Vedtekter i kombinerte sameier Advokatfullmektig Line C.B. Bjerkek, NBBL Boligjus for viderekomne 06.02.2018
Hvorfor reiser kombinerte sameier særlige problemer? Ulike interesser mellom eierne i bolig og næring Støy, luktproblematikk Fysiske forhold Ansvar for vedlikehold Ansvar for kostnader Mer komplekse utbyggingsprosjekter Ofte lite eller dårlig regulert i vedtektene
Problemstillinger Tekniske forhold: Strøm, fjernvarme, vann og avløp, annet Atkomst Kjøring/Gangatkomst Parkering Rettigheter For enkelte seksjonseiere Andre Felles bruk og eierskap med andre Kostnader Felleskostnader Flere byggetrinn Stemmeregler
Hvor skal man starte? Se på tegningsgrunnlag og tekniske forhold Se på eiendomsorganisering Se på ulike driftsmessige hensyn Se på hensynet til utbyggers inntjening Gjør deg godt kjent med alle detaljer Samarbeid på tvers!
Generelle tips til formuleringer i vedtektene Regulere regler om samme tema i samme punkt Ryddighet og orden Vær kort og presis i ordlyden Identifiser rettighetshaver, rettigheter og plikter Bruk lovens ordlyd når du kan Noen regler har gyldighet som en regel, og forplikter, andre har mer informasjonsverdi. Vurder hva som er nødvendig å regulere. Balanse unngå senere konflikt
Vedtekter Forbehold i vedtektene i forbindelse med forhåndssalg Nedenstående vedtekter er et foreløpig utkast til vedtekter for xxxx Eierseksjonssameie utarbeidet av utbygger/selger i forbindelse med salg av leiligheter/seksjoner i prosjektet. Utkastet skal oppfattes som en overordnet ramme, og kan bli betydelig endret i forbindelse med ferdigstillelse av prosjektet, kommunale reguleringsbestemmelser, kommunens behandling av seksjoneringsbegjæring m.v. Det tas uttrykkelig forbehold om oppdeling i antall eierseksjoner (næring/bolig)(, antall borettslag) og organisering av parkerings- og bodarealene. Det vises for øvrig til de forbehold som er tatt inn i prospekt/salgsmateriell. Vedtektene fastsettes av utbygger.
Vedtekter - kontraktsrisiko Forbehold Dersom ikke vedtekter lagt ved i salgsprospekt Kjøper kan forvente normale vedtekter i liten grad mulighet til å legge frem vedtekter med avvik fra standardvedtekter Dersom særregler i prospekt Kjøper er forberedt på dette, og det ligger som en forutsetning i avtalen Dersom presenterer særregler etter inngått kontrakt, så kan det gi rom for erstatningskrav fra kjøper for de økte kostnadene dette innebærer kontraktsbrudd
Vedtekter Ny esl 27
Innledningsvis Beskrive hvordan eiendommen vil bli organisert Parkering i egne seksjoner, i en egen seksjon eller anleggseiendom, på annen eiendom Fellesrom for eks. treningsrom, forsamlingslokale i egne seksjonerte enheter eller som fellesareal? Næringsvirksomhet Antall byggetrinn, og evt. forhold til hverandre
1-2 Hva sameiet omfatter (1) Sameiet er et kombinert eierseksjonssameie som på eiendommen gnr. Xxx bnr. xxx. Eiendommene sammenføyes før seksjonering. (2) Sameiet består av 3-5 næringsseksjoner og 108 boligseksjoner, hvorav 4 utleiehybler som står til disposisjon for borettslaget. Det tas forbehold om endelig antall seksjoner. (Antall nærings- og boligseksjoner vil være bestemt innen seksjonering skal foretas.) (3) Den enkelte bruksenhet består av en hoveddel, samt eventuelt en eller flere seksjonerte tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen. (4) Hver boligseksjon vil ha en bod og en parkeringsplass seksjonert som tilleggsdel. Dersom boligeiere ønsker å kjøpe ekstra bod eller parkeringsplass, seksjoneres disse som egne seksjoner. (5) Parkeringsplasser