1.2 Forholdet til tidligere entreprisestandarder

0000 GAt TFF 0601M.book Page 16 Friday, March 24, 2006 2:52 PM NS 8405 Prisavslag som mangelsbeføyelse Av advokat Håvard H. Holdø 1. Innledning 1.1 Temaet for artikkelen Når entreprenøren realdebitor presterer en ytelse som ikke er i samsvar med avtalen, og dette skyldes forhold entreprenøren svarer for, foreligger det etter NS 8405 pkt. 36.1 en mangel. 1 I likhet med reguleringen i kontraktslovgivningen er den primære mangelsbeføyelsen etter NS 8405 et krav på utbedring. Der utbedring ikke kommer på tale eller ikke blir utført innen rimelig tid etter at mangelen er påberopt, har byggherren rett til å kreve en økonomisk kompensasjon. NS 8405 gir grunnlag for å kreve to ulike typer økonomiske kompensasjoner der utbedring ikke finner sted, erstatning og prisavslag. Temaet for denne artikkelen er byggherrens adgang til å kreve prisavslag etter NS 8405. I og med at prisavslaget er knyttet opp mot den primære beføyelsen utbedring, finner jeg det hensiktsmessig innledningsvis i pkt. 2 å gi en kort oversikt over utbedringsreglene i NS 8405. Deretter vil henholdsvis vilkårene for å kreve prisavslag og utmålingen av prisavslaget behandles i pkt. 3 og 4 nedenfor. Til slutt vil forholdet mellom mangelsbeføyelsene erstatning og prisavslag behandles i pkt. 5. 1.2 Forholdet til tidligere entreprisestandarder NS 8405 trådte i kraft 1. januar 2004 og benyttes i nye entreprisekontrakter. Da standarden ikke har vært i kraft mer enn ca to år, foreligger det lite rettspraksis knyttet til denne. Forløperen til NS 8405, NS 3430, regulerer fortsatt en rekke byggeprosjekter, og den vil dermed også i tiden som kommer regulere kontraktsforhold hvor det oppstår tvister. Prisavslagsbestemmelsen i de to standardene er tilnærmet likelydende, og det ble ikke gjort realitetsendringer i prisavslagsbestemmelsen ved vedtakelsen av NS 8405. Den følgende redegjørelsen vil således ha betydning også Håvard H. Holdø ble cand.jur. Artikler 2003. Han har vært ansatt som advokatfullmektig i Kluge Advokatfirma DA fra 2004. Han er der tilknyttet ressursgruppen for entrepriserett. Han var i studietiden ansatt som vit.ass. ved Nordisk institutt for sjørett og redaktør for Jussens Venner. 1. Det faller utenfor denne fremstillingens grenser å behandle mangelsvurderingen etter NS 8405. 16

0000 GAt TFF 0601M.book Page 17 Friday, March 24, 2006 2:52 PM for tolkningen av NS 3430. 2 I den grad det er forskjeller mellom ordlyden i de to standardene, vil dette kommenteres fortløpende. NS 8405/NS 3430 innførte ikke noen ny mangelsbeføyelse innen entrepriseretten ved prisavslagsreguleringen. Også i de tidligere standardkontraktene NS 3401 og NS 401 var det inntatt prisavslagsbestemmelser. 3 Som det vil fremgå i det følgende, vil praksis og litteratur knyttet til disse standardene ha betydning for tolkningen av NS 8405. 2 Utbedring den primære mangelsbeføyelsen Det følger av NS 8405 pkt. 36.2 første ledd at entreprenøren har både en rett og en plikt til å utbedre mangler som byggherren har påberopt i rett tid. Kravet på utbedring som den primære mangelsbeføyelsen er således ikke bare en rett for byggherren, entreprenøren har en defensiv utbedringsrett. Han kan unngå et krav om prisavslag eller erstatning ved å utbedre mangelen etter eget initiativ. Det gjelder ikke en absolutt rett for byggherren til å kreve at entreprenøren skal utbedre mangler. Der kostnadene knyttet til utbedringen blir uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås, kan ikke byggherren kreve at entreprenøren foretar en utbedring. Det vil være nettopp i disse tilfellene prisavslagsbestemmelsen i standarden trer i kraft. Vurderingen av hva som er uforholdsmessige kostnader behandles i pkt. 3.2 under. Det følger videre av NS 8405 pkt. 36.2 første ledd at entreprenøren i tillegg til selve utbedringskostnadene skal dekke tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen samt andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av utbedringen. Når byggherren påberoper seg en mangel og krever utbedring, skal entreprenøren gis en «rimelig frist» for å igangsette og gjennomføre utbedringen, jf. NS 8405 pkt. 36.2 fjerde ledd. I enkelte tilfeller vil situasjonen være slik at byggherren ikke kan vente på at entreprenøren igangsetter utbedringsarbeidene. Det følger av bestemmelsens syvende ledd at byggherren kan sette utbedringen bort til andre uten å gi entreprenøren rimelig tid til å utbedre, der det er «tvingende nødvendig» med en utbedring raskere enn det entreprenøren kan stå for. 4 I disse tilfellene blir entreprenøren 2. Prisavslagsbestemmelsen i NS 3430 er behandlet i min studentavhandling «Realkreditors adgang til å kreve prisavslag ved mangelfull realytelse En studie av utvalgte verks- og befraktningsavtaler utenfor preseptorisk lovgivning», publisert i MarIus nr. 301 (2003), heretter omtalt Holdø. Denne artikkelen bygger på deler av denne avhandlingen. 3. Om tilblivelsen av disse standardene og kontraktsreguleringen forut for standardene, se Tore Sandvik: Entreprenørrisikoen (1966) s. 59 65. 4. Viggo Hagstrøm: Obligasjonsrett. I samarbeid med Magnus Aarbakke (2003) s. 380; Hagstrøm, Entrepriserett: Entrepriserett Utvalgte emner (1997) s. 99 100; Helge Jakob Kolrud: NS 8405 Kommentarutgave (2004) s. 448. 17

0000 GAt TFF 0601M.book Page 18 Friday, March 24, 2006 2:52 PM fratatt den defensive utbedringsretten. Kostnadene knyttet til hasteutbedringen kan kreves erstattet etter NS 8405 pkt. 36.3 annet ledd. Ofte vil det være uenighet mellom byggherren og entreprenøren knyttet til spørsmålet om det foreligger en mangel etter kontrakten. Etter NS 8405 pkt. 36.2 tredje ledd har entreprenøren plikt til å foreta utbedringen selv om mangelen er omtvistet. Fremsetter byggherren et slikt krav, risikerer han å måtte dekke utbedringskostnadene dersom det senere viser seg at det ikke forelå en mangel i henhold til kontrakten. For å redusere entreprenørens økonomiske risiko i disse tilfellene, er han gitt en rett til å kreve at byggherren stiller sikkerhet for det mulige vederlagskravet som vil oppstå dersom det ikke foreligger en mangel. I NS 8405 er det inntatt en regulering av mangelsutbedringen som er ny i forhold til tidligere standarder. I pkt. 36.2 annet ledd sies det at skader som mangelen forvolder på andre deler av kontraktsarbeidet og som dekkes av forsikringer byggherren har tegnet, faller utenfor entreprenørens utbedringsansvar. 5 Ved slike skader skal entreprenøren «bare erstatte byggherren det tapet som ikke dekkes av forsikringen». Dette gjelder imidlertid ikke i alle tilfeller. Skyldes mangelen forsett eller grov uaktsomhet fra entreprenørens side, gjelder hovedreglen i bestemmelsens første ledd entreprenøren har ansvaret for gjennomføringen av og kostnadene knyttet til hele utbedringen. Bestemmelsen synes ikke helt heldig formulert, og den åpner for tolkningsspørsmål. Det kan stilles spørsmål ved om bestemmelsen medfører at entreprenøren ikke har ansvar for å gjennomføre utbedringen. Etter bestemmelsens ordlyd synes ansvaret for denne type mangler å være begrenset til et erstatningsansvar. Dette skulle tilsi at byggherren selv må sørge for utbedringen og få kostnadene dekket av forsikringsselskapet. En slik tolkning av bestemmelsen vil bryte med hovedregelen for mangelsreguleringen i standarden og i entrepriseretten. Det klare utgangspunktet er at det er entreprenøren som skal stå for utbedringen. Det er han som har best kjennskap til kontraktsarbeidet og som dermed kan gjennomføre arbeidet mest kostnadseffektivt. Sannsynligvis må bestemmelsen tolkes slik at entreprenøren fortsatt har både rett og plikt til å gjennomføre utbedringen, men at han får dekket kostnadene fra byggherrens forsikringsselskap. 6 Det er kun de kostnadene som ikke dekkes av forsikringsselskapet som påligger entreprenøren. Passusen «[d]ette gjelder likevel ikke» i pkt. 36.2 annet ledd første punktum må dermed tolkes som en henvisning til annet punktum i foregående ledd. 5. Med «Kontraktsarbeid» menes i standarden «bygg, arbeid eller anlegg som omfattes av kontrakten mellom byggherren og entreprenøren», jf. NS 8405 pkt. 2.6. 6. Kolrud s. 443 444; annerledes Karl Marthinussen: NS 8405 med kommentarer (2004) s. 531 532. 18

