Viken m/oslo Eiendom Norges boligprisstatistikk REGIONSRAPPORT 1. KVARTAL 18
Innhold Prisutvikling 3 Omsetningstid 5 Lagt ut for salg 6 Solgte 6 Usolgte 7 Beskrivelse av områder 8 Datagrunnlag og metode 9 Begreper og definisjoner 1 Om statistikken Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 14 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. Publiseringshyppighet Boligprisstatistikken utgis den tredje virkedagen hver måned kl. 11.. Boligprisstatistikken for landets syv regioner utgis hvert kvartal og publiseres medio januar, april, juli og oktober. Fritidsboligprisstatistikken utgis i februar for fjellhytter og i juni for sjøhytter. Utleieboligprisstatistikken publiseres sammen med boligprisstatistikken i april og september hvert år. BRUKSREGLER Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Omfang Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si rundt 7 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 173 til 176 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 176-173 = 3 relateres til forrige nivå på 173). Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendom Norges boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde. 2
Prisutvikling FIGUR 1 Kvartalsvis prisutvikling, utvalgte områder. Regioninndeling Akershus Nord Akershus Øst Akershus Sør-Øst Akershus Midt-Øst Akershus Vest Buskerud Oslo Indre Vest Oslo Indre Øst Oslo Ytre Sør Oslo Ytre Vest Oslo Ytre Øst Østfold Nord Østføld Sør Distriktene i Viken Område Eidsvoll Nittedal Ullensaker Lørenskog og Skedsmo Rælingen Frogn Vestby Ås Nesodden Nordre Follo Asker Bærum Drammen Kongsberg Lier Ringerike Oslo: Frogner Oslo: St.Hanshaugen Oslo: Gamle Oslo Oslo: Grünerløkka Oslo: Sagene Oslo: Nordstrand Oslo: Søndre Nordstrand Oslo: Østensjø Oslo: Nordre Aker Oslo: Ullern Oslo: Vestre Aker Oslo: Alna Oslo: Bjerke Oslo: Grorud Oslo: Stovner Askim Moss Fredrikstad Halden Sarpsborg Distriktene i Akershus Distriktene i Buskerud Distriktene i Østfold 1,2% 1,3% 1,9%,8% 1,2% 2,9% 3,% 2,% 1,5% 1,4% 1,9% 1,8%,7% 1,3% 1,% 1,2% 3,% 2,5% 2,5% 2,6% 2,5% 2,8% 2,3% 1,5% 3,4% 3,5% 3,6% 1,8% 2,4% 1,4% 2,2%,7% 1,1% 1,5% 1,3%,8% 2,7% 1,8% 2,% -5% -3% % 3% 5% 3
Prisutvikling FIGUR 2 4-kvartalsvekst, utvalgte områder. Regioninndeling Akershus Nord Akershus Øst Akershus Sør-Øst Akershus Midt-Øst Akershus Vest Buskerud Oslo Indre Vest Oslo Indre Øst Oslo Ytre Sør Oslo Ytre Vest Oslo Ytre Øst Østfold Nord Østføld Sør Distriktene i Viken Område Eidsvoll Nittedal Ullensaker Lørenskog og Skedsmo Rælingen Frogn Vestby Ås Nesodden Nordre Follo Asker Bærum Drammen Kongsberg Lier Ringerike Oslo: Frogner Oslo: St.Hanshaugen Oslo: Gamle Oslo Oslo: Grünerløkka Oslo: Sagene Oslo: Nordstrand Oslo: Søndre Nordstrand Oslo: Østensjø Oslo: Nordre Aker Oslo: Ullern Oslo: Vestre Aker Oslo: Alna Oslo: Bjerke Oslo: Grorud Oslo: Stovner Askim Moss Fredrikstad Halden Sarpsborg Distriktene i Akershus Distriktene i Buskerud Distriktene i Østfold -2,1% -4,6% -4,4% -3,4% -1,2% 2,4%,8% -1,%,1% -1,1% -1,6% -1,6% 2,7%,4% 4,7% 6,8% -8,% -8,2% -8,6% -9,6% -9,1% -6,2% -6,6% -1,3% -5,9% -5,6% -5,2% -8,5% -8,3% -1,8% -6,6% 6,9% 5,7% 4,7% 4,2% 1,1% -,8% 4,7% 7,3% -15% -1% -5% % 5% 1% 15% 4