og boder i U1, U2 og første etasje som på seksjoneringstidspunktet ikke er solgt, tilhører utbygger, og seksjoneres som en seksjon pr. parkeringsplass. (6) Uteoppholdsareal utenfor næringsseksjoner i 1 etasje kan seksjoneres som tilleggsdel til næringsseksjonen innenfor. Dette gjelder særlig areal til uteservering utenfor snr. Xx. (Det vil bli avklart i god tid før seksjoneringen hvordan utearealene skal fordeles.) (7) De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal. (8) Oppdeling av eiendommen i seksjoner og tilleggsdeler og den enkelte seksjons sameiebrøk fremkommer i tinglyst seksjoneringsbegjæring. (9) Sameiebrøkene bygger på hoveddelens BRA-areal, eksklusive balkonger, terrasser og eventuelt tilleggsdel grunn/bygning. For parkeringsseksjonene er det fastsatt en vektet sameiebrøk
Til vedtektene Beskrive ulike byggetrinn Eksempel: «1-3 Borettslag i boligseksjonene Eiendommen bygges ut i 2 byggetrinn, men overleveres i 3 faser. Det opprettes et borettslag for hver fase, til sammen 3 borettslag. Borettslag 1 består av bygg A, borettslag 2 består av bygg B1 og D, og byggetrinn 3 består av bygg B2 og C, som vist i vedlegg 1. Parkeringskjeller U1 og U2, 1 etasje, 70 boliger, samt 4 utleieleiligheter bygges i trinn 1, mens 34 boliger, trimrom og fellesstue samt gårdsrom 2 bygges i trinn 2. Det legges til rette for at borettslagene kan sammenslås etter overtakelse av bygg i fase 3.»
Bruk av næringsseksjon Typiske tvistetema Støy fra ventilasjonsanlegg, kjøleanlegg for matbutikk Støy fra selve driften, eks. prat fra gjester, musikk Lukt fra restaurant og annen matservering Vareleveranser til ugunstige tider Vibrasjoner og lyd fra treningssenter Lys fra skilt Behov for markedsføring med skilt Offentligrettslige krav til virksomheten Reguleringsbestemmelser
Bruk av næringsseksjon Esl 19, 4 ledd: Med eiers tilslutning kan det vedtektsfestes regler om bruk av næringsseksjon. Ny eierseksjonslov 25, 4 ledd Med eiers samtykke kan det vedtektsfestes bestemmelser om bruken av næringsseksjoner. Bør gjøres før seksjonering pga. samtykkekrav
Bruk av næringsseksjon (1) Næringsseksjonene må ikke brukes på en slik måte at det oppstår unødvendig støy- og/eller luktplager for de øvrige seksjonseiere. (2) Næringsseksjonene, unntatt parkeringsseksjonene, skal i tilknytning til lovlig virksomhet i sine seksjoner, ha rett til å sette opp faste skilt og andre profileringsanordninger, frittstående eller på 1. etasje av byggets fasade, innenfor rammen av hva som godkjennes av offentlige myndigheter. Styret eller sameiets samtykke til dette er ikke påkrevet. Den aktuelle eier er ansvarlig for alle kostnader tilknyttet montering, demontering og vedlikehold, herunder også søknad om offentlig godkjenning. (3) Ved bruk av lysskilt skal det tas tilbørlig hensyn til beboerne i sameiet slik at disse ikke blir unødig sjenert. (4) Dersom næringsseksjonene brukes innenfor godkjent reguleringsformål anses ikke bruk i tråd med reguleringsformålet i seg selv, å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner. (5) Åpningstider for næringsseksjoner som er i tråd med offentlige retningslinjer og varelevering utenom åpningstidene anses heller ikke som utgangspunkt å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner. Ettersom det i flere næringsseksjoner vil foregå service- eller serveringsvirksomhet, vil det forekomme virksomhet på kveldstid, i helger og på helligdager, uten at dette i seg selv anses for å være til skade eller ulempe for øvrige seksjoner.
