Kundemøte for tillitsvalgte mandag. 16.juni 2014

Transkript

1 Kundemøte for tillitsvalgte mandag. 16.juni V E L K O M M E N L I T T G E N E R E L L I N F O O M H A U B O 2. E T T E R G E N E R A L F O R S A M L I N G E N - H VA N Å? P A U S E 3. S T Y R E T S F U N K S J O N E R, O P P G AV E R O G A N S VA R

2 TO HOVEDFORMÅL HAUBO ER MEDLEMSEID MED TO HOVEDFORMÅL: SKAFFE MEDLEMMER BOLIG Her må det taktskifte til Viktigste medlemsfordel = FORKJØPSRETT FORVALTE BOLIGER Økning av nye boligselskaper

3

4 HAUBO - forretningsområder NYBYGG MEDLEMMER FORRETNINGS- FØRSEL TEKNISKE TJENSTER

5 DRIFTSRESULTAT HAUBO

6 MEDLEMSUTVIKLING

7 KONSOLIDERING I BBL NORGE Sandnes Boligbyggelag har fusjonert med Stavanger Boligbyggelag, og heter nå Bate Boligbyggelag Storbergen Boligbyggelag har vedtatt fusjon med OBOS Ålesund BBL, Kristiansund BBL og Møre og Romsdal BBL har vedtatt fusjonsforhandlinger om OBOS Sunnmøre. I 2001 var det over 100 BBL, ved utgangen av 2014 vil det være under 40 9 største BBL forvalter 80% av alle boliger.

8 KONSOLIDERING I BBL NORGE Viktig at Haubo kan levere konkurransedyktige tjenester til «sine» boligselskaper Har effektivisert driften betydelig siden 2012 Styreportal Færre gjør mer

9 OVERSIKT OVER BOLIGBYGGELAG MEDLEMMER BOLIGSELSKAPER BOLIGER ANSATTE OBOS USBL BOB TOBB BATE BORI VESTBO NEDRE BUSKERUD STORBERGEN BONORD SØRLANDET VANSJØ PORSGRUNN BODØ SARPSBORG SKIEN LARVIK MO OG OMEGN MØRE OG ROMSDAL GJØVIK KONGSBERG RINGBO ÅLESUND ARENDAL HALDEN HAUBO KRISTIANSUND KONGSVINGER POLARLYS MOSJØEN INNHERRED OMT KRAGERØ SUNNDAL HAMMERFEST ÅRDAL NOTODDEN NAMSOS

10 KONSOLIDERING I BBL NORGE Kan bli krevende å stå alene i fremtiden For boligselskapene ikke avgjørende hva vi heter? Haubo skal levere tjenester som etterspørres. Styret starter en prosess i høst om temaet.

11 HAUBO Kundemøte 16/6-14

12 STYRETS MEDLEMMER Velges av sameiermøte eller generalforsamling med vanlig flertall Styreleder velges særskilt Må være en myndig person (ikke juridisk) Kan ha varamedlemmer, vedtektsfestet Velges for to år om ikke annet er fastsatt av sameiermøte eller generalforsamling Styremedlemmer kan trekke seg Minst tre styremedlemmer Brl. 8-1

13 Etter generalforsamlingen hva nå? a) Arbeidet i styret 1. Konstituerende styremøte * Valg av sekretær, ev. valg av nestleder må framgå av referat * Administrative rutiner, referat, arkiv, m.m. * Firmamelding * Nb: attestasjonsfullmakt 2. Styreansvaret Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Brl. 8-8.

14 Etter generalforsamlingen hva nå? 3. Styreleders oppgaver Styreleders viktigste oppgave: Brl. 8-5: Kalle inn til møte så ofte som det trengs. Sette opp Agenda Styreleder er møteleder i styremøtene. Vedtak krever at mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Brl. 8-6

15 Etter generalforsamlingen hva nå? 4. Styrets handlingsrom Brl. 8-9: Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om 1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald, (samme ordlyd for eierseksjoner) 2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. 3-2 andre ledd, 3. sal eller kjøp av fast eigedom,

16 Etter generalforsamlingen hva nå? forts. 4. Styrets handlingsrom Brl. 8-9: Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om 4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota, 5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning, 6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene. (noenl. samme ordlyd for eierseksjoner)

17 Etter generalforsamlingen hva nå? - leie verksemda i laget i samsvar med lov, - vedtekter og -vedtak i generalforsamlinga Styret leder laget i perioden mellom generalforsamlingene

18 Etter generalforsamlingen hva nå? Et ord om Godkjenning av ny andelseier; Brl. 4-5 : Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast...osv. Vedtektenes men erververen må godkjennes av borettslaget... Så hva er stoda? - skikkethetskontroll eller kun formelt?

