Nes kommune Rammer og retningslinjer for fastsetting av Grunnlag for beregning av eiendomsskatt i perioden 2009-2019 Vedtatt av Sakkyndig takstnemnd Nes, 13. mai 2009 ve Johnsen, cl r Anne-Berit Haga, nestleder Hans Østvold, nemndsmedlem alit/pq-7)1,<a:t
Innholdsfortegnelse 1. INNLEDNING 3 2. RAMMEBETINGELSER 3 2.1. JURIDISKERAMMER 3 2.2. POLITISKE RAMMER 4 2.3. TEKNOLOGISKE RAMMER 5 3. TAKSERINGSMETODE 5 3.1. FAKTA OM EIENDOMMEN 5 3.2. VURDERING AV EIENDOMMEN 5 4. SAKKYNDIG NEMNDS HOVEDRAMMER FOR TAKSERINGEN 6 4.1. HOVEDRETNINGSLINJER 6 4.2. EIENDOMMENE SOM SKAL TAKSERES 6 4.3. ELEMENTER SOM INNGÅR I BEGREPET "FAST EIENDOM" 6 4.4. GRUPPERING AV EIENDOMMER 6 4.5. SJABLONVERDIER FOR EIENDOMSGRUPPENE 7 4.6. SONEFAKTORER 8 5. RETNINGSLINJER FOR ENKELTTAKSERINGER 8 5.1. BRUK AV FAKTORER 8 5.2. FRITIDSEIENDOMIvIER 9 5.3. LANDBRUKSEIENDOMMER 9 5.4. NÆRINGSEIENDOMMER, VERK OG BRUK. 5.5. BRUK AV PROTOKOLLTAKST (GJELDER ALLE EIENDOMSTYPER) 11 5.6. ANDRE RAMMER 11 5.7. DOKUMENTASJON AV FAKTAFEIL 12 5.8. ANDRE AVKLARINGER 12 6. RAMMER FOR KOMMUNIKASJON MED EIENDOMSBESITTERNE 12 6.1 ÅPEN OG PROAKT1V KOMMUNIKASJON 13 6.2. HOVEDAKTIVITETER OG HJELPEMIDLER 13 6.3. KRAV TIL KUNNSKAP 13 6.4. KOMMUNIKASJONSATFERD 13 6.5. HÅNDTERING AV UFORUTSETTE HENDELSER 14 7. SAKSBEHANDLING AV TAKSTFORSLAG 14 8. KVALITETSSIKRING 14 8.1. DOKUMENTASJON 14 8.2. KVALITETSSIKRING AV METODE 14 8.3. RIKTIG EIENDOMSSKATTESONE 14 8.4. RIKTIG EIENDOMSREGISTER 15 8.5. RIKTIGE AREALER 15 8.6. RIKTIG KOMMUNIKASJON 15 8.7. RIKTIGE VURDERINGER 15 8.8. RIKT1G SAKSBEHANDLING 15 9. SAKSBEHANDLING AV KLAGER PA TAKST 15 Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 2 av 16
1. INNLEDNING Nes kommunestyre vedtok i sak 69/08 den 09.09.08 å innføre eiendomsskatt i hele kommunen med virkning fra 2009. I denne forbindelse skal det gjennomføres alminnelig taksering i henhold til eiendomsskatteloven. Kommunestyret vedtok i sak 08/73 den 14.10.2008 eiendomsskattevedtekter for Nes kommune. Etter 2-4 i vedtektene fastsetter sakkyndig nemnd retningslinjer for hvilke forhold/faktorer som skal legges til grunn for takseringen I følge vedtektenes 1-1 har kommunestyret i medhold av byskattelovens 4 og 5, jf eiendomsskattelovens 33, valgt en sakkyndig nemnd (sak 08/73), og en sakkyndig ankenemnd som behandler klager (sak 08/82). Dette dokumentet fastsetter de retningslinjer for hvilke forhold/faktorer som skal legges til grunn for takseringen fram til neste alminnelige taksering som vil skje i 2019. Det tar videre stilling til takseringsmetode, hovedrammer for takseringen og retningslinjer for enkelttakseringer. Det tar også for seg kommunikasjon med eiendomsbesitterne, saksbehandling, kvalitetssikring og Idagebehandling. Dokumentet er resultatet av en prosess der sakkyndig nemnd, leder for sakkyndig ankenemnd og administrasjonen har deltatt. I følge vedtektenes 2-1 fungerer økonomiavdelingen som eiendomsskattekontor. Det påligger eiendomsskattekontoret å sørge for alt administrativt og kontormessig arbeid for sakkyndig nemnd og sakkyndig ankenenmd. 2. Rammebetingelser 2.1. Juridiske rammer Lovverket, rettsavgjørelser og uttalelser fra finansdepartementet og andre juridiske miljøer trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Juridisk problemstillinger som spesielt er vurdert i forbindelse med dette dokumentet er: Fritak for eiendomsskatt Takseringsmessige konsekvenser av differensiering av skattesatser Taksering av landbrukseiendommer Taksering av seksjonerte eiendommer og borettslag. Taksering av boliger og fritidseiendommer Takseringsmessige konsekvenser av å kunne differensiere skattesatsene Kommunestyret kan i løpet av neste 10 års periode beslutte å innføre differensierte skattesatser der en har ulike skattesatser for næringseiendommer og boligeiendommer. Dette tar kommunestyret stilling til hvert år i forbindelse med budsjettprosessen Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 3 av 16
