Tid og sted: Tirsdag kl. 18:00 i Majorstuen Kirke (Kirkestuen), Kirkeveien 84, 0364 Oslo.

Transkript

1 1 Det innkalles til ordinær generalforsamling i Solvang Park AS Tid og sted: Tirsdag kl. 18:00 i Majorstuen Kirke (Kirkestuen), Kirkeveien 84, 0364 Oslo. Saksliste Sak 1. Konstituering...2 Sak 2. Godkjenning av årsoppgjøret Godkjenning av årsmeldingen fra styret Godkjenning av årsregnskapet Godkjenning av revisjonsberetningen...2 Sak 3. Godtgjørelse av styret...2 Sak 4. Andre saker saker fra styret Valg av ny revisor Endringer av vedtekter Informasjon endring av husordensregel Informasjon redegjørelse om vedlikeholdsplan Mandat til å selge loftet...3 Sak 5. Valg Valg av 3 medlemmer til valgkomité Valg av 3 medlemmer til styret Valg av 2 varamedlemmer til styret...4 Sak 6. Innmeldte saker fra aksjonærer Forslag til vedtak vedr kjennelse om granskning Randi Guri Arnesen Forslag om betaling til Solvang Park AS for disponering av fellesareal til balkong Thomas Bang Forslag om å montere avtrekksvifter i hver rehabiliterte skorstein Thomas Bang Oppgradering av vaskeriene Rolf Hauge og Torfinn Aagesen Forslag om at en nøyaktig spesifisert gjennomgang av hvordan de ekstraordinære innbetalingen fra aksjonærene for perioden til og med er disponert av det sittende styre Jack Barr...9 Oslo, den Solvang Park AS Styret Vedlagte registreringsblankett fylles ut og leveres ved inngangen.

2 2 Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ordinær generalforsamling den : Sak 1. Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2. Godkjenning av årsoppgjøret Godkjenning av årsmeldingen fra styret Årsmelding for 2016 følger vedlagt og anbefales godkjent Godkjenning av årsregnskapet Årsregnskapet for 2016 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2016, som viser et overskudd på kr ,-, anbefales godkjent Godkjenning av revisjonsberetningen Revisjonsberetningen for 2016 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3. Godtgjørelse av styret Styret foreslår godtgjørelse til styret for 2016 uten justering fra 2014 og i tråd med budsjett på kroner ,- Sak 4. Andre saker saker fra styret 4.1. Valg av ny revisor Usbl har fremforhandlet en rammeavtale med revisjonsfirmaet KPMG som kan tilby revisjon til vårt Selskap. Felles revisor sikrer gode rutiner for kvalitetssikring av regnskapene, samt forutsigbare og konkurransedyktige priser. Styret anbefaler å bytte til Usbl prefererte revisor, KPMG. Styrets innstilling: Generalforsamlingen vedtar bytte av revisjonsfirma fra BDO til KPMG Endringer av vedtekter Vedlagt følger nye vedtekter som foreslås vedtatt: Balkong (tekst i rødt) Fullmakt (tekst i grønt) Gebyr ved eierskifte (tekst i blått)

