STEINKJER KOMMUNE. Retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskattetakst for perioden

Transkript

1 STEINKJER KOMMUNE Retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskattetakst for perioden Steinkjer kommune, Eiendomsskattetakstnemnda Revisjon november 2012

2 Innhold Innledning 4 Takseringsmetode 4 Vurdering av eiendommen 4 Teknologiske rammer 5 Politiske rammer 5 Skattetakstnemndenes hovedrammer for takseringen 6 Eiendommene som skal takseres 6 Elementer som inngår i begrepet -fast eiendom" 6 Model for beregning av takstgrunnlag 6 Taksering av boligeiendommer: 7 Taksering av næringseiendommer: 10 Verk og bruk: 12 Bruk av protokolltakst: 13 Spesielle bygninger som protokolltakseres kan være (eksempel): 13 Andre rammer for taksering. 13 Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer: 13 Taksering: 13 Eiendommer innenfor LNF-områder (Landbruk, Natur og Friluftsområder): 13 Seksjonerte eiendommer: 14 Eiendommer med både bolig og næringsfunksjon (blandet bruk): 14 Ikke måleverdig areal i MATRIKKELEN som likevel har takseringsverdi. 14 Næringseiendommer: 14 Dokumentasjon av faktafeil: 14 Juridiske avklaringer. 14 Taksten skal gjenspeile gjeldende verdinivå: 14 Likebehandling er grunnleggende for takseringen. 14 Det er eiendommen som objekt som skal takseres: 15 Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering: 15 Festetomter med langsiktige festekontrakter skal vurderes som selveiertomt: 15 Statlige og kommunalt eide AS: 15 Administrasjonsdelen i høgskole skal betale eiendomsskatt: 15 Hvilke eiendommer som skal ha fritak iht. eiendomsskattelovens 5, er ikke gjenstand for politisk vurdering. 15 Verk og bruk: 15 Rammer for kommunikasjon med eiendomsbesitterene. 15 Åpen og aktiv kommunikasjon: 16 Krav til kunnskap. 16 Kommunikasjonsatferd: 17 Håndtering av uforutsette hendelser. 17 Saksbehandling: 17 Kvalitetssikring. 17 Dokumentasjon: 17 Kvalitetssikring av metode. 17 Riktig eiendomsregister: 17 Riktige arealer: 18 Riktig kommunikasjon: 18 Riktige vurderinger: 18 Dokument -Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt

3 Besiktigelse og kommunikasjonen med eiendomsbesitterne skal bidra til riktig taksering gjennom kvalitetssikring av faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eiendommene. 18 Riktig saksbehandling: 18 Opplegg for behandling av klager på takst og feil: 18 Feil og feiloppretting: 19 Behandling av klager 19 Milepæler i framdriften:

4 Innledning Utgangspunktet for dokumentet er at eiendomsskatt til kommunen utskrives etter reglene i "lov om eigedomsskatt til kommunane- av 16. juni 1975 nr. 29. Eiendomsskattelovens forarbeider er inntatt i Ot. prp. nr. 44 ( ), Innst. 0. nr. 53 ( ), Ot. prp. nr 77 ( ) og Innst. 0. nr 65 ( ). Dette dokumentet tar utgangspunkt i tidligere gjennomført takseringsarbeid inkludert utvidelsen hvor resten av kommunen ble innlemmet i skattetakstsonen. Siste hovedtakst ble gjennomført i Utvidelse og retakseringer er gjennomført med bakgrunn i sjablonger vedtatt for siste hovedtakst. Retningslinjene skal bidra til at takstnivåene blir riktige og at skattetakstnemndene sikrer likebehandling av eiendomsbesittere. Takseringsmetode Skattetakstnemndene er ansvarlig for takseringen og at framdriften i arbeidet skjer innenfor rammene som lovverket og kommunestyret trekker opp. Alle eiendommene skal besiktiges av sakkyndige besiktigelsespersonell. Taksten skal bygge på fakta om eiendommene og vurderinger av eiendommene Fakta om eiendommen er: Eierforhold (eier og eierrepresentant) Tomtestørrelse, m2 Faste installasjoner, (identifiser installasjoner som skal tas med i taksten) Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje. Beliggenhet Tilstand Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Det foreligger instruks for oppmåling iht. BRA. (Matrikkelens føringsinstruks) Arealet måles for hver etasje i bygningen. Vurdering av eiendommen Eiendommene vurderes gjennom disse retningslinjene og ved besiktigelse. Ved besiktigelse foretas en vurdering ved befaring av lokale forhold rundt og på eiendommen. Skattetakstnemnda har lagt til grunn at det ikke er nødvendig å besiktige eiendommer i forbindelse med endringer som for eksempel tomter uten arealendring sammenføyde eiendommer uten arealendring fraskilte eiendommer uten endring i det totale arealet seksjonerte eiendommer hvor seksjonering ikke får annen betydning enn at taksten endres grunnet endring i eierbrøk, altså ingen endring i det totale arealet Befaringen skal foretas etter de retningslinjene som skattetakstnemnda trekker opp for disse vurderingene

