Lånebeskrivelse utarbeidet i forbindelse med søknad om notering på Oslo ABM Dato: 7/1/213 Endelig ISIN: NO 1 668361 3,7 % Thon Holding AS pantsikret åpent obligasjonslån 213/217 Vilkår: Dokumentasjon: [Låneavtalen 1) er nærmere omtalt under Standardtermer] Før tegning/kjøp i lånet oppfordres investor til å sette seg inn i alle relevante dokumenter så som lånebeskrivelse, Låneavtale, årsrapport, delårsrapport, vedtekter og eventuelt Noteringsdokument. Dokumentene er tilgjenglig hos Låntager og på Relevante steder. Ved eventuell motstrid mellom lånebeskrivelsen og Låneavtalen, går Låneavtalens bestemmelser foran. Relevante steder: www.olavthon.no og www.osloabm.no Låntager: Thon Holding AS Låneramme Åpent lån: NOK 1.1.. 1. transje / Lånebeløp: 2) NOK 8.. Innbetalingsdato: 3) 21. januar 213 Forfallsdato: 4) 21. april 217 Kupong: 3,7 % p.a. Effektiv rente Åpning: 3,7 % p.a. Rentebrøk Kupong: 5) 3/36 ujustert Rentetermindato: 6) Årlig etterskudd hver 21. april. Første rentetermindato er kort og forfaller 21. april 213 (9/36 dager). Rentebærende f.o.m.: Innbetalingsdato Rentebærende til: Forfallsdato Sikkerhet: 7) Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant i Pantobjektet, se «Utfyllende om Sikkerhet». Emisjonskurs: 8) 1 % Obligasjonsstørrelse: NOK 1... Obligasjonseiers Innløsningsrett: 9) Dato: N/A Til kurs: N/A Låntagers Innløsningsrett: 1) Dato: N/A Til kurs: N/A -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Organisasjonsnummer: NO 938 5 287 Nummer / Koder: Sektorkode: 21 Geografisk kode: 31 Næringskode: 71 Formål: Formålet med låneopptaket er generell finansiering av Låntagers virksomhet Godkjennelser / Tillatelser: Fullmakt til låneopptaket er gitt i Låntagers styre den 2. desember 212 Noteringsdokumentet er kontrollert av Oslo Børs Tillitsmann: Tilrettelegger(e): Registerfører: Verdipapirregister: Markedspleie: Særskilte forhold: Utfyllende om Sikkerhet: 7) Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 147 Vika, 116 Oslo DNB Bank ASA, DNB Markets Danske Bank AS, Verdipapirservice Verdipapirsentralen ASA Det er ikke inngått market-maker avtale for lånet N/A Obligasjonene (med akkumulerende rente, renter og omkostninger) er sikret ved 1. prioritets pant i følgende pantobjekt: Strømmen Storsenter, gnr 77 bnr 42, bnr 11 snr 17 og bnr 1574 i Skedsmo kommune Verdivurdering NEWSEC AS november 212; MNOK 3 18 (se vedlegg). FAST Bullet Obligasjonslån Side 1 av 2
Standardtermer: Låneavtale: 1) Ved eventuell motstrid mellom Standardtermer og opplysninger angitt under Vilkår, vil Vilkår gå foran. Det vil bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som bl.a. omhandler obligasjonseiernes rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også myndighet til å opptre på vegne av disse så langt låneavtalen rekker. 