3 Informasjon endring av husordensregel Følgende husordensregel forslås vedtatt som følge av balkonger Balkongene Balkongene disponeres fritt av aksjonærer med bruksrett, og for balkonger gjelder følgende: Det er valgfritt å montere skjerming, men denne må da være godkjent av styret. Det er tillatt med gass- eller elektrisk grill, men kullgrill skal ikke under noen omstendighet benyttes. Blomsterkasse montert på innside er tillat. I de leiligheter hvor det er montert balkonger plikter eier å sørge for jevnlig vedlikehold, som rydding av løv eller snø samt oppstaking av avløp. Balkongen skal ikke benyttes som lagringsplass eller til å oppbevare søppel. Klestørk må skje uten sjenanse for naboer. Det skal være ro på balkonger etter klokken Informasjon redegjørelse om vedlikeholdsplan Styret presenterer status på vedlikeholdsplanen og tilhørende finansiering Mandat til å selge loftet I forbindelse med den kommende generalforsamlingen i Solvang Park AS hvor det skal stemmes over salg av selskapets felles loftsareal ønsker styre en fullmakt til å iverksette og gjennomføre salget, inkludert en fullmakt til å gjennomføre en nødvendig kapitalforhøyelse i selskapet. Kapitalforhøyelsen vil kun finne sted dersom generalforsamlingen stemmer for loftsalg og salget faktisk gjennomføres. Et eventuelt salg må gjennomføres som et aksjesalg hvor det vil bli utstedt nye aksjer til valgt utbygger i tråd med Selskapets vedtekter. Aksjesalget vil formelt skje ved en kapitalforhøyelse med kontantinnskudd ved utstedelse av nye aksjer. Hvor stor kapitalforhøyelsen blir vil avhenge av hvor mange leiligheter som tilslutt blir etablert av utbygger. Kapitalforhøyelsen vil skje til pålydende som i dag er på NOK 2.000,- per aksje. Den del av kjøpesummen som overstiger aksjenes pålydende vil bli innbetalt som overkurs. Kapitalforhøyelsen vil uansett ikke utgjøre mer enn totalt NOK ,-. De nye aksjene vil få samme rettigheter som eksisterende aksjer. Kapitalforhøyelsen vil finne sted på det tidspunktet det er avklart hvor mange leiligheter utbygger vil etablere. Styret vil påse at det ikke vil bli etablert mer enn 24 nye leiligheter. For å gi styret nødvendig fleksibilitet foreslår styret at fullmakten gjelder i 2 år fra generalforsamlingens vedtak og at fullmakten innen nevnte beløpsgrense på NOK ,- kan benyttes flere ganger dersom dette er nødvendig for utbyggers prosjektering. Iht. aksjeloven 10-4 har eksisterende aksjonærer en fortrinnsrett til tegning av nye aksjer ved en kapitalforhøyelse. For at et salg til utbygger kan gjennomføres må denne fortrinnsretten nødvendigvis fravikes, slik at valgt utbygger kan erverve alle aksjene som knyttes til de nye leilighetene. På denne bakgrunn foreslår styret at generalforsamlingen også vedtar at eksisterende aksjonærers fortrinnsrett til å tegne seg i kapitalutvidelsen fravikes. På denne bakgrunn foreslår styret at generalforsamlingen fatter følgende vedtak: Styret foreslår at generalforsamlingen i Selskapet gir styret fullmakt til å forberede, forestå og gjennomføre salg av samtlige loftsareal i Selskapet. Fullmakten omfatter alle nødvendige tiltak for å gjennomføre salget, herunder, men ikke begrenset til følgende handlinger:

4 4 i) om nødvendig engasjere eiendomsmegler eller andre rådgivere som styret finner nødvendig for å gjennomføre salget, ii) iii) iv) innhente så langt det lar seg gjøre tilbud fra flere potensielle utbyggere, inngå bindende kjøpsavtale med utbygger, etter en forsvarlig helhetsvurdering av innkommende bud, bl.a. basert på pris, tilleggsytelser som tilbys, utbyggers soliditet, referanseprosjekter og fremdriftsplan, fullmakten er begrenset til å inngå kjøpsavtale hvor kontantvederlaget er NOK eller høyere og hvor utbygger forplikter seg til ikke å bygge mer enn 24 leiligheter, v) disponere over kjøpesummen ved nedbetaling av fellesgjeld og avsetninger til fremtidig vedlikehold, vi) vii) fullmakten for å gjennomføre et salg gjelder i 2 år fra generalforsamlingens vedtak. Styret kan gjennomføre en kapitalforhøyelse ved kontantinnskudd hvor dagens aksjekapital økes med maksimalt NOK ,-, (øvrig del av kjøpesummen innbetales som overkurs). viii) Aksjeeiernes fortrinnsrett til tegning i kapitalutvidelsen etter aksjelovens 10-4 fravikes slik at valgt utbygger kan tegne seg for samtlige nye aksjer. ix) Sak 5. Valg At fullmakten gjelder i 2 år fra generalforsamlingens vedtak og at fullmakten innen nevnte beløpsgrense på NOK ,- kan benyttes flere ganger dersom dette er nødvendig for utbyggers prosjektering. Valgkomitéens innstilling blir lagt fram på generalforsamlingen 5.1. Valg av 3 medlemmer til valgkomité 5.2. Valg av 3 medlemmer til styret 5.3. Valg av 2 varamedlemmer til styret

