Elektrovakuum AS Postboks 1058 1787 BERG I ØSTFOLD Att: Lisa Magnor Vår ref.: KIM/NYGELI Deres ref.: Arknr.: GNR 134/41 - Dato: 06.09.2017 Jnr.: 17/1237-6 39750/17 AVLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON OG AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK etter plan- og bygningsloven 19-2 og 20-3 Det vises til søknad mottatt her den 03.07.2017. Tiltak: Virksomhetsskilt på tak Byggested: Jernbaneveien 4, gnr./bnr. 134/41 Tiltakshaver: DNB Bank ASA Ansvarlig søker: Elektrovakuum AS Bygningsnummer: 148889015 Nærmere beskrivelse av tiltaket Det søkes om tillatelse til oppføring av virksomhetsskilt på tak i Jernbaneveien 4. Det omsøkte skiltet er planlagt oppført med frittstående bokstaver med innvendig ledbelysing montert på blågrå bakgrunn i perforert aluminium. Forholdet til reguleringsplan Det aktuelle området er en del av Ski sentrum-planen og er regulert til sentrumsformål. Oppføring av virksomhetsskilt er således i samsvar med plan, men fordi det omsøkte skiltet er i strid med kommuneplanen 14.4 vil tiltaket kreve dispensasjon. Tiltaksklasse Arbeidene plasseres i tiltaksklasse 1 i samsvar med ansvarlig søkers forslag, jf. SAK 9-3 jf. 9-4. Nabovarsling Ansvarlig søker mener tiltaket er fritatt for nabovarsling. Kommunen deler ikke denne oppfatningen, men på grunn av sakens utfall anses det lite hensiktsmessig å kreve nabovarsling. Dispensasjon Tiltaket krever dispensasjon fra plan, da det er i strid med kommuneplanbestemmelsene 14.4 c om plassering. «c) Plassering og størrelse Innretninger som bryter bygningens silhuett, utenfor hjørner, over gesims, på takflater, osv., tillates ikke. Fasadeskilt og uthengsskilt skal normalt plasseres mellom 1. og 2. etasje. Skilt og reklame skal normalt plasseres i naturlige nisjer på fasaden». Byggesaksavdelingen Postadresse: Postboks 3010 1402 SKI Besøksadresse: Rådhuset, Idrettsveien 8, Ski Kontonr: 1602 44 88105 Org.nr: 960 507 878 Telefon: 64 87 87 00 E-post: postmottak@ski.kommune.no
Reguleringsplaner og bestemmelser er utarbeidet gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan bare gis dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. 2 I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dette henspiller først og fremst på en interesseavveining av de allmenne hensynene som foreligger. Det vil normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242. Hensynet bak bestemmelsen i bokstav c første punktum om forbud mot skilt på tak er å sikre at skilt ikke bryter bygningens silhuett og at skilt ikke danner horisont, da dette vil bidra til å øke den opplevde høyden av bygningen og skape et uryddig uttrykk. Søkers begrunnelse: «DNB er en stor aktør i markedet og henvender seg til mange kunder. De ønsker tydelig eksponering både på kort og på lang avstand for å gjøre det enkelt for kunder å finne frem. Når dette gjøres på et tidlig tidspunkt vil det bidra til å øke trafikksikkerheten i området. DNB disponerer hele 1. etasje og er et stort kontor. Det disponeres flere fasader. Vi mener valgt løsning er god og tilpasset omgivelsene». Kommunens vurdering av skiltets plassering, jf. kommuneplanen 14.4 bokstav c: En dispensasjon er en unntaksbestemmelse som kun kan gis dersom vilkårene i loven er oppfylt, og det er således ingen som har krav på å få innvilget en dispensasjon. Når det søkes om dispensasjon fra planbestemmelser vil det være av betydning hvorvidt denne fremdeles må være å anse som aktuell. Kommuneplanen ble vedtatt den 22.06.2011 og er av relativt ny dato. Vi anser 14 om skilt og reklame å være en høyst aktuell bestemmelse, og vi må derfor være tilbakeholden med å gi dispensasjoner fra denne for å unngå en uheldig uthuling av gjeldende bestemmelser. Videre vil det være av betydning hvilken presedensvirkning en dispensasjon vil kunne medføre. Selv om man i hver enkelt sak foretar en konkret helhetsvurdering vil en dispensasjon ofte medføre at det dannes presedens for tilsvarende saker. Kommunen har et pågående «reklameoppfølgningsprosjekt» der vi har tatt tak i ulovlig oppførte skilt og reklameinnretninger, noe som har medført en økning i søknader og en streng håndheving av de aktuelle bestemmelsene i kommuneplanen, jf. 14. Det er derfor avgjørende at vi er saklig konsekvente i vår behandling av denne type søknader. I denne saken