Meråker kommune Rammer og retningslinjer for takseringen i henhold til Lov om eiendomsskatt. Vedtatt i møte i sakkyndig nemnd for eiendomsskatt 23. februar 2017
Rammer og retningslinjer for takseringen i henhold til Lov om eiendomsskatt. Gjennomgått i møter 17.08.2016, 02.11.2016, 13.01.2017 og 23.02.2017. Vedtatt av sakkyndig nemnd for eiendomsskatt, 23. februar 2017. Dokumentet inneholder rammer og retningslinjer, og danner grunnlaget for all taksering som blir utført i Meråker kommune i perioden 2016 2026. Meråker, 23. februar 2017 Bård Langsåvold Roar Sagen Odd Magnar Horten Leder, sakkyndig nemnd Medlem, sakkyndig nemnd Medlem, sakkyndig nemnd Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 2
Innhold 1. Taksering av eiendommer i Meråker kommune... 4 2. Ytre rammer... 4 2.1. Juridiske rammer... 4 2.1.1. Fritak fra eiendomsskatt etter 5 og 7... 4 2.1.2. Taksering av landbrukseiendommer... 5 2.1.3. Taksering av seksjonerte eiendommer... 5 2.1.4. Taksering av kombinasjonsbygg med bolig- og næringsdel... 5 2.1.5. Taksering av regulerte utbyggingsområde... 6 2.1.6. Taksering av boliger og fritidseiendommer... 6 2.1.7. Taksering av festeeiendommer og punktfeste... 6 2.2. Politiske rammer... 6 3. Takseringsmetode... 7 3.1. Fakta om eiendommen... 7 3.2. Vurdering av eiendommen... 7 4. Sakkyndig nemnd sine hovedrammer for takseringen... 8 4.1. Hovedretningslinjer... 8 4.2. Eiendommer som skal takseres... 8 4.3. Elementer som inngår i begrepet fast eiendom... 8 4.3.1. Grunnlaget for takseringene... 8 4.4. Gruppering av eiendommer... 9 4.5. Etasjefaktorer for bygninger:... 10 4.6. Sonefaktorer... 10 5. Rammer for enkelttaksering... 11 5.1. Bruk av faktorer... 11 5.2. Spesielle eiendommer... 12 5.3. Andre rammer for taksering... 12 5.4. Juridiske avklaringer... 13 6. Rammer for kommunikasjon med innehavere av eiendom... 13 6.1. Åpen og proaktiv kommunikasjon... 14 6.2. Krav til kunnskap... 14 6.3. Kommunikasjonsatferd... 14 7. Sakshåndtering av takstforslag... 14 8. Sakshåndtering av klager på takst... 15 9. Kvalitetssikring... 15 9.1. Dokumentasjon... 15 9.2. Korrekt sakshåndtering... 15 10. Opplegg for håndtering av feil og klager på takst... 15 10.1. Feil og oppretting av feil... 16 11. Framtidige endringer i 10-årsperioden... 16 Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 3
1. Taksering av eiendommer i Meråker kommune Kommunestyret i Meråker vedtok i sak nr. 105/15 og 105/16 å innføre eiendomsskatt etter Eiendomsskatteloven 3a; "faste eigedomar i heile kommunen" fra og med 2017. Retningslinjene gjelder for alle eiendommer der det skal gjennomføres verdifastsetting/ taksering med formål eiendomsskattelegging. I vedtektene for eiendomsskatt 3-2 for Meråker kommune, vedtatt i Meråker kommunestyre 25.01.2016, sak 2/16, er drøfting og vedtak av retningslinjer for takseringen lagt til sakkyndig nemnd. Dokumentet forklarer hvilke metoder som skal benyttes for å komme fram til takster som samsvarer med lovverket. Rammene og retningslinjene skal sikre likeverdig behandling av eiendommene når taksering blir gjennomført. 2. Ytre rammer 2.1. Juridiske rammer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og andre juridiske miljø og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til Lov om eiendomsskatt (heretter: Eiendomsskatteloven). Juridiske problemstillinger som spesielt er vurderte i sammenheng med dette dokumentet er: Fritak fra eiendomsskatt Taksering av landbrukseiendommer Taksering av seksjonerte eiendommer Taksering av kombinasjonsbygg med bustad- og næringsdel Taksering av regulerte utbyggingsområde Taksering av boliger og fritidsboliger Taksering av festeeiendommer og