19 Etter generalforsamlingen hva nå? 5. Hva gjør så Haubo (forretningsførerkontrakten) *Innkreving av felleskostnader, oppfølging av restanser * Betaling av utgifter, faste og etter att. fra styret * Regnskap, årsberetning, revisjon * Budsjett (forslag) * Likningsoppgaver

20 Etter generalforsamlingen hva nå? forts. 5. Hva gjør så Haubo (forretningsførerkontrakten) * Tilrettelegging av vårens generalforsamlinger * Etterarbeid etter G.F. * Statistikk til off.myndigheter * Forsikringsadm. /skadesaker / oppgjør *Oppgaver i f.m. salg / bruksoverlating NB: Forkjøpsretten * Andre oppgaver etter nærmere avtale - lån / refinansiering / rentevilkår - teknisk, tilstandsrapporter

21 Etter generalforsamlingen hva nå? 6. Kontakten med Haubo gjennom året * Råd og dåd, er gode råd dyre? - Forskjellig behov, ny i tralten eller mer erfaring i gamet? - Hva fakturerer Haubo av bistand i det daglige? * Trivselsregler eller regler til skrekk og advarsel? (eller: Et kritisk blikk på Husordensreglene..) * Hvilke ressurser er tilgjengelig for styret?

22 Fordelskortet Fordelskortet NB. Aktivering = Registrering Vi trenger din e-postadresse Bruk medlemsfordelene. Det tjener du på Lokal avtaler, noen som vet hvilke?

23 Teknisk avdeling Rådgivningstjeneste for boligselskapene Forslag til byggetekniske tiltak, renovering eller oppgradering Bistår i bygningsmessige arbeider Utbedringer Rehabiliteringer Boligselskapets totalforsikring Befaring av skadeobjekt Innmelding til If Igangsetting av arbeider Spørsmål i henhold til lov om borettslag Ansvarsforhold, andelseier, boligselskap

24 Teknisk avdeling Tillstandsanalyse Trinn I Her og Nå Trinn II Forslag til utbedringer / oppgradering / utvikling Tilskuddsordninger Husbanken Enova

25 Teknisk avdeling Hva vil Haubo tilby Dere i fremtiden Teknisk avtale Oversikt over dagens tilstand Foreslå tiltak Tiltak styres og oppfølges av Haubo Vedlikeholdsprogram Få satt vedlikehold i system Årlig vedlikehold Fremtidige utskiftninger og oppgraderinger Avsetting av midler i budsjett Vaktmestertjeneste Avtalte vedlikeholdsoppgaver HMS

26 Kurs for nye tillitsvalgte mandag. 16.juni 2014 Ansvar og risiko Styrets oppgaver Økonomi Vedlikehold

27 Kart og kompass Lov om eierseksjoner & Lov om borettslag Vedtekter Trivselsregler (husordensregler) Faglitteratur kan kjøpes fra NBBLs nettbutikk:

28 Styreansvaret Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Brl Styret kan treffe alle beslutninger som sameiermøte/ generalforsamling kan treffe med simpelt flertall men: God styreskikk er å løfte saker som kan være kontroversielle eller medfører store kostnader, til sameiermøte/generalforsamling.

