Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt

Transkript

1 at!t~y kommune ~~ Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt Dette dokumentet inneholder rammene og retningslinjene for takseringsarbeid i forbindelse med utskriving av eiendomsskatt i Inderøy kommune. Vedtatt av sakkyndig nemnd %~ Leder Per Holmem Medlem Mariann Hovin Medlem Pål Søndrol Gauteplass

2 Orientering Inderøy kommunestyre fattet i møte 19. september 2016, følgende vedtak: For å sikre utviklingskraft i Inderøy framover bes derfor rådmannen: å iverksette prosessen knyttet til utvidelse av eiendomsskatteområde i Inderøy kommune. Tempoplanen knyttet til denne prosessen, tilpasses de lovlig angitte fristene for utvidelse av eiendomsskatteområdet. Det tas sikte på at utskrivningsområdet for eiendomsskatt utvides påfølgende måte: Utskrivningsområdet for 2017 utvides til Verk og bruk og andre næringseiendommer jfr. Eiendomsskatteloven 3 d) Utskrivningsområdet for 2018 utvides til alle eiendommer i kommunen - jfr. eiendomsskatteloven 3 a) Videre gjorde kommunestyret følgende vedtak , i sak 72/2016 Budsjett I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal følgende utskrivningsalternativ benyttes for skatteåret 2017: 3 bokstav d: Bare på verker og bruk og annen næringseiendom i hele kommunen. Eiendomsskattesatsenfor 2017 for de skattepliktige eiendommer settes til 4 - fire - promille. Dette dokumentet er resultatet fra en prosess der sakkyndig nemnd og administrasjonen i Inderøy kommune har drøftet grunnlaget for taksering i henhold til eiendomsskatteloven. Rammene og retningslinjene skal bidra til at takstnivåene blir i henhold til den sakkyndige nemndas vurderinger og de rammene som prosessen er underlagt, og at en sikrer likebehandling av eierne og eiendommene når taksering gjennomføres, og når enkelttakseringer gjennomføres fram til ny alminnelig taksering. Dokumentet vil bli revidert i forbindelse med taksering og eventuell utskriving av eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 2 av 17

3 Innholdsfortegnelse Orientering 2 1. Hva dokumentet omfatter Ytre rammebetingelser Overordnede rammer Rammer for enkelttakseringer Kvalitetssikring Feilretting og klagebehandling 5 2. Ytre rammebetingelser : : Juridiske rammer Eiendommens verdi Likebehandling Eiendomsskatt er en objektskatt Privatrettslige avtaler og heftelser Festetomter Politiske rammer Vedtekter Tidsrammer Skattesats Fritak Teknologiske rammer 8 3. Rammer for taksering Eiendommene som skal takseres Elementer som inngår i begrepet "fast eiendom" Takseringsmetode Fakta om eiendommen Vurdering av eiendommen Gruppering av eiendommer og sjablonger Boliger og fritidsboliger Næringseiendom og verk og bruk Spesielle bygninger Korreksjonsfaktorer Faktorer for boliger og fritidsboliger 12 Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 3 av 17

4 3.5.2 Faktorer for verk og bruk og annen næring Korreksjonsprotokoll Andre rammer for taksering Seksjonerte eiendomm er Landbrukseiendomm er Campingplasser og utleiehytter Kvalitetssikring Dokumentasjon Kvalitetssikring av metode Eiendomsregister Areal Kommunikasjon Vurderinger Saks behandling i sakkyndig nemnd Feilretting og klagebehandling Feil og feiloppretting Klagebehandling Omtaksering 17 Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 4 av 17

