Eiers og boligselskapets vedlikeholdsplikt. Retten til endringer

Eiers og boligselskapets vedlikeholdsplikt. Retten til endringer Kurs for tillitsvalgte i boligselskaper Tromsø Boligbyggelag Malangen 29.-30.oktober 2011 Finn Stormfelt Advokat, NBBL www.nbbl.no

Boligselskaper Egentlige boligselskaper Borettslag Boligaksjeselskaper Eierseksjonssameier Ikke selskap, men sameie. Inngår likevel i betegnelsen boligselskaper i den videre fremstillingen

Eier og bolig Boligen, leiligheten, bruksenheten Kalles som hovedregel boligen i den videre fremstillingen Andelseier, sameier og aksjonær Kalles som hovedregel eier i den videre fremstillingen

Lovregulering av vedlikehold Eierne har både en plikt og en rett til å vedlikeholde Borettslag Lov av 06.06.2003 nr 39 om burettslag (borettslagsloven) kap 5 III og IV Eierseksjonssameier Lov av 23.05.1997 nr 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 20

Faktisk rådighet over boligen Enerett til bruk er hovedregelen Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget. - brl 5-1 (1) Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet. - esl 19 (1) Bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre eiere, brl 5-11 første ledd/esl 19 annet ledd Bygningsmessige endringer i boligen Bygningsmessige endringer på fellesareal

Faktisk rådighet over boligen Eierne ønsker å foreta bygningsmessige endringer inne i boligen. Eier kan foreta bygningsmessige endringer inne i boligen Bygningsmessige endringer som innebærer inngrep i bærende konstruksjoner, felles rør, ledninger eller anlegg forutsetter søknad til og godkjenning fra boligselskapet

Eiers rådighet over fellesareal Vedlikehold Bygningsmessige endringer på fellesareal, utgangspunktet: Kvar andel gir og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva brl 5-1 (1) Den enkelte sameier har, og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene esl 19 (1)

Eiers rådighet over fellesareal Eierne og styret ønsker å foreta bygningsmessige endringer på fellesareal. - Utgangspunktet er at boligselskapets samtykke kreves - Mindre installasjoner Parabolantenner tillatt i visse tilfeller

Eiers rådighet over fellesareal Særregelen om tiltak grunnet brukers funksjonshemming Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn brl 5-11 (2)/esl 21 (2)

Faktisk rådighet Boligselskapet adgang til å foreta endringer i boligen, brl 5-17 annet ledd/esl 21 Installasjoner Andre endringer Boligselskapets adgang til å foreta endringer på fellesareal, brl 8-9/esl 30

Eiers vedlikeholdsplikt Eieren vedlikeholdsplikten til boligen, brl 5-12/esl 20 Gjelder den som til en hver tid er eier Omfatter tilleggdeler Grense bolig fellesareal Borettslag bygge og finansieringsplanen Eierseksjonssameier seksjoneringsbegjæringen

Eiers vedlikeholdsplikt til boligen Vinduer Skifting av glassruter Indre vedlikehold av vinduer Rør og ledninger Staking av avløpsrør frem til fellesrør Rensing av sluk inkl sluk på balkonger Skifte av pakninger m v

Eiers vedlikeholdsplikt til boligen Inventar, utstyr og apparater Rensing og smøring av apparater Egne regler om brannvernsutstyr Innvendige flater i boligen Maling og tapetsering Innvendige flater på balkonger

Andelseiers vedlikeholdsplikt - Særregler for røykvarsler og slokkeutstyr Borettslaget har ansvaret for at slikt utstyr finnes i boligen Andelseieren må melde i fra hvis utstyret ikke finnes eller fungerer Andelseierne har løpende vedlikeholdsansvar - Må skifte batteri, snu apparatet, sjekke slange - Borettslaget må foreta hovedvedlikehold - Borettslaget må foreta utskifting

Eiers ansvar reparasjon og utskifting Reparasjon av vinduer, unntatt Utskifting av vinduer Rør og ledninger unntatt: felles rør og ledninger rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner Inventar, utstyr og apparater Egne regler om brannvernsutstyr

Eiers ansvar reparasjon og utskifting Tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater Skillevegger, listverk, skap og benker Dører unntatt Ytterdører til boligen

Eiers vedlikeholdsplikt Vedlikeholdsplikten omfatter utbedring av tilfeldig skade Borettslag følger av brl 5-12 (4) Eierseksjonssameier Forholdet til forsikring

NBBLs standardvedtekter for borettslag 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

NBBLs standardvedtekter 5-1, forts (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

NBBLs standardvedtekter - presiseringer 5-1, forts (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. (4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.

