Vedlegg Notat Ny ordning med registreringspliktige tiltak Sammendrag Boligprodusentene Forening foreslår følgende endringer: Endre tiltaksbegrepet i plan- og bygningsloven Alle bygningsmessige arbeider defineres i prinsippet som tiltak. Dette inkluderer også vedlikeholdsog utviklingsarbeider i eksisterende bygninger. Innføre registreringsplikt for mindre tiltak For mindre tiltak som er i samsvar med TEK og reguleringsbestemmelser skal byggeier selv registrere gårds- og bruksnummer i et sentralt register, kortfattet beskrive hva tiltaket går ut på og oppgi hvilke foretak som eventuelt er innleid til å utføre tiltaket. Dersom tiltaket ikke er i samsvar med krav i TEK og regulering, kreves ordinær søknad som for større tiltak. Redusere omfanget av detaljreguleringer. Ved manglende samsvar med reguleringsbestemmelser (kommuneplan og/eller områderegulering), skal dette i mye større grad kunne behandles som en dispensasjonssak i selve byggesaken, og ikke utløse krav om detaljregulering. Det er tre hovedgrunner til disse endringene: 1. Lette kommunal saksbehandling Registreringsordningen vil lette den kommunale arbeidsbelastningen. Flere tiltak vil unntas søknadsbehandlingen i kommunen, og for de registreringspliktige tiltakene vil byggeier selv være ansvarlig for å legge inn opplysningene. 2. Raskere gjennomføring av byggeprosjekter Økt bruk av dispensasjon fra plan i selve byggesaken vil redusere planleggings- og prosjekteringstiden for nye boligprosjekter. Manglende samsvar med reguleringsbestemmelsene utløser i dag ofte krav om at det utarbeides detaljregulering med høringsfrister og langdryg planprosess. Dersom siktemålet er å gjennomføre byggeprosjekter raskere enn i dag, må det gjøres noe med planprosessene. 3. Redusere omfanget av svart arbeid Innrapportering av foretak som er leid inn til å utføre tiltakene vil være et virkningsfullt grep for å redusere omfanget av svart arbeid. Det er mye svart arbeid i byggenæringen, spesielt i det ikkeregulerte privatmarkedet hvor den årlige omsetningen anslås å utgjøre mellom 50 og 60 milliarder kroner. Seriøse bedrifter som følger lover og regler greier ikke å konkurrere med bedrifter og håndverkere som jobber svart og unndrar seg beskatning og merverdiavgift. Den store utbredelsen av svart arbeid i dette markedet truer den skattemessige moralen i befolkningen. I tillegg trues lærlingeordninger og fagopplæring av håndverker. Det kan synes drastisk å kreve rapporteringsplikt for alle mindre tiltak hvor man leier inn personell. Men drastiske grep må tas for å redusere omfanget av svart arbeid. Boligprodusentenes Forening Besøk: Middelthunsgate 27 Post: PB 7186 Majorstuen 0307 Oslo Tlf: 23 08 75 00 www.boligprodusentene.no Org.nr: 979 610 548 Kontonr: 6003.06.74793
NY INNDELING I TILTAK Gjeldende plan- og bygningslov 1-6 definerer tiltak som "oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom". Loven klassifiserer tiltakene i fire kategorier: 20-1. Tiltak som krever søknad og tillatelse 20-2. Tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver 20-3. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse 20-4. Unntak fra krav i loven for visse tiltak som behandles etter andre lover og hemmelige militære anlegg I tillegg har vi en femte kategori arbeider, og det er vedlikeholds- og utviklingsarbeider i eksisterende bygg som i lovens forstand ikke er å regne som tiltak etter 1-6. Vedlikehold er å opprettholde bygningen på et fastsatt kvalitetsnivå, mens utvikling er å tilpasse bygningen til nye funksjoner eller heve kvalitetsnivået. Se faktaboks under. Faktaboks - vedlikehold og utvikling Vedlikehold Oppgaver knyttet til det å opprettholde bygningen og tekniske installasjoner på et fastsatt kvalitetsnivå for å kunne bruke bygget til tiltenkt formål Reparasjon Utbedring Utskifting Rehabilitering Å gjøre et delprodukt eller en bygningsdel funksjonsdyktig uten hel utskifting Arbeider for å bringe en bygning eller et anlegg opp til opprinnelig funksjonell og teknisk tilstand etter skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold Utskifting av komponenter regnes som vedlikehold når en enkelt eller noen få deler skiftes ut. Synonymt med utbedringsarbeider på eldre bebyggelse hvor man tar sikte på å istandsette til opprinnelig standard Utvikling Arbeider som må utføres for å opprettholde bygningens verdi over tid, det vil si bygningens tekniske verdi og produktivitet i forhold til nye krav Ombygging Modernisering Arbeider som skal til for å tilpasse bygget til en ny eller forbedret funksjon Arbeider som tar sikte på å heve bygningens standard. Kilde: SINTEF Byggforsk Anvisning 600.004 Byggforvaltning. Begreper og definisjoner (2010) Boligprodusentene foreslår å endre tiltaksbegrepet i plan- og bygningsloven slik at det med tiltak i prinsippet forstås alle tiltak i nye og eksisterende bygninger, også tiltak knyttet til vedlikehold og utvikling. For vedlikehold og utvikling bør det samtidig vurderes å sette en nedre grense for hva som er å anse som tiltak. Vi foreslår følgende nye, tiltaksinndeling: Ny 20-1. Større tiltak Ny 20-2. Mindre tiltak på bebygd eiendom Ny 20-3. Tiltak som behandles etter andre lover og hemmelige militære anlegg Tabell 1 viser forslag til ny 20-1. Tiltakene er de samme som i gjeldende 20-1, men utvidet med alminnelige driftsbygninger i landbruket som bør saksbehandles på lik linje med andre bygg. Side 2 av 8
Tabell 1: Ny 20-1. Større tiltak Ny 20-1. Større tiltak a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under a c) fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig h) oppføring av innhegning mot veg i) plassering av skilt- og reklameinnretninger j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg k) vesentlig terrenginngrep l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan. Tabell 2 viser forslag til ny 20-2. Tiltakene er de samme som i gjeldene 20-2 og 20-3, men supplert med nye tiltak knyttet til vedlikehold og utvikling av eksisterende bygg. Eksempel på slike tiltak er oppussing av bad og kjøkken, omlegging av tak og steinlegging av innkjørsel/gårdsplass. Det må vurderes nærmere hva som er minstekravet for at vedlikeholds- og utviklingstiltak skal være å anse som registreringspliktige tiltak. Vi antyder at f.eks. vedlikeholdstiltak som byggeiere normalt eller ofte gjør selv, uten innleide foretak, ikke bør være registreringspliktig Tiltakene i 20-3 er tiltak som etter gjeldene 20-4 er unntatt regler i PBL med tilhørende forskrifter. Side 3 av 8
Tabell 2: Ny 20-2 Mindre tiltak på bebygd eiendom 20-2 a) Mindre tiltak på bebygd eiendom 1. Mindre tiltak på bebygd eiendom (gjeldende 20-2 a) Gjeldende SAK10 3-1 a. et enkelt tilbygg hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m 2. Tilbygget kan i tillegg være underbygget med kjeller. b. En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 70 m 2. Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller. c. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet. d. Skilt- og reklameinnretning inntil 6,5 m2 montert på vegg, eller med høyde inntil 3,5 m og bredde inntil 1,5 m montert frittstående på terreng. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av slike skilt- og reklameinnretninger som kan utgjøre fare for personsikkerhet og ikke når flere skal monteres på samme sted eller på samme fasade. e. Antennesystem med høyde inntil 5,0 m. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av antennesystem som kan utgjøre fare for personsikkerhet eller når flere antennesystemer skal plasseres på samme sted eller på samme fasade. 2. Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som fjernes etter maksimalt 2 år (tilsvarer gjeldende 20-2 c) 20-2 b) Små tiltak på bebygd eiendom 1. Mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse (gjeldende 20-3 a) Gjeldende SAK10 4-1 a. Mindre frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse. Mønehøyde kan være inntil 3,0 m og gesimshøyde inntil 2,5 m. Verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) kan være over 15 m 2. Avstand til annen bygning på eiendommen skal ikke være mindre enn 1,0 m. 2. Mindre frittliggende byggverk knyttet til drift av jordbruks-, skogbruks- og reindriftsområder (gjeldende 20-3 b) 3. Mindre tiltak i eksisterende byggverk (gjeldende 20-3 c) Gjeldende SAK10 4-1 b. Følgende mindre tiltak i eksisterende byggverk: 1. Ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde 2. Installering, endring og reparasjon av våtrom og enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle 3. Installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle 4. Mindre tiltak utendørs (gjeldende 20-3 d) Gjeldende SAK10 4-1 c. Følgende mindre tiltak utendørs: 1. Levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Veggen kan være frittstående eller forbundet med bygning 2. Innhegning mot veg med inntil 1,5 m høyde. Innhegningen må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei 3. Skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m2 som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke montering av flere skilt og reklameinnretninger på samme fasade 4. Mindre antennesystem. Antennemast kan ha høyde inntil 2,0 m. Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 m 5. Mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 2,0 m, eller forstøtningsmur på inntil 1,5 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4,0 m. Muren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei 6. Mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 2,0 m. Endringer i terreng må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei 7. Graving for kabler 8. Lokal drenering, samt reparasjoner ved rør- og ledningsbrudd 20-2 c) Vedlikehold og utvikling av bebygd eiendom Tiltak knyttet til vedlikehold og utvikling av eksisterende bygg. Eksempler på tiltak er oppussing av bad og kjøkken, omlegging av tak og steinlegging av innkjørsel/gårdsplass Side 4 av 8
Tabell 3: Ny 20-3 Tiltak som er underlagt krav i andre lover og hemmelige, militære anlegg 20-3 Tiltak som er underlagt krav i andre lover og hemmelige, militære anlegg SØKNADSPLIKTIGE OG REGISTRERINGSPLIKTIGE TILTAK Boligprodusentene foreslår å skille mellom søknadspliktige og registreringspliktige tiltak. Hensikten er at man for registreringspliktige tiltak skal unngå kommunal saksbehandling og dermed lette arbeidsbelastningen for de kommunale byggesakskontorene. Tabell 4 gir oversikt over søknads- og registreringspliktige tiltak. Registreringspliktige tiltak må være i samsvar med krav i teknisk forskrift og reguleringsbestemmelsene. Tiltak som ikke er i samsvar, regnes som søknadspliktige tiltak. Tabell 4. Oversikt over tiltakskategorier, søknadstyper, tidsfrister for kommunen, krav om nabovarsel og krav om ansvarlige foretak. Tiltak Søknad/registrering Tidsfrist for kommunen Krav om nabovarsling Krav om ansvarlige for SØK, PRO og UTF 20-1 Større tiltak Samsvar med TEK og regulering: Søknad 3 uker Nei Ikke samsvar med TEK: Søknad 3 uker Ikke samsvar med regulering - større dispensasjon - mindre dispensasjon Søknad Søknad 12 mnd 12 uker 20-2 Mindre tiltak Samsvar med TEK og regulering: Registrering* -** Nei Nei Ikke samsvar med TEK: Søknad 3 uker Ikke samsvar med regulering - større dispensasjon - mindre dispensasjon Søknad Søknad 12 mnd 12 uker * For tiltak etter 20-2 a må det sendes inn dokumentasjon som gir kommunen underlag for å oppdatere kartgrunnlaget. ** Ingen kommunal saksbehandling og godkjenning. Byggeier legger selv inn alle nødvendige opplysninger om tiltaket og involverte foretak. Søknadspliktige tiltak For søknadspliktige tiltak skal søknad om tillatelse sendes til kommunen som i dag. Søknad om igangsetting og midlertidig brukstillatelse bortfaller og erstattes med melding til kommunen om henholdsvis igangsetting og bygning tatt i bruk. Ansvarlig søker sender denne meldingen til kommunen som vist i figur 1. Tiltak som er i samsvar med krav i teknisk forskrift og reguleringsbestemmelser kan igangsettes etter 3 uker selv om kommunen ikke har gitt svar innen fristen. Det er ikke krav om nabovarsling når tiltaket er i samsvar med krav i teknisk forskrift og reguleringsbestemmelsene. Det må søkes om dispensasjon dersom tiltaket bryter med krav i teknisk forskrift. Dette utløser også krav om nabovarsling. Ved søknad om dispensasjon fra krav i teknisk forskrift har kommunen 3 uker på å fatte vedtak. Igangsetting kan starte dersom kommunen ikke har gitt svar innen denne fristen. Side 5 av 8