5 1. Hva dokumentet omfatter Rammer og retningslinjer for takseringen tar stilling til følgende: 1.1 Ytre rammebetingelser Det foreligger tre sett ytre rammebetingelser som prosjektet må overholde. Disse er: De juridiske rammene som foreligger for takseringsarbeidet De politiske rammene kommunestyret i Inderøy har trukket opp De mulighetene og begrensningene teknologien gir Disse er gjengitt og forklart i kapittel 2. Bestemmelser for fritak beskrives i kapittel Overordnede rammer Gjennom dette dokumentet trekker sakkyndig nemnd opp rammer som besiktigere skal holde seg innenfor ved taksering. Slike rammer er: Gruppering av eiendommer Verdier for eiendomsgrupper (sjablongverdier) Verdiforskjeller i ulike deler av kommunen I kapittel 3 kan en finne overordnete krav og konkrete retningslinjer for taksering av eiendommer. De konkrete grupperingene og sjablongverdiene som brukes i takstarbeidet gjengis i kapittel Rammer for enkelttakseringer Alle eiendommer skal besiktiges, og som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse. Alle eiendommer blir i utgangspunktet taksert gjennom sjablongsystemet, men for eiendommer som av ulike årsaker avviker fra gjennomsnittet, brukes faktorer for å veie opp for ren sjablongtakst. Særtilfeller blir behandlet gjennom bruk av korreksjonstakst (korreksjonsprotokoll), se kapittel 3.6. Dette gjelder ofte for eiendommer med blandet bruk, der det både er boligbebyggelse og næringsdrift. Eiendomsgrupper der det er behov for avklarende informasjon finnes i kapittel Kvalitetssikring En viktig del av arbeidet er å hindre systemfeil eller enkeltfeil i takseringsarbeidet. I dette dokumentet tar en stilling til opplegg for kvalitetssikring av arbeidet. I tillegg skisseres opplegget for kommunikasjonen med eiere og andre interesser i kommunen. Dette omtales i kapittel Feilretting og klagebehandling Eier har klagerett. Rammene for klageadgang og opplegg for klagebehandling skisseres i kapittel 5. I tillegg beskrives muligheten til å kreve omtaksering ved vesentlige endringer av eiendommen. Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 5 av 17

6 2. Ytre rammebetingelser Utskriving av, og taksering med tanke på eiendomsskatt, er prosesser regulert av lovverk og politiske vedtak. Rammer og retningslinjer utarbeides og vedtas av sakkyndig nemnd, men må overholde og følge de bestemmelser som er gjort av andre lovgivende og politiske organer. Eiendomsskattelovens bestemmelser om fritak berører både de juridiske og politiske rammene. 2.1 Juridiske rammer Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet og andre juridiske miljøer, samt tidligere rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Forvaltningsloven og kommuneloven gjelder for behandling av eiendomsskattesaker sammen med særskilte regler gitt i eiendomsskatteloven. For selve verdsettelsen gjelder eiendomsskatteloven 8 A-2 til 8 A-4. For kraftanlegg gjelder eiendomsskatteloven 8-B (1-5). Nedenfor gjennomgås noen juridiske avklaringer som vil være viktig for Inderøy kommune i forbindelse med taksering Eiendommens verdi I henhold til eiendomsskatteloven 8A-2 første ledd skal verdien settes til det beløpet som en må gå ut fra at eiendommen etter sin innretning, bruksegenskap og beliggenhet kan bli avhendet for under vanlige salgsforhold ved fritt salg. Dette innebærer at en ved verdsettelsen skal tilnærme seg eiendommens objektive omsetningsverdi; en skal verdsette eiendommen ut fra dens verdi, objektivt bedømt, og ikke ut fra verdien eiendommen har for den aktuelle eieren Likebehandling Likebehandling er grunnleggende for takseringen. Likhetsprinsippet er et ulovfestet prinsipp om at like tilfeller skal behandles så likt som mulig, og at avgjørelsene skal være likeartet, dersom det ikke er relevante hensyn som begrunner forskjellsbehandling. Et sterkt fokus på likebehandling gjennom utarbeidelse av skriftlige rammer for takseringen, vurdering av indre og ytre faktor ved besiktigelse og systematisk kvalitetssikring og revisjon skal sørge for at dette ivaretas Eiendomsskatt er en objektskatt Det er eiendommen som objekt slik den framstår 1. januar i skatteåret, som skal takseres. Det legges ikke vekt på eiendommens inntekts- og utviklingsmuligheter Privatrettslige avtaler og heftelser Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering, eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten. Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 6 av 17