søkes det nå om tillatelse til oppføring av et skilt med teksten «DNB» på taket til en forretningsbygning i Ski sentrum. Det ble sendt inn en søknad om dispensasjon for oppføring av et tilsvarende skilt på tak tidligere i år, men denne søknaden ble avslått, jf. vedtak datert 28.03.2017. Skiltet er nå omprosjektert slik at det ikke lenger har en rektangulær bakplate, noe som dermed bidrar til en reduksjon i størrelse. Skiltet det søkes om skal oppføres med frittstående bokstaver med innvendig LED-belysnign, dog vil hver bokstav være festet til en bakplate i perforert aluminium som skal festes til et takstativ. Skiltet vil bli 3,65 m langt og bokstavene har en høyde på 1,3 m men bokstaven N er strukket ut og har en høyde på 2,56 m. Skiltet vil få en størrelse på ca. 4,75 m², i tillegg til at bokstaven N forlenges slik at denne får en høyde på 2,56 m. Det opprinnelige skiltet som ble avslått hadde en størrelse på 12,85 m².
3 Selv om det nå søkes om et mindre dominerende skilt enn det som ble avslått, vil det likevel bidra til en uryddig «gesimslinje» og må anses å være uheldig for både bymiljøet og arkitekturen. Ved å tillate skilt på tak vil man dra fokuset opp mot skiltet/taket og bort fra selve bygningen. Skiltet vil på det meste ha en høyde på 2,56 m, og vil slik vi ser det bidra til en økt høydeoppfatning av bygget. Det må også legges vekt på at man ved å tillate skilt på tak vil skape en svært uheldig presedens, noe som taler i mot å gi dispensasjon. Skilt og andre reklameinnretninger skal underordne seg bygningen og ikke bli et forstyrrende element, og ved å gi dispensasjon fra 14.4 bokstav c om plassering av skilt på tak vil hensynet bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. Fordi vilkårene for dispensasjon er kumulative, jf. pbl 19-2 annet ledd, må begge vilkårene være oppfylt for at det skal være lovlig adgang til å gi dispensasjon. Det har således ingen hensikt å vurdere fordeler og ulemper med det omsøkte tiltaket. Vi nevner likevel kort at de fordeler tiltakshaver selv måtte ha i form av en tydeligere profilering vil være uten betydning i en dispensasjonsvurdering. Vi kan heller ikke se at tiltaket vil være positivt for trafikksikkerheten. Konklusjon: Ut fra ovenstående er det klart at hensynet bak bestemmelsen om forbud mot plassering av skilt på tak vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Vilkårene i pbl 19-2 annet ledd oppfylles ikke, og det er derfor ikke lovlig adgang til å gi dispensasjon. Kommunen finner derfor å måtte avslå søknad om dispensasjon for plassering av skiltet. Denne dispensasjonsbehandlingen utløser gebyr, jf. pbl 33-1. VEDTAK A. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanen 14.4 bokstav c om plassering av skilt på tak. B. I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 jf. 20-3 avslås søknad om tillatelse til oppføring av skilt på tak i Jernbaneveien 4. C. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket Kr 2 745,- Dispensasjon Kr 8 410,- Sum Kr 11 155,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jf. pbl 1-9. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf. fvl 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Det kan ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, ved dispensasjon eller i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt, jf. pbl 1-9, 2. ledd. BYGGESAKSAVDELINGEN
4 Kjell Ivar Moland avdelingsleder Elisabeth Nygård rådgiver Kopi: DNB BANK ASA, Postboks 1600 Sentrum, 0021 Oslo Forkontoret Plan, byggesak og geodata Planavdelingen
REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) 5 Gnr./bnr.: 134/41 Adresse: Jernbaneveien 4 Saksnummer i esak : 17/1237 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger X 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Omsøkt oppføring av skilt på tak Vedtak 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet X 9. Avslått Vedtaksdato: 06.09.2017 Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan X 15.Bestemmelser kommune(del)plan 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskriv med kapittel/paragraf og tekst 14.4 bokstav c, forbud mot skilt på tak Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen 4. 100-metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): Ski sentrum Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.
6