5 Det legges til grunn tre viktige retningslinjer for vurderingene ved besiktigelse: Vær prinsipiell. Retningslinjene trekker opp prinsipper som enkelttakstene må være i samsvar med. Dette ivaretar hensynet til likebehandling. Vær varsom. Utvendig besiktigelse gir oss et grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Takseringen bygger på arealstørrelser, sjablongtakster, informasjon om omsetningstall, spesiell informasjon om eiendommen. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som blir grovkornet selv om det legges opp til et systematisk takseringsopplegg. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode. Opplæring medarbeiderne. Administrasjonen sørger for løpende kalibrering og kvalitetssikring gjennom faste faglige møter der alle aktørene som arbeider med vurderinger deltar. Dette for å sikre likebehandling av eiendommene. Teknologiske rammer Kommunen benytter et faglig IT-verktøy for eiendomsskatt som tar utgangspunkt i Matrikkelen og som samspiller med andre systemer kommunen benytter (faktureringssystem, kartsystem, saksbehandlersystem). I takseringsarbeidet må derfor kommunen ta utgangspunkt i eiendomsgrupperingene og arealmålingsmetodene i GAB. I dette systemet håndteres også alle fakta og vurderinger om den enkelte eiendom innenfor de juridiske rammene som finnes, rammene som kommunestyret og skattetakstnemnd trekker opp og i henhold til informasjon fra eiendomsbesittere og besiktigelsesmedarbeidere. Politiske rammer Kommunestyrets rammevedtak påvirker takseringsarbeidet. Det gjelder: Skattesone: Kommunestyret har den xx.yy.zzz gjort vedtak om at det fra zzzz skal utskrives eiendomsskatt i hele kommunen. Vedtekter: Steinkjer kommune har i kommunestyremøte xx.yy.zzz (xxxxxxxx) vedtatt vedtekter som trekker opp rammer for arbeidet knyttet til alminnelig taksering og forvaltning av eiendomsskatteloven. Vedtektene avklarer bl.a. at kommunen skal benytte besiktigelsesmedarbeidere som legger fram forslag til takst på eiendommene til skattetakstnemnda. Tidsrammer: Kommunestyrets vedtak om at nye takster skal benyttes som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt fra 1. januar 2014, medfører at taksering skal være gjennomført innen 1. mars 2014 i henhold til eiendomsskattelovens 14. Fritak: Kommunestyret skal ta stilling til om eiendomsgrupper som er beskrevet i 7 i eiendomsskatteloven skal ha fritak fra eiendomsskatt. Dette gjøres normalt i forbindelse med de årlige budsjettbehandlingene. Slike vedtak skal i etterkant følges opp med liste over enkelteiendommer som skal ha fritak etter 5 og 7 i eiendomsskatteloven. Administrasjonen skal legge listene fram for skattetakstnemnd til kvalitetssjekk før listene behandles formelt i kommunestyret. -- 5

6 Skattesats: Kommunestyret tar hvert år stilling til skattesats for eiendomsskatt. Normalt skjer dette i forbindelse med budsjettbehandlingen. Skattesatsen skal ikke overstige 7 promille. Skattetakstnemndenes hovedrammer for takseringen Eiendommene som skal takseres Alle faste eiendommer i Steinkjer kommune skal takseres. Kommunen vil ikke taksere eiendommer som har fritak etter 5 i eiendomsskatteloven. En taksering av disse eiendommene vil eventuelt skje dersom eiendommene av ulike årsaker faller utenfor alternativene i 5. Kommunen takserer eiendommer som kan ha fritak fra eiendomsskatt etter 7 i eiendomsskatteloven. Elementer som inngår i begrepet 'fast eiendom" Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer: Tomt Bygninger Faste anlegg og installasjoner Faste anlegg og installasjoner kan bestå av faste driftsmidler i industrieiendommer og spesielle anlegg som kaier, veier, parkeringsplasser og lignende. Disse anleggene vurderes i hvert enkelt tilfelle. Model for beregning av takstgrunnlag Sjablongverdier for eiendomsgruppene: Sjablongverdiene for eiendomsgrupper er valgt etter at skattetakstnemnd har innhentet Informasjon om omsetningstall for bygninger. Omsetningstall er hentet fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). Nemnda har valgt å sette forsiktige sjablongverdier på alle bygningsfunksjoner. På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er hentet inn, fastsetter Skattetakstnemnda sjablongverdiene inkludert etasjefaktorer og sonefaktorer til de enkelte eiendomsgruppene som nedenfor. -- 6