Omsetningstid FIGUR 3 Omsetningstid i antall dager fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 4 35 3 25 15 41 32 29 37 27 24 19 31 22 21 16 23 17 19 18 39 35 34 32 31 31 27 28 21 23 25 26 25 23 22 17 18 18 18 1 5 januar jan. februar feb. mars april apr. mai juni juli august aug. september sep. oktober okt. november nov. desember des. 15 16 17 18 5
Lagt ut for salg FIGUR 4 Antall boliger lagt ut for salg. Siste kvartal og hittil i kalenderåret. 1 9 977 7 875 8 923 9 832 9 946 9 753 9 694 1 14 1 8 9 122 8 877 5 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 1 9 977 7 875 8 923 9 832 9 946 9 753 9 694 1 14 1 8 9 122 8 877 5 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 Siste kvartal Hittil i kalenderåret Solgte FIGUR 5 Registrerte omsetninger. Siste kvartal og hittil i kalenderåret. 1 8 114 7 284 7 817 8 76 9 7 8 695 8 878 9 946 8 56 9 14 8 836 5 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 1 8 114 7 284 7 817 8 76 9 7 8 695 8 878 9 946 8 56 9 14 8 836 5 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 Siste kvartal Hittil i kalenderåret 6
Usolgte boliger FIGUR 6 Antall boliger til salgs. Daglige tall. 6 5 4 3 2 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 15 16 17 18 FIGUR 7 Liggetid usolgte boliger. Antall dager. 6 63 59 61 61 5 49 52 5 49 4 43 43 38 36 42 3 1 24 25 14 3 34 3 29 23 21 17 17 16 13 12 13 11 14 26 33 21 januar jan. februar feb. mars april apr. mai juni juli august aug. september sep. oktober okt. november nov. desember des. 15 16 17 18 7
Beskrivelse av områder AKERSHUS NORD Eidsvoll Eidsvoll kommune Nittedal Ullensaker Nittedal kommune Ullensaker kommune AKERSHUS ØST Lørenskog og Skedsmo Lørenskog og Skedsmo kommuner Rælingen Rælingen kommune AKERSHUS SØR-ØST Frogn Frogn kommune Vestby Ås Vestby kommune Ås kommune AKERSHUS MIDT-ØST Nesodden Nesodden kommune Nordre Follo Ski og Oppegård kommuner AKERSHUS VEST Asker Asker kommune Bærum Bærum kommune BUSKERUD Drammen Drammen kommune Kongsberg Lier Ringerike Kongsberg Lier kommune Ringerike kommune OSLO INDRE VEST Oslo: Frogner Bydel Frogner Oslo: St.Hanshaugen Bydel St.Hanshaugen OSLO INDRE ØST Oslo: Gamle Oslo Bydel Gamle Oslo Oslo: Grünerløkka Oslo: Sagene Bydel Grünerløkka Bydel Sagene OSLO YTRE SØR Oslo: Nordstrand Bydel Nordstrand Oslo: Søndre Nordstrand Oslo: Østensjø Bydel Søndre Nordstrand Bydel Østensjø OSLO YTRE VEST Oslo: Nordre Aker Bydel Nordre Aker Oslo: Ullern Oslo: Vestre Aker Bydel Ullern Bydel Vestre Aker OSLO YTRE ØST Oslo: Alna Bydel Alna Oslo: Bjerke Oslo: Grorud Oslo: Stovner Bydel Bjerke Bydel Grorud Bydel Stovner ØSTFOLD NORD Askim Askim kommune Moss Moss kommune ØSTFOLD SØR Fredrikstad Fredrikstad kommune Halden Sarpsborg Halden kommune Sarpsborg kommune DISTRIKTENE I VIKEN Distriktene i Akershus Resterende kommuner i Akershus Distriktene i Buskerud Distriktene i Østfold Resterende kommuner i Buskerud Resterende kommuner i Østfold Merk: Bydelene Marka og Sentrum i Oslo er utelatt fra beregningene på grunn av svært lave volumer. 8
Datagrunnlag og metode DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger/fritids-boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig/fritidsbolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 173 til 176 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 176-173 = 3 relateres til forrige nivå på 173). I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område. I andre trinn korrigeres dette bevegelige gjennomsnittet med et forholdstall. Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område og den ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Denne de-glattingsfaktoren benyttes så i trinn to når vi korrigerer den opprinnelige glattingen i det underliggende området. På denne måten utnyttes informasjon i det mer overordnede området til å korrigere en eventuell overglatting i det underordnede området. Frem til 1. kvartal 18 var kvartalsindeksene bygget opp av indekstall for de 3 månedene i kvartalet. Fra 1. kvartal 18 beregnes kvartalsindeksene med kvartal som grunnperiode. Dette gjelder både det glidende snittet og de-glattingsfaktoren. Kvartalsindeksene er derfor ikke en direkte funksjon av månedsindeksene. Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av SPAR-metoden (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Metodikken består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner av hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikerte priser. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 14 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for en rekke områder. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for de samme områdene. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to perioder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. Boligprisstatistikken inneholder rapportering på ulike aggregeringsnivå. Aggregering betyr innen statistisk metode å kombinere eller slå sammen ulike data eller perioder til større grupper eller lengre tidsperioder. For eksempel deler vi regioner inn i mindre områder. For å få fram signalet, altså den underliggende prisutviklingen, i tallserier med såkalt stokastisk støy, benytter vi en 2-stegs-teknikk i indeksberegningen. I første steg beregner vi SPAR-brøker for alle observerte transaksjoner. En SPAR-brøk er altså forholdet mellom observert transaksjonspris i et gitt tidsrom og område og en modellpredikert verdiestimering av alle boligene det området i det gitte tidsrommet. I andre steg anvender vi en glattings/de-glattings-teknikk. Den består av to trinn. 9
Begreper og definisjoner i Eiendom Norges boligprisstatistikk 4-KVARTALSVEKST Utviklingen i boligprisene de siste 4 kvartalene, målt fra inneværende kvartal mot samme kvartal foregående år. GJENNOMSNITTSPRIS Summen av prisene for alle solgte boliger delt på antall solgte boliger. MEDIAN Prisen på boligen som er midt i rekken hvis salgene sorteres etter pris. Medianpris er således den prisen som er slik at halvparten av prisene er lavere og halvparten er høyere. GLATTING / DE-GLATTING Tilfeldigheter kan gjøre at boligpriser i mindre områder er høye eller lave i et enkeltkvartal. For å finne trendutvikling, glatter vi dermed prisene. Denne metoden er likevel for sterk for noen områder. Vi bruker derfor informasjon fra overordnede deglattingsområder til å korrigere for overglatting i første steg. SOLGTE Antall registrerte meglerbekreftede salg. LAGT UT FOR SALG Antall boligannonser lagt ut for salg på Finn.no. USOLGTE Antall boliger lagt ut for salg og ikke registrert solgt i løpet av 18 dager etter annonsering. OMSETNINGSTID Gjennomsnittlig antall dager fra bolig første gang er annonsert til boligen er registrert solgt. LIGGETID USOLGTE Antall dager fra en bolig første gang er annonsert til rapporteringsdato. Kvartalstallet bygges opp av snittet av alle dagstallene, som igjen er median alder på de boligene som er usolgte på denne dagen. 1