FEBRUAR 2017 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Avvik pris/prisantydning 7 Lagt ut for salg 8 Volum / antall solgte boliger 9 Omsetningstid 10 Usolgte boliger 12 Boligtyper, prisutvikling 13 Datagrunnlag og metode 14 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i februar 2017 var: > 0,8 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,6 prosent fra forrige måned. > 13 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2017 er 7,1 prosent høyere enn de var i 2016. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,5 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 2,0% 1,8% 1,9% FEBRUAR 1,6% 1,4% 1,6% 1,5% 1,2% 1,0% 0,9% 1,0% 0,9% 1,1% 0,8% 0,8% 0,6% 0,5% 0,6% 0,4% 0,2% 0,2% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si rundt 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste Endiring måned siste % along måned Month % of SqlDato Endring siste Endring 12 mnd siste % along 12 mnd Month % of SqlDato 25,0% 24,0% 20,0% 15,0% 10,0% 9,9% 8,0% 5,0% 4,5% 4,3% 0,0% 1,6% 0,4% 0,7% 0,4% 0,3% 0,5% -1,4% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 1,6% 24,0% 60,0% 90,1% Bergen 0,4% 4,5% 30,6% 51,6% Trondheim 0,7% 9,9% 36,9% 68,0% Stavanger 0,4% -1,4% -1,4% 42,3% Kristiansand 0,3% 4,3% 8,3% 39,3% Tromsø 0,5% 8,0% 54,2% 61,0% Norge 0,8% 13,0% 37,2% 68,6% Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,8 2,6 2017 2016 2,4 Indeks 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2008 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 260 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 10% 5% 0% -5% 2004 Nominell prisendring % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 15 % 12,6 % Bergen -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 4 % 2,3 % Trondheim 2 % 11 % 11 % 9 % 7 % 2 % 7 % 7 % 4,9 % Stavanger 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -6 % 0,0 % Kristiansand 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 3 % 2,1 % Tromsø -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 5 % 4,2 % Norge 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 8 % 7,1 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 48 959 60 019 73 798 73 568 84 742 98 005 Bergen 26 680 32 292 40 004 42 261 49 080 62 500 Trondheim 28 966 36 765 43 984 44 852 53 380 61 959 Stavanger 24 466 29 208 36 486 37 158 42 678 51 035 Kristiansand 18 638 22 978 27 492 30 217 35 352 44 097 Tromsø 33 896 38 347 46 360 45 403 50 378 56 021 Norge 17 586 24 375 35 769 41 404 53 734 75 977 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 3 070 473 3 500 914 4 135 000 4 963 955 5 528 086 7 904 300 Bergen 2 100 000 2 421 532 2 925 000 3 500 504 4 050 000 5 400 000 Trondheim 2 278 495 2 613 257 3 153 266 3 686 855 4 450 000 5 958 000 Stavanger 2 194 452 2 525 000 3 110 798 3 664 158 4 265 000 5 595 000 Kristiansand 1 471 963 2 085 172 2 508 010 2 900 267 3 480 000 4 924 000 Tromsø 2 382 157 2 874 478 3 442 487 3 871 859 4 686 481 6 100 000 Norge 1 700 000 2 320 000 3 129 556 3 547 876 4 187 000 5 800 000 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
AVVIK PRIS/PRISANTYDNING FIGUR 7 Alle boliger. Månedstall. Prosent 5,0% 4,0% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 8 Alle boliger. Månedstall. Prosent 6,0% 5,7% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% 0,8% 1,5% 3,6% 3,7% 4,4% 0,3% 3,5% 3,0% 3,7% -2,0% -2,1% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7
LAGT UT FOR SALG FIGUR 9 Antall boliger lagt ut for salg. Siste måned. 7 000 6 000 5 000 4 000 6 170 1 549 932 6 437 1 639 1 018 6 784 6 844 1 715 1 743 1 146 1 142 6 243 1 623 1 053 7 269 1 783 1 169 7 049 1 729 1 147 6 878 1 783 1 077 3 000 2 000 3 689 3 780 3 923 3 959 3 567 4 317 4 173 4 018 1 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Antall boliger lagt ut for salg. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 14 000 12 000 10 000 8 000 11 913 2 847 1 819 13 536 13 385 12 965 12 333 3 420 3 291 2 992 3 390 2 183 2 173 1 958 2 187 14 321 3 481 2 391 13 302 13 336 3 130 3 415 2 145 2 124 6 000 4 000 7 247 7 383 7 933 7 921 7 388 8 449 8 027 7 797 2 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 8