5 5 Sak 6. Innmeldte saker fra aksjonærer 6.1. Forslag til vedtak vedr kjennelse om granskning Randi Guri Arnesen Randi Guri Arnesen Hammerstadsgaten Oslo Oslo 29/ Til generalforsamlingen i Solvang Park AS Forslag til vedtak vedr kjennelse om granskning. Bakgrunn. Tingretten i Oslo har den 1. mars 2017 avsagt kjennelse i forbindelse med krav om granskning, Tingretten har begrunnet avslaget om granskning med at dette vil belaste Solvang Park AS og dets aksjonærer med vesentlige omkostninger til granskning. Tingretten påpeker i sin kjennelse at det er klanderverdige forhold i Solvang Park AS. Styret må redegjøre for disse klanderverdige forhold. Forslag til vedtak. Styret bes redegjøre for de klanderverdige forhold som omtales i Tingrettens kjennelse av 1. mars Styrets kommentar: Styret har redegjort for hele prosessen rundt begjæringen om gransking. Denne redegjørelsen og alle involverte dokumenter ligger på nettsiden til selskapet,

6 Forslag om betaling til Solvang Park AS for disponering av fellesareal til balkong Thomas Bang Styrets kommentar: Styret har fremmet forslag til nye vedtekter som sikrer finansiering av fremtidig vedlikehold og besluttet husordensregel som sikrer at beboere med balkong må respektere ro etter klokken Styret ser ikke behov for at beboere med balkong skal belastes med økt husleie. Styret støtter ikke dette forslaget.

7 Forslag om å montere avtrekksvifter i hver rehabiliterte skorstein Thomas Bang Styrets kommentar: Styret utreder behovet for å installere vifte på de rehabiliterte pipene og vil utføre utbedringer ved behov. Styret støtter ikke dette forslaget.

8 Oppgradering av vaskeriene Rolf Hauge og Torfinn Aagesen Styrets kommentar: Styret la frem forslag til vedtak om brukerfinansiering av vaskeriene på generalforsamling i Forslaget fikk ikke nok stemmer og ble dermed ikke godkjent. På den samme generalforsamlingen ble forslaget som beskrevet over fremmet av samme forslagsstillere. Dette vedtaket ble heller ikke godkjent av generalforsamlingen. Styret konkluderer med at bruken av vaskeriene går kraftig ned ved at flere får vaskemaskin i leiligheten eller baserer seg på vaskerier som henter og leverer. Beboerne

9 9 er dermed ikke interessert i å bruke fellesskapets midler på å opprettholde noe de ikke har behov for. Styret støtter ikke dette forslaget Forslag om at en nøyaktig spesifisert gjennomgang av hvordan de ekstraordinære innbetalingen fra aksjonærene for perioden til og med er disponert av det sittende styre Jack Barr Jack Barr Trudvangveien Oslo Til Generalforsamlingen i Solvang Park AS Oslo Forslag om at en nøyaktig spesifisert gjennomgang av hvordan de ekstraordinære innbetalingen fra aksjonærene for perioden til og med er disponert av det sittende styre. Bakgrunn: På Generalforsamlingen ble det stemt over at aksjonærene skulle innbetale et ekstraordinært husleie tillegg som skulle benyttes til nedbetaling av deler av selskapets fellesgjeld. Det er senere blitt kjent at styret har ignorert dette vedtaket både i eget møte med deler av styret og senere meddelt av styreleder Benedicte Frydendal på selskapet ekstraordinære Generalforsamling at så ikke har funnet sted. Forslag til vedtak: Styret fremlegger nøyaktig dokumentasjon for alle aksjonærer hvordan disse pengene er disponert i et separat regnskap for disse innbetale midler. Styrets kommentar: Styret vil under agendapunkt 4.4 presenterer status på vedlikeholdsplanen og tilhørende finansiering.