Til vedtektene Bruk av fellesareal, for eks. bod Tilhører sameiet som sådan alle seksjoner i fellesskap Dersom unntak, må reguleres Eksempel: «Det er flere boder enn boenheter, og det er mulighet for boligeiere til å kjøpe seg en ekstra bod. Utbygger XXX, org nr: xxx xxx xxx skal eie og disponere usolgte boder frem til de er solgt, og overtatt av ny boligeier, også etter at hjemmelen til boligseksjonene er overført til borettslaget.»
Avstemning på årsmøtet Lovens utgangspunkt for kombinerte sameier Ny lov 52 (gml lov 37): «I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse krever at se seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig har sagt seg enige.» Adgang til å avtale noe annet? Loven angir at den kan fravikes
Avstemning på årsmøtet Kan næringsseksjonene nektes å stemme i saker som bare gjelder boligseksjonene og omvendt? Ny lov 46 (gml lov 33) Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøte med forslags-, tale- og stemmerett. Ny lov 5: Loven er ufravikelig med mindre den selv sier noe annet Betyr at det er problematisk å fjerne stemmeretten helt.
Avstemning på årsmøtet Stemmegivning for større garasjeseksjoner som er egne sameier. Kan disses stemmerett vektes mindre enn de øvrige? Ved egne enkeltstående garasjeseksjoner som selges til eiere utenfor eierseksjonssameiet, skal de ha samme stemmerett som andre seksjoner?
Avstemning på årsmøtet 52 «I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse krever at se seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig har sagt seg enige.» Det kan fastsettes andre regler i vedtektene enn at det stemmes etter sameierbrøk. Resultat: vektet stemmerett tillatt
Avstemning på årsmøtet Esl 52 Krav: Uttrykkelig sier seg enig(tilslutning) I de opprinnelige vedtektene Innhente uttrykkelig samtykke fra alle som berøres Bør vurderes allerede ved seksjoneringen
Avstemning på sameiermøtet Vekting av stemmer Hvordan finne brøk? Hvordan praktisere dette? Esl 29: Fordeling av felleskostnader skjer etter sameierbrøk, men kan gjøres unntak Det er mulig å skille stemmeretten og kostnadsfordelingen fra brøken Bruke skjønn og erfaring
Avstemning på årsmøtet Forslag til tekst: «I årsmøtet regnes flertallet etter sameiebrøk. Parkeringsseksjoner vektes med halv vekt i forhold til eierbrøk.»
Avstemning på årsmøtet Ved flere byggetrinn Legge inn begrensning i adgangen til å stemme ned nødvendige endringer i prosjektet Som en kontraktsmessig forpliktelse i kjøpekontrakten med den enkelte kjøper Legge inn tillatelse til utbygging i vedtektene Å begrense stemmeretten til ubygde seksjoner i byggefasen er mulig, men kanskje ikke så hensiktsmessig for utbygger, som eier seksjonene
Avstemning på årsmøtet Ved borettslag i samleseksjon eller i boligseksjoner Hvem stemmer for borettslaget på sameiermøtet? Brl 8-16; styret representerer laget utad Skjønner andelseierne og de andre seksjonseierne organiseringen?
Enkeltstående seksjoner Borettslag i boligseksjoner Garasjekjeller
Avstemning på årsmøtet Forslag til formulering: 8-8 Forholdet mellom sameiermøtet i sameiet og generalforsamlingen i borettslaget Borettslaget eier seksjoner i sameiet og styret i borettslaget representerer borettslaget på sameiermøtet. For å sikre god informasjon om vedtak i sameiermøtet til andelseierne i borettslaget, kan sameiermøtet i sameiet og generalforsamling i borettslaget avholdes slik at informasjon og drøftelser kan gis i et felles beboermøte, og slik at avstemning tas i de korrekte organer etterpå. På denne måten kan de to møter avholdes samme dag eller tidsmessig tett på hverandre. Dette sikrer også at styret i borettslaget har god kjennskap til andelseiernes syn i de aktuelle saker.
Vedlikehold Gml esl 20 veldig kort, men omfattende praksis i samme retning som reglene i borettslagsloven. Ny esl 32 følgende; vedlikeholde slik at andre seksjonseiere og fellesareal ikke påføres ulempe og slik at skader forebygges. I stor grad bygget på reglene i borettslagsloven.