Det må også søkes om dispensasjon dersom tiltaket bryter med krav i reguleringsbestemmelsene. Også da utløses krav om nabovarsling. Ved søknad om større dispensasjon fra krav i reguleringsbestemmelsene har kommunen 12 måneder på å fatte vedtak. Ved mindre dispensasjon er fristen 12 uker. Kommunen skal heller søke å gi dispensasjon i byggesaken framfor å kreve omregulering/detaljregulering. Igangsetting kan starte dersom kommunen ikke har gitt svar på dispensasjonssøknaden innen fristen 12 måneder alternativt 12 uker. Skillet mellom større og mindre dispensasjoner bør utredes nærmere. Boligprodusentene anbefaler klare regler for dette. Figur 1: Foreslått ny saksbehandlingsprosess for søknadspliktige tiltak Registreringspliktige tiltak Boligprodusentene foreslår å innføre en registreringsplikt for mindre tiltak hvor byggeier selv legger inn nøkkelopplysninger om bygget, og hvor det ikke kreves søknad og godkjennelse fra kommunen. Kravet for å kunne bruke registreringsordningen er at tiltaket er i samsvar med krav i reguleringsbestemmelsene og teknisk forskrift. Nøkkelopplysningene som skal registreres bør være gårds- og bruksnummer, kortfattet beskrivelse av hva tiltaket går ut på og hvilke foretak som eventuelt er innleid til å utføre tiltaket. Opplysningene lagres i et sentralt register. Dersom tiltaket ikke er i samsvar med reguleringsbestemmelsene eller teknisk forskrift, kreves ordinær søknad som for større tiltak. Hensikten med registreringsordningen er å unngå kommunal saksbehandling for mindre tiltak. For registreringspliktige tiltak stilles det ikke krav om nabovarsling og bruk av ansvarlige foretak. Side 6 av 8
Nøkkelopplysningene som byggeier skal innrapportere bør være: Adresse: Gårds- og bruksnummer Tiltakets art: Kort beskrivelse av tiltaket, gjerne hentet fra en predefinert plukkliste med vanlige tiltak Samsvar: Bekreftelse på at tiltaket er i samsvar reguleringsbestemmelser og teknisk forskrift Innleide foretak: Navn og organisasjonsnummer for foretak som er innleid for å utføre hele eller deler av tiltaket. Figur 2: Registrering av mindre tiltak som er i samsvar med teknisk forskrift og reguleringsbestemmelser Registreringsordningen skal være et virkningsfullt grep for å redusere omfanget av svart arbeid. Det er mye svart arbeid i byggenæringen, spesielt i det ikke-regulerte privatmarkedet hvor den årlige omsetningen anslås å utgjøre mellom 50 og 60 milliarder kroner. Seriøse bedrifter som følger lover og regler makter ikke å konkurrere med bedrifter og håndverkere som jobber svart og unndrar seg beskatning og merverdiavgift. Den store utbredelsen av svart arbeid i dette markedet truer den skattemessige moralen i befolkningen. I tillegg trues lærlingeordninger og fagopplæring av håndverker. Det kan synes drastisk å kreve rapporteringsplikt for alle mindre tiltak hvor man leier inn personell. Men drastiske grep må tas for å redusere omfanget av svart arbeid. Innrapporterte opplysninger bør være offentlig tilgjengelig. Vi kan for eksempel tenke oss at opplysningene kobles til www.seeiendom.no som er et nettsted forvaltet av Kartverket. Nettstedet angir basisopplysninger om eiendommer i landet som vist i figur 3 og 4. Side 7 av 8
Registrerte opplysninger om gjennomførte tiltak kan ligge som en "loggbok" på eiendommen som viser hva som er gjort og hvem som har gjort det. Ved salg av eiendommene vil det være fordelaktig å vise til at man har brukt seriøse foretak til å utføre tiltakene, og dette vil stimulere private byggeiere til å rapportere navn og organisasjonsnummer for innleide foretak. Figur 3. Skjermbilde fra www.seeiendom.no Figur 4. Eksempel: Nøkkelopplysninger om bygninger på nettstedet www.seeiendom.no Side 8 av 8