Rammer og retningslinjer for taksering av eiendommer i Eidsberg kommune Vedtatt av sakkyndig nemnd 14.06.2017 Kommunestyrets vedtak 15.12.2016 om innføring av eiendomsskatt I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 utskrives eiendomsskatt i Eidsberg kommune fra 01.01.2017: Eiendomsskatt for 2017 skrives ut etter alternativ 3g): Faste eiendommer i hele kommunen, unntatt verker og bruk og annen næringseiendom
Rammer og retningslinjer for taksering av eiendommer i Eidsberg kommune Vedtatt av sakkyndig nemnd 14.06.2017 Dokumentet inneholder rammer og retningslinjer, og danner grunnlaget for all taksering i forbindelse med eiendomsskatt som blir utført i Eidsberg kommune i perioden 2017-2027. Mysen, 14.06.2017 Rolf Dillevig Aud Jørgentvedt Svein Syversen Leder sakkyndig nemnd nestleder sakkyndig nemnd medlem sakkyndig nemnd Side 2
1. Innledning... 5 2. Ytre rammer... 5 2.1 Juridiske rammer... 5 2.1.1 Fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens 5 og 7... 6 2.1.2 Taksering av landbrukseiendommer... 6 2.1.3 Taksering av seksjonerte eiendommer... 6 2.1.4 Taksering av kombinasjonsbygg med nærings- og boligdel... 6 2.1.5 Taksering av ubebygde tomter... 6 2.1.6 Taksering av boliger og fritidseiendommer... 6 2.1.7 Taksering av feste-eiendommer og punktfeste... 7 2.2 Politiske rammer... 7 3. Takseringsmetode... 8 3.1 Fakta om eiendommen... 8 3.2 Vurdering av eiendommen... 8 Spesielle vurderinger:... 9 4. Sakkyndig nemnd sine hovedrammer for takseringen... 9 4.1 Hovedretningslinjer... 9 4.2 Elementer som inngår i begrepet «fast eiendom»... 9 4.2.1 Grunnlaget for takseringene... 9 4.3 Gruppering av eiendommer... 9 4.4 Sjablongverdier... 10 4.4.1 Etasjefaktor for bygninger... 11 4.4.2 Sonefaktor... 11 5. Rammer for enkelttaksering... 12 5.1 Bruk av faktor... 12 5.2 Særpregede eiendommer... 13 5.3 Andre rammer for taksering... 13 5.4 Juridiske avklaringer... 13 6. Klage på takst og/eller eiendomsskatten... 14 6.1 Klagerett... 14 6.2 Oversittelse av klagefrist... 14 6.3 Klage på vedtak fattet av eiendomsskattekontoret... 14 6.4 Klage på vedtak fattet av sakkyndig nemnd... 14 6.5 Klagenemndas behandling... 14 6.6 Omgjøring til gunst for klager... 14 Side 3
6.7 Omgjøring til ugunst for klager... 15 6.8 Klage på takst som er fastsatt etter formuesgrunnlaget på boligen... 15 6.9 Om klage har oppsettende virkning... 15 7. Rammer for kommunikasjon med eiere av eiendom... 15 7.1 Åpen kommunikasjon... 15 Side 4
1. Innledning Kommunestyret har i sak 16/126 vedtatt at eiendomsskatt skal skrives ut etter eiendomsskattelovens 3 g) : Faste eiendommer i hele kommunen unntatt verk og bruk og annen næringseiendom. Videre vedtok kommunestyret at Eidsberg kommune skulle benytte Skatteetatens boligverdi (formuesgrunnlag) som utgangspunkt for utskriving av eiendomsskatten, jf. Eiendomsskatteloven 8 C-1. Siden Skatteetaten ikke har formuesgrunnlag på alle boligeiendommer i kommunen, må en for de resterende boligeiendommene foreta en taksering. Kommunestyret har besluttet at det skal oppnevnes en sakkyndig nemnd til å fastsette takster på disse eiendommene. Sakkyndig nemnd gir i dette dokumentet de nødvendige retningslinjer og rammer for taksering av boliger, fritidseiendommer mv. i Eidsberg kommune i henhold til eiendomsskatteloven. Dokumentet beskriver rammer og retningslinjer for taksering av alle eiendommer tilknyttet boligformål (uten formuesgrunnlag fra skatteetaten), det vil si alle typer bolighus og leiligheter slik som