OKTOBER 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid Antall aktive annonser 8 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode 13 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i oktober 215 var: > 1,2 prosent lavere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene ned,1% fra forrige måned. > 5,6 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 215 er 7,2 % høyere enn de var i 214. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,2 %. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger.,5%,%,3%,1%,3%,% OKTOBER,% -,5% -,4% -1,% -,9% -1,5% -2,% -1,5% -1,2% -2,5% -3,% -3,5% -4,% -3,7% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 7% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 1,% 9,7% 8,% 6,% 4,% 6,9% 4,6% 4,4% 6,4% 2,%,% -2,% -,9% -1,2% -1,1% -2,% -1,% -1,7% -4,% -3,9% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo -,9% 9,7% 41,7% 86,6 % Bergen -1,2% 6,9% 37,2% 78,7 % Trondheim -1,1% 4,6% 38,7% 78,9 % Stavanger -2,% -3,9% 15,5% 98,2 % Kristiansand -1,% 4,4% 9,4% 7,4 % Tromsø -1,7% 6,4% 49,1% 71,7 % Norge -1,2% 5,6% 31,3% 78,5 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,2 215 214 Indeks (Jan 23=1) 2, 1,8 1,6 1,4 212 213 211 21 29 27 28 1,2 1, jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 24 22 2 Indeks (Jan 23 = 1) 18 16 14 12 1 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 1% 5% % -5% 24 25 Nominell prisendring %15% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 1,5 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9, % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 6,7 % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 %,2 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6,2 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 11,3 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7,2 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% Oslo 37 872 46 377 55 73 55 781 64 348 73 69 Bergen 26 682 31 16 37 374 39 593 46 53 55 687 Trondheim 26 233 31 9 38 94 39 631 46 646 54 185 Stavanger 25 76 28 795 35 786 37 4 44 531 51 312 Kristiansand 19 372 22 581 27 984 3 67 35 47 42 882 Tromsø 26 653 32 68 39 221 38 831 45 8 49 994 Norge 14 926 21 42 31 44 34 878 45 534 59 244 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% 2 321 1 2 661 342 3 342 4 56 847 4 75 489 6 82 7 1 2 36 164 2 319 95 2 78 3 251 475 3 9 5 28 5 4 2 5 211 2 385 95 2 823 194 3 262 159 3 75 5 2 5 2 2 1 2 54 376 3 31 281 3 465 854 4 217 5 5 354 5 73 1 637 1 982 188 2 478 698 2 833 3 35 4 645 4 215 2 145 2 415 433 3 266 12 3 514 537 4 343 75 5 217 5 22 1 539 852 2 6 65 2 681 391 3 15 8 3 66 5 15 5 3 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 5%- (median), 75%- og 9%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 9 8 7 6 5 4 8 561 2 431 1 324 OKTOBER 8 727 8 811 8 137 8 157 8 22 7 423 7 252 7 42 2 658 2 636 2 53 2 516 2 41 2 119 2 21 2 235 1 513 1 562 1 26 4 552 1 317 1 396 1 317 1 112 1 9 1 467 3 2 1 4 86 774 4 44 4 77 4 317 4 556 3 93 4 245 4 613 4 34 2 311 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 8 7 6 5 4 OKTOBER 73 77 74 598 68 483 66 31 67 387 61 734 21 753 21 819 59 592 19 22 18 533 19 182 18 26 17 47 11 79 12 95 1 725 1 63 1 681 1 88 1 168 72 652 21 161 11 878 75 616 22 8 12 478 78 722 22 157 12 618 3 2 38 556 4 684 37 174 37 524 4 245 39 613 31 954 33 62 41 13 43 947 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 1 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 45 42 4 4 36 35 31 3 OKTOBER 36 35 35 33 3 28 Antall dager 25 2 15 1 5 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 215 214 okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan. des. nov. okt. OSLO 17 16 16 21 16 16 16 15 17 21 25 21 2 BODØ 18 17 19 31 18 19 22 2 29 44 17 24 19 BERGEN 18 21 17 22 13 13 13 13 19 19 2 15 16 DRAMMEN 21 24 22 22 16 27 19 22 29 35 35 26 27 TØNSBERG 23 26 27 29 26 27 25 46 38 27 38 36 37 Akershus 27 24 28 47 25 21 24 23 34 36 44 28 31 TRONDHEIM 28 22 26 26 23 21 21 26 32 3 35 25 2 ÅLESUND 3 27 31 27 35 23 32 32 6 53 56 45 35 Buskerud utenom Drammen 3 33 35 47 28 3 37 39 48 47 38 35 42 HAMAR 31 27 24 49 22 31 34 24 44 35 58 39 3 Østfold utenom Fredrikstad 31 29 37 43 36 28 37 43 44 62 45 43 41 Hedmark utenom Hamar 32 4 52 53 4 5 7 56 81 63 67 62 52 Hordaland utenom Bergen 35 39 43 6 33 26 35 49 6 62 68 49 42 Sogn og fjordane 36 72 59 12 49 3 113 94 64 119 86 44 46 FREDRIKSTAD 37 27 44 44 25 22 38 47 33 38 27 41 28 Oppland utenom Lillehammer 37 26 28 61 25 3 45 48 52 67 69 39 45 TROMSØ 39 26 3 35 24 18 21 25 26 28 17 31 25 Vestfold utenom Tønsberg 41 38 38 62 27 33 39 43 62 63 63 45 45 LILLEHAMMER 42 33 38 63 19 3 41 5 55 57 85 56 29 Nordland utenom Bodø 5 53 6 79 5 71 52 93 79 72 73 56 56 SKIEN 51 45 42 4 39 47 43 53 52 81 49 4 51 KRISTIANSAND 53 45 57 7 37 4 49 4 64 66 84 66 68 STAVANGER 54 55 57 58 4 41 38 44 5 54 53 34 35 Finnmark utenom Alta 54 4 85 47 38 61 82 76 78 128 6 51 64 Telemark utenom Skien 56 48 53 61 54 43 63 7 86 85 6 61 5 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 57 46 44 81 47 43 45 56 49 62 48 39 34 Nord-Trøndelag 57 44 5 69 45 51 5 67 79 66 91 51 42 Rogaland utenom Stavanger 61 54 65 73 5 48 54 48 58 68 56 42 45 Troms utenom Tromsø 62 41 54 47 48 82 43 64 72 118 55 73 54 Møre og Romsdal utenom Ålesund 67 56 56 7 49 63 58 61 76 68 79 66 52 Vest-Agder utenom Kristiansand 94 81 65 52 57 78 85 1 96 11 99 88 98 Aust-Agder 96 86 117 96 67 72 95 117 17 137 114 96 11 ALTA 128 14 6 49 99 32 74 66 81 12 54 84 126 NORGE 35 32 33 47 29 3 32 35 42 46 48 36 36 9
ANTALL AKTIVE ANNONSER FIGUR 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig. 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 FIGUR 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig. 22 2 21 871 OKTOBER 18 16 14 12 1 12 321 11 226 1 889 11 461 17 41 16 79 14 61 13 866 12 576 15 714 14 3 13 65 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1
FIGUR 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 7 71 71 7 75 74 71 Median Liggetid 6 5 4 3 2 55 54 44 38 33 41 38 31 24 36 28 64 45 47 41 31 33 38 27 25 28 26 23 23 39 39 33 28 46 42 4 31 55 49 42 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 212 213 214 215 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 7,% 6,7% 6,% 5,% 5,1% 4,6% 6,1% 5,4% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet FIGUR 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Indeks (Jan 23=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13