Til seksjonseierne i Boligsameiet Hofbo

Transkript

1 Til seksjonseierne i Boligsameiet Hofbo Velkommen til årsmøte, onsdag 18. april 2018 kl. 19:00 i auditoriet på Østerås ungdomsskole. Innkallingen inneholder sameiets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Boligsameiet Hofbo det kommende året. Hvem kan delta på årsmøtet? Alle seksjonseiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også seksjonseiers ektefelle, samboer eller et annet medlem av seksjonseiers husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Boligsameiet Hofbo Innkalling til årsmøte Ordinært årsmøte i Boligsameiet Hofbo avholdes onsdag 18. april 2018 kl. 19:00 i auditoriet, Østerås ungdomsskole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2017 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. A) Vannprosjekt nedre del av sameiet (styret) B) Endret bodplassering General Fleischers vei 26 (sameierne GF 26) C) Angående ferdigstilling av grunnmursgraving mm ved GF 8 våren 2014 (Sameier Jordell) D) Endring av sameiets revisor (styret) 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Oslo, Styret i Boligsameiet Hofbo Magne Flatlandsmo /s/ Tuva Norum /s/ John Bertil Nordstrøm /s/ Kristian Hornburg-Stenerud /s/ Kjersti Sand /s/

3 3 Boligsameiet Hofbo ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Magne Flatlandsmo General Fleischers V 24 D Nestleder Tuva Norum Lijordveien 24 B Styremedlem John Bertil Nordstrøm Nadderudveien 127 D Styremedlem Sverre Norgren Kokkerudlia 6 A Styremedlem Kjersti Sand Lijordveien 37 D Varamedlem Kristian Hornburg-Stenerud General Fleischers V 11 B Varamedlem Anders Øydvin Gillund General Fleischers V 11 D Sverre Norgren flyttet ut av HOFBO desember 2017, og vara Kristian Hornburg-Stenerud har møtt fast i styret etter dette. Valgkomiteen Olav Wendelbo Kvam Marianne Rødskog General Fleischers V 28 D General Fleischers V 4 D Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Boligsameiet Hofbo Sameiet består av 132 seksjoner. Boligsameiet Hofbo er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i Bærum kommune med følgende adresse: General Fleishers Vei 2-28 Lijordveien 22 A-D Lijordveien 24 A-D Lijordveien 26 A-D Lijordveien 35 A-D Lijordveien 37 A-D Lijordveien 39 A-D Nadderudveien Gårds- og bruksnummer : 35 3 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

4 4 Boligsameiet Hofbo Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligsameiet Hofbo har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er KPMG.

5 5 Boligsameiet Hofbo STYRETS ARBEID FOR STYREPERIODEN Styrearbeidet Siden ordinært sameiermøte april 2017 er det avholdt 11 ordinære styremøter Balansen mellom arbeidet med enkeltsaker og saker som gjelder hele sameiet har vært krevende. Kompleksiteten og omfang knyttet til sakskomplekser har medført at styret har valgt å søke juridisk bistand i enkelte saker. Styret har forholdt seg til vedtektenes bestemmelser om saksbehandling og habilitet i saker som gjelder styremedlemmer (jfr. 14.5). Tvangssalg og rettslige skritt mot sameier i forbindelse med manglende innbetaling av felleskostnad og utgifter til vannlekkasje Styret har gått til tvangssalg og rettslige skritt mot en sameier i to saker: - Sameieren betalte ikke en del av felleskostnadene for sin enhet, med bakgrunn i omleggingen til individuell innbetaling av kommunale avgifter i Styret mente dette var feil, og det er begjært tvangssalg av enheten. Styret fikk medhold i Asker og Bærum tingrett (høsten 2017). Sameier anket til Lagmannsretten. Lagmannsretten forkastet anken i mars 2018, slik at tingrettens kjennelse om tvangssalg blir stående. Tvangssalgsprosess er iverksatt og enheten vil bli solgt dersom ikke sameier betaler utestående felleskostnader og sameiets saksomkostninger. - Sameieren har et tilbygg som sameiet ikke har overtatt vedlikeholdsansvar. I 2016 oppdaget sameier en vannlekkasje på grunndelen av huset (som sameiet har ansvar for). Styret iverksatte skadesøk og reparasjon av vannskaden, og det viste seg at skaden skyldes for dårlig utført drenering av sameierens tilbygg. Med bakgrunn i dette har styret krevd sameieren for utgiftene til skadesøk og reparasjon. Saken har vært til behandling i Forliksrådet i Oslo, uten at man kom til forlik. Forliksrådet avsa så dom og gav sameiet medhold i sitt krav. Sameier er i tillegg idømt sameiets saksomkostningene. Drenering og vann 2017 prosjekt 2018 Styret har gjennomført flere tiltak for å hindre vanninntrenging i kjellere i året som har gått, allikevel fikk fem enheter vanninntrenging i kjellere i august i 2017.Området vårt er et av tredve områder i kommunen med vannskader de siste to årene. Skadene de forskjellige stedene i kommunen er varierende, noen områder har hatt skader i august 2016 og to ganger i august Bærum kommune vil iverksette tiltak på kommunal tomt tilknyttet HOFBO, men styret har fått indikasjon om at utbedring av tiltak vil ta noe tid. Bærum kommune kan ikke i skrivende stund gi konkret tilbakemelding på hvilken prioritering tiltak i vårt område vil få, styret avventer tilbakemelding fra Bærum kommune. Uavhengig av kommunens tiltak er det nødvendig med ytterligere tiltak på HOFBOs egen grunn, for eksempel avkobling av takvann, drenering, og eventuelt basseng for oppsamling av overvann. Styret har engasjert OBOS-prosjekt/Norconsult til å gjøre prosjekteringsjobben og utbedringer er planlagt i utsatte områder i løpet av Se egen sak Vannprosjekt nedre del av sameiet.

6 6 Boligsameiet Hofbo Oppdatert vedlikeholdsplan vannrør inn til huset Vedlikeholdsplanen er oppdatert med en vurdering av vannrørene inn til hvert hus. Disse er fra byggeår og bør byttes. I første omgang legger styret opp til en bytting av disse i forbindelse med dreneringsprosjektet. Andre saker/aktiviteter i året som har gått - Det er utført diverse dreneringsarbeid og rørarbeid på sameiets tomt - Det er gitt støtte til utskifting av kjellervinduer etter satser - Det er skiftet ut enkelt vinduer og dører som enten var ødelagt eller ikke var gjort i det store renoveringsprosjektet for ti år siden - Det er gjort mindre utskiftninger av fellesrør i enkelt hus - Dumpa er tømt en gang - Det var lekkasje ute i veien på et vannrør inn til et hus som ble reparert - Oppfølging av saker for enkeltbeboere - I tillegg er det utført noe annet løpende vedlikehold - Oppfølging av snø og snømåking har tatt mye tid. Styret vil gjøre en vurdering av entreprenør når sesongen/avtaleperioden er over. - Hafslund Nett har skiftet strømmålere - Ny søppelordning er innført i kommunal regi Større planlagte prosjekter i 2018/ Tiltak knyttet til drenering - Tiltak knyttet til vannet inn til enhetene

7 7 Boligsameiet Hofbo KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Avvik felleskostnader mot budsjett, skyldes av de seksjonseiere som har bygget ut sin seksjon, har fått en økning i form at felleskostnader til tilbygg. Andre inntekter kr består i hovedsak av refusjon av tidligere skadesak ved Tryg, samt viderefakturering for snømåking. Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at man ikke brukte alle midler som var postert til drenering (se videre «Styrets arbeid»). Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Merk at dette er resultatet før avdragene på sameiets lån. Avdragene i 2017 utgjorde kr Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr og er god. Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter drenering av vann og skifte av vannledningene inn til husene. Utgiftene til dette vil kunne endre seg avhengig av omfang.

8 8 Boligsameiet Hofbo Kommunale avgifter i Bærum kommune I forslag til budsjett for Bærum kommune ble det foreslått en økning på 5,5 % for vann og 6,7 % for avløp og uendret for renovasjon. Feieavgiften øker med 5 %. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2018 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Boligsameiet Hofbo. Lån Boligsameiet Hofbo har 2 lån i Handelsbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

9 KPMG AS Sørkedalsveien 6 Postboks 7000 Majorstuen 0306 Oslo Telephone Fax Internet Enterprise MVA Til årsmøtet i Boligsameiet Hofbo Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Boligsameiet Hofbos årsregnskap som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2017, resultatregnskap og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2017, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av all informasjon i årsrapporten, med unntak av årsregnskapet og revisjonsberetningen. Øvrig informasjon omfatter også budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

10 Uavhengig revisors beretning Boligsameiet Hofbo Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige. konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om sameiets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at sameiet ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med ledelsen blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 5. april 2018 KPMG AS Svein Wiig Statsautorisert revisor 2

11 11 Boligsameiet Hofbo RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Energi Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

12 12 Boligsameiet Hofbo BALANSE EIENDELER Note OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter 0 30 Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0

13 Boligsameiet Hofbo Oslo, , STYRET I BOLIGSAMEIET HOFBO Magne Flatlandsmo /s/ John Bertil Nordstrøm /s/ Kristian Hornburg-Stenerud /s/ Kjersti Sand /s/ Tuva Norum /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Garasjeleie Leietillegg for påbygg Felleskostnader Lånekostnader avdrag Lånekostnader renter Kabel-TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

14 14 Boligsameiet Hofbo NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Korrigeringer på reskontro 140 Refusjon forsikring Fakturert for snømåking SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsforvaltning AS -586 SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Gravco AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold utvendig anlegg SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD

15 15 Boligsameiet Hofbo NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Skadedyrarbeid Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Trykksaker Kurs Andre kontorkostnader -540 Porto Kontingenter Huseierne Bankgebyr Velferdskostnader -581 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 839 Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Handelsbanken lån 1 renter Handelsbanken lån 2 renter Handelsbanken lån 1 gebyr -495 Handelsbanken lån 2 gebyr -720 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2018, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2018.

16 16 Boligsameiet Hofbo NOTE: 13 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak.. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og NOTE: 14 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Handelsbanken 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,75 %. Løpetiden er 27 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Handelsbanken 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,75 %. Løpetiden er 12 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

17 17 Boligsameiet Hofbo 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Godtgjørelse til det sittende styret er foreslått satt til kr for perioden 2017 / INNKOMNE FORSLAG A) Vannprosjekt nedre del av sameiet (Styret) B) Endret bodplassering General Fleischers vei 26 (Sameierne i GF 26) C) Angående ferdigstilling av grunnmursgraving mm ved GF 8 våren 2014 (Sameier Jordell) D) Endring av sameiets revisor (Styret)

18 18 Boligsameiet Hofbo A) Vannprosjekt nedre del av sameiet (Styret) Bakgrunn Styret har gjennomført flere tiltak for å hindre vanninntrenging i kjellere i året som har gått, allikevel fikk fem enheter vanninntrenging i kjellere i august i 2017.Området vårt er et av tredve områder i kommunen med vannskader de siste to årene. Skadene de forskjellige stedene i kommunen er varierende, noen områder har hatt skader i august 2016 og to ganger i august Uavhengig av kommunens tiltak er det nødvendig med ytterligere tiltak på HOFBOs egen grunn, for eksempel avkobling av takvann, drenering, og eventuelt basseng for oppsamling av overvann. Dette må skje i samarbeid/sammenheng med kommunens arbeider. Styret har engasjert OBOS-prosjekt/Norconsult til å gjøre prosjekteringsjobben og utbedringer er planlagt i utsatte områder i løpet av Om arbeidet I første omgang utførte Norconsult et forarbeid for å kartlegge omfang og årsakssammenhenger til vanninntrengingen, og deretter første fase av detaljeringsprosjekt. Notat for detaljeringsprosjektet er vedlagt i sin helhet som vedlegg 1. Etter forarbeid med flomproblematikk ved sameiet HOFBO har Norconsult utført en første fase av detaljprosjektering for de tiltak som ble identifisert i forarbeidet. Hensikten med første fase av detaljprosjekteringen har vært å finne ut hvilke tekniske rammer for prosjektet som forelå, hvilke rammer Bærum kommune satte for prosjektet, samt sette opp en prioriteringsliste for ulike tiltak med tilhørende kostnadsestimat. Resultatet av første fase er tenkt brukt av styret for å sette opp forslag til tiltak som kan vedtas i sameiets generalforsamling. I forlengelsen av første fase var det opprinnelig planlagt en andre fase hvor arbeidsgrunnlag for de tiltak som ble vedtatt skulle bli utarbeidet. Etter flere møter med Bærum kommune underveis i arbeidene, ble det dog bestemt at kommunen skulle ta over prosjektering og bygging av de foreslåtte tiltakene som innebar tiltak på de kommunale anleggene. Dette innebærer at vesentlige deler av andre fase av detaljprosjekteringen for sameiet Hofbo utgår. Tiltak (for utfyllende om hvert enkelt tiltak henvises til vedlegg 1): 1. Kapasitetsøkende tiltak kommunalt nett Utbedring av avløpsnettet i General Fleischersvei og Lijordveien i kommunal regi. Bærum kommune kan ikke i skrivende stund gi konkret tilbakemelding på når prosjektet igangsettes og omfanget, men styret avventer tilbakemelding fra kommunen innen årsmøtet og vil informere om dette. 2. Tiltak for å begrense påslipp av takvann Frakobling og håndtering av vann fra takene slik at dette ikke går ned i grunnen og tilslutt i kommunalt nett. Det anbefales at sameiet gjør en systematisk jobb for å forsikre seg at takvann ikke ender i bygningenes dreneringssystem og som en følge av det i nærliggende avløpssystemer (og overbelaster dette). I tillegg gir kommunen sannsynligvis pålegg om dette. Kostnadsestimat kroner. Utførelse i regi av HOFBO i forsommer 2018