10 Solvang Park AS Årsmelding 2016 Styret har etter generalforsamling 2016 bestått av følgende representanter: Verv Styreleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Varamedlem Varamedlem Navn Benedicte Overgaard Frydendal Janne Poikulainen Petter Hessen Bjørn Waage Skogtrø Janice Fingal Yvan Strahm Svein Christian Mikkel Hammerstrøm Adresse Trudvangveien 7, 0363 OSLO HAMMERSTADS GATE 22, 0363 OSLO Hammerstads gate 20, 0363 OSLO Hammerstads gate 20, 0363 OSLO Trudvangveien 9, 0363 OSLO KIRKEVEIEN 78 B, 0364 OSLO KIRKEVEIEN 78 A, 0364 OSLO Styret i Solvang Park AS består av 2 kvinne og 3 menn. Janice Fingal og Janne Poikulainen trakk seg fra styret ved årsskiftet til Aksjelaget har ingen ansatte. Aksjelaget følger likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser. Overdragelser 10 aksjeboenheter har det siste året skiftet eiere.. Juridiske eiere Aksjelaget har pr juridisk eier. Den juridiske eieren eier totalt 1 aksjeboenhet. Virksomhetens art Solvang Park AS er organisert etter de bestemmelser som følger av loven, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for eierne. Aksjelaget ligger i Oslo kommune. Aksjelagets organisasjonsnummer er Det er 88 boliger og ingen næringslokaler i aksjelaget. Forretningsførsel og revisjon Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Forsikring Aksjelagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, avtale nr Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret. Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen polise. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at virksomheten påvirker det ytre miljø negativt. HMS/Internkontroll Styret er pålagt å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet i henhold til internkontrollforskriften 5. Boligaksjeselskapet har et system som tilfredsstiller myndighetenes krav innen helse, miljø og sikkerhet. Økonomi I samsvar med regnskapslovens 3-3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og denne forutsetningen er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet. Årets årsregnskap viser et overskudd med kr ,-. Disponible midler utgjør ved utløpet av året kr For øvrig vises til noter samt kommentarer under regnskapsbehandling på generalforsamlingen. Styret foreslår at overskuddet tillegges egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap.

11 11 Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. Styrets arbeid Det sittende styret har i løpet av 2016 hatt 13 styremøter, og til sammen behandlet 47 styresaker. Det har i 2016 vært avholdt to ekstraordinære generalforsamlinger. Drift og vedlikehold Alle drifts- og vedlikeholdsoppgaver har vært håndtert av eksterne leverandører i 2016, og dette gjøres av USBL. Dette er et aktivt valg fra styrets side, og vi oppnår med dette kun en leverandør, lavere kostnader og en enklere administrasjon da man ikke har hel- eller deltidsansatte i aksjelaget. Styret evaluerer kontinuerlig alle avtaler med leverandører etter mulige forbedringer. Prosjekter Styret har i 2016 fortsatt sitt arbeide med de ulike vedlikeholdsprosjektene omtalt på tidligere generalforsamlinger. Styret har implementert generalforsamlingens vedtak av mai 2015 og gjennomførte vinteren 2016 en rehabilitering av pipeløp. Styret har på generelt grunnlag mottatt positive tilbakemeldinger, men også noen klager på dårlig trekk, spesielt fra beboerne i Trudvangveien 13, og anser dette som et naturlig oppfølgingspunkt på et slikt prosjekt. Styret fortsetter å følge opp påleggene fra Brann- og redningsetaten. Tiltakene som har høyest prioritet er innføring av dørlukkere på alle dører og sentralt brannvarslingsanlegg. Det har vært avholdt flere møter med tekniske konsulenter for å øke kunnskapen rundt tilstanden til bygningsmassen vår. I første omgang arbeider styret med å skaffe beslutningsgrunnlag for eventuell drenering rundt blokkene, i tråd med styrets uttalte arbeidsform. I tillegg planlegger styret å iverksette forprosjekter til rehabilitering av soil- og avløpsrør som i stor utstrekning er like gamle som bygården, men dette er på et tidlig stadie foreløpig. Balkonger Styret iverksatte bygging av balkonger i tråd med vedtak høsten Balkongteam AS startet arbeidet i uke 40, og den siste balkongen ble montert ultimo mars Styret anser dette som et viktig tiltak for å øke trivselen blant beboerne, og er positivt innstilt til videre arbeid med balkonger for de andre to blokkene, samt de som ikke fikk balkong i denne runden. Økonomi Solvang Park har fremdeles en uavklart økonomisk situasjon, med uforholdsmessig høy belåning. Gitt dette, arbeider styret kontinuerlig med å bedre den økonomiske situasjonen i Solvang Park. I denne forbindelse har styret reforhandlet vårt lån og med de forbedrede betingelsene kan vi forvente en årlig besparelse på rundt ,-, eller i overkant av 3000,- per leilighet. Dette ønsker styret å disponere til vedlikehold. Styret har også fortsatt innhentingen av ekstraordinære midler til de kommende vedlikeholdsprosjektene. Styret ønsker å være klar på at med dagens situasjon trenger Solvang Park flere midler i tiden som kommer. Loft Styret har i gjennom perioden arbeidet for å utvikle loftsarealene. Gitt beskrivelsen i punktet over kan et mulig salg av alt eller deler av loftsarealet være avgjørende for økonomien til boligaksjeselskapet i fremtiden. Styret har gjennom høsten gjennomført flere møter med