7 2.1.5 Festetomter Festetomter med langsiktige festekontrakter, altså kontrakter med mulighet til forlengelse og/eller innløsning, skal vurderes som selveiertomt. 2.2 Politiske rammer Gjennom det årlige budsjettvedtaket vedtar kommunestyret om eiendomsskatt skal skrives ut. De vedtar skattesats, eventuell bruk av bunnfradrag og hvilke eiendommer som skal gis fritak etter de valgfrie fritaksbestemmelsene i eiendomsskatteloven. Kommunestyret i Inderøy har valgt en sakkyndig nemnd til å fastsette takst på de ulike eiendommene, jf. eiendomsskatteloven 8 A-3 (4) Vedtekter Inderøy kommunestyre har i møte vedtatt vedtekter som trekker opp rammer for arbeidet knyttet til alminnelig taksering og forvaltning av eiendomsskatteloven. Vedtektene avklarer bl.a. at eiendomsskattekontoret, i samråd med sakkyndig nemnd, engasjerer en eller flere besiktigere, som legger fram forslag til takst på eiendommene for sakkyndig nemnd Tidsrammer Besiktigelse og utarbeidelse av takst skal gjennomføres slik at skattegrunnlag kan vedtas, og eiendomskatteliste kunngjøres etter eiendomsskatteloven 14 før 1. mars i skatteåret Skattesats Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatt, normalt skjer dette i forbindelse med budsjettbehandlingen. Skattesatsen kan ligge i området fra to promille til sju promille, jf. eiendomsskatteloven Fritak Det er to separate fritaksbestemmelser i eiendomsskatteloven, 5 og 7. Obligatoriske fritaksbestemmelser finnes i 5. Det gjelder blant annet enkelte statlige eiendommer, jernbanelinjer, kirker og kommunens egne eiendommer. Denne bestemmelsen er ikke underlagt politisk behandling. Eiendomsskattekontoret lager oversikt over de eiendommene som oppfyller kriteriene for fritak etter 5 som blir forelagt kommunestyret til orientering. I 7 finnes valgfrie fritaksbestemmelser. Kommunestyret kan benytte disse bestemmelsene for helt eller delvis å frita blant annet eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne en kommune, et fylke eller staten, bygninger med historisk verdi og fritidsboliger. Fritak etter 5 og 7 gjelder nødvendigvis ikke hele eiendommen. Lovforarbeidene og uttalelser fra Finansdepartementet kan være avklarende. Kommunestyret kan på eget initiativ gi fritak etter 7 for eiendommer som åpenbart faller innenfor kriteriene, men det gjøres oppmerksom på at ikke alle fritaksberettigede eiendommer fanges opp av dette. Eier kan søke om fritak. De må da fremlegge dokumentasjon på hvorfor de mener å tilfredsstille kravene for fritak. Rådmannen avgjør om eiendommer med fritak etter 7 skal takseres. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 7 av 17

8 2.4 Teknologiske rammer Kommunen benytter et fagsystem for eiendomsskatt som tar utgangspunkt i matrikkelen og som samspiller med andre systemer kommunen benytter (faktureringssystem, kartsystem, saksbehandlersystem). Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom, herunder boliger, adresser og bygninger. I takseringsarbeidet må derfor kommunen ta utgangspunkt i eiendomsgrupperingene og arealmålingsmetodene gitt i matrikkelen. 3. Rammer for taksering Eiendom som skattlegges skal verdsettes etter forslag til takst, og det skal som utgangspunkt foretas en alminnelig taksering hvert tiende år. Kommunestyret kan ved særlige tilfeller avgjøre at taksering skal skje tidligere eller senere, jf. eiendomsskatteloven. Regler for omtaksering finnes i kapittel Eiendommene som skal takseres Alle faste eiendommer i kommunen, med unntak av eiendom/del av eiendom som skal ha fritak etter 5 i eiendomsskatteloven, skal takseres. Dette gjelder: Boliger og fritidsboliger. Del av eiendom med fritak jf. 5, som ikke omfattes av fritaket. Næringseiendom som inndeles i to grupper; verk og bruk og annen næringseiendom. o Verk og bruk er typisk produksjonsvirksomheter. Produksjon og bearbeiding foregår på den faste eiendommen. Det som inngår i skattegrunnlaget er bygninger, tomt og produksjonsutstyr med nødvendig tilknytning. Dette vurderes i hvert enkelt tilfelle. Begrepet verk og bruk omfatter også masseuttak, el- og telenettet, kaianlegg, laste og losseplasser etc. o Annen næringseiendom er kontor, butikker, hotell, restauranter, andre overnattingsbedrifter etc. Opplistingene er ikke uttømmende. Rådmannen avgjør om eiendommer med fritak etter 7, skal takseres. 3.2 Elementer som inngår i begrepet "fast eiendom" Eiendom som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer: Tomt Bygninger Faste anlegg og installasjoner tilknyttet verk og bruk Ved taksering vurderes alle elementene på eiendommen, men takst blir utarbeidet for eiendommen som helhet. 3.3 Takseringsmetode Takseringsmetoden som blir brukt for å utarbeide takster bygger på fakta om eiendommen og vurderinger av eiendommen. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 8 av 17

