Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst

Transkript

1 Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Enebolig SERTIFISERT TAKSTMANN Roar Kristoffersen Telefon: E-post: roar@istoffersentaksering.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utsiftsdato: Oppdrag nr: 453

2 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbesivelser og besivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels aftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt ypkjellere og yploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 17

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre iterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumsav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter avene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingsiterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved besivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Side: 3 av 17

4 Konklusjon tilstand Bolig oppført for 21 år siden etter datidens standard og av. Boligen har normal slitasje og er normalt godt vedlikehold. Badene er fra byggeår er er moden for utskiftning/modernisering. Bygningen er oppført etter eldre forsifter og av. Det må forventes løpende vedlikehold på eldre bygningsdeler da disse har begrenset levetid. Referansenivå: Boligen er oppført etter av fra plan- og bygningslov fra 14. Juni 1985 samt tilhørende forskifter (TEK/veiledninger). Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Flott eiendom med god standard og fin beliggenhet. Markedsverdi (normal salgsverdi) Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): EIDSVÅG I ÅSANE, Roar Kristoffersen Takstmann Side: 4 av 17

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Stig A. Rasmussen Takstmann: Roar Kristoffersen Befaring/tilstede:. - Stig A. Rasmussen. Eier. Tlf Roar Kristoffersen. Takstmann. Tlf Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse Enebolig : Beliggenhet: Eiendommen har en sentral og god beliggenhet på Bønes i Engevika like ved Fagernes Yacht klubb og Kyrkjetangen. Boligen ligger i et området med eneboligbebyggelse. Kort avstand til skole, buss i hovedvei, butikk, badeplass/kyrkjetangen, fiskemuligheter fra egen eiendom, etc. Kort kjøreavstand til Bergen Sentrum på ca minutter. Plass for bil i garasje samt parkering på egen eiendom. Bebyggelsen: Eiendommen er bebygget med en enebolig med sammenknyttet garasje fra Standard: Boligen har god standard og er godt utstyrt. Blansert ventilasjon med varmegjenvinning. Peisinnsats i stue. Prosessorstyrt bolig tilknyttet bevegelsessensorer som styrer varme/ temperaturer, tyverivarsling, utelys med sensorer, komfyr/stikkontakt med tidsstyring, etc. Det er mulig å styre systemet manuelt. Strømuttak for båt på kai skjult i søyle samt på levegg for mindre båt. Uv varme på levegg. Om tomten: Opparbeidet tomt med plen, kai i stein/betong og trekai, badestrand med fin kjellsand, bed, fiskedam, etc. Flat eiendom. Takoverbygd plass ved kai. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomstvei: Privat stikkvei til offentlig. Stikkvei blir asfaltert innen kort tid. Tilknytning vann: Offentlig, via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Offentlig, via private stikkledninger/felles pumpe med et par naboer. Andre forhold: Vi har befart yttertekking med drone på stedet. Oversiktsbilde vedlagt. Vi forutsetter at kaianlegg er godkjent slik det var på befaringsdagen. Matrikkeldata 1201 BERGEN Gnr: 20 Bnr: 95 Eiet/festet: Eiet Areal: 683 m² Arealkilde: Informasjon fra eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Stig Atle Rasmussen Kommentar: Eiendommen har ca. 30 m strandlinje til Nordåsvannet. Det foreligger forkjøpsrett på nabonaustetomt ved salg (gnr 20,bnr 111). Da indeksregulert verdi siden salg BERGEN Gnr: 20 Bnr: 119 Eiet/festet: Eiet Areal: 14,7 m² Arealkilde: Informasjon fra eiendomsdata.no Side: 5 av 17