3) 4) Åpning / Lukking: Åpne Innbetaling: 3) Utvidelser Åpne lån: 2) Obligasjonseier har ved tegning/kjøp av obligasjoner akseptert Låneavtalen og er bundet av de vilkår som er inntatt i Låneavtalen. For åpne lån kommer Låneavtalen til anvendelse på ethvert beløp som selges i det åpne lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og plikter gjelder også for senere utstedte obligasjoner innenfor gitt ramme. Kopi av Låneavtalen kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen og Låntager. lån vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato. Innbetaling for 1. transje / Lånebeløp finner sted på Innbetalingsdato. Ved for sen betaling beregnes forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende sats, jf. lov 17. desember 1976 nr. 1 om renter ved forsinket betaling m.m. For åpne lån kan Låntager utvide lånet utover det beløp som utgjør 1. transje forut for innbetaling av 1. transje. Ved utvidelser utenom Rentetermindato betales påløpt rente på obligasjonene som vil bli beregnet etter reglene for renteberegning i annenhåndsmarkedet for obligasjoner. Lånerammen kan søkes utvidet. Emisjonskurs - Åpne lån: 8) Senere utvidelser vil skje til markedskurs, dog i henhold til emisjonsforskriften av 2. desember 1996. Renteterminer: 6) Renten betales etterskuddsvis på Rentetermindato. Første rentetermin forfaller på første Rentetermindato etter Innbetalingsdato. Neste termin løper f.o.m. denne dato frem til neste rentetermin. Siste rentetermin forfaller på Forfallsdato. Rentebrøk konvensjon: 5) Renten beregnes på grunnlag av et år som består av 36 dager med 12 måneder, à 3 dager, med unntak av en periode der a) den siste dag i perioden er den 31. kalenderdag og den første dag i perioden ikke er den 3. eller den 31. kalenderdag, skal den måned som inneholder siste dag i perioden ikke avkortes til 3 dager, eller b) den siste dag i perioden er den siste kalenderdag i februar, skal februar ikke forlenges til en måned bestående av 3 dager. Rentetermindato vil ikke flyttes selv om den skulle falle på en dag som ikke er bankdag. Kupongutbetaling vil være på første påfølgende bankdag. Påløpte renter: Påløpte renter for annenhånds omsetning beregnes etter de til enhver tid gjeldende retningslinjer fra Norske Finansanalytikeres Forening. Vilkår Obligasjonseiers Innløsningsrett: 9) Vilkår Låntagers Innløsningsrett: 1) Registrering: Erverv av egne obligasjoner: Avdrag: 4) Innløsning: Salg: Lovgivning: Avgifter: Obligasjonseierne har på datoer for innløsning, som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett, rett til å innløse sine obligasjoner til dertil korresponderende kurs. Krav om innløsning må være kontofører-investor (KI) skriftlig i hende senest 15 femten- bankdager før aktuell dato for innløsning som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett. Låntager har på datoer for innløsning, som nevnt under Låntagers Innløsningsrett, rett til å innfri sine obligasjoner, helt eller delvis ved loddtrekning, til dertil korresponderende kurs. Dersom Låntager benytter retten til innfrielse skal Låntager meddele Tillitsmannen og Oslo ABM om dette senest 3 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Meldingen skal også snarest sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Krav om slik innfrielse må være Registerfører skriftlig i hende senest 3 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Lånet skal være registrert i Verdipapirregister senest dagen før Innbetalingsdato. Obligasjoner registreres på den enkelte obligasjonseiers Verdipapirregister konto. Låntager har rett til å erverve og eie egne obligasjoner. Egne obligasjoner kan i så fall senere avhendes eller benyttes til nedskrivning av gjenstående lån ved sletting i Verdipapirregister. For ansvarlige lån utstedt av finansinstitusjoner kan låntager ikke erverve egne obligasjoner uten Kredittilsynets samtykke, forutsatt at slikt samtykke er påkrevet på det aktuelle tidspunkt. Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet på Forfallsdato til pari kurs. Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregister. Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 1 år for hovedstol. 1. transje / Lånebeløp er plassert av Tilrettelegger(e). Eventuelle senere utvidelser kan finne sted hos autoriserte verdipapirforetak. Utstedelse av obligasjonene er regulert av norsk lov, og Tillitsmannens alminnelige verneting skal være rett verneting. Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med lånet. Eventuelle offentlige avgifter og skatter på annenhåndsomsetning av obligasjoner skal betales av obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt. Oslo, 7. januar 213 FAST Bullet Obligasjonslån Side 2 av 2
VERDIVURDERING STRØMMEN STORSENTER STØPERIVEIEN 5, 21 STRØMMEN GNR 77 BNR 42 / 1574 NOVEMBER 212 NEWSEC AS Filipstad Brygge 1, Postboks 18 Vika, 123 Oslo www.newsec.no
VURDERING 1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver for verdivurderingen er Thon Holding AS. 2 Vurderingsdato Vurderingen av bygget er utført per 13.11.212. Informasjonen som er lagt til grunn er oppdatert per 12.11.212. 3 Newsecs mandat Thon Holding AS har engasjert Newsec AS for å gjennomføre en uavhengig vurdering av dagens markedsverdi Strømmen Storsenter, Støperiveien 5 på Skedsmo. Mandatet til Newsec er å vurdere eiendommens verdi i dagens marked. Newsec verdivurderer til virkelig verdi i henhold til standard i IFRS IAS 4. 4 Generelle forutsetninger Vi har i våre beregninger tatt høyde for,5% friksjonsledighet. Vi har vurdert senteret til eierkostnader på 9,75%. I dette er eiendomsskatt inkludert. Vi har forutsatt at leiene vil reforhandles på et noe høyere nivå enn i dag. Ettersom den nyere delen ikke har satt seg er det en stor oppside på leien her. Det er allerede inngått kontrakter med oppstart i fremtiden som ligger ca. 6 MNOK høyere i denne delen enn hva som er tilfelle i dag. Det er stor etterspørsel etter butikkareal på den nye delen og vi legger opp til en ytterligere økning på 2 MNOK. Som følge av utvidelsen forventer vi også et løft for eldre bebyggelse. Vi vurderer avkastningskravet på eiendom av denne typen til 5,75%. Primært er det beliggenheten som skyldes påslaget fra prime yield. Direkte-yield på førsteårsleie blir 5,2%. Etter økningen i leie på 6 MNOK, som allerede ligger i inngåtte kontrakter, vil direkte-yielden være 5,4%. Vi har lagt inn et investeringsbehov på 5 MNOK. Dette gjelder primært utskiftning av deler av det elektriske anlegget samt flis på gulv i eldre bebyggelse. 5 Habilitet Undertegnende analytikere i Newsec Advice har ikke relasjoner til parter i saken som kan utgjøre habilitetsproblemer i forhold til å utføre en uavhengig verdivurdering av eiendommen. 6 Befaring Senteret ble befart av Newsec ved direktør Jon H.D. Årstad og analytiker Martin Nyberg den 9.11.212 i forbindelse med denne verdivurderingen.