eneboliger, våningshus, kårboliger og fritidsboliger/hytter, samt garasjer og uthus tilknyttet bolig i kommunen. Rammene og retningslinjene skal bidra til at takstnivåene så langt som mulig blir i henhold til det som antas å være boligens omsetningsverdi, og at det sikrer rettferdighet og likebehandling av skatteobjektene innenfor det handlingsrom som Finansdepartementet har akseptert når takseringen gjennomføres. Den sakkyndige nemnda har gjennomført prøvetaksering før fastsettelse av rammer og retningslinjer for å utøve et rimelig rettferdighets- og likhetsprinsipp ved takseringen. Utgangspunktet for taksering er hjemlet i eiendomsskatteloven 8 A-2 første ledd; Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Alle takstforslag pr. skatteobjekt er å betrakte som foreløpige inntil sakkyndig nemnd har fastsatt takst gjennom vedtak. 2. Ytre rammer 2.1 Juridiske rammer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og andre juridiske miljø- og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til Lov om eiendomsskatt (heretter: eiendomsskatteloven). Juridiske problemstillinger som spesielt er vurderte i sammenheng med dette dokumentet, er: Fritak for eiendomsskatt Taksering av landbrukseiendommer Taksering av seksjonerte eiendommer Taksering av kombinasjonsbygg med bolig- og næringsdel Taksering av boliger og fritidsboliger Side 5
Taksering av festeeiendommer og punktfeste. 2.1.1 Fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens 5 og 7 Eiendomsskattelovens 5 gir oversikt over eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt. Eiendomsskattelovens 7 gir en oversikt over eiendommer som kan få fritak for eiendomsskatt. 2.1.2 Taksering av landbrukseiendommer I eiendomsskatteloven 5 h er det gitt fritak for «Eigedom som vert driven som gårdsbruk eller skogbruk». Unntaket omfatter ikke boligdelen av gårdsbruk, dvs. våningshus, kårbolig, annen bolig og hytter/fritidsbolig, heller ikke om disse er leid ut, jfr. Finansdepartementets uttalelse til KS av 20.11.2014. Det kan være vanskelig å avklare hvilke eiendommer som har funksjon som landbrukseiendommer. Vi snakker her både om dyrka mark, utmark og bygg som er en del av landbruksvirksomheten. For å få til en løsning som kan forvaltes på en effektiv måte, velger en slike rammer her: Boligbygg, fritidsbolig og garasje for privatbil på landbrukseiendommer skal takseres. Skogs- og utmarkskoier mv inngår i landbruksbegrepet så langt bruken er nødvendig for tradisjonell jord- og skogbruksdrift. Dersom bygningen i hovedsak blir brukt til fritidsbolig eller annen virksomhet, inngår ikke dette i landbruksbegrepet og skal derfor omfattes av takseringen. Når den delen av landbrukseiendommen som skal takseres ikke står fram som et eget omsetningsobjekt, blir det gitt en reduksjon i YF (ytre faktor kfr. pkt. 5.1) på 0,3 for konsesjonspliktige eiendommer. 2.1.3 Taksering av seksjonerte eiendommer Fellesareal og tomt fordeles etter tinglyst eierbrøk. På seksjonerte eiendommer takseres eiendommen som helhet, og taksten blir deretter fordelt på de enkelte seksjoner etter tinglyst eierbrøk. I de tilfeller hvor dette gir en unyansert takst i forhold til de faktiske verdier, vil en taksere seksjon for seksjon. Fellesareal og tomt fordeles fortsatt etter tinglyst eierbrøk. 2.1.4 Taksering av kombinasjonsbygg med nærings- og boligdel Flere eiendommer i Eidsberg har blanda bruk og blir taksert på bakgrunn av dette. Her vil boligdelen av eiendommen bli taksert. Der hvor boligdelen ikke fremstår som et eget objekt, dvs. at boenheten ikke kan selges fritt som en egen enhet, settes en reduksjon i ytre faktor. 