6 Hjemmelshaver: Stig A. Rasmussen Kommentar: Naustetomt BERGEN Gnr: 20 Bnr: 120 Eiet/festet: Eiet Areal: 16,1 m² Arealkilde: Informasjon fra eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Stig A. Rasmussen Kommentar: Naustetomt BERGEN Gnr: 20 Bnr: 121 Eiet/festet: Eiet Areal: 20,6 m² Arealkilde: Informasjon fra eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Stig A. Rasmussen Kommentar: Naustetomt BERGEN Gnr: 20 Bnr: 124 Eiet/festet: Eiet Areal: 18,5 m² Arealkilde: Informasjon fra eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Stig A. Rasmussen Kommentar: Naustetomt BERGEN Gnr: 20 Bnr: 1174 Eiet/festet: Eiet Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Situasjonskart Framlagt på stedet samt bergenskart.no er brukt. Egenerklæring Tilsendt pr. epost. Eiendomsdata.no Dataregsiter opp mot grunnbok. Eier Opplysninger på stedet. Sider Vedlagt Fremvist Innhentet Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Opplysninger fra egenerklæring: Privat vann- og kloakkanlegg sammen med to naboer. Kloakkum under plen. Kom vann inn i pipe ved aftig vind og regn. Satt på ny hette. Synes OK. Tak og gulv ble noe misfarget. Side: 6 av 17

7 Andre forhold Forsiing: Type: Fullverdi. Årlig premie: Ansatte kostnader for bygningsforsiing. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1994 Kilde: Ihht. EDR. Anvendelse: Boligen er bebodd av eier. Tatt i bruk Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underretasje Takhøyde i stue 2,41 m. 1. etasje Takhøyde i stue 2,40 m Loft Sum bygning: 14 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Arealene er oppmålt på stedet med lasermåler/avstandsmåler. Bruttoarealer er beregnet. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underretasje Bad, hall, grovkjøkken, stue, soverom på 6,6 m², soverom på 6,7 m² Matbod, bod, kjølerom 1. etasje Bad, entré, gang, kjøkken, stue, soverom, wc Loft Side: 7 av 17

8 Garasje Bygningsdata Byggeår: 1994 Kilde: Opplyst av eier. Anvendelse: Garasje for bil. Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Konstruksjoner Utendørs Bygning generelt - Utendørs Grunn og fundamenter - Utendørs Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Grunnmur i betong fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Deler av grunnmur forblendet med skifer i ca Drenering - Utendørs Vurderingene gjelder fuktsiing av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Opprinnelig utvendig drenering antatt med selvkultete masser. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Side: 8 av 17

9 Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Oppført i trekonstruksjoner med stenderavstand på c/c 60 cm. 15 cm mineralull. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Utvendige overflater Liggende trekledning, enkelfalset. Ny kledning for ca. 5 år siden ved utforing av grunnmur i u. etasjen. Vi registrerte ikke montert musebånd i nedre kant i luftespalte mellom kledning og vindsperre. Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4-8 år. Vinduer og dører - Utendørs Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer med isolerglass i trekarmer. Normal slitasje. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Takkonstruksjon - Utendørs Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Tresperretak med sutaksplater. Valmtak. Mineralull uten vindsperre på deler som gir nedsatt tiltenkt funksjon. Det er økt lufting av kaldloft siden ny. Tilkomst via takluke med stige. Befart fra lukeåpning. Side: 9 av 17

10 Taktekking - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Yttertekket med betongtakstein. Stigetrinn til skorstein (ikke platå). Tv-antenne montert ved møne. Ikke montert snøfangere ved inngangsparti. Mosegroe. Eier opplyste at takstein er blitt behandlet mot mosegroe (middel sprayet på yttertekkingen). To nye takstein montert nylig (se vedlagt bilde). Ingen synlige større skader på stein fra høyoppløselig bilde tatt med drone. Normal tid før utskifting av betongtakstein er år. Tilstandsgrad på grunn av alder og mosegroe (som reduserer yttertekkings levetid). Renner, nedløp og beslag - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Terrasse, balkonger, trapper ol - Utendørs Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Utvendig stråleovner på terrasse. Terrasse på ca. 35 m². Rekkverkshøyde 0,93 m. Terrassebord. Elektrisk markiser. Terrasse på ca. 20 m². Takoverbygd. Skfierplatting. Side: 10 av 17

11 Enebolig Bygning generelt - Enebolig Overflater, generelt - Loft Vinduer og dører - Enebolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Ytterdører og porter Skyvedør med glassfelt. Mindre fukt i trekarm under vindu ipå nnvendig karm. Glatt ytterdør med ny utvendig panel. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Innvendige dører Profilerte tre og hvite innerdører. Normal tid før utskifting av tredør er år. Terrasse, balkonger, trapper ol - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Tretrapp. Håndlist på vegg. Takluke med nedtrekkbar stige. Normal tid før utskifting av trapper i tre er år. Piper og ildsteder - Enebolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Lekkasje ved skorsteinsvifte på skorstein over tak. Årsak til lekkasje utbedret for noen år siden. Peis med innsats i stuene. Oljefunksjon i u. etasje. 700 liters tank i garasje. Side: 11 av 17