7 Grunnlagsinformasjon og basisdata Grunnlagsinformasjonen for rapporten er som følger: Leietakerlister fra Thon Holding AS Norges Eiendommer Transaksjonseksempler http://www.thonshopping.no/strommen 8 Senterinformasjon Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 199 utvidet det med ytterligere 5 butikker. I dag har senteret 23 butikker og tilknyttede virksomheter, og er med det et av Norges største kjøpesentre. I 29 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på kr. 2,66 milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 kvm. Dette ble ferdigstilt i oktober i 212, og det er nå nesten dobbelt så mange butikker i senteret som i 29. Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny, Expert, møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en veldig god leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville vært meget attraktivt om det hadde blitt lagt ut for salg i dagens marked. Totalt er det 2.3 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a. Storo Storsenter er vi rimelig sikre på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær beliggenhet til kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte Strømmen Storsenter i 29. Strømmen Storsenter har gjort seg bemerket nasjonalt både ved å bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 23, 27 og 28. Senteret har høy andel minimumsleie på til sammen ca. 179 MNOK. Senteret ble påbygget i perioden 29-212. Det er ingen store leietakerforfall i 212. Vektet gjenværende leietid er noe høyere enn et typisk kjøpesenter. 9 Sammenliknbare transaksjoner Vedlagt er et utvalg sammenliknbare transaksjoner det siste året. Strømmen Storsenter sine verdier er også lagt ved som sammenlikningsgrunnlag. Kjøpesenter Pris Leie Direkte Yield Areal Verdi per m2 Tidspunkt Strømmen Storsenter 3 18 186 5,2 % 86 8 36 636 Nå Bryn og Kuben senter 1 2 67 5 5,6 % 64 7 18 547 nov.12 Sektor Gruppen 7 3 5 5,8 % nov.12 Stortorvet 7, Oslo 98 55 5,2 % 28 6 34 266 sep.12 Gullgruven, Bergen 5 3 5,6 % 26 5 18 868 apr.12 Steen & Strøm Magasin, Oslo 1 5 6 375 5, % 33 31 818 mai.11 Kjøpesenter Vest, Bergen 48 31 5 6,2 % 3 9 15 534 aug.11 Sjøsiden Senter, Mosjøen 165 13 6 6,3 % 13 12 7 nov.11 Rortunet Kjøpesenter, Slemmested 257 19 7 6,9 % 11 7 21 966 nov.11
1 SWOT-analyse Styrker Svakheter Interne - Fullt utleid, høy etterspørsel etter lokaler - Størrelse - Flere store kundedragere - God leietakermiks - Vinmonopol - Lokalt senter - Nyoppusset - Eldre bebyggelse på halve senteret - Noen inngangspartier lite effektive - Noe trangt i ganger - Utviklet fra lager - Infrastruktur Muligheter Trusler Eksterne - Få inn en av de store treningssenterkjedene (Sats, Elixia). - Ytterligere utvidelse, herunder nytt parkeringshus. - Øvrige kjøpesenter i området (Metro og Lørenskog storsenter.) - Oslo - Lokale butikker - Grensehandel - Eventuelle nye senter 11 Konklusjon Ut i fra de gitte forutsetningene har vi vurdert eiendommen til å ha en markedsverdi på 3 18 millioner. Verdien er beregnet gjennom nettokapitaliserings- og kontantstrømsmetode. Beregningene er vedlagt. 