2.2. Politiske rammer Kommunestyrets rammevedtak påvirker takseringsarbeidet. Dette gjelder: Skattesone Kommunestyret har vedtatt å innføre eiendomsskatt i hele kommunen. Alle eiendommer i kommunen skal takseres med unntak av eiendommer som får fritak fra eiendomsskatt i henhold til eiendomsskattelovens 5 og som kommunestyret har fritatt etter 7 i eiendomsskatteloven. Vedtekter Nes kommunestyre har i sak 08/73 vedtatt vedtekter som trekker opp rammer for arbeidet knyttet til alminnelig taksering og forvaltning av lov om eiendomsskatt Tidsrammer Nes innfører eiendomsskatt for første gang. Tidsfristen for gjennomføring av alminnelig taksering er dermed 30. juni 2009. Fritak Kommunestyret skal ved de årlige budsjettbehandlingene ta stilling til om eiendomsgrupper som er beskrevet i 7 i eiendomsskatteloven skal ha fritak fra eiendomsskatt. Slike vedtak skal i etterkant følges opp med liste over enkelteiendommer som skal ha fritak etter 5 og 7 i eiendomsskatteloven. Administrasjonen skal legge listene fram for skattetakstnemnden til kvalitetssjekk før listene behandles i kommunestyret. Sakkyndig nemnd er i sak 08/82 tillagt utøvelse av skjønn og vedtak om fritak for eiendomsskatt på grunnlag av 5 i eiendomsskatteloven. I samme sak (08/82) har kommunestyret, med referanse til 7 i eiendomsskatteloven gjort unntak for følgende kategorier eiendommer fra eiendomsskatt i Nes Kommune: Eiendommer tilhørende lag og foreninger som driver på ideell basis til gavn for kommunens innbyggere herunder samfunnshus og grendehus. Unntatt fra disse er eiendommer som i hovedsak drives kommersielt. Barnehager som drives av andre enn kommunen. Kirker, bedehus og andre religiøse forsamlingslokaler. Museumsbygg. Bunnfradrag Kommunestyret kan innføre bunnfradrag for selvstendige boenheter. Kommunestyret tar hvert år stilling til bruk av bunnfradrag ved beregning av eiendomsskatt. Bunnfradraget påvirker ikke takseringsarbeidet. Administrasjonen må sørge for at det til enhver tid foreligger oversikt over selvstendige boenheter i kommunen som skal ha bunnfradrag Skattesats Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatten. Det 1egges opp til en taksering som gjør det mulig for kommunestyret i framtiden å velge differensierte skattesatser for bolig- og næringseiendommer. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 4 av 16
2.3. Teknologiske rammer Kommunen benytter KomTek-Eiendomsskatt, et faglig IT-verktøy for eiendomsskatt som tar utgangspunkt i matrikkelen og som samspiller med andre systemer kommunen benytter (faktureringssystem, kartsystem, saksbehandlersystem). I takseringsarbeidet vil en derfor ta utgangspunkt i eiendomsgrupperingene og arealmålingsmetodene i matrikkelen. 3. Takseringsmetode Taksten bygger på: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen 3.1. Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon, eier og eierrepresentant) Tomtestørrelse, m2 Faste installasjoner (identifiser installasjoner som skal tas med i taksten) Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje Faktaopplysninger om tomt og bygninger hentes fra matrikkelen som er et offisielt register over grunneiendommer, adresser og bygninger. Registreringer i matrikkelen skjer i henhold til registreringsinstruksen utgitt av Statens kartverk. Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet måles for hver etasje i bygningen. Etasj ene grupperes i samme gruppering som matrikkelen benytter: Kjelleretasje Underetasje Hovedetasje(r) Loftsetasje Nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling er beskrevet i eget dokument "Registrering i GAB arealmåling og etasjedefinisjoner". 3.2. Vurdering av eiendommen Vurderingene ved besiktigelse skal følge rammer og retningslinjer sakkyndig nemnd har trukket opp. Gjennom besiktigelsen vurderer besiktigelses-/takstmann om det er: Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Ytre faktor) Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Indre faktor) Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 5 av 16