9 3.3.1 Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon, eier og eierrepresentant). Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje. Tomtestørrelse, m2. Faste installasjoner på verker og bruk. Faktaopplysninger om tomt og bygninger hentes fra matrikkelen. Registreringer i matrikkelen skjer i henhold til registreringsinstruksen utgitt av Kartverket. Etasjedefinisjoner og regler for arealmåling som blir brukt i matrikkelen gjelder også for Inderøy kommunes takseringsarbeid. Ved arealberegninger skal bruksareal (BRA) på bygninger benyttes. Dette er grovt sett arealet innenfor ytterveggene på bygninger. Arealet på tomter og bygninger hentes fra matrikkelen. På eiendommer der det mangler informasjon om bruksareal skal et tilnærmet bruksareal måles og registreres ved besiktigelse. Arealet måles for hver etasje i bygningen. Etasjene blir gitt egne verdivurderinger gjennom bruk av etasjefaktorer. Etasjene grupperes som følgende: Loftsetasje Hovedetasje Under-/sokkeletasje Kjelleretasje Dette er samme gruppering og definisjoner som benyttes i matrikkelen. Hver gruppe gis en egen faktor, og disse faktorene finner en for de ulike eiendomsgruppene i kapittel Vurdering av eiendommen Eiendommene vurderes ved besiktigelse på bakgrunn av dette rammedokumentet. Gjennom dette dokumentet vurderer vi og tar stilling til: en hensiktsmessig gruppering av eiendommer i Inderøy kommune sjablongverdier for boliger (kombinasjonen mellom arealstørrelser fordelt på etasjer og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster for eiendommene) forskjeller på verdinivået for boliger i ulike områder/soner. Dette utgjør grunnlaget for utarbeidelsen av en sjablongtakst for hver eiendom. Takst blir utarbeidet etter besiktigelse av eiendommene. Den korrigeres for lokale forhold av besiktiger gjennom bruk av faktorer. V ed besiktigelsen vurderer besiktiger om det er lokale forhold rundt eiendommen (utenfor tomtegrensen), ytre faktor forhold på eiendommen (innenfor tomtegrensen), indre faktor som krever korreksjon, før de fastsetter forslag til takst. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 9 av 17

10 For de aller fleste eiendommer som skal besiktiges, vil det som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse. Det kan gjennomføres innvendig besiktigelse når det er åpenbart at utvendig besiktigelse ikke gir nok grunnlag sammen med annen informasjon til å foreta en likeverdig taksering. Sakkyndig nemnd og/eller sakkyndig klagenemnd avgjør slike spørsmål. Ved taksering av verk og bruk skal det foretas innvendig besiktigelse. 3.4 Gruppering av eiendommer og sjablonger Utgangspunktet for gruppering av eiendommene er bygningstype i matrikkelen, det vil si bygningens funksjon. Ved kombinasjon av flere funksjoner, takseres de ulike arealene hver for seg. Dette gjelder på eiendommer hvor det for eksempel er både bolig og næring. Andre former for kombinasjoner kan også forekomme. Tomtearealet blir i slike tilfeller fordelt på de ulike eiendomsfunksjonene etter faktisk bruk eller forholdsmessig mellom funksjonene. For eiendommer som ut fra innretning og/eller bruksegenskap ikke er egnet for taksering med fastsatte sjablonger, benyttes korreksjonsprotokoll, jf. kapittel 3.6. Dette gjelder også for kombinerte bygg nevnt over. Tomt tillegges verdi etter sjablongberegning basert på beregnet areal. Tomt tilknyttet eiendommer som kvalifiserer som jord- og skogbrukseiendom har egne tomteverdier etter bestemmelsene i kapittel Boliger og fritidsboliger Boliger og fritidsboliger grupperes basert på bygningstypene brukt i matrikkelen, se tabell 1. Hver gruppe vil bli gitt en egen sjablongverdi som fastsettes i forbindelse med taksering av disse eiendommene. Tabell 1: Sjablongverdier og grupperinger, bolig- og fritidseiendom Gruppering Bygningstype Sjablongverdi [kr/m"] Enebolig, våningshus og tomannsbolig 111,113,120 Enebolig med hybel/sokkelleilighet 112 Rekkehus, kjedehus, andre småhus 130, 190 Terrassehus, blokker 140,150 Fritidsboliger, fritidsleiligheter 160,170 Boliggarasjer, uthus 180 Carport og parkering under tak Tomt Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 10 av 17