12 Ansvarsforhold Newsec AS plikter å gjøre sine vurderinger etter beste evne og overbevisning, og vil basere sine vurderinger på eksempler, modeller og antakelser som er kjent i markedet. Newsec AS kan ikke ta ansvar for feil eller mangler i informasjonsgrunnlaget, eller eventuelle misforståelser som kan oppstå. Oppdragsgiver plikter å sette seg grundig inn i innleverte vurderinger, og gi tilbakemeldinger dersom feil eller misforståelser har oppstått. Newsec har ikke foretatt tekniske undersøkelser av bygget. Oslo 13.11.212 NEWSEC AS Martin Nyberg Analytiker Jon H D Årstad Direktør Advice
VERDIVURDERING Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Verdivurdering for Thon Holding AS. Vurdert av Martin Nyberg, den 13.11.212 Beskrivelse Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 199 utvidet det med ytterligere 5 butikker. I dag har senteret 23 butikker og tilknyttede virksomheter, og er med det et av Norges største kjøpesentre. I 29 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på kr. 2,66 milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 kvm. Dette ble ferdigstilt i oktober i 212, og det er nå nesten dobbelt så mange butikker i senteret som i 29. Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny, Expert, møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en veldig god leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville vært meget attraktivt om det hadde blitt lagt ut for salg i dagens marked. Totalt er det 2.3 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a. Storo Storsenter er vi rimelig sikre på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær beliggenhet til kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte Strømmen Storsenter i 29. Strømmen Storsenter har gjort seg bemerket nasjonalt både ved å bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 23, 27 og 28. Eiendomsinformasjon Registrert hjemmelshaver ihht. "Norges Eiendommer" Olav Thon (29623) Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune Tomteareal Utleid Areal Ledig Areal Parkering areal Brutto gulvareal bygninger (BTA) 55 618 kvm 87 227 kvm kvm kvm 87 227 kvm Leietakersituasjon Bruttoleie Markedsleie Leieareal kr 184 571 kr 197 627 Parkering kr 1 6 kr 14 95 Totalt kr 186 171 kr 212 577 Leie kr/m2 ex park inntekt kr 2 116 kr 2 266 Parkering pr/plass kr 696 kr 6 5 Totalt kr/m2 kr 2 134 kr 2 437 Vektet gjenværende leietid 4,6 år Andel utleid 1% Eierkostnader (normalisert) Totalt kr/m2 Forsikring kr 872 1 Vedlikehold kostnad kr 1 467 12 Administrative kostnader kr 6 377 73 Eiendomsskatt kr 3 34 Festeavgift kr Sum eierkostnader kr 2 716 237 Eierkost av bruttomarkedsleie 9,7% Avkastningskrav/yield Realavkastningskrav 5,75% Direkte yield (nåleie) 5,2% Diskonteringsfaktor (nom) 8,39% Kalkulert realavkastning 5,77% Eventuelt potensial Utbyggbart areal Tomtebelastning År før realisering Verdi kvm kr/m2, år kr Verdivurdering Netto kapitalisert verdi Cash flow verdi Teknisk verdi 36 542 kr/m2 36 464 kr/m2 22 kr/m2 kr 3 187 4 kr 3 18 646 647 kr 1 919 Konklusjon Markedsverdi 36 457 kr/m2 Markedsverdi av potensialet På bakgrunn av ovenstående og vårt helhetsinntrykk av eiendommen settes normal salgsverdi til kr 3 18 - kr 3 18 Side 1 av 3
VERDIVURDERING Sammendrag av verdivurderingen: Oppdragsnummer: Adresse: Registerbet.: Hjemmelshaver: Oppdragsgiver: StrømmenS Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 St Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune Olav Thon (29623) Thon Holding AS Registrert dato: 7.11.211 Besiktiget dato: 9.11.212 Diskonteringsfaktor: Inflasjonsprosent: 8,39 % 2,5 % Kategori Areal Fordeling Automater 1 kvm,% Basestasjoner 1 kvm,% Forretning eldre bebyggels 42 278 kvm 48,47% Kontor eldre bebyggelse 1 842 kvm 2,11% Lager eldre bebyggelse 2 197 kvm 2,52% Reklame 1 kvm,% Servering eldre bebyggelse 99 kvm 1,4% Trening 1 573 kvm 1,8% Forretning ny bebyggelse 35 364 kvm 4,54% Lager ny bebyggelse 1 16 kvm 1,16% Serveing ny bebyggelse 2 45 kvm 2,34% 87 227 kvm Utleid areal Areal Nåleie Årl. Nåleie M.leie Årl.M.leie UtløpRegLedig Type Tilpas Overleie Automater 1 166 955 166 955 17 17 12-12 1 Annet -398 Basestasjoner 1 22 85 22 85 22 85 22 85 11-2 1 Punktlei Forretning eldre bebyggels 42 278 2 18 89 122 87 2 2 93 11 6 4-16 1 Kjøpese -11 913 27 Forretning ny bebyggelse 35 364 2 281 8 651 67 2 45 86 641 8 8-18 1 Kjøpese -28 879 155 Kontor eldre bebyggelse 1 842 992 1 828 151 1 1 842 11-15 1 Kontor -37 784 Lager eldre bebyggelse 2 197 831 1 826 759 1 2 197 7-15 1 Lager -96 38 Lager ny bebyggelse 1 16 1 8 1 97 28 1 1 1 117 6 7-19 1 Lager -111 128 Reklame 1 2 1 2 1 75 1 75 12-13 1 Annet -587 875 Servering eldre bebyggels 99 3 238 2 943 55 3 25 2 954 25 3-18 1 Restaur -5 635 Servering ny bebyggelse 2 45 2 382 4 872 3 4 6 953 11-19 1 Restaur -11 88 434 Trening 1 573 419 659 619 5 786 5 1-15 1 Annet -337 398 87 227 184 571 137 197 626 6 Snitt: 4,6 år -54 632 116 Parkering Plasser Nåleie Årl. Nåleie M.leie Årl.M.leie UtløpRegLedig Type Tilpas Overleie Parkering 2 3 696 1 6 6 5 14 95 12-14 1 Park -26 145 786 2 3 1 6 14 95 Snitt: 2,1 år -26 145 786 Side 2 av 3
VERDIVURDERING Inntektsbilde: Brutto markedsleie: Eiend.skatt: Forsikring: Eiers and vedl.: kr/m2 2 437 12 Totalt 212 576 6 3 872 27 1 467 24 Festeavgift: Adm/forv./div: (3,%) 73 6 377 298 Sum eierkostnad: (9,75%) 238 2 716 88 191 859 792 Netto kapitalisert verdi kr/m2 Utleid areal: 87 227 kvm Netto markedsleie: 2 2 191 859 792 Verdi fullt utleid: 38 253 3 336 691 977 Fradrag ikke utleid: Fradrag fast ledighet: -212-18 484 921 Sum leietap: -212-18 484 921 Investering 212 Investering 213-573 -5 Investering 214 Tilpasninger ledig areal: Tilpasninger ved leieutløp: Total fratrekkssum: -785-68 484 921 Salgssum: 37 468 3 268 27 56 Overskuddsleie: -926-8 777 9 Ledighet etter utløp: Sum: 36 542 3 187 429 156 Verdivurderingssammendrag (IPD) Nåleie Brutto Markedsleie (1% utleid) Eierkostnader Netto Markedsleie (inntektsoverskudd) 34 1 Teknisk verdi: Vurdert kostpris nybygg: Fradrag slit og elde: Tekn.v. eks tomt: 21 kr/m2 3 kr/m2 55 618 kvm 1 831 767 261 681 1 57 86 Tomteverdi: (av byggareal 4 kr/m2) 348 98 Teknisk verdi sum: 22 1 918 994 Oppbygging Avk. Krav Inflasjon (Grl. Tall) Nominelt 2,5% Reelt,% Sum,% Risikofri rente (1,92%) -,58% -,57% -,57% Swap Spread (3,3%) 1,32% 1,29%,72% Lånemargin (5,55%) 2,25% 2,2% 2,91% Eiendomsrisiko 2,39% 2,34% 5,25% Beliggenhet - By,%,% 5,25% Beliggenhet - Mikro,51%,5% 5,75% Type eiendom,%,% 5,75% Teknisk standard,%,% 5,75% Kontraktsforhold - Kontr,%,% 5,75% Kontraktsforhold - Motp,%,% 5,75% Andre forhold,%,% 5,75% Diskonteringsrente 8,39% 5,75% Utviklingspotensiale: Tillatt utbyggbart areal: Tomtebelastning kr/m2: År før realisering: Diskonteringsrente: 1,% Verdi utbyggingspotensiale: 13.11.212 186 171 137 212 576 6 2 716 88 191 859 792 Realavkastningskrav 5,75% Brutto Nåverdi (Netto Kap verdi) +/- Nåverdi over/underleie +/- Nåverdi ledighet +/- Nåverdi Investeringer (tilpasninger) +/- Nåverdi annet (rest) Markedsverdi 3 336 691 974-8 777 9-18 484 921-5 -7 429 153 3 18 Kalkulert realavkastning Direkte yield (nåleie) 5,77% 5,2% Side 3 av 3
Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Vurdert for: Thon Holding AS Vurdert av: Martin Nyberg Investment period: 1 Yr Tennancy Schedule 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 Automater 13 913 171 7 173 932 177 237 181 668 186 29 19 865 195 636 2 527 25 54 193 122 Basestasjoner 16 94 27 921 213 119 218 447 223 98 229 56 235 244 241 125 246 497 245 258 23 44 Forretning eldre bebyggelse 7 426 96 91 35 942 93 634 715 95 975 583 99 55 212 11 88 214 14 427 22 17 37 9 19 713 847 112 456 694 15 662 435 Forretning ny bebyggelse 6 72 973 82 667 962 84 734 661 86 853 27 89 24 353 91 249 962 94 779 352 99 77 524 12 2 212 14 755 217 98 426 256 Kontor eldre bebyggelse 152 346 1 873 855 1 92 71 1 964 693 1 968 423 2 17 634 2 68 75 2 119 777 2 172 771 2 227 9 2 92 537 Lager eldre bebyggelse 152 23 1 872 428 1 919 239 2 11 93 2 347 788 2 46 483 2 466 645 2 528 311 2 591 519 2 656 37 2 495 822 Lager ny bebyggelse 91 434 1 124 638 1 152 754 1 181 573 1 211 112 1 241 39 1 272 425 1 296 694 1 318 289 1 351 247 1 269 69 Reklame 1 1 23 1 79 478 1 824 497 1 87 19 1 916 862 1 964 783 2 13 93 2 64 25 2 115 857 1 988 24 Servering eldre bebyggelse 245 255 3 16 631 3 92 47 3 169 348 3 248 582 3 329 797 3 34 886 3 399 756 3 484 75 3 571 868 3 356 68 Servering ny bebyggelse 46 4 993 8 5 118 645 5 246 611 5 377 776 5 512 221 5 65 26 5 975 464 8 21 562 8 46 61 7 898 72 Trening 54 968 676 19 693 12 728 611 84 48 861 492 883 3 95 15 927 733 95 926 893 475 Park: Parkering 133 333 1 64 1 681 15 586 414 15 976 74 16 375 476 16 784 863 17 24 484 17 634 596 18 75 461 16 983 42 Gross Rent 15 514 261 19 825 987 196 124 33 215 27 972 221 325 486 227 27 246 234 63 413 242 625 679 25 756 554 257 18 66 241 489 892 Loss permanent vacancy 9 26 1 73 512 1 87 467 1 18 129 1 135 833 1 164 228 1 193 334 1 223 167 1 253 747 1 285 9 1 25 65 Net rent 15 424 236 189 752 475 195 36 836 213 919 843 22 189 654 226 43 17 232 87 79 241 42 512 249 52 87 255 732 976 24 284 242 Owner's cost 1 754 72 21 234 728 21 765 596 22 39 736 22 867 48 23 439 167 24 25 146 24 625 774 25 241 419 25 872 454 24 273 98 Investment vacant area Investment renewal Investering 212 Investering 213 Investering 214 Invest / divest property -3 18 4 178 1 49 Net CF 13 669 534 168 517 747 173 271 24 191 61 17 197 322 174 22 63 851 28 844 933 216 776 737 224 261 388 229 86 522 216 11 143 4 178 1 49 Yield - CF year 1-1 5,75 % Exit Yield 5,75 % Discount factor 8,39 % IRR 8,41 % Real IRR 5,77 % NPV CF 13 576 532 154 41 45 146 471 51 149 431 5 141 969 184 134 481 223 127 889 136 122 466 737 116 884 18 11 525 217 96 479 211 1 866 62 263 Property value 3 18 646 647
