Reklamasjon ved kjøp av ny bolig Publisert 2013-02-24 20:59 Reklamasjon ved kjøp av bolig - kjøpers rettigheter og muligheter til å klage Av Advokat Trond Wåland trond@advokatsylte.no Her gis en kort oversikt over dine rettigheter ved kjøp av ny bolig. For slike kjøp gjelder et annet regelverk enn ved kjøp av brukt bolig. Lovverket Ved kjøp av ny bolig følger rettighetene av bustadoppføringsloven. Ved kjøp av brukt bolig, følger rettighetene av avhendlingsloven. Avtalen er hovedgrunnlaget I begge tilfeller gjelder avtalen som er inngått, og det vil ofte være denne som blir gjenstand for tolkning og tvil. Det er dette dokumentet (dokumentene) som er grunnlaget for kartleggingen av dine rettigheter som kjøper. Hva kan kjøper klage på? Kjøper kan klage på alle avvik fra avtalen. Dette betyr i praksis feilkonstruksjoner og andre valg av materialer og utførelser enn det som er avtalt. Boligen skal dessuten være i samsvar med alle offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder. På samme måte som ved kjøp av brukt bolig, kan du klage dersom entreprenøren har gitt feil opplysninger eller vedkommende har unnlatt å gi opplysninger som antas å være av betydning for deg. Hva er feil og avvik? Dette er et vanskelig spørsmål. Det er åpenbart feil om vinduene som er
hengslet, ikke lar seg åpne og dørene knirker bare du rører ved dem. Derimot kan det være uklart hvor grensen mot det du må akseptere. Vi hadde for kort tid siden en sak hvor det ble reklamert på gulvet, ved at parketten hadde glidd fra hverandre. Her var det avstander opp mot en halv centimeter, og forholdet ble ansett åpnbart. Derimot kunne det nok ha vært mer uklart om det bare dreide seg om en liten millimeter. I vårt tilfelle dreide det seg om heltre, og da må det godtas noe mer avstand kan forekomme (sprekker), men hadde det vært limt laminert parkett, kunne kanskje også en avstand på en millimeter ha vært tilstrekkelig til å klage. Det som her nevnes, illustrerer at det må foretas en konkret vurdering, og den skal gjøres ut fra hva som er byggfaglig vanlig og ansett som god byggeskikk. Av denne grunn vil det ofte være nødvendig at du engasjerer en takstmann for å dokumentere feil og mangler du vil påberope. Klagefrist Loven bestemmer at du må klage innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. Det hjelper således ikke å vente i 3-4 måneder. Du bør klage skriftlig, for eksempel pr. epost. Derved sikrer du dokumentasjon på at klage er gitt. Etter at du har reklamert, må du følge opp med dine krav. Dersom du ikke har fått gjennomslag for ditt krav innen 3 år fra det ble fremsatt, vil det bli foreldet og du taper derved din rett som følge av dette. Det er viktig å merke seg at det ikke er nok at entreprenøren har lovet å foreta utbedring. Dette betyr at du må gå til rettslige skritt FØR 3-års fristen, for å kunne "tvinge" en vanskelig entreprenør til å gi deg det du har krav på. Eventuelt må du få vedkommende til å skriftlig erkjenne ansvar og avtale at foreldelse ikke skal skje innen angitt frist. Det gjelder for øvrig en lengste klagefrist på 5 år fra overtakelsen. Dersom du klager for sent, risikerer du at du har mistet retten til å klage. Garanti
Klagefristen kan være utvidet, ved at det er avtalt garanti fra entreprenørens side. Dette vil i så fall måtte fremgå av avtalen. Tilbakeholde kjøpesum Ved mislighold fra entreprenøren, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at det du reklamerer over blir dekket. Dersom du holder tilbake for mye, kan entreprenøren for denne delen kreve morarente. Utbedring I motsetning til det som gjelder ved kjøp av brukt bolig, kan entreprenøren i utangspunktet kreve å få rette feil og mangler selv. Det er et vilkår for dette at utbedringen kan skje innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for kjøper. Dersom du selv engasjerer noen til å foreta utbedringen uten å gi entreprenøren mulighet, kan det være at du taper ditt krav på erstatning for kostnadene du får ved denne fremangsmåten som derved naturligvis ikke anbefales. Utbedringen skal ikke koste kjøper noe, med mindre annet blir avtalt (for eksempel fordi du ønsker en dyrere løsning enn det som opprinnelig var avtalt). Prisavslag Dersom entreprenøren derimot ikke vil forestå utbedringen (kan ikke tvinge vedkommende), så kan du kreve prisavslag. Det samme gjelder dersom entreprenøren ikke har rettet mangelen innen rimelig tid. Prisavslaget skal i utangspunktet tilsvare det som er kostnaden med å få foretatt rettingen. Hvis kostnadene blir urimelig høye for entreprenøren i forhold til det mangelen betyr for deg, så skal prisavslaget settes til det beløp som antas å være verdireduksjonen for boligen. Et eksempel på dette kan være valg av fliser på et baderom. Dersom avviket bare utgjør en nyanse flisevalg, så risikerer en nok at sistnevnte beregningsmåte blir benyttet. Av denne grunn kan det være fornuftig at du ser materialene som benyttes før arbeidet igangsettes, dersom dette er spesielt viktig for deg som kjøper. En slik klausul kan inntas i avtalen, og i så fall antas ethvert avvik å måtte kompenseres fullt ut.