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Registrerte omsetninger. Siste måned. 7 000 5 985 6 000 5 613 5 612 1 487 5 157 5 000 1 364 1 447 1 395 4 000 1 006 882 883 870 3 000 februar 6 703 6 467 6 226 6 081 6 069 6 123 5 888 1 679 1 617 1 506 1 581 1 548 1 573 1 551 1 107 1 041 968 1 006 992 994 996 2 000 3 367 3 492 3 282 2 892 3 607 3 639 3 529 3 341 3 917 3 809 3 556 1 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Eneboliger FIGUR 12 Delt bolig Leiligheter Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 14 000 12 000 11 495 11 129 10 000 2 671 10 306 2 665 9 526 2 504 8 000 1 712 2 533 1 825 1 662 6 000 1 663 11 240 2 744 1 818 februar 12 023 12 061 11 969 3 097 3 020 3 139 1 944 1 979 2 036 13 178 3 310 2 227 12 112 12 344 2 992 3 195 1 976 2 026 4 000 2 000 7 112 6 639 5 330 6 140 6 678 6 982 7 062 7 641 6 794 7 144 7 123 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 9
OMSETNINGSTID FIGUR 13 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 14 Omsetningshastighet. Siste måned 70 66 februar 60 50 50 47 48 Antall dager 40 30 28 42 40 41 36 33 38 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 10
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2017 2016 feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. DRAMMEN 12 16 21 16 13 17 19 46 17 16 22 22 30 OSLO 13 15 15 13 13 13 14 20 13 14 15 15 15 Akershus 18 22 32 18 17 20 25 37 18 21 20 19 28 HAMAR 19 35 34 16 20 25 25 34 29 31 25 40 26 TRONDHEIM 21 28 45 24 22 20 21 30 17 20 24 25 25 BERGEN 21 33 37 22 24 23 25 31 20 23 20 22 25 BODØ 25 27 42 20 28 31 17 47 26 30 20 22 27 Østfold utenom Fredrikstad 27 31 30 30 34 24 36 35 23 29 33 31 37 TØNSBERG 29 24 41 39 26 39 37 62 24 26 19 34 39 FREDRIKSTAD 32 36 26 31 22 26 27 45 16 23 30 32 40 Sogn og fjordane 34 86 57 64 46 76 62 72 36 36 59 71 53 SKIEN 34 45 40 37 40 39 35 64 32 45 69 55 46 TROMSØ 37 37 69 46 32 34 33 34 32 31 38 40 52 Vestfold utenom Tønsberg 38 58 57 44 30 31 37 51 30 29 38 35 54 Buskerud utenom Drammen 42 36 71 35 28 28 29 38 26 26 28 60 41 LILLEHAMMER 43 62 37 45 28 33 43 48 26 35 70 64 49 Oppland utenom Lillehammer 44 61 84 38 36 29 35 38 24 33 60 52 69 Telemark utenom Skien 50 56 57 48 36 57 59 51 46 49 58 64 83 ÅLESUND 51 51 63 50 54 56 49 48 28 46 56 45 43 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 53 48 35 43 44 41 42 65 31 53 43 56 55 ALTA 54 43 33 16 25 52 27 74 67 37 40 27 74 Hedmark utenom Hamar 58 81 54 50 50 49 49 56 44 52 55 70 72 KRISTIANSAND 60 65 101 80 66 55 65 71 57 50 66 72 67 Troms utenom Tromsø 61 79 51 49 41 68 39 35 74 62 70 94 96 Hordaland utenom Bergen 64 66 56 65 49 50 60 66 34 43 44 55 50 Nord-Trøndelag 66 58 79 67 44 40 67 67 43 50 81 65 67 STAVANGER 69 69 77 64 79 75 105 130 68 85 76 74 77 Nordland utenom Bodø 74 81 81 47 69 44 47 51 35 45 56 50 53 Finnmark utenom Alta 87 94 121 57 80 55 57 94 50 80 108 50 79 Rogaland utenom Stavanger 88 99 81 84 78 80 92 95 83 69 73 80 82 Møre og Romsdal utenom Ålesund 99 84 89 85 75 64 87 75 60 74 80 66 84 Aust-Agder 106 146 152 81 114 98 119 84 90 101 105 106 119 Vest-Agder utenom Kristiansand 125 176 113 73 87 83 98 126 73 82 84 86 81 NORGE 38 44 51 36 34 34 37 50 30 32 36 37 41 11
USOLGTE BOLIGER FIGUR 15 Antall boliger til salgs. Alle boliger. Daglige tall. jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 16 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 110 100 90 80 70 60 50 40 30 96 94 91 89 90 103 92 91 88 85 76 59 53 51 66 54 48 46 52 44 40 45 41 35 68 65 60 73 69 66 65 44 52 51 47 50 49 49 41 62 59 61 61 86 85 82 84 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 2017 12
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 17 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. februar 2017 16,0% 15,5% 14,0% 12,0% 11,4% 10,0% 8,0% 8,3% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 18 Utvikling pr. boligtype. 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks Enebolig Delt bolig Leilighet 13
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 14