punktfeste 2.1.1. Fritak fra eiendomsskatt etter 5 og 7 Eiendomsskattelovens 5 gir oversikt over eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt. Eiendomsskattelovens 7 gir en oversikt over eiendommer som kan få fritak for eiendomsskatt. Eiendomsskattekontoret skal legge listene over eiendommer som kan ha fritak etter 7 i eiendomsskatteloven fram for sakkyndig nemnd til gjennomgang før listene behandles formelt i kommunestyret. Siden kommunestyret hvert år skal ta stilling til om og hvilke deler av 7 som skal gjelde for skatteåret, grupperes disse eiendommer slik: 7a idrettsanlegg, anlegg tilhørende ideelle lag og organisasjoner, samfunnshus, bedehus og andre eiendommer som fylkeskommunal skole, verna bedrifter etc. 7b fredete bygninger. 7c fritak for nybygg Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 4
2.1.2. Taksering av landbrukseiendommer Eiendommer som blir drevet som jord- og/eller skogbrukseiendommer skal ha fritak fra eiendomsskatt for næringsdelen på denne type eiendommer i henhold til 5h i eiendomsskatteloven. Det kan være vanskelig å avklare hvilke eiendommer som har funksjon som landbrukseiendommer. Vi snakker her både om dyrka mark, utmark og bygg som er en del av landbruksvirksomheten. For å få til en løsning som kan forvaltes på en effektiv måte, velger en slike rammer her: Boligbygg, fritidsbolig, garasje for privatbil og naust på landbrukseiendommer skal takseres. Driftsbygninger blir ikke taksert, med mindre de blir benyttet til andre formål. Seterbuer, sel, skogs- og utmarkskoier inngår i landbruksbegrepet så langt bruken er nødvendig for tradisjonell seterdrift, sauesanking, ettersyn av dyr på utmarksbeite, hogst mv. Dersom bygningen i hovedsak blir brukt til fritidsbolig eller annen virksomhet uten næringsmessig tilknytning til gården, inngår ikke dette i landbruksbegrepet og skal derfor omfattes av takseringen. Når den delen av landbrukseiendommen som skal takseres ikke står fram som et eget omsetningsobjekt, blir det gitt en reduksjon i YF på 0,2 for konsesjonspliktige eiendommer. Næringsdelen Innenfor landbruket fins i dag mange eksempler på delaktiviteter som tidligere ikke var definert som ordinær landbruksvirksomhet. Eksempler her er meieri-, slakteri-, gartneri-, sagbruk- og pelsdyrvirksomhet. I utgangspunktet vurderer nemnda slike virksomheter som en del av landbruksvirksomheten, dersom anlegget i hovedsak er basert på bearbeiding av råvarer/produkt fra garden. Likeledes vil grisefarmer, hønseri, hestesenter og rideanlegg o.l. bli vurderte som ordinær landbruksvirksomhet så langt anlegget er tilpasset bruket sin størrelse og drift. Eiendom knyttet til slik virksomhet blir derfor fritatt fra eiendomsskatt. Særskilte saker i samband med landbrukseiendommer blir vurderte enkeltvis. 2.1.3. Taksering av seksjonerte eiendommer Fellesareal og tomt fordeles etter tinglyst eierbrøk. På seksjonerte eiendommer takseres eiendommen som helhet og taksten blir deretter fordelt på de enkelte seksjoner etter tinglyst eierbrøk. I de tilfeller hvor dette gir en unyansert takst i forhold til de faktiske verdier, vil en taksere seksjon for seksjon. Fellesareal og tomt fordeles fortsatt etter tinglyst eierbrøk. 2.1.4. Taksering av kombinasjonsbygg med bolig- og næringsdel Flere eiendommer i Meråker har blanda bruk, og blir taksert på bakgrunn av dette. Her vil det bli opprettet en næringsavtale og en boligavtale. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 5