19 19 Boligsameiet Hofbo 3. Tiltak for å bedre overvannshåndteringen utendørs Drenering av uteområder med påslipp til kommunalt nett. Tilkobling til kommunalt nett må gjøres etter utbedring av avløpsnettet. Kostnadsestimat kroner. Utførelse i regi av HOFBO vår Oppgradering av stikkledninger Vannrørene fra hovedvannledning og inn til hvert hus er fra byggeår og må skiftes. Dette bør gjøres i sammenheng med utbedring av det kommunale nettet, når det allikevel graves i gatene. Kostnadsestimat kroner per hus ( for tyve hus). Utførelse i regi av HOFBO når kommunen utbedrer avløpsnettet. 5. Tømming av drenskummer og spyling av avløpsledninger regelmessig vedlikehold. Kostnadsestimat kroner. Utførelse i regi av HOFBO forsommer 2018 Forslag til vedtak: «Årsmøtet tar arbeidet med vannprosjektet til orientering, og ber styret iverksette tiltak i henhold til planen som er lagt frem»

20 20 Boligsameiet Hofbo 5 B) Endret bodplassering General Fleischersvei 26 (Sameierne i GF 26) Styrets innstilling: Forslag til vedtak: «Årsmøtet gir sin tilslutning til den fremlagte endring av bodplassering. Sameierne tar selv ansvar for nødvendig søknad til kommunen»

21 21 Boligsameiet Hofbo 5 C) Angående ferdigstilling av grunnmursgraving mm ved GF 8 våren 2014 (Sameier Jordell) Sameier Jordell har meldt inn sak til årsmøtet. Saken ligger som vedlegg (vedlegg 1-3). Under er de tre forslag til vedtak som Jordell fremmer med styrets innstilling: 5C-1 Jordells forslag til vedtak: «Årsmøtet konstaterer at det ikke fra noe hold er hevdet at jord er blitt kjørt bort fra området. Årsmøtet konstaterer at det ikke er etterfylt tilstrekkelig med jord etter grunnmursgraving og etter heving av gangvei; etter hevingen trengs det mer jord på begge sider. Siden styret har meddelt at det er adressat for klager over manglende ferdigstilling, pålegger årsmøtet styret å bekoste etterfylling. Styret skal så få refundert disse utgiftene fra utbyggerne i GF8C.» 5C- 1 Styrets innstilling: Saken avvises av årsmøtet Sameier Jordell har avslått tilbakefylling av jord i hjørne utenfor sitt eget kjøkkenvindu etter utbyggingen av B og C. Dette må da etterfylles av Jordell selv. Dette er formidlet til sameieren i flere runder bl.a i epost (se vedlegg 4). 5C-2 Jordells forslag «Styret må utvirke at det sikres helning fra den delen av vår plen som ligger utenfor gangveien, videre bak boden gjennom nederste del av hagen som tilhører 10C, og ut til veien, slik at vann kan renne ned i sluken i veien.» 5C-2 Styrets innstilling: Saken avvises av årsmøtet Dette er utenfor styrets og sameiets ansvarsområde, og må ordnes av sameieren selv. Styret har vært på flere befaringer og vurdert saken, og konkludert med at det er vanskelig å si om dette er en forverring av tidligere situasjon eller ikke. Ekstremvær, som regnværet i august 2016 og 2017, kan ikke legges til grunn for om løsningen var bedre eller verre enn før. Disse dagene var det ekstremvær. 5C-3 Jordells forslag til vedtak: «Grøfta ovenfor fyllingen må gjenopprettes, røret må renses, og fyllingen må justeres slik at vann som ikke går gjennom røret eller ned i rista, renner over fyllingen i retning sluken, og ikke inn på tomta.»

22 22 Boligsameiet Hofbo 5C-3 Styrets innstilling: Forslag til vedtak: «Årsmøtet ber styret påse at pålegg om utbedring av stengang blir gjort i forbindelse med dreneringsprosjektet man er i planleggingsfasen av.» Styret har vært på flere befaringer og når det gjelder veigrøft utenfor porten der det nå er laget tilgang over denne med rør under tilgangen. Styret er ikke kjent med hvordan dette var før, og det er da vanskelig å si om dette er en forverring av tidligere situasjon eller ikke. Ekstremvær, som regnværet i august 2016/17, mener styret ikke kan legges til grunn for om løsningen var bedre eller verre enn før. Den dagen var det ekstremvær. Dette er formidlet til sameier Jordell. Etter dette har sameier Jordell på eget initiativ meldt saken inn til kommunen og HOFBO har fått pålegg om utbedring av stengangen. Dette er formidlet til styret i brev i mars 2018 (vedlegg 5). Styret finner det ikke hensiktsmessig å gå inn i en argumentasjon mot dette pålegget, fordi det uansett skal graves i veigrøften i forbindelse med dreneringsprosjektet.

23 23 Boligsameiet Hofbo 5 D) Endring av sameiets revisor Grunnet lang behandlingstid hos revisor, har forretningsfører anbefalt endring av revisor. Anbefalingen er å endre til PricewaterhouseCoopers, PwC, som sameiets revisor. Pristilbud som er innhentet: PwC kr 5 375, + engangsbeløp kr for å avgi villighetserklæring. BDO kr , ingen etableringskostnader. Sameiet betalte i 2017 kr i revisjonshonorar til KPMG Forslag til vedtak: «Sameiet endrer revisor til PricewaterhouseCoopers, PwC»

24 24 Boligsameiet Hofbo 6. VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Kjersti Sand Lijordveien 37D Kristian Hornburg-Stenerud General Fleischers vei 11 B Styremedlemmer som ikke er på valg: Magne Flatlandsmo Tuva Norum John Bertil Nordstrøm General Fleischers vei 24D Lijordveien 24 B Nadderudveien 127 D B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Anders Øydvin Gillund General Fleischers vei 11D 2. Torstein Haukvik General Fleischers vei 28 B C. Som valgkomité for 1 år foreslås (av styret): Marianne Rødskog Olav Kvam General Fleischers vei 4 D General Fleischers vei 28 D I valgkomiteen for Boligsameiet Hofbo Marianne Rødskog Olav Wendelbo Kvam

25 25 Boligsameiet Hofbo Orientering om sameiets drift Hjemmeside Styret henviser generelt til for nyttig informasjon. Parkering I sameiet er det egne garasjesameier hvor man kan kjøpe plass når det er for salg. Styret viser til egne vedtekter for dette. Nøkler/skilt Ordnes av den enkelte seksjonseier selv. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i TRYG FORSIKRING med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiers å anskaffe og montere utstyret og å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden.. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

26 26 Boligsameiet Hofbo Vedlegg: Vedlegg 1: Vedlegg 2*: Vedlegg 3*: Vedlegg 4*: Vedlegg 5: Vedlegg 6: «Sameiet HOFBO detaljprosjektering, første fase» Notat fra Norconsult Sak innmeldt fra sameier Jordell Vedlegg fra Jordell til saken: «Til sameierne fra Inger og Karl Øyvind Jordell, GF8D, ang sameiermøte 2017» Vedlegg fra Jordell til saken: Skisse Styrets eposter sendt til Jordell Pålegg fra kommunen *saken gjelder i hovedsak innsigelser mot styrets vurderinger og behandling. Styret har derfor valgt å ta bort navnene til naboenes navn som Jordell omtaler i vedleggene.

27 27 Boligsameiet Hofbo NOTAT Oppdragsgiver: OBOS Prosjekt AS Oppdragsnr.: Dokumentnr.: JaJor-2 Versjon: B01 n:\517\73\ \5 arbeidsdokumenter\52 va\notat_detaljering fase 1.docx Side 1 av 6 Til: OBOS Prosjekt v/per Wangen Fra: Jakob Jørgensen Dato Sameiet HOFBO detaljprosjektering, første fase Innledning Etter forarbeid med flomproblematikk ved sameiet HOFBO har Norconsult utført en første fase av detaljprosjektering for de tiltak som ble identifisert i forarbeidet. Hensikten med første fase av detaljprosjekteringen har vært å finne ut hvilke tekniske rammer for prosjektet som forelå, hvilke rammer Bærum kommune satte for prosjektet, samt sette opp en prioriteringsliste for ulike tiltak med tilhørende kostnadsestimat. Resultatet av første fase er tenkt brukt av styret for å sette opp forslag til tiltak som kan vedtas i sameiets generalforsamling. I forlengelsen av første fase var det opprinnelig planlagt en andre fase hvor arbeidsgrunnlag for de tiltak som ble vedtatt skulle bli utarbeidet. Etter flere møter med Bærum kommune underveis i arbeidene, ble det dog bestemt at kommunen skulle ta over prosjektering og bygging av de foreslåtte tiltakene som innebar tiltak på de kommunale anleggene. Dette innebærer at vesentlige deler av andre fase av detaljprosjekteringen for sameiet Hofbo utgår. Dette notatet gir en oppsummering av arbeidene i første fase av detaljprosjekteringen og gir en oppsummering av hvilke tiltak det anbefales at sameiet Hofbo gjennomfører. Generelt om arbeidet Forarbeidene konkluderte med at en viktig årsak til problemene knyttet til oversvømmelser i sameiet var begrenset kapasitet i det nærliggende kommunale avløpsledningene, og at tiltak for å avlaste ledningene ville være de viktigste for å bedre situasjonen. Første fase av detaljeringen har derfor først og fremst vært fokusert på å studere hvordan dette kunne gjøres på en effektiv måte. I forbindelse med arbeidene er det gjort en innsamling av høydedata fra kjellere i området, samt viktige, potensielle tilkoblingspunkter på de kommunale ledningene, for å vurdere hvilke muligheter som finnes for ledningsføringer. Basert på dette er det utarbeidet tekniske tegninger av anleggene til et detaljnivå som gjorde oss i stand til å diskutere tiltakene med planavdelingen i Bærum kommunes vann og avløpsetat. Videre er det utarbeidet kostnadsestimater for ulike typer tiltak anbefalt i forfasen og avholdt to møter med sameiet styre. Beskrivelse av tilrenningsområdet Avløpsledningene i General Fleishers vei og Lijordveien er av typen AF, «Avløp Felles», som betyr at avløpsvannet har av flere ulike kilder, bl.a. spillvann fra bygninger (vann fra toaletter, vasker, bad/dusjer, vaskemaskiner etc.), vann fra bygningsdreneringer i området og overflatevann/regnvann som finner veien til avløpsledninger via gatesluk. For å avgjøre hvilke alternative tiltak som kan gjøres for å bedre situasjonen i sameiet, er det gjort en vurdering av hvor vannet kommer fra og i hvilke mengder.

28 28 Boligsameiet Hofbo Den røde innsirklingen på figur 1 viser hvilke bygninger som tilkoblet avløpsnettet oppstrøms de lavereliggende områdene i sameiet Hofbo som har opplevd problemer med oversvømmelser de siste årene. Innsirklingen representerer også grovt i hvilket område regnvann som treffer bakken potensielt kan ende i avløpsledningene i Liljordveien og General Fleischers vei. Da det generes ulike typer vann innenfor området, er det for enkelhets skyld videre kalt tilrenningsområde. Tilrenningsområdet er ikke større enn at ledningene trolig har god kapasitet til å håndtere spillvann fra bygninger og «normal» bygningsdrenering. Samtidig er området så stort at overflatevann kan tilføre avløpsnettet betydelig mengder vann ved kraftige og langvarige regn. Dette vannet tilføres gjennom sluk langs veier i tilrenningsområdet. Det er observert sluk i General Fleischers vei, både nord og sør for Nadderudveien, i Lijordveien og enkelte sluk i Nadderudveien som potensielt leder vann til de lavereliggende ledningene langs General Fleischers vei og Lijordveien i sameiet. I tillegg til at sluk langs veier belaster avløpsnettet når det regner, ble det i forfasen avdekket at flere bygninger har taknedløp til grunnen. Dersom takvannsledningen er tilkoblet rett til bygningens underliggende drensledning vil takvann påføre både bygningen og nærliggende avløpsledninger en betydelig vannbelastning. Tilsvarende er en løsning hvor takvannsledningen er ledet til et nærliggende underjordisk steinmagasin og ikke har fritt utløp til terreng, en løsning man etter hvert har erfaring med at kan overbelaste både bygningens eget drenssystem og nærliggende avløpsnett, dersom løsningen ikke er dimensjonert for kraftige regn og/eller utført på riktig måte. Vurdering av løsninger Det beste man kan gjøre i situasjoner hvor AF-ledninger har dårlig kapasitet, er å etablere et nytt overvannsanlegg parallelt med AF-ledningene og koble mest mulig av overvann som er tilkoblet AFledningene til de nye overvannsledningene. Slike arbeider kalles å foreta en «separering». Separering krever at man har et sted å gjøre av overvannet nedstrøms det området som bygges ut, noe man i dette tilfellet har i form av en større overvannsledning (diameter = 1200mm) rett nedstrøms tilrenningsområdet. Kommunen hadde også i forfasen antydet at denne hadde kapasitet til å ta imot overvann. Pga. de potensielt mange kildene til overvann i avløpsnettet, ville en tradisjonell fremgangsmåte for separering for å avlaste avløpsnettet rundt sameiet Hofbo potensielt omfatte separering innenfor hele

