APRIL 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode 16 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i mars 215 var: > 1,3 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene,5 prosent høyere enn forrige måned. > 7,9 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 215 er 6,3 % høyere enn de var i 214. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,4 % FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 1,8% 1,8% APRIL 1,6% 1,4% 1,3% 1,3% 1,3% 1,2% 1,% 1,% 1,1% 1,1% 1,1%,8%,6%,4%,3%,2%,%,2% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 7% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 14,% 14,6% 12,% 11,4% 1,% 1,% 8,% 6,% 7,7% 7,% 4,% 2,%,% 1,4% 1,5% 1,6% 1,3% 1,2% 1,3%,4% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo 1,4% 11,4% 43,% 91,6 % Bergen 1,5% 1,% 42,8% 87,27 % Trondheim 1,3% 7,7% 45,2% 88,86 % Stavanger,4% 1,3% 29,1% 12,93 % Kristiansand 1,2% 7,% 11,4% 82,89 % Tromsø 1,6% 14,6% 5,1% 84,44 % Norge 1,3% 7,9% 34,6% 86,6 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,2 2,1 2, 1,9 215 214 212 213 Indeks (Jan 23=1) 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, 211 21 29 27 28 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 22 2 Indeks (Jan 23 = 1) 18 16 14 12 1 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 23-214. Prosent 15% 1% 5% % -5% 24 Nominell prisendring % 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 23-214. Prosent 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 8,4 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 7,6 % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 6, % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % 2,2 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 5,7 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 1,1 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 6,3 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 36 851 45 324 54 457 55 26 64 378 74 114 BERGEN 28 355 33 159 4 28 42 482 48 811 61 911 TRONDHEIM 26 738 32 934 4 979 42 313 5 37 59 583 STAVANGER 27 36 31 967 38 971 4 159 47 872 54 639 KRISTIANSAND 19 227 22 27 811 29 289 33 56 4 234 TROMSØ 29 531 33 62 41 286 42 188 48 82 55 94 Norge 16 667 23 112 33 521 36 374 47 43 6 713 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 2 273 971 2 6 482 3 2 3 916 415 4 52 342 6 587 585 BERGEN 2 149 8 2 45 2 95 3 364 64 3 75 5 14 287 TRONDHEIM 2 8 146 2 373 51 2 815 168 3 27 216 3 55 4 7 STAVANGER 2 314 372 2 655 145 3 25 3 85 998 4 568 75 6 35 KRISTIANSAND 1 61 342 1 955 2 44 629 2 726 31 3 147 5 4 TROMSØ 1 852 2 572 613 3 117 5 3 441 545 4 94 83 5 1 Norge 1 67 99 2 15 2 775 3 189 279 3 731 529 5 2 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 5%- (median), 75%- og 9%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 8 8 226 april APRIL 8 257 8 146 7 2 363 6 685 2 229 7 12 2 192 6 5 4 3 5 147 1 4 86 5 583 5 413 1 45 1 555 1 58 996 929 6 13 6 11 1 63 1 697 1 6 952 1 897 1 119 1 371 2 13 1 187 1 318 2 1 2 941 3 32 4 458 4 657 3 44 3 362 3 669 2 976 3 83 4 636 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 3 april APRIL Eneboliger Delt bolig Leiligheter 3 11 25 2 15 22 764 5 877 3 65 23 399 6 41 3 832 25 215 6 723 4 274 21 8 5 761 3 648 22 851 5 85 3 755 24 876 6 535 4 15 26 42 26 637 26 4 7 12 6 966 7 323 4 371 4 443 4 443 7 89 4 91 1 5 13 237 14 218 15 228 13 526 14 326 14 929 13 291 11 671 14 634 17 292 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 1 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 55 52 5 48 45 april APRIL 4 38 38 38 Antall dager 35 3 25 27 34 33 33 29 2 15 1 5 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 214 og 215. Sortert etter omsetningstid siste måned. 