2.1.5. Taksering av regulerte utbyggingsområde Det finnes i dag regulerte områder for framtidig utbygging. Dersom slike områder i dag har funksjon som LNF område velger nemnda å vurdere slike områder på grunnlag av funksjonen de har. Sakkyndig nemnd har valgt å sette disse til kroner 0 i takst. Områder som ikke er LNF blir taksert. 2.1.6. Taksering av boliger og fritidseiendommer Sakkyndig nemnd bestemmer takseringsnivået innenfor loven sine rammer. 2.1.7. Taksering av festeeiendommer og punktfeste Gjennom rettsavgjørelser, er det avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som ordinære eiendommer dersom det foreligger tinglyste festekontrakter. I praksis gjelder dette alle festeeiendommer for boliger og fritidsboliger. 2.2. Politiske rammer Kommunestyret sitt rammevedtak påvirker takseringsarbeidet. Dette gjelder: Skattesone Kommunestyret har gjort vedtak om utskriving av eiendomsskatt i hele Meråker kommune. Alle eiendommer innenfor dette området skal takseres. Eiendommer som helt får fritak fra eiendomsskatt i henhold til Eiendomsskattelova 5 skal ikke takseres. Vedtekter Meråker kommune har i kommunestyremøte 25.1.2016, sak 2/16, godkjent vedtekter som trekker opp rammene for arbeidet knyttet til generell taksering og forvaltning av Eiendomsskattelova. Tidsrammer Kommunestyret sitt vedtak om at nye takster skal brukes som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt for 2017. Dette innebærer at skatten skal være utskrevet innen 28.2.2017 (jf. Eiendomsskattelova). Ved bruk av bunnfradrag skal skatten være utskrevet innen 31.3.2017. Fritak Kommunestyret skal ved de årlige budsjettbehandlingene ta stilling til om eiendomsgrupper som nevnt i 7 i Eiendomsskatteloven skal ha fritak for eiendomsskatt. Slike vedtak skal i etterkant følges opp med liste over enkelteiendommer som skal ha fritak etter 5 og 7 i Eiendomsskatteloven. Eiendomsskattekontoret skal legge listene fram for sakkyndig nemnd til orientering. Bunnfradrag Kommunestyret kan innføre bunnfradrag for selvstendige boenheter. Kommunestyret tar hvert år stilling til bruk av bunnfradrag ved utregning av eiendomsskatt. Bunnfradraget skal ikke påvirke takseringsarbeidet. Matrikkelen sin definisjon av boenhet blir benyttet. Skattesats Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatten. Skattesatsen skal ikke overstige 7 promille. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 6
3. Takseringsmetode Kommunen har valgt å taksere etter en metode som blir støttet av Kommunenes Sentralforbund Eiendomsskatteforum (KSE) og av flere juridiske fagmiljø som arbeider med eiendomsskatt. Denne takstmetoden bygger på: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen 3.1. Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Geografisk plassering Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon, eier og eierrepresentant) Tomtestørrelse (i m 2 ) Faste anlegg Bygningstyper og bygningsstørrelser med areal for hver etasje Faktaopplysninger om tomt og bygningen blir hentet fra Matrikkelen som er et offisielt register over grunneiendommer, adresser og bygninger. Opplysningene blir supplert gjennom besiktigelse. Registreringer i Matrikkelen skjer i samsvar med registreringsinstruksen utgitt av Statens Kartverk. Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) i samsvar med NS 3940 som er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet blir målt for hver etasje. Etasjene blir grupperte i: Kjelleretasje Underetasje Hovedetasje(er) Loftsetasje Dette er samme gruppering som er benyttet i Matrikkelen. 3.2. Vurdering av eiendommen Eiendommen blir taksert ut i fra: Generelle vurderinger som er omtalt i dette dokumentet Spesielle vurderinger som blir gjort ved takseringen/besiktigelsen. Generelle vurderinger: Hva er hensiktsmessig gruppering av eiendommer i skattesonen? Hvilke sjablongverdier (gjennomsnittsverdier) bør velges for eiendomsgruppene? Areal på tomt og bygninger fordelt på etasjer, og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster for eiendommene Hvilke sonevise forskjeller på verdinivået bør en velge for eiendomsgruppene? Valgt sonefaktor korrigerer sjablongtaksten for eiendommen. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 7