12 12 eiendomsmeglere og advokater for å undersøke muligheten for å kunne foreta et slikt salg. Konklusjonen av dette arbeidet er at med disse inntektene vil vi kunne betale tilbake alle Solvang Parks lån, men det vil også gi nok til å etablere et vedlikeholdsfond som vil komme til nytte i fremtidige prosjekter. Med en reduksjon av låneopptak vil også økonomien forbedres, og man kan forhindre høy husleie i framtiden. Trivsel Styret har organisert to dugnader i løpet av Styret er veldig fornøyd med innsatsen på dugnadene, og setter pris på alle som benytter anledningen til å bli bedre kjent med naboene (styremedlemmer eller ei). Styret, tvister og kommunikasjon Styret i Solvang Park har i 2016 vært utsatt for mye støy, sett fra styrets side. Dette har kostet økonomiske ressurser, og ikke minst utsatt styremedlemmene for økt slitasje. Styret har i løpet av 2016 representert Solvang Park AS i Oslo Byfogdembete ved 2 anledninger, i muntlige forhandlinger i krav om midlertidig forføyning og krav om gransking. Styret anser ikke opptreden i retten som normale arbeidsoppgaver, og spesielt ikke på det grunnlag at styret er blitt kalt for retten av egne aksjonærer. Styret oppfordrer alle aksjonærer til å vise skjønn før de signerer på lignende krav i fremtiden, da motivene til initiativtaker ofte er fordekte og det er mer fornuftig å diskutere dette i et åpent forum i stedet for å kaste bort samfunnets ressurser. Sted: Oslo Dato: Benedicte Overgaard Frydendal /s/ Styreleder.. Bjørn Waage Skogtrø /s/ Styremedlem Janne Poikulainen /s/ Styremedlem.. Janice Fingal /s/ Styremedlem Petter Hessen /s/ Styremedlem..

13 13

14 14

15 15

16 16!!! % &!& %&'( ' )*&* &'!

17 17 ( * () () +**,-., + (!!, ) ( & (!.',* /0 -& %.' / / * 0&.1 * 2 ' 2 ' 3 *&' 4' /,0( / 3 4 ( &!! & +1,-2/,,! 3! 1+**',- 2 2 * & & (! & 3!& & *&* %*& &'!

18 18 * -+-*-/- 4,. 1 4 ( '0 1 2* /* 4 * 3 ( 5( (0 & & 25-+-*-/- & &'!