0000 GAt TFF 0601M.book Page 19 Friday, March 24, 2006 2:52 PM NS 3430 pkt. 32.2 tredje ledd inneholder en erstatningsregel for skader på deler av bygget eller anlegget som ikke er en del av kontraktsarbeidet. Dette er en ren erstatningsregel. I NS 8405 er denne reguleringen flyttet til pkt. 36.5 første ledd. At NS 8405 på denne måten klarere skiller mellom reguleringen av erstatningen og utbedringsansvaret, kan tas til inntekt for at reguleringen i pkt. 36.2 nettopp er en utbedringsregel og ikke en erstatningsregel. En slik tolkning støttes også av overskriftene til de ulike punktene. Overskriften til NS 8405 pkt. 36.2 er «Utbedring», mens den i NS 3430 pkt. 32.2 er «Utbedring m.m.». 3 Vilkårene for å kreve prisavslag 3.1 Innledning Før vilkårene for å kreve prisavslag etter NS 8405 gjennomgås, finner jeg det hensiktsmessig å vise til prisavslagsreguleringen som følger av kontraktslovgivningen. 7 I den nye kontraktslovgivningen er det gitt en rekke bestemmelser om prisavslag som mangelsbeføyelse. Vilkåret for å kreve prisavslag er der at det foreligger en verdireduserende mangel som ikke er avhjulpet av realdebitor innen rimelig tid etter realkreditors reklamasjon. 8 Prisavslaget er i likhet med utbedringskravet en objektiv mangelsbeføyelse. Det er ikke et vilkår at realdebitor kan bebreides subjektivt. Slike prisavslagsbestemmelser er gitt i kjøpsloven 9 37 første ledd, håndverkertjenesteloven 10 25 første ledd, avhendingslova 11 4 12 første ledd, 12 pakkereiseloven 13 6 2 tredje ledd, tomtefesteloven 14 25, bustadoppføringslova 15 33 første ledd, husleieloven 16 2 11 annet ledd og forbrukerkjøpsloven 17 31 første ledd. Også i sjølovens 18 regler om tidscertepartier gis realkreditor rett til å kreve prisavslag der 7. For en grundigere gjennomgang av prisavslagsbestemmelsene i kontraktslovgivningen, se Holdø, Prisavslagsinstituttet i norsk kontraktslovgivning: Prisavslagsinstituttet i norsk kontraktslovgivning. JV 2004, hefte 1, s. 35 53. 8. Kravet om en objektiv verdireduksjon fravikes i enkelte av de nye kontraktslovene, se Holdø, Prisavslagsinstituttet i norsk kontraktslovgivning, s. 45 46. 9. Lov av 13. mai 1988 nr. 27 (kjl.). 10. Lov av 16. juni 1989 nr. 63 (hvtjl.). 11. Lov av 3. juli 1992 nr. 93 (avhl.). 12. Etter avhl. 4 10 foreligger det bare en utbedringsplikt der selgeren har oppført hus eller annen innretning for salg, eller selgeren i et forbrukerkjøp som ledd i næringsvirksomhet har solgt en nyoppført bolig som ved avtaleinngåelsen ikke har vært benyttet som bolig i mer enn et år. 13. Lov av 25. august 1995 nr. 57 (pakrl.). 14. Lov av 20. desember 1996 nr. 106 (tfl.). 15. Lov av 13. juni 1997 nr. 43 (buofl.). 16. Lov av 26. mars 1999 nr. 17 (husll.). 17. Lov av 21. juni 2002 nr. 34 (fkjl.). 18. Lov av 24. juni 1994 nr. 39 (sjøl.). 19

0000 GAt TFF 0601M.book Page 20 Friday, March 24, 2006 2:52 PM skipet ved levering er mangelfullt, og bortfrakteren ikke utbedrer mangelen, jf. lovens 376. Som det vil fremgå av pkt. 3.2 og 3.3 under, er utgangspunktet i NS 8405 at prisavslag kun kan kreves der utbedringen er uforholdsmessig, slik at utbedring eller erstatning av utbedringsomkostninger ikke kan kreves. Det kan likevel stilles spørsmål ved om et prisavslagskrav kan gjøres gjeldende også i andre tilfeller. En mulig situasjon der dette kan være tilfelle, foreligger der entreprenøren misligholder utbedringsplikten, og byggherren ikke benytter retten til å gjennomføre utbedringen og kreve erstattet utbedringskostnadene. Dette spørsmålet behandles i pkt. 3.4 under. 3.2 Uforholdsmessige utbedringskostnader En absolutt utbedringsplikt kan i enkelte tilfeller medføre en uforholdsmessig bruk av ressurser. 19 Offeret for realdebitor kan bli mye større enn nytten for realkreditor. Pålegges realkreditor å utbedre, kan det i enkelte tilfeller nærme seg ren sjikane. På de lovregulerte områdene har lovgiver tatt hensyn til dette og gitt bestemmelser som begrenser utbedringsplikten. 20 Når en slik begrensning gjør seg gjeldende, kan realkreditor kreve prisavslag som en subsidiær beføyelse. NS 8405 har i pkt. 36.2 første ledd en begrensning av utbedringsplikten for uforholdsmessighetstilfellene. 21 Der kostnadene ved utbedringen blir «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås» for byggherren, bortfaller byggherrens rett til å kreve utbedring eller erstatning av utbedringskostnadene etter standardens pkt. 36.3. 22 Det følger av NS 8405 pkt. 36.4 første ledd første punktum at «[e]r ikke vilkårene for å kreve utbedring etter 36.2 til stede, kan byggherren i stedet kreve prisavslag». Når vilkåret for å kreve prisavslag etter NS 8405 pkt. 36.4 er at vilkårene for å kreve utbedring etter pkt. 36.2 ikke er til stede, kan det stilles spørsmål ved om dette også omfatter ikke rettidige reklamasjoner. Pkt. 36.2 sier at det er mangler som er påberopt i rett tid som gir grunnlag for et utbedringskrav. Henvisningen til pkt. 36.2 kan ikke tolkes slik. 23 Det er uforholdsmessighetsbe- 19. Med en «absolutt utbedringsplikt» menes i det følgende en utbedring som bringer ytelsen til et kontraktsmessig nivå det skal ikke foreligge en mangel etter kontrakten. Hvilket nivå som kreves, avhenger av en tolkning av kontraktens krav til kontraktsmessig ytelse. 20. Kjl. 34 første ledd, hvtjl. 24 første ledd, avhl. 4 10 annet ledd, pakrl. 6 2 første ledd, tfl. 24 første ledd, buofl. 32 første ledd, husll. 2 10 første ledd og fkjl. 29 første ledd. 21. I NS 3430 var uforholdsmessighetsbegrensningen inntatt i selve prisavslagsbestemmelsen, pkt. 32.5. 22. Spørsmålet om erstatning av utbedringskostnadene kan kreves erstattet etter NS 8405 pkt. 36.5 annet ledd behandles nedenfor i pkt. 5.4. 23. Tilsvarende Kolrud s. 452. 20