29 29 Boligsameiet Hofbo tilrenningsområdet, altså etablering av nye kummer og ledninger fra krysset Lijordveien/General Fleischers vei i syd til Østerås t-banestasjon i nord, med dyre kryssinger av Nadderudveien m.m.. Dette ble vurdert som urealistisk for sameiet å skulle finansiere. Det mest effektive tiltaket ble derfor vurdert til å være å strupe AF-ledningene i et punkt oppstrøms de bygningene i sameiet som fikk oversvømmelser i 2016 og lede overskuddsvann fra avløpsnettet i disse punktene i nye overvannsledninger til nærmeste mulige tilkoblingspunkt for overvann nedenfor sameiet. Denne løsningen begrenser tiltakene til å omfatte etablering av nye ledningsanlegg langs veier i de områder av sameiet som var berørt av oversvømmelser. Denne løsningen kombinert med tiltak for å begrense tilførsel av takvann innenfor området blir ansett å kunne sikre mot fremtidige oversvømmelser av kjellere, og vil også muliggjøre tiltak for å få fjernet stående vann i hager og utearealer som sterkt begrenser disse arealenes bruksverdi og potensielt kan føre til fuktskader på konstruksjoner i de oversvømte områdene. Kapasitetsøkende tiltak Tegninger VA01-VA03, se vedlegg 1-3, viser tekniske plan- og profiltegninger av tiltak for avlastning av avløpsledninger slik de foreligger ved avslutningen av detaljprosjekteringens første fase. For å få fall fra nye ledninger til eksisterende kommunale anlegg nedstrøms, var det nødvendig å splitte de nye overvannsanleggene, så vann fra General Fleischers vei ble tilkoblet en eksisterende overvannsledning i krysset ved krysset Lijordveien / General Fleischers vei, mens vann fra Lijordveien ble ledet direkte til den tidligere nevnte DN1200 overvannsledningen syd for Lijordveien 8. Etter dialog med Bærum kommune, er det avtalt at kommunen overtar alle tiltak som ene og alene har til hensikt å bedre kapasiteten på kommunens avløpsledninger i området. Omfang og fremdrift for disse arbeidene er per i dag ikke endelig bestemt, men det er sannsynlig at kommunen vil se på en løsning som dekker en større del av tilrenningsområdet, og kan da velge å utføre andre, mer omfattende tiltak enn de som per i dag foreligger. Da tidspunktet kommunen valgte å overta disse delene av prosjektet kom før det var blitt enighet om en endelig utforming av anleggene, blir et kostnadsestimat for disse tiltakene noe hypotetiske, men tiltakene ville trolig ha kostet sameiet i størrelsesorden 2 millioner kroner. Tiltak for å begrense påslipp av takvann Innenfor tilrenningsområdet ligger det ca. 50 bygninger. Det er per i dag ikke gjort en detaljert registrering av taknedløp til grunnen for alle bygningene, men det er observert å være en løsning som er benyttet flere steder. For å illustrere hvordan dette kan påvirke avløpsnettet i området, er det gjort en overslagsberegning av mengden takvann som genereres innenfor tilrenningsområdet, se vedlegg 1. For korte, kraftige regn kan regnvann som renner av tak utgjøre i størrelsesorden l/s. Til sammenligning har avløpsledningene i de sydlige delene av tilrenningsområdet kapasitet på ca l/s, dvs. kun ca % av de mengdene som genereres fra tak. Det betyr to ting; for det første at alt takvann neppe ender i avløpsledningene, da det trolig ville ha forårsaket hyppigere oversvømmelser av kjellere enn det som er rapportert i dag. For det andre betyr det at takvann kan være en betydelig faktor i å forklare hvorfor avløpsnettet i området overbelastes når det regner kraftig, og viser hvor viktig det er at takvann håndteres på en god måte. Det anbefales derfor at sameiet gjør en systematisk jobb for å forsikre seg at takvann ikke ender i bygningenes dreneringssystem og som en følge av det i nærliggende avløpssystemer. Tiltak for å sikre dette vil variere fra hus til hus, men vil trolig i mange tilfeller enten kunne utføres av den enkelte beboer eller med hjelp av et innleid gravelag med en mindre gravemaskin. Å gjøre et kostnadsestimat for disse arbeidene er svært vanskelig, da det er helt avhengig av antall bygninger med taknedløp til grunnen og hvilke tiltak som kan gjøres i hvert enkelt tilfelle. Det anbefales i denne sammenhengen at sameiet identifiserer hva som kan gjøres på egenhånd og hva som kan gjøres ved hjelp av en graveentreprenør og at det tas en befaring med entreprenøren i forkant av oppstart gravearbeider, for å avstemme sameiets forventninger mot entreprenørens syn på hva som er mulig. Et gravelag bestående av et en liten gravemaskin med fører og en hjelpearbeider koster i størrelsesorden ,- kr per dag. Hvor mye tid som er nødvendig totalt sett er vanskelig å anslå, men det antas at mye kan bli utført i løpet av 2-3 ukers tid, og det foreslås derfor at sameiet i første omgang setter av budsjett til å kunne dekke dette. I tillegg til selve gravearbeidene bør det medregnes noen kostnader til innkjøp og transport av løsmasser/steiner etc. der det er nødvendig, samt nye taknedløpsdeler.

30 30 Boligsameiet Hofbo Disse arbeidene er ikke søknadspliktige etter plan- og bygningsloven og kan utføres så raskt det praktisk lar seg gjøre. Kommunen har videre signalisert at de i forbindelse med utbedring av sitt nett, trolig vil sende ut krav om frakobling av taknedløp i tilrenningsområdet. Ved å sette i gang en prosess med å vurdere muligheter og få gjennomført tiltak så fort som mulig, vil man derfor ikke bare gjøre gode tiltak for å bedre sikkerheten mot fremtidige oversvømmelser, men også være godt forberedt på en dialog med kommunen rundt disse forholdene, dersom det f.eks. er behov for å søke om dispensasjon eller koordinere disse arbeidene med kommunens egne arbeider. Se for øvrig vedlegg 2 som er et faktaark som beskriver problematikken rundt takvannshåndtering og gir forslag til løsninger og tips til hva man bør tenke på før man setter i gang. Faktaarket er utarbeidet i forbindelse med et offentlig prosjekt (ExFlood) i regi av flere norske universiteter, Statens vegvesen og en rekke kommuner for å finne gode løsninger på det økende antallet oversvømmelser mange urbane områder opplever for tiden. Tiltak for å bedre overvannshåndteringen utendørs I arbeidet med forfasen og første fase av detaljprosjekteringen har Norconsult fått et klart inntrykk av at mange beboere i sameiet Hofbo opplever problemer knyttet til stående vann i utearealene mellom bygninger som både irriterende og foruroligende. Samtidig som vi har forståelse for dette, er det slik at dersom man skal bli kvitt disse problemene, må vannet kunne ledes vekk på en trygg måte. Per i dag er eneste tekniske løsning å lede dette vannet til de nærliggende avløpsledningene i Lijordveien og General Fleischers vei. Da alt tyder på at disse ledningene allerede er overbelastet ved kraftige regn, anbefaler vi at sameiet avventer med å gjøre disse tiltakene til kommunen har hatt anledning til å oppgradere sine avløpsledninger. Unntaket gjelder der det danner seg stående vann nær eller inntil bygningskroppen. Dersom det er eksempler på dette i sameiet, bør det ses på om det er mulig å justere terrenghøyder for å tvinge det stående vannet lenger vekk fra bygningene. Per i dag er det noe uklart for oss om dette er tilfellet noen steder. VA01 viser også et skjematisk omfang av et anlegg for å fange opp og lede vann som står i hager/utearealer ved kraftige regn til det nye overvannsanlegget. Løsningen består i prinsipp av å etablere sluk på strategiske områder i nærheten av problemområder (og ev. justere terreng lokalt for å få fall mot sluk). Fra sluk kan vannet deretter ledes til et (eller flere) fordrøyningsmagasin som fylles opp ved kraftige regn. Fra fordrøyningsmagasinet etableres det et regulert påslipp til kommunens avløpsnett. Det er avklart med kommunen at de vil tillate et påslipp tilsvarende 3 l/s per dekar nedbørsfelt sluket eller slukene dekker. Et grovt estimat for arbeider for å fjerne overflatevann ligger i området million kroner. Det påpekes dog at kostnader knyttet til disse anleggene er avhengige av flere faktorer, bl.a. hvor mange områder som må dreneres, hvor langt det er fra de områder som må dreneres til nærmeste påkoblingspunkt på kommunens anlegg, samt om sameiet kan akseptere at områder kan stå med vann i kortere perioder i forbindelse med kraftige regn eller om alt vann ønskes fjernet fra overflaten. Oppgradering av stikkledninger Sameiet Hofbo har i dag relativt gamle stikkledninger fra kommunale ledninger i gatene til husvegg. Avløpsledninger er etter hva vi forstår relativt nylig oppgradert med strømpeforinger, og der dette er utført, antas disse ledningene derfor å kunne holde i mange år fremover. Vannledningene er dog av en gammel type, og sameiet har ytret ønske om at disse oppgraderes. For oppgradering av vannledninger, anbefales å grave opp eksisterende ledninger og legge nye. Prisen for dette vil variere mye fra bygning til bygning, avhengig av lengde fra bygning til kommunal ledning og hvilke overflatearbeider som er nødvendige som følger av oppgravingen. Det foreslås at det settes av ,- kr per bygning til disse arbeider. Oppgradering av stikkledninger for vann kan med fordel utføres i forbindelse med kommunens arbeider, dersom det er mulig, og det foreslås derfor å avvente disse arbeidene til det blir klart hva kommunens planer er i omfang og fremdrift. Basert på det vi vet i dag, er det mest sannsynlig at hoveddelen av kommunens arbeider vil bli utført i første halvdel av Veien videre Som en del av det arbeidet som kommunen utfører vil det bli gjennomført en registrering av samtlige taknedløp i tilrenningsområdet. Dette vil trolig bli utført i siste halvdel av april og vil være nyttig input til sameiet, når de skal vurdere omfang av og ev. sette i verk tiltak for å begrense takvann fra å belaste nærliggende avløpsledninger. Det anbefales å avvente planlegging av tiltak for taknedløp til denne oversikten foreligger.

31 31 Boligsameiet Hofbo Angående problematikk rundt stående vann i utearealer, anbefales at hoveddelen av tiltakene utsettes slik at de enten kan utføres i forbindelse med kommunens arbeider, eller like i etterkant. Tiltakene vi har foreslått i denne forbindelse er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven og det er da krav om at ansvarlige prosjekterende av tiltakene har faglig relevant godkjenning for å utføre denne prosjekteringen. Norconsult kan påta seg å utføre denne prosjekteringen dersom det er ønskelig. Dersom sameiet ønsker en vurdering av om det er behov for å gjøre akutte tiltak i områdene som i dag er kjent å stå under vann, kan Norconsult også bistå med dette. Vi vil da foreslå at det gjennomføres en befaring så snart snøen har smeltet, for å gjennomgå de erfaringer sameiet har hatt og se på om det er fornuftig å gjøre mindre terrenginngrep eller lignende for å hjelpe på situasjonen midlertidig, inntil en mer permanent løsning kan prosjekteres og etableres som beskrevet over. Tiltak for oppgradering av stikkledninger anbefales at utsettes slik at de kan utføres i forbindelse med kommunens arbeider. Denne typen arbeider er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, men krever normalt kun mindre prosjektering. Ved behov kan Norconsult bistå sameiet med utarbeidelse av tegninger og mengdeoppsett for kontrahering av entreprenør. Andre forhold I forfasen ble det identifisert to forhold som det per i dag ikke foreligger en endelig konklusjon for. Det ene gjelder tidligere installasjon av tilbakeslagsventiler, det andre tilstand på eksisterende drenssystemer. Førstnevnte kan Norconsult bistå med å gjøre en vurdering av, dersom det er ønskelig. Sistnevnte bør utføres av et firma som jobber med TV-kjøring og tilstandsvurderinger av ledningsanlegg. Norconsult har i dag ikke informasjon som gir noen klar indikasjon på kvaliteten av eksisterende drenssystemer, men dette tiltaket anbefales dersom sameiet ønsker en dokumentasjon på at det ikke er opplagte mangler ved drenssystemer rundt noen av sameiets bygninger, som igjen kan forsterke eller forårsake problemer knyttet til oversvømmelser av kjellere. Det henvises for øvrig til rapport fra forfase for en beskrivelse av disse punktene. Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier.