4. Sakkyndig nemnds hovedrammer for takseringen 4.1. Hovedretningslinjer Sakkyndig nemnd legger fire viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved besiktigelse: Likebehandling (Vær prinsipiell). Dette dokumentet trekker opp prinsipper som en må være tro mot i forslag til enkelttakster. Aksepter grovkornethet. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som gir grovkornete vurderinger. Vær varsom. Utvendig besiktigelse gir oss et grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode. Samsiemte medarbeidere. For at alle i prosjektet skal være samstemte mht vurderinger, ber Sakkyndig nemnd om at administrasjonen sørger for løpende kvalitetssikring gjennom faste møter, der alle aktørene som arbeider med vurderinger, deltar. 4.2. Eiendommene som skal takseres Alle faste eiendommer i Nes kommune skal takseres med unntak av eiendommer som har fritak for eiendomsskatt etter 5 i eiendomsskatteloven. Eiendommer som kommunen har gitt fritak etter 7 i eiendomsskatteloven, takseres heller ikke. En taksering av disse eiendommene vil eventuelt skje dersom eiendommene av ulike årsaker skal betale eiendomsskatt 4.3. Elementer som inngår i begrepet "fast eiendom" Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer: Tomt Bygninger Faste anlegg og installasjoner Faste anlegg og installasjoner kan bestå av faste driftsmidler i industrieiendommer og spesielle anlegg som kaier, veger, parkeringsplasser etc. Disse anleggene vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved taksering vurderes alle elementene, men takstforslaget viser takst for eiendommen som helhet. 4.4. Gruppering av eiendommer Utgangspunktet for gruppering av eiendommer som skal takseres, er bygningstypene i matrikkelen, dvs. bygningenes anvendelighet. Oppregningen i pkt. 4.5 er ikke ment å være uttømmende om bygningstypene i Matrikkelen endres eller tilføyes. Enkelte eiendommer i Nes har flere funksjoner. I slike tilfeller takseres hver funksjon for seg. I tillegg skal tomter som ikke kan grupperes etter bygningstyper takseres. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 6 av 16
4.5. Sjablonverdier for eiendomsgruppene Sakkyndig nenmd tar utgangspunkt i en gjennomsnittsbygning fra 2009 når den fastsetter sj abloner. Sakkyndig nemnd fastsetter sjablonverdiene for de enkelte eiendomsgruppene som vist nedenfor. By ningstype 111, 113, 121, 122, 123, 124 112 131, 133, 136 135, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 151, 152, 159 161, 162, 163, 171, 172, 199 181, 182, 183 181, 182, 183 Tomter og b gnin er Enebolig, tomannsbolig, våningshus Enebolig m/hybel/sokkelleilighet Rekkehus, kjedehus, andre småhus Terrassehus, boligbygg og blokker Fritidsboliger Garasjer og uthus Carport Tomt, bolig *) Tomt fritidsbolig *) Kr pr kvm 7.000 7.000 7.000 11.000 6.000 1.500 800 200 200 *) Tomt ut over 1500 kvm pr. hus på eiendommen tas ikke med i takstgrunnlaget. Tomter med ukjent størrelse settes til 1.500 kvm. Areal av tomt som er oppført i matrikkelen beregnet etter geometri regnes som kjent areal. Tomteareal til borettslag og eierseksjonsleiligheter er inkludert i sjablonverdiene og takseres ikke, jf pkt 5.6. Etasjefaktorer Ved å multiplisere etasjefaktor med antall m2 BRA i hver etasje kommer man fram til beregningsgrunnlaget for den enkelte boligen. For å finne skattegrunnlaget multipliseres beregningsgrunnlaget med sjablonverdiene for de enkelte eiendomsgruppene som vist i tabellen ovenfor. Definisjon av etas'e Måleregler Kjellerplan (K) Et plan der underkant dekke eller himling er høyst 0,75 m over planert terreng gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Underetasje (U) Et plan der underkant dekke eller himling er høyere enn 0,6 0,75 m, men høyst 1,5 m over planert gjennomsnittsnivå. Hovedetasje (H) Et plan der underkant dekke er høyere enn 1,5 m over 1,0 planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen., og der den frie bredden i høyde 1,9 m må minst være 1,9 m. Loft (L) Et tilgjengelig rom over øverste alminnelige etasje som 0,2 ikke oppfyller kravene til alminnelig etasje. Fri høyde må være større eller lik 1,9 m i en bredde på minst 0,6 m. Loftsarealet måles til 0,6 m utenfor høyde på minst 1,9 m. Faktor 0,2 Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 7 av 16
