DRAMMEN KOMMUNE Arkitekt Fossland AS Postboks 275, Bragernes 300 DRAMMEN Vår referanse 5/5597/8/AIDSTR Arkivkode GBNR 34/236 Deres referanse Dato 20.2.205 Tillatelse til tiltak - 34/236 Kniveåsen Terrasse 26, nybygg enebolig, dispensasjon fra bestemmelse om skråtak Vi viser til søknad mottatt 0.07.205. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 02.2.205. Saken er funnet å være komplett sistnevnte dato. Søknaden omfatter oppføring av enebolig bestående av underetasje, første- og andre etasje. Boligen har flatt tak og ligger på en bratt tomt. Deler av første- og hele andre etasje er noe tilbaketrukket i forhold til underetasje. Underetasjen inneholder garasjeplass til tre biler, samt diverse tekniske rom I medhold av plan- og bygningsloven 9. søkes det om dispensasjon fra bestemmelse om skråtak mellom 22-37 grader, jf. punkt 3.2 i reguleringsplanen for Kniveåsen Nord, vedtatt 29.08.2006. Søker begrunner søknaden med at tomten har stor terrengfall og at boligen vil derfor virke bedre tilpasset de bratte terrengforhold og omgivelsene rundt ved en avtrappet bolig med flatt tak. Søker viser også at det ble gitt flere slike dispensasjoner på nabotomtene med lignende terrengforhold tidligere. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Christina Johannesen Gran og Per Inge Haugan Arkitekt Fossland AS VEDTAK etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 2-4, jamfør 20- Drammen kommune godkjenner oppføring av enebolig bestående av underetasje, første- og andre etasje, og med flatt tak. Tiltaket godkjennes som beskrevet ovenfor, og som omsøkt ved søknad datert 30.06.205, med nye tegninger og revidert plassering i høyde og plan, mottatt 7..205. Bygning godkjennes med overkant gulv u-etg / topp over gesims på kote +32,70 / +42,70 meter over havet. Følgende tegninger og situasjonskart er godkjent i tiltaket: Situasjons-/utomhusplan rev. C, 0..205 mottatt 7..205 Plan kjeller rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Plan. etasje rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Byplan Byplan avd. byggesak Engene, 3008 Drammen Tlf. 03008, fax. 32 04 62 00 www.drammen.kommune.no Org. nr. 939 24 895
Plan 2. etasje rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Terrengprofil rev. B, 2..205 mottatt 7..205 Terrengprofil 2 / Snitt a-a rev. B, 2..205 mottatt 7..205 Terrengprofil 3 rev. B, 2..205 mottatt 7..205 Lengdesnitt, område rev. B, 2..205 mottatt 7..205 Fasade nord rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Fasade vest rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Fasade sør rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Fasade øst rev. C, 2..205 mottatt 7..205 Merknad fra naboer er ikke mottatt på sistinnsendte, og nå godkjente tegninger. Dispensasjon Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 9-2 gis det dispensasjon fra bestemmelse om skråtak mellom 22-37 grader, jf. punkt 3.2 i reguleringsplanen for Kniveåsen Nord, vedtatt 29.08.2006. Dispensasjonen gis for oppføring av enebolig med flatt tak. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for godkjennelsen: Tomten er svært bratt (nord-syd), og boligen er prosjektert slik at den ligger avtrappet i terrenget med sine tre etasjer. Flatt tak på boligen bidrar til at boligen ligger godt tilpasset til naturlige og bygde omgivelsene rundt seg. Det er flere boliger i nabolaget som har benyttet seg av denne utformingen, da flatt tak, ved svært bratte terrengforhold, ofte kan gi bedre og mindre ruvende visuelle fjernvirkninger, slik det er tilfellet her. Betingelser:. Det forutsettes at det fremlegges dokumentasjon knyttet til energiprosjektering av boligen, jf. TEK0 Kapittel 4, spesielt relatert til forhold mellom vindus- / dørareal og oppvarmet BRA, jf. TEK0, 4-3. Dokumentasjonen skal fremlegges innen 6 uker fra mottak av dette vedtaket. 2. Beliggenheten må kontrolleres med salingskontroll av kvalifisert landmålerfirma. 3. Bygningsavfall og avfall fra riving må kildesorteres og leveres til godkjent mottak. 