32 32 Boligsameiet Hofbo Vedlegg 2: Sak innmeldt fra sameier Jordell Notat til sameiermøtet Fra Karl Øyvind Jordell ang ferdigstilling etter grunnmursgraving mm ved GF8C våren 2014 Dato: Innledning. Kortversjonen av denne saken er at våre naboer i GF8C ikke har villet sluttføre gjenfylling og planering etter graving i 2014, og at styret har beveget seg fra å være partisk til å true oss med umiddelbar utkastelse. Det er rart at styret ikke har villet løse saken, når alle kan se at det mangler jord, og ingen har hevdet at det er fjernet jord Oversikt over innholdet. Selve saken behandles i pkt 3-5 nedenfor. Pkt 6 omhandler et beslektet problem. Som følge av bl a trusselen er det imidlertid nødvendig å sette saken inn i en større sammenheng (pkt 2) Tidsangivelser 2. Kontekst 2.1. Formelt utgangspunkt: Vedtekter og advokatuttalelse 2.2. Mer generelt om vedtekter, sameieres handlinger, reaksjoner, og inhabilitet 2.3. Styret ønsker å være motpart 2.4. Trussel om utkastelse før tvangssalg 2.5. Komikk om gjennomgang i vår hage på stuesiden 2.6. Vedlikehold av bod etter steinsetting 2.7. Problemer og erfaringer ved behandling på sameiermøte 2.8. Inntil 2014, gode naboforhold 2.9. Praktiske forhold 3. Gjenfylling 3.1. Etter grunnmursgraving våren 2014, i tre akter 3.2. Ytterligere behov for jord 3.3. Sammenfatning 4. Gjenfylling etter utbedring av gangvei, våren 2016; forslag til vedtak 5. Manglende avløp fra vår plen og plen tilhørende 10C; forslag til vedtak 6. Grøft og fylling over grøfta, ved inngangspartiet; forslag til vedtak 1.2. Tidsangivelser Ang gjenfyllinger, pkt 3 og 4 Desember 2013 nabovarsel Våren/sommeren 2014 bygging av tilbygg, herunder platting i strid med nabovarsel mm, samt grusing mm av området som forberedelse til bygging av boder og steinsetting Sensommeren 2014 verbalt angrep med beskyldninger og trusler mot IMJ en sen søndagskveld fordi vi hadde protestert på plattingen (redegjørelse fra nabo som hørte det hele gjennom soveromsvinduet kan fremlegges); dette påvirker sterkt senere kommunikasjon Høsten 2014 vi belastes med en firedel av kostnadene ved grusing mm av hele arealet på kjøkkensiden, uten at dette var avklart med oss Høsten 2014 vi ferdigstiller gangveien inn til oss, for egen regning Oktober 2014 Yy/Yy meddeler at de anser seg som ferdige og ikke vil fylle på mer, selv om torvproduktet som er fylt i ved grunnmuren, må forventes å synke Senhøstes 2014 etter flere henvendelser fra oss til styret skriver styremedlem Xx, med kopi til styret, at de vil ta seg av resterende gjenfylling

33 33 Boligsameiet Hofbo Våren 2015 Xxs fyller likevel ikke på med jord; vi kontakter på nytt Yy/Yy flere ganger, med kopi til styret, uten resultat Forsommeren 2015 vi legger kompost under duk der det mangler fyllmasse September 2015 vi får tilbud om jord som utbyggerne, i strid med avtale i styrets regi, og i strid med henstillinger fra styret, hadde tatt fra bodtomt de gravde ut delvis over grensen til 10C; vi avslår, styret sier senere at vi da ikke har rett på jord Våren 2016 utbyggerne hever terrenget forut for legging av belegningsstein; de må som følge av dette heve gangveien inn til oss for å hindre snublekant; det oppstår behov for mer jord: ikke bare etter grunnmursgraving, men også på utsiden av gangveien Forsommeren 2016 utbyggerne skaffer mer jord til seg selv, men ikke til oss Sommeren 2016 ved befaringer gir styret uttrykk for at siden vi ikke tok imot jord i 2015, har vi heller ikke krav på jord i Andre saker, nevnt i pkt 2 Påsken Vi bygger bod; våren 2016 legger utbyggerne stein opp over bodveggen; i oktober 2016 sier styret vi må justere boden slik at stein ikke dekker bodveggen. Forsommeren 2017 Styret truer med umiddelbar utkastelse; høsten 2017 komisk opptreden fra styret ang gjennomgang i vår hage. 2. Kontekst 2.1. Formelt utgangspunkt: Vedtekter og advokatuttalelse I henhold til vedtektene ( 7 g pkt 8) skal utbyggerne forut for utbygging bekoste ny gangvei når det er nødvendig som følge av utbygging. Dette gjenspeiler en mer grunnleggende intensjon, at utbygging skal skje uten ulempe for naboene. Det er rimeligvis ikke presisert i vedtektene at man skal tilbakeføre etter graving det anses nok som en selvfølge, i samsvar med vanlig folkeskikk. Yy skrev da også slik i desember 2013 (over fire år siden): «Slik jeg ser det er det en selvfølge at vi som bygger ut retter opp hellene og får ordnet plenen igjen når vi bygger ut.» Den advokaten styret har konsultert, har tilsvarende presisert at utbygger plikter å tilbakestille området til den stand det var i, før utbyggingen: «Generelt må det imidlertid kunne legges til grunn at utbygger har ansvar for og skal bekoste istandsetting og at dette skal gjennomføres på en måte som i størst mulig grad hensyntar de lokale forhold og hvordan forholdene var før utbyggingstiltaket ble iverksatt.» Styret må klarlegge om man har annen oppfatning på dette punkt, både av hensyn til andre sameiere ved fremtidige utbygginger, men også med referanse til den foreliggende sak Mer generelt om vedtekter, sameieres handlinger, reaksjoner, og inhabilitet I et bredere perspektiv er det mulig vi har en annen grunnholdning til vedtekter, avtaler, kutymer og godkjenninger enn det styret har. Vi mener at i et sameie er det styrets oppgave å se til at vedtekter o l følges. Derfor fremmet vi i 2015 forslag om at den ikke godkjente plattingen ved GF8B og C skulle rives, og vi har fortsatt å fremme saker der vi mener vedtekter og godkjenninger er brutt. Det er selvfølgelig arbeidskrevende for styret å måtte forholde seg til mange henvendelser. Men våre henvendelser er reaksjoner på handlinger fra utbyggernes side, som er i motstrid med vedtekter, godkjenninger, tegninger og avtaler; ikke henvendelser vi skriver uten foranledning. Etter forrige årsmøte informerte vi ved eget rundskriv (vedlagt) sameierne om en forliksklage som forliksrådet anså som for komplisert til å behandle samlet, herunder om at formannen hadde skrevet

34 34 Boligsameiet Hofbo nedsettende til andre sameiere om oss, rimeligvis uten å informere oss. Vi mener at styrets formann etter dette er inhabil, men han insisterer på at så ikke er tilfelle, under henvisning til en meget snever forståelse av inhabilitet, knyttet til vedtektenes og eierseksjonslovens formuleringer om økonomiske forhold (se vedtektenes 14, 5. ledd). På ett av punktene i forliksklagen er det nå bevegelse i saken Datatilsynet har tatt kontakt med styret angående usanne opplysninger fra Xx/Yy/Yy om oss i deres saksforelegg om plattingen til årsmøtet 2015 (jfr også nedenfor pkt 2.7) Styret ønsker å være motpart Styret har gitt en generell tilslutning til advokatens anbefalinger. Da vi våren 2016 påpekte dette overfor Yy/Yy i 8 C, som altså ikke har avsluttet etterarbeidet, argumenterte de mot, og styret ba oss om å rette henvendelser til styret (mail av , kan fremlegges). Det har vi siden henholdt oss til. Derfor er den foreliggende sak en sak mellom styret og oss Trussel Etter at vi informerte sameierne om forliksklagen, har styret fortsatt sin partiske virksomhet. Ved epost av formulerte man seg på en måte som vi måtte oppfatte som at man truet oss med umiddelbar utkastelse: «Styret vil videre minne om vedtektenes paragraf 11 Mislighold, som blant annet regulerer konsekvenser for mislighold og også om oppførsel: "Medfører sameiernes oppførsel fra for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt."» Pga arbeidsdelingen innen styret vet vi ikke om hele styret står bak dette, eller om det står for formannens regning. Det er ikke presisert hvilken oppførsel det her er tale om; det kan være man misliker at vi avslørte overfor sameierne hvor partisk formannen er; det kan også være at man ikke er klar over at vi har fjernet det som vi trodde skulle bli kompost (jfr ovenfor og nedenfor), evt at naboene har klaget på dette, eller mer generelt klaget på at vi ikke har fylt igjen etter dem. Utkastelse før tvangssalg er det sterkeste virkemiddelet styret har til disposisjon, og har som sitt utgangspunkt et helt akutt behov for handling; den vanlige fremgangsmåte er først å vedta tvangssalg, som så vil bli prøvd i rettssystemet, jfr saken mot Houlder, som sameiet tapte. I vår sak la man opp til umiddelbar utkastelse! Etter et omfattende tilsvar fra oss er det blitt tyst Komikk høsten 2017 om gjennomgang i vår hage En mer komisk sak dreier seg om Yy/Yys adgang til gjennomgang i vår hage: - Under en befaring på forsommeren 2016 ber styret oss lage klar passasje for barnevogn gjennom hagehekken mellom C og D (naboene hadde nettopp fått baby) - Vi skriver til styret og G/O med forslag om en passasje, et par meter ut fra plattingene, og ikke slik som tidligere, en åpning som innebærer en omvei ut mot fellesarealet - Det kommer ikke noe svar, verken fra styret eller G/O - Siden vi skal reise bort, meddeler vi begge parter at vi nå vil åpne denne passasjen - Heller ikke nå kommer det noe svar - Vi skjærer da bort noe av buskene på vår side, og skriver til styret og G/O at vi regner med at G/O kutter slik de ønsker på sin side; IMJ viser de to store barna til G/O hvordan de nå kan gå - Det kommer ingen reaksjon, men - Under maling av huset registrerer vi at malingsvognen benytter åpningen, slik at den må være bred nok også til barnevogn - Høsten 2017 påstår Yy/Yy overfor IMJ at de ikke har passasje, - De plasserer en barnevogn i passasjen, der grener hadde vokst fram igjen,

35 35 Boligsameiet Hofbo - Fotograferer den og - Klager til styret - På dette grunnlag tar styret på nytt opp saken, uten å referere til korrespondansen fra året før, og oversender fotoet; styret sier at slik kan det ikke være - Vi minner da om at vi året før hadde lagt til grunn at kutting av grener på G/Os side var noe vi ønsket de skulle ivareta for at de kunne få det slik de ønsket - Men i samsvar med pålegg fra styret lager vi nå åpning helt gjennom - Da skriver plutselig styret at gjennomgangen ikke skal være der uten noen nærmere forklaring man mener den skal legges slik at G/O og deres barn må gå i en omvei lenger borte fra husene - Vi sier at vi foretrekker den åpningen som det ikke kom merknader til i fjor - Styret mener de har rett til å bestemme hvor åpningen skal være - G/O planter nye busker i den åpningen vi hadde laget! Det er uforståelig at styret videresendte bildet av barnevognen i åpningen hvis man mente at denne åpningen ikke skulle benyttes. Vi legger til grunn at vedtektenes formulering på dette punkt ( 4, 3. ledd) må forstås slik at det er eierne av endeseksjoner, som har den jevnlige bruk av hagen, som skal utforme beplantningen på sin side slik at det blir passasje, ikke slik at eierne av midtseksjoner, som bare skal passere en sjelden gang, skal kunne diktere naboene hvordan de skal beplante for at det skal bli passasje. Dette må i hvert fall gjelde så lenge det legges opp til en løsning som innebærer kortere vei/tilgang, og ingen tidligere har hatt merknader til den løsningen. (Dette gjelder det vedtektene kaller strengt nødvendig gjennomgang, som vel gjelder voksne; barna lar vi selvfølgelig passere så mye de vil, sammen med andre barn som må bruke vår hage som gjennomgang til fellesarealet.) Det hører med i bildet at særlig Yy i perioder benytter snarvei gjennom vår hage på vei til T-banen, altså ingen strengt nødvendig gjennomgang. Ingen av våre henvendelser til styret om å stoppe dette er blitt besvart (jfr ovenfor, om at vi mener styret skal bidra til at vedtektene overholdes) Vedlikehold av bod tilhørende Ravneberg og oss Styrets besynderlige og partiske måte å forholde seg på gjenspeiles også i en av sakene som er berørt i vedlagte rundskriv fra oss til sameierne. Her heter det at det påhviler oss å utbedre vår bod slik at kledningen ikke går nedenfor den steinsettingen som utbyggerne fikk lagt etter at boden var ferdig. Det eneste rimelige ville selvfølgelig være at steinsettingen senkes. Styret skrev slik i mail av (vår kursivering): «Når det gjelder bod med rygg mot veien legger styret merke til at kledningen her går helt ned til bakken på den ene kortsiden. Dette bør utbedres av beboerne som har satt opp denne boden, hvis ikke står kledningen i fare for å råtne. Bodvedlikehold er beboeres eget ansvar.» Dette temaet hadde vi tatt opp forut for en befaring, og vi hadde gjort det klart at boden ble bygget (i påsken 2016) før steinsettingen ble utført (i mai) det er nemlig ikke slik at kledningen går ned til bakken i betydningen plen eller liknende; det er steinsettingen som ble lagt så høyt at den går litt oppover kledningen. Men saken ble, så vidt vi husker, ikke berørt under befaringen. Da Inger påpekte problemet da steinsettingsarbeidet skulle starte, ble hun hauset vekk av Yy/Yy, og truet med politianmeldelse; dette hadde vi også formidlet til styret. Det vanlige i slike situasjoner er å tilpasse steinlegging etter de forhold som foreligger, i stedet ignorerte man altså hvordan det er bygget, og la steinen opp over kledningen. Det er vanskelig å se hvilke utbedringer på selve boden som kunne være aktuelle Problemer ved behandling på sameiermøte I tilknytning til trusselen (se ovenfor) skrev styret også: «Dersom dere er uenige i styrets håndtering av saker og vedtak skal dette tas opp i sameiermøte.»