2.1.5 Taksering av ubebygde tomter Sakkyndig nemnd har valgt å taksere ubebygde tomter og annet ubebygget areal til kr 0,-. 2.1.6 Taksering av boliger og fritidseiendommer Sakkyndig nemnd bestemmer takseringsnivået innenfor eiendomsskatteloven sine rammer. Eiendomsskatteloven sier at verdien av eiendommen (takseringsnivået) skal settes til det beløp som eiendommen under normale forhold vil kunne bli solgt for. Side 6
2.1.7 Taksering av feste-eiendommer og punktfeste Gjennom rettsavgjørelser er det avklart at festeiendommer og punktfeste skal takseres som ordinære eiendommer dersom det foreligger tinglyste festekontrakter. I praksis gjelder dette alle festeeiendommer for boliger og fritidseiendommer. 2.2 Politiske rammer Kommunestyret sitt rammevedtak påvirker takseringsarbeidet. Dette gjelder: Skattesone Kommunestyret har gjort vedtak om utskriving av eiendomsskatt i Eidsberg kommune etter eiendomsskattelovens 3 g) faste eiendommer i hele kommunen unntatt verk og bruk og annen næringseiendom. Kommunestyret har videre gjort vedtak om at taksering av primær- og sekundærboliger skal skje i henhold til formuesgrunnlaget der slik forefinnes (jfr. eiendomsskatteloven 8 C-1). For øvrige eiendommer som skal ilegges eiendomsskatt, skal taksering skje med hjemmel i eiendomsskattelovens 8 A-2 første ledd. Vedtekter Eidsberg kommune har i kommunestyremøte 02.02.17, sak 17/13, godkjent vedtekter som trekker opp rammene for arbeidet knyttet til taksering og forvaltning av eiendomsskatteloven. Tidsrammer Kommunestyret sitt vedtak om innføring av eiendomsskatt med virkning fra 2017, betyr at eiendomsskatten må være utskrevet innen 01.07.2017. For påfølgende år må eiendomsskatten være utskrevet innen 01.03. hvert år. Dersom kommunestyret fatter vedtak om bunnfradrag skal eiendomsskatten være utskrevet innen 01.04. i vedtaksåret. Fritak Kommunestyret skal hvert år gjennom eget vedtak ta stilling til om eiendomsgrupper som nevnt i 7 i eiendomsskatteloven skal ha fritak for eiendomsskatt. Slike vedtak skal i etterkant følges opp med liste over enkelteiendommer som skal ha fritak etter 5 og 7 i eiendomsskatteloven. Eiendomsskattekontoret skal legge listene fram for sakkyndig nemnd til orientering. Bunnfradrag Kommunestyret kan innføre bunnfradrag for selvstendige boenheter. Kommunestyret tar hvert år stilling til bruk av bunnfradrag ved utregning av eiendomsskatt. Bunnfradraget skal i utgangspunktet ikke påvirke takseringsarbeidet. Matrikkelen sin definisjon av boenhet blir benyttet. Skattesats Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatten. Skattesatsen skal ikke overstige 7 promille. Side 7
3. Takseringsmetode Kommunen skal ved taksering legge til grunn eiendommens antatte omsetningsverdi. Videre er det utviklet en metode for gjennomføring av taksering som støttes av Kommunens Sentralforbund Eiendomsskatteforum (KSE) og av flere juridiske fagmiljø som arbeider med eiendomsskatt. Metoden bygger på: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen. 3.1 Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Geografisk plassering Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon (gnr/bnr/festenr/seksjonsnr) og eier/hjemmelshaver) Bygningstyper og bygningsstørrelser med areal for hver etasje Tomteareal/tomtestørrelse. Faktaopplysninger om tomt og bygninger blir hentet fra Matrikkelen som er et offisielt register over grunneiendommer, adresser og bygninger. Opplysningene blir supplert gjennom utvendig besiktigelse. Registreringer i Matrikkelen skjer i samsvar med registreringsinstruksen utgitt av Statens Kartverk. Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) i samsvar med NS 3940,07 som er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet blir målt for hver etasje. Etasjene er grupperte i: Kjelleretasje (K) Underetasje (U) Hovedetasjer (H) Loftsetasje (L). Dette er samme gruppe som er benyttet i Matrikkelen. For nærmere forklaringer av etasjedefinisjoner og arealmålinger vises til registreringsinstruksen som du finner på kommunens nettsider under Eiendomsskatt. Metoden har fokus på likebehandling. 3.2 Vurdering av eiendommen Eiendommen blir vurdert ut i fra: Generelle vurderinger som er omtalt i dette dokumentet Spesielle vurderinger som blir gjort ved takseringen/besiktigelsen. Generelle vurderinger: Hva er hensiktsmessig gruppering av eiendommer, jfr. pkt. 4.3 Hvilke sjablongverdier (gjennomsnittsverdier) bør velges for eiendomsgruppene, jfr. pkt. 4.3 o Areal på tomt og bygninger fordelt på etasjer og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster for eiendommene Hvilke sonevise forskjeller på verdinivået bør en velge for eiendomsgruppene, jfr. pkt. 4.5 Side 8
o Valgt sonefaktor korrigerer sjablongtaksten for eiendommen. Spesielle vurderinger: Gjennom takseringen/besiktigelsen vurderer en om det er: Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten (Ytre faktor: YF), se pkt. 5.1 Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten (Indre faktor: IF), se pkt. 5.1. 4. Sakkyndig nemnd sine hovedrammer for takseringen 4.1 Hovedretningslinjer Sakkyndig nemnd i Eidsberg kommune legger fire viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved taksering: Likebehandling. Rammedokumentet trekker opp prinsipper, en må derfor tenke prinsipielt og være tro mot forslaget til enkelttakster. Lav detaljeringsgrad. Besiktigelsen vil i hovedsak være utvendig besiktigelse og dermed gi grove vurderinger. Varsomhet. Utvendig besiktigelse gir oss et grovt vedtaksgrunnlag. Tvil skal komme eier til gode. Kvalitetssikring. For at alle i prosjektet skal være samkjørte med hensyn til vurderinger, må en sørge for kontinuerlig justering og kvalitetssikring gjennom faglige møter der alle aktørene som arbeider med vurderinger deltar. 4.2 Elementer som inngår i begrepet «fast eiendom» Følgende hovedelementer inngår i begrepet «fast eiendom»: Tomt Bygninger 4.2.1 Grunnlaget for takseringene Hovedkilden som blir benyttet for å finne fram til eiendomsobjektene som skal takseres er Matrikkelen. Dette registeret inneholder opplysninger om alle grunneiendommer, bygg og adresser i kommunen. 4.3 Gruppering av eiendommer Utgangspunktet for gruppering av eiendommer som skal takseres, er bygningstypene i Matrikkelen, dvs. etter funksjon til bygningene. Sakkyndig nemnd i Eidsberg kommune grupperer eiendommene slik: Gruppering etter bygningstyper Kode i Matrikkelen Eneboliger, våningshus * (111, 113) Eneboliger med hybel/sokkelleilighet (112) Tomannsboliger (121-124) Rekkehus, kjedehus, andre småhus (131, 133, 136) Terrassehus og blokker (135, 141-146, 150-serien) Fritidsboliger (161-163) Garasjer, anneks og uthus til bolig- og fritidseiendom (181-183) Bygninger for bofellesskap (151, 152, 159) Side 9