0000 GAt TFF 0601M.book Page 21 Friday, March 24, 2006 2:52 PM grensningen pkt. 36.4 første ledd viser tilbake til. Det følger av standardens pkt. 36.6 og 36.7 at byggherren taper sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke fremsettes en rettidig reklamasjon. Dersom en rettidig reklamasjon ikke foreligger, kan heller ikke et prisavslag kreves. Vilkårene for å kreve prisavslaget er at det foreligger en mangel etter pkt. 36.1 og at en utbedring av mangelen vil medføre uforholdsmessige kostnader. I liket med kravet om utbedring, er prisavslaget en objektiv beføyelse. Valget vil imidlertid ikke alltid stå mellom å kreve enten utbedring eller prisavslag. Det kan foretas en kombinasjon av de to beføyelsene. Utbedringen kan kreves gjennomført så langt dette er i samsvar med forholdsmessighetsvurderingen, og den gjenstående verdireduksjonen kan kreves kompensert ved et prisavslag. Dette følger av ordlyden i NS 8405 pkt. 36.4 første ledd annet punktum. Det sies der at prisavslag kan kreves «der byggherren bare kan kreve delvis utbedring». 24 En slik kombinasjon er ofte benyttet i entrepriseforhold. 25 Det relevante vurderingstemaet for forholdsmessighetsvurderingen er kostnadene for entreprenøren holdt opp mot nytten for byggherren. Etter NS 401 15 pkt. 2 og NS 3401 pkt. 25.4 var det spørsmål om «arbeid eller utgifter» var uforholdsmessige i forhold til det som oppnås ved utbedringen. I NS 3430 og NS 8405 er spørsmålet om «kostnadene» ved utbedringen medfører uforholdsmessighet. Det kan stilles spørsmål om det er noen realitetsforskjell mellom standardene på dette punkt. «Kostnader» vil etter en alminnelig språkforståelse vise til økonomiske kostnader. Begrepet «kostnader» kan sies å innbefatte både «arbeid» og «utgifter». Både arbeidsprestasjonen og utgifter til materiell vil medføre økonomiske kostnader for entreprenøren. Ved tolkningen av vurderingstemaet legger Hagstrøm til grunn at kostnader nettopp utgjør innsats i form av arbeid og utgifter. 26 Forskjellen i ordlyden i standardene medfører ikke noen realitetsendring. Det kan stilles spørsmål ved om ikke-økonomiske ulemper kan trekkes inn i vurderingen av nytten for byggherren. I forarbeidene til bustadoppføringslova sies det at også ikke-økonomiske ulemper for forbrukeren byggherren skal trekkes inn ved uforholdsmessighetsvurderingen. 27 Det presiseres at rettingskostnadene ikke er uforholdsmessige i alle tilfeller der mangelen ikke medfører verdireduksjon for bygget. Tilsvarende må legges til grunn etter NS 8405. 24. Marthinussens henvisning til forarbeidene til avhendingslova og uttalelsen om at det ikke er grunn til å ha en annen regulering i entrepriseforhold, synes dermed overflødig, Marthinussen s. 540. 25. Hagstrøm s. 380; Hagstrøm, Entrepriserett, s. 96; Sandvik, Kommentar: Kommentar til NS 3401 (1977) s. 237. 26. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 96. 27. NOU 1992: 9 s. 81. 21

0000 GAt TFF 0601M.book Page 22 Friday, March 24, 2006 2:52 PM Ikke enhver forskjell mellom kostnader og nytte medfører uforholdsmessighet. Det må kreves et markert og åpenbart misforhold. 28 Det vil være av sentral betydning hvilken type mangler det er tale om; det er forskjell på skjønnhetsfeil og funksjonsmangler. 29 Foreligger det en mangel som har betydning for byggets funksjonalitet, skal det i alminnelighet svært mye til for å anse en utbedring uforholdsmessig. Særlig vil dette gjelde dersom mangelen medfører brudd på kravene som må stilles til sikkerhet. Som eksempel kan det nevnes at et åstak på en skolebygning ikke er sikret mot velting ved montering av åsklosser. Et sammenbrudd av taket kan få katastrofale følger. Selv om en sikring av åsene kun kan skje ved en delvis demontering av taket, vil ikke kostnadene til dette anses uforholdsmessige, da tiltaket er nødvendig for å få et sikkert bygg. Dersom entreprenøren er gjort kjent med særlige forhold som er av avgjørende betydning for byggherren, og disse ikke ivaretas i henhold til kontrakten, kan dette tale for at det skal mer til for at en slik mangelsutbedring anses uforholdsmessig. Entreprenøren er f.eks. gjort kjent med at gulvet i et lagerbygg må kunne tåle belastningen av kjøring med bil eller truck. Likevel vil det også i disse tilfellene gå en grense for hva som kan kreves av utbedringsarbeider. Også der entreprenøren er gjort kjent med særlige forhold byggherren anser viktige, vil typen mangel kunne bli avgjørende for vurderingen. Selv om byggherren er svært interessert i estetikk, vil ikke en skjønnhetsfeil ved et lagerbygg ha samme betydning som ved et representasjonsbygg, selv om byggherrens forutsetning er kommunisert overfor entreprenøren. Det kan stilles spørsmål om entreprenørens skyld kan trekkes inn i uforholdsmessighetsvurderingen etter NS 8405 pkt. 36.2. Som det fremgår av standardens ordlyd, er det kostnadene knyttet til utbedringen som skal holdes opp mot det som oppnås. Ordlyden gir således ikke holdepunkter for at entreprenørens forhold skal trekkes inn i vurderingen. Det er en forholdsmessighetsvurdering mellom de to nevnte størrelsene som skal foretas en avveining mellom to ulike interesser. Tilsvarende vurderingstema følger av bustadoppføringslova 32 første ledd. Vurderingstemaet er der om «rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår». Regelen NS 8405 og bustadoppføringslova synes på dette punkt å skille seg fra de lignende reglene i kontraktslovgivningen for øvrig. 30 Vurderingstemaet er der om ulempen eller kostnaden ved utbedringen er «urimelig» for realdebitor. 31 Realdebitors skyld vil være relevant i denne vurderingen. Et unntak må muligens gjøres for forbrukerkjøpsloven. Det følger av forbrukerkjøps- 28. Sandvik, Kommentar, s. 235. 29. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 96; Wilfred Rohde Garder: Regulering av rettsfølgene ved mangelfull oppfyllelse. JV 1999, hefte 5 6, side 257 271, s. 267; Sandvik s. 401; Sandvik, Kommentar, s. 235; Kolrud s. 441. 30. NOU 1992: 9 s. 78. 22