4. Det må sendes gravemelding til Drammen kommune v/vni hvis tiltaket ligger mindre enn 3 meter fra offentlig vei. Ansvar og kontrollform (jfr. gjennomføringsplan datert 30.06.205): Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i dette tiltaket: Foretak Ansvarsområde Tiltakskl Arkitekt Fossland as SØK, PRO, søker og arkitekturprosjktering Org.nr. 988308 Drammen Drift KF PRO/UTF, prosjektering og utførelse av oppmåling, Org.nr. 876487772 utstikking og innmåling Jensen Varme & Sanitær as Org.nr. 930082 PRO/UTF, prosjektering og utførelse av stikkledninger, utvendig og innvendig sanitæranlegg Villa Wiig as Org.nr. 980422763 PRO/UTF, bygnings- og konstruksjonsteknisk prosjektering, prosjektering av grunnmur og fundamenter, samt ventilasjonsanlegg. Utførelse av bygningsmessige-, betong-, grunnmur-, grunn-, og tømrerarbeider, samt utførelse av ildsted, radonsperre, ventilasjon og taktekking. 2
Bergodd Eiendom og Takst as Org.nr. 984364 KUT, uavhengig kontroll av fuktsikring, membran, og tetthetskontroll Tiltaket er plassert i tiltaksklasse og det kreves uavhengig kontroll innenfor følgende fagområder: fuktsikring og lufttetthet (dokumentasjon og utført kontroll fremvises ved søknad om brukstillatelse). FAKTA Fakta i vedtaket Tomtestørrelse, m 2 : 902,3 Bebygd areal, BYA, m 2 : 225,3 Bebygd areal, BYA% : 24,96% Antall boenheter/leiligheter : Antall biloppstillingsplasser : 3 i garasjen Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningslovens 2-3. Det ble mottatt to naboprotester på tiltaket, slik det ble vist på tegningsdokumentasjon mottatt 0.07.205. Protestene ble mottatt fra eiere av naboeiendom 34/237 (mottatt 3.07.205) og 34/25 (mottatt 8.07.205 og 04.08.205). I protestene uttrykker naboene at tiltaket virker ca m for høyt plassert på tomta, og de ønsket derfor at boligen senkes ytterligere ned i terrenget. Det ble også etterlyst bedre målsatte og tydeligere tegninger (34/237). Eieren av 34/25 uttrykte i tillegg at flatt tak virket som riktig form på taket her. Etter de mottatte protestene, samt kommunens foreløpige svar på søknaden datert 4.07.205, utførte søker justering av tiltakets høyde, ved at huset ble senket ytterligere 0,7m i terreng, samt 0,m i innvendig takhøyde (0,8m til sammen). Reviderte tegninger, samt kopi av ny nabovarsel ble mottatt i kommunen 7..205. Søker har i sin henvendelse av 02.2.205 bekreftet at det ikke ble mottatt naboprotester på det justerte tiltaket. Planer og vedtekter For eiendommen gjelder reguleringsplan for området Kniveåsen Nord, vedtatt 29.08.2006. Reguleringsplanen viser at tomta er avsatt til boligformål, med BYA % på 25%, og skråtak. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt 6.06.205, og dens bestemmelser, der eiendommen er del av et boligområde. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Innkomne merknader Den opprinnelige høydeplassering av tiltaket ble kommentert både av to naboer, samt av kommunen selv ved brev av 4.07.205. Tegningsdokumentasjonen var noe sparsom og manglet målsetting ved første innsendelse, men det virket som om tiltaket ble plassert for høyt i terrenget. Denne plasseringen ble senere justert, slik at boligen ble vist totalt 80cm lavere, og noe mer trukket tilbake mot syd enn 3
opprinnelig omsøkt. Denne nye plasseringen ble nabovarslet på nytt, og det ble ikke mottatt nabomerknader på de reviderte tegningene. Kommunen vurderer derfor at de tidligere nabomerknadene ikke lenger er aktuelle. Naboen vil likevel få kopi at dette vedtaket til orientering. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 9-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig satt til side. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser om skråtak. Tomten er svært bratt (retning nord-syd), og boligen er prosjektert slik at den ligger avtrappet i terrenget med sine tre etasjer. Flatt tak på boligen bidrar til at boligen ligger godt tilpasset til naturlige og bygde omgivelsene rundt seg. Det er flere boliger i nabolaget som har benyttet seg av denne utformingen, da flatt tak, ved svært bratte terrengforhold, ofte kan gi bedre og mindre ruvende visuelle fjernvirkninger, slik det er tilfellet på denne eiendommen. Kommunen vurderer derfor at det er flere fordeler for omgivelsene og nabolaget ved at boligen på denne tomta utføres med flatt takkonstruksjon. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-, 29-2 Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre har tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon, dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Det er kommunens vurdering at tiltakets justering av opprinnelig høydeplassering var nødvendig for at tiltaket skulle få akseptable visuelle virkninger for omgivelsene Etter endringene foretatt ved innsending mottatt 7..205, som viser at boligen totalt er 80cm lavere, finner kommunen at tiltaket kan godkjennes. Boligens arkitekturutforming var fra starten god, men den nedsenkede plassering i terrenget, samt tilbaketrekking fra adkomstveien ga den de kvalitetene som etterspørres, og som sikrer at boligen ligger optimalt plassert i forhold til sine omgivelsene. Det er også positivt at boligen er prosjektert med avtrappede volumer, og at volumkomposisjonen følger terrengfallet. HMS-krav Det kan virke som balansen mellom vindusåpninger og bruksareal i enkelte rom er noe avvikende i forhold til krav i TEK0, kapittel 4. Det forutsettes derfor at det fremlegges dokumentasjon knyttet til energiprosjektering av boligen, jf. TEK0 Kapittel 4, spesielt relatert til forhold mellom vindus- / dørareal og oppvarmet BRA, jf. TEK0, 4-3. Dokumentasjonen skal fremlegges innen 6 uker fra mottak av dette vedtaket. Dersom avviket finnes, ber vi om at tegningsdokumentasjon revideres med hensyn til dette og de reviderte tegningene sendes inn. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt informasjon er kommet frem til en part i saken. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon, etter plan- og bygningsloven 2-9. Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen ved avdeling for vei, natur og idrett (VNI). Ansvarlig søker plikter å gjøre seg kjent med vedtaket samt vedlegget KRAV/INFORMASJON. 4
Når tiltaket er ferdigstilt skal det sendes inn søknad om ferdigattest Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Godkjente tegninger finner du på: www.drammen.kommune.no/no/min-kommunale-side/sok-byggesaker/ Gebyr Det skal betales gebyr for utførte tjenester etter Gebyrregulativ for byggesaker som gjelder fra 0.0.205. Gebyr for saksbehandling av komplette søknader angis ved bokstaven M. M utgjør kr. 2270,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr..35,- pr. time inntil saken er komplett. Det har i denne saken medgått 9,5 saksbehandlingstimer inntil saken var komplett. I henhold til Gebyrregulativet 3- skal det betales et gebyr 0782,50,- kr 3-3b skal det for denne saken betales gebyr på 5M 34050,- kr 3-5b, dispensasjon, 2M 4540,- kr Totalt gebyr i saken er kr 49372,50,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Med vennlig hilsen * elektronisk signert for leder. * elektronisk signert avsaksbehandler Bjørn Tollef Swang Aida Strand avdelingsleder overarkitekt Vedlegg KRAV/INFORMASJON Kopi: Monica Dorthea Gundersen og Christian Smerkerud, Lønborglien 304, 5039 Bergen Knut Langteig, Svelvikveien 260, 3037 Drammen 5
KRAV/INFORMASJON vedlegg til byggesaker Drammen kommune Ansvarlig søker må sørge for at tiltakshaver og de foretak som er gitt ansvarsrett, får beskjed om vedtaket. Opplysning om adgang til å klage. Vedtaket i denne saken kan påklages til fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven -9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Det er adgang til å søke om å få forlenget klagefristen og søknaden må begrunnes. Søknad om forlenget frist må sendes innen 3 uker. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsetting av gjennomføringen av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort av Fylkesmannen, eller at pågående arbeider stoppes. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å gi klagen oppsettende virkning. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko. Søksmål Søksmål om gyldigheten av Drammen kommunes vedtak eller krav om erstatning som følge av vedtaket kan ikke reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av den høyeste klageinstans som står åpen. Søksmål kan likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble framsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf forvaltningsloven 27 b. Kontroll av beliggenhet (salingskontroll), Pbl. 29-4, byggesaksforskriften 6-3 Kontroll av beliggenheten (salingskontroll) skal utføres av kvalifisert landmålerfirma med godkjent ansvarsrett. Kontrollen utføres ut i fra oppsatte salinger etter at gravearbeidene er ferdige, men før støpearbeidene igangsettes. Beliggenhetskontrollen skal vise tiltakets hovedlengder og avstander til nabogrenser samt andre kritiske avstander som er vist på godkjent situasjonsplan. Dersom det ved beliggenhetskontrollen påvises avvik fra godkjennelsen, må arbeidet stoppes og deretter må avviket meddeles kommunen v/saksbehandler. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse av kommunen. Det er ansvarlig utførende/tiltakshaver som er ansvarlig for at beliggenhetskontroll blir gjennomført. Krav knyttet til ferdigstillelse Ansvarlig søker skal passe på at nødvendig sluttkontroll utføres og innhente samsvarserklæringer og kontrollerklæringer. Ansvarlig søker må sende Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til 6
kommunen, og passe på at tiltakshaver har mottatt tilstrekkelig FDV dokumentasjon (forvaltning-, drift-, vedlikehold). Dersom det er skjedd endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. Dersom det gjenstår arbeider, eller det er oppdaget feil eller mangler, må dette forklares forbindelse med søknad om midlertidig brukstillatelse. Det må opplyses om når man mener at tiltaket vil kunne være ferdig. Husnummerskilt og eventuelt feierstige på tak må være montert før midlertidig brukstillatelse kan gis. Rørleggerfirma må sende Vann og avløp ajourførte rørleggertegninger("som bygget") som viser beliggenhet av vann- og avløpsledninger samt stoppekran. Kopi sendes byggesaksbehandler i forbindelse med Ferdigmelding. Gebyrer Gebyret beregnes etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, matrikkelsaker, geodatatjenester og seksjoneringssaker som til enhver tid gjelder. Rivingsarbeider Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at andre installasjoner i grunnen ikke blir skadet. For kartlegging av tekniske installasjoner kontakt: Drammen kommune, Vann, avløp (VA) Buskerud Kraftnett AS Telenor For private ledninger må eier kontaktes. Eventuelle tinglyste rettigheter må være avklart. Plugging av gamle vann- og avløpsledninger må utføres i samråd med Vann og avløpsvirksomheten (VA). Dersom det er kommunale vannmålere på eiendommen må rørlegger levere disse tilbake til kommunen. Ta kontakt med VA. Avfall og avfallshåndtering Materialer og avfall fra byggeprosessen skal behandles etter avfallsplan og eventuell plan for miljøsanering og leveres til godkjent deponi. Husnummerskilt Det er eiers plikt å sette opp- og å vedlikeholde husnummerskilt, vedtatt i Teknisk hovedutvalg i 993, jfr. planog bygningsloven (985) 05. Husnummerskilt skal være plassert i 2,5 meters høyde om det er mulig, og til høyre for inngangsdører og innkjørsler som munner ut i gate. På nye bygg skal skiltet settes opp tidligst mulig, senest før søknad om midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest kan nektes om husnummerskilt mangler. Skiltet skal utformes slik kommunen har bestemt, og det skal ha reflekterende bunn. Det skal vedlikeholdes slik at det er godt leselig. Skiltets høyde skal være 5 cm med sort tekst. Kommunen har praksis for at huseier i tillegg kan sette opp skilt med annen kvalitet og utsende enn de påbudte. Skilt etter ovenstående regler må settes opp for at utrykningskjøretøyer lettest mulig skal finne frem. Vei, vann og avløp Veier, gater, avkjørsler: se Gatenorm, Bestemmelser for utforming og bygging av kommunale trafikkarealer. Vann og avløp, kontakt Vann- og avløpsvirksomheten. Annet For mer informasjon, se Drammen kommunens hjemmeside www.drammen.kommune.no Bolig og eiendom, Byggesak 7