Vedlikehold Hvordan fordele vedlikeholdsansvaret mellom nærings- og boligseksjoner? Næring ønsker ofte å holdes utenfor vedlikehold som bare berører boligdelen Hvem utøver vedlikeholdsansvar på vegne av bare næringsseksjonene eller bare boligseksjonene? Ingen faste organer til dette Er det praktisk? Må vedlikeholdsplikten følge fordelingsnøkkelen for felleskostnadene?
Vedlikehold Hvor langt kan vedlikeholdsansvaret deles? Esl 33, 3 ledd, kan vedtektsfestes ansvar for vedlikehold av fellesareal for bestemte seksjoner Krav om samtykke fra de det gjelder Betyr at en fordeling av ansvar for vedlikehold av fellesareal bør vurderes tatt inn i vedtektene fra starten av.
Vedlikehold Ikke lagt inn noen konkrete begrensninger fra lovgiver på hvordan vedtektene skal reguleres. Utgangspunkt: Avtalefrihet Men det er inntatt et mindretallsvern Esl 27, 4 ledd vedtektene kan ikke gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning Forutsetter en viss balanse
Vedlikehold Ny lov 32, 8 ledd: «I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.» Flytter ansvaret fra seksjonseier til sameiet, ofte av hensyn til sameiets ansvar for bærende konstruksjoner Typisk i rekkehus, kjedede eneboliger og lignende; eget ventilasjonsanlegg som er separat for den enkelte bolig, pipeløp som er eget for den enkelte bolig
Vedlikehold Må gjøres en konkret vurdering av om vedtektene er urimelig eller ikke. Grad av urimelighet? Hva består fordelen i? På seksjonseiers bekostning? Risiko for skade og ulempe? Hvor store er kostnadene?
Vedlikehold Hvordan løse dette i vedtektene? Dele inn i ulike deler For alle seksjonseiere For boligseksjonene For næringsseksjonene Evt. punkt om særlig ansvar for enkeltstående seksjoner som har en særlig utforming eller spesialtilpasset anlegg, eks. eget snøsmelteanlegg på balkong. Forutsetter en grundig gjennomgang og oversikt, over alle vedlikeholdselementer og kostnader
Vedlikehold Ta hensyn til driftstekniske forhold Ta hensyn til praktiske forhold Ta hensyn til konfliktnivå som kan oppstå Svært viktig på lang sikt Boligbyggelagene kan gjøre en viktig jobb her Utbygger er ofte mindre interessert i hva som skjer etter ferdigstillelsen.
Vedlikehold For den enkelte seksjonseier generelt: Vurdere spesialregulering tilpasset det aktuelle bygg: For eks. Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt omfatter: Opplisting som i ny lov Tillegg for spesielle forhold ved det aktuelle bygg Eks: Filterbytte på eget ventilasjonsaggregat
Vedlikehold Særlig vedlikeholdsansvar for boligseksjonene Eksempel: Boligseksjonene har vedlikeholds- og utskiftningsansvar for: Gårdsrom i 2.etg, ned til membran i etasjeskille ned mot 1 etasje. Fellesstue, trimrom, avfallsrom, bodanlegg og rømningstrapperom i 1. etasje, boligenes bodanlegg og boligenes garasjeplasser i U1 og U2 Fellesareal med eksklusiv bruksrett for boligseksjonene, som trappeløp, korridorer, svalganger etc. Ytterdører til boligene, balkongdør og balkongene utenfor boligseksjonene. Andre tekniske anlegg som kun betjener boligseksjonene. Overflatevedlikehold av utvendig fasade på boligdelen fra 2. etasje, og opp til og med tak, herunder utskifting av egne vinduer, samt vindusvask.
Vedlikehold Særlig vedlikeholdsansvar for næringsseksjoner Eksempel: Næringsseksjoner med snr. X-Y har vedlikeholds- og utskiftningsansvar for: Utearealer utenfor næringsseksjonene frem til offentlig fortau som er seksjonert som tilleggsdeler Overflatevedlikehold av utvendig fasade på næringsseksjonene (i plan 1 unntatt dører og inngangspartier til boligene), herunder utskifting av egne vinduer, samt vindusvask. Avfallshåndteringsanlegg for næringsseksjonene Ventilasjonsanlegg som betjener seksjonene. Andre tekniske anlegg som kun betjener næringsseksjonene.
