TEMA EIENDOM AS RESULTATREGNSKAP FOR 2017

Transkript

1 TEMA EIENDOM AS RESULTATREGNSKAP FOR 2017 Note DRIFTSINNTEKTER OG KOSTNADER Leieinntekter Refusjon av felleskostnader eiendommer Gevinst ved salg Annen driftsinntekt SUM DRIFTSINNTEKTER Lønnskostnad 2, Avskrivning varige driftsmidler Reperasjon og vedlikehold av eiendommer Felleskostnader eiendommer Annen driftskostnad SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på andre investeringer Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Rentekostnad til foretak i samme konsern Rentekostnader RESULTAT AV FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat ORDINÆRT RESULTAT ÅRSOVERSKUDD OVERFØRINGER Overført fra/avsatt til fond for vurderingsforskjeller Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital SUM OVERFØRINGER ORG.NR:

2 TEMA EIENDOM AS BALANSE PR. 31. DESEMBER 2017 EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER IMMATRIELLE EIENDELER Goodwill SUM IMMATRIELLE EIENDELER VARIGE DRIFTSMIDLER Tomter og bygninger 4, Transportmidler, inventar og utstyr SUM VARIGE DRIFTSMIDLER FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER Investeringer i datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet Lån til foretak i samme konsern Andre fordringer SUM FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER FORDRINGER Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kortsiktig fordring på konsernselskaper SUM FORDRINGER Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER ORG.NR:

3 TEMA EIENDOM AS BALANSE PR. 31. DESEMBER 2017 EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL INNSKUTT EGENKAPITAL Aksjekapital, á kr 10 11, Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital SUM INNSKUTT EGENKAPITAL OPPTJENT EGENKAPITAL Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital SUM OPPTJENT EGENKAPITAL SUM EGENKAPITAL GJELD AVSETNING FOR FORPLIKTELSER Utsatt skatt SUM AVSETNING FOR FORPLIKTELSER ANNEN LANGSIKTIG GJELD Pantelån SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Påløpne renter Leverandørgjeld Betalbar skatt Påløpne feriepenger og styrehonorarer Skyldige merverdiavgift, skattetrekk og arbeidsgiveravgift Utbytte Annen kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld til konsernselskap SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD ORG.NR:

4 KONTANTSTRØMOPPSTILLING FOR 2017 (tall i kr.) KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Gevinst ved salg av eiendommer og aksjer -661 Ordinære avskrivninger Kjøp og salg av egne aksjer Inntekt på investering i datterselskap/fkv Endring lån til foretak i samme konsern Endring fordringer Endring leverandørgjeld Endring tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved salg av eiendommer og aksjer Utbetalinger ved investering i eiendommer Innbetaling/utbetaling ved salg/kjøp av transportmidler, inventar og utstyr Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Netto endring konsernkontoordning Tilgang egenkapital Tilgang bank gjennom fusjon 597 Utbetalinger av utbytte Inn/-Utbetalinger av konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr Beholdning kontanter og kontantekvivalenter pr

5 Alle tallstørrelser i alle noter er oppgitt i kr hvis ikke annet er oppgitt. NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Tema Eiendom AS er hjemmehørende i Norge. Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og God regnskapsskikk i Norge. Aksjer i datterselskap og felleskontrollert virksomhet Investeringer i datterselskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Andel av underskudd resultatføres ikke hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som goodwill. Utsatt skatt er balanseført til nominell verdi. Ved oppkjøp kan det oppstå en differanse mellom nåverdi på utsatt skatt i oppkjøpsanalysen og nominell verdi på utsatt skatt i balansen. Denne differansen er ført som goodwill. Investeringer i felleskontrollerte virksomheter ble regnskapsføret etter bruttometoden til og med 2012, men regnskapsføres etter egenkapitalmetoden fra og med Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden. Salg av tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Immaterielle eiendeler og varige driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Anleggsmidler nedskrives ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til "varekretsløpet". Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Tomtefeste Festeavtaler for tomter til egne bygninger er ikke balanseført. Festeavgiften kostnadsføres årlig som andre driftskostnader. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 23 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Kontantstrømsoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer, samt anvendte trekkrettigheter.