Spesielle vurderinger: Gjennom takseringen/besiktigelsen vurderer en om det er: Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten (Ytre faktor: YF). Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten (Indre faktor: IF). 4. Sakkyndig nemnd sine hovedrammer for takseringen 4.1. Hovedretningslinjer Sakkyndig nemnd i Meråker kommune legger fire viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved taksering: Likebehandling. Rammedokumentet trekker opp prinsipper, en må derfor tenke prinsipielt og være tro mot forslaget til enkelttakster. Lav detaljeringsgrad. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse og dermed gi grove vurderinger. Varsomhet. Utvendig besiktigelse gir oss et grovt vedtaksgrunnlag. Tvil skal komme eier til gode. Kvalitetssikring. For at alle i prosjektet skal være samkjørte med hensyn til vurderinger, må en sørge for kontinuerlig justering og kvalitetssikring gjennom faglige møter, der alle aktørene som arbeider med vurderinger deltar. 4.2. Eiendommer som skal takseres Alle faste eiendommer i Meråker skal ha ny takst. Unntatt eiendommer som har fritak etter 5 i Eiendomsskatteloven. Eiendommer som kan ha fritak fra eiendomsskatt etter 7 i Eiendomsskatteloven, blir taksert. 4.3. Elementer som inngår i begrepet fast eiendom Følgende hovedelementer inngår i begrepet fast eiendom : Tomt Bygninger Faste anlegg Faste anlegg kan bestå av spesielle anlegg som kaier, veier, parkeringsplasser m.m. Disse anleggene skal vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved taksering blir alle disse elementene vurdert, men takstforslaget viser takst for eiendommen i helhet. En viser forøvrig til skattevedtektene for Meråker kommune, og Eiendomsskatteloven 4. 4.3.1. Grunnlaget for takseringene Hovedkilden som blir brukt for å finne fram til eiendomsobjektene som skal takseres er Matrikkelen. Dette registeret inneholder opplysninger om alle grunneiendommer, bygg og adresser i kommunen. Objekt som ikke er knyttet til bestemte grunneiendommer må identifiseres gjennom andre offentlige register eller på andre måter. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 8
Når opplysningene blir hentet inn i system for innkreving av eiendomsskatt, må eiendommer/bygg med fritak merkes med aktuell fritaksgrunn slik at disse ikke kommer med i listene over eiendommer som skal besiktiges. 4.4. Gruppering av eiendommer Utgangspunktet for gruppering av eiendommer som skal takseres, er bygningstypene i Matrikkelen, dvs. etter funksjon til bygningene. Sakkyndig nemnd i Meråker kommune ønsker å gruppere eiendommene slik: Gruppering etter bygningstyper Enebolig, våningshus (111, 113) Enebolig med hybel/sokkelleilighet (112) Tomannsbolig (121-124) Rekkehus, kjedehus, andre småhus (131, 132, 133, 134, 136) Terrassehus og blokker (135, 141-146) Fritidsbolig (161-163) Fritidsleiligheter (523) Garasjer og uthus til bolig/fritidsbolig, naust (181-183) Bygning for bofellesskap (151, 152, 159) Annen boligbygning (193, 199) Tomt Sjablongverdier på tomter og hovedetasjer på bygninger (bruksareal pr. m 2 på bygning): Tomter og bygninger Kroner Enebolig, våningshus, tomannsbolig, pr. m 2 11 000 Rekkehus, kjedehus, andre småhus, pr. m 2 13 000 Terrassehus og blokker («leiligheter»), pr. m 2 16 000 Fritidsboliger, pr. m 2 16 000 Fritidsleiligheter, pr. m 2 15 