Vedlikehold Eksempel fra rettspraksis: LB-2013-27616 3 seksjoner, næring(matbutikk), garasjeseksjon og samleseksjon bolig(borettslag). En rekke konstruksjonsfeil i tak, manglende isolasjon i yttervegger. Vedtektene; «Utgifter til vedlikehold og til bygningsmessige arbeider skal holdes atskilt mellom nærings- og boligseksjonen, slik at hver seksjon svarer for de kostnadene som vedrører deres egen seksjon.» Påstand: Det er bare drifts- og vedlikeholds-kostnader som vedrører garasjeseksjonen, som eies i fellesskap av de to sameierne, og som har drifts- og vedlikeholdskostnader som «ikke kan relateres til noen seksjon».
Vedlikehold «Lagmannsretten finner det klart at nødvendig utbedring av tak og vegger som i utgangspunktet er feilaktig og mangelfullt bygget, og rehabilitering av fasader som er blitt skadet som følge av disse manglene, må anses å berøre sameiet som helhet, og ikke en enkelt sameier.» «Yttertaket er tak for hele bygningen, og ikke bare for loftsleilighetene, og fasadene utgjør bygningens yttervegger.» «Det ville være meningsløst å avbryte rehabiliteringen av fasadene og stanse arbeidet med etterisolering og vindtetting i det øyeblikk man når frem til en sameier som ennå ikke er fysisk berørt av selve skaden, men hvor den samme opprinnelige konstruksjonsfeilen og dermed det samme behovet for utbedring foreligger.»
Vedlikehold Tak og yttervegger er alles felles vegger og tak Men det kan legges inn noe annet i vedtektene Forutsetter god presisering i avtalen Vil kunne bli vurdert som urimelig Ved følgeskader innover og nedover i bygget, hvor skal man slutte å reparere? Anbefaler at tak og yttervegger er del av sameiets vedlikeholdsplikt.
Felleskostnader og vedlikeholdsansvar Hvilket organ skal ivareta vedlikeholdsansvaret for deler av fellesarealet dersom sameiet v/styret ikke skal gjøre det? Finnes ingen andre etablerte organer i sameiet Etablere samarbeidsorganer bestående av alle boligseksjoner eller alle næringsseksjoner? Hvem tenker på helheten i bygget og ser langsiktig på vedlikeholdet? Det avgjørende er ofte kostnadsdelingen
Felleskostnader og vedlikeholdsansvar Må det være samsvar mellom vedlikeholdsansvaret og ansvaret for kostnadene? Slik at den som har vedlikeholdsplikten også skal betale for det.
Felleskostnader Ny esl 29 «Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnadene skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.» 2. ledd: Ved uttrykkelig enighet fra berørte seksjonseiere, så kan vedtektene fastsette en annen fordeling enn etter 1 ledd.
Felleskostnader Næringsseksjonene kan ofte være i mindretall mht. brøk og kan mene at man ikke har nok innflytelse på beslutninger som tas om vedlikeholdet og kostnadene for deres seksjon Reglene om mindretallsvern vil beskytte Skal ikke pålegges urimelige kostnader, uten å få nytte av tiltaket. Styret skal prinsipielt tenke helhetlig, på begge typer seksjoner Erstatningsansvar for styret kan bli aktuelt dersom de ikke gjør.
Felleskostnader og vedlikeholdsansvar Bør skilles mellom de to Hensiktsmessig at styret har ansvaret for oppfølgningen og gjennomføringen av vedlikeholdet. Kan samkjøre de ulike interesser og se helhetlig og langsiktig på vedlikeholdet. Betyr at reglene for kostnadsfordeling kan være svært detaljerte.
Felleskostnader Arbeid med vedtekter: Konkret og detaljert gjennomgang av tekniske anlegg og planer for drift av bygget Hvordan best unngå konflikt mellom de to gruppene? Opplevelse av nytte og rimelighet i kostnadsfordelingen Den som har nytte bør betale. Den som ikke har noen nytte bør ikke betale. Objektiv vurdering Balansert fordeling Urimelighet kan sette vedtektene til side.