6 NOTE 2 - LØNNSKOSTNADER, ÅRSVERK, GODTGJØRELSER MV. Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre personalkostnader Sum Gjennomsnittlig antall årsverk 10,0 9,8 Obligatorisk tjenestepensjon Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsording etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Godtgjørelser i året til administrerende direktør og styret: Lønn, bonus og naturalytelser til administrerende direktør Honorar utbetalt til styrets medlemmer Administrerende direktør har i 2017 mottatt lojalitetsbonus opparbeidet for perioden på TNOK Administrerende direktør har avtale om lønn i 18 måneder etter fratreden hvis han benytter seg av avtalt rett til å fratre dersom hans stilling får et helt annet innhold som følge av vesentlige endringer i selskapet eller eierskapet. Selskapets forpliktelse til etterlønn er begrenset til maksimalt lønn i 18 måneder også ved selskapets oppsigelse av administrerende direktør etter og tilsvarende for det tilfellet at partene i fellesskap blir enige om å inngå avtale om fratreden. Administrerende direktør har også en avtale om lojalitetsbonus hvoretter han opparbeider en rett til å motta 500 aksjer årlig i perioden f.o.m t.o.m Aksjene overføres januar Ved fratreden etter ønske fra styret beholdes opptjent bonus. Tilsvarende gjelder ved fratreden grunnet sykdom/uførhet. Ved fratreden etter eget ønske beholdes 75% av opptjent bonus for 2019 og Selskapet har også utstedt aksjeopsjonsavtaler til enkelte ansatte. Etter utøvelse av opsjoner i 2017 er det nå gjenstående ikke-utøvde opsjoner på til sammen aksjer. Opsjonskursen er fra NOK 275 til NOK 320. Kostnadsført honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 0 6 Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon Sum

7 NOTE 3 OPPKJØP, FUSJON OG FISJON mv. Selskapet har i 2017 gjennomført transaksjoner med følgende selskaper: Type Oppkjøps- Selskap transaksjon tidspunkt Dokka Næringspark AS Kjøp resterende (50 %) aksjer Landbrukssenteret AS Kjøp resterende (1 %) aksjer Landbrukssenteret AS Fusjon Kallerudlia 4 AS Kjøp resterende (1 %) aksjer Globus Næringspark AS Kjøp resterende (1,04 %) aksjer Alle transaksjoner er regnskapsført til virkelig verdi. Tema Eiendom AS er overtakende selskap i fusjonen med Landbrukssenteret AS. Fusjonen er gjennomført som en vederlagsfri mor-datter fusjon. Gevinst ved salg av eiendommer og selskaper i resultatregnskapet består av: Resultatførte gevinster Gevinster ved salg av leilighet i Brugata Gevinst ved salg av eiendommer NOTE 4 VARIGE DRIFTSMIDLER Goodwill Anskaffelseskost Tilgang 375 Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 20 år Lineær Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi. Forskjellen mellom nominell verdi på utsatt skatt og nåverdi på utsatt skatt benyttet i oppkjøpsanalysene er regnskapsmessig klassifisert som goodwill. Avskrivningstid lengre enn fem år er begrunnet med at goodwill relaterer seg til utsatt skatt som reverserer i takt med avskrivninger på tilhørende bygg og merverdier.

