JANUAR 2017 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Avvik pris/prisantydning 7 Lagt ut for salg 8 Volum / antall solgte boliger 9 Omsetningstid 10 Usolgte boliger 12 Boligtyper, prisutvikling 13 Datagrunnlag og metode 14 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i januar 2017 var: > 2,8 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,6 prosent fra forrige måned. > 12,4 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2017 er 6,7 prosent høyere enn de var i 2016. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 6,7 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 4,0% 4,1% JANUAR 3,5% 3,0% 3,4% 2,8% 3,6% 3,3% 3,0% 2,9% 3,1% 2,8% 2,5% 2,5% 2,0% 1,9% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si rundt 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 25,0% Endring siste måned % along Month of SqlDato Endring siste 12 mnd % along Month of SqlDato 23,1% 20,0% 15,0% 10,0% 9,2% 7,0% 5,0% 2,6% 1,7% 2,0% 2,1% 1,9% 2,2% 3,9% 3,5% 0,0% -5,0% -2,8% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 2,6% 23,1% 58,3% 89,4 % Bergen 1,7% 3,9% 30,7% 53,2 % Trondheim 2,0% 9,2% 36,6% 68,6 % Stavanger 2,1% -2,8% -1,2% 45,4 % Kristiansand 1,9% 3,5% 8,0% 41,6 % Tromsø 2,2% 7,0% 54,2% 62,2 % Norge 2,8% 12,4% 37,0% 70,0 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,8 2,6 2017 2016 2,4 Indeks 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2008 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 260 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 10% 5% 0% -5% 2004 Nominell prisendring % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo 0,5 % 8,5 % 10,5 % 9,8 % 5,3 % 0,8 % 10,9 % 15,1 % 11,7 % Bergen -1,6 % 10,9 % 10,7 % 6,5 % 5,1 % 4,3 % 9,0 % 3,9 % 2,1 % Trondheim 2,0 % 10,8 % 11,4 % 9,4 % 7,2 % 2,3 % 6,5 % 6,8 % 4,5 % Stavanger 2,0 % 12,4 % 12,8 % 8,0 % 3,9 % -1,9 % -0,7 % -5,7 % -0,2 % Kristiansand 1,9 % 6,8 % 6,3 % 1,2 % -1,5 % -1,4 % 6,0 % 3,1 % 1,9 % Tromsø -2,0 % 5,2 % 4,3 % 6,0 % 9,7 % 11,3 % 11,2 % 5,1 % 3,9 % Norge 1,5 % 8,3 % 8,6 % 7,1 % 4,6 % 2,3 % 7,2 % 8,3 % 6,7 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 46 885 59 125 72 696 73 184 85 106 98 458 Bergen 27 655 32 854 39 922 42 041 48 000 61 143 Trondheim 27 454 35 325 42 769 43 508 51 514 60 659 Stavanger 23 966 28 642 35 099 36 981 43 271 52 362 Kristiansand 19 858 23 729 29 310 30 882 36 154 43 872 Tromsø 30 974 35 100 44 284 44 053 52 090 58 498 Norge 17 421 24 558 35 625 41 476 53 551 75 654 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 3 000 000 3 433 267 4 157 561 5 001 175 5 750 000 8 012 090 Bergen 2 155 653 2 442 674 2 980 619 3 427 443 4 024 137 5 255 814 Trondheim 2 141 141 2 510 614 3 053 311 3 442 730 4 046 654 5 190 000 Stavanger 2 170 688 2 475 000 3 180 000 3 688 319 4 550 000 6 160 000 Kristiansand 1 550 000 1 944 282 2 350 000 2 807 767 3 390 000 4 620 000 Tromsø 1 930 000 2 547 085 3 431 009 3 653 003 3 938 750 5 602 000 Norge 1 702 041 2 300 000 3 088 634 3 550 951 4 200 000 5 900 000 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
AVVIK PRIS/PRISANTYDNING FIGUR 7 Alle boliger. Månedstall. Prosent 6,0% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 8 Alle boliger. Månedstall. Prosent Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% 5,3% 0,6% 1,4% 3,4% januar 3,8% 4,4% 0,0% 3,0% 3,0% 4,1% -3,0% -4,0% -3,6% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7
LAGT UT FOR SALG FIGUR 9 Antall boliger lagt ut for salg. Siste måned. januar 7 000 6 000 5 000 4 000 5 757 1 299 888 5 909 1 353 940 6 758 1 704 1 038 6 538 6 721 1 548 1 767 1 030 1 133 7 050 1 697 1 223 6 251 6 346 1 401 1 611 999 1 037 3 000 2 000 3 570 3 616 4 016 3 960 4 130 3 821 3 851 3 698 1 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Antall boliger lagt ut for salg. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter januar 7 000 6 000 5 000 4 000 5 757 1 299 888 5 909 1 353 940 6 758 1 704 1 038 6 538 6 721 1 548 1 767 1 030 1 133 7 050 1 697 1 223 6 251 6 346 1 401 1 611 999 1 037 3 000 2 000 3 570 3 616 4 016 3 960 4 130 3 821 3 851 3 698 1 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 8