11 3.4.2 Næringseiendom og verk og bruk Næringseiendom og verk og bruk takseres med samme sjablongverdi. Ved eiendommer med delt bruk vil det bli tatt en skjønnsmessig vurdering for å fastsette hva de ulike arealene skal takseres som, i de tilfeller hvor det ikke er klart avdelt. Tabell 2: Sjablongverdier og grupperinger, verk og bruk og næringseiendom Gruppering Bygningstype Sjablongverdi [kr/m.l] Industri 210, 220, Lagerbygg, isolert Lagerbygg, uisolert, silobygning Fiskeri og landbruksbygninger Kontor- og forretningsbygg Samferdsel og kommunikasjon Hotell og restaurant Camping-lutleiehytte Kultur, undervisning, forskning, helsebygg 600,700, Tomter takseres etter sjablongen gitt i tabell 3. Tomteareal knyttet til verk og bruk eller næringsvirksomhet som er opparbeidet som dyrket mark fritas beskatning etter eiendomsskatteloven 5 bokstav h. Tabell 3: Sjablongverdier for verk og bruk og annen næringseiendom Tomteareal Sjablongverdi [kr/m2] Tomt Produksjonsutstyr på verk og bruk Produksjonsutstyr på verk og bruk som tilfredsstiller tilknytningskravet i eiendomsskatteloven, skal takseres sammen med eiendommen. Sakkyndig nemnd leier inn takstpersonell ved behov Spesielle bygninger Det er spesielle bygningstyper som er vanskelig å taksere riktig med den vedtatte sjablongen. Disse har avvikende omsetningsverdi, og gis derfor egne sjablongverdier. Brakkerigger (boligbrakker) takseres til kr 750,- pr kvm Plasthaller og enkle skur takseres til kr 750,- pr kvm Silobygninger takseres til kr 750,- pr kvm og pr 5. høydemeter Andre avvikende bygninger legges fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 11 av 17

12 3.5 Korreksjonsfaktorer En sjablongvurdering av eiendom baseres direkte på faktainformasjon. Denne må korrigeres med en skjønnsmessig vurdering, og denne tallfestes ved bruk av korreksjonsfaktorer. Korreksjonsfaktorene skal benyttes i den grad den aktuelle egenskapen ved eiendommen er bedre eller dårligere enn gjennomsnittet. Etasjefaktor tar hensyn til de ulike etasjenes innvirkning på omsetningsverdien, og hver etasje gis egen faktorverdi basert på den gjennomsnittlige bruken av etasjen. Det benyttes ytre faktor, YF, og indre faktor, IF, for å korrigere sjablongtakstene for skjønnsmessige avvik fra gjennomsnittet. Disse faktorene skal tallfeste eiendommens standard og tilstand, samt påvirkningen av omgivelsene på omsetningsverdien Faktorer for boliger og fritidsboliger Boliger og fritidsboliger blir ved taksering gitt verdier for sonefaktor, indre faktor og ytre faktor, i tillegg til etasjefaktor for bygningene. - Etasjefaktor Ved hjelp av etasjefaktorer blir det beregnet verdi på de ulike etasjene i boliger og fritidsboliger, med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasjen. Tabell 4: Etasjefaktorer, bolig- og fritidseiendom Etasje Etasjefaktor Loft 0,7 Hovedetasje 1,0 Underetasje 0,8 Kjeller/uisolert loft 0,2 Garasjeareal i hoved- og/eller underetasje skal ha faktor 1,0. - Ytre faktor Besiktiger kan benytte ytre faktor dersom enkelteiendommers verdi påvirkes av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. Eksempler her kan være: Mangel på vann og avløp eller strøm Beliggenhet (Støy, utsikt, nærhet til sjø) Tilgjengelighet (veistandard og veilengde) Besiktiger bruker faktoren etter en skjønnsmessig vurdering. Bruk av faktor utenfor verdiområdet 0,5 til 1,5 må begrunnes spesielt. - Indre faktor Indre faktor brukes for å korrigere for avvik fra gjennomsnittlig standard og kvalitet. Alder på bygningene vil være utgangspunktet for vurderingene av indre faktor, men en helhetlig vurdering av alle elementer av eiendommen vil bestemme faktoren. Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 12 av 17