36 36 Boligsameiet Hofbo Vi har dårlige erfaringer med å ta saker opp på sameiermøtet. Ved en tidligere anledning var det i forliksrådet oppnådd enighet mellom oss og styret om at vi skulle redegjøre for årsmøtet om utfallet av en sak som var behandlet i der; vi hadde vunnet fram på alle punkter. På årsmøtet lot imidlertid møtelederen en tidligere formann å komme med avbrudd og tilrop på en slik måte at det ikke var mulig å avslutte redegjørelsen på en ryddig måte, og vi måtte i stedet orientere sameierne skriftlig. Man kunne meget vel ha holdt orden i møtet, om nødvendig bortvist vedkommende som forstyrret. Sist vi fremmet sak for sameiermøtet (våren 2015 angående naboenes bygging av platting i strid med nabovarsel og godkjenninger fra sameiet og kommunen), ble den ført opp sist på dagsordenen, og styret la ikke fram noe skriftlig som begrunnet at man mente man kunne se bort fra godkjenningene. Det er derfor uklart for oss og alle sameiere hva styret mener om forholdet mellom godkjenninger og det at man tar seg til rette. Utbyggerne søkte å fremstille seg selv som offer for utidig klaging fra vår side. Styret har ikke villet fjerne fra hjemmesidene tre usanne påstander om oss i det saksforelegg naboene fremmet for årsmøtet i 2015, og har ikke villet utforme referatet fra sameiermøtet slik at usannhetene korrigeres; det er denne saken som Datatilsynet nå har tatt opp med styret, etter at henvendelser fra oss direkte til styret ikke har ført fram. Senere har man kanskje angret på at man ikke støttet vårt krav om riving av plattingen: Utbyggerne tiltvang seg i neste omgang en del av hagen til 10C, for å kompensere for at man hadde brukt areal til plattingen. Dette skjedde i strid med en avtale mellom de berørte naboer og styret. Utbyggerne fikk imidlertid, i en annen avdeling i kommunen enn den som hadde utformet planene, gjenklang for en ny tolkning av illustrasjonsplanen. Styret burde stoppet byggingen, og søkt omregulering av tomten også for denne boden, slik man likevel måtte gjøre for den andre boden utenfor GF8. Men som anført i vår redegjørelse til sameierne, har der vært svært nære bånd mellom særlig Xxs og styrets leder. Når vi nå følger styrets anmodning og fremmer denne saken for sameiermøtet, forutsetter vi at styret fremmer sine synspunkter skriftlig, slik at vi har mulighet til å forholde oss til dem forut for møtet, så meget mer som vi ikke kan se bort fra at styret benytter anledningen til å fremme forslag om tvangssalg. Styret må forut for møtet klargjøre hvilken ytterligere dokumentasjon man evt ønsker (f eks dokumenter/eposter det er vist til i dette notatet). Det må være en forutsetning at vi i møtet får like lang taletid som styret og utbyggerne samlet. Dersom Xxs slippes til, vil det kunne fremmes nye usannheter jfr at de står bak den usanne opplysningen fra årsmøtet 2015 om at vi ikke hadde søkt om fasadeendring (dette ble påstått på tross av at jeg hadde gjort dem oppmerksom på at denne saken kunne ligge i et annet kommunalt arkiv enn deres egen byggesak), og at de senere har fremmet falsk politi- anmeldelse mot oss altså en anmeldelse med dokumenterbart usann påstand Inntil 2014, gode naboforhold Vi flyttet inn i 1990, og fram til utbyggingen i GF8B og C, har vi, så vidt vi kan huske, ikke hatt noen konflikter med de øvrige beboere i GF8. Vi hadde en mindre konflikt med en nabo i et tilstøtende hus, som klippet en berberis-hekk på grensen, men lot stikkende kvister bli liggende på vår plen. Da det skulle gravmaskin inn for andre formål, kom vi til enighet med henne om å skifte ut berberis med bøk. I tilknytning til dette har fru Xx feilaktig hevdet at vi forlenget hekken og slik forskjøv vår utgang til fellesarealet; dette er blitt et moment en annen sak som nevnes i vedlagte rundskriv Praktiske forhold Under en befaring mente styrets leder at vi enkelt kunne ordne etterfylling av masse selv. Vel, vi har ikke bil med tilhengerfeste, og har ikke erfaring med å kjøre med tilhenger. Det trengs mer en enn 1 m3 med jord.

37 37 Boligsameiet Hofbo KØJ må være forsiktig med ryggen; det fremtrer ikke som rimelig at IMJ skal belastes med det som yngre naboer har plikt til å ta seg av (jfr uttalelse fra advokat, gjengitt ovenfor). Da Yy hentet jord til avsluttende arbeider ved sitt hus (jfr nedenfor), kunne han fått gravemaskin til å fylle den hengeren han benyttet, og ikke bare hentet et lite lass til seg selv. Dette lille lasset ble dekket til så snart IMJ kom forbi, men hun rakk å observere at det var helt minimalt. 3. Gjenfylling 3.1. etter grunnmursgraving våren Slik gjenfylling er, etter fire år, altså ennå ikke avsluttet utenfor kjøkkenet ved GF8D. Det mangler en snau kubikkmeter jord her Første akt høsten 2014 man fyller med hagetorv, som vil synke sammen Før utbyggingen hadde vi et staudebed nærmest kjøkkenveggen, dernest kom hellelagt gangvei parallelt med huset, ytterst var der plen. Ved graving av kjeller måtte ca halve staudebedet, deler av gangveien og en bit av plenen graves ut. Da grunnmuren var ferdig, ble det fylt i pukk. I staudebedet ble det, etter vårt ønske, fylt på jord i et nesten tilstrekkelig omfang, kombinert med pukk nærmest veggene. Vi tok arbeidet med å ferdigstille og klargjøre bedet for beplantning, herunder skaffe mer jord som vi hadde liggende i egen hage. Tilbygget forutsatte ny trase for gangveien, og det dannes et triangel mellom vårt bed og gangveien. Her besto grunnen av ny pukk etter byggingen, og gammel pukk etter gammel hellegang. Det er først og fremst tilbakestillingen av dette triangelet som har skapt problemer. På et tidspunkt mente en av naboene at det ikke skulle være noen plenflekk der, en annen nabo mente det motsatte. Vi var først og fremst opptatt av jordsmonn; det er ifølge Østlandsjord tilstrekkelig med cm jord til plen dersom den skal legges på leirgrunn. Over pukk i 2-3 meters dybde bør jordlaget være på cm. I motstrid med vårt råd hadde man etter at det var fjernet mer pukk enn avtalt bl a i gangveien (foto kan fremlegges) i stedet for jord benyttet hagetorv; dette ble omtalt som en kvalitetsheving. Men hagetorv synker kraftig sammen, vi påpekte at dette innebar at det måtte etterfylles året etter. Saken ble et problem allerede da Yy i mail av (kan fremlegges) meddelte at man anså seg ferdig med gjenfylling: «Hva du ønsker å gjøre senere med "din" hage er opp til deg. Vi anser oss ferdig med vår jobb knyttet til å fylle tilbake der hvor det har vært gravd som følge av utbyggingen.» (Motparten vil kanskje fremlegge et bilde som viser et gjenfylt område, men det er tatt før det også ble fjernet grus fra under gammel gangvei, jfr nedenfor, og terrenget ble enda senere hevet på området ved 8B og C, jfr nedenfor.) Styret må klargjøre om man anser Yys standpunkt som akseptabelt, og i så fall, med hvilken begrunnelse; også her av hensyn både til andre sameiere som kan komme i samme situasjon, og med referanse til den foreliggende konkrete sak. Da vi tok opp dette med begge utbyggerne, og med kopi til styret, hvor Xx var medlem, meddelte han (eposter kan fremlegges) at de ville ta seg av etterfylling; han skrev også, med kopi til styret, at den befaring fra styret som vi hadde bedt om, dermed kunne bortfalle. Vi oppfatter en mail fra et styremedlem, med kopi til styret, om at befaring kunne bortfalle, som at styret har vært involvert ang løsningen. Styret må klargjøre om dette er en korrekt forståelse; hvis det ikke er det, må styret klargjøre hvordan man mente og mener tilsagnet skal oppfattes; igjen av hensyn til sameierne generelt, og i den foreliggende saken. Dersom man mener at utbyggerne ikke skal fylle igjen, må det klargjøres og begrunnes.

38 38 Boligsameiet Hofbo Annen akt våren 2015 det viser seg behov for mer jord; tilsagn brytes Våren 2015 viste det seg at det hadde ligget pukk under den gamle gangveien inn til oss, også der hvor den ikke var fjernet for å bygge grunnmur. For å få tilstrekkelig jordsmonn til plen/planter, slik vi hadde hatt det før gravingen, måtte den graves ut; det gjorde utbyggerne sent på våren 2015 (men vi måtte selv legge den i sekker og kjøre den bort). Dette innebar rimeligvis at det trengtes mer jord enn hva som var forutsett høsten Xxs tilsagn om å ta seg av etterfylling ble ikke overholdt. Vi rettet da flere henvendelser til Yy/Yy, uten å få svar, men det kom et par trillebårlass med leire. I mai/juni flyttet vi på masse slik at vi kunne få beplantet noe av området. Senest 10., 11. og sendte vi eposter til Yy/Yy, med kopi til styret, der vi ba om at gjenfyllingen ble avsluttet, fortsatt uten å få noe svar fra noen (kopi av mailer kan fremlegges); vi sendte også tekstmeldinger til Yy, uten å få svar. Styret må også her klargjøre hvorfor man ikke tilskyndet at utbyggerne brakte saken i orden som avtalt våren 2015, så meget mer som et styremedlem, i epost med kopi til styret, altså hadde sagt at saken ville bli ordnet, jfr til dette også vedtektsbestemmelsen om gangvei, som indikerer at utbygging skal skje med minst ulempe for naboene; i lys av dette skulle gjenfylling vært avsluttet våren Igjen er dette et spørsmål av betydning både for sameiere generelt, og oss, i den konkrete saken. Like før sommerferien la vi forsøksvis kald kompost (under duk), for å utnytte gropa. Komposteringen var mislykket og massen ble senere fjernet (jfr ovenfor og nedenfor); duken ligger der fortsatt for å hindre ugress. Dermed ble gropa stående åpen. På dette tidlige tidspunkt, i , ga styret, så vidt vi kan huske, uttrykk for at saken måtte løses mellom beboerne (i 2016 meddelte man, som nevnt ovenfor, pkt 2.3.), at saken var en sak mellom styret og oss). Styret burde på dette tidspunkt kanskje ha forstått at utbyggerne gjør som de vil, jfr til dette også plattingen som ble bygget i strid med nabovarsel og godkjenninger. Men man måtte kanskje ha konflikten med naboene i 10C om bodplassering, som oppstod senere (jfr nedenfor), for å skjønne hva slags sameiere man har å gjøre med her kompenserte utbyggerne for det areal man urettmessig hadde benyttet til platting, ved å grave seg inn i naboens hage Tredje akt høsten 2015 vi blir tilbudt jord gravd ut i strid med avtale og henstilling Styret, i hvert fall et medlem som nå er trådt ut av styret, hevdet under befaring at vi hadde fått tilbud om jord. Styret har senere hevdet, i et tilsvar til forliksrådet: «Beboer i D har avslått tilbakefylling av jord i hjørne utenfor sitt eget kjøkkenvindu etter utbyggingen av B og C. Dette må da etterfylles av beboerne i D selv». Det er da svært viktig at man har helt klart for seg at det eneste tilbud vi har fått fra utbyggerne, kom (muntlig) da utbyggerne gravde ut justert bodtomt delvis inn på tomta til 10C, tidlig i september 2015; den ble gravd ut i strid med avtale fra året før, formulert av styret, om hvor bodtomten skulle ligge (kopi av avtalen kan fremlegges), og i strid med henstilling fra formannen/styret om å stoppe gravearbeidet. Det var en dramatisk dag, da styremedlemmet Xx nektet å etterkomme formannens henstilling og trakk seg fra styret; hans kone tilkalte politiet. Vi var ikke direkte involvert. Men vi hadde noen uker tidligere, da vi registrerte at man hadde begynt å ta steg for å bygge bod, anmodet styret om et møte med alle parter, for å komme en mulig konflikt i forkjøpet. Vi fikk beskjed om at saken ville bli behandlet på første styremøte, men fikk aldri noe svar (kopi av eposter kan fremlegges). Tilbudet om jord kom vel fordi man da ville slippe å kjøre bort noe av jorda til et annet sted, jfr nedenfor, men det er også mulig man ønsket å trekke oss inn i konflikten mellom utbyggerne på den ene siden og styret samt naboene i 10C på den annen. Siden tilbudet om jord var muntlig og ble gitt i forbifarten, kan det sås tvil om når det kom. Men i mail til naboene i 10C (kan fremlegges) har jeg skrevet at «vi den lørdagen de gravde, ble tilbudt jord fra dere, og avslo, vi ville ikke ha jord som vi mente utbyggerne hadde fremskaffet på urettmessig vis».