Felleskostnader Arbeid med vedtekter forts. Millimeter rettferdighet kan sjelden oppnås Vil jevne seg ut etterhvert Finne praktiske løsninger Mulighet: Lage en annen sameiebrøk enn areal, eller lage mer detaljerte regler om kostnadsfordeling? Vurdering av hva som fungerer best i det enkelte tilfellet. Frihet mht. valg av grunnlaget for brøken Bør være tydelig hvordan brøken er fastsatt for senere seksjonseier for å unngå konflikt. Vurdere om dette bør nedfelles i vedtektene.
Felleskostnader Fra NBBLs standard: 5-1 Felleskostnader Veiledning: Her bør man gjennomgå alle elementene i felleskostnadene og vurdere om de skal fordeles på annen måte enn etter sameiebrøk. Eksempler på kategorier: kostnader som fordeles på alle boligseksjonene kostnader som fordeles på alle næringsseksjonene kostnader som fordeles på alle boligseksjonene i blokker kostnader som fordeles på alle boligseksjoner i rekkehus kostnader som fordeles likt på alle seksjoner kostnader som fordeles etter forbruk
Felleskostnader Et fellespunkt for ordinære felleskostnader Eksempel: Lovens regel inntas ofte som første avsnitt. Deretter en eksemplifisering. «Felleskostnader for eierseksjonssameiet som fordeles etter sameiebrøk vil blant annet være: - Strøm i fellesarealer og utebelysning i den grad det ikke skal dekkes av seksjonseierne som følge av eksklusiv bruksrett til fellesareal - Oppvarmingsanlegg for fortau på kommunal grunn, herunder drift og vedlikehold av rør og varmekabler tilknyttet oppvarmingsanlegg for fortau på kommunal grunn. - Vedlikehold og utskiftning av drenering - Reparasjon, vedlikehold eller utskifting av bjelkelag og bærende vegg- og takkonstruksjoner - Reparasjon, vedlikeholde og utskiftning av felles rør, nedløpsrør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, med unntak av varmekabler (på bad i boligene). - Vann og kloakk, inkludert pumpestasjon, samt øvrige kommunale avgifter» - Osv.
Felleskostnader Fordeling etter forbruk Eksempel: «Følgende kostnader fordeles etter forbruk i henhold til måleravlesning: - Kostnader til fjernvarme og varmt vann»
Felleskostnader Eget punkt for hvert formål: Eksempel: «Følgende felleskostnader skal kun dekkes av snr. X, y, som er næringsseksjoner i 1 etasje: Kostnader til fjernvarme/varmtvann etter måleravlesning for næringsseksjonene Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av ventilasjonsanlegg for næringsseksjonene i 1 etasje Kostnader knyttet til renovasjon for næringsseksjonene i 1 etasje Kostnader knyttet til drift, vedlikehold og utskiftning av vinduer og ytterdører Kostnader knyttet til drift, overflatevedlikehold og utskiftning av fasade opp til etasjeskille betong til boligseksjon i 2. etasje. Kostnader knyttet til uteareal/fortau innenfor sameiets eiendomsgrenser, iht. tegning i vedlegg til vedtektene.»
Felleskostnader Kostnader for boligseksjonene Eksempel: «Følgende kostnader skal kun dekkes av boligseksjonene(borettslagene) Kostnader til fjernvarme/varmtvann for boligene, etter måler. Kostnadene belastes i henhold til måleravlesning for den enkelte boenhet. Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av heis, allikevel slik at heis som også benyttes av øvrige parkeringseiere i kjelleren fordeles forholdsmessig også på disse brukere. Kostnader knyttet til gårdsrom i 2.etg. over membran, samt sluk i gårdsrommene. Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av boder for boligseksjonene plassert i 1.etg, U1 og U2 Kostnader knyttet til drift, vedlikehold og utskiftning av trimrom, fellesstue og avfallsrom i 1.etg. Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av fellesareal som utelukkende benyttes av boligseksjonene. Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av 2 rømningstrapper plassert mot Kongensgate. Kabel-tv
Felleskostnader Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av vinduer og ytterdører i boligseksjonene og boligseksjonenes fellesareal. Kostnader til drift, overflatevedlikehold av fasader og svalganger utenfor boligseksjonene, fra og med etasjeskille betong 1 etasje og opp til og med tak, samt fasade på heis- og trappehus mot Bankgata og Dronningsgata ned til gateplan. Renovasjon for boligdelen Kostnadene fordeles i henhold til intern sameiebrøk og fordelingsnøkkel i borettslaget.»