7 Taksering av boligeiendommer: Areal - verdiberegningsmetoder: Ved areal- og verdiberegning skal bruksareal (BRA) på bygningen benyttes. Det legges til grunn bruksarealet som er registrert i GAB (eiendomsregisteret). For tomter legges også til grunn areal registrert i GAB. For å beregne avgiftsarealet nyttes følgende etasjefaktorer: Faktor 1: Etas'efaktorer: Hovedplan H01 Etasjeplan HOX Leilighet i underetasje U01 Underetasje U01 Loftsplan LO1 Kjellerplan KO1 Faktor 1,00 Faktor 0,60 Faktor 0,50 Faktor 0,50 Faktor 0,30 Faktor 0,20 Boli Grunnpris kr ,- Diverse b Tilleggsbygg med boligpreg (anneks el.lign) fastsettes som for bolig kr ,- Garasje, uthus, naust etc. fastsettes etter en pris pr. m2 kr 1.500,- Fellesgarasjer og tilsvarende fastsettes fast takstpris pr. enhet kr ,- Tomteareal fordeles etter antall enheter Fritidseiendommer: Fritidseiendommer takseres på samme måte som boligeiendommer, men følgende satser skal benyttes (Fritidseiendommer i normal hevd og mulighet for strøm og avløp takseres med høyeste verdi): Fritidsbygg med innlagt strøm og avløp Fritidsbygg med innlagt strøm og uten avløp Fritidsbygg uten innlagt strøm og avløp kr ,- kr 7.500,- kr 4.500,- Landbrukseiendommer: Land- og skogbrukseiendommer skal være fritatt for eiendomsskatt, med unntak av bygninger (våningshus/kårbolig med tilhørende garasje) inkl tomt på 1000 m2 innenfor eiendomsskattesonene, som helt eller delvis blir benyttet til bolig på eiendommer som blir drevet som gårds- eller skogbruk. Verdien beskattes som øvrige boligeiendommer i kommunen vurdert m.a. på bakgrunn av tilhørende reduksjonsfaktorer og arealvurderinger. -- 7

8 Seksjonerte eiendommer: Eiendommene takseres etter vanlige regler. Tomteareal og fellesareal fordeles etter seksjonsbrøken. Boli - o fritidstomt: Grunnpris - fra 0001 til 1000 kvadratmeter Grunnpris - fra 5001 og oppover Fellesgarasjer- tomtearealet fordelt etter antall enheter Ubebygde tomter etter formål og tilretteleggelsesgrad Øvri e tomter: Landbrukstomter dyrket mark Landbrukstomter udyrket mark, skog, utmark etc Festede tomter skal skattlegges på fester. kr 150,- kr 0,- kr 150,- fra kr 30,- kr 1,- kr 1,- Faktor 2: Aldersfaktor: Bygg bygd i perioden Bygg bygd i perioden Bygg bygd i perioden Bygg bygd i perioden Bygg bygd i perioden Bygg bygd før > Faktor 1,0 Faktor 0,9 Faktor 0,8 Faktor 0,7 Faktor 0,6 Faktor 0,5 Som utgangspunkt fastsettes aldersfaktor på grunnlag Dersom bygningen er renovert, kan taksten økes med skal imidlertid aldri ha høyere faktor enn 0,9. av det året bygningen er tatt i bruk. en faktor. Totalrenoverte bygninger Faktor 3: B nin sstandard/vedlikehold: Normal standard / hevd Lavere standard / hevd Dårlig standard / hevd Restaureringsobjekt Rivningsobjekt Faktor 1,0 Faktor 0,8 Faktor 0,6 Faktor 0,4 Faktor 0,0 Hovedtyngden av eiendommer skal ha faktor 1,0. Faktor skal imidlertid ivareta det forhold at en bolig er i dårlig hevd. Vedlikeholdet skal først virke inn ved fremskredet forfall. Om bygningen ikke fyller dagens krav pga alder betyr dette ikke at denne er i dårlig stand. Eksempler på lavere standard kan også være dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer. Eksempler på dårlig standard kan være råtne vinduer, drenering som ikke fungerer, setninger i fundament. Hvorvidt slikt forfall foreligger vurderes skjønnsmessig under befaring. For at et bygg skal kunne defineres som rivningsobjekt skal vann og strøm som et minstekrav være frakoblet. Reduksjon på grunn av dårlig funksjonalitet vil m.a. være store våningshus med lite hensiktsmessige arealløsninger i forhold til dagens bruk. Et annet eksempel er gamle driftsbygninger i landbruket etc. som har fått ny funksjon. Alternativ til dårlig funksjonalitet kan typiske «Trønderlån» takseres med utgangspunkt i bruksareal på 150 m2. «Trønderlån» med flere boenheter takseres med areal på 300 m

