Erfaringer fra saker Boligtvistnemnda Oslo 4. november 2015 Sekretariatsleder Svein Gloslie Boligprodusentenes Forening
Gjengangere Parkett - undergulv Byggetid dagmulkt Endringer rett til Tilleggsbetaling Reklamasjonstid Uklar beskrivelse Toleransekrav NS 3420 Lydisolering NS 8175
Fra min "standardtekst" - brukt i konkret tilfelle Parkett består av et levende hygroskopisk tremateriale som opptar og avgir fuktighet i takt med omgivelsene rundt. Viktigste forholdene er den relative luftfuktigheten i innelufta, og romtemperaturen, men også overflatetempreturen på gulvet har betydning hvis/når det benyttes gulvvarme. Forhold som brukerne i hovedsak selv påvirker og styrer. Må over året påregnes visse utvidelser og sammentrekninger i overflaten, og at slike også til en viss grad fører til sprekker mellom parkettstaver. Sprekkene, ut i fra fremlagt fotodokumentasjon, relativt jevnt fordelt over flatene Overstiger ikke de som kunne forventes. Forbrukeren ikke sannsynliggjort er det foreligger noen feil med selve parketten, eller at det er mangler med entreprenørens monteringsarbeid. Forbruker gis ikke medhold.
Krav om ekstra byggetid 11, siste ledd Alltid kreve uten ugrunnet opphold etter oppmerksom på omstendighetene som krever fristforlengelse Glem fornuft og rettferdighet! Husk å skille jus moral! Holder ikke med evnt. standardtekst i kontrakten! Ref. egeninnsats Ref. administrasjon av forbrukerens evnt. sideentreprenører
Byggetid Standard kontrakt: byggetid starter å løpe når byggetillatelse er gitt og sikkerhet er stilt. Er lov å avtale annet tidspunkt, f.eks. fra når entreprenørens arbeider på tomta starter. OBS: Områdeopparbeidelse? - Tømrerarbeid? Bunnledninger? Mellomlagring?
Rett til endringer Buofl 9 Partene kan ikke avtale en snevrere ramme for retten til å kreve endringer og tilleggsarbeid enn 15% (Ser ofte ulovlig tekst på sjekkliste for trekantmøte!) OBS Betingelser: Endringene skal være av samme karakter og omfang som avtalt ytelse Ulempene for entreprenøren ikke være større enn forbrukerens fordeler
Eks: blokkprosjekt nekte endring? (Sak 715) Boligblokk - forbruker vil selv kjøpe og stå for komplett montering av IKEA-kjøkken Entreprenør nekter uttrekk Andre i blokka får trekke ut / endre Entreprenøren må betale forbrukeren det har "tapte"
Rett til endringer Buofl 41 Dersom ikke på forhånd avtalt vederlag: Forbruker kan kreve endringene utført etter regningsprinsippet, dvs nødvendige kostnader pluss rimelig påslag (Også aktuelt når det ikke er enighet!)
Endring/tillegg Buofl 9-42 Bekrefte alle endringer/tilleggsbestillinger skriftlig Hvis ikke; Forbrukeren bare betale hvis han måtte forstå at han skulle (Erfarer dessverre for ofte at det ikke finnes noen nedre grense for hva han/hun burde forstå)
25 viser også til 9 (Ref. 3425 pkt 10:4 3427 pkt 8) I utgangspunktet bare forbrukeren som har lovmessig rett til å gjøre endringer I praksis aksepteres likevel mindre endringer som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi Selgeren skal så langt det er praktisk mulig informere forbrukeren om slike endringer
Uklar beskrivelse Romskjema: Stue/kjøkken/soverom : Tregulv (7 mm) Endringer fra standard: Panelert tregulv 7 mm eik Hva er så dette? Hva tror kunden at han får?
Tynnparkett 6,5 mm HDF + 0,5 mm eik = Tregulv (7 mm)?