39 39 Boligsameiet Hofbo Vi er svært forbauset over at styret overfor forliksrådet gir uttrykk for at vi skulle tatt imot et slikt tilbud vi ville ikke trekkes inn i disse uregelmessighetene, på utbyggernes parti i deres konflikt med styret. Det styremedlem som nå er trådt ut, sa under befaring at det var oss uvedkommende hvor jorda kom fra. Styret må klargjøre om dette er et standpunkt man delte, og om man fortsatt står ved det, standpunktet må begrunnes. I slutten av september ble det enighet om en ytterligere justering av bodtomta, og noe av den utgravde jorda kan ha blitt lagt tilbake der den var blitt gravd ut. (Noe ble også brukt senere, til planering på baksiden av boden. Yy skrev nemlig slik (kan fremlegges): «Vi har, etter ønske fra 10c, lagt tilbake deres jord bak boden».) Resten ble i en mellomperiode plassert i Xxs hage. Ved påsketider 2016 ble klart at den andre boden (for Ravneberg og oss) kunne legges langs veien, slik at styrets egen forutsetning for bygging av utbyggernes bod omsider var innfridd, av kommunen. Jorda lå fortsatt i Xxs hage, og hvis tilbudet hadde blitt gjentatt da, ville vi tatt imot. Men det kom ikke noe nytt tilbud man innså vel at man trengte den til andre formål slik den nå er benyttet det har ikke vært overskudd på jord. På dette tidspunkt hadde imidlertid utbyggerne allerede bygget sin bod, i strid med styrets klare forutsetning om ikke å bygge før tomt for den andre boden var godkjent; da jeg ba styret stoppe byggingen, ble det av styrets leder omtalt som trenering fra min side, i epost til utbyggerne men ikke til oss, jfr vedlagte rundskriv vi sendte sameierne våren Det er viktig at man ser helheten i saken: - Først båndlegger utbyggerne deler av et svært begrenset areal til en platting utenfor tilbygget som man ikke hadde søkt om - For å kompensere for dette, flytter man bodtomt delvis inn i naboens hage - Så bygger man bod uten at styrets forutsetning er innfridd det var rimeligvis nødvendig at begge bodenes plassering var avklart før man startet bygging - Og man fyller altså ikke igjen etter utbyggingen av tilbygget. Det er mot denne bakgrunn styret truer oss med utkastelse forut for tvangssalg Ytterligere behov for jord Man måtte uansett ha etterfylt sommeren Våren 2016, da begge bodene var ferdige, foretok utbyggerne en generell terrengheving, foran tilbygget og rundt boden. Som følge av dette måtte man også heve hellegangen inn til oss, slik at gropa mellom hellegangen og grunnmuren ble dypere. Vi fjernet komposten som lå i gropa (jfr ovenfor), for at man også kunne etterfylle der. Men det ble som nevnt ikke gjort. Man kunne da altså fylt gropa i en og samme operasjon også slik sett var det en fordel at vi ikke hadde tatt imot tilbudet om jord som var gravd ut i strid med avtalen og styrets henstilling. Det er viktig å være klar over at det ikke er kjørt bort jord, slik at det totalt har vært underskudd på jord tilsvarende det som nå mangler hos oss. Men vi har som nevnt flyttet på masse innen det området hvor man gravde til grunnmur og hvor man fjernet grus etter omlegging av gangvei Sammenfattende: - man fylte igjen med hagetorv som synker mye sammen - og meddelte at man ikke ville etterfylle, høsten 14 - dette påtok Xxs seg sent på høsten 14, i epost med kopi til styret - men så gjorde de ikke det likevel, våren 15 - det gjorde heller ikke Yy i juni15, etter gjentagne eposter med kopi til styret - selv om det da var oppstått behov for mer jord, etter at gammel grus/pukk var fjernet - men så kunne vi få jord høsten 15, da man gravde justert tomt delvis inn i nabohagen, i strid med avtale i regi av styret og henstilling fra styret om å henholde seg til avtalen

40 40 Boligsameiet Hofbo - det ville vi ikke - vi fikk ikke nytt tilbud da konflikten mellom utbyggerne og 10C/styret var mer avklart - jorda er benyttet, herunder lagt tilbake ved 10C - men nå mener styret at vi skulle tatt imot jord, som var gravd ut i strid styrets egen avtale og henstilling; - det oppsto senere behov for mer jord, som følge av terrengheving utenfor B og C, slik at all etterfylling kunne blitt tatt i en operasjon, sommeren 2016; - det synes som styret mener at siden vi ikke tok imot jord året før, har vi heller ikke rett å få ferdigstillet vårt område Det mangler jord pga følgende forhold: - opprinnelig graving for grunnmur - hagetorven har sunket - fjerning av grus under gammel gangvei - heving av terreng; som følge av dette, heving av ny gangvei inn til oss (se nedenfor). Styret har altså skrevet slik til forliksrådet: «Beboer i D har avslått tilbakefylling av jord i hjørne utenfor sitt eget kjøkkenvindu etter utbyggingen av B og C. Dette må da etterfylles av beboerne i D selv». Det fremgår av fremstillingen ovenfor at dette er ufullstendig og derfor villedende; uttrykket etter utbyggingen kan dessuten gi inntrykk at av at tilbudet ble gitt etter at det meste av arbeidet var avsluttet. Men slik var det ikke tilbudet kom før bodene var bygget og området steinsatt. Vi avslo jord fordi vi ikke ville blandes inn i en strid mellom utbyggerne og styret, på utbyggernes parti. Og all jorda er altså senere benyttet. I tillegg til at styret må klargjøre om man virkelig mener vi burde tatt imot jord som var gravd ut i strid med styrets avtale og henstilling, må styret etter dette klargjøre om man mener at fordi vi ikke tok imot denne jorda, har vi heller ikke krav på etterfylling; standpunktet må begrunnes. 4. Gjenfylling etter utbedring av gangvei, våren 2016; forslag til vedtak Hellegangen inn til oss måtte som nevnt legges om og heves våren 2016, fordi utbyggerne hadde hevet området foran sine hus mer enn forventet (20 cm ny mur på grensen mellom 8A og B hvor det tidligere var plant; mindre lenger borte fra husene). Det oppsto da en snuble-kant i gangveien. Dette har medført at det på utsiden av hellegangen ved oss ikke lenger er plant, men opp til 10 cm høydeforskjell fra hellegang til plen, med en viss fare for å skade seg hvis man tråkker skjevt, og fare for å velte hvis man bruker rullator eller rullestol (foto kan fremlegges). Et utgangspunkt er her advokatens betenkning, hvor det som nevnt heter: «Generelt må det imidlertid kunne legges til grunn at utbygger har ansvar for og skal bekoste istandsetting og at dette skal gjennomføres på en måte som i størst mulig grad hensyntar de lokale forhold og hvordan forholdene var før utbyggingstiltaket ble iverksatt.» Vi tok opp saken i mail av : «I tillegg er nå gangveien inn til oss hevet så mye at det enkelte steder må fylles opp nærmere 10 cm med jord for at det skal være noenlunde jevnt mellom gangvei og plenen på utsiden av gangveien.» Styret svarte slik , med referanse til notatet fra advokaten: «Alle andre forhold som behandles i notatet anses som avsluttet fra styrets side.» Problemet var bare at denne sene hevingen hadde blitt utført måneder etter advokatens befaring! Vi vendte oss derfor til Yy, som svarte slik «Vi bekoster ikke oppgradering av 8d sin plen.» Oppgradering av plen er her et snodig uttrykk det dreier seg om å skape plan overgang mellom hellegang og plen, og slik tilbakeføre til gammel og vanlig standard. Da vi så tok dette opp med styret, fikk vi et svar av (også referert innledningsvis) som ikke gikk inn på realitetene: «1. Dersom du har innsigelser til notatet får du ta det med styret og ikke med naboene, og ikke bruke notatet som argumentasjon for å pålegge naboene dine utbedringstiltak. Dersom noen skulle gjort det er det styret. 2. Istandsetting. Det er brukt mye tid og ressurser på å

41 41 Boligsameiet Hofbo istandsette området etter utbygging og bodbygging, og området fremstår penere enn det var før utbygging.» Ved en befaring av stuesiden senere i juni nektet formannen å se nærmere på dette problemet. Da vi tok saken opp på nytt, svarte styret slik : «Forhold som gjelder kjøkkensiden av GF 8 anses som ferdigbehandlet. Forholdene tatt i betraktning har utbyggerne satt det i stand på en god måte.» Det ble ikke gitt noen nærmere begrunnelse, f eks med referanse til de 'forholdene' man sier man har tatt i betraktning. Relevante forhold er her at utbyggerne plasserte sin bod i motstrid med en tidligere avtale (se ovenfor), delvis utenfor det området som var gjort klart av entreprenøren; den ble også plassert skjevt i forhold til veien. Dette medførte merarbeid: graving for å justere tomta, flytting av jord, mer grus til fundament, komplisert steinsetting som følge av skjevheten i forhold til veien. Boden ble også utformet med en svært høy sokkel (ca 20 cm). For å skjule sokkelen ble terrenget hevet, jfr. platået som avfallsdunkene nå står på, som er høyere enn steinsettingen ved porten; dette gjorde også steinsettingen komplisert. Ved befaring i oktober 2016 ble det så sagt at vi burde selv fylle på jord, men saken er ikke tatt inn i styrets siste uttalelse. Sammenfattende har saken forløpt slik: - styret har gitt sin tilslutning til advokatens anførsel om at utbygger plikter å tilbakeføre til slik det var forut for utbygging - hellegangen inn til oss ble hevet - styret presiserte at saken, i likhet med andre saker som var del av befaringen, var avsluttet - men denne hevingen ble utført etter befaringen - vi skrev derfor til Yy, som - ikke ville fylle på jord - styret ba om at vi i det videre vendte oss til dem og ikke Yy, og kom i tillegg med en helt generell uttalelse om hvor pent området er blitt - man nektet å se på saken under en befaring - men gjentok senere en generell formulering - på en ny befaring sa man at vi måtte selv planere - men man har ikke vedtaksfestet dette. Under henvisning til advokatens uttalelse, må styret besørge påfyll/planering; hvis man er uenig i dette, må standpunktet begrunnes. Som samlet vedtak ang pkt 3 og 4 foreslår vi følgende: Årsmøtet konstaterer at det ikke fra noe hold er hevdet at jord er blitt kjørt bort fra området. Årsmøtet konstaterer at det ikke er etterfylt tilstrekkelig med jord etter grunnmursgraving og etter heving av gangvei; etter hevingen trengs det mer jord på begge sider. Siden styret har meddelt at det er adressat for klager over manglende ferdigstilling, pålegger årsmøtet styret å bekoste etterfylling. Styret skal så få refundert disse utgiftene fra utbyggerne i GF8C. 5. Manglende avløp fra vår plen og plen tilhørende 10C Så lenge det ikke er fylt på mer jord, ligger plenen like utenfor gangveien inn til oss, lavere enn plenen utenfor GF8C, hvor man har fylt opp jord for å skjule mesteparten av bodens grunnmur. Vann vil derfor bli liggende på vår plen og på grensen mellom 10 C og 8; dels vann fra veien som renner inn i hagen, og dels smeltevann fra hagene som ligger i hellingen ovenfor (se vedlagte kartskisse). Vannet synker ikke når det er tele i jorda eller legger seg is på den dammen som dannes, selv om det er drenert noe i hagen til 10C. Tidligere kunne vann i dette området renne over

42 42 Boligsameiet Hofbo gangveien som fører inn til B, C og D, under et postkassestativ, og ned i sluken i veien like nedenfor porten (se skissen). Nå er det slik at når vannet stiger til et nivå som tilsvarer plenen utenfor GF8C, vil det ikke kunne renne ut bak boden i retning mot veien, fordi det mellom boden og veien er laget en mur på ca 10 cm i rett vinkel på veien (se skissen); denne er lagt på toppen av ca 15 cm masse og belegningsstein som er lagt samme sted; disse tre komponentene (i sum ca 25 cm) hindrer avrenning i retning porten og sluken. Vannet vil derfor renne innover, dels rundt boden og fram mot tilbyggene, dels over gangveien inn til oss. Dette tok vi opp etter kraftig regn i august Vi tok saken opp på nytt etter en mnd, Ved befaringen registrerte vi ikke klare synspunkter på dette problemet, og vi tok på nytt opp saken ved mail av Saken er ikke berørt styrets oppsummering etter befaringen, datert Vi påpekte dette ved mail av samme dag, men saken er ikke berørt i en mail av , der styret berører en annen sak fra befaringen. I en felles henvendelse til kommunen og sameiet, med kopi til forsikringsselskapet, høsten 2017, har vi på nytt tatt opp saken, sammen med nedenstående sak om grøft. Styret har nå svart slik: «Styret er i en prosjekteringsfase som vil gi svaret på hvilken løsning man bør gå for. Dette legges fram for årsmøtet.». Ang grøfta har kommunen muntlig meddelt at grøftarbeid av denne typen må settes ut til entreprenør, og er kostbart. Styret må utvirke at det sikres helning fra den del av vår plen som ligger utenfor gangveien, videre bak boden gjennom nederste del av hagen som tilhører 10C, og ut til veien, slik at vann kan renne ned i sluken i veien. Hvis man er uenig i dette, må man skriftlig begrunne hvorfor man anser det som forsvarlig at en stor andel av bl a smeltevann fra flere hager og 100 m brøytekant skal renne inn på tomta og fram mot husene. Forslag til vedtak; kan måtte justeres i lys av hva styret legger fram for årsmøtet: Styret må utvirke at det sikres helning fra den delen av vår plen som ligger utenfor gangveien, videre bak boden gjennom nederste del av hagen som tilhører 10C, og ut til veien, slik at vann kan renne ned i sluken i veien. 6. Grøft og fylling over grøfta, ved inngangspartiet Langs hele nedre del av Gen Fleischers vei er der på vår side en grøft; ved inngangen til husene er det noen steder lagt en fylling med rør. Inngangen til GF8 hadde ikke fylling; vannet rant over gangveien som her gikk i en liten dump, og ned i sluken. Ved utbyggingen ble det gruset omfattende, slik at store maskiner kunne kjøre inn. Man har ikke gravd opp igjen grøfta på oversiden av porten, der er det nå nokså flatt. Ved porten har man laget en fylling på tvers, med et rør, som er blitt fylt igjen med grus. Fyllingen er ikke utformet slik at vann som det evt ikke er plass til i røret (dersom det tømmes) renner over fyllingen, men der er en rist som tar unna noe vann. Dette innebærer at når det er mye vann, renner den delen av vannet som ikke renner inn på tomta til 10C (se ovenfor), ikke rett ned mot sluken, via rør eller over fylling, og heller ikke ned gjennom risten, men for en stor del gjennom porten og inn på tomta til GF8. (Der renner det mot veggen til den sist bygde boden, som ligger langs veien, og fordeler seg på begge sider av den: dels raskt tilbake igjen til veien, grøfta og sluken, dels bortover gangveien inn mot GF8A, og derfra rundt boden og ut mot veien, nedenfor sluken.) Dette ble berørt under siste befaring. I sin siste tilbakemelding av skriver styret (antagelig formannen, etter befaringen, men uten styrebehandling): «Når det gjelder veigrøft utenfor porten er det nå laget tilgang over denne med rør under tilgangen. Styret er ikke kjent med hvordan dette var før, og det er da vanskelig å si om dette er en forverring av tidligere situasjon eller ikke. Ekstremvær, som regnværet 6. august, kan ikke legges til grunn for om løsningen var bedre eller verre enn før. Den dagen var det ekstremvær.»