13 Aldersfaktoren settes basert på bygningsmassens byggeår, og kan ses i tabell 5. Ved vurdering av eiendommen vil man legge vekt på vedlikehold/mangel på vedlikehold. Aldersfaktoren vil derfor ikke være utslagsgivende i de tilfeller hvor eldre hus har vært gjenstand for omfattende ombygging og vedlikehold. Da kan faktor settes høyere enn tabellen tilsier. Tabell 5: Aldersfaktor, bolig- og fritidseiendom Byggeår Aldersfaktor Før , ,6-0, ,8-0,9 Etter ,0 Omsetningsprisen, som er den verdi taksten skal gjenspeile, vil i stor grad bli påvirket av vedlikehold. Momenter som skal inkluderes i vurderingen av indre faktor er; Standard og vedlikehold o Standard og vedlikehold kan variere fra eiendom til eiendom, og besiktiger benytter graderinger basert på skjønn. Bygningsmessig tilstand og kvalitet o Fremskredet forfall vurderes som rivningsobjekt, og kan gis faktor ned til 0,3. Tomt skal likevel takseres. Rivningsobjekt hvor strøm og vann er frakoblet gis faktor 0,2, for det aktuelle arealet. o Totalrenoverte objekter kan vurderes opp mot dagens standard, og gis indre faktor tilnærmet nybygg Faktorer for verk og bruk og annen næring Verk og bruk og annen næring blir gitt verdier for indre faktor og ytre faktor, i tillegg til etasjefaktor for bygningene. Sonefaktor er ikke vurdert relevant for verdifastsettelsen av næringseiendom. - Etasjefaktor Ved hjelp av etasjefaktorer blir det beregnet verdi på de ulike etasjene av bygningene, med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasjen. For etasjefastsettelse benyttes føringsinstruks for matrikkelen. Tabell 6: Etasjefaktor, verk og bruk og annen næring Etasje Etasjefaktor Loft 0,5 Hovedetasje 1,0 Underetasje 0,5 Kjeller 0,2 Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 13 av 17