9 Faktor 4: Tomteforhold/beli enhet : Normal standard / beliggenhet Dårlig standard / beliggenhet Særlig dårlig standard/beliggenhet Faktor 1,0 Faktor 0,8 Faktor 0,5 Hovedtyngden av tomter skal ha faktor 1,0. Faktor skal imidlertid ivareta det forhold at tomten har en dårlig standard eller beliggenhet. Hvorvidt slike forhold foreligger vurderes skjønnsmessig under befaring. Besiktiger kan benytte ytre faktor dersom enkelteiendommers verdi påvirkes av svært spesielle lokale forhold. Eksempler her kan være: Atkomst/tilgjengelighet Trafikksikkerhet Spesielle sol og vindforhold Eiendommer med særlig spesielle forhold legges fram for skattetakstnemnda som enkeltsaker. Fravik fra sjablongtakst skal begrunnes med årsak. Retningsgivende for bruk av ytre faktor er: Bruk fra 0,5 til 1,0. Begrunn spesielt når en velger 0,5 eller 0,8. Reduksjonsfaktor: Beregnet takst multipliseres med en faktor for å fange opp usikkerhet i måling og takseringsmetode. Reduksjonsfaktor fastsettes av takstnemnda og overtakstnemnda og fastsettes til 1/3 av beregnet takst. Ved beregning av eiendomsskatt legges da til grunn 1/3 av takst. Bunnfradrag: Etter at taksten er fastsatt i henhold til ovenstående regler, gis et bunnfradrag fastsatt av kommunestyret. Steinkjer kommune har ikke bunnfradrag. Minstegrenser: Eiendomsskatt under kr 50,- innkreves ikke, jfr. eiendomsskatteloven

10 Taksering av næringseiendommer: Areal - verdiberegningsmetode: Ved areal- og verdiberegning skal bygningens og tomtens areal benyttes. For å beregne avgiftsarealet nyttes følgende etasjefaktorer: Faktor 1: Etas'efaktorer: Hovedplan H01 Etasjeplan HOX Underetasje sokkel U01 Loftsplan LO1 Kjellerplan KO1 Faktor 1,00 Faktor 0,80 Faktor 0,50 Faktor 0,30 Faktor 0,20 Grunnpris pr. m2 er basert på bygg bygd etter Diverse b Tilleggsbygg- fastsettes som for hovedbygg Garasje, uthus, naust etc. fastsettes etter en pris pr. m2 Fellesgarasjer og tilsvarende fastsettes fast takstpris pr. enhet Tomteareal fordeles etter antall enheter Nærin stomt etc*: Grunnpris - Fellesgarasjer- tomtearealet fordelt etter antall enheter Ubebygde tomter etter formål og tilretteleggelsesgrad *Festede tomter skal skattlegges på fester. kr 2.000,- kr ,- kr 200,- kr 200,- fra kr 30,

11 Faktor 2: Aldersfaktor: Bygg bygd i perioden > Faktor 1,0 Bygg bygd i perioden Faktor 0,9 Bygg bygd i perioden Faktor 0,8 Bygg bygd i perioden Faktor 0,7 Bygg bygd i perioden Faktor 0,6 Bygg bygd før 1950 Faktor 0,5 Dersom bygningen er renovert, kan taksten økes med en faktor. Totalrenoverte bygninger skal imidlertid aldri ha høyere faktor enn 0,9. Faktor 3: B nin sstandard/vedlikehold: Normal standard / hevd Faktor 1,0 Lavere standard / hevd Faktor 0,8 Dårlig standard / hevd Faktor 0,5 Restaureringsobjekt Faktor 0,3 Rivningsobjekt Faktor 0,0 Hovedtyngden av eiendommer skal ha faktor 1,0. Faktor skal imidlertid ivareta det forhold at en bygning er i dårlig hevd. Vedlikeholdet skal først virke inn ved fremskredet forfall. Om bygningen ikke fyller dagens krav pga alder betyr dette ikke at denne er i dårlig stand. Hvorvidt slikt forfall foreligger vurderes skjønnsmessig under befaring. For at et bygg skal kunne defineres som rivningsobjekt skal vann og strøm som et minstekrav være frakoblet. Faktor 4: Tomteforhold/bell enhet : Normal standard / beliggenhet Dårlig standard/beliggenhet Særlig dårlig standard/beliggenhet Faktor 1,0 Faktor 0,8 Faktor 0,5 Hovedtyngden av tomter skal ha faktor 1,0. Faktor skal imidlertid ivareta det forhold at tomten har en dårlig standard eller beliggenhet. Hvorvidt slike forhold foreligger vurderes skjønnsmessig under befaring. Reduksjonsfaktor: Beregnet takst multipliseres med en faktor for å fange opp usikkerhet i måling og takseringsmetode. Reduksjonsfaktor fastsettes av takstnemnda og overtakstnemnda. Prosentvis reduksjon settes til 50 %. Ved beregning av eiendomsskatt legges da til grunn 50 % av takst. Bunnfradrag: Bunnfradrag gjelder ikke næringseiendommer. Minstegrenser: Eiendomsskatt under kr 50,- innkreves ikke, jfr. eiendomsskatteloven