43 43 Boligsameiet Hofbo Det siste er knapt en akseptabel forståelsesmåte i massemedia understrekes det jevnlig at vi må være forberedt på at sterke regnskyll kan oppstå oftere i fremtiden. Og det røret som nevnes, har vært tett lenge. Det er en klar forverring at vannet nå for en stor del ledes inn på tomta, og dette gjelder ikke bare ved ekstremvær: Så lenge røret er tett, vil mye vann renne inn på tomta ved porten, og ved snøsmeltingen (og vanlig sterkt regn) er det tale om betydelige mengder, som nevnt fra over 100 m brøytekant. Grøfta ovenfor fyllingen må gjenopprettes, røret må renses, og fyllingen må justeres slik at vann som ikke går gjennom røret eller ned i rista, renner over fyllingen i retning sluken, og ikke inn på tomta. Dersom styret er uenig i dette, må man skriftlig begrunne sitt standpunkt. Forslag til vedtak; kan måtte justeres, jfr ovenfor: Grøfta ovenfor fyllingen må gjenopprettes, røret må renses, og fyllingen må justeres slik at vann som ikke går gjennom røret eller ned i rista, renner over fyllingen i retning sluken, og ikke inn på tomta.

44 44 Boligsameiet Hofbo Vedlegg 3: Vedlegg fra Jordell til saken: «Til sameierne fra Inger og Karl Øyvind Jordell, GF8D, ang sameiermøte 2017» «Til sameierne fra Inger og Karl Øyvind Jordell, GF8D, ang sameiermøtet I styrets årsrapport er det vist til en forliksklage. Det er vi som har fremmet den, i forlengelsen av utbyggingen i GF8. Den ble innstilt (det betyr ikke tatt opp til behandling), fordi forliksrådet mente den var for komplisert for behandling der. Fra vår side sett har et sterkt kompliserende element vært at formannen har sendt oppmuntrende og støttende mail til i hvert fall en av utbyggerne, tidligere styremedlem Xx i 8B, og samtidig fremmet negativ omtale av KØJ. Dette fikk vi kjennskap til i forbindelse med en (falsk) anmeldelse av oss fra Xxs; de hadde lagt ved eposter fra sin korrespondanse med styret; vi må legge til grunn at de ikke hadde lagt ved all slik korrespondanse. Xxs bygget ut sammen med Yy/Yy i 8C. Som det vil fremgå, har styret gjennomgående inntatt standpunkter til vår ugunst. Den følgende fremstillingen viser hvordan allianser mellom formann/styre og et (tidligere) styremedlem og hans med-utbygger kan slå ut for vanlige sameiere. Og den viser vilkårlig bruk av advokat-tjenester: I pkt 1.A og B ser styret bort fra en klar uttalelse; i pkt 2.A ga man villedende opplysning til advokaten; i pkt 2.B ser man bort fra et rundskriv om antall boder, med støtte i en merkelig vri fra advokaten; i pkt 3 støtter man seg til en annen merkelig vri fra advokaten. Styret har gjort og vil gjøre gjeldende hvor arbeidskrevende det er med sameiere som protesterer, og slik betone våre reaksjoner; mens utbyggernes aksjoner/handlinger, i strid med godkjenninger, avtaler og uttalelser, og som jo er årsaken til reaksjonene, tillegges liten vekt. 1.A. Gjenfylling etter grunnmursgraving ansvaret overføres fra utbyggerne til oss Som et utgangpunkt for vurdering av dette og neste punkt, hitsettes uttalelse fra advokat som styret har benyttet: «Generelt må det imidlertid kunne legges til grunn at utbygger har ansvar for og skal bekoste istandsetting og at dette skal gjennomføres på en måte som i størst mulig grad hensyntar lokale forhold og hvordan forholdene var før utbyggingstiltaket ble iverksatt.» Okt 14: Yy/Yy skrev, uten nærmere begrunnelse: «Vi anser oss ferdig med vår jobb knyttet til å fylle tilbake der hvor det har vært gravd som følge av utbyggingen», selv om det var klart at hagetorven som var benyttet, ville synke i løpet av vinteren. Høsten 14: Etter korrespondanse med utbyggerne (med kopier til styret) sier Xxs at de vil fylle opp til våren. Våren 15: Utbyggerne graver ut grus under gammel gangvei, men fjerner den ikke, og leverer litt leire, i sum tilsvarende 1/3 av behovet, men sluttfører ikke gjenfyllingen, og svarer ikke på mail. Styret, som får kopier, gjør heller ikke noe; man godtar altså (indirekte) at utbyggerne ikke avslutter oppryddingen ett år etter bygging. Sept 15: I strid med avtaler mellom GF8 og GF10, og i strid med henstilling fra styret, starter utbyggerne å grave bodtomt inn i hagen til GF10C. Vi får tilbud om jord derfra; dette avslår vi, vi ville ikke trekkes inn i konflikten. Okt 15: Styret fastlegger bodtomt for Xx/Yy/Yy; som en forutsetning for bygging nevnes «Den andre boden legges med rygg langs veien». Men slik plassering måtte godkjennes av kommunen, som tidligere hadde avvist denne plasseringen. Man bygger likevel, i strid med forutsetningen. (Når vi viser til denne forutsetningen, skriver formannen til utbyggerne: «Jeg oppfatter KØJ sine innspill som ytterligere trenering.») Før påske 16: Plasseringen av bod med rygg mot veien blir godkjent av kommunen. Våren 16: Sistnevnte bod bygges, og istandsetting av området starter. Vi får ikke noe nytt tilbud om å benytte den utgravde jorda; den blir levert tilbake, jfr mail fra Yy, «Vi har, etter ønske fra 10c, lagt tilbake deres jord bak boden.» Fordi utbyggerne ville skjule sokkelen til sin bod, heves terrenget foran tilbygget. Behovet for jord økes tilsvarende, også hos oss. Utbyggerne supplerer med et lite lass jord til seg selv, men lar være å ta med jord til hullet etter grunnmursgravingen i samme slengen. Høsten 16: Styret sa under befaring at vi skulle tatt imot stjålet jord høsten 15, og synes (utrolig nok) å mene at siden vi ikke ville motta jord da, hadde vi heller ikke krav på jord for supplerende oppfylling våren B. Planering etter heving av gangvei også her overføres ansvaret til oss Hellegangen inn til oss gikk tidligere i plan med plenen. Etter terrenghevingen våren 16 er der nå opp til 10 cm høydeforskjell. Utbyggere plikter iflg vedtektene å legge om gangvei, egentlig forut for utbygging, og som nevnt, ifølge styrets advokat, å tilbakestille området til slik det var før utbygging. Terrenghevningen skaper også større forsenkninger i vår plen på grensen mot 10C, hvor det samler seg mer vann enn før, som ved tele i bakken, eller islag over bakken, ikke synker, og ikke kan renne ut mot veien bak utbyggernes bod. Styret hevder, uten nærmere begrunnelse, at vi selv må fylle opp her. (Jfr til dette årsmøtesaken om tiltak mot vannskade vann fra hele den ene siden av GFv renner for en stor del inn i hagen til GF10 som følge av svak grøfting i veien, og nå videre fram mot GF8B, som følge av en demning bestående av terremghevingen og en mur mellom boden og veien, som hindrer det tidligere avløp i retning mot sluk i veien.) 1.C. Steinsetting over panel på vår bod en besynderlighet Vår bod ble sluttført et par uker etter påske Senere la Xx/Yy/Yy stein som delvis dekker panelet. Da IJ forsøkte å stoppe eller justere arbeidet, truet Yy med politianmeldelse. Styret synes, utrolig nok, å mene at det er vår oppgave å

45 45 Boligsameiet Hofbo justere boden, ikke at steinsettingen må senkes. (Siden de nederste bordgangene er i impregnerte materialer, har saken begrenset praktisk betydning, men viser hvor partisk styret tenker.) 2.A. Grense på hagesiden mellom GF8C og D I likhet med Nv 127D har vi i alle år hatt en tomt fram til fellesarealet; forrige eier, som hørte til de første beboerne, hadde 5 barn som helt sikkert ikke gikk over naboens tomt. Styret la saken fram for advokat, (1) med den villedende opplysning at det vanlige er at grenser i HOFBO går 4 m ut fra huset og så knekkes i 45 grader; dette hadde avskåret oss fra fellesområdet. Vi kunne påvise at dette langt fra er det vanlige. Styret fremla så (2) utydelige år gamle flyfoto, og mente under en befaring å kunne påvise at grensen hadde gått i bue, igjen slik at vi ikke hadde direkte tilgang til fellesarealet. Senere har man, (3) med henvisning til de samme fotoene, lagt til grunn at grensen går i rett linje til en tuja som ble plantet for relativt få år siden, også nå slik at vi ikke har direkte tilgang til fellesarealet. I alt har man altså fremmet tre løsninger, alle i strid med hvordan grensen har gått i 60 år; den har vært markert med beplanting, i samsvar med ordning fra en beplantningskomite i 50-åra. Man forklarer ikke hvorfor vi skal ha annen type tilkomst enn Nv 127D, og hvordan man har tolket flyfotoene. Yy/Yy har sikret seg deler av området ved å legge heller der, og øker slik verdien av sin bolig, ved at man får større uteareal. Styret sier at vi skal kunne ha tilgang over dette området, men sist gang man sa det, plasserte naboene et hagemøbel i åpningen, og henvendelser til dem og styret førte ikke fram; da jeg etter varsel til begge flyttet møbelet, to ganger, ble det begge ganger satt tilbake. Man gjør helt som man vil, jfr også pkt 1.A. 2.B. Flytting av lekestue og trampoline For en del år siden sa vi ja til at en lekestue midlertidig kunne settes opp foran GF8, men plasseringen ble ikke avtalt; den ble plassert over grensen til vårt bruksareal, umiddelbart foran våre stuevinduer, og er blitt sterkt synlig etter at vi måtte felle et tre som var blitt for stort. Den er primært benyttet som lager, og vi har antatt at den ville måtte rives når man fikk bygget bod, jfr vedtektsbestemmelse om at man ikke kan ha to boder, samt rundskriv 2/2010 «1 bod/lekestue pr boenhet». Styret har innhentet uttalelse fra advokat om at lekestue som brukes som lager, ikke er å anse som bod, og baserer seg på den fremfor HOFBOs regler. Tilsvarende har en trampoline vært plassert inn på det vi oppfatter som vår tomt, også den like foran våre stuevinduer. Styret har, på tross av oppfordringer, ikke villet klargjøre om andre sameiere har en slik opphoping av naboens eiendeler foran sine stuevinduer og uteplass. Vi har ønsket og ønsker at eiendelene flyttes. 3. Utforming av bod Boden som er bygget av Xx/Yy (lokalt omtalt som giraff-stallen), har en høyde som ligger innenfor godkjente tegninger, men taket er gitt en meget dominerende utforming, og grunnmuren (som det nå er fylt masse opp mot) er på snaue 20 cm (jfr ovenfor, pkt 1.B). Men fremfor alt er den bygget uten vinduer, i motstrid med typetegningen. Der er 4 nye boder langs GFv, de øvrige 3 er bygget lavere, og med vinduer i dør, som bryter fasaden. Styret har innhentet uttalelse fra advokat, som mener at siden styret ikke har reagert på lavere og mindre dominerende boder, kan man (utrolig nok) heller ikke forlange endringer på denne boden, selv om den avviker i stikk motsatt retning, i forhold til andre boder i langs veien. (I denne saken er ikke hovedpunktet utelukkende hva de nærmeste naboene måtte mene, men hvor store avvik sameiet bør tillate på boder som ligger midt i bo-området; i dette tilfellet en uformelig kasse som avviker fra alle andre boder som var bygget til da.) 4. Usannheter om oss på HOFBOs hjemmesider Som noen sameiere kanskje vil huske, la vi på årsmøtet 2015 fram et forslag om at en platting som Xx/Yy/Yy hadde bygget, i strid med nabovarsler og godkjenninger, skulle rives (senere har altså disse utbyggerne kompensert det arealet de slik hadde båndlagt, ved å bygge bod inn i hagen til 10C og dermed få den i ytterligere avstand fra Xxs kjøkkenvinduer). I sitt saksforelegg til årsmøtet 2015 hadde utbyggerne inntatt to usannheter, 1) at vi ikke hadde søkt om fasadeendring 12 år tidligere (denne endringen kunne bare Xxs vite om; vi kunne fremlegge tillatelse), og 2) at vi hadde skrevet til fylkesmannen på vegne av styret; det hadde vi ikke. Dessuten skrev man at vi hadde sendt 200 eposter, uten å gjøre det klart at Xxs og Yy/Yy hadde sendt ca 100 hver til oss, slik at det er tale om en noenlunde jevnbyrdig utveksling av eposter med kopier, ikke en ensidig strøm av eposter fra oss. Dette saksforelegget ligger fortsatt på hjemmesidene, og vi ønsker det blir sladdet, fjernet, eller at det inntas en beriktigelse som supplement til referatet. Styret mener at det ikke kan utøve redaktøransvar og besørge strykninger eller korreksjon. Styret nektet i 2015 å ta inn i referatet de korreksjoner vi hadde fremlagt i møtet, og også, som et alternativ, å sende ut en nærmere redegjørelse fra oss. Vi så oss derfor nødt til selv å distribuere redegjørelsen til sameierne (slik vi nå formidler fakta omkring forliksklagen). Formannen skrev da til Xx, bl a: «Må bare si jeg er glad du sitter i styret, Jarle! Må være slitsomt å ha slike naboer.» Vel, det er selvfølgelig slitsomt når vi reagerer, både for naboer som gang etter gang tar seg til rette og ikke rydder opp etter seg, og for styret, som får flere henvendelser og mer bryderi. Vårt anliggende er imidlertid 1) at åpenbare usannheter i saksforelegg (og for så vidt også i anmeldelser) må korrigeres, 2) at vedtekter, plantegninger, nabovarsler, godkjenninger og avtaler skal følges, og 3) at gamle grenser ikke skal flyttes på en helt vilkårlig måte. Det er utbyggernes handlinger og styrets partiskhet som er de grunnleggende problemene, ikke våre reaksjoner. Men det er oss det går ut over - vi må bruke masse tid, også på en falsk anmeldelse, og tomta er ikke i orden, tre år etter bygging.»