0000 GAt TFF 0601M.book Page 23 Friday, March 24, 2006 2:52 PM direktivet art. 3 som loven bygger på, at det skal foretas en forholdsmessighetsvurdering. Selgerens skyld er ikke opplistet blant de hensynene direktivet sier skal hensyntas. 32 Ved at entreprenørens subjektive forhold holdes utenfor forholdsmessighetsvurderingen, fremheves regelens karakter av å være vel så mye en regel basert på samfunnsøkonomiske betraktninger som den er en ansvarsbegrensning fra entreprenørens side. 3.3 Mangler som ikke medfører verdireduksjon Når prisavslaget skal utmåles etter verdireduksjonen mangelen medfører, kan byggherren bli stående uten krav på prisavslag i enkelte tilfeller. Det kan f.eks. være en situasjon der entreprenøren har benyttet en billigere type materiale enn avtalt. Dette medfører ikke nødvendigvis at markedsverdien eller bruksverdien for bygget reduseres. I disse tilfellene kan NS 8405 pkt. 36.4 annet ledd annet punktum komme til anvendelse. Bestemmelsen sier at prisavslaget minst skal «svare til den besparelsen entreprenøren har oppnådd som følge av at utførelsen ikke er kontraktsmessig». 33 Bestemmelsen fastsetter en minstegrense for prisavslaget. Prisavslaget skal ikke i noe tilfelle være lavere enn det entreprenøren sparer på kontraktsbruddet. Det er ikke bare der mangelen ikke medfører en verdireduksjon overhodet at standardens pkt. 36.4 annet ledd annet punktum kommer til anvendelse. Byggherren kan også påberope seg bestemmelsen der mangelen resulterer i en beskjeden verdireduksjon, slik at verdireduksjonen er lavere enn det entreprenøren sparer på kontraktsbruddet. Dette følger av bestemmelsens ordlyd. Utgangspunktet etter annet ledds første punktum er at verdireduksjonen skal legges til grunn. Annet ledd annet punktum presiserer imidlertid at entreprenørens besparelse minst skal legges til grunn for prisavslaget. 34 Strengt tatt er det her tale om en utmålingsregel og ikke et vilkår for å kreve prisavslag. Vilkårene for å kreve et prisavslag følger av pkt. 36.4 første ledd, og er de samme som for prisavslag utmålt etter pkt. 36.4 annet ledd første punktum, jf. pkt. 3.2 ovenfor. Da standarden bryter med det alminnelige prinsippet om at det er et vilkår for prisavslag at mangelen reduserer ytelsens verdi, og at utmålingen skal gjenspeile verdireduksjonen, 35 finner 31. Kjl. 34 første ledd, hvtjl. 24 første ledd, avhl. 4 10 annet ledd, pakrl. 6 2 første ledd, tfl. 24 første ledd, husll. 2 10 første ledd og fkjl. 29 første ledd. 32. Ot.prp. nr. 44 (2001 2002) s. 121 123, 128 129 og 182 183. 33. I NS 3430 pkt. 32.5 annet ledd var ordlyden «settes til» i stedet for «svare til». Endringen medfører ikke noen realitetsendring. 34. Marthinussen s. 539 synes å overse at også dette forhold er omfattet av prisavslaget. 23

0000 GAt TFF 0601M.book Page 24 Friday, March 24, 2006 2:52 PM jeg det likevel hensiktsmessig å omtale grunnlaget for prisavslaget under overskriften «Vilkårene for å kreve prisavslag». Bakgrunnen for regelen er at det ikke skal lønne seg for entreprenøren å levere en mangelfull vare. 36 Han skal derfor gi avkall på besparelsen han har hatt ved å levere i strid med kontrakten. Etter eksemplet ovenfor vil dette bety at prisavslaget skal fastsettes til det entreprenøren har spart av utgifter ved å levere en annen type materiale enn avtalt. På denne måten vil byggherren få et prisavslag selv om byggets markeds- eller bruksverdi ikke er redusert. 37 Der kompensasjonen utmåles etter besparelsen entreprenøren har hatt ved å levere en mangelfull ytelse, står en i realiteten overfor en avleggelse av uberettiget berikelse. 38 3.4 Kan en prisavslagsrett innfortolkes i særlige tilfeller? 3.4.1 Innledning Det kan stilles spørsmål om standarden kan utfylles med en adgang for byggherren til å kreve prisavslag også utenfor de tilfellene som følger direkte av ordlyden i NS 8405 pkt. 36.4. 39 Selv om standardkontrakten har en regulering av mangelsbeføyelsene, betyr det ikke nødvendigvis at denne reguleringen er uttømmende. 40 NS 8405 har ingen bestemmelse som uttrykkelig utelukker andre reguleringer av beføyelsene enn de som følger av pkt. 32. Det er likevel grunn til å være forsiktig med en utvidende tolkning, da den avtalte risikofordelingen etter kontrakten kan forrykkes. Etter standardens pkt. 36.4 er vilkåret for å kreve prisavslag at det foreligger uforholdsmessighet. Prisavslaget er subsidiært i forhold til utbedring og erstatning av utbedringskostnadene. Spørsmålet er her om det kan tenkes en adgang til å kreve prisavslag selv om vilkåret om uforholdsmessighet i pkt. 36.4 ikke er oppfylt. En mulig situasjon hvor det kan være behov for et prisavslag, finner vi der entreprenøren har misligholdt utbedringsplikten og vilkårene for å kreve erstatning ikke er oppfylt. 35. Holdø, Prisavslagsinstituttet i norsk kontraktslovgivning, s. 52 53. 36. Garder s. 267; Sandvik s. 404; Sandvik, Kommentar, s. 236. 37. En tilsvarende bestemmelse finnes i bustadoppføringslova 33. 38. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 101. 39. Om tolkning av standardavtaler, se Jan Hellner: Tolking av standardavtal. JV 1994, hefte 4, side 266 278; Ulf Bernitz: Standardavtalsrätt (1996) s. 43 54; Nils Nygaard: Rettsgrunnlag og standpunkt (1999) s. 314 315; Geir Woxholth: Avtalerett (2003) s. 462 464; Simonsen, Entrepriserett: Bygge- og entrepriserett Del 1 Entrepriserettslige emner (2001) s. 6; Hans Jacob Bull: Avtalte standardvilkår som privat lovgivning. I: Lov, dom og bok, festskrift til Sjur Brækhus 19. juni 1988 (1988) side 99 114, s. 108 113. 40. John Adamsen: Supplerende bemærkninger om forholdsmæssigt afslag i entrepriseretten. I: UfR 1992B, side 473 477, s. 474, tilsvarende for AB 72 i dansk rett. 24

0000 GAt TFF 0601M.book Page 25 Friday, March 24, 2006 2:52 PM 3.4.2 Adgangen til å kreve utbedringskostnadene erstattet Etter NS 8405 pkt. 36.3 kan byggherren kreve at entreprenøren erstatter de nødvendige kostnader til utbedring dersom utbedringen ikke er utført innen fristen fastsatt av byggherren etter pkt. 32.3. Det er her tale om en objektiv erstatningsregel. 41 Også etter bustadoppføringslova 33 og håndverkertjenesteloven 25 kan realkreditor på objektivt grunnlag kreve utbedringskostnadene kompensert der utbedring ikke er foretatt innen rimelig tid. Etter disse to bestemmelsene er det imidlertid et prisavslag som kan kreves; det presumeres at verdireduksjonen samsvarer med utbedringsomkostningene. Det presiseres i forarbeidene til håndverkertjenesteloven at regelverket forenkles ved at en slipper å operere både med et prisavslag og et erstatningsansvar for utbedringskostnader. 42 Det vil være liten reell forskjell mellom en objektiv erstatningsregel begrenset til utbedringskostnadene og en prisavslagsregel utmålt etter utbedringskostnadene. Av forarbeidene til bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven fremgår det at prisavslaget kan kreves selv om forbrukeren faktisk ikke utfører utbedringen. 43 Det kan stilles spørsmål ved om dette medfører en forskjell mellom prisavslagsreglene i håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova og erstatningsregelen NS 8405. Ordlyden i NS 8405 pkt. 36.3 kan tas til inntekt for at det kreves at utbedringen faktisk blir utført. Det sies at det er de nødvendige utgiftene «utført» av andre som kan kreves erstattet. Det sies også i annet punktum at entreprenøren skal varsles før utbedringen settes bort. Bare der det er «tvingende nødvendig» kan utbedringen foretas uten forhåndsvarsel, jf. pkt. 36.2 syvende ledd. Det synes dermed å være en forutsetning for et erstatningskrav at utbedring faktisk må utføres. Ifølge Sandviks kommentar til NS 3401 er det ikke noe vilkår for erstatning at mangelen blir rettet. 44 Disse uttalelsene har imidlertid redusert vekt ved tolkningen av NS 8405, da ordlyden i NS 3401 var en annen enn i NS 8405. Den tidligere standardens pkt. 25.2 annet ledd sier: «Er utbedring ikke foretatt innen fristens utløp, kan byggherren kreve at entreprenøren betaler de nødvendige kostnadene ved utbedring.» Etter NS 3401 stilles det heller ikke noe krav om forhåndsvarsel før utbedringen settes bort. Garder legger til grunn at etter den tilsvarende bestemmelsen i NS 3430 må utbedring foretas for at erstatning kan kreves. 45 Hag- 41. Sml. kjl. 34 tredje ledd, avhl. 4 10 fjerde ledd, tfl. 24 tredje ledd og husll. 2 10 fjerde ledd. 42. Ot.prp. nr. 29 (1988 89) s. 39. 43. NOU 1992: 9 s. 80 og Ot.prp. nr. 29 (1988 89) s. 39. 44. Sandvik, Kommentar, s. 234. 45. Garder s. 267. 25