Generelle rettningslinjer for oppmålingen: Det vises til måleregler i gjeldene Norsk Standard når målingen foretas. Det er ikke meningen å fravike arealer fastsatt i matrikkelen, om dette ikke er åpenbart uriktig. Toppetasje som målemessig oppfyller krav til hovedetasje, men ikke er egnet til beboelse, skal regnes som loft med faktor 0,2. Bygninger med mange funksjoner beregnes ved hjelp av takseringsmatrise. Det opprettes korreksjonsprotokoll dersom en hovedetasje har i seg garasje eller spesielt store arealer med bodfunksjoner. Garasje har etasjefaktor 1,0 uansett etasjetype. Garasje i bolig settes til 25 kvm for singelgarasje og 40 kvm for dobbelgarasje med mindre annet areal er kjent. Garasje i bolig regnes ikke inn i boligarealet. Uthus som ikke er over 15 m2, tas ikke med i taksten. 4.6. Sonefaktorer På grunnlag av en totalvurdering velger skattetakstnemnda å benytte en sonefaktor for alle eiendommer. Takstsone Hele Nes kommune Sonefaktor 1,0 5. Retningslinjer for enkeittakseringer For å sikre mest mulig likebehandling, trekker sakkyndig opp rammer og retningslinjer for besiktigelse og taksering av enkelteiendommer. Rammene nedenfor er retningsgivende. Besiktiger kan avvike rammene ved besiktigelse. Ved avvik gis det kommentarer på hvorfor rammene avvikes. 5.1. Bruk av indre- og ytre faktorer Sakkyndig nemnd benytter ytre faktor og indre faktor i takseringsarbeidet. Ytre faktor Ytre faktor for boligeiendommer og fritidseiendommer kan variere fra 0,7 til 1,3. Det tas hensyn til følgende forhold ved fastsettelsen av ytre faktor: Beliggenhet o For å ta hensyn den reelle markedsmessig forskjell det er mellom boområder i kommunen, skal det gis fradrag eller tillegg i ytre faktor slik at de markedsmessige forskjeller gjenspeiles i takstene. Trafikale forhold o Her vurderes atkomst/tilgjengelighet (manglende kjøreveg for bil til eiendommen) eller andre spesielle trafikkmessige forhold. Sakkyndig nemnd har vedtatt at boligfeltet på Fjellfoten har 1,0 i ytre faktor. Sakkyndig nemnd har ut fra dette bestemt de markedsmessige forskjeller fra dette boligfeltet og til den enkelte andre eiendoms beliggenhet og markedspris, som skal justeres med ytre Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 8 av 16
faktor. Det er utarbeidet et kart over kommunen som viser veiledende ytre faktor for eiendommene. Dette kartet tar ikke hensyn til traflkale forhold. Indre faktor Indre faktor for boligeiendommer og fritidseiendommer kan variere fra 0,0 til 1,0. Besiktiger vurderer indre faktor ut fra forhold på eiendommen. Alder, standard og kvalitet som kan variere fra eiendom til eiendom. Byggeår vil i de fleste tilfeller gi en pekepinn på bygningsmassens standard, og kan derfor benyttes som utgangspunkt for den skjønnsmessige vurdering av eiendommen med tilhørende bygningsmasse. Hovedbygget legges til grunn for alderen på eiendommen, selv om tilbygg og andre bygg kan være nyere. Byggeår, som legges inn som indre faktor er: Faktor Bygninger ferdigstilt til og med 1970 0,8 Bygninger ferdigstilt i tidsrommet 1971-1997 0,9 Bygninger ferdigstilt 1998 eller senere 1,0 Korreksjon for standard - eller kvalitetshevning: Faktor Bygninger ferdigstilt 1970 eller tidligere som er + 0,1, men skal ikke totalrenovert kan maksimalt få en faktorheving på: overstige 0,9 totalt Fremskredet forfall vurderes som renoveringsobjekt Skjønn av faktor ned til 0,2 Rivningsobjekt - Bygningsverdi settes til 0,0 5.2.Fritidseiendommer Det vil som hovedregel fremgå av matrikkelen om det er en fritidseiendom. Standard og kvalitet vurderes på samme måte som andre bygninger Dette håndteres gjennom bruk av sjablonverdi, indre- og ytre faktor. Om eiendommen ikke er tilknyttet strøm eller avløp gis det følgende reduksjon: Fritidseiendommer Reduks 'on Ikke tilknyttet strøm eller avløp Eiendomsskatten reduseres med 20 % 5.3. Landbrukseiendommer Eiendommer som blir drevet som gardsbruk eller skogbruk skal ha fritak for eiendomsskatt etter lov om eiendomsskatt 5 litra h). Bolig-, fritidshus og annen næringsvirksomhet enn det som naturlig har utgangspunkt i gårdsog skogsdriften anses skattepliktig. Det kan være vanskelig å avklare hvilke eiendommer som har funksjon som landbrukseiendommer. Vi snakker her både om dyrket mark, utmark og bygninger som inngår Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 9 av 16
