APRIL 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i april 2016 var: > 1,4 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,6 prosent fra forrige måned. > 5,8 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2016 var 4,4 prosent høyere enn de var i 2015. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 5,8 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. APRIL 1,8% 1,8% 1,6% 1,4% 1,3% 1,3% 1,3% 1,4% 1,2% 1,1% 1,1% 1,1% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,3% 0,2% 0,0% 0,2% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 12,0% 10,0% Endring siste måned 10,5% Endring siste år (m/m) 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2,0% 0,7% 1,0% 1,1% 1,0% -0,1% 3,2% 4,1% 2,4% 3,7% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -7,2% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 2,0% 10,5% 43,7% 86,8% Bergen 0,7% 3,2% 32,0% 71,4% Trondheim 1,0% 4,1% 35,6% 75,6% Stavanger -0,1% -7,2% 5,6% 79,8% Kristiansand 1,1% 2,4% 7,6% 62,4% Tromsø 1,0% 3,7% 49,8% 68,3% Norge 1,4% 5,8% 31,8% 76,6% Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,4 2016 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 10% 5% 0% -5% 2004 2005 Nominell prisendring %15% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo -6 % 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 6,9 % Bergen -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 2,7 % Trondheim -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 7 % 3,3 % Stavanger 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -4,1 % Kristiansand 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 2,1 % Tromsø -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 2,9 % Norge -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 4,4 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 40 309 50 019 61 186 61 477 71 257 81 656 Bergen 27 826 32 381 38 455 41 174 48 333 57 143 Trondheim 28 153 34 200 42 487 42 991 50 612 58 954 Stavanger 24 978 29 031 34 351 35 839 41 777 48 453 Kristiansand 19 300 22 848 28 378 30 137 35 828 42 845 Tromsø 31 235 36 364 44 185 43 515 50 276 56 543 Norge 17 097 23 752 34 046 38 171 49 792 65 849 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 571 925 2 959 792 3 603 906 4 392 922 5 017 894 7 241 826 Bergen 2 067 333 2 362 664 2 903 467 3 382 669 3 850 000 5 265 000 Trondheim 2 103 149 2 481 289 2 949 974 3 384 974 3 790 000 5 100 000 Stavanger 2 055 917 2 500 263 3 090 772 3 620 639 4 300 000 5 805 000 Kristiansand 1 560 180 1 900 000 2 490 000 2 911 298 3 400 000 4 900 000 Tromsø 2 296 890 2 550 386 3 306 166 3 656 842 4 462 198 5 370 000 Norge 1 690 000 2 240 000 2 919 223 3 378 054 3 956 009 5 578 721 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. APRIL 9 000 8 000 7 000 8 200 2 323 6 675 8 254 2 188 7 107 8 154 2 152 8 916 2 436 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 5 555 5 398 1 415 1 528 1 495 982 919 4 462 3 045 2 984 6 097 5 995 1 600 1 662 1 061 965 3 436 3 368 1 879 1 121 3 675 2 065 1 387 1 337 1 191 4 679 4 665 3 851 1 432 5 048 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 30 000 25 000 20 000 15 000 23 295 5 915 3 823 APRIL 26 325 26 590 26 347 25 107 24 782 22 770 7 000 6 832 6 587 21 024 6 398 7 141 5 704 4 254 5 671 4 356 4 457 4 040 3 752 4 468 3 622 30 029 7 664 4 963 27 517 7 025 4 501 10 000 5 000 13 557 14 266 13 314 14 344 14 969 11 731 17 402 15 301 15 991 14 738 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 55 50 47 51 APRIL 45 40 38 38 37 Antall dager 35 30 25 26 33 32 32 29 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2016 2015 april mars feb. jan des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april OSLO 15 15 15 19 24 17 17 16 16 21 16 16 16 TØNSBERG 16 40 36 47 51 25 23 26 27 29 26 27 25 BODØ 20 22 27 33 46 24 18 17 19 31 18 19 22 BERGEN 20 22 25 32 29 22 18 20 17 21 13 13 13 Akershus 20 19 26 33 40 27 26 24 28 47 25 21 25 DRAMMEN 22 22 31 22 39 18 21 24 22 22 16 27 19 TRONDHEIM 24 25 24 28 33 25 27 22 26 27 23 21 21 HAMAR 28 40 26 39 56 23 30 27 24 49 22 30 34 Buskerud utenom Drammen 29 60 40 53 44 38 30 31 34 47 30 31 37 FREDRIKSTAD 30 32 40 40 40 29 37 27 45 44 25 22 38 ALTA 33 15 74 101 98 67 128 64 79 49 99 32 74 Østfold utenom Fredrikstad 33 32 37 54 40 42 31 29 37 43 36 28 37 TROMSØ 38 40 52 45 36 42 39 26 29 35 24 18 22 Vestfold utenom Tønsberg 39 34 55 62 65 39 40 38 38 62 28 34 39 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 43 58 57 50 63 44 55 46 45 82 46 43 45 Hordaland utenom Bergen 45 54 50 70 69 47 34 40 44 60 33 26 35 Oppland utenom Lillehammer 55 52 69 67 71 42 39 27 28 67 26 29 45 Nordland utenom Bodø 55 50 54 114 64 52 50 53 60 79 46 71 50 ÅLESUND 56 45 43 65 36 49 30 27 31 27 35 23 32 Hedmark utenom Hamar 58 70 72 64 60 54 32 40 53 53 40 50 70 Telemark utenom Skien 59 64 83 78 115 56 55 48 54 62 54 43 49 Sogn og fjordane 59 71 51 86 77 40 36 71 59 120 49 30 113 KRISTIANSAND 66 72 67 57 70 53 53 44 57 72 37 40 49 SKIEN 69 55 47 59 55 56 50 45 41 40 40 46 43 Troms utenom Tromsø 70 87 96 72 45 105 62 44 54 47 48 82 43 LILLEHAMMER 71 65 49 61 54 44 42 35 38 63 19 21 41 Rogaland utenom Stavanger 75 80 82 78 82 59 60 54 65 73 50 49 53 STAVANGER 75 74 77 90 67 59 53 53 57 58 40 41 38 Møre og Romsdal utenom Ålesund 80 67 78 84 122 69 67 55 56 69 49 63 58 Nord-Trøndelag 80 65 67 54 87 60 57 44 52 69 46 50 50 Vest-Agder utenom Kristiansand 83 88 84 86 91 89 93 76 65 52 58 78 85 Finnmark utenom Alta 108 50 79 128 116 40 54 43 85 47 38 61 82 Aust-Agder 111 107 119 159 119 101 98 84 120 97 67 73 96 NORGE 37 37 41 47 54 37 34 31 33 47 29 30 32 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. 16 000 APRIL 15 000 14 000 2014 13 000 2012 12 000 11 000 2013 10 000 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median Age Unsold Stock (Days) 110 100 90 80 70 60 50 40 30 95 93 89 102 92 87 73 57 50 64 54 47 45 73 69 70 64 50 46 44 39 39 40 34 APRIL 52 48 63 89 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2012 2013 2014 2015 2016 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 7,0% 6,0% april 2016 6,5% 5,0% 4,0% 4,5% 5,1% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 12