blanke stemmer teller ikke med, g følger gså av rdlyden i Esl 30 første g annet ledd g bestemmelsen er fr så vidt verflødig. Står stemmene likt, avgjøres saken ved lddtrekning. 14 REVISJON OG REGNSKAP Sameiet skal ha statsautrisert eller registrert revisr. Sameiets revisr velges av sameiermøtet g tjenestegjør inntil ny revisr velges. Styret skal sørge fr rdentlig g tilstrekkelig regnskapsførsel g utarbeide årsppgjør etter reglene i lv m årsregnskap mv (regnskapslven) av 17. juli 1998 nr ANSATTE Sameiet skal ha frretningsfører/regnskapsfører. Sameiet skal ha vaktmester/ vaktmestertjenester. Det er styrets ansvar å ansette frretningsfører, regnskapsfører, vaktmester g eventuelt andre funksjnærer, gi instruks fr dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de ppfyller sine plikter, samt si dem pp eller gi dem avskjed. 16 MISLIGHOLD Hvis en sameier til trss fr advarsel vesentlig mislighlder sine plikter, kan styret pålegge vedkmmende å selge seksjnen, jfr. Eierseksjnslven 26. Advarsel skal gis skriftlig g pplyse m at vesentlig mislighld gir styret rett til å kreve seksjnen slgt. Pålegget m salg skal gis skriftlig g pplyse m at seksjnen kan kreves slgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkmmet innen en gitt frist sm ikke skal settes krtere enn seks måneder fra pålegget er mttatt. 5 av 7

6 Pstadresse: Fredbsvei 57 Unnlatelse av betaling av fellesutgifter innen 30 dager etter sameierens mttagelse av skriftlig påkrav sendt rekmmandert med meddelelse m betalingsfristen, ansees bl.a. fr vesentlig mislighld. 17 FRAVIKELSE Medfører sameierens ppførsel fare fr ødeleggelse eller vesentlig frringelse av eiendmmen eller er sameierens ppførsel til alvrlig plage eller sjenanse fr eiendmmens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjnen etter tvangsfullbyrdelseslvens kapitel 13, jfr lv m eierseksjner BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Innglassing av veranda skal utføres i henhld til sameiets retningslinjer g til delegasjnssak 10/1407 fra Asker kmmune. Jf. vedtaket fra kmmunen, skal styret være infrmert når en beber skal glasse inn verandaen. Antenner g annet skal festes innenfr glasset, eller innenfr verandafrntens lddrette frlengelse. Utskifting av vinduer g dører, ppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendig farge etc. kan skje etter en samlet plan fr sameiets bygninger g etter frutgående gdkjenning av styret. Hvis det søkes m endringer av ikke uvesentlig betydning fr de øvrige sameierne, skal styret frelegge spørsmålet fr Sameiermøtet til avgjørelse. 19 ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst t tredjedeler av de avgitte stemmer. 20 HABILITETSREGLER FOR SAMEIERMØTE OG STYRE Ingen sameier kan selv eller ved fullmakt eller sm fullmektig delta i nen avstemning på sameiermøtet m rettshandel verfr seg selv eller m eget ansvar. Heller ikke kan nen delta i avstemning m rettshandel verfr tredjemann eller m tredjemanns ansvar dersm vedkmmende har en fremtredende persnlig eller øknmisk særinteresse i saken. Styremedlem eller frretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av nen spørsmål sm vedkmmende har en fremtredende persnlig eller øknmisk særinteresse i. 21 FORSIKRING 1. Sameiets styre har plikt til å tegne frsikring fr bygningsmassen. Frsikringen skal minst dekke følgende mråder: bygningsfrsikring m/ påbudsfrsikring fr alle gårds- g bruksnr. tap av husleieinntekter huseieransvar rettshjelp styreansvar yrkesskadefrsikring fr tilfeldige ikke fast ansatte persner yrkesskadefrsikring fr egen fast ansatt vaktmester/prtner dersm dette finnes 2. Sameier har ansvaret fr å dekke sitt eget inventar g løsøre med egen frsikring 6 av 7

7 Pstadresse: Fredbsvei 57 (hjemfrsikring). Skade på innb g løsøre dekkes ikke av sameiets frsikring g må dekkes i sin helhet av beberen eller dennes frsikringsselskap. 3. Sameier har plikt til å gjøre alt han kan fr å begrense skadefrløp sm vil kunne utløse et erstatningstilfelle på sameiets frsikring, enten han selv er utløsende faktr eller ppdager at slik skade er i ferd med å skje. 4. Bygningsmessige skader sm ppstår på alt fellesareal (utenfr leilighetens entredør) dekkes av sameiet eller deres frsikringsselskap. Sameiet dekker eventuell egenandel. Skyldes skaden uaktsmhet fra sameier eller dennes husstand har sameiet rett til å kreve egenandelen g andre direkte utlegg sm følge av skaden dekket av sameier. Dette gjelder gså m sameieren har fremleiet sin blig g skaden skyldes fremleietakeren. 5. Bygningsmessige skader sm ppstår på leilighetens bareal (innenfr leilighetens entredør inkl. leilighetens terrasse/veranda) dekkes av eierens frsikringsselskap. Beberen dekker eventuell egenandel. Skyldes skaden manglende vedlikehld eller annen uaktsmhet fra sameier eller dennes husstand gjelder reglene i fregående punkt. Dette gjelder gså m beberen har fremleiet sin blig g skaden skyldes fremleietakeren. 6. Det er sameiets styre sm avgjør spørsmålet m uaktsmhet. 7. Alle skadeutbetalinger skal gå direkte til sameiets knt. Dersm en sameier feilaktig skulle få utbetalt erstatning til seg skal disse pengene uten ugrunnet pphld verføres til sameiets knt. 8. Sameier plikter å la alt arbeide i leiligheten sm krever autrisasjn, fr eksempel rørleggerarbeid, arbeide med det elektriske anlegget, bygningsmessige endringer sm kan svekke bæreknstruksjnen, bli utført av autriserte firmaer med ansvarsfrsikring. Frsikringssertifikat skal innhentes før arbeidet igangsettes. Alle egenandeler eller reparasjnsmkstninger sm måtte bli påført sameiet sm følge av at sameier ikke har ppfylt kravene i dette punktet vil bli belastet beberen. 10. Sameiet plikter å ppfylle kravene i Brannfrskriftene av Detter medfører at alle benheter skal ha minst en røykvarsler g et stk. brannslukningsapparat ABE kl. 3 (6 kg). Den enkelte sameier/andelseier plikter å påse at utstyret er i funksjnsdyktig stand. Dette gjelder gså m benheten er fremleiet. 22 FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER Fr så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lv m eierseksjner av 23. mai 1997 nr. 31. Vedtektene er utarbeidet i hht. Lv m eierseksjner av , frarbeider til eierseksjnslven er: Ot.prp. nr. 33 ( ) g Innst. O. nr. 57 ( ) (Innstilling fra kmmunalkmiteen m lv m eierseksjner (eierseksjnslven), g i en systematisk fremstilling av lvens regler finnes i Christian Fr. Wyller, Bligrett, 5. utg., Stavanger 2009 Erstatter tidligere vedtekter fra av 7