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Registrerte omsetninger. Siste måned. 7 000 6 000 5 846 5 000 1 304 5 129 4 690 1 178 4 368 4 000 829 1 057 1 137 816 3 000 779 791 5 157 1 238 850 januar 5 800 1 517 937 5 990 6 077 1 471 1 589 988 1 037 6 473 1 630 1 120 5 641 1 374 934 6 169 1 605 1 022 2 000 1 000 3 713 3 135 2 440 2 854 3 069 3 346 3 531 3 451 3 723 3 333 3 542 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Eneboliger FIGUR 12 Delt bolig Leiligheter Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 5 846 1 304 829 5 129 1 178 816 4 368 1 137 791 4 690 1 057 779 5 157 1 238 850 januar 5 800 1 517 937 5 990 6 077 1 471 1 589 988 1 037 6 473 1 630 1 120 5 641 1 374 934 6 169 1 605 1 022 2 000 1 000 3 713 3 135 2 440 2 854 3 069 3 346 3 531 3 451 3 723 3 333 3 542 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 9
OMSETNINGSTID FIGUR 13 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 14 Omsetningshastighet. Siste måned 80 75 januar 70 Antall dager 60 50 40 42 53 54 47 38 38 50 46 47 44 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 10
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2017 2016 jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan OSLO 15 15 13 13 13 14 20 13 14 15 15 15 19 DRAMMEN 16 21 16 13 17 19 46 17 16 22 22 30 22 Akershus 22 32 18 17 20 25 37 18 21 20 19 28 32 TØNSBERG 25 41 39 26 39 37 62 24 26 19 34 39 42 BODØ 27 42 20 28 31 17 47 26 30 20 22 27 33 TRONDHEIM 28 45 24 22 20 21 30 17 20 24 25 25 28 Østfold utenom Fredrikstad 31 30 30 34 24 36 35 23 28 33 31 37 54 BERGEN 33 36 22 24 23 25 31 20 23 20 22 25 32 HAMAR 35 34 16 20 25 25 34 29 31 25 40 26 39 Buskerud utenom Drammen 36 71 35 28 28 29 37 26 26 28 60 41 53 FREDRIKSTAD 36 26 31 22 26 27 45 16 23 30 32 40 40 TROMSØ 37 69 46 32 34 33 34 32 31 38 40 52 45 ALTA 43 33 16 25 52 27 74 67 37 40 15 74 101 SKIEN 45 40 37 40 39 35 64 32 45 69 55 46 59 ÅLESUND 46 63 50 54 56 49 48 28 46 56 45 43 65 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 47 34 43 44 41 42 65 31 53 43 56 55 56 Telemark utenom Skien 56 57 56 37 57 60 51 46 49 58 63 83 78 Nord-Trøndelag 59 79 67 44 41 67 67 42 50 81 65 67 54 Vestfold utenom Tønsberg 59 57 44 30 31 37 51 30 29 38 35 54 62 Oppland utenom Lillehammer 62 82 38 36 29 35 38 24 33 60 52 69 67 LILLEHAMMER 64 37 45 28 33 43 48 26 35 70 65 49 61 KRISTIANSAND 65 101 80 66 55 65 71 57 50 66 72 67 57 Hordaland utenom Bergen 67 56 65 49 50 59 67 34 43 44 55 50 70 STAVANGER 69 77 64 79 75 105 130 68 86 76 74 77 90 Troms utenom Tromsø 79 51 49 41 68 39 35 74 62 70 94 96 72 Hedmark utenom Hamar 81 54 50 50 49 49 56 44 48 55 70 72 64 Nordland utenom Bodø 82 81 47 69 44 47 51 35 45 56 50 53 114 Møre og Romsdal utenom Ålesund 83 89 85 75 64 87 76 60 74 80 66 84 84 Sogn og fjordane 86 57 64 46 76 62 72 36 36 59 71 53 86 Finnmark utenom Alta 93 121 57 80 55 57 94 50 80 108 50 79 128 Rogaland utenom Stavanger 98 81 85 78 80 92 95 83 69 73 80 82 78 Aust-Agder 146 152 82 114 97 120 84 90 101 105 106 119 159 Vest-Agder utenom Kristiansand 176 110 72 88 83 98 123 73 79 86 84 84 86 NORGE 44 51 36 34 34 37 50 30 32 36 37 41 47 11
USOLGTE BOLIGER FIGUR 15 Antall boliger til salgs. Alle boliger. Daglige tall. jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 16 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 100 90 80 70 60 50 40 30 96 94 91 89 90 103 92 91 88 76 59 53 51 66 54 48 46 44 52 45 40 41 35 68 65 60 73 69 66 65 44 52 51 47 50 49 49 41 62 59 61 61 86 85 82 84 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 2017 12
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 17 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 16,0% 14,0% januar 2017 14,9% 12,0% 10,0% 8,0% 8,3% 9,2% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 18 Utvikling pr. boligtype. 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks Enebolig Delt bolig Leilighet 13
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 14