i landbruksvirksomheten. For i det hele tatt å få til en løsning som det er mulig å forvalte på en effektiv måte, velger en slike retningslinjer: Eiendommer uten bebyggelse i LNF områdene vurderes som gardbruks- og skogbruksområder og gis fritak etter 5 h). Landbruksbygninger takseres etter anvendelse og får fritak etter 5 h). Landbruksbygninger eller deler av disse, som ikke anvendes til landbruk, takseres etter det formål det anvendes til. Våningshus, kårbolig og fritidshus med tilhørende garasje takseres på samme måte som bolig- og fritidseiendommer. Tilhørende tomt settes til 1500 kvm pr. hus. Deler av landbrukseiendommen som benyttes til fritidsformål (fritidsbolig til eget bruk eller til utleie) takseres som ordinær fritidsbolig eller næringseiendom. Bolig- og fritidsdelen på landbrukseiendommer med konsesjonsplikt takseres lavere enn ordinære boliger pga konsesjonsplikten. Dette er i samsvar med departementets anbefalinger, jfr Finansdepartementets brev til Norges Bondelag datert 10. mars 2006. " For å få til en enkel og håndterbar løsning, velger sakkyndig nemnd en reduksjon som omfatter hele den konsesjonspliktige eiendommen, som trekkes fra i utlignet eiendomsskatt. Dette omfatter våningshus, kårboliger, hytter, garasjer og lignende. Korreks'on for vånin shus på gårdsbruk Reduksjon Konsesjonspliktige landbrukseiendommer Eiendomsskatten reduseres med 20 % Næringsdelen på landbrukseiendommer Landbruksvirksomheten er i sterk utvikling I dag finnes mange eksempler på delaktiviteter som tidligere ikke inngikk i ordinær landbruksvirksomhet. Eksempler her er meierivirksomhet, slakterivirksomhet, gartneri, sagbruksvirksomhet, og pelsdyrvirksomhet. I utgangspunktet vurderer sakkyndig nemnd slike virksomheter som en del av landbruksvirksomheten. Eiendom knyttet til slik virksomhet fritas derfor fra eiendomsskatt. Spesielle saker i forbindelse med landbrukseiendommer legges fram som enkeltsaker. Regulerte utbyggingsområder på landbrukseiendommer Det finnes i dag regulerte områder for framtidig utbygging der utbyggingen ikke er gjennomført Områdene har i dag funksjon som LNF områder. Nemnda velger å vurdere disse områdene ut fra områdenes funksjon, og fritar disse fra eiendomsskatt etter 5 h) inntil utbygging på den enkelte tomt er gjennomført. 5.4.Næringseiendommer, verk og bruk. Næringseiendommer forutsettes taksert på grunnlag av en forsiktig omsetningsverdi. Eiendommer som har både næringsfunksjon og boligfunksjon, får to takster, en takst for næringsdelen og en takst for boligdelen av eiendommen. Verk og bruk takseres på grunnlag av omsetningsverdi. Om omsetningsverdi ikke kan finnes, så kan substansverdi brukes som hjelpeverdi for å finne skattegrunnlaget for eiendommen. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 10 av 16
Tele-/data- og kraftoverføringslinjer og anlegg takseres etter gjeldene praksis. Eiendomsskatt for kraftanlegg fastsettes av Sentralskattekontoret for storbedrifter Skatt Øst. Det utarbeides ikke sjablonverdier for disse eiendommene. Utleiehytter og campingplasser takseres som andre overnattingsanlegg rettet mot reiseliv. 5.5.Bruk av protokolltakst (gjelder alle eiendomstyper) Spesielle eiendommer hvor sjablontakst ikke kan benyttes ut i fra fakta eller andre vurderinger får egen protokolltakst. Eksempler på eiendommer som kan få protokolltakst er Bygninger der deler av bygningen har avvikende funksjon. (endringsprotokoll) Spesielle eiendommer der sjablontaksten ikke passer inn. (erstatningsprotokoll). For eiendommer med flere funksjoner, eksempelvis et næringsbygg med verksted-, kontor- og lagerfunksjon, lages det takstmatrise for eiendommer med slike bygninger. Driftsbygninger i landbruket som har fått ny anvendelse, takseres ved hjelp av erstatningsprotokoll. Bygningene