Heving Dersom misligholdet er vesentlig, kan du kreve å heve hele avtalen. Det skal svært mye til før en oppfyller dette vilkåret. Det er vanskelig å si hva som er tilstrekkelig, fordi det skal foretas en konkret helhetsvurdering, der en både ser på avtalen, det leverte, forhold på partenes side osv. Erstatning Du kan kreve erstatning for utgifter du får som følge av en mangel, forutsatt at du har lidd et økonomisk tap etter at mangelen er utbedret. Dagmulkt Ved forsinkelse kan du også kreve dagmulkt. Vi viser til en artikkel vi tidligere har publisert om dette. Et utdrag gjengis her: Høyesterett har nettopp i to avgjørelser behandlet spørsmålet om dagmulkt etter bustadoppføringslova 18 i forbindelse med byggeprosjekter i Oslo. Den ene saken gjaldt salg av boliger i et nytt boligkompleks, der det i kontrakten var bestemt at selger tok sikte på ferdigstillelse andre halvår av 2007. Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde imidlertid først mellom januar og mars 2009. For denne forsinkelsen krevde kjøperne dagmulkt etter 18 men fikk ikke medhold. Høyesterett fant nemlig at formuleringen i kontrakten måtte forstås dithen at selger ikke var sikker på tidspunktet for overdragelse og derfor heller ikke hadde lovet noe med rettslig bindende virkning. Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en rettsbindende prognose som om å ferdigstille boligene innen rimelig tid etter utløpet av 2007. I den andre saken krevde kjøperen dagmulkt jf. samme bestemmelse ( 18) etter forsinkelse på grunn av en feil begått av et arkitektfirma som ble engasjert for å være ansvarlig søker overfor Plan- og byggeetaten. I denne saken fikk kjøperen medhold i krav om dagmulkt, ikke etter 18 men etter 10, 3. ledd (fremdriftsplikten). Kjøperen hadde inngått en kontrakt hvor det sto at boligene var planlagt innflyttingsklar i løpet av tredje kvartal av 2007. Dette var også omtalt i utkastet til prosjektet. Utbyggeren visste allerede på dette tidspunkt da utkastet ble gitt kjøperen, at denne tidsrammen ikke ville holde. Overlevering av leiligheten fant som følge av forsinkelsen først sted i slutten av oktober 2008. Kjøperen krevde dagmulkt etter 18 for forsinket levering. Høyesterett fant heller ikke i dette tilfellet at kontrakten på rettslig måte bandt utbyggeren til tidspunktet som beskrevet i utkastet. Det var heller ikke grunnlag for å tolke formuleringen som en prognose som bandt selgeren til levering innen rimelig tid etter utgangen av tredje kvartal 2007.
Høyesterett kom i denne saken likevel til at det forelå et mislighold, fordi utbyggeren var klar over at tidspunktet for overlevering var urealistisk allerede da kontrakten ble inngått. Utbyggeren måtte etter Høyesteretts syn i denne sammenheng identifiseres med det arkitektfirmaet som hadde begått feilen i søknaden til Plan- og bygningsetaten og som hadde ført til forsinkelsen. Høyesterett fant at det var grunnlag for dagsmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter 10, 3. ledd. Les hele artikkelen med henvisninger til de to dommene her..