215 214 april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april BERGEN 13 13 19 19 2 15 16 19 21 23 16 18 16 OSLO 16 15 17 21 25 21 2 21 24 32 24 23 23 DRAMMEN 18 22 29 35 35 26 28 34 39 55 27 36 28 BODØ 21 2 25 45 17 24 19 25 27 39 22 23 13 TROMSØ 21 25 26 29 17 32 25 23 2 31 22 32 2 TRONDHEIM 21 26 32 3 35 25 2 26 28 32 22 26 24 TØNSBERG 24 46 38 27 38 36 37 28 42 39 29 36 3 Akershus 24 24 33 36 44 28 31 36 42 48 31 35 34 ÅLESUND 32 34 6 53 56 45 35 42 56 59 4 45 47 HAMAR 34 24 44 34 58 39 3 27 35 36 33 3 25 Hordaland utenom Bergen 36 49 47 61 63 42 41 42 44 72 31 48 43 Østfold utenom Fredrikstad 37 43 44 62 44 43 41 38 45 47 36 38 36 FREDRIKSTAD 37 44 33 37 27 4 27 44 43 39 33 33 36 STAVANGER 38 44 52 54 53 34 35 29 37 5 32 33 38 Vestfold utenom Tønsberg 39 41 63 64 64 45 45 52 56 61 36 42 52 Buskerud utenom Drammen 39 37 47 47 42 35 41 42 42 43 38 33 58 LILLEHAMMER 42 5 55 57 85 56 28 45 3 58 44 57 64 SKIEN 43 53 54 81 49 4 51 55 66 68 54 44 5 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 45 54 47 48 45 41 33 41 6 52 31 33 5 Oppland utenom Lillehammer 47 38 5 67 58 4 4 49 63 52 35 53 66 KRISTIANSAND 47 4 61 66 84 66 68 56 64 76 61 69 66 Telemark utenom Skien 5 7 69 84 61 61 5 51 6 87 48 55 45 Nord-Trøndelag 53 68 77 66 88 5 42 36 65 52 39 5 47 Troms utenom Tromsø 53 65 73 118 54 73 58 69 53 54 57 82 54 Nordland utenom Bodø 54 91 79 71 75 56 55 5 51 56 42 52 62 Rogaland utenom Stavanger 55 48 59 68 55 42 45 49 6 63 39 43 42 Møre og Romsdal utenom Ålesund 59 61 76 68 81 68 53 54 55 62 5 55 66 Hedmark utenom Hamar 7 51 78 66 67 6 49 43 59 59 44 57 47 ALTA 74 63 81 12 54 89 126 7 65 71 86 68 12 Finnmark utenom Alta 82 7 66 128 6 51 59 63 49 59 64 83 57 Vest-Agder utenom Kristiansand 85 99 91 128 96 86 98 64 94 96 63 59 92 Aust-Agder 95 12 12 13 118 96 11 72 92 112 73 89 114 Sogn og fjordane 117 93 65 121 85 44 44 62 53 95 52 46 52 NORGE 33 35 42 46 48 36 36 36 41 5 33 36 38 9
ANTALL AKTIVE ANNONSER FIGUR 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-215 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-215 april 18 16 14 14 352 13 353 17 469 16 381 13 915 APRIL 14 741 13 973 12 11 25 11 426 11 488 11 158 11 723 1 9 785 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1
FIGUR 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 7 71 71 7 75 74 71 Median Liggetid 6 5 4 3 2 55 54 49 44 47 41 45 42 38 42 36 4 38 39 33 33 33 31 28 31 26 31 25 28 28 24 23 23 58 55 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 215 214 213 212 212 213 214 215 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 1,% 9,% april 215 9,1% 8,8% 9,4% 8,% 7,% 6,% 5,% 6,4% 6,1% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet FIGUR 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Indeks (Jan 23=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13