Felleskostnader Eget punkt for parkeringsplasser: Eksempel: «Følgende kostnader skal kun dekkes av eier av garasjeseksjon/tilleggsdel garasje: Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av sikrings- og låseanlegg i parkeringskjeller Lys, strøm og evt. varme i parkeringsareal Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning garasjeport, nedkjøringsrampe og garasjeventilasjon Renhold av garasjeanlegg Andel av kostnader knyttet til drift, vedlikehold og utskiftning av 1 heis og 1 trappehus, som også benyttes av eiere av parkeringsplass. Evt. vann etter måleravlesning i kjeller Og ellers andre kostnader knyttet til drift og vedlikehold av garasjeanlegget. Kostnadene fordeles etter antall parkeringsplasser.»
Felleskostnader Eget punkt om felleskostnader ved flere byggetrinn Fordeling på uferdige byggetrinn i samme sameiet Utg.pkt: Alle seksjoner betaler etter sameiebrøk Eksempel: «Inntil byggetrinn 2 er ferdigstilt, og borettslag nr. 3 overtatt betaler ikke de uferdige seksjoner felleskostnader til sameiet, med unntak av kostnader som direkte kan henføres til byggearbeidene eller annen bruk av sameiets tjenester.»
Felleskostnader Hvilken fordelingsnøkkel skal brukes på særreguleringene? Ofte fornuftig med en intern brøk mellom de berørte, i tråd med sameierbrøken. Vurdere den objektive nytten for seksjonseierne Vurdere nytten i det konkrete tilfelle Eksempel: «Kostnadene fordeles i henhold til intern sameiebrøk mellom de nevnte seksjoner.» Fordelingsnøkkelen bør følge av vedtektene
Felleskostnader Fordeling annerledes enn brøk krever oversikt og ryddighet fra forretningsfører Underregnskap Sporbarhet i fordelingen av denne typen kostnader er konfliktdempende Forutsetter et godt regnskapsgrunnlag Ekstra jobb Mulighet for økt honorar
Ulike særbestemmelser Kan være grunn til å innta ulike bestemmelser om spesielle forhold Lading av el-bil Egne lovregler om dette esl 25, 1 ledd, 3 punktum Ulike spesielle tekniske anlegg Eks. trafostasjon Kan være av mer informativ karakter enn forpliktende Henvisning til tinglyste rettigheter Osv.
Etablering av rettigheter Eksterne Servitutter For eksterne på sameiets grunn For sameiet på annen eiendom Interne esl 25, 6 ledd Rettigheter for en eller flere seksjonseiere Rettigheter for alle boligseksjoner eller alle næringsseksjoner Skal fastsettes i vedtektene
Rettigheter for en eller flere seksjoner Esl 7, 2 ledd: Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plbl er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal være fellesareal Utgangspunkt: Enerett på fellesareal for en seksjonseier etableres best ved at arealet gjøres til tilleggsdel til seksjonen Eneretter etableres ved vedtektsendring
Rettigheter for en eller flere seksjoner Esl 25, 6 ledd, kombinerte sameier Enkeltstående seksjon med enerett alene En eller flere Midlertidig enerett inntil 30 år To eller flere seksjoner med enerett i fellesskap Mulighet både for midlertidig, inntil 30 år, og uten tidsbegrensning Eks. alle boligseksjoner med rett til trimrom og fellesstue
Rettigheter for en eller flere seksjoner Hvor næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene for eks boder og parkering begrensning: Bare enerett for 30 år Betyr at boder og parkering i disse tilfellene bør vurderes som tilleggsarealer
Etablering av rettigheter Etablering inntil 30 år Krever samtykke fra seksjonseier som får enerett Etablering over 30 år Krever samtykke fra alle seksjonseiere
Innhold i vedtekter om rettigheter for en eller flere seksjoner I vedtekter Nærmere regulering av rettighetens omfang Kostnadsdekning Ansvar for vedlikehold
Endring av etablert rettighet Krever samtykke fra seksjonseiere som er direkte berørt Kan være uheldig Behov for endring av rettigheter pga. større endringer i sameiet, eks. ekspropriasjon av hageareal til veg Hensiktsmessig om det kunne løses ved vedtak på årsmøtet med 2/3 flertall, uten krav om samtykke fra de som berøres.