Andre boligbygninger (193, 199) Landbruksbygninger (171, 172) Lagerbygninger (boligdelen) (230-serien) Kontor- og forretningsbygninger (boligdelen) (300-serien) Samferdsels- og kommunikasjonsbygninger (boligdelen) (400-serien) Hotell- overnattings- og restaurantbygninger (boligdelen) (500-serien) 4.4 Sjablongverdier Sjablongverdier for eiendomsgruppene er valgt etter at sakkyndig nemnd har innhentet informasjon om omsetningstall for bygninger fra Statistisk sentralbyrå, og lokale omsetninger. Sjablongverdiene er tilpasset etter gjennomført prøvetaksering. På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er hentet inn, har sakkyndig nemnd fastsatt sjablongverdier inkludert etasjefaktorer og sonefaktorer til de enkelte eiendomsgruppene som nedenfor: Sjablongverdier på hovedetasjer på bygninger bruksareal (BRA) pr m 2 og tomter: Bolig- og fritidsbygninger pris pr kvm Pris (kr) Eneboliger, våningshus * 12000 Eneboliger med hybel/sokkelleilighet 12000 Tomannsboliger 12000 Rekkehus, kjedehus, andre småhus 12000 Ikke seksjonerte- eller andelsleiligheter/boenheter i kombinerte bygg og store 12000 frittliggende boligbygg Terrassehus og blokker, seksjonerte/borettslag mv 21000 Fritidsboliger 6000 Boligdel i landbruksbygg 6000 Bygg eller bygning som har funksjon som «sovehytte»/brakke 2000 Garasjer, anneks og uthus til bolig- og fritidseiendom 2000 Vinterhage 2000 Carport 1000 Tomt bebygd pris pr kvm Pris (kr) Tomt bolig (maks 1 daa per boligbygg; byggtype 111-136 100 Tomt bolig (byggtype 141-159 takseres etter reelt areal) 100 Festetomt bolig (maks 1 daa per boligbygg; byggtype 111-136) 100 Selveiertomt fritid ( maks 1 daa per fritidsbygg; byggtype 161, 162 og 163 100 Festetomt fritid (maks 1 daa) 100 Konsesjonsbelagt landbrukseiendom (1 daa) 100 Ubebygde tomter og annet ubebygget areal 0 Garasje og uthus til bolig på egen tomt (maks 2 x arealet av bygningens 100 størrelse) Side 10
* Eneboliger, våningshus: Det gis en reduksjon i eiendomsskattegrunnlaget for boliger på konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Reduksjonen er på 30% for bolighus, fritidsbolig og garasje. (Ytre faktor, YF settes til høyst 0,7). Maks bruksareal (BRA) for boliger på landbrukseiendommer som takseres, settes til maksimalt 250 kvm pr. bolig. Tomteareal for våningshus, kårboliger og andre boliger på konsesjonspliktige landbrukseiendommer settes til 1.000 kvm. Våningshus, kårboliger og andre boliger på landbrukseiendommer som ikke er konsesjonspliktige behandles som ordinære boligeiendommer. 4.4.1 Etasjefaktor for bygninger På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er innhentet, fastsetter sakkyndig nemnd sjablongverdier inkludert etasjefaktor og sonefaktor til de enkelte eiendomsgruppene (jfr. punkt 4.3). For eneboliger, våningshus og fritidsbygninger med 1 bruksenhet regnes 1. etasje som regel å være hovedetasje 1. Resten må sees som tillegg til bruksenheten (kjeller, underetasje, hovedetasje 2 og loft). Sammenhengen mellom etasjefaktor og etasje er som følger: Etasjer Etasjefaktor Hovedetasje 1, (H01) 1,0 Øvrige hovedetasjer 0,8 Målbart loft (L) 0,2 Underetasje (U) 0,6 Underetasje m/hybel-, sokkelleilighet (U) 0,8 Garasje 1,0 Kjeller (K) 0,2 For seksjonerte bygg, borettslag, tomannsbolig, boenheter i kombinerte bygg er regelen at alle leiligheter med egen boenhet på et plan skal ha etasjefaktor 1,0 uavhengig av etasjenivå. Sammenhengen mellom etasjefaktor og etasje er som følger: Etasjer Etasjefaktor Hovedetasje 1, (H01) 1,0 Øvrige hovedetasjer 1,0 Målbart loft (L) 0,2 Underetasje (U) 0,6 Garasje 1,0 Kjeller (K) 0,2 Ved hjelp