8 Tomter og bygninger Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets nedskrivninger - - Forventet økonomisk levetid: Opparbeidelse festetomt Forretningseiendommer Bygg- og anleggseiendommer Valgt avskrivningsplan 80 år 67 år 33 år Lineær Flere av selskapets eiendommer står på festet tomt. Årlige festeavgifter utgjør p.t. ca Transportmidler, inventar og utstyr Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Forventet økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3-10 år Lineær og saldo Sum av- og nedskrivninger alle driftsmidler NOTE 5 DATTERSELSKAPER (DS) Forretnings- Eierandel/ Andel Andel kontor stemmeandel resultat egenkapital Tema Næringsbygg AS Gjøvik 100 % Skaun Eiendom AS Gjøvik 100 % Tema Utvikling AS Gjøvik 100 % Vinstra Næringspark AS Gjøvik 100 % Dokka Næringspark AS Gjøvik 100 % Datterselskapene er regnskapsført etter egenkapitalmetoden. Selskapet har i 2017 kjøpt resterende 1 % av aksjene i Kalleudlia 4 AS, resterende 1,04 % av aksjene i Globus Næringspark AS, og resterende 1 % av aksjene i Landbrukssenteret AS. I etterkant av oppkjøpene har Landbrukssenteret AS fusjonert med Tema Eiendom AS med Tema Eiendom AS som overtakende selskap. Kallerudlia 4 AS, Globus Næringspark AS, Kallerudlia 003 AS og Aannerud Eiendom har fusjonert med Tema Næringsbygg AS med Tema Næringsbygg AS som overtakende selskap. Selskapet har i 2017 kjøpt resterende 50 % av aksjene i Dokka Næringspark AS.

9 Balanseført Tilgang/ Mer- Resultat- Avskrivn. Utbytte/ Balanseført verdi 1.1. avgang verdier andel merverdier kons.bidr. verdi Tema Næringsbygg AS Skaun Eiendom AS Kallerudlia 4 DA Tema Utvikling AS Globus Næringspark ANS Vinstra Næringspark AS Kallerudlia 003 AS Dokka Næringspark AS Aannerud Eiendom AS ANS Landbrukssenteret Sum Resultatandel Avskrivning merverdier Inntekt på investering i datterselskap Merverdier fra oppkjøp av datterselskapene knytter seg i det alt vesentlige til bygninger og forskjell mellom nominell verdi og nåverdi på utsatt skatt (klassifisert som goodwill). Noten viser rest merverdi etter avskrivninger. Merverdiene på bygg avskrives lineært med samme levetid som bygget. Goodwill avskrives linært over 20 år. Effekten av endret skattesats på beregningen av utsatt skatt på merverdier er medtatt i beløp for avskrivning merverdier. NOTE 6 FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET (FKV) Forretnings- Eierandel/ Andel Andel kontor stemmeandel resultat egenkapital Mølla Senter AS Gjøvik 50 % Gjøvik Utvikling AS Gjøvik 50 % Ringsaker Handelspark AS Gjøvik 50 % FKV er regnskapsført etter egenkapitalmetoden. Balanseført Tilgang/ Mer- Resultat- Avskrivn. Utbytte/ Balanseført verdi 1.1. avgang verdier andel merverdier kons.bidr. verdi Mølla Senter AS Dokka Næringspark AS Gjøvik Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum Resultatandel Avskrivning merverdier Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet

10 Merverdier fra oppkjøp av FKV knytter seg til bygninger og forskjell mellom nominell verdi og nåverdi på utsatt skatt (klassifisert som goodwill). Merverdiene på bygg avskrives lineært med samme levetid som bygget. Goodwill avskrives linært over 20 år. Negativ merverdi knyttet til Mølla Senter AS er resterende urealiserte gevinst i fm innfusjonering av datterselskapet Tema To AS i Mølla Senter AS. Urealisert gevinst inntektsføres gjennom reduserte årlige avskrivninger. NOTE 7 KONSERNKONTO OG MELLOMVÆRENDE MED DATTERSELSKAP, FKV OG NÆRSTÅENDE PARTER Som nærstående parter regnes foretak i samme konsern, felleskontrollert virksomhet, tilknyttede selskaper, enkeltpersoner med bestemmende eller betydelig eiermessig innflytelse, samt personer i besluttende organer og ledende ansatte. Konsern- Øvrige Øvrig Konsern- Øvrige Øvrig Datterselskaper konto Fordringer Gjeld konto Fordringer Gjeld Tema Næringsbygg AS Skaun Eiendom AS Kallerudlia 4 AS Tema Utvikling AS 15377, Litra Eiendom Lillehammer AS Globus Næringspark AS Ring 16 AS Landbrukssenteret AS -215 Kallerudlia 003 AS Aannerud Eiendom AS Vinstra Næringspark AS -7011, Dokka Næringspark AS 197 Totalt Herav lån til foretak i samme konsern Herav korts. fordringer på konsernselskaper Herav korts. gjeld til konsernselskaper Sum FKV Fordringer Gjeld Fordringer Gjeld Mølla Senter AS Mølla Senterdrift AS Gjøvik Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum Beløpene inngår i balansen under "Andre fordringer", "Andre kortsiktige fordringer", "Annen kortsiktig gjeld" og "kundefordringer". Selskapet har ordinære utleieforhold mot nærstående parter, herunder selskaper kontrollert av styreleder Ted Skattum. Reinert Seljeskog sitter i styret i Skattum Eiendom AS og Skattum Handel AS. Han er styreleder i Skattum Holding AS. Selskapet har for øvrig ingen vesentlige transaksjoner med nærstående parter.

11 NOTE 8 REPARASJON OG VEDLIKEHOLD AV EIENDOMMER Kostnadsført på egen linje i resultatregnskapet Sum NOTE 9 LANGSIKTIG GJELD, SIKKERHETSSTILLELSER MV. Langsiktig gjeld Pantelån Sum Andel som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt 0 0 I forbindelse med refinansiering i 2013 er løpetid og avdragsstruktur i selskapets låneavtaler endret slik at ingen lån har forfall mer enn fem år etter regnskapsårets slutt. Gjeld sikret ved pant Pantelån Trekkrettighet (innvilget ramme: ) Påløpte renter Sum Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Tomter og bygninger Eiendeler stilt som sikkerhet for skattetrekk Bankinnskudd Solidaransvar for gjeld i ansvarlige selskap som ikke er ført i balansen ANS Landbrukssenteret 0 70 Globus Næringspark ANS Sum Ansvar for gjeld i selskap med delt ansvar som ikke er ført i balansen Kallerudlia 4 DA Sum

12 NOTE 10 SKATTEKOSTNAD Skattemessig resultat (grunnlag for betalbar skatt) Regnskapsmessig resultat før skatt Konsernbidrag til/fra datterselskap Resultatandel etter egenkapitalmetoden Resultatforskjeller i deltakerlignede selskaper Andre permanente forskjeller Endring i midlertidige forskjeller Skattemessig resultat Skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt, 24 % av skattemessig resultat ovenfor Skatteeffekt konsernbidrag Korreksjon utsatt skatt ved fusjon 48 Endring i utsatt skatt Skattekostnad Fisjon/ Grunnlag for utsatt skatt (midlertidige forskjeller) korr Endring Goodwill Tomter og bygninger Transportmidler, inventar og utstyr Kundefordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Grunnlag med effekt på skattemessig resultat Resultatforskjeller ANS Poster ovenfor som presenteres netto etter utsatt skatt Grunnlag for balanseført utsatt skatt Balanseført utsatt skatt NOTE 11 - EGENKAPITAL Fond for Aksje- Egne Overkurs- Annen inn- vurd.- Annen Kapital aksjer fond sk. egenk. forskjeller egenkap. Sum Egenkapital i fjor Egenkapital Årets resultat Avsatt til utbytte Utbytte på solgte egne aksjer Utsatt skatt ved omdanning/fusjon Aksjebonusordning Kjøp/salg egne aksjer Egenkapital

