INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2009

INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2009 Ordinær generalforsamling i, avholdes mandag 4. mai 2009, kl. 1800 i Sagene Samfunnshus, Kristiansandsgate. 2. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av sekretær og en eller to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2008 A) Årsberetning og regnskap for 2008 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 4. INNKOMNE FORSLAG A) Oppheve vedlikeholdsfondet, forslag fra styret. B) Endring av husordensreglene, forslag fra styret. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE C) Valg av styreleder for 2 år D) Valg av 1 styremedlem for 2 år E) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år F) Valg av valgkomité G) Valg av bakgårdsansvarlig for sommer og vinter for 1 år Oslo, 19.03.2009 Styret i Håvard Alstad /s/ Laila Buhaug /s/ Charlotte Blix-Nilsen /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og leietager har rett til å være tilstede og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 7-3 møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2008 Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET PERIODE Leder Håvard Alstad 2008-2009 Styremedlem Laila Buhaug 2007-2009 Styremedlem Charlotte Blix-Nilsen 2008-2010 VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Geir Jostein Dahl 2007-2009 Varamedlem Andreas Solem Kjær 2007-2009 GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Av borettslagets 3 styremedlemmer er det 2 kvinner og 1 mann. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er BDO Noraudit Oslo DA. EIENDOMMEN Borettslaget består av 27 andeler. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 882707512. Borettslaget ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer : 221-80 Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

3 FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 5453920. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf 22 86 55 00 faks 22 86 57 04 E-mail forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringsaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har 2 lån i DNB NOR. Se balansen samt note i regnskapet.

4 INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning om individualisert innbetaling av fellesgjeld. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 1.315,-. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 01. mars og 01. september på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000,- per gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Vårt borettslag er medlem i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond for dekning av manglende innbetalinger av felleskostnader. EIENDELER OG GJELD OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke takster for leilighetene verken hos styret eller forretningsfører. TELENOR Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning for beboere med telefonabonnement i Telenor. KABEL-TV Get er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. Gets servicetelefon 02123 er betjent mandag - fredag mellom kl. 09.00 og 22.00 og lørdag - søndag mellom kl. 12.00 og 20.00. Feilmelding og support kan også meldes på www.get.no. Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selvpakker" for telefoni. På Gets hjemmeside www.get.no finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOS-konsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget.

5 STYRETS ARBEID Siden forrige ordinære generalforsamling den 21.05.2008 har styret avholdt 7 styremøter og behandlet 36 saker. 1-1 Styrets medlemmer - oppgavefordeling Styret har fordelt oppgavene seg imellom etter hovedansvarsområder (økonomi, HMS, garasje, heis og drift og vedlikehold), men med tilpasninger og fordeling alt etter saksmengde og arbeidssituasjon. Vara medlemmene har i år som i fjor vært innkalt til alle styremøter og vært tildelt selvstendig ansvar. 1-2 Informasjon til/fra beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer stort sett gjennom e-post. Det er derfor viktig at alle beboere sørger for at styret har riktig e-post adresse. Siste driftsår er det gått ut 6 informasjonsmailer. Tema i mailene er til en viss grad gjentagende, og hovedpunktene har vært: - Alle brukere av garasjen oppfordres til å lukke garasjen i det de kjører ut ved å trykke en ekstra gang på portåpneren før de kjører videre. Dette for å forhindre at uønskede skal komme seg inn i garasjeanlegget - Muligheten for rømming via fellesområdene skal opprettholdes. Dette medfører at det ikke er tilgang til å lagre barnevogner / sykler etc i oppgangene. Området under trappa i kjelleren kan benyttes til oppbevaring av barnevogner som er i daglig bruk - Fellesboden i bakgården er primært for borettslagets felles eiendeler. Beboere oppfordres til å oppbevare leker etc, i privat bod - Standarden på navneskilt på ringeklokker og postkasser er igjen i ferd med å skli ut. Styret synes ikke dette passer seg i et standsmessig borettslag som vårt, og oppfordrer derfor alle beboere som ikke har ringeklokke- / postkasseskilt iht. utdelte beskrivelse (spør styret om du er i tvil) - I vinter har det i en periode vært behov for fjerning av istapper. Inntil vi får installert varmekabler i takrennene vil det være beboernes ansvar å fjerne snø og isdannelser utenfor sin leilighet 1-3 Vaktmestertjenesten Vaktmesterkontrakten håndteres av Hammergaten 1 sameie. Styret har i år fulgt opp vaktmestertjenesten nøye. Og det har tidvis vært behov for mye oppfølging før innmeldte oppdrag gjennomføres. Protokoller for vaktmesterens oppgaver finnes i strømrommet i kjelleren i Hammergata 1. Å innhente tilbud fra flere aktører på vaktmestertjenesten bør vurderes fortløpende.

6 1-4 HMS- arbeid Styret har oppnevnt Laila Buhaug som HMS- tillitsvalgt. (1) Brann 19. april 2008 hadde vi røykutvikling i garasjen. Dette medførte at brannalarmen i Bentsegata 2b ble utløst og brannvesen og etter hvert politi kom til stedet. Røyken kom fra maskinrommet til Rimi der et rør hadde sprukket. Olje og kjøleveske sprutet ut og over på en oppvarmet maskin, noe som medførte røykutvikling som ble ledet ut i garasjen. 30. juni 2008 ble det foretatt test av vårt brannalarmanlegg av Sønnico Installasjon. Vi ble anbefalt å bytte batteriene for brannsentral på grunn av alder og dårlig kapasitet. Batteri er byttet. I tillegg har vi fått hengt opp en bruksanvisning på oppslagstavla ved inngangen fra Bentsegata. (2) Støy Sak I Desember 2007 fikk styret en henvendelse fra en av beboerne med hensyn til støy. HMSansvarlig tok kontakt med bydelsoverlegen for å få foretatt målinger, som viste forhøyede verdier enn forskriftene tillater. Støyen er lokalisert til maskinrommet til Rimi. De har foretatt utbedringer i én runde, noe som ikke hjalp tilstrekkelig. Sak II Rimi hadde ombygging av sin butikk i tiden 17. november til 4. desember 2008. Under arbeidene ble et ventilasjonsrør inne i butikken dekket til. Konsekvensen var at det forplantet seg en sterk dur ut fra ventilasjonshuset i bakgården vår. Dette ble utbedret i mars 2009. (3) Sikkerhet I mai 2008 bytter vi dørpumper på fire av våre ytterdører. Dette ble gjort for at dørene skal gå helt igjen av seg selv uten å lage unødig støy. Pumpen ble også flyttet innvendig slik at det ikke blir så stor slitasje på de. (4) Vask 9. september 2008 innførte borettslaget ny vaskerutine. Et vaskemerke ble innført og blir levert videre til nestemenn på lista når gangvasken er ferdig utført. Ved revidering av vaskelistene i februar i år ble det tilført at de som bor i gulblokka ut mot Hammergata, også skal har ansvar for å koste oppe på svalgangen. De andre beboerne har ansvar for at det blir vasket ukentlig på sin avsats og én etasje ned. Dette går på omgang der det er flere leiligheter på samme etasje. 1-5 Dugnader Vårdugnad 2008 ble arrangert av det forrige styret 29. april. Videre hadde vi også en frivillig dugnad 23. November for å klargjøre bakgården for vinteren. Styret vil rette en stor takk til alle som deltok. Videre ønsker vi å takke Marit Larsen for fin innsats som bakgårdsansvarlig sommeren 2008 og Birger for en iherdig snømåkeinnsats vinteren 2008 2009.

7 1-6 Reklamasjonssaken Reklamasjonssaken er så godt som ferdigstilt. Naturbetong kom imidlertid for å legge belegningsstein på nytt i midtfeltet i bakgården etter at styret har påpekt at kvaliteten på arbeidet som var utført var for dårlig. Etter at området ble lagt på nytt ble bakgården igjen slik den skal være. 1-7 Sommerfest Laila og Inger arrangerte sommerfest som gikk av stabelen 16 August. Ryktet skal ha det til at det var god stemning som varte ut i de små timer! Takk til Laila og Inger for innsatsen! 1-8 Bomiljø Alle tiltak som er gjennomført er ment å virke til det beste for bomiljøet. Forholdet mellom beboerne er stort sett bra, bortsett fra enkeltstående tilfeller med husdyr. Det store flertall viser hensyn og følger husordensreglene. Ved gjentagelse ønsker styret å få skriftlig melding om dette. 1-9 Serviceavtaler, borettslaget og sameiet (Brl.) Med Euroheis for service på heiser. (Sameiet) Med Portservice Oslo og Akershus AS for service på porten. (Sameiet) Med ISS for vaktmestertjenester. (Sameiet) Med Låsgruppen for låssystem på inngangsdører. (Sameiet) Med Stop Tagging AS for fjerning av tagging på bygningene. Vi presiserer at all kontakt med ovennevnte selskap skal gå via styret. 1-10 Garasjen Styret har gjort en innsats for å få oversikt over all fremleie i garasjeanlegget. Hvem som betaler hvor osv. Det er ryddet opp i alle mellomværender fra tidligere perioder og tegnet nye avtaler med alle leietakere som leier en fremleid plass. Videre er det avtalt med Obos at de fra nå av håndterer innkreving av garasjeleie for disse plassene (i motsetning til tidligere ordning hvor leien måtte kreves inn av den som eide plassen). Grunnet høye fakturakostnader på ekstrafaktura betales leie for fremleide plasser på halvårlig basis. Det bemerkes at styret i forbindelse med den nye ordningen må påse å oppdatere garasjeleie avtaler mot Obos på halvårlig basis (leiefritak må registreres hvert halvår) samt at styret er forpliktet å føre oversikt over hvem som leier hvilken plass og i hvilken periode for å kunne forevise revisor. Vi har følgende leieforhold i garasjen når dette skrives: - Borettslaget kontrakt på at vi kan håndtere fremleie av to plasser for RIMI. Denne avtalen er imidlertid sagt opp med virkning fra 1. Januar, og vi mister derfor disse to plassene fra 1. Juli

8 Beboere som leier plasser iht ansiennitet: - Geir J Dahl (leil 203) leier plass 17 - Andreas Solem Kjør (leil 403) leier plass 15 - Kristin Tander-Brekke (leil 102) leier plass 5 - Katrine Olsen (leil 303) leier plass 1 Rimi - Steve Paulsen (leil 303) leier plass 26 - Rimi Alle som leier ut sin plass oppfordres til å varsle styret i god tid ved endring av leiesituasjonen. 1-11 Økonomi (1) Felleslån Etter at fastrenteavtalen med Glitnir bank på borettslagets to lån gikk ut 1. Juni 2008 har styret jobbet med å innhente tilbud på en eventuell refinansiering av lånet. I løpet av denne perioden har det internasjonale pengemarkedet gått inn i en omfattende nedgangstid som spesielt har rammet bankene. Borettslagets tidligere bank, Glitnir, er en av bankene som ble sterkt rammet av den globale finanskrisen, og det ble tidlig klart at det å la lånet bli i Glitnir på flytende rente ikke ville være en mulighet. Styret sendte forespørsel om tilbud til flere mulige långivere blant annet: Glitnir, Obos, Husbanken, Nordea, Handelsbanken, Fokus Bank, Postbanken og DnB Nor. Vi har fått konkrete tilbud fra Nordea, Handelsbanken og DnB Nor. Styret vedtok på styremøte 16. Oktober å refinansiere borettlsagets lån i DnB Nor. Bakgrunnen for valget var at DnbNor leverte det mest gunstige tilbudet (lavest rente og ikke noe etableringsgebyr). Videre var de lette å jobbe med og profesjonelle i prosessen vi hadde med å innhente lånetilbud. Lånet hos Glitnir ble innfridd 26. November 2008. (2) IN Ordning Basert på styrevedtak fra generalforsamling 2007 startet styret arbeidet med etablering av avtale for Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN ordning). Dette arbeidet har vært avhengig av arbeidet med etablering av nytt felleslån. Videre krever Obos medlemskap i borettslagenes sikringsfond for å kunne tilby IN ordning. Søknad om medlemskap ble sendt i August og godkjent i slutten av September. Grunnet etablering av nytt lån etc. ble IN ordningen etablert i slutten av desember. Dette medførte at første mulighet for nedbetaling av sin egen andel av fellesgjelden var i mars 2009. Det er fra nå mulighet for å betale ned på sin andel av fellesgjelden i forbindelse med hvert avdrag på borettslagets felleslån iht. infobrev som har gått ut til den enkelte beboer. (3) Felleskostnader Felleskostnadene i et borettslag skal normalt dekke to områder; ordinære driftskostnader og kapitalkostnader. Med IN-ordningen er felleskostnadene delt i to: fellesutgifter og kapitalkostnader. For de beboere som har nedbetalt hele sin andel fellesgjeld inneholder giroen for felleskostnader ikke krav om innbetaling av kapitalkostnader. For beboere som fremdeles har en andel av fellesgjelden, vil denne delen av felleskostnadene være avhengig av fremtidige avdrag på lånet og rentenivået. Styret har valgt å holde felleskostnadene uendret.

9 1-12 Heisen I starten av 2008 ble det skiftet styringskretskort på heisen. Styret kjenner ikke til at det har vært driftsstans på heisen etter dette. Plan og bygningsetaten har utført rutinemessig kontroll av heisen i 2009 og fant enkelte mangler. Disse er nå utbedret og heisen skal være i forskriftmessig stand. 1-13 Vedlikehold (1) Andelseiers eget ansvar Som det fremgår av regnskapet, noter og årsberetning er styret ansvarlig for og organiserer et ganske omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. Innvendig må enhver beboer regelmessig sørge for å rense sluk på bad. Påfyllingsslanger og avløpsslanger til oppvaskmaskiner og vaskemaskiner må kontrolleres og eventuelt skiftes. De fleste leverandører anbefaler å skifte påfylling- og avløpsslanger etter 10 år, dersom slangene er av gummi. (2) Utførte vedlikeholdsarbeider og installasjoner I driftsperioden 2008 / 2009 er det utført følgende arbeider: Oppretting av dør fra garasje til Bentsegata 2b Omlegging belegningsstein i bakgård (reklamasjon) Branntetting av alle gjennomføringer (iht vedlikeholdsplan og OPAK rapport) Montering av rasfare markeringer (3) Planlagte investeringer og vedlikeholdsarbeider Følgende vedlikeholdsarbeider og investeringer planlegges for 2009 og videre: Varmekabler på svalgang 3. etg i Hammergata 1 er ødelagt og i en slik forfatning at vi må påregne omfattende arbeid for å sette disse i stand igjen Varmekabler i takrenner

10 BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2008 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2009. Årsregnskapet for 2008 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr 63 094,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler per 31.12.2008 utgjør kr 218 463,-. INNTEKTER Inntektene i 2008 var til sammen kr 1 376 731,- mot budsjettert med kr 1 363 956,-. KOSTNADER Driftskostnadene i 2008 var på kr 521 369,- mot budsjettert med kr 652 680,-. IN-ORDNINGEN I løpet av 2008 ble det ekstraordinært innbetalt inn kr 0,- på IN-ordningen. Første mulige nedbetaling var 01. mars 2009. Revisors honorar for regnskapsåret 2008 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2008 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

11 KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. 26.1.2009: Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 4,60% under 0,5 millioner 4,70% mellom 0,5 millioner og 2 millioner 5.00% over 2 millioner STRØMPRISENE Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 44% av total strømpris (betales til kraftleverandør). Nettleie for transport av den elektriske kraften utgjør ca. 22% av total strømpris (betales til nettselskapet). Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift utgjør ca. 34% av total strømpris. Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2008 til 2009 med ca. 9,3%. Dette skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt tilsvarende. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5% og renovasjonsavgiften øker med 4,6%. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning.

12 INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2009 (Budsjett) Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftinntekter og driftkostnader i 2009. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 736 367,- og et forventet årsresultat på kr 108 515,-. Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for året 2009. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 19.03.2009 I styret for Håvard Alstad /s/ Laila Buhaug /s/ Charlotte Blix-Nilsen /s/

13 B D O N o r a u d it B D O N o r a u d it O s lo D A V ik a A triu m, M u n k e d a m s v e ie n 4 5 P o s tb o k s 1 7 0 4 V ik a N -0 1 2 1 O s lo T e le fo n : (+ 4 7 ) 2 3 1 1 9 1 0 0 F a x : (+ 4 7 ) 2 3 1 1 9 1 0 1 T il å rs m ø te i H a m m e rg å rd e n B o re tts la g o s lo @ b d o n o ra u d it.n o w w w.b d o n o ra u d it.n o R E V I S J O N S B E R E T N I N G F O R 2 0 0 8 V i h a r re v id e rt å rs re g n s k a p e t fo r H a m m e rg å rd e n B o re tts la g fo r re g n s k a p s å re t 2 0 0 8, s o m v is e r e t o v e rs k u d d p å k r 6 3.0 9 4,-. V i h a r o g s å re v id e rt o p p ly s n in g e n e i å rs b e re tn in g e n o m å rs re g n s k a p e t o g fo ru ts e tn in g e n o m fo rts a tt d rift. Å rs re g n s k a p e t b e s tå r a v re s u l ta tre g n s k a p, b a la n s e o g n o te o p p ly s n in g e r. R e g n s k a p s lo v e n s re g le r o g g o d re g n s k a p s s k ik k i N o rg e e r a n v e n d t v e d u ta rb e id e ls e n a v re g n s k a p e t. Å rs re g n s k a p e t o g å rs b e re tn in g e n e r a v g itt a v s e ls k a p e ts s ty re o g fo rre tn in g s fø re r. V å r o p p g a v e e r å u tta le o s s o m å rs re g n s k a p e t o g ø v rig e fo rh o ld i h e n h o ld til re v is o rlo v e n s k ra v. V i h a r u tfø rt re v is jo n e n i s a m s v a r m e d lo v, fo rs k rift o g g o d re v is jo n s s k ik k i N o rg e, h e ru n d e r re v is jo n s s ta n d a rd e r v e d ta tt a v D e n n o rs k e R e v is o rfo re n in g. R e v is jo n s s ta n d a rd e n e k re v e r a t v i p la n le g g e r o g u tfø re r re v is jo n e n fo r å o p p n å b e tr y g g e n d e s ik k e rh e t fo r a t å rs re g n s k a p e t ik k e in n e h o ld e r v e s e n tlig fe ilin fo rm a s jo n. R e v is jo n o m fa tte r k o n tro ll a v u tv a lg te d e le r a v m a te ria le t s o m u n d e rb y g g e r in fo rm a s jo n e n i å rs re g n s k a p e t, v u rd e rin g a v d e b e n y tte d e re g n s k a p s p rin s ip p e r o g v e s e n tlig e re g n s k a p s e s tim a te r, s a m t v u rd e rin g a v in n h o ld e t i o g p re s e n ta s jo n e n a v å rs re g n s k a p e t. I d e n g ra d d e t fø lg e r a v g o d re v is jo n s k ik k, o m fa tte r re v is jo n o g s å e n g je n n o m g å e ls e a v s e ls k a p e ts fo rm u e s fo rv a ltn in g o g re g n s k a p s - o g in te rn k o n tro ll-s y s te m e r. V i m e n e r a t v å r re v is jo n g ir e t fo rs v a rlig g ru n n la g fo r v å r u tta le ls e. V i m e n e r a t å rs re g n s k a p e t e r a v g itt i s a m s v a r m e d lo v o g fo rs k rifte r o g g ir e t re ttv is e n d e b ild e a v s e ls k a p e ts ø k o n o m is k e s tillin g 3 1. d e s e m b e r 2 0 0 8 o g fo r r e s u lta te t o g k o n ta n ts trø m m e n e i re g n s k a p s å re t i o v e re n s s te m m e ls e m e d g o d re g n s k a p s s k ik k i N o rg e. le d e ls e n h a r o p p f ylt s in p lik t til å s ø rg e fo r o rd e n tlig o g o v e rs ik tlig re g is tre rin g o g d o k u m e n ta s jo n a v re g n s k a p s o p p ly s n in g e r i s a m s v a r m e d lo v o g g o d b o k fø rin g s s k ik k i N o rg e. o p p ly s n in g e n e i å rs b e re tn in g e n o m å rs re g n s k a p e t o g fo ru ts e tn in g e n o m fo rts a tt d rift e r k o n s is te n te m e d å rs re g n s k a p e t o g e r i s a m s v a r m e d lo v o g fo rs k rifte r. O s lo, d e n 31. m a rs 2009 B D O N o r a u d it O s lo D A M e re te O tte rs ta d S a n d s n e s /s / s ta ts a u to ris e rt re v is o r F o re ta k s re g is te re t: N O -8 7 5 9 2 6 6 3 2 M V A. M e d le m a v D e n n o rs k e R e v is o rfo ren in g. B D O N o ra u d it h a r k o n to re r o v e r h e le la n d e t. F o r o p p d a te rt o v e rs ik t s e w w w.b d o n o ra u d it.n o 1 6 3 6 5

14 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, samt god regnskapsskikk. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2008 2007 2008 2009 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 158 559 242 462 158 559 218 463 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 63 094-76 814 8 276 108 515 Tillegg for nye langsiktige lån 15 11 503 485 0 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 15-11 506 675-7 088-5 928-9 228 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 59 904-83 902 2 348 99 287 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 218 463 158 559 160 907 317 750 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER Omløpsmidler 352 658 283 574 Kortsiktig gjeld -134 195-125 015 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 218 463 158 559

15 RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2008 2007 2008 2009 DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader 0 0 0 553 500 Innkrevde felleskostnader 2 1 368 701 1 329 674 1 363 956 754 272 Andre inntekter 3 8 030 1 900 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 376 731 1 331 574 1 363 956 1 307 772 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-2 804-3 957-2 820-2 820 Styrehonorar 5-20 000-20 000-20 000-20 000 Revisjonshonorar 6-3 751-4 077-3 400-2 700 Forretningsførerhonorar -59 010-56 325-58 300-60 500 Konsulenthonorar 7-28 342-23 376 0-5 000 Drift og vedlikehold 8-82 382-147 365-170 000-64 500 Forsikringer -4 789 0 0-5 300 Kostnader sameie -257 859-400 479-353 160-353 160 Kabel- / TV-anlegg -45 362-41 351-30 000-48 000 Andre driftskostnader 9-17 069-13 168-15 000-9 425 SUM DRIFTSKOSTN. -521 369-710 097-652 680-571 405 DRIFTSRESULTAT: 855 362 621 477 711 276 736 367 FINANSINNTEKT/ KOSTNAD: Finansinntekter 10 17 972 5 303 0 3 000 Finanskostnader 11-810 240-703 594-703 000-630 852 RES. FINANSINNT/KOSTN. -792 268-698 291-703 000-627 852 ÅRSRESULTAT 63 094-76 814 8 276 108 515 Overføringer: Til opptjent egenkapital 63 094 Fra opptjent egenkapital -76 814

16 BALANSE Note 2008 2007 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger 12 37 135 000 37 135 000 Tomt 5 900 000 5 900 000 Andel Hammergt 1 SE 19 108 631 149 599 Varige driftsmidler 13 1 100 000 1 100 000 SUM ANLEGGSMIDLER 44 243 631 44 284 599 OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader 4 656 7 910 Kundefordringer 2 265 0 Kortsiktige fordringer 14 107 723 203 964 Driftskonto i OBOS 65 691 40 225 Sparekonto i OBOS 172 324 31 475 SUM OMLØPSMIDLER 352 658 283 574 SUM EIENDELER 44 596 289 44 568 173 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 27 * 100 2 700 2 700 Opptjent egenkapital 259 978 196 884 SUM EGENKAPITAL 262 678 199 584 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pant- og gjeldsbrevlån 15 11 503 485 11 506 675 Andel Hammergt 1 SE 19 108 631 149 599 Borettsinnskudd 16 32 587 300 32 587 300 SUM LANGSIKTIG GJELD 44 199 416 44 243 574 KORTSIKTIG GJELD Forskudd felleskostnader 23 298 21 948 Leverandørgjeld 4 163 13 927 Skyldig offentlig myndigheter 0 17 Påløpne renter 75 784 59 617 Påløpne avdrag 0 486 Annen kortsiktig gjeld 17 30 950 29 019 SUM KORTSIKTIG GJELD 134 195 125 015 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 44 596 289 44 568 173

17 Pantstillelse 18 44 132 300 44 132 300 Garantiansvar 19 156 891 216 059 OSLO, 31.12.2008/ 19.03.2009 STYRET FOR HAMMERGÅRDEN BORETTSLAG HÅVARD ALSTAD /s/ LAILA BUHAUG /s/ CHARLOTTE BLIX-NILSEN /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag og god regnskapsskikk. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Garasjeleie 100 740 Felleskostnader 1 210 512 Vinduer 900 Vedl.fond 60 564 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 372 716 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Garasjeleie -4 015 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 368 701 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Garasjeleie 8 030 SUM ANDRE INNTEKTER 8 030 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -2 804 SUM PERSONALKOSTNADER -2 804 Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2007/2008, og er på kr 20 000. I tillegg har styret fått dekket servering styremøte for kr 139 jfr. note 9.