000 Garasjer, uthus og naust, anneks, pr. m 2 1 500 Tomt, ubebygd, pr. m 2 0 Tomt, bolig, pr. m 2, maks 1300 m 2 100 Tomt, fritid, pr. m 2, maks 1000 m 2, festetomt settes lik 100 1000 m 2 Tomt/feste, naust, pr. stk. 30 000 For konsesjonspliktig landbrukseiendom etter konsesjonsloven vil kun boligenheter med naturlig tilhørende boligtomt beskattes, dog maks 1300 m 2 På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er innhentet, fastsetter sakkyndig nemnd sjablongverdier inkludert etasjefaktorer og sonefaktorer til de enkelte eiendomsgruppene vist nedenfor. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 9
4.5. Etasjefaktorer for bygninger: Boliger deles i to der den ene er f.eks. eneboliger, våningshus og fritidsbygninger med 1 bruksenhet som regel i hovedetasje 1. Resten av bygningsmassen må sees på som tillegg til bruksenheten (kjeller, underetasje, hovedetasje 2 og loft). Sammenhengen mellom etasjefaktor og etasje er som følger: Etasjefaktorer Faktor Hovedetasjer 1,0 Underetasje m/hybel-, sokkelleilighet 0,8 Underetasje 0,6 Loft 0,3 Kjeller 0,2 For seksjonerte bygg, borettslag, tomannsbolig er regelen at alle leiligheter med egen boenhet på et plan skal ha etasjefaktor 1,0 uavhengig av etasjenivå. Sammenhengen mellom etasjefaktor og etasje er som følger: Etasjefaktorer Faktor Hovedetasje 1 (H01) 1,0 Hovedetasje 2 osv. (H02 osv) 1,0 Underetasje (U01) 1,0 Kjeller 0,2 Ved hjelp av etasjefaktorer blir det satt gjennomsnittsverdier på de ulike etasjene i et bygg med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasjen. Det opprettes korreksjonsprotokoll dersom det er garasje i underetasje eller hovedetasje i bolig. Det blir vist til måleregler etter NS 3270 (se også kommunen sin hjemmeside) for måling av hovedetasje med skrå himling og loft. 4.6. Sonefaktorer Bruk av sonefaktor skal fange opp de forskjeller som er på omsetningsverdier av fast eiendom i Meråker kommune. For boliger på bolig- og landbrukseiendommer blir det benyttet sonefaktorer som vist på kart i vedlegg, side 17. Sonefaktor bolig- og landbrukseiendommer Faktor Sentrum/Midtbygda Sone 1 1,0 Resten av kommunen Sone 2 0,8 Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 10
For fritidsboliger blir det benyttet sonefaktorer som vist på kart i vedlegg, sidene 18-24. Sonefaktor fritidseiendommer Faktor Fagerlia øvre del Sone 1 1,5 Fagerlia midtre del Sone 2 1,1 Fagerlia, nedre del Sone 3 0,9 Færen Sone 4 0,9 Funnsjøen/Fjergen Sone 5 0,8 Teveldalen, Steinfjeldgrend Sone 6 1,1 Teveldalen, øvrig Sone 7 0,8 Resten av kommunen Sone 8 0,6 5. Rammer for enkelttaksering For å sikre mest mulig likebehandling, ønsker sakkyndig nemnd å trekke opp rammer og retningslinjer for besiktigelse og taksering av enkelteiendommer. Taksten er basert på eiendommen sin objektive omsetningsverdi. Objektiv omsetningsverdi er den verdien en kjøper under normale omsetningsforhold er villig til å betale for eiendommen. Alle eiendommer som skal takseres skal besiktiges. Som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse. Det gjennomføres innvendig besiktigelse når det er åpenbart at utvendig besiktigelse ikke gir nok grunnlag sammen med annen informasjon til å foreta en taksering, eller når eiendomsbesitter ber om det. Rammene nedenfor er retningsgivende. Besiktigelsespersonell kan avvike fra rammene ved besiktigelsen. Avvik skal alltid begrunnes. 