13 Egne aksjer Egne aksjer er ervervet for effektivt å administrere tildeling av aksjer til ansatte i henhold til aksjeopsjonsavtaler, jfr. note 2. Erverv av egne aksjer skjer i henhold til styrefullmakt gitt av generalforsamlingen Beholdning egne aksjer Antall Pålydende Vederlag Beholdning Ervervet i året Avhendet i året Beholdning (antall er i hele tall) Av avhendede aksjer i 2017 er til ansatte. Fond for vurderingsforskjeller (FFVF) Fond for vurderingsforskjeller er differansen mellom balanseført verdi og anskaffelseskost på investeringer i datterselskap og felles kontrollert virksomhet ført etter egenkapitalmetoden eller bruttometoden. Fondet kan ikke bli negativt for den enkelte investering. Spesifikasjon av fond for vurderingsforskjeller Balanseført verdi Ansk.kost FFVF Tema Næringsbygg AS Skaun Eiendom AS Tema Utvikling AS Vinstra Næringspark AS Mølla Senter AS Dokka Næringspark AS Gjøvik Utvikling AS Ringsaker Handelspark AS Sum

14 NOTE 12 ANTALL AKSJER, AKSJEEIERE, MV. Selskapets aksjekapital på kr består av aksjer hver pålydende kr 10. Selskapet har én aksjeklasse og eier selv egne aksjer. Selskapet har 332 aksjeeiere (inklusive Tema Eiendom AS) pr største aksjonærer mv. Funksjon i Tema Eiendom AS Antall aksjer Eierandel Skattum Eiendom AS Styreleder Ted Skattum ,7 % Johs Olsen Eiendom AS ,8 % Lido AS ,9 % SIAK AS ,6 % TFR Invest AS ,4 % Key AS ,1 % Ingvar Skaugen ,0 % Bernt Torgerhagen ,0 % Kasper AS ,0 % Hanne Torgerhagen ,8 % GUSS AS ,7 % Hveem Invest AS ,7 % Eva Flagstad ,7 % Dag S AS ,6 % Sva Eie AS Styremedlem Sverre Andresen ,5 % HS Eie AS ,4 % Anne Kjønningsberg ,4 % Wenche Murstad ,4 % A/S Peter Aas ,2 % Thorshaug Holding AS ,1 % Sum 20 største ,1 % Administrerende direktør Reinert Seljeskog ,9 % Øvrige styremedlemmer og nærstående til styremedlemmer ,3 % Andre aksjonærer ,2 % Egne aksjer ,6 % Sum totalt ,0 % NOTE 13 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordring på utbytte fra Mølla Senter Forskuddsbetalinger Fordring salg Storgata 83 Lillehammer AS Opptjente renter 336 Opptjent refusjon felleskostnader Andre kortsiktige fordringer Sum totalt

15 NOTE 14 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Forskudd fra kunder Skyldige felleskostnader Uopptjent inntekt Depositum Annen kortsiktig gjeld Sum totalt NOTE 15 RENTESIKRING Selskapet har inngått rentesikringsavtaler (swapper) for å sikre seg mot resultatsvingninger som følge av endringer i rentenivået. Det er opprinnelig inngått låneavtaler til flytende renter, og så er det i ettertid inngått rentesikringsavtaler som sikrer fast rente for en andel av låneporteføljen. Selskapet inngår sikringsavtaler knyttet til rente og instrumentet regnskapsføres som sikring. Der hvor rentesikringen dekker underliggende lånebeløp med flytende rente, behandles verdien av sikringsavtalen som en off-balance post hvor rentedifferansen periodiseres i takt med underliggende sikringsobjekt. Verdiendringer i selve sikringsavtalen og underliggende sikringsobjekt bokføres ikke løpende. Per utgjorde andelen lån med fast rente i låneporteføljen 57,6 % (2016: 44,7 %). Eksisterende rentesikringsavtaler har ulikt forfall i perioden Rentebetingelser for rentesikringsavtalene varierer mellom 1,89% og 4,95% med tillegg for margin.