0000 GAt TFF 0601M.book Page 26 Friday, March 24, 2006 2:52 PM strøm behandler ikke problemstillingen direkte, men det synes som om han legger til grunn at arbeidet må settes bort for at erstatning kan kreves. 46 Simonsen sier at det ikke foreligger noen plikt til faktisk å utføre utbedringen, men uttalelsen synes å knytte seg til NS 3401. 47 Avgjørende blir her ordlyden i pkt. 36.3. Det må stilles krav til at utbedring må utføres for at erstatning etter pkt. 36.3 kan kreves. 3.4.3 Grunnlaget for et prisavslag Hvis det foreligger en situasjon der entreprenøren ikke har foretatt utbedring innen fristen etter pkt. 36.2, og byggherren ikke sørger for utbedring, blir spørsmålet om han i stedet kan kreve prisavslag. Hvis dette ikke er tilfellet, må byggherren enten utbedre og kreve erstatning, eller han må avfinne seg med mangelen uten noen kompensasjon. Vil det forhold at byggherren ikke ønsker utbedringen foretatt, i seg selv tilsi at det vil være uforholdsmessig å utbedre mangelen? I så fall kan et prisavslag kreves etter NS 8405 pkt. 36.4. Selv om byggherrens interesse av at utbedringen foretas er et viktig moment i vurderingen av om det foreligger uforholdsmessighet, kan det ikke i seg selv være avgjørende. Det kan være tilfeller der det ikke vil være uforholdsmessig å utbedre selv om byggherren ikke ønsker utbedringen foretatt, og han mener et prisavslag vil være en tilstrekkelig kompensasjon. Er utgiftene til utbedring moderate, vil det ikke foreligge uforholdsmessighet. Uforholdsmessighet krever et markert og åpenbart misforhold, jf. pkt. 3.2 ovenfor. Ordlyden i standarden taler mot at et prisavslag kan kreves utenfor uforholdsmessighetstilfellene. Spørsmålet er derfor om det foreligger et grunnlag for å innfortolke en rett til å kreve prisavslag som vil opprettholde balansen i kontrakten, selv om ordlyden ikke gir holdepunkter for dette. Innen profesjonelle kontraktsforhold kan det være grunn til å være forsiktig med en utvidende tolkning. Dette har også Høyesterett gitt uttrykk for. 48 Det er likevel adgang til å utfylle kontrakter mellom profesjonelle parter. Høyesterett uttalte i Rt. 1992 s. 796 at slike kontrakter kan utfylles: «når utfyllingen skjer ut fra en helhetsvurdering av kontrakten og gir den aktuelle bestemmelse et fornuftig innhold ut fra dens formål» (side 802). Sandvik fremholdt at det ikke var tvilsomt at prisavslag kunne kreves etter NS 401 selv om uforholdsmessighetskravene i 15 46. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 97 98. 47. Lasse Simonsen: Kreditors mangelsbeføyelser særlig for tilvirkningskontraktene. JV 1999, hefte 5 6, side 305 398, s. 369 370. 48. Rt. 1994 s. 581, på side 587. 26

0000 GAt TFF 0601M.book Page 27 Friday, March 24, 2006 2:52 PM pkt. 2 ikke var oppfylt. Det samme gjaldt etter NS 3401 pkt. 25.4. Det var et subsidiært prisavslag som kunne kreves i stedet for utbedring eller erstatning av utbedringskostnadene, der entreprenøren ikke hadde sørget for utbedring innen rimelig tid etter reklamasjonen. 49 Denne tolkningen var på samme måte som etter NS 8405 ikke i samsvar med ordlyden i standardene. Når NS 8405 er en videreføring av de tidligere standardene, kunne det vært naturlig å innta en bestemmelse i samsvar med Sandviks synspunkt hvis dette ble ansett som gjeldende rett under utarbeidelsen av standarden. Bakgrunnen for at dette ikke er gjort, kan være at situasjonen ikke kommer opp ofte i praksis. Heller ikke da NS 3401 ble utarbeidet, ble en slik bestemmelse tatt inn, selv om problemstillingen var kjent. Like fullt opprettholdt Sandvik sitt standpunkt. Når en slik prisavslagsrett ble lagt til grunn etter NS 3401, hvor det ikke var en forutsetning for erstatning at utbedringen faktisk ble utført, bør det være enda større grunn til å godta et slikt prisavslag etter NS 8405. Hvis ikke et prisavslag kan gjøres gjeldende, vil byggherren bli stående uten noen beføyelse overfor entreprenøren der utbedring ikke blir iverksatt av byggherren. Spørsmålet om det gjelder en subsidiær adgang til å kreve prisavslag etter NS 8405 og NS 3430 er ikke inngående drøftet i juridisk teori, og det har ikke vært tatt klar avstand fra læren Sandvik har fremmet. Garder stiller seg åpen til et slikt prisavslag etter NS 3430, da dette vil være en «rasjonell og rimelig løsning». 50 Simonsen tar ikke standpunkt til spørsmålet, men avfeier det ikke. 51 Han påpeker at erstatningen ikke er betinget av at utbedring faktisk foretas, og fremhever at byggherren alltid vil kreve erstatning av utbedringskostnadene i stedet. 52 Denne uttalelsen synes imidlertid å være knyttet til NS 3401. At regelen kan ha gode grunner for seg, er et argument for at en slik prisavslagsrett bør innfortolkes i NS 8405. Hvis byggherren ikke har så stor interesse i å få en utbedring foretatt, men vil være fornøyd med en prisreduksjon, vil dette kunne spare både entreprenøren og samfunnet for unødvendig bruk av ressurser. Legges ikke et prisavslag til grunn, vil en byggherre som ikke sørger for å få mangelen utbedret og utgiftene til utbedringen erstattet, bli stående igjen med en mangelfull ytelse til full kontraktspris. Dette samsvarer ikke med det mangelsansvaret NS 8405 pkt. 36 legger opp til. Det er entreprenøren som skal bære risikoen for den direkte skaden mangelen medfører. Ansvarsfordelingen etter kontrakten forrykkes således ikke ved at det innfortolkes en rett til prisavslag, tvert om opprettholdes balansen i kontrakten ved at ansvaret for mislighold forblir hos entreprenøren. 49. Sandvik s. 405; Sandvik, Kommentar, s. 236. 50. Garder s. 266 267. 51. Simonsen, Entrepriserett, s. 65. 52. Simonsen s. 369 370. 27