14 - Ytre faktor Besiktiger kan benytte ytre faktor dersom enkelteiendommers verdi påvirkes av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. Eksempler her kan være: Avstand til kundebase Beliggenhet (Støy, parkeringsmuligheter, nærhet til sentrum) Tilgjengelighet (veistandard og veilengde) Besiktiger bruker faktoren etter en skjønnsmessig vurdering. Bruk av faktor utenfor verdiområdet 0,5 til 1,5 må begrunnes spesielt. - Indre faktor Indre faktor brukes for å korrigere for avvik fra gjennomsnittlig standard og kvalitet. Alder på bygningene vil være utgangspunktet for vurderingene av indre faktor, men en helhetlig vurdering av alle elementer av eiendommen vil bestemme faktoren. Aldersfaktoren settes basert på bygningsmassens byggeår, og kan ses i tabell 7. Ved vurdering av eiendommen vil man legge vekt på vedlikehold/mangel på vedlikehold. Aldersfaktoren vil derfor ikke være utslagsgivende i de tilfeller hvor eldre hus har vært gjenstand for omfattende ombygging og vedlikehold. Da kan faktor settes høyere enn tabellen tilsier. Tabell 7: Aldersfaktor, verk og bruk og annen næring Byggeår Aldersfaktor Før , ,6-0, ,8-0,9 Etter ,0 Omsetningsprisen, som er den verdi taksten skal gjenspeile, vil bli påvirket av vedlikehold. Momenter som skal inkluderes i vurderingen av indre faktor er; Standard og vedlikehold o Standard og vedlikehold kan variere fra eiendom til eiendom, og besiktiger benytter graderinger basert på skjønn. Bygningsmessig tilstand og kvalitet o Fremskredet forfall vurderes som rivningsobjekt, og kan gis faktor ned til 0,3. Tomt skal likevel takseres. Rivningsobjekt hvor strøm og vann er frakoblet gis faktor 0,2, for det aktuelle arealet. o Totalrenoverte objekter kan vurderes opp mot dagens standard, og gis aldersog indre faktor tilnærmet nybygg. 3.6 Korreksjonsprotokoll Spesielle eiendommer som fraviker sjablongtaksten vesentlig av andre årsaker enn standard, kvalitet (indre faktor) og støy, utsikt o.l. (ytre faktor), får en korreksjonsprotokoll som endrer Rammer og retningslinjer for taksering - Inderøy kommune Side 14 av 17

15 sjablongtaksten. Avvik skal begrunnes ved fremleggelse av takst, for sakkyndig nemnd. Korreksjonsprotokoll benyttes også for eiendommer med blandet bruk, eks. næring og bolig. 3.7 Andre rammer for taksering De generelle rammene for enkelttakseringer dekker de fleste av eiendommene som skal takseres, men det er enkelte eiendommer som skiller seg ut. Disse krever egne avklarende rammebestemmelser. Sakkyndig nemnd behandler takseringen av disse eiendommene spesielt Seksjonerte eiendommer For seksjonerte eiendommer håndteres hver seksjon som eget skatteobjekt. Grunnlaget for taksten for den enkelte seksjon er det arealet den enkelte seksjon har ideell bruksrett til, samt andel av fellesareal (både innendørs og utendørs). Andel av fellesareal følger av tinglyst eierbrøk. Melding om takst og skatt sendes til den enkelte seksjonseier Landbrukseiendommer Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer fritas for eiendomsskatt jf. 5 h) i eiendomsskatteloven. Fritaket gjelder ikke våningshus, tomt og bygg som benyttes til annet, eks. gårdsbutikk, lagerutleie, utleie til overnatting. Bebygde eiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar eller har mer enn 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord betraktes som konsesjonspliktige landbrukseiendommer. LNF-område er areal som i kommuneplanen er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål. Tomteareal, som i kommuneplan eller reguleringsplan er angitt som framtidig utbyggingsområde, betraktes som LNF-område inntil tomtene eller det regulerte området fradeles Campingplasser og utleiehytter Campinghytter på regulerte campingplasser og utleiehytter som ikke er egne selvstendige boenheter takseres etter standard og størrelse. Tomt takseres etter sjablong i tabell 4. Spikerteltplasser takseres med kr ,- per stykk, mens oppstillingsplasser for campingvogn og -bil uten spikertelt takseres med ,- per stykk. Servicebygg takseres som forretningsbygg. 4. Kvalitetssikring Taksering for, og utskriving av eiendomsskatt er en prosess som krever en høy grad av kvalitet på arbeidet for å bli opplevd som legitim og likeverdig. En rekke betraktninger og tiltak er gjort for å sikre dette. 4.1 Dokumentasjon Dokumentasjon er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for takseringen og dokumentasjon av saksbehandlingen knyttet til takseringen. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 15 av 17