12 Verk og bruk: Areal - verdiberegningsmetode: Det legges til grunn samme areal- og verdiberegningsmetode som for næringseiendommer Grunnpris pr. m2 er basert på bygg bygd etter Faktor 1: Etasjefaktorer For å beregne avgiftsarealet nyttes samme etasjefaktorer som for næringseiendommer Faktor 2: Aldersfaktorer Det benyttes samme aldersfaktorer som for næringseiendommer. Faktor 3: Bygningsstandard/vedlikehold: Det benyttes samme standard- og vedlikeholdsfaktorer som for næringseiendommer. Faktor 4: Tomteforhold/beliggenhet: Det benyttes samme faktorer som for næringseiendommer. Takstnemnda fastsetter at til verk og bruk skal regnes: Fabrikker Sagbruk og møllebruk Industrielle verk Gruver og steinbrud Lense Utbygde vassfall og vassfallsslykke Demningsverk Losse og lasteplasser og lignende arbeids- og drifissteder Bensinstasjoner med flere tanker, vaskehall og smørehall Kornmagasin Anlegg for produksjon av ferdigfor til pelsdyr Telenett og krafinett Bygninger og anlegg skal regnes sammen med verket eller bruket når de hører til eller trengs til yerksdrifta. Arbeidsmaskiner og tilhørende og ting som kan settes i klasse med slikt, skal derimot ikke regnes med uten at tingen er en part av selve foretaket. Virksomhetens art er avgjørende for at et anlegg er å anse som verk og bruk. Foregår det produksjon, dvs en eller annen form for bearbeidin av et rodukt er virksomheten å anse som verk og bruk. Det er særregler for beregning av eiendomsskatt for kraftanlegg. eiendomsskatteloven 8A. Disse fremgår av -- 12

13 Vi viser videre til at Finansdepartementet har uttalt at "ingen del av kommunen skal kunne fritas for skatt på verk og bruk hvis denne først skrives ut" (skriv av fra fylkesmannen i Nordland). Bruk av protokolltakst: Spesielle eiendommer som fraviker sjablongtaksten vesentlig av andre årsaker enn standard (indre faktor) får egen protokolltakst som enten endrer sjablongtaksten (endringsprotokoll) eller som erstatter protokolltaksten (erstatningsprotokoll). Eksempler på eiendommer som kan få protokolltakst er: Garasje i hovedetasje (endringsprotokoll). Spesielle eiendommer der sjablongtaksten ikke passer inn, for eksempel spesielle industrianlegg etc. (erstatningsprotokoll). Eiendommer med flere funksjoner (for eksempel bolig, lager og kontor). Takst legges inn som erstatningsprotokoll Spesielle bygninger som protokolltakseres kan være (eksempel): Brakkerigger (boligbrakker) takseres til kr 3.500,- pr kvm. Plasthaller takseres til kr 1.500,- pr kvm. Drivhus takseres til kr 1.500,- pr kvm. (som ikke inngår i landbruksnæring) Vinterhager takseres som en del av boligen. Andre aktuelle boliger. Andre rammer for taksering: Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer: Landbrukseiendommer: For å komme under betegnelsen landbrukseiendom/småbruk, må eiendommen tilfredsstille konsesjonslovens arealkrav til denne type eiendom. Arealkravet er på 25 dekar dyrket mark eller 100 dekar totalareal. Landbrukseiendommer med flere matrikkelenheter (flere gårds og bruksnummer) oppfattes som en enhet dersom deling av eiendommer krever behandling etter jordlovens bestemmelser. Taksering: Alle bygninger som benyttes til boligformål, takseres med evt. tilhørende garasjer/uthus og "tilhørende tomt". "Tilhørende tomt" settes til 1 daa pr. boligbygg. Hytter/fritidsbolig/kårbolig regnes også som boligbygg. Driftsbygninger takseres ikke, med mindre de brukes til annet formål, og endres i matrikkelen til riktig formål. Eiendommer innenfor LNF-områder (Landbruk, Natur og Friluftsområder): All bygningsmasse på slike eiendommer definert som Landbruk/Fiske innenfor LNFområdet, takseres ut fra funksjon, (slik det gjøres på bolig-, fritids- og næringseiendommer forøvrig), mens tomteareal settes til 1 daa pr. boligbygg/fritids- og næringsbygg. Tomteareal, som i kommuneplan er angitt som framtidig utbyggingsområde, betraktes som LNF-område inntil tomtene fradeles. PRESSISERING: Tomtearealet settes til 1 daa pr. fritidsbygg, boligbygg og næringsbygg innenfor LNF området uansett sjanger. Hele tomtearealet beregnes i regulert eller annet tettbygd strøk. Det beregnes ikke tomteareal på naust Revisj on 6