er i utgangspunktet fritatt fra eiendomsskatt og takseres ikke, men takseres hvis den har ny funksjon. Eksempel - 30 kvm garasje/uthus/anneks i landbruksbygning (inkl hobbyverksted) - Eventuelt andre funksjoner (bolig/fritid/næring) Andre bygninger med avvikende kvm-pris. Plasthaller takseres til kr 500,- pr kvm Boligbrakker takseres til kr 500,- pr kvm Drivhus takseres til kr 500,- pr kvm. Dette gjelder større drivhus. Drivhus i hage takseres ikke Silobygninger takseres til kr 500,- pr kvm og pr 3.høydemeter Vinterhaver takseres til kr 500,- pr kvm Areal under bakken, sprengt inn i fjell skal takseres. Spesielle eiendommer legges fram for Sakkyndig nenmd som enkeltsaker. Årsak til fravik fra sjablontakst skal alltid begrunnes. 5.6. Andre rammer Borettslag Borettslag takseres under ett. Takseringen benytter sjablonverdier som satt under pkt. 5.5. Skatteseddelen sendes styret som fordeler skatten på andelseierene. Tomtearealer til borettslag er inkludert i sjablonverdien og takseres ikke. Seksjonerte eiendommer For seksjonerte eiendommer takseres hver seksjon som eget skatteobjekt. Melding om takst og skatt sendes til den enkelte seksjonseier. Fellesarealene takseres og fordeles på seksjonene i henhold til gjeldende eierbrøk. Tomtearealer til eierseksjonsleiligheter er inkludert i sjablonverdien og takseres ikke. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 11 av 16
Ikke måleverdig areal i matrikkelen som likevel har takseringsverdi Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer ikke er definert som måleverdig i matrikkelen, men som helt klart har takseringsmessig verdi. Slike tilfeller identifiseres under besiktigelse, anmerkes og legges fram for Sakkyndig nemnd. 5.7.Dokumentasjon av faktafeil Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget, skal besiktiger måle inn riktige arealverdier slik at administrasjonen kan korrigere takseringsgrunnlaget. 5.8. Andre avklaringer Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Nedenfor gjennomgås noen viktige juridiske avklaringer som vil være viktig for Nes kommune i forbindelse med alminnelig omtaksering. Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det legges ikke vesentlig vekt på eiendommens potensial. Det er eiendommen som objekt slik den framstår på takseringstidpunktet, som takseres. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges i særlig grad ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten. Festeeiendommer og punktfester. Gjennom rettsavgjørelser er det avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som ordinære eiendommer så fremt det foreligger festekontrakter som er langsiktige eller som kan fornyes. I praksis gjelder det alle festeeiendommer for boliger og fritid. Fester blir dermed rett kreditor for eiendomsskatten. Statlige og kommunalt eide AS Alle organisasjoner som før var del av kommunens eller statens virksomhet og som nå er omdannet til offentlig eide AS og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet. Det foreligger egen forskrift om avgrensing av eiendomsskatt på statlig eiendom 6. Rammer for kommunikasjon med eiendomsbesitterne Sakkyndig nemnd er ansvarlig for takstene som legges ut til offentlig ettersyn. Nemnda har derfor interesse av at eiendomsbesitterne har kunnskaper om hvordan takseringen er lagt opp og hvilke rettigheter eiendomsbesitter har i forbindelse med takseringen. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak når det gjelder kommunikasjon. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 12av 16