46 46 Boligsameiet Hofbo Vedlegg 4: Vedlegg fra Jordell til saken: Skisse

47 47 Boligsameiet Hofbo Vedlegg 5: Styrets eposter sendt til Jordell Mail til Jordell ( ): Styret viser til mailer og brev fra dere angående saker vedrørende deres enhet. Styret vil presisere følgende: Styret vurderer at det ikke fremkommer ny informasjon som endrer styrets vedtak i sakene det refereres til. Styret henstiller dere til å rette dere etter de vedtak som er fattet. Dere, sameierne, er i henhold til vedtektenes paragraf 4 Sameiernes plikter, "forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiermøte og styre, og er inneforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet" Dersom dere er uenige i styrets håndtering av saker og vedtak skal dette tas opp i sameiermøte. Det ble ikke gjort i ordinært sameiermøte april Dersom dere ønsker et ekstraordinært sameiermøte kan dere kreve dette, forutsatt at paragraf 12 i vedtektene er oppfylt: "Sameiermøtet skal holdes når minst to sameiere, som til sammen har minst 10 % av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet". Styret vil videre minne om vedtektenes paragraf 11 Mislighold, som blant annet regulerer konsekvenser for mislighold og også om oppførsel: "Medfører sameiernes oppførsel fra for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt." Styret vil avslutningsvis minne om at alle i HOFBO har et ansvar for å leve i fred med hverandre, og i dette tilfellet slutte fred, rette seg etter styrets pålegg og gå videre. Mvh Styret

48 48 Boligsameiet Hofbo Mail til Jordell ( ): Hei, Styret viser til befaring ved General Fleischers vei 8 C og D foretatt 9. oktober 2016 samt e-post sent til beboerne den 14. oktober Styret foretok en befaring 7. mai 2017 for å påse at de avgjørelser som fremkom i e-post av 14. oktober var fulgt. Følgende ble avklart om "grense/skille" mellom hagene på stuesiden: - "Styret legger til grunn tidligere tilsendte bilder når det gjelder å fastsette skillet mellom hagene. Styret tar utgangspunkt i punkt tre meter ut fra huslivet på skilleveggen, og det trekkes en rett linje til enden av hekk som går ut fra NV 127D. I enden av denne hekken står det en tuja, og skillelinjen går til denne.» - Det skal være adgang til fellesarealet for alle slik det er nå bak dukkestuen. Arealet er å betrakte som et fellesareal. Denne tilgangen må ikke plantes til eller hindres på annen måte, herunder plassering av hagemøbler og leker" Under befaring 7. mai kunne ikke styret se at det var noen endring av beplantning ved avgjort skillelinje. Styret observerte at det var åpning i hekk mellom C og D ved dukkestuen og denne var ikke hindret av møbler etc. Dette anser styret som en tilfredsstillende passasje for beboerne i 8 C. I henhold til HOFBOs vedtekter 2 tredje ledd har beboere i midtseksjon rett til å ferdes over naboens bruksområdet. Videre fremkommer det at denne retten begrenses til "det strengt nødvendige". Denne må ikke tolkes for strengt, men eksempler på hva som bør betraktes som "strengt nødvendig" kan være beplantning i hage som innebærer at jord etc. må flyttes fra inngangside til hage, barnevogn eller andre større ting/redskaper som skal benyttes i hagen, ved vanning dersom midtseksjon ikke har vannkran på hagesiden. Dersom det har vært behov for å så gress o.l. og det ikke ønskes at noen trår over området mens dette gror, bør de som har sådd informere sine naboer om dette slik at man unngår misforståelser. Av det som ble avklart om kjøkkensiden i e-post av 14. oktober var følgende: - "Her er det lagt drenering og fall fra vegg - Når det gjelder veigrøft utenfor porten er det nå laget tilgang over denne med rør under tilgangen. Styret er ikke kjent med hvordan dette var før, og det er da vanskelig å si om dette er en forverring av tidligere situasjon eller ikke. Ekstremvær, som regnværet 6. august, kan ikke legges til grunn for om løsningen var bedre eller verre enn før. Den dagen var det ekstremvær. - Når det gjelder bod med rygg mot veien legger styret merke til at kledningen her går helt ned til bakken på den ene kortsiden. Dette bør utbedres av beboerne som har satt opp denne boden, hvis ikke står kledningen i fare for å råtne. Bodvedlikehold er beboeres eget ansvar. - Hageavfall i HOFBO skal legges i Dumpa. Det ligger nå under fiberduk. Dette må fjernes - Beboer i D har avslått tilbakefylling av jord i hjørne utenfor sitt eget kjøkkenvindu etter

49 49 Boligsameiet Hofbo utbyggingen av B og C. Dette må da etterfylles av beboerne i D selv." Under befaring 7. mai observerte styret at det fremdeles lå hageavfall under fiberduk foran 8 D. Dette kan ikke anses som kompostering og det er heller ikke pent. Styret anmoder beboere i D om å legge hageavfallet i Dumpa som er til for slikt. Det oppfordres strekt til å gjøre dette så raskt som mulig. Styret minner om vedtektenes 4 første ledd hvor det fremkommer at sameierne er pliktet å rette seg etter boligselskapets vedtekter, vedtak fattet av sameiermøtet og styret, og at brudd på disse er å betrakte som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. Mvh Styret

50 50 Boligsameiet Hofbo Mail til Jordell ( ): Til beboere i GF 8 C og D, Etter befaring og styrets siste behandling av saken har det kommet innsigelser på denne behandlingen til styret, fra Jordells. Saken ble diskutert på styremøte i går kveld. Styret er som kjent valgt av generalforsamling i HOFBO til å drive sameiet. Dersom man nå ikke er fornøyd med styrets behandling eller vedtak i denne saken må dette rettes til en generalforsamling. Styret anser saken som ferdig. Mvh Styret

51 51 Boligsameiet Hofbo Mail 14. oktober 2016: Styret viser til befaring søndag 9. oktober, som begge parter hadde bedt styret om. Det understrekes innledningsvis at ingen hager er seksjonert i HOFBO og at i prinsippet er alt tomteareal felles. Det er derfor mer snakk om et skille mellom hagene enn en grense i prinsipiell betydning. Grense/skille mellom hagene på stuesiden: - Styret legger til grunn tidligere tilsendte bilder når det gjelder å fastsette skillet mellom hagene. Styret tar utgangspunkt i punkt tre meter ut fra huslivet på skilleveggen, og det trekkes en rett linje til enden av hekk som går ut fra NV 127D. I enden av denne hekken står det en tuja, og skillelinjen går til denne. - Det skal være adgang til fellesarealet for alle slik det er nå bak dukkestuen. Arealet er å betrakte som et fellesareal. Denne tilgangen må ikke plantes til eller hindres på annen måte, herunder plassering av hagemøbler og leker Når det gjelder kjøkkensiden: - Her er det lagt drenering og fall fra vegg - Når det gjelder veigrøft utenfor porten er det nå laget tilgang over denne med rør under tilgangen. Styret er ikke kjent med hvordan dette var før, og det er da vanskelig å si om dette er en forverring av tidligere situasjon eller ikke. Ekstremvær, som regnværet 6. august, kan ikke legges til grunn for om løsningen var bedre eller verre enn før. Den dagen var det ekstremvær. - Når det gjelder bod med rygg mot veien legger styret merke til at kledningen her går helt ned til bakken på den ene kortsiden. Dette bør utbedres av beboerne som har satt opp denne boden, hvis ikke står kledningen i fare for å råtne. Bodvedlikehold er beboeres eget ansvar. - Hageavfall i HOFBO skal legges i Dumpa. Det ligger nå under fiberduk. Dette må fjernes - Beboer i D har avslått tilbakefylling av jord i hjørne utenfor sitt eget kjøkkenvindu etter utbyggingen av B og C. Dette må da etterfylles av beboerne i D selv Mvh Styret

52 52 Boligsameiet Hofbo Vedlegg 6: Pålegg fra kommunen Boligsameiet HOFBO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 18/50679/SISAK RE: Re: Dreneringsprosjekt i nedre General Fleischersvei / Lijordveien Vei og trafikk viser til deres brev 7 desember 2017 og beklager sent svar Veigrøften er blokkert ovenfor sluket utenfor General Fleichers vei 8 som følge av Boligsameiet HOFBO eller representant for sameiets egne ulovlige etablering av steinlagt parti på regulert veigrunn. Vei og trafikk kan ikke se å ha gitt tillatelse til endringen og det er slik et brudd på veilovens 57. Veigrøften er blokkert som følge av tiltaket og vannet ledes slik bort fra sluket og inn på eiendommen ved General Fleichers vei 8. Vei og trafikk erkjenner ikke ansvar for tiltaket og krever området reetablert som det var før arbeidene startet i henhold til veglovens 58 og dette innen 1 mai Det må søkes gravetillatelse for arbeider på veigrunn jf veglovens bestemmelser. Dersom området ikke er istandsatt med fungerende veigrøft frem til sluk innen vil Vei og trafikk få dette utført på deres regning i henhold til veilovens 59. Ved spørsmål angående dette kontakt Vei og trafikk v/sten Ove Isaksen på tlf Det kan gis forklaring i saken innen Videre angående vannavrenning fra sameiets tomt så er det grunneiers ansvar og ta hånd om overvann fra eiendom langs offentlig vei. Takvann/overvann må tas hånd om på egen eiendom eller ledes inn på overvannsledninger der dette er mulig. I henhold til plan og bygningsloven må eieren av nedenforliggende eiendom påregne vannets naturlige løp over sin grunn, eksempelvis fra en bekk som flommer over eller vannsig på bakken etter langvarig regn. Vi viser til byggteknisk forskrift TEK og TEK Angående deres brev

53 53 Boligsameiet Hofbo Vannet som renner ned hele nedre del av General Fleichers vei vil infiltreres i bakken inn mot eiendommene og bare det overskytende skal renne inn i overvannsnettet i det omtalte sluket. Igjen må eieren av nedenforliggende eiendom påregne vannets naturlige løp over sin grunn i henhold til pbl. Sluken utenfor General Fleichers vei 8 er ikke dimensjonert for å ta i mot vann fra eiendom til nr 8 10 og vannet der må tas hånd om på egen tomt mens det i en flomsituasjon kan renne ut på veien og mot sluket. Bygging av boden med steinsatt felt i veigrøft er ikke i henhold til regelverk og eventuelle tillatelser til bygging av bod fritar ikke fra ansvaret for behandling av takvann/overvann i byggeprosjektet. Det er som sagt et krav i plan og bygningsloven å utforme terrenget rundt nybygg med hensyn til vannavrenning. Se bilder nedenfor som viser den fungerende veigrøften ovenfor sluket i 2009 før boden ble bygget og i 2017 etter etablering av bod og steinsatt felt i veigrøften: 2009:

54 54 Boligsameiet Hofbo 2017: 2017: Med hilsen Kurt Bøystad avdelingsleder Vei og Trafikk Sten Ove Isaksen avdelingsingeniør Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur