BREV MED NYHENDE 06/02/2015 Endringar i plan- og bygningslova (plandelen) frå 1. januar 2015 Av advokat Anders Elling Petersen Johansen Bakgrunn Regjeringa har, etter eiga utsegn, ei målsetjing om å gjere offentleg sektor betre og enklare. Eit ledd i dette har vore endringar i plan- og bygningslova (pbl.) der det sommaren 2014 m.a. vart vedtatt endringar i pbl. sin byggesaksdel. Den 19. desember 2014 vedtok Stortinget endringar i plan- og bygningslova (pbl.) sin plandel, for å legge til rette for «enklere, mer effektiv og fleksibel behandling av forslag til reguleringsplaner», slik departementet sjølv omtalar endringane. Endringane vil etter departementet sitt syn ha positive økonomiske konsekvensar for utbyggjarar, og føreset mindre ressursbruk i samband med handsaming av planar i kommunane. Endringane tredde i kraft 1. januar 2015, og er dermed alt gjeldande rett. Endring i femårsregelen for detaljreguleringar Den tidlegare pbl. 12-4 femte ledd fastsette at bygge- og anleggstiltak med utgangspunkt i detaljregulering basert på private planforslag, måtte startast opp innan fem år etter at planen var vedteken. Der var visse moglegheiter til å få lengja fristen, men dersom gjennomføringsfristane gjekk ut, var konsekvensen at det måtte gjennomførast ny planprosess og nytt planvedtak før byggjesøknad kunne handsamast. Frå 1. januar 2015 er gjennomføringsfristen oppheva som absolutt frist. Regelen om gjennomføringsfrist er avløyst av ein regel som seier at der det ikkje er sett i gang bygging seinast ti år etter at planen er vedteken, skal kommunen gjere ei vurdering av om den aktuelle planen i naudsynt grad er oppdatert, før den avgjer byggjesøknader for nye utbyggingsområder etter planen. Tiltakshavarar har dermed i praksis fått utvida gjennomføringsfristen frå fem til ti år. Etter at ti år er gått er det heller ikkje nokon absolutt frist som hindrar gjennomføring, men det er opp til kommunen å gjere ei konkret vurdering av planen. Får ein kommune søknad om utbygging av eit område etter at den fyrste tiårsperioden frå det aktuelle planvedtaket er ute, er kommunen pålagd å vurdere om planen framleis gjev grunnlag for gode løysingar for utbygginga, og om den tek vare på både offentlege og private interesser slik den bør. Finn kommunen at den gamle planen er god nok, er ikkje alderen på planen i vegen for at det kan gjevast løyve i tråd med byggesøknaden, men kjem kommunen til at det er trong for eit nytt eller betre plangrunnlag, kan kommunen Side 1
BREV MED NYHENDE 06/02/2015 legge ned mellombels forbod mot utbygging, og utsetje handsaminga og avgjerda av ein byggesøknad til ny planvurdering er gjort. Departementet føreset at kravet om at kommunen gjer ei vurdering er avgrensa slik at det ikkje skal utløysast av mindre tiltak, tiltak som står fram som komplettering og utfyllande bygging i alt utbygde område, og i område der utbygging alt er starta opp ved at det vert opparbeidd teknisk infrastruktur. Plikta til å sørgje for å skaffe naudsynte opplysningar og dokumentasjon for kommunen si vurdering er lagt på tiltakshavaren. Det inneber at ein tiltakshavar som vil bygge etter ein plan som er over ti år, må ta opp med kommunen om den gjeldande planen må vurderast på nytt seinast samstundes med innsending av aktuelle byggjesøknader. Bakgrunnen for denne konkrete lovendringa er at den gamle fristen kunne være både kostnadskrevjande og kostnadsdrivande, og medverke til at finansiering og gjennomføring av utbygginga kunne stå fram som usikker, særleg for store utbyggingsprosjekt. Lovendringa vil truleg gi utbyggjarar betre høve til å legge meir langsiktige perspektiv til grunn enn tidlegare, og gi høve til å tilpasse utbygginga slik det over tid er mest lønsamt. Nye rettleiande fristar knytt til handsaming av planar Den 1. januar 2015 vart det også innført fleire fristar knytt til planhandsaminga: Pbl. 5-6: I tilfelle der planar har generert motsegner frå sentrale eller regionale instansar, typisk fylkesmannen, etter å ha vore på høyring og til offentleg ettersyn, det er mekla mellom partane, og kommunestyret deretter har fatta planvedtak, er det innført fristar for handsaminga vidare: - Kommunen skal sende saka til fylkesmannen innan to veker etter planvedtaket. - Fylkesmannen bør sende motsegnene til departementet innan fire veker etter at saka er motteken frå kommunen. Sistnemnde frist kan lengast med seks veker der det er naudsynt i store og kompliserte saker, og der det er trong for avklaringar. - Det er ikkje sett frist for departementet si handsaming av motsegnene. Pbl. 12-10: For handsaminga av reguleringsplanforslag, er det innført frist som inneber at: - Forslaget til reguleringsplan bør være ferdighandsama for vedtak innan tolv veker etter at fristen for høyringsuttalar er ute. Fristen kan lengast med seks veker der det er naudsynt i store og kompliserte saker, og der det er trong for avklaringar. Pbl. 12-11: For handsaming av private reguleringsforslag er det no innført frist som inneber at: - Dersom kommunen ikkje finn grunn til å fremje forslaget til reguleringsplan, skal forslagsstillaren informerast per brev innan tre veker. Styresmaktene meiner desse fristane vil medverke til å skape gode og effektive planprosessar, og hindre Side 2
BREV MED NYHENDE 06/02/2015 at saker vert liggjande utan handsaming i overgangen mellom handsamingsledd. Styresmaktene er likevel heilt tydelege på at det er rettleiande fristar utan korresponderande sanksjonar dersom fristane vert brotne, slik som t.d. trevekersfristen for handsaming av byggesøknad, jf. pbl. 21-7 tredje ledd. Lovvedtaket er i samsvar med innspela til offentlege høyringsinstansar, medan næringslivsinteressene som deltok i høyringsrundane ikkje fekk gjennomslag for sitt ynskje om fleire og bindande fristar som det er knytt sanksjonar til. Kor vidt fristane vil medverke til betre og meir effektive planprosessar står att å sjå, særleg for dei ledda av planprosessen som inneber at det skal gjerast vurderingar og fattast vedtak. I dei nemnde tilfella er det også spørsmål om oppfylling av fristane vil føre til at kvaliteten på sakshandsaminga og vurderingane som vert gjorde, vert oppretthaldne. Kort om justeringar i reglane for planprogram og konsekvensutgreiingar - Det er innført moglegheit for at Kongen kan gjere unnatak frå krav om planprogram etter pbl. 4-1 fyrste ledd, gjennom føresegner. - I pbl. 4-1 andre ledd er det koma ei presisering av at forslag til planprogram skal sendast på høyring og leggjast ut til offentleg ettersyn seinast samstundes med varsling av planoppstart. - I pbl. 12-9, om handsaming av planprogram for planar med vesentlege verknader, er det fastsett at kommunen kan avgjere om det skal fastsetjast planprogram. Regelen inneber at kommunen kan unnlate å fastsette planprogram for private reguleringsplanar, og er meint å kunne nyttast i spesielle tilfelle der kommunen ikkje ynskjer at tiltaket skal realiserast. Rettingar og klargjeringar Det er vidare gjort endringar i ei rekkje reglar i pbl. ettersom praktisering av lova har vist at det har vore trong for nokre rettingar og klargjeringar i lovteksten. I fylgje departementet sin proposisjon er dette i det vesentlege endringar av teknisk karakter som ikkje inneber realitetsendringar. Vi gjer difor ikkje desse endringane til tema her. Anders Elling Petersen Johansen Advokat MNA / Senior Associate M.N.B.A. Mob: +47 97 76 46 06 E-mail: aepj@kluge.no Side 3