14 Seksjonerte eiendommer: Seksjonerte eiendommer takseres hver seksjon for seg. Melding om takst og skatt sendes til den enkelte seksjonseier. Eiendommer med både bolig og næringsfunksjon (blandet bruk): For å kunne håndtere et eventuelt vedtak i kommunestyret om differensiert skattesats på bolig og næringseiendom, fastsetter skattetakstnemnd separate takster for henholdsvis bolig- og næringsdelen for de eiendommer som har begge funksjoner (såkalt blandet bruk). Verdien av tomten er i slike tilfeller tillagt den delen som har størst andel av bruksarealet på bygningene. Ikke måleverdig areal i MATRIKKELEN som likevel har takseringsverdi: Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer ikke er definert som måleverdig i MATRIKKELEN, men som helt klart har takseringsmessig verdi. Slike tilfeller identifiseres under besiktigelse, anmerkes og legges fram for skattetakstnemnd. Næringseiendommer: Sjablong på næringsareal som ikke er i bruk, vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved vesentlig bruksendring, takseres eiendommen på nytt. Dokumentasjon av faktafeil: Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget og der faktainformasjon mangler, skal besiktiger måle inn riktige arealverdier slik at administrasjonen kan korrigere takseringsgrunnlaget. Juridiske avklaringer: Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet, juridiske miljøer og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Nedenfor gjennomgås noen viktige juridiske avklaringer som vil være viktig for Steinkjer kommune i forbindelse med alminnelig omtaksering: Taksten skal gjensp eile gjeldende verdinivå: Skattetakstnemnd skal taksere med dette som utgangspunkt. For å komme frem til riktig takst, kan nemnda støtte seg til ulike beregningsmetoder: Sjablongtakst som gjenspeiler antatt gjennomsnittsverdi for ulike bygningstyper. Gjenanskaffelsesverdi. Likebehandling er grunnleggende for takseringen: Metoden har sterkt fokus på likebehandling gjennom utarbeidelse av skriftlige rammer for takseringen, vurdering av indre og ytre faktor ved besiktigelse og systematisk kvalitetssikring og revisjon

15 Det er eiendommen som objekt som skal takseres: Det legges ikke vekt på eiendommens potensial. Det er eiendommen som objekt slik den framstår per 1. januar 2011, som takseres. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering: Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten. Festetomter med langsiktige festekontrakter skal vurderes som selveiertomt: Med langsiktighet menes festekontrakt med mulighet til forlengelse og/eller innløsning av kontrakt. Ved festepunkt settes tomtearealet til 1 dekar i henhold til tomtefesteloven 16. Statlige og kommunalt eide AS: Alle organisasjoner som før var del av kommunens eller statens virksomhet og som nå er omdannet til offentlig eide AS og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet. Administrasjonsdelen i høgskole skal betale eiendomsskatt: Det foreligger egen forskrift om avgrensing av eiendomsskatt på statlig eiendom. All kommersiell virksomhet som foregår skal takseres. Skattetakstnemnda i Steinkjer kommune har bestemt at Administrasjonsdelene og all kommersiell virksomhet ved Høgskolen i Nord-Trøndelag i Steinkjer kommune, Steinkjer videregående skole fritas for eiendomsskatt. Hvilke eiendommer som skal ha fritak iht. eiendomsskattelovens 5, er ikke gjenstand for politisk vurdering: Administrasjonen setter opp liste som skattetakstnemnd vurderer. Fritak for eiendomsskatt følger for øvrig av vedtektene 14. Verk og bruk: Eiendomsskatteloven 4 fra 2 punktum "Til verk og bruk vert m.a. rekna fabrikkar, sagbruk, møllebruk, skipsvervar, industrielle verk, og likeeins gruver, steinbrot, fiskevcer, saltehus, lenser, utbygde vassfall og vassfallstykke, demningsverk, losse- og lasteplassar og liknande arbeids- og drifisstader. Bygningar og anlegg skal reknast saman med verket eller bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifia. Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket. Flytande anlegg i sjø for oppdrett av fisk, skjell, skalldyr og andre marine artar vert jamnstelt med verk og bruk i andre leden, når anlegget har vore stasjonert i kommunen i over 6 månader i året før skatteåret. Eigedomsskatt vert då skriven ut sjølv om anlegget ikkje var stasjonert i kommunen 1. januar i skatteåret. Verdsetjinga av anlegget skjer jamvel etter tilhøva denne datoen. Til slikt anlegg vert rekna dei ftsiske installasjonane som merder, flytemodul, firingsmaskin, fôringslager, opphaldsrom og sanitæranlegg og liknande, samt anker, lodd og liknande til forankring." Til taksering av verk og bruk engasjeres firmaer med spesialkompetanse, som fremmer skatteforslag til skattetakstnemnda. Rammer for kommunikasjon med eiendomsbesitterene: -- 15