19 19 * -6-*.+,/'667-/ - +( 4 * ((!&!& ' ) 4!! ( ) 3! 3!! (!&! 6) /) 6 ()!!.) 3' -& 6(& 4 () & () &! 25-6-*.+,/'667-/ & 6 % ) %. &: % & %. ;6 %. ;93 %. 6+ %. &'!

20 20 * *3 1<2%*(* /* & *** (= * &** / *& &( 4 **1 **( >* (- *&&( 3 /* * *&(.* * * 4 &( * 0 * 0 **& *'( ' 1!)'**&&*1 ( * * ''* )* 4**& *& 5*& ' (, *&' % 0& & *&*? % % &'!

21 21 * *3+8( + >' 5 * 4 (!! *3 B& 4* 4 ( & & / *.. *3/098 4 * 4 ** * *& + *&. (!!!! 6*&! 1 *4(.7 % (' %.' *! * *& ' 3' %.. C %&( 1& D& ( &&! &'!

22 22 * *3.( / * (!&&! *3409: 0&. 5 -.>1.&1 B&1(11 )* (! & * 3 )8 0'. 0'00% 0' 0'( 0' 0'. 0' * 3, 0'& )' (! %. *&' *(*. *3)8 2 ' (!&!! 2 '''. &'!

23 23 * *!38, * *& +& ;',' ( & && /' *. /. & *3) 3 <* & 4. 4 =** + ( & && *34, 4** ** *&7 4**(7 4(7,<1 *3,( % 64%*?( (. &'!

24 24 * *3 C -3 4 * ( & && /.*? **-34% &'!

25 25 * *&3/).; /(; -(.7 (7 27 *7 (&7 -(7 4 7 /; <*21!&! % E! /) 41 * ( ) () *3) 6(& 4* ( & &! *3 *& ) 0!! *& ' &'!

26 26 * * * ((!&!& 4!! ( ) 3!!! 3! (!!!& 4 % 6(*( F 4 >'! '. &'!

27 27 1 VEDTEKTER FOR SOLVANG PARK AS Vedtatt på ordinær generalforsamling 15. mai Endret på ekstraordinær generalforsamling 25. september Endret på ordinær generalforsamling 31. mars Endret på ordinær generalforsamling 19. april Endret på ordinær generalforsamling 22. mai Endret på ordinær generalforsamling 21. mai Endret på ordinær generalforsamling 10. mai Selskapet 1) Solvang Park as er et boligaksjeselskap med forretningskontor i Oslo. 2) Generalforsamling kan avholdes i Oslo. 3) Selskapets formål er å eie og drive eiendommene Kirkeveien 78 a, b og c, Hammerstad gate 16, 18, 20 og 22 og Trudvangveien 7, 9, 11, 13 og 15 i Oslo. 4) Selskapets aksjekapital er kr ,- fordelt på 281 aksjer á pålydende kr ,- fullt innbetalt. 2 Aksjeeiere 1) Antallet aksjer som samlet gir rett til en leilighet utgjør en eierandel. Hver eierandel gir enerett til å bruke en leilighet som bolig i selskapets eiendom samt rett til å benytte fellesarealene til sine tiltenkte og vanlig brukte formål. a. For de leilighetene som har montert balkong gjelder bruksrett også denne. 2) Aksjeeiere som har 3 aksjer har rett til en leilighet på 3 værelser, aksjeeiere som har 4 aksjer har rett til en leilighet på 4 værelser. 3) Bare fysiske personer kan erverve og eie selskapets aksjer. 4) Juridiske personer tillates å erverve og eie aksjer og eierandeler kun hvor slik rett følger av ufravikelig lovbestemmelse, se Borettslagsloven ) Dersom noen skal representere aksjonærene ved fullmakt, må fullmakten gis på selskapets standard mal og det må foreligge kopi av gyldig identifikasjon (pass eller førerkort) på det tidspunktet det fremmes at noen representerer aksjonærene. 3 Styret 1) Selskapet ledes av et styre som består av minst 3 og maksimalt 5 medlemmer som velges for 2 år ad gangen. 2) Hvert år velges 2 vararepresentanter til styret. 3) Styret kan også velges blant andre enn aksjonærene i selskapet. 4) Styret velger selv sin leder. 5) Selskapets signatur innehas av styrelederen i fellesskap med et styremedlem. 4 Generalforsamling 1) Den øverste myndighet i selskapet utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkalling til ordinær generalforsamling skal foretas av styret, og skal skje skriftlig til aksjonærene med varsel på minst 8 virkedager. Fristen løper fra innkalling er sendt. 2) Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller aksjeeiere som til sammen representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret skal sørge for at generalforsamling blir avholdt innen en måned etter at krav om det er fremsatt. Ekstraordinær generalforsamling kan innkalles med en ukes frist. Fristen løper fra innkalling er sendt. 3) Innkalling til ordinær generalforsamling skal inneholde selskapets årsregnskap, styrets årsberetning, revisjonsberetning og budsjett. Skal et forslag som etter loven krever minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