18 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er på kr 3 751 og er i sin helhet knyttet til revisjon. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS -28 342 SUM KONSULENTHONORAR -28 342 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift /vedlikehold utvendig anl. -2 842 Drift/vedlikehold heisanlegg -67 183 Egenandel forsikring -12 000 Kostnader dugnader -357 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -82 382 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Driftsmateriell -54 Kopieringsmateriell -615 Trykksaker -1 604 E-dagen og HMS Abonnement -975 Andre kostnader tillitsvalgte -139 Andre kontorkostnader -6 658 Heisalarm -2 763 Porto -2 448 Bankgebyr -312 Servering årsmøte -1 503 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -17 069 NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 4 552 Renter av sparekonto i OBOS 9 771 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 1 971 Andel renter SE Hammergaten 1 1 678 SUM FINANSINNTEKTER 17 972

19 NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Glitnir Bank ASA 2-67 681 Glitnir Bank ASA 1-666 504 DnB NOR Bank ASA 2-6 964 DnB NOR Bank ASA 1-68 820 Gebyr lån Glitnir -100 Renter leverandørgjeld -171 SUM FINANSKOSTNADER -810 240 NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 2000 37 135 000 SUM BYGNINGER 37 135 000 Tomten er kjøpt. Gnr.221/bnr.80 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert om tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 13 VARIGE DRIFTSMIDLER Garasjeanlegg Kostpris/bokført verdi 2000 1 100 000 1 100 000 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 100 000 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER S. 5392, Hammergaten 1 SE, feilført faktura 10 744 Hammergaten 1 SE, s.5392, oppgjør 2008 96 979 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 107 723

20 NOTE: 15 PANT- OG GJELDSBREVLÅN Glitnir Bank ASA Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Opprinnelig 2000-1 100 000 Nedbetalt tidligere 38 325 Nedbetalt i år 1 061 675 Glitnir Bank ASA Opprinnelig 2000-10 445 000 Nedbetalt i år 10 445 000 DnB NOR Bank ASA, gjeldsbrevlån Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Lånet er avdragsfritt frem til 2011. Renter 31.12.08: 6,70%, løpetid 39 år Opprinnelig 2008-10 445 000 DnB NOR Bank ASA, gjeldsbrevlån Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.08: 6,70%, løpetid 37 år Opprinnelig 2008-1 058 485 Nedbetalt i år 0 0 0-10 445 000-1 058 485 SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN -11 503 485 NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 2000-32 587 300 SUM BORETTSINNSKUDD -32 587 300 NOTE: 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Parkeringsleie 2009-10 950 S. 5392, Hammergaten 1 SE, tilskudd Husbanken -20 000 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -30 950 NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 44 090 785,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2008 en bokført verdi på kr 43 035 000,-.

21 NOTE: 19 GARANTIANSVAR Selskapet eier 69,24% av Sameiet Hammergaten 1. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjeld i Sameiet Hammergaten 1. Denne andel er inntatt i Oversikt Eiendeler og gjeld under gruppen anleggsmidler og Langsiktig gjeld. Selskapets andel av driftskostnadene er inntatt i resultatregnskapet under posten Driftskostnader. Til orientering vedlegges kopi av sameiets regnskap.