5.1. Bruk av faktorer Sakkyndig nemnd benytter ytre og indre faktor i takseringsarbeidet for landbrukseiendommer, og fritidseiendommer. Besiktigelsesdokument er utarbeidet for å sikre likebehandling. Ytre faktor (YF): De aller fleste eiendommer i Meråker kommune vil få ytre faktor 1,0. YF kan benyttes dersom enkelteiendommer sin verdi blir påvirket av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. Ved spesielt dokumenterte ytre forhold på eiendommen, kan en ved vurderingen benytte høyere eller lavere faktor. Årsak til avvik begrunnes. Eksempler her kan være: Adkomst og beliggenhet. Spesielle naturgitte forhold eller andre spesielle forhold. Ytre faktor benyttes innenfor verdiene 0,8 1,2. Indre faktor (IF): Indre faktor blir benyttet for å korrigere sjablongtaksten ut ifra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom. Bygningens alder er et element i vurderingen av indre faktor. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 11
Eksempel på lav funksjonalitet kan være store våningshus med lite hensiktsmessige arealløsninger i forhold til dagens bruk. Eksempel på lav standard kan være dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer, manglende vann og avløp samt manglende strøm Eksempel på lav kvalitet kan være råtne vinduer, drenering som ikke fungerer, setninger i fundament etc. Bolig- og fritidsbygg med spesielt høy standard kan få IF over 1,0 (eksempel er arkitekttegnet bygning, spesielt materialvalg). Faktor kan økes for restaurerte bygg og/eller ved nyere større tilbygg. Rivningsobjekter settes til verdi 0. Er bygningsmassen på eiendommen av sterkt varierende standard, fastsettes en felles indre faktor. Indre faktor benyttes innenfor verdiene 0,6 1,2. 5.2. Spesielle eiendommer Spesielle eiendommer blir lagt fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Årsak til avvik fra sjablongtakst skal alltid ha en begrunnelse. Bruk av protokolltakst Eiendommer der sjablongtaksten fraviker omsetningsverdien vesentlig, av andre årsaker enn standard, kvalitet (indre faktor) og tomteteknisk opparbeidingsgrad, tilkomst (ytre faktor), får eiendommen protokolltakst som enten endrer sjablongtaksten (endringsprotokoll) eller erstatter sjablongtaksten (erstatningsprotokoll). Dokumentasjon av faktafeil Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget og der faktainformasjon mangler, skal han/hun måle inn rette arealer slik at takseringsgrunnlaget kan korrigeres. Omtaksering Omtaksering skal vurderes dersom endringer på eiendommen gir grunnlag for endret eiendomsskattetakst. Sakkyndig nemnd avgjør om omtaksering skal gjennomføres. Se forøvrig Eiendomsskattelova 8A-3 pkt. 5. 5.3. Andre rammer for taksering Konsesjonspliktige landbrukseiendommer (Se pkt. 2.1.2): Bebygde eiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar, og eiendommer som har mer enn 25 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord og/eller mer enn 500 dekar produktiv skog er konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 12
Informasjon om hvilke eiendommer i Meråker kommune som blir vurderte som konsesjonspliktige, blir innhentet fra Landbrukskontoret. Ikke måleverdig areal i Matrikkel som likevel har takstverdi: Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer ikke er definerte som måleverdige i Matrikkelen, men som helt klart har takstmessig verdi. Slike tilfeller blir identifiserte under besiktigelse, merket og lagt fram for sakkyndig nemnd. Fredede, vernede og bevaringsverdige bygninger håndteres spesielt. 5.4. Juridiske avklaringer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet, juridiske miljø og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til Eiendomsskatteloven. Nedenfor går vi gjennom noen viktige juridiske avklaringer som vil være viktige for Meråker kommune i samband med normal taksering. Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det blir ikke lagt vekt på potensialet til eiendommen. Det er eiendommen som objekt slik den framstår per 1. januar 2017, som blir taksert. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom f.eks. private avtaler, skal ikke vurderes. For eksempel vil en avtale om borett ikke påvirke taksten. Statlige og kommunalt eide AS Alle organisasjoner som er en del av kommunen eller staten sin virksomhet og som er omgjort til offentlig eide AS og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet. Hvilke eiendommer som skal ha fritak i henhold til Eiendomsskatteloven 5, er ikke en politisk vurdering. Eiendomsskattekontoret setter opp en liste til orientering for sakkyndig nemnd. 6. Rammer for kommunikasjon med innehavere av eiendom Sakkyndig nemnd er ansvarlig for takstene som blir lagt ut til offentlig ettersyn. Nemnda har derfor interesse av at eierne har kunnskap om hvordan takseringen er lagt opp og hvilke rettigheter de har i samband med takseringen. Se for øvrig eiendomsskattevedtektene 6-3. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak når det gjelder kommunikasjon. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 13
6.1. Åpen og proaktiv kommunikasjon Alle som ønsker det, får innsyn i takseringsgrunnlaget for sin egen eiendom både når det gjelder metode for takseringen, faktagrunnlag, sjablonger og vurderinger. Informasjonen skal ta sikte på å skape bred forståelse for takseringen. Kommunen informerer om problemstillinger som den av erfaring vet eiere spør om. Dette skal medvirke til at de får den informasjon de etterspør og at prosjektet får mindre forespørsler fra enkeltpersoner. Kommunen krever skriftlig dokumentasjon fra eiere om faktafeil. Kommunen godtar muntlige forespørsler om å delta ved besiktigelsen Kommunen utarbeider et eget opplegg for kommunikasjon i samband med utlegging av takster til offentlig ettersyn. Det er utarbeidet en informasjonsbrosjyre i samband med innføring av eiendomsskatt i kommunen. I tillegg er det utarbeidet egne brosjyrer i samband med utsending av skatteseddel. Det skal gis informasjon om metode for utregning ved taksering i samband med utsending av brev om takst og skatt. 6.2. Krav til kunnskap Alle som skal kommunisere med publikum skal samkjøres slik at de kan informere om: Lovgrunnlag og viktige elementer i lovgrunnlaget Politiske rammer for arbeidet Rammer som sakkyndig nemnd trekker opp, under dette: o Takseringsmetode o Gruppering av eiendommer o Metode for arealberegning o Sjablonger som blir benyttet o Metode for vurderinger av eiendommene Eiendomsskattekontoret vil se til at alle som skal kommunisere med innehavere av eiendom har kunnskap om taksering som spesifisert ovenfor. 6.3. Kommunikasjonsatferd Prosjektet vil få mange typer forespørsler. Viktige rammer for atferd er: Skill klart mellom takseringsfaglige og politiske forespørsler. Overlat politiske forespørsler til politisk ledelse. Vær vennlig, presis, imøtekommende og bestemt. Forespørsler som ikke er i samsvar med høvisk framferd, skal henvises til prosjektleder eller rådmann. Muntlige forespørsler kan ha et muntlig svar. Skriftlige forespørsler skal ha skriftlig svar. 7. Sakshåndtering av takstforslag Sakkyndig nemnd får tilsendt takstlister for kontroll. Takstlistene har informasjon om eier, eiendomsadresse, eieradresse, sjablongtakst, valg av ytre og indre faktor for den enkelte eiendom, forslag til takst og tidspunkt og pris ved siste frie omsetning, promillesats og eventuell fritaksstatus. Nemndsmedlemmene noterer eiendommer som de ønsker å gjennomgå spesielt i møte. Sakkyndig nemnd går gjennom listene i plenum der en vurderer takseringsgrunnlaget for eiendommene. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 14