0000 GAt TFF 0601M.book Page 28 Friday, March 24, 2006 2:52 PM Et slikt prisavslag vil gi mangelsreguleringen et fornuftig innhold ut fra dens formål. Prisavslaget er en gjensidighetsbeføyelse som har til formål nettopp å sikre at balansen mellom partenes ytelser opprettholdes ved mangler. Konklusjonen er at der byggherren ikke selv sørger for utbedring etter at entreprenøren har misligholdt sin utbedringsplikt, må NS 8405 tolkes utvidende med en rett for byggherren til å kreve prisavslag. 4 Utmålingen av prisavslaget 4.1 Innledning Når vilkårene for å kreve prisavslag er brakt på det rene, blir spørsmålet hvordan prisavslaget skal beregnes etter NS 8405. I kontraktslovgivningen foreligger det flere ulike reguleringer av prisavslagsutmålingen. 53 Det klassiske prisavslaget er et forholdsmessig prisavslag. Det skal foretas en relativ reduksjon av kontraktsprisen som gjenspeiler den prosentvise reduksjonen av markedsverdien som mangelen medfører. Dersom det relative prisavslaget skal skille seg fra den direkte verdireduksjonen mangelen medfører, må kontraktsprisen avvike fra markedsverdien av en kontraktsmessig vare ved levering. Den relative utmålingen kan illustreres med et eksempel. En kontraktsmessig gjenstand har ved levering en markedsverdi på 100 kroner. Det foreligger en mangel som medfører at markedsverdien ved levering er 90 kroner. Verdireduksjonen er dermed på ti prosent. Kontraktsprisen skal da reduseres med ti prosent. Er den avtalte kontraktsprisen 80 kroner, vil prisavslaget utgjøre åtte kroner, ti prosent av 80. Det relative prisavslaget blir dermed lavere enn reduksjonen av markedsverdien. Var derimot kontraktsprisen 110 kroner, vil et prisavslag på ti prosent bli elleve kroner, og det blir dermed høyere enn reduksjonen av markedsverdien. Et forholdsmessig relativt prisavslag følger av kjøpsloven 38, pakkereiseloven 6 2 tredje ledd, tomtefesteloven 25, husleieloven 2 11 annet ledd, forbrukerkjøpsloven 31 første ledd og den formelle hovedregelen i avhendingslova 4 12 første ledd. Selv om lovteksten ikke er klar på dette punkt, må også prisavslaget etter sjølovens 376 som et utgangspunkt utmåles forholdsmessig. 54 En annen regulering av prisavslaget følger av håndverkertjenesteloven 25 annet ledd og bustadoppføringslova 33 annet ledd. Prisavslaget skal der utmåles etter kostnadene ved å utbedre mangelen. Dette er også den reelle hovedregelen i avhendings- 53. For en nærmere redegjørelse se Holdø, Prisavslagsinstituttet i norsk kontraktslovgivning, s. 39 47. 54. Holdø s. 151 159. 28

0000 GAt TFF 0601M.book Page 29 Friday, March 24, 2006 2:52 PM lova, jf. 4 12 annet ledd. 55 Etter pakkereiseloven 6 2 tredje ledd skal prisavslaget utmåles etter utbedringskostnadene der kunden selv har avhjulpet mangelen. En tredje regulering følger av håndverkertjenesteloven 25 annet ledd annet punktum og bustadoppføringslova 33 annet ledd annet punktum. Etter disse bestemmelsene skal prisavslaget beregnes direkte ut fra den verdireduksjonen mangelen medfører der utbedringskostnadene blir uforholdsmessig store i forhold til den nytten realkreditor har av utbedringen. En står her overfor et absolutt prisavslag. Endelig foreligger det reguleringer som gir mer skjønnsmessige vurderingstemaer. Det følger f.eks. av forbrukerkjøpslovens 31 annet ledd at prisavslaget utmåles etter «mangelens betydning for forbrukeren» i «særlige tilfeller». Også forarbeidene til håndverkertjenesteloven åpner for en utmåling etter mangelens betydning for forbrukeren. Dette vil være tilfelle der det ikke kan konstateres en objektiv verdireduksjon som følge av mangelen. 56 Bustadoppføringslova 33 annet ledd tredje punktum gir grunnlag for å kreve et prisavslag der mangelen ikke medfører en objektivt konstaterbar verdireduksjon. Prisavslaget skal settes til den besparelsen realdebitor har hatt ved å levere en mangelfull ytelse. Som det vil fremgå av det følgende, bygger bustadoppføringslova og NS 8405 til dels på den samme prisavslagsregelen. 4.2 Prisavslag ved uforholdsmessighet 4.2.1 Innledning Som vi har sett ovenfor i pkt. 2, er den primære beføyelsen ved mangler utbedring fra entreprenørens side. Der kostnadene ved utbedring blir uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås, kan byggherren verken kreve utbedring eller erstatning av utbedringskostnadene. I disse tilfellene kan byggherren kreve prisavslag etter standardens pkt. 36.4, jf. pkt. 3.2 ovenfor. Problemstillingen er her hvordan dette prisavslaget skal utmåles. Etter kontraktslovgivningen skal det klassiske prisavslaget utmåles forholdsmessig, jf. pkt. 4.1. NS 8405 pkt 36.4 legger derimot i uforholdsmessighetstilfellene opp til en utmåling etter det absolutte verdiminuset mangelen medfører; prisavslaget skal gjenspeile den direkte reduksjonen av byggets verdi. 57 Vurderingstemaet er «reduksjonen av byggets eller anleggets verdi som mangelen representerer». 58 55. Se Rt. 2000 s. 199, på s. 206 207. Bare der den beløpsmessige reduksjonen av markedsverdien er klart lavere enn utbedringskostnadene, skal utmålingen være forholdsmessig. Når lovteksten krever at dette må være «godtgjort», kreves det mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt. 56. Ot.prp. nr. 29 (1988 89) s. 40. 57. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 100. 29

0000 GAt TFF 0601M.book Page 30 Friday, March 24, 2006 2:52 PM Som det fremgår av pkt. 4.1 ovenfor, legges en utmåling etter den direkte verdireduksjonen også til grunn ved uforholdsmessige utbedringskostnader etter håndverkertjenesteloven 25 og bustadoppføringslova 33. Det presiseres i forarbeidene til bustadoppføringslova at et forholdsmessig prisavslag ikke passer i entrepriseforhold. 59 I entreprisekontrakter dreier det seg om spesialtilvirkninger, og det vil ofte være vanskelig å operere med en sondring mellom en markedspris og kontraktsprisen som vil gi det forholdsmessige prisavslaget en funksjon. Problemstillingen i det følgende er hvordan reduksjonen av byggets verdi skal beregnes. 4.2.2 Verdibegrepet markeds- eller bruksverdi? Når NS 8405 pkt. 36.4 annet ledd taler om «verdi», er spørsmålet om det er markedsverdien eller byggherrens bruksverdi som skal legges til grunn. Med markedsverdi menes den verdien objektet vil ha hvis det omsettes i et marked for slike objekter. 60 Bruksverdien er derimot den verdien objektet har for den bestemte byggherren en verdi basert på subjektive vurderinger. Ordlyden i standardens pkt. 36.4 gir ikke klare holdepunkter for om det er markeds- eller bruksverdien som skal legges til grunn for utmålingen. Når vurderingstemaet er «reduksjonen av byggets eller anleggets verdi som mangelen representerer», kan dette tas til inntekt for at det er den objektive markedsverdien som er avgjørende. Det sies ikke at vurderingstemaet er den reduksjon i byggets eller anleggets verdi som mangelen medfører for byggherren. Bustadoppføringslova 33 annet ledd annet punktum gir anvisning på en utmålingsregel som tilsvarer uforholdsmessighetsregelen i NS 8405. Prisavslaget skal der være lik den «verdireduksjonen som mangelen medfører». I forarbeidene til bestemmelsen gjøres det klart at det kun er mangler som reduserer den økonomiske verdien som er relevante. Mangler som er til ulempe for kjøperen, men som ikke medfører noen reduksjon av husets verdi, vil ikke ha betydning. 61 Slike mangler kan kompenseres etter spesialregelen i annet ledd tredje punktum, som tilsvarer bestemmelsen i NS 8405 pkt. 36.4 annet ledd annet punktum. Når det er markedsverdien som er avgjørende etter «verdi»- begrepet i forbrukerentrepriseloven, taler det for en tilsvarende tolkning av NS 8405. Spørsmålet om det er markedsverdien eller bruksverdien som skal legges til grunn, er behandlet av Hagstrøm og Simonsen. 58. I NS 3430 pkt. 32.5 var ordlyden «medfører» i stedet for «representerer». Endringen medfører ikke noen realitetsendring. 59. NOU 1992: 9 s. 81. 60. Markedsverdien kan også benevnes som den alminnelige omsetningsverdien. 61. NOU 1992: 9 s. 81. 30