6.1. Åpen og proaktiv kommunikasjon Når taksten er endelig vedtatt, så har alle rett til å få innsyn i takseringsgrunnlaget for sin egen eiendom både når det gjelder metode for taksering, faktagrunnlag, sjabloner og vurderinger. Informer med sikte på å skape bred forståelse for takseringen. Vi skiller mellom politisk informasjon og administrativ informasjon, men samordner denne slik at informasjonen blir enkel å motta for eiendomsbesitter. Vi informerer om problemstillinger som vi av erfaring vet eiendomsbesitterne spør om. Dette skal bidra til at eiendomsbesitterne får informasjon de etterspør og at prosjektet får mindre enkelthenvendelser. Vi krever skriftlige henvendelser fra eiendomsbesitterne når det gjelder henvendelser om faktafeil der de dokumenterer feilene. Kommunen ønsker skriftlige henvendelser når det gjelder ønsker om å være til stede ved besiktigelsen. Vi utarbeider et eget opplegg for kommunikasjon i forbindelse med utlegging av takster til offentlig ettersyn. Kommunen bør informere sine innbyggere om 7 i lov om eiendomsskatt slik at innbyggerne i størst mulig grad har informasjon om hva loven sier og hva kommunestyret har vedtatt om bruk av 7. Det skal gis informasjon om beregningsmetode ved taksering i forbindelse med utsending av brev om takst og skatt. 6.2. Hovedaktiviteter og hjelpemidler Brosjyren "Nes kommune informerer om eiendomskatten" utsendes i fulldistribusjon til alle hustander primo januar 2009. Eget tema om eiendomsskatt legges ut på Nes kommunes hjemrneside. Det informeres ved artikler og annonser i lokalpressen. Servicetorget og eiendomskattekontoreret tar i mot henvendelser fra allmenheten og informerer om eiendomsskatten. 6.3. Krav til kunnskap Alle prosjektmedarbeidere som skal kommunisere med publikum, skal læres opp slik at de kan informere om: Lovgrunnlag og viktige elementer i lovgrunnlaget Politiske rammer for arbeidet Rammer og retningslinjer for takseringen o Takseringsmetode o Gruppering av eiendommer o Metode for arealberegning o Sjabloner som benyttes o Metode for vurderinger av eiendommene Administrasjonen bes se til at alle som skal kommunisere med eiendomsbesitterne har kunnskap om taksering som spesifisert ovenfor. 6.4. Kommunikasjonsatferd Prosjektet vil få mange typer henvendelser. Viktige rammer for atferden er: Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 13 av 16
Skill klart mellom takseringsfaglige henvendelser og politiske henvendelser. Henvis politiske henvendelser til politisk ledelse. Vær vennlig, presis, imøtekommende og fast. Henvendelser som avviker vanlig høflighet, henvises til prosjektleder eller til rådmannen. Muntlige henvendelser besvares muntlig. Skriftlige henvendelser besvares skriftlig. 6.5. Håndtering av uforutsette hendelser Prosjektet vil oppleve uforutsette hendelser. Håndtering av slike hendelser kan ikke planlegges, men en kan trekke opp rammer for håndteringen med sikte på å samordne håndteringen og å sikre at håndteringen skjer på riktig nivå i kommunen (prosjektledelse, administrativ ledelse, politisk ledelse). Den som registrerer uforutsette hendelser, melder fra slik at prosjektledelse, rådmann og leder i den sakkyndige nemnda får informasjon om hendelsen. Rådmann og leder i den sakkyndige nemnda vurderer om ordfører skal informeres. Ledelsen avklarer håndtering av uforutsette hendelser i hvert enkelt tilfelle. 7. Saksbehandling av takstforslag Gjennomføring av takseringen og saksbehandlingen av takstforslag er behandlet i eiendomsskattevedtektenes kap. III. Sakkyndig nenmd får tilsendt takstlister for kontroll. Takstlistene har informasjon om eier, eieradresse, sjablontakst, valg av ytre og indre faktor for den enkelte eiendom, forslag til takst. Nemndsmedlemmene anmerker eiendommer som de ønsker skal gjennomgås spesielt i møte. Sakkyndig nemnd gjennomgår listene i plenum med storskjerm der en har anledning til å undersøke takseringsgrunnlaget for eiendommene. Nemnda gjør stikkprøver for å sjekke ut at rammene angitt i dette dokumentet følges. Administrasjonen utarbeider kartgrunnlag med nødvendig informasjon for den enkelte eiendom. Enkeltsaker som er vanskelige å vurdere, registreres av administrasjonen og legges fram for Sakkyndig nenmd som enkeltsaker. 8. Kvalitetssikring 8.1. Dokumentasjon Dokumentasjon av virksomheten er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for takseringen og dokumentasjon av saksbehandlingen knyttet til takseringen. 8.2. Kvalitetssikring av metode Alle prosjektmedarbeidere må kjenne de rammer og retningslinjer for takseringen som er gitt av Sakkyndig nemnd. Ukentlige møter mellom besiktigelsesmedarbeidere og besiktigelsesleder skal bidra til at evt. avvik fra metode og rammer håndteres. 8.3. Riktig eiendomsskattesone Hele Nes kommune. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 14 av 16