16 4.2 Kvalitetssikring av metode Metoden med bruk av sjablonger kan benyttes på de aller fleste eiendommene. Alle som deltar i arbeidet knyttet til eiendomsskatt må kjenne de vedtekter, rammer og retningslinjer for takseringen som er gitt av sakkyndig nemnd. Jevnlige møter og drøftinger skal sikre at deltakerne hele tiden ivaretar kravet om likebehandling, og at riktig metode benyttes. 4.3 Eiendomsregister Kommunen har et godt digitalt eiendomskart. Kartet oppdateres mot matrikkelen for å sikre at alle eiendommene innenfor skattesonen identifiseres. Ved besiktigelse skal de avvik som forekommer rapporteres til matrikkelansvarlig. 4.4 Areal Fakta om eiendommer, bygninger og adresser sendes eier som gis anledning til å melde eventuelle avvik. Manglende opplysninger, eller avvik, i matrikkelen med hensyn på arealer (bebygd areal og bruksareal på bygninger samt tomtearealer) eller bruk av grunnen registreres av besiktiger. 4.5 Kommunikasjon Administrasjonen, eiendomsskattekontoret og øvrige involverte i arbeidet skal tilstrebe seg å gi nødvendig og tilstrekkelig informasjon. Kommunikasjon er en viktig del av arbeidet, da det fremmer arbeidet med å innhente riktig informasjon om de ulike eiendommene. Gjennom jevnlige møter skal administrasjonen tilstrebe at alle som er involvert, til enhver tid er kalibrert med hensyn på kommunikasjon med eierne. Aktiv bruk av kommunens hjemmeside skal bidra til å spre informasjon. 4.6 Vurderinger I saker knyttet til eiendomsskatt, spesielt vedrørende takseringen, vil det alltid være en utøvelse av skjønn, og det må derfor legges stor innsats i kalibrering av vurderingene. Dette gjelder spesielt besiktigere og medlemmene i de sakkyndige nemndene. 4.7 Saksbehandling i sakkyndig nemnd Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil sakkyndig nemnd har gjennomgått alle takstforslag. Sakkyndig nemnd vil ved behov innhente ytterligere informasjon om eiendommene. Når det foreligger foreløpige vedtak på alle sammenlignbare eiendommer, vurderer sakkyndig nemnd prinsipper, takstnivåer og takstforskjeller på nytt. Dette for å vurdere om valgte parametere og prinsipper for taksering er riktige. Sakkyndig nemnd kan så endre rammene for takseringen, for deretter å gjøre endelige takstvedtak. Likebehandling av tilnærmet like eiendommer skal være ivaretatt før sakkyndig nemnd fatter sitt endelige takstvedtak. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 16 av 17

17 5. Feilretting og klagebehandling Eiendomsskatteloven har egne bestemmelser om klage og feilretting. Kommunens hjemmeside vil bli benyttet for å gi informasjon om feilretting og klage behandling. Klage må gis skriftlig til eiendomsskattekontoret innen seks uker fra det seneste tidspunktet av den dagen eiendomsskattelisten blir utlagt eller dagen skatteseddelen ble sendt. 5.1 Feil og feiloppretting Eier kan be om endring av skattegrunnlag knyttet til faktafeil. Feil i skattegrunnlag knyttet til faktafeil, kan rettes av eiendomsskattekontoret. Eiendomsskattekontoret vurderer sakene individuelt, og kan legge de fram for sakkyndig nemnd for behandling. Dersom sakkyndig nemnd har gjort åpenbare feil, kan dette rettes opp av nemnda selv. Saken bringes ikke fram for klagenemda. Nytt skattegrunnlag etter behandling i sakkyndig nemnd 5.2 Klagebehandling Klagebehandlingen skal foregå i samsvar med vanlig forvaltningspraksis og i samsvar med regelverket i forvaltningsloven og eiendomsskatteloven. Inderøy kommunes vedtekter for eiendomsskatt beskriver den formelle og praktiske behandlingen av klager. Ved behov for hjelp og veiledning i klageprosess, skal eiendomsskattekontorer, så langt ressursene rekker, stille nødvendig informasjon og dokumentasjon til rådighet for skattyter. Skattyter kan ha rett på dekning av sakskostnader jf. forvaltningsloven under gitte forutsetninger. 5.3 Omtaksering Omtaksering av en eiendom utenom de allmenne takseringene skal skje dersom eiendommen er delt, bygninger er revet eller ødelagt, det er ført opp nye bygninger eller det er gjort andre vesentlige endringer på eiendommen. Skatteyter kan kreve omtaksering innen 1. november i året før skatteåret, men må da selv dekke kostnadene med takseringen. Rammer og retningslinjer for taksering- Inderøy kommune Side 17 av 17

18