0000 GAt TFF 0601M.book Page 31 Friday, March 24, 2006 2:52 PM Begge legger til grunn at det er markedsverdien som er avgjørende. 62 Foreligger det et marked for bygget, er det markedets reaksjon på mangelen som er avgjørende. Vurderingstemaet etter prisavslagsbestemmelsen er hvilken betydning mangelen vil ha for byggets markedsverdi. Det kan spørres om det kan tas hensyn til byggherrens særlige bruk av bygget, når denne er gjort kjent for entreprenøren forut for kontraktsinngåelsen. Kolrud og Marthinussen stiller seg positive til en slik utmåling, uten at det presiseres nærmere i hvilke tilfeller dette vil være aktuelt. 63 Standpunktet synes etter min mening vanskelig å akseptere i sin alminnelighet. Det er reduksjonen av den objektive markedsverdien som er avgjørende etter prisavslagsbestemmelsen. Prisavslaget er en gjensidighetsbeføyelse som skal opprettholde balansen i kontraktsforholdet. Følgetap må holdes utenfor beregningen av prisavslaget. Prisavslaget skal ikke, som erstatningsreglene, holde realkreditor byggherren skadesløs. Det er derfor viktig å skille ut tapsposter som kan kreves kompensert ut fra en erstatningsrettslig differansetankegang. 64 Som påpekt ovenfor i pkt. 3.2 kan byggherrens meddelte forutsetninger ha betydning for uforholdsmessighetsvurderingen. Forutsetningene kan imidlertid ikke gi grunnlag for et økt krav på prisavslag. Også Sandvik stilte seg etter de tidligere standardene kritisk til en utmåling ut fra byggherrens spesielle formål. Han fremhevet at slike forhold er konsekvenstap som bare kan kreves erstattet der det foreligger særlig ansvarsgrunnlag. 65 At f.eks. en mangel ved et produksjonslokale medfører redusert produksjon, som igjen gir redusert omsetning for byggherren, kan ikke kompenseres med et prisavslag. Etter NS 8405 pkt. 36.5 annet ledd må mangelen skyldes forsett eller grov uaktsomhet fra entreprenørens side for at konsekvenstap kan kreves erstattet. For entrepriseoppdrag vil det imidlertid i enkelte tilfeller være vanskelig å operere med en alminnelig markedsverdi for det ferdige bygget. Det kan være spesialtilvirkninger som ikke vil være omsettelige i et alminnelig marked. Som eksempel kan nevnes oppføring av en kirke. I disse tilfellene vil byggherrens bruksverdi gi uttrykk for markedsverdien. 66 62. Hagstrøm s. 398 399; Hagstrøm, Entrepriserett, s. 101; Simonsen, Entrepriserett, s. 66. 63. Kolrud s. 452; Marthinussen s. 539. 64. Viktigheten av å skille mellom beføyelsene erstatning og prisavslag fremheves også av Johnny Herre, Relationen mellan prisavdrag, avhjälpandekostnadsersättning och skadestånd några systematiska reflexioner mot bakgrund av NJA 1998 s. 792. Inntatt i: Rettsvetenskapliga studier tillägnade minnet av Knut Rohde, side 147 170 (1999) s. 149 159. I artikkelen kommenteres og kritiseres Högsta domstolens dom inntatt i NJA 1998 s. 792. 65. Sandvik s. 404; Sandvik, Kommentar, s. 236. 31

0000 GAt TFF 0601M.book Page 32 Friday, March 24, 2006 2:52 PM Skillet mellom de to ulike verdiene vil først få selvstendig betydning der det foreligger et ordinært marked for bygget. 67 I de tilfellene der det ikke foreligger noe marked for bygget, slik at byggherrens bruksverdi gir uttrykk for verdireduksjonen, vil prisavslaget måtte utmåles ut fra den betydningen mangelen har for byggherren. Spørsmålet blir da hva byggherren ville betalt hvis han ved avtaleinngåelsen var klar over mangelen. Det må foretas en objektivisert vurdering. I denne vurderingen kan det ikke tas hensyn til de spesielle følgene mangelen får for byggherren. At mangelen f.eks. medfører redusert inntekt for byggherren, kan ikke kompenseres gjennom et prisavslag. Slike følgetap kan bare kreves kompensert der det foreligger ansvarsgrunnlag for erstatning. 4.2.3 Reduksjonen av markedsverdien Problemstillingen er så hvordan den konkrete vurderingen av verdireduksjonen skal foretas. Vurderingstemaet er reduksjonen av byggets eller anleggets markedsverdi som følge av mangelen. Det første spørsmålet som kan stilles, er hvilket tidspunkt som er avgjørende for vurderingen av verdireduksjonen. Hensynet bak prisavslagsreglene, at balanse mellom partenes ytelser skal opprettholdes, kan tas til inntekt for at det er verdien ved overtakelsen som er avgjørende. Hvis ytelsens verdi endrer seg etter avtaleinngåelsen, vil en utmåling etter verdien på leveringstiden være best egnet til å opprettholde balansen i kontraktsforholdet. Mangelsvurderingen etter standardens pkt. 36.1 er nettopp knyttet til kontraktsarbeidets stand ved overtakelsen. Når prisavslaget skal kompensere mangelens verdireduserende effekt, vil det være naturlig å legge markedsverdien på det tidspunktet mangelen vurderes overtakelsen til grunn. Et unntak fra utgangspunktet om at verdireduksjonen på overtakelsestidspunktet må legges til grunn, må gjøres der en står overfor manglene nevnt i NS 8405 pkt. 36.1 annet ledd. Det dreier seg her om skader som oppstår etter overtakelse. Det vil da være mest i samsvar med kontraktens regulering å legge til grunn tidspunktet da skaden oppstår. Ved vurderingen av verdireduksjonen må det tas hensyn både til den verdireduserende påvirkningen mangelen har på den mangelfulle delen av bygget og på andre deler av bygget. 68 Skader på andre deler av kontraktsarbeidet som oppstår etter overtakelse, og som er en nærliggende og påregnelig følge av mangelen, anses etter NS 8405 pkt. 36.1 annet ledd som en del av mangelen og omfattes av utbedringsplikten, jf. pkt. 36.2. Denne type skader må da også gi grunnlag for prisavslag der utbedringen vil medføre uforholdsmessige utgifter. Dette vil være en del av «den reduksjon 66. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 101. 67. Hagstrøm, Entrepriserett, s. 100. 68. Kolrud s. 452; sml. Garder s. 267. 32