8.4. Riktig eiendomsregister Kommunen har digitalt eiendomskart. Kartet vaskes mot matrikkelen for å sikre at alle eiendommene innenfor sonen identifiseres. 8.5. Riktige arealer Fakta om eiendommer og adresser sendes eiendomsbesitter som gis anledning til å melde eventuelle avvik. Eiendomsbesitter kan dermed kontrollere om taksten bygger på riktig faktagrunnlag og melde om eventuelle feil her. Besiktigelsesmedarbeidere registrerer avvik i forhold til registrert/godkjent bruk. 8.6. Riktig kommunikasjon Administrasjonen skal se til at prosjektmedarbeidere følger opp kommunikasjonen i henhold til rammer gitt i dette dokumentet. Gjennom jevnlige møter skal administrasjonen se til at administrasjon, politisk ledelse og de sakkyndige nemndene til enhver tid er samkjørte mht kommunikasjon med eiendomsbesittere og media. 8.7. Riktige vurderinger Det må legges stor innsats med hensyn til å oppnå like vurderinger knyttet til taksering. Dette gjelder spesielt besiktigelsesmedarbeidere og medlemmene i sakkyndig nemnd og sakkyndig ankenemnd. Dette dokumentet skal bidra til riktig taksering gjennom riktig gruppering av eiendommer fastsetting av gjennomsnittsverdier på eiendomsgrupper (sjabloner) valg av sonefaktorer retningslinjer for bruk av ytre faktor og indre faktor ved besiktigelse Besiktigelse og kommunikasjonen med eiendomsbesitterne skal bidra til riktig taksering gjennom kvalitetssikring av faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eiendommene. 8.8. Riktig saksbehandling Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil sakkyndig nenmd har gjennomgått alle takstforslag. Når det foreligger foreløpige vedtak på alle eiendommer, vurderer sakkyndig nemnd prinsipper, takstnivåer og takstforskj eller på nytt. Dette for å revurdere om valgte parametere og prinsipper for enkelttakseringer er riktige. Sakkyndig nemnd kan justere rammene for takseringen, for deretter å gjøre endelige takstvedtak. 9. Saksbehandling av klager på takst "Overtakst" er behandlet i eiendomsskattelovens kap. 6 og eiendomsskattevedtektenes kap. V. Eieren kan klage på den utskrivene eiendomsskatten. Klagefristen er 3 uker fra den dagen det ble kunngjort at eiendomsskattelista ble utlagt eller skatteseddelen ble sendt fra kommunen. Klagen må være skriftlig og bør grunngis. Gårdsnummer, bruksnummer og eventuelt seksjon- eller festenummer må opplyses, slik at klagen kan identifiseres. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 15 av 16
Klagen sendes: Nes kommune Eiendomsskattekontoret Postboks 114 2151 ÅRNES Klagen oversendes sakkyndig nemnd. Den sakkyndige nemnden kan endre taksten til klagers gunst eller oversende den til sakkyndig ankenemnd for behandling. Sakkyndig ankenemnd vurderer alle sider av saken og avgjør klagen til klagers gunst eller ugunst. Det blir gitt en kort begrunnelse for avgjørelsen. Sakkyndig ankenenmds avgjørelse kan bringes inn for domstolen etter ligningslovens 11-1 nr. 4 og 5 og skattebetalingslovens 17-1 fjerde og femte ledd. Kommunen er part i saker om eiendomsskatt. Klage på eiendomsskatten gir ikke utsatt betalingsplikt til klagen er avgjort. Eiendomsskatten må betales til fastsatt tid selv om det er sendt inn klage, jfr. eiendomsskattelovens 25, tredje ledd. Fører klagen fram, så vil for mye betalt eiendomsskatt bli tilbakebetalt. Etter eiendomsskattelovens 31, så gjelder ikke forvaltningsloven for saker etter eiendomsskatteloven. Nedsettelse og ettergivelse av eiendomsskatt Eiendomsskatt kan nedsettes eller ettergis dersom det har oppstått forhold som vil gjøre det urimelig å innkreve eiendomsskatten. (jf. eiendomsskatteloven 28). Søknad om nedsettelse eller ettergivelse av eiendomsskatt sendes til eiendomsskattekontoret, og vil bli behandlet i formannskapet etter at skatteutvalget har uttalt seg. Rammer og retningslinjer for taksering - Nes kommune Side 16 av 16