Eksempel «3-4 Bruk av fellesrom Boligseksjonene skal ha enerett til å benytte fellesstue, treningsrom, 4 utleiehybler, badstue, garderobe og avfallsrom i 1 etasje. Eneretten skal gjelde uten tidsbegrensning. Arealene forvaltes og vedlikeholdes av boligseksjonene, representert ved borettslagene.» Lagt inn før seksjonering Uten tidsbegrensning Regler om vedlikeholdsplikt og kostnader er inntatt
Etablering av rettigheter for andre Erklæring eller avtale Bør tinglyses Evt. inkludert i seksjoneringen Lurt å vise til slike rettigheter i vedtektene Informasjonsverdi gyldighet i selve erklæringen Servituttloven Avtaleloven Mindretallsvern i Esl
Etablering av rettigheter for andre Gjøre en konkret vurdering i hvert tilfelle Tekst Tydelig beskrivelse av plikter og rettigheter Kortfattet og lettlest hindre tolkningstvil God beskrivelse og identifisering plassering, identifisere rettighetshaver og rettigheten Bruke kart og tegninger Riktige signaturer og samtykker Firmaattest, tinglyst urådighet
Parkering Bytterett for hc-plasser Forutsetter at den med nedsatt funksjonsevne allerede har plass Ny Esl 26, 2 ledd Forutsetter vedtak etter plbl som krever hc-plasser Styret kan pålegge en seksjonseier å bytte plass Må nedfelles i vedtektene Dersom man ikke har plass fra før, så må man søke om å få etablere ny plass Ny esl 26, 1 ledd Styrets samtykke, kun nekte ved saklig grunn
Parkering Fra NBBLs nye standardkontrakt: «Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.»
Parkering Bare krav etter eierseksjonsloven Ikke annen lovgivning Hva dersom parkeringsplassene er organisert i en annen eiendom eller anleggseiendom? Virker ikke som om lovgiver har tenkt på det. Har sameiet fortsatt en plikt til å sørge for sine seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne?
Parkering Eksempel: «En andelseier i borettslaget kan, ved dokumentert behov, og med styrets godkjenning, midlertidig disponere særskilt parkeringsplass for forflytningshemmede. Opprinnelig tildelt parkeringsplass må i så fall avstås i samme perioden. En andelseier uten forflytningshemming må finne seg i et slikt midlertidig bytte. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Styret i borettslaget har også rett til å omdisponere parkeringsplassene av hensyn til en fornuftig forvaltning av eiendommen, herunder for eksempel midlertidig etablering av nye handicap-plass eller flytting av plasser av driftsmessige hensyn. Det følger av vedtektene i sameiet i Styret i anleggseiendommen, at styret i sameiet har samme rett til å omdisponere parkeringsplassene av hensyn til en fornuftig forvaltning av eiendommen som beskrevet over.»
Parkering Eksempel fra et garasjesameie: «Bruksrett til parkeringsplasser og boder er fordelt gjennom en oversikt som føres av styret i sameiet. Den innbyrdes fordeling av plasser kan endres av styret av hensyn til en kostnadseffektiv og mest hensiktsmessig forvaltning av sameiet. Dette er spesielt viktig for handicap-plassene. Styret skal så langt mulig fordele bruksrett til HC-plassene til sameiere og brukere som har et dokumentert behov for plassen. Sameier som har bruksrett til en HC-plass uten å ha dokumentert behov for plassen, plikter å fristille plassen på oppfordring fra styret. Vedkommende skal i stedet tildeles bruksrett til en vanlig p-plass. På denne måten kan HC-plassene til enhver tid rullere mellom dem som har behov det.»