Reklamasjonsfrist Buofl 30 Du gir en reklamasjonsrett ikke garanti 5 år fra overtakelsen Etter 5 år: 1 og 1 år opp til 8 år jfr foreldelsesloven (fl) Retten følger boligen ved evnt. eierskifte. Hvis eier nr 1 eid mindre enn 1 år: nr 2 kan reklamere som nr 1 Hvis eier nr 1 eid mer enn 1 år: nr 1 "binder " nr 2 (Jfr avhl 4-16)
Reklamasjonsfrist Buofl 30 1. ledd: Skjult feil eller mangel: Reklamere "innan rimeleg tid" = 2-3 måneder 2. ledd: Feil/mangel synlig ved overtakelsesforretning: Reklamere "så snart råd er" = 2 3 dager
Foreldelsesloven Lov om foreldelse overstyrer bustadoppføringslova og avhendingsloven 2: Foreldelse etter 3 år (den objektive fristen) 3: Fra da "fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse" = overtakelsestidspunktet 10: Tilleggsfrist på ett og ett år dersom fordringshaver var "uvitende om kravet" (dvs skjult feil/mangel), regnet fra "den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap"
Forbrukeren - Har bevisbyrden - Hvis foreldet, vær varsom med engasjement Opplyse: kun av egeninteresse, ikke aksept! - Hvis ikke du opphever eventuell foreldelse ved å delta i realitetsdrøftelser
Utbedret mangel Ikke nye 5 år på utbedret forhold "Ferdig" med bustadoppføringslova (buofl) ved 1. utbedring Over på foreldelsesloven (fl) Må fortsatt reklamere innen rimelig tid Foreldelse etter 3 år
25 viser til 7 Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis.. (Byggforskserien - Våtromsnormen???) Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren
Retting av mangel prisavslag Buofl 32,33 Må rette mangel hvis det ikke medfører kostnader som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukeren oppnår Har rett til å få rette men innen rimelig tid. Hvis prisavslag: Nedre grense: Det entreprenøren sparte på ikke å gjøre det rett Øvre grense: Kostnad med ulempe, og/eller verdireduksjon
Tidligere tekst innkalling ett-årsbefaring (I Nytt Bygg-bygg) Hensikten med befaringen er at vi skal ta en gjennomgang av boligen. Eventuelle mangler som har vist seg etter overtakelsen og som det ikke er reklamert på, eller som ikke er blitt tilfredsstillende utbedret av oss, må fremmes på ettårsbefaringen.
Ny tekst innkalling ett-årsbefaring (I Nytt Bygg-bygg) Hensikten med befaringen er at vi skal ta en gjennomgang av boligen for å forsikre oss om at boligen fungerer som forutsatt
Ett-årsbefaring 16 og 32 Forbruker kan ikke vente med å reklamere til 1-årsbefaringen Du kan vente med å utbedre til etter befaringen Forsøk alltid å få til ettårs-befaring for evnt. å kunne dokumentere tilstand senere
Toleransekrav NS 3420 Gjelder kun målinger på ubelastet konstruksjon Standarden gjelder bare ved overtakelsen Forhold som oppstår senere for eksempel pga underdimensjonering, uttørking, setninger eller uforutsatt bruk, ivaretas ikke
Lydstandarden NS 8175 Minimum oppfylt med lydklasse C Ikke nødvendig å ta inn tillegg (skjerpelse) for bassområdet, tross anbefaling i merknad/fotnote Tidligere versjon (1997): 20 % kan forventes å bli forstyrret av lyd og støy
Fra avgjørelser - Maskinspikring av kledning - Mus - Prisavslag kr 10 000 for skjevhet vegg soverom - Prisavslag kr 100 000 for ca 6 m² arealavvik balkong - Skjerm-montering ende gradrenne - Hvitevarer Whirlpool istedenfor Siemens
Lykke til videre (uten meg!)