12 Etasjeskillere - Enebolig Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Trebjelkelag i etasjeskillet. Ved montering av drager i u. etasje kom det et mindre sig/ skeivhet i dekke i stuen. Glipe ved list. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er år. Kjøkken - Enebolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Profilerte hvite fronter. Lyslist. Fliser over heltre benkeplate. Opplegg for oppvaskmaskin. Ventilator. Innvendige overflater - Enebolig Her medtas kun de rom som ikke er besevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Trestavs eikeparkett, fliser i et bad og entre, teppe i soverom, laminat og belegg i et par rom i u. etasje. Fuktmerker fra tidligere lekkasje på gulv ved skorstein. Folden på tappe ved dør. Slitte fuger og bom på flis i entre. Svellinger i skjøter på laminat Tilstandsgrad for stuegulv ved skorstein pga. mindre fuktskader i enden med TG 2. Overflater på innvendige vegger Tapet, fliser i bad, strukturmåling, brystningspanel, malt strie, våtromstapet i et bad. Rift på tapet i stue et par steder. Overflater på innvendig himling Malte takplater. Panel. Mindre fuktmerker ved skorstein i stue. Årsak til lekkasjen utbedret. Side: 12 av 17

13 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Enebolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebesivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Kobber vannrør, avløpsrør i plast. Magnetventil/vannstopp ved hovedan. Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad med wc, dusjhjørne, baderomsmøbler med hvite profilerte fronter. Ufagmessig flisarbeid. Bad fra byggeår. Sprekk i flis ved sluk. Riss i fuger i dusjsone/aldringstegn. Det er målt etter fukt i dusjsone/utsatte steder i bad. Det er brukt protimeter som fuktmåleinstrument. Det ble ikke målt unormale fuktverdier på befaringsdagen. Eget rom med wc og servant. Kjeller/underetasje: Bad med wc, dusj med skjermvegg,servant med skap. Opplegg for vaskemaskin. Det er målt etter fukt i dusjsone/utsatte steder i bad. Det er brukt protimeter som fuktmåleinstrument. Det ble ikke målt unormale fuktverdier på befaringsdagen. Belegg til sluk med dryppkant uten lim til underlag/klemt til sluk. Bad er modent for modernisering. Reduksjonsventil på vanntilførsel. Oppgraderinger/modernisering av badene bør påregnes pga. elde og ufagmessigheter. Wc rom med TG1. Varme, generelt Varmepumpe i balansert ventilasjonssystem. Gulvvarme i bad og entrè i 1. etasje og generelt i u. etasje. Ikke vurdert/kontrollert funksjon. Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon med tilluft til oppholdsrom og avtrekk fra våtrom og kjøkken. Varmegjenvinning med bereder samt elektrisk element varmer vannet. Normalt vedlikeholdt. Elektriske anlegg - Enebolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette ever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Side: 13 av 17

14 Elaft, generelt Automatsiinger 20 kurser. Jordfeilbryter. Samsvarserklæring følger iht. eier. Påkostet anlegg med alarm, sensorer for utvendig lys, strømuttak ved kai, osv. Normale temperaturer i skap iht. Termobilde på befaringsdagen (bilde vedlagt i rapport). Vi har ikke funksjonstestet anlegget og bare kommentert hvis det er synlige feil. Belysningsutstyr Downlights i stuene, entrè og i ett bad. Krav og dokumentasjon fra produsent skal følges. Diverse utstyr - Enebolig Her besives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Annet fast inventar Nett for tilkobling av PC flere steder. 13 stk. røykdetektorer. Tyverialarm og brann tilknyttet vaktsselskap. Sentralstøvsuger. Ikke vurdert. Side: 14 av 17

15 Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader for kloakkpumpe og felles vei. Sum årlige kostnader Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Enebolig Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Sum teknisk verdi Garasje Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 15 av 17

16 Andre bilder Skader på parkett ved skorstein. Manglende vindsperre på deler av kaldloft. Yttertekking. Temperaturer i siingsskap. Side: 16 av 17

17 Teknisk skap. Side: 17 av 17