Sensitivitetsanalyse av: Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Yield intervall,25 % Markedsleie intervall 5, % Alle tall i 1 Markedsleie justeringer Yield justering 3,75 % 4, % 4,25 % 4,5 % 4,75 % 5, % 5,25 % 5,5 % 5,75 % 6, % 6,25 % 6,5 % 6,75 % 7, % 7,25 % 7,5 % 7,75 % -4, % 3 17 65 2 843 472 2 689 599 2 552 651 2 429 957 2 319 382 2 219 197 2 127 987 2 44 584 1 968 13 1 897 457 1 832 223 1 771 722 1 715 448 1 662 965 1 613 895 1 567 91-35, % 3 254 891 3 63 482 2 894 439 2 744 37 2 69 333 2 487 976 2 378 61 2 278 28 2 186 592 2 12 678 2 25 385 1 953 952 1 887 727 1 826 155 1 768 755 1 715 111 1 664 86-3, % 3 492 132 3 283 493 3 99 279 2 935 422 2 788 79 2 656 57 2 536 924 2 428 7 2 328 6 2 237 342 2 153 313 2 75 68 2 3 732 1 936 862 1 874 544 1 816 326 1 761 81-25, % 3 729 373 3 53 53 3 34 119 3 126 88 2 968 85 2 825 164 2 695 788 2 578 111 2 47 67 2 372 7 2 281 241 2 197 48 2 119 737 2 47 568 1 98 334 1 917 541 1 858 76-2, % 3 966 614 3 723 513 3 58 959 3 318 193 3 147 461 2 993 758 2 854 652 2 728 152 2 612 615 2 56 671 2 49 169 2 319 136 2 235 742 2 158 275 2 86 124 2 18 757 1 955 71-15, % 4 23 855 3 943 524 3 713 799 3 59 579 3 326 837 3 162 352 3 13 515 2 878 193 2 754 623 2 641 336 2 537 98 2 44 864 2 351 746 2 268 982 2 191 914 2 119 972 2 52 661-1, % 4 441 96 4 163 534 3 918 638 3 7 964 3 56 213 3 33 946 3 172 379 3 28 235 2 896 631 2 776 2 665 26 2 562 592 2 467 751 2 379 689 2 297 73 2 221 187 2 149 611-5, % 4 678 337 4 383 544 4 123 478 3 892 35 3 685 589 3 499 54 3 331 243 3 178 276 3 38 639 2 91 665 2 792 954 2 684 321 2 583 756 2 49 396 2 43 493 2 322 42 2 246 561, % 4 915 578 4 63 554 4 328 318 4 83 736 3 864 965 3 668 134 3 49 17 3 328 317 3 18 647 3 45 329 2 92 882 2 86 49 2 699 761 2 61 12 2 59 283 2 423 618 2 343 511 5, % 5 152 819 4 823 565 4 533 158 4 275 121 4 44 341 3 836 728 3 648 97 3 478 358 3 322 654 3 179 994 3 48 81 2 927 777 2 815 766 2 711 89 2 615 73 2 524 833 2 44 461 1, % 5 39 6 5 43 575 4 737 998 4 466 57 4 223 717 4 5 322 3 87 834 3 628 4 3 464 662 3 314 658 3 176 738 3 49 55 2 931 771 2 822 516 2 72 862 2 626 48 2 537 411 15, % 5 627 3 5 263 585 4 942 838 4 657 892 4 43 93 4 173 916 3 966 698 3 778 441 3 66 67 3 449 323 3 34 666 3 171 233 3 47 776 2 933 223 2 826 652 2 727 264 2 634 361 2, % 5 864 541 5 483 596 5 147 677 4 849 278 4 582 469 4 342 51 4 125 561 3 928 482 3 748 678 3 583 987 3 432 594 3 292 961 3 163 78 3 43 93 2 932 442 2 828 479 2 731 311 25, % 6 11 782 5 73 66 5 352 517 5 4 663 4 761 845 4 511 14 4 284 425 4 78 523 3 89 686 3 718 652 3 56 522 3 414 689 3 279 785 3 154 636 3 38 232 2 929 694 2 828 261 3, % 6 339 23 5 923 616 5 557 357 5 232 49 4 941 221 4 679 698 4 443 289 4 228 564 4 32 694 3 853 316 3 688 45 3 536 418 3 395 79 3 265 343 3 144 21 3 3 91 2 925 211 35, % 6 576 264 6 143 627 5 762 197 5 423 434 5 12 597 4 848 292 4 62 152 4 378 66 4 174 72 3 987 981 3 816 378 3 658 146 3 511 795 3 376 5 3 249 811 3 132 125 3 22 161 4, % 6 813 55 6 363 637 5 967 37 5 614 82 5 299 974 5 16 886 4 761 16 4 528 647 4 316 79 4 122 645 3 944 36 3 779 874 3 627 8 3 486 757 3 355 61 3 233 34 3 119 112