av etasjefaktorer blir det satt gjennomsnittsverdier på de ulike etasjene i et bygg med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasjen. Garasjer, uthus og anneks har etasjefaktor 1 uansett etasje da disse har egen lavere sjablongverdi. Det blir vist til måleregler i NS 3270 for måling av hovedetasje med skrå himling og loft. 4.4.2 Sonefaktor Sonefaktor 1,2 benyttes for Mysen innenfor grensene slik de fremgår av kommunedelplan for Mysen vedtatt 22.02.07. For øvrige eiendommer i Eidsberg benyttes sonefaktor 1. Side 11
5. Rammer for enkelttaksering For å sikre mest mulig likebehandling trekker sakkyndig nemnd opp rammer og retningslinjer for besiktigelse og taksering av enkelteiendommer. Taksten skal være basert på eiendommen sin objektive omsetningsverdi. Objektiv omsetningsverdi er den verdien en kjøper under normale omsetningsforhold er villig til å betale for eiendommen. Rammen nedenfor er retningsgivende. Besiktigelsespersonell og sakkyndig nemnd kan fravike fra rammene, herunder sjablongverdier og indre/ytre faktor når disse gir utslag som ikke gjenspeiler eiendommens omsetningsverdi. Det skal foreligge særlige forhold dersom rammer og sjablonger skal fravikes, og det vil kun bli gjort i få tilfeller. Fravik fra rammene skal begrunnes og protokollføres. Bygningsmasse under 15 kvm er ikke registreringspliktig i Matrikkelen og har lav eller ingen takstverdi, og takseres ikke. 5.1 Bruk av faktor Sakkyndig nemnd benytter ytre og indre faktor i takseringsarbeidet. Besiktigelsesdokument er utarbeidet for å sikre likebehandling. Ytre faktor (YF): Med ytre faktor menes forhold utenom selve eiendommen, som for eksempel dårlig adkomst. Ytre faktor påvirker taksten dersom enkelteiendommer har spesielle lokale forhold av vesentlig betydning. Ytre faktor benyttes kun unntaksvis og bare i helt spesielle tilfeller. De aller fleste eiendommene i Eidsberg kommune vil få ytre faktor 1,0. Unntaket er boliger på konsesjonspliktige landbrukseiendommer som har en vedtatt faktor på 0,7. Boenheter i kombinerte bygg som ikke fremstår som et selvstendig objekt og som derfor ikke kan omsettes uten at hele bygget omsettes, får tilsvarende som konsesjonspliktige landbrukseiendommer en ytre faktor 0,7. Tilsvarende boenheter i industribygg beliggende i industriområder får ytre faktor 0,5. Indre faktor (IF): Indre faktor brukes som betegnelsen på standard tomt og bebyggelse på tomt. Den benyttes således for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen av vesentlig betydning. Retningsgivende for bruk av indre faktor i forhold til bygningens kvalitet/hevd er : Nye bygg (fra byggeår 2015), faktor 1,2 i 2017 (byggeår 2016, faktor 1,2 i 2018, osv) Normal standard, faktor 1,0 Lavere standard, faktor 0,8 Restaureringsobjekt, faktor 0,5 Rivningsobjekt, faktor 0,0 rivningsobjekt med frakoblet vannforsyning og strømforsyning Bolig- og fritidsbygg med spesielt høy standard kan få IF over 1,0 (eksempel er særpregede bygninger, spesielt materialvalg. Blir bygningsmassen på eiendommen vurdert til ulik standard, vil man legge et gjennomsnitt basert på bygningenes avgiftsareal til grunn for beregning og fastsettelse av takst. Side 12