NBBLs standardvedtekter 5-1, forts (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget. (7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-13 og 5-15.

NBBLs standardvedtekter 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.

NBBLs standardvedtekter - presiseringer 5-2, forts (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

NBBLs standardvedtekter presiseringer 5-2, forts (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

NBBLs standardvedtekter 5-2, forts (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. (5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-18.

Eiers vedlikehold av boligen Den nedre grense for hvor dårlig eier kan ha det eier skal holde boligen i forsvarlig stand - brl 5-12 (1)/esl 20 (1) Innebærer først og fremst at boligen skal holdes i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre Skade Badegulv må være tett/lufteventiler må være åpne Ulempe Manglende vedlikehold som er skjemmende, f eks gjengrodd hage

Eiers vedlikehold av boligen Forsvarlighetskravet, forts Eier behøver ikke å utføre vedlikehold utover det som er nødvendig for å oppfylle forsvarlighetskravet Dvs; boligen kan forfalle, men ikke så mye at den ikke holdes i forsvarlig stand

Boligselskapets vedlikeholdsplikt Negativt avgrenset i brl, brl 5-17 første ledd Eierseksjonsloven fellesareal, esl 20 annet ledd Med mindre eier har mer omfattende vedlikeholdsplikt Forsvarlighetskravet

Boligselskapets utbedring av skade Skade på bolig eller inventar som følge av annen eiers mislighold Borettslag Særregel i brl 5-17 (1) Eierseksjonssameier

Tilbakeføring etter vedlikehold Boligen Hvilken standard kan eier kreve? Hvilken standard kan eier påføres? Bortkastede investeringer erstatning? Fellesareal Har eier krav på tilbakeføring?

Endring av vedlikeholdsplikt Borettslag Det kan fastsettes en annen fordeling av vedlikeholdsplikten enn den fordelingen som følger av loven - 5-12 (5) og 5-17 (4) Generalforsamlingen har kompetanse til å fastsette ny fordeling av vedlikeholdsansvar i vedtektene Forutsetter 2/3 flertall på generalforsamling brl 7-11 (3)/asl 5-18 Skranke mot urimelig forfordeling brl 7-13/asl 5-21 Individuelle avtaler om vedlikeholdsansvar kan som hovedregel ikke endres av generalforsamlingen (må endres etter avtalen) Det kan inngås individuelle avtaler om annen fordeling

Endring av vedlikeholdsplikt Eierseksjonssameier Med tilsutning fra de sameiere det gjelder kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like - 20 (2) Det kan inngås individuelle avtaler om annen fordeling

Vedlikehold - erstatningsansvar i borettslag Forsømt vedlikehold kan føre til erstatningsansvar for: andelseier overfor laget 5-13 andelseier overfor andre andelseiere 5-15 borettslaget overfor andelseier 5-18

Andelseiers - erstatningsansvar Erstatningsansvar overfor laget som følge av forsømt vedlikehold - 5-13 For direkte tap: kontrollansvar For indirekte tap (avbrutt bruk): må misligholdet skyldes feil eller forsømmelse

Andelseiers - erstatningsansvar Utmåling av tapet Kun tap som er en rimelig følge av misligholdet Unnlatt tapsbegrensning fra laget = redusert erstatning Tapet kan lempes

Andelseiers erstatning av egenandeler Dersom borettslaget kan kreve erstatning: Egenandel vil være et økonomisk tap som kan kreves erstattet Kan borettslaget kreve erstatning for annet, f eks økt premie på bygningsforsikring Unormalt store egenandeler kan ikke kreves erstattet (ut over kr 6.000) Bør egenandeler kreves erstattet?