Eiendomsskattekontoret orienterer om bruken av ytre og indre faktor, og foto som viser den enkelte eiendom. Saker som er vanskelige å vurdere, skal registreres av eiendomsskattekontoret og legges fram for sakkyndig nemnd som enkeltsak/protokolltakst. 8. Sakshåndtering av klager på takst I saker der det blir påvist feil faktagrunnlag, får eiendomsskattekontoret rett til å korrigere og gi svar til klager om at faktagrunnlag og takst er rettet opp. Klager får da ny frist for å klage på korrigert takst. Klager på takst skal håndteres av sakkyndig nemnd som retter opp eventuelle feil. Klager der sakkyndig nemnd ikke gir fullt og helt medhold, blir sendt over til kommunens klageutvalg for endelig avgjørelse. Kommunens klagenemnd kan opprettholde takst fra sakkyndig nemnd, men de kan også redusere eller øke skattetaksten. Saker avgjort av kommunens klagenemnd kan bare prøves rettslig. Se forøvrig eiendomsskattevedtektene 5.1 5.8. 9. Kvalitetssikring 9.1. Dokumentasjon Dokumentasjon av virksomheten er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for taksering og dokumentasjon av sakshåndteringen knyttet til taksering. 9.2. Korrekt sakshåndtering Alle takstvedtak er foreløpige inntil sakkyndig nemnd har gått gjennom alle takstforslag. Alle vedtak på alle eiendommer, prinsipp for sakkyndig nemnd, takstnivå og ulikheter i takst skal vurderes på nytt. Dette skal gjøres for å sikre at valgte parameter og prinsipp for enkelttakseringer er rette. Sakkyndig nemnd kan deretter justere gjennom endringer av rammene for takseringa, for så å gjøre endelige takstvedtak. 10. Opplegg for håndtering av feil og klager på takst Offentlig ettersyn og håndtering av klager på takst er viktige elementer i arbeidet med å sikre likebehandling av hjemmelshavere. Håndtering av takster bør få et sterkt kvalitetsfokus. Ved siden av den enkelte hjemmelshaver har også formannskapet klagerett på takster fastsett av sakkyndig nemnd. Praktisk opplegg for håndtering av klager kan kommunen ta stilling til når resultatet fra offentlig ettersyn er lagt fram. Viser til eiendomsskattevedtektene for håndtering av klager. Kommunen skal: Journalføre og skanne alle klager og innspill om feil Kategorisere klager og meldinger om feil Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 15
10.1. Feil og oppretting av feil Dersom sakkyndig takstnemnd har gjort åpenbare feil, skal dette rettes opp av nemnda selv. Ved feilretting av takst skal hjemmelshaver få nye seks uker klagefrist på ny takst. 11. Framtidige endringer i 10-årsperioden Prisene som er benyttet i dette dokumentet skal gjelde for framtidig taksering inntil ny, generell taksering blir gjennomført. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 16
Vedlegg 1 til rammer og retningslinjer for eiendomsskattetaksering i Meråker kommune Sonekart Boliger: Sentrum/Midtbygda sonefaktor 1,0: For de øvrige boligeiendommene i kommunen er sonefaktor satt til 0,8. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 17
Fritidseiendommer: Fagerlia øvre del sonefaktor 1,5: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 18
Fagerlia midtre del sonefaktor 1,1: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 19
Fagerlia nedre del sonefaktor 0,9: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 20
Færen sonefaktor 0,9: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 21
Funnsjøen/Fjergen sonefaktor 0,8: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 22
Teveldalen, Steinfjeldgrend sonefaktor 1,1: Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 23
Teveldalen, øvrig sonefaktor 0,8: For de øvrige fritidseiendommene i kommunen er sonefaktor satt til 0,6. Rammer og retningslinjer Meråker kommune Side 24