5.2 Særpregede eiendommer Særpregede eiendommer blir lagt fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Årsak til avvik fra sjablongtakst skal alltid begrunnes. Bruk av protokolltakst For eiendommer der sjablongtaksten fraviker omsetningsverdien vesentlig, skal det føres særskilt protokoll hvor årsakene til avvikene fremkommer. Dokumentasjon av faktafeil Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget og der faktainformasjon mangler, skal besiktiger måle inn rette arealer slik at takseringsgrunnlaget kan korrigeres. Omtaksering Omtaksering skal vurderes dersom endringer på eiendommen gir grunnlag for endret eiendomsskattetakst. Sakkyndig nemnd avgjør om omtaksering skal gjennomføres. Se for øvrig eiendomsskatteloven 8A-3 pkt. 5. 5.3 Andre rammer for taksering Konsesjonspliktige landbrukseiendommer Bebygde eiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar, og eiendommer som har mer enn 25 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord og/eller mer enn 500 dekar produktiv skog er konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Informasjon om hvilke eiendommer i Eidsberg kommune som blir vurderte som konsesjonspliktige, blir innhentet fra avdeling for plan, miljø og landbruk. Ikke måleverdig areal i Matrikkel som likevel har takstverdi Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer ikke er definerte som måleverdige i Matrikkelen, men som helt klart har takstmessig verdi. Slike tilfeller blir identifiserte under besiktigelse, merket og lagt fram for sakkyndig nemnd. Fredede og vernede bygninger håndteres særskilt. 5.4 Juridiske avklaringer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet, juridiske miljø og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til eiendomsskatteloven. Nedenfor går vi gjennom noen sentral juridiske avklaringer som vil være viktige for Eidsberg kommune i samband med normal taksering. Det er eiendommen som objekt som takseres Det blir ikke lagt vekt på potensialet til eiendommen. Det er eiendommen som objekt slik den framstår på takseringstidspunktet som blir taksert. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom f.eks. private avtaler, skal ikke vurderes. For eksempel vil en avtale om borett ikke påvirke taksten. Side 13
Statlige og kommunale AS Alle organisasjoner som er en del av kommunen eller staten sin virksomhet og som er omgjort til offentlige eide AS og dermed egne juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift ikke entydig sier noe annet. Hvilke eiendommer som skal ha fritak etter eiendomsskattelovens 5, er ikke en politisk vurdering Eiendomsskattekontoret setter opp en liste til orientering for sakkyndig nemnd. 6. Klage på takst og/eller eiendomsskatten 6.1 Klagerett Skattyter kan klage på taksten og/eller utskrivingen av eiendomsskatten innen seks uker fra det seneste tidspunktet av utsendelse av skatteseddel og kunngjøringen av at eiendomsskatte-listen er lagt ut. Klage over takster kan fremmes hvert år i forbindelse med den årlige utskrivingen av eiendomsskatt, dersom det ikke er klaget på samme grunnlag tidligere. 6.2 Oversittelse av klagefrist Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling så framt parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage etterpå, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. 6.3 Klage på vedtak fattet av eiendomsskattekontoret Hvis klagen gjelder et vedtak (utskrivingsvedtak) som er fattet av eiendomsskattekontoret i første instans (for eksempel beregning av skatten), kan eiendomsskattekontoret behandle saken og oppheve eller endre vedtaket dersom det finner klagen begrunnet. Hvis eiendomsskattekontoret ikke finner grunn til å gi klager medhold, oversendes sakens dokumenter uten opphold til klagenemnda. 