Andelseiers - erstatningsansvar Erstatningsansvar overfor andre andelseiere som følge av forsømt vedlikehold hvis ikke tapet er omfattet av krav fra laget 5-15 Reglene i 5-13, 1, 2, 4 og 5 gjelder tilsvarende

Andelseiers - erstatningsansvar Erstatning for indirekte tap forutsetter feil eller forsømmelse fra andelseier eks indirekte tap: tap i næring avbrutt bruk (ikke innlosjering) skade på annet enn bolig/vanlig tilbehør

Brls - erstatningsansvar 5-18 Andelseier kan kreve erstatning: for direkte tap som følge av at laget ikke oppfyller pliktene sine etter 5-17 ( 5-13 1, 2, 4, 5 og 5-14 gjelder tilsvarende) For indirekte tap må misligholdet skyldes feil eller forsømmelse fra lagets side Andelseier kan ikke: kreve reduserte felleskostnader Lilleholt mener det motsatte

Ansvar ved eierskifte Ny andelseier har plikt til å utføre vedlikehold som tidligere andelseier har forsømt 5-16 (1) Ny eier blir erstatningsansvarlig overfor laget eller andre andelseiere i den utstrekning det følger av 5-13 og 5-15 Ny og tidligere andelseier kan bli erstatningsansvarlig for deler av samme skade

Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold i eierseksjonssameier Ingen særregler Vanlig erstatningsrettslige regler gjelder Erstatningsgrunnlag - uaktsomhet eller forsett - økonomisk tap - årsakssammenheng

Adgang til boligen Borettslag Eier skal gi adgang for tilsyn med vedlikeholdsbehov og utførelse av vedlikehold som hører inn under vedlikeholdsplikten brl 5-17 (3) Tilsyn/arbeid må utføres uten unødig ulempe Eierseksjonssameier Eier skal gi adgang for nødvendig tilsyn og vedlikehold av rør eller liknende nødvendige installasjoner som går gjennom boligen esl 21

Adgang til boligen Hva hvis boligselskapet ikke får adgang? Nødrett; boligselskapet kan ta seg inn Andre tilfeller: midlertidig forføyning/dom er nødvendig

Adgang til å utføre forsømt vedlikehold Har boligselskapet adgang til å utføre vedlikehold som er forsømt av eier Nødrett; Rett til å utføre det som er nødvendig for å stoppe videre skadeutvikling Midlertidig forføyning Andre tilfeller: dom Hvis mulig avtale med eier om å utføre forsømt vedlikehold

Endringer på fellesareal Eiernes ønske om endringer på fellesareal - alle endringer på fellesarealene krever samtykke fra borettslaget/eierseksjonssameiet - søknad til styret - styret kan avgjøre. - i visse tilfelle kreves samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene:

Endringer på fellesareal - ombygging, påbygging eller andre endringer som går ut over vanlig forvaltning, jfr. brl 8-9 nr 1/esl 30 annet ledd bokstav a eks: parabolantenner, varmepumper, markiser, påbygginger, nybygg, innglassing, verandaer - kan generalforsamlingen delegere til styret?

Endringer på fellesareal - saksforberedelse Styret bør vurdere konsekvensene: - forholdet til naboene - likhet - fremtidig utbygging og arealutnyttelse - økonomiske konsekvenser - hva med konsekvensene om 1, 5 eller 20 år

Endringer på fellesareal - vedtaket Det bør settes klare betingelser for vedtaket og gjøres klare avtaler med eieren: - hvem skal prosjektere - hvem skal søke - hvem skal utføre arbeidet - hvem skal kontrollere arbeidet - hvem skal finansiere - ansvaret for skader på borettslagets/sameiets eiendom

Endringer på fellesareal - vedtaket Betingelser: Hva skjer i fremtiden - vedlikehold - betaling fra eieren - skal eier kunne pålegges å rive/flytte/modernisere tiltaket - hvordan sikre at betingelser blir etterfulgt? - tinglyse heftelser/avtale på andelen/seksjonen - ta regler inn i vedtektene

Endringer på fellesareal Eier har ikke søkt - styret må reagere - pålegg om søknad - hvis nei på søknad, pålegg om riving/fjerning - kan selskapet selv utføre riving/fjerning eller kreves det avgjørelse fra rettsapparatet?