16 Skattetakstnemnda er ansvarlig for eiendomsskattetakstene som legges ut til offentlig ettersyn. Nemnda har derfor interesse av at eiendomsbesitterene har kunnskaper om hvordan takseringen er lagt opp og hvilke rettigheter eiendomsbesitter har i forbindelse med takseringen. Nedenfor følger strategi og konkrete tiltak når det gjelder kommunikasjon. Åpen og aktiv kommunikasjon: Alle som ønsker det, får innsyn i takseringsgrunnlaget for sin egen eiendom både når det gjelder metode for taksering, faktagrunnlag, sjablonger og vurderinger. Informasjon med sikte på å skape bred forståelse for omtakseringen. Vi skiller mellom politisk infonnasjon og administrativ informasjon, men samordner denne slik at informasjonen blir enklere å forstå for eiendomsbesitter. Dette skal bidra til at eiendomsbesitterene får informasjon de etterspør, og at prosjektet får mindre enkelthenvendelser. Vi krever skriftlige henvendelser fra eiendomsbesitterene når det gjelder henvendelser om faktafeil der de dokumenterer feilene. Vi godtar muntlige henvendelser når det gjelder henvendelser om å delta ved besiktigelse. Vi utarbeider et eget opplegg for kommunikasjon i forbindelse med utlegging av takster til offentlig ettersyn. Kommunen bør informere sine innbyggere om 7 i lov om eiendomsskatt slik at innbyggerne i størst mulig grad har informasjon om hva loven sier og hva kommunestyret har vedtatt om bruk av 7. Det vises til Kommunestyresak (xxxxxxxx). Det skal gis informasjon om beregningsmetode ved taksering i forbindelse med utsending av brev om takst og skatt. Krav til kunnskap: Alle som skal kommunisere med publikum skal kalibreres slik at de kan informere om: Lovgrunnlag og viktige elementer i lovgrunnlaget. Politiske rammer for arbeidet. Rammer som skattetakstnemnd trekker opp, herunder: o Takseringsmetode. o Gruppering av eiendommer. o Metode for arealberegning. o Sjablonger som benyttes. o Metode for vurderinger av eiendommene. Administrasjonen bes se til at alle som skal kommunisere med eiendomsbesitterne har kunnskap om taksering som spesifisert ovenfor

17 Kommunikasjonsatferd: Prosjektet vil få mange typer henvendelser. Viktige rammer for atferden er: Skill klart mellom takseringsfaglige henvendelser og politiske henvendelser. Henvis politiske henvendelser til politisk ledelse. Vær vennlig, presis, imøtekommende og fast. Henvendelser som avviker vanlig høflighet, henvises til prosjektleder eller til rådmannen. Muntlige henvendelser besvares muntlig. Skriftlige henvendelser besvares skriftlig. Håndtering av uforutsette hendelser: Prosjektet kan oppleve uforutsette hendelser. Den som registrerer uforutsette hendelser, melder fra slik at prosjektledelse, rådmann og leder i den skattetakstnemnd får informasjon om hendelsen. Rådmann og leder i skattetakstnemnd vurderer om ordfører skal informeres. Ledelsen avklarer håndtering av uforutsette hendelser i vert enkelt tilfelle. Saksbehandling: Skattetakstnemnd får tilsendt takstlister for kontroll. Takstlistene har informasjon om eier, eieradresse, sjablongtakst, valg av ytre og indre faktor for den enkelte eiendom og forslag til takst. Nemndmedlemmene anmerker eiendommer som de ønsker skal gjennomgås spesielt i møte. Skattetakstnemnd gjennomgår listene i plenum med storskjerm der en har anledning til å undersøke takseringsgrunnlaget for eiendommene. Nemnda gjør stikkprøver for å sjekke ut at rammene angitt i dette dokumentet følges. Administrasjonen viser temakart som viser sonefaktor, ytre faktor og indre faktor for den enkelte eiendom. Disse kartene benyttes spesielt for å sikre likebehandling av eiendomsbesitterne. Enkeltsaker som er vanskelige å vurdere, registreres av administrasjonen og legges fram for skattetakstnemnd som enkeltsaker. Kvalitetssikring: Dokumentasjon: Dokumentasjon av virksomheten er viktig. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for takseringen og dokumentasjon av saksbehandlingen knyttet til takseringen. Kvalitetssikring av metode: Alle prosjektmedarbeidere må kjenne de rammer og retningslinjer for takseringen som er gitt av skattetakstnemnd. Ukentlige møter mellom besiktigelsesmedarbeidere og besiktigelsesleder skal bidra til at eventuelle avvik fra metode og rammer håndteres. Riktig eiendomsregister: Kommunen har et godt digitalt eiendomskart. Kartet vaskes mot MATRIKKEL-registeret for å sikre at alle eiendommene innenfor skattesonen identifiseres