22 Innkomne forslag A) På generalforsamlingen 8. mai 2007 ble det vedtatt å opprette et vedlikeholdsfond fra 01.09.2007 som utgjør 5% av felleskostnadene pr. år. Det er pr. 31.12.2008 innbetalt kr. 80 752,-. På grunn av misforståelser den gangen mellom forvaltningskonsulent og daværende styreleder kom det ikke klart fram hva det innebærer å opprette et fond. Styret var blant annet ikke klar over at det må et vedtak fra generalforsamlingen til for å bruke midler som er innbetalt til fondet. Nåværende styre ønsker å oppheve fondet slik at det gir en mer fleksibel løsning for styrets arbeid. De ønsker likevel at det opparbeides et overskudd i selskapet til framtidig vedlikehold. Dette gjøres ved å budsjettere med overskudd hvert år, midlene plasseres på sparekonto (høyrentekonto). Forslag til vedtak: Vedlikeholdsfondet avvikles. Man fortsetter å kreve inn 5% av felleskostnadene. Disse får en egen kategori (tidligere vedlikeholdsfond) som kalles for framtidig vedlikehold. B) Endring av husordensreglene. Styret foreslår følgende endringer i husordensreglene. Kapittel 2.1: Gammel tekst avsnitt 2: Sykkelparkering innendørs på fellesarealer, utenom fellesbod, er ikke tillatt. Ny tekst avsnitt 2: Sykkelparkering skjer på angitte plasser i garasjen og likeledes utenfor inngangen fra Bentsegata. Barnevogner kan parkeres utenfor heisen i underetasjen, men skal ikke være til hinder for passasje fra trapp, heis, eller garasje. Gammel tekst avsnitt 6: Vask av gulv i fellesarealer utføres av personale innleid av styret. Ny tekst avsnitt 6: Vask av gulv i fellesarealer utføres av andelseiere selv. Vasketurnus slås opp i fellesområdet. Kapittel 3.3: Gammel tekst: Eventuelle klager kan rettes til den støyende andelseier direkte, eller til styret. Alle klager til styret må fremføres skriftlig. Ny tekst: Eventuelle klager skal først rettes til den støyende andelseier direkte. Hvis dette ikke fører frem, rettes klagen skriftlig til styret. Alle klager til styret må fremføres skriftlig. I alvorlige tilfeller, eller ved gjentagelser, kan det være grunnlag for strengere forføyelser. Disse treffes da på ordinær- eller ekstraordinære generalforsamlinger.

23 Vedtekter for Org. nr. 882707512 Vedtatt på ordinær generalforsamling den 8. mai 2006. Endret på ordinær generalforsamling den 21. mai 2008. 2. Innledende bestemmelser 2-1 Formål er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 2-2 Forretningskontor Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. 3. Andeler og andelseiere 3-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst en bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir leid og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) En kreditor kan eie en eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (5) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

24 3-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 4. Forkjøpsrett 4-1 Forkjøpsrett Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. 5. Borett og overlating av bruk 5-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

25 5-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 5-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv, er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.

26 6. Vedlikehold 6-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren. (9) Når det gjelder hvem som skal betale egenandelen i forsikringssaker gjelder samme grensene som trukket i punkt 5.1 ledd (1). 6-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

27 (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 6-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. (2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og 5-15. (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-18. 7. Felleskostnader og pantesikkerhet 7-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens 5-19. (2) Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 7-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

28 (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100. 7-3 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 8. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 8-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 8-2 Pålegg om salg Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. 8-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 9. Styret og dets vedtak 9-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst 2, høyst 4 andre medlemmer med like mange varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 9-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller

29 vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansette forretningsfører og andre eventuelle funksjonærer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 9-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig som borettslaget eier 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. (3) Andelseiers adgang til å gjennomføre endring/rehabiliteringsarbeider på borettslagets bygninger må vedtas på generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Vedtaket er ikke gyldig før andelseier har underskrevet Avtale om utbygging med borettslaget og sameiet. Avtalene ligger ved som vedlegg 1 og 2 til vedtektene. Andelseier må selv dekke alle kostnader ved utbyggingen, herunder kostnader som borettslaget påføres på grunn av byggeprosjektet. Andelseier bærer det fulle og hele ansvaret for feil og mangler som måtte oppstå ved utbyggingen, både under byggeperioden og etter at utbyggingen er ferdigstilt. Ansvaret omfatter også følgeskader. Ordinært ytre vedlikehold skal borettslaget sørge for. Andelseier blir først fri sitt ansvar for feil og mangler når ny andelseier skriftlig har påtatt seg ansvaret. 9-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.