29 Habilitet og taushetsplikt Et styremedlem kan ikke delta i behandling av spørsmål som han eller hun selv eller noen nærstående har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i BRL Teieplikt Tillitsvalde og tilsette i eit burettslag skal hindre at andre får kjennskap til personlege tilhøve. 13 i Forvaltningsloven omtaler taushetsplikt: plikter å hindre at andre får adgang eller kjennskap til det han i forbindelse med tjenesten eller arbeidet får vite om

30 Samtykke fra generalforsamling Eksempel på vedtak som krev samtykke med minst 2/3 dels flertall fra generalforsamlingen: Ombygging/påbygging, kjøp og salg av fast eiendom Tiltak ellers som går ut over vanlig forvaltning (mer enn 5% av felleskostnader) Låneopptak som skal sikres med pant med prioritet framfor innskuddene

31 Risiko Oslo byrett RG s 1315 : Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for holde dem erstatningsansvarlige. Styreansvarsforsikring er inkl. i forsikring hos IF

32 Styrets oppgaver Avholde styremøter og føre protokoll med tydelige vedtak Gjennomføre internkontroll Godkjenne nye andelseiere Behandle søknader fra andelseierne Avholde generalforsamling/sameiermøte Årsberetning

33 Styrets oppgaver Administrere fellesanlegg Kontakt med forsikringsselskap, myndigheter etc. Påse at beboerne overholder sine forpliktelser Ansette og følge opp kontakten med forretningsfører Ansette vaktmester Inngå og følge opp driftsavtaler

34 Styrets oppgaver Informere beboerne Håndheve ordensregler Håndtere konflikter Arrangere sommerfest Andre oppgaver?

35 Økonomi Styret skal forvalte fellesskapets midler på en forsvarlig måte. Utarbeide regnskap og årsrapport. Lage budsjett og følge det opp Fastsette størrelsen på felleskostnader Påse at utgifter blir dekket Sikre finansiering (lån?) Signaturberettiget vedtekter

36 Vedlikehold Styret kan og skal foreta nødvendig vedlikehold. Det er ingen plikt å forelegge saken for sameiermøte/ generalforsamling, men god styreskikk er å rådføre seg med felleskapet før stort og kostbart vedlikehold settes i gang.

37 Vedlikehold Analysere behov Utarbeide og følge opp langsiktige vedlikeholdsplaner Innhente anbud Koordinere aktører internt og eksternt

38 Vedlikehold Dugnad Er styret også «dugnadsgjengen»? Dugnad kan ikke pålegges, men belønnes Organiser Lag oversikt over hva som skal gjøres Fordel oppgavene basert på frivillighet Belønn deltakerne Styrets ansvar Dugnadsforsikring er inkl. i forsikring hos IF

39 Eiers ansvar Alt innvendig i boligen Tapet, gulvbelegg, vegg, gulv Skillevegger, lister, skap, benker innvendige dører Elektrisk Rør inkl. rensing av sluk Balkonger Rensing av sluk Måking av snø

40 Eiers ansvar Skal ikke skifte ut Vinduer Felles rør og ledninger Rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner Ytterdører til boligen

41 Særlig om våtrom Eiers ansvar reparasjon og utskifting Gulvbelegg, varmekabler og mebran (ingen plikt til oppgradering) Servant, badekar, dusjkabinett, blandebatteri, varmtvannsbereder Sluk (med mindre det ligger under bærende konstruksjon)

42 Vedlikehold Boligen skal holdes i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre beboere Skade, lekkasjer gjennom utett badegulv Ulempe, gjengrodd hage, stygge løsninger mot fellesareal For øvrig kan man ha det som man vil i egen bolig

43 Felleskapets ansvar Vedlikehold av fellesarealer Utvendig vedlikehold og utskifting av vinduer Vedlikehold og utskifting av rør og ledninger bygget inn i bærende konstruksjoner Vedlikehold av ytterside og utskifting av ytterdører Balkonger, terrasser, verandaer og altaner er en del av byggets fasade og regnes etter sikker rett som fellesareal

44 Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold I sameier gjelder skyldansvar Uaktsom opptreden som volder økonomisk tap. Uaktsomheten må være årsak til skaden. Tapet må være en påregnelig følge av den uaktsomme opptreden.

45 Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold I borettslag gjelder kontrollansvaret brl 5-13; ikke erstatningsansvar hvis mislighold skyldes En hindring utenfor andelseiers kontroll At det ikke er rimelig at andelseier skulle ha regnet med hindringen på avtaletiden

46