18 Riktige arealer: Fakta om eiendommer og adresser sendes eiendomsbesitter som gis anledning til å melde eventuelle avvik. Riktig kommunikasjon: Administrasjonen skal se til at prosjektmedarbeidere følger opp kommunikasjonen i henhold til rammer gitt i dette dokumentet. Gjennom jevnlige møter skal administrasjonen se til at administrasjon, politisk ledelse og skattetakstnemnda til enhver tid er kalibrert med henhold til kommunikasjon med eiendomsbesittere og media. Riktige vurderinger: Det må legges stor innsats i kalibrering av vurderingene knyttet til taksering. Dette gjelder spesielt besiktigelsesmedarbeidere og medlemmene i Skattetakstnemnd og Overskattetakstnemnd. Dokument "Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt" skal bidra til riktig taksering gjennom riktig gruppering av eiendommer fastsetting av sjablongverdier på eiendomsgrupper valg av sonefaktorer Retningslinjer for bruk av ytre faktor og indre faktor ved besiktigelse. Besiktigelse og kommunikasjonen med eiendomsbesitterene skal bidra til riktig taksering gjennom kvalitetssikring av faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eiendommene. Riktig saksbehandling: Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil skattetakstnemnd har gjennomgått alle takstforslag. Når det foreligger foreløpige vedtak på alle eiendommer, vurderer skattetakstnemnd prinsipper, takstnivåer og takstforskjeller på nytt. Dette for å revurdere om valgte parametere og prinsipper for enkelttakseringer er riktige. Skattetakstnemnd kan nå justere gjennom endring av rammene for takseringen, for deretter å gjøre endelige takstvedtak. Opplegg for behandling av klager på takst og feil: Offentlig ettersyn og behandling av klager på takst er viktige elementer i arbeidet med å sikre likebehandling av eiendomsbesitterene. Behandlingen av klager bør få sterkt kvalitetsfokus. Ved siden av den enkelte eiendomsbesitter har også formannskapet klageadgang på takster fastsatt av skattetakstnemnd

19 Feil og feiloppretting: Dersom skattetakstnemnd har gjort åpenbare feil, kan dette rettes opp av nemnda selv. Saken bringes ikke fram for Overskattetakstnemnd. Ved feilretting av takst skal eiendomsbesitter få nye tre ukers klagefrist på ny takst. Behandling av klager: Vedtektene vedtatt av kommunestyret XXXXXXX, gir noen rammebetingelser for den formelle behandlingen. Det praktiske behandlingsopplegget blir tatt stilling til etter at offentlig ettersyn er avholdt og klagefristen er utløpt. Det anbefales at det åpnes for fornyet behandling av eventuelle klager i eiendomsskattetakstnemnda. Opprettholdelse av klage etter fornyet behandling, oversendes Overskattetakstnemnda. Administrasjonen skal uansett valg av opplegg for klagebehandling foreta følgende: Journalføre og skanne alle klager og henvendelser om feil. Kategorisere klager og henvendelser om feil. Milepæler i framdriften: Skattetakstnemnd er ansvarlig for takseringen og at framdriften i arbeidet skjer innenfor rammene som lovverket og kommunestyret trekker opp. Administrasjonen bes om å utarbeide planer og rapporter for arbeidet der disse rammene inngår: Rammeavklaringer og tilrettelegging (inkl kvalitetsheving av MATRIKKELEN) skal være gjennomført innen Besiktigelse skjer innenfor perioden 1. mars 20. september Foreløpig behandling av takster i skattetakstnemnd skjer innenfor perioden mai oktober Endelige vedtak av takster skjer 20. oktober Offentlig ettersyn av vedtatte takster skjer i februar Steinkjer, xx. yyyyyy Medlemmer i skattetakstnemnda i Steinkjer Leif Røkke (leder) Grete Folden Knut Einar Stakseth -- 19

20 Revisjoner. Rev nr Dato Revisjon Tekstlig revisjoner Tekstlig revisjoner Innført taksgruppe Butikk/foretningsbygg (enklere varehus) Revidering av verdier og prinsipper. Revidering av verdier og prinsip er. Revidering av verdier og prinsi er