0000 GAt TFF 0601M.book Page 33 Friday, March 24, 2006 2:52 PM av byggets eller anleggets verdi som mangelen medfører». Det gis dermed prisavslag for en type følgetap. 69 Dersom mangelen medfører skader på deler av bygget eller anlegget som ikke omfattes av kontrakten, foreligger det ikke grunnlag for å trekke dette tapet inn i prisavslagsutmålingen. Slike skader faller utenfor både mangelsdefinisjonen i NS 8405 pkt. 36.1 og utbedringsplikten etter pkt. 36.2. Denne type tap kan kun kreves kompensert gjennom et erstatningskrav etter standardens pkt. 36.5 første ledd. Bestemmelsen forutsetter at byggherren kan sannsynliggjøre at mangelen skyldes uaktsomhet hos entreprenøren. Som påpekt i pkt. 2 ovenfor er det innført en ny regulering i NS 8405 pkt. 36.2 annet ledd knyttet til skader mangelen har forvoldt på andre deler av kontraktsarbeidet. Skulle denne type mangler medføre uforholdsmessige utbedringsomkostninger, må kravet mot entreprenøren vurderes ut fra den forsikringsdekningen byggherren har. Så lenge tapet kompenseres gjennom forsikringen, kan det ikke være grunnlag for å kreve et prisavslag. Faller derimot dette tapet utenfor forsikringsdekningen, må en falle tilbake på hovedregelen i pkt. 36.2 som sier at dette er et forhold entreprenøren har den økonomiske risikoen for. Når det ikke foreligger en utbedringsplikt som følge av uforholdsmessighet, vil vilkåret for å kreve prisavslag etter pkt. 36.4 være oppfylt, og prisavslaget må da utmåles i samsvar med bestemmelsen i pkt. 36.4 annet ledd. Den konkrete vurderingen av verdireduksjonen vil ofte bli svært skjønnsmessig. Det kan f.eks. være uforholdsmessig å utbedre en mangel knyttet til takhøyden i kjelleren på et nybygg. Spørsmålet er da hvilken betydning dette vil ha for markedsverdien. Det kan være vanskelig å beregne hvilken betydning mangelen vil ha for markedsverdien. Det kan innhentes verdivurderinger fra takstmenn, som gir en vurdering av byggets verdi med og uten den aktuelle mangelen. Slike vurderinger vil ofte danne grunnlag for dommerens vurdering av verdireduksjonen. 70 I stedet for at partene påberoper hver sine «sakkyndige» vitner, vil det ofte være mer hensiktsmessig at retten oppnevner en eller flere sakkyndige som kan belyse denne type spørsmål, jf. tvml. 238. I andre tilfeller vil det kunne foreligge mer konkrete holdepunkter for reduksjonen av markedsverdien. Dersom nybygget har blitt solgt videre med opplysninger om mangelen, vil verdireduksjonen kunne vurderes ut fra salgsprisen. Det kan presumeres at videresalget har skjedd til markedsverdi. Rene differansebetraktninger kan imidlertid ikke legges ubetinget til grunn. Det må for det første 69. Tilsvarende for buofl. NOU 1992: 9 s. 39. 70. Rt. 2000 s. 199 er illustrerende. I en sak om salg av fast eiendom ble det innhentet uttalelser fra tre ulike eiendomsmeglere. Dommerne benyttet disse vitnemålene som veiledning ved vurderingen av manglenes betydning for markedsverdien. 33

0000 GAt TFF 0601M.book Page 34 Friday, March 24, 2006 2:52 PM tas høyde for at det kan ha skjedd prisfluktuasjoner i tiden mellom inngåelsen av entreprisekontrakten og tidspunktet for overtakelsen i entreprisekontrakten. Som ovenfor nevnt er sistnevnte avgjørende for mangelsvurderingen, og dermed for vurderingen av mangelens verdireduserende effekt. For det andre vil det ofte også skje svingninger i det alminnelige eiendomsmarkedet mellom overtakelsen i entreprisekontrakten og inngåelsen av kontrakten om et videresalg. Slike svingninger må også hensyntas når reduksjonen av markedsverdien skal fastslås. Vurderingstemaet er differansen mellom bygget eller anleggets verdi med og uten mangel ved overtakelsen i entreprisekontrakten. 4.3 Prisavslag der mangelen ikke medfører en verdireduksjon 4.3.1 Innledning Som påpekt i pkt. 3.3 ovenfor er det gitt en spesiell regel for utmålingen av prisavslaget for de tilfellene der mangelen ikke medfører noen reduksjon av markedsverdien, eller hvor reduksjonen er lavere enn det entreprenøren sparer på kontraktsbruddet. I disse tilfellene skal prisavslaget svare til den besparelsen entreprenøren har hatt som følge av mangelen, jf. NS 8405 pkt. 36.4 annet ledd annet punktum. Spørsmålet i det følgende er hvordan denne besparelsen skal beregnes. 4.3.2 Entreprenørens avanse en del av besparelsen? Standarden sier at prisavslaget skal utgjøre «den besparelsen entreprenøren har oppnådd som følge av» mangelfull utførelse av oppdraget. Besparelsen vil strengt tatt bare være de utgiftene som faktisk er spart ved kontraktsbruddet. Entreprenøren vil i sine tilbud innkalkulere en avanse for det arbeidet som skal utføres. Dette gjelder både for enhetspriser og ved fastsumkontrakter. 71 Den innkalkulerte avansen er ikke noe entreprenøren sparer ved ikke å utføre kontraktsmessig ytelse. Spørsmålet er om også denne avansen skal inngå i utmålingen av prisavslaget. Det vil ikke være i samsvar med regelens formål om entreprenøren blir sittende med avansen som kreves for kontraktsmessig ytelse, når ytelsen er mangelfull, eller deler av kontraktsarbeidet er unnlatt utført. Hensynet bak regelen er at det ikke skal lønne seg for entreprenøren å levere i strid med avtalen. Han skal legge 71. Ved enhetspriser betaler byggherren etter medgått mengde, ut fra en fast pris per enhet. Byggherren har dermed risikoen for hvor store mengder som må benyttes. Etter en fastsumkontrakt påtar entreprenøren seg å uføre oppdraget for en på forhånd avtalt pris. Entreprenøren påtar seg dermed den økonomiske risikoen. Nærmere om fastsumkontrakter og enhetspriser, se Sandvik s. 165 og 188 201; Jan Kaare Tapper: Fabrikasjonskontrakter. I: Kontrakter i petroleumsvirksomheten, side 73 234 (1983) s. 92 96; Kai Krüger: Norsk kontraktsrett (1989) s. 344 350. 34

0000 GAt TFF 0601M.book Page 35 Friday, March 24, 2006 2:52 PM fra seg berikelsen han får som følge av kontraktsbruddet. Dette hensynet taler for at også den innkalkulerte avansen må være en del av prisavslaget, selv om det i streng forstand ikke er en besparelse for entreprenøren. Hvis en ikke innkalkulerer avansen i det prisavslaget byggherren skal tilkjennes, vil entreprenøren tjene på å levere en mangelfull ytelse. 4.3.3 Kvantitative mangler Manglene etter kontrakten kan deles i to hovedkategorier; kvalitative og kvantitative mangler. Først skal vi se på utmålingen ved kvantitative mangler. En kvantitativ mangel foreligger der entreprenøren har unnlatt å utføre en del av det avtalte arbeidet. Gjelder det arbeid som skal betales etter enhetspriser, vil det gjenspeile entreprenørens besparelser dersom det trekkes ut en tilsvarende mengde fra enhetsprisen etter kontrakten. 72 Enhetsprisen vil ta høyde for både materialkostnadene og kostnadene ved å utføre arbeidet. Selv om enhetsprisene som regel vil gi uttrykk for besparelsen og således kan legges til grunn, gjelder ikke dette i alle tilfeller. Entreprenøren kan ha kontrahert med en pris som er tapsbringende. Dette kan skyldes taktisk prising for å vinne et anbud, ønske om å få oppdrag i et dårlig marked for å holde hjulene i gang eller simpelthen en feilprising. Entreprenøren har f.eks. priset en del av oppdraget til kroner 1000 per enhet. Entreprenørens utgifter er imidlertid kroner 1200. Hvis han unnlater å utføre deler av arbeidet, kan ikke enhetsprisen legges til grunn. En må da se på den virkelige besparelsen. 73 Besparelsen vil i dette tilfellet ikke utgjøre 1000, men 1200 kroner. Vanskeligere kan beregningen bli der det foreligger en fastsumkontrakt. I disse tilfellene kan det ses hen til den prisingen av arbeidet som er gjort i grunnlaget for entreprenørens tilbud. Der dette ikke gir veiledning, må en ut fra en konkret vurdering beregne hva entreprenørens besparelse utgjør. 4.3.4 Kvalitative mangler For det andre kan det foreligge en kvalitativ mangel. Entreprenøren kan f.eks. ha utført arbeidene med andre materialer enn avtalt. Vannrørene som er bygd inn i veggen kan være av en annen dimensjon eller materialkvalitet enn det som følger av kontrakten, uten at dette får nevneverdig virkning for bruken eller rørenes levetid. Entreprenøren har her hatt de samme utgiftene til selve arbeidsutførelsen som ved bruk av riktig materialkvalitet. Besparelsen ligger i materialutgiftene. 72. Sandvik s. 404 405, med henvisning til voldgiftsavgjørelser. 73. Sandvik s. 405; Sandvik, Kommentar, s. 237. 35