6.4 Klage på vedtak fattet av sakkyndig nemnd Ved klage over vedtak (takstvedtak) fattet av den sakkyndige nemnd, oversender eiendomsskattekontoret sakens dokumenter til sakkyndig nemnd (underinstansen). Den sakkyndige nemnd kan endre taksten i skattyters favør dersom den finner klagen begrunnet. I motsatt fall oversendes klagen til klagenemnda. 6.5 Klagenemndas behandling Ved klage over taksten skal klagenemnda dra på befaring av eiendommen. Klagenemnda utarbeider en protokoll med en kort begrunnelse for klagevedtaket. Protokollen skal angi hvilket faktum og rettsanvendelse vedtaket bygger på og hvilke verdsettelsesprinsipper som er anvendt ved klage på taksten. Vedtaket må ta stilling til klagerens anførsler. 6.6 Omgjøring til gunst for klager Når klagen tas til følge, skal utskrivingen rettes til skattyters gunst innen 3 år fra utgangen av skatteåret. Side 14
6.7 Omgjøring til ugunst for klager Klagenemnda kan prøve alle sider av saken, og kan omgjøre vedtaket til ugunst for skattyter, jf. eiendomsskatteloven 17. Retten til å rette utskrivinga til ugunst for skattyter går tapt om retten ikke er benyttet innen 1. mars året etter utskrivingen. Har feilen sammenheng med at eieren har brutt opplysningsplikten eller plikten til å medvirke til befaring, kan utskrivingen rettes innen tre år fra utgangen av skatteåret. Taksten kan likevel rettes til ugunst for skattyter med virkning framover i tid. 6.8 Klage på takst som er fastsatt etter formuesgrunnlaget på boligen For boliger med formuesgrunnlag skal klage over verdsettelsen rettes til Skatteetaten. Eier har en utvidet klagefrist (klageadgang): Første gang en bolig verdsettes etter eiendomsskatteloven 8 C, er fristen for å klage over vedtak som får betydning for eiendomsskatten, seks uker fra skatteseddelen mottas fra kommunen, jf. skatteforvaltningsloven 13-4 annet ledd annet punktum. Dersom eier får medhold i klage til Skatteetaten, må eiendomsskatten rettes tilsvarende, jf. esktl. 17 fjerde ledd. 6.9 Om klage har oppsettende virkning Klage har ikke oppsettende virkning. Eiendomsskatt må derfor betales til fastsatt forfall. 7. Rammer for kommunikasjon med eiere av eiendom Sakkyndig nemnd er ansvarlig for takstene som blir lagt ut til offentlig ettersyn. Nemnda har derfor interesse av at eierne har kunnskap om hvordan takseringen er lagt opp og hvilke rettigheter de har i samband med takseringen. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak nå det gjelder kommunikasjon. 7.1 Åpen kommunikasjon Alle som ønsker det, kan få innsyn i takstgrunnlaget for egen eiendom både når det gjelder metode for takseringen, faktagrunnlag, sjablonger og vurderinger. Informasjonen skal ta sikte på å skape bred forståelse for takseringen. Kommunen informerer om problemstillinger som den av erfaring vet at eierne spør om. Dette skal medvirke til at de kan få den informasjon de etterspør og prosjektet kan få færre forespørsler fra enkeltpersoner. Kommunen krever skriftlig dokumentasjon fra eierne om faktafeil. Kommunen godtar muntlige forespørsler om å delta på besiktigelsen. Kommunen fastsetter tidspunkt for besiktigelsen. Kommunen utarbeider et eget opplegg for kommunikasjon i samband med utlegging av takster til offentlig ettersyn. Det etableres egne sider med informasjon om eiendomsskatt på kommunens nettsider. Det legges ut løpende informasjon på kommunens offisielle facebooksider og andre sosiale medier. Det skal gis informasjon om metode for utregning ved taksering i samband med utsending av brev om takst og skatt. Side 15