28 28 2 4) Styret skal på forhånd varsle aksjonærene om dato for generalforsamlingen, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en aksjonær ønsker tatt opp skal tas med i innkallingen dersom styret har mottatt krav om det før fristens utløp. 5) Alle aksjeeiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med møte- og talerett. Ved sameie i aksjer skal kun en sameier opptre som aksjonær overfor boligaksjeselskapet. Dersom kun en sameier møter på selskapets generalforsamling legges det til grunn at denne møter på vegne av alle sameierne. 6) Den ordinære generalforsamlingen skal behandle: 1. Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen. 2. Fastsettelse av resultatregnskap og balansen. 3. Anvendelse av overskuddet eller dekning av underskudd i henhold til den fastsatte balanse. 4. Valg av styremedlemmer og vararepresentanter. 5. Forslag til tiltak vedrørende selskapets utvikling, fremsatt av styret eller aksjonærene. 6. Andre saker som etter loven eller vedtektene hører under generalforsamlingen. 7) Så lenge selskapet er et boligselskap utbetales ikke utbytte. 5 Salg og eierskifte 1) Ved salg av aksje/eierandel skal kjøperen på forhånd godkjennes av styret. Samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det. 2) Salget godkjennes ikke før forfalt krav på fellesutgift og eventuelle andre økonomiske mellomværender med selger er ordnet. 3) Samtykke kan ikke nektes ved eierskifte ved arv eller på annen måte når erververen er den tidligere aksjeeierens personlig nærstående eller slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje. 4) Erververen skal uten opphold underrettes om styrets avgjørelse. Gis det ikke samtykke skal begrunnelsen angis. 5) Er erververen ikke underrettet om at samtykke er nektet innen 2 måneder etter at melding om ervervet er kommet inn til selskapet, anses samtykke å være gitt. 6) Alle bruksretter til boligen faller bort ved et eierskifte. 7) Spesielle forpliktelser eller ansvar som eventuelt påhviler tidligere aksjonær, går ved overdragelsen automatisk over på den nye aksjonæren. 8) Ved innflytting skal kjøper betale et gebyr på kr ,- til Solvang Park AS til dekning av opprydding, vask med mer i forbindelse med flyttingen. Dette gjelder også ved fremleie. Blir til: Ved overdragelse av eierskap av aksjer skal kjøper betale et gebyr på kr ,- til Solvang Park AS til dekning av opprydding, vask, styregodkjennelse med mer i forbindelse med overdragelsen. Dette gjelder også ved fremleie. 6 Bruk av boligen 1) Aksjeeieren kan ikke bruke leiligheten til andre formål enn som bolig for seg og sin familie. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på urimelig eller på annen måte være til skade eller ulempe for andre aksjeeiere. Styret fastsetter husordensregler som aksjeeieren er forpliktet til å følge. 2) Fremleie er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke bortsett fra i følgende tilfeller: 1. Ved utleie eller utlån av hybel når aksjeeieren selv samtidig skal bruke leiligheten som sin faste bolig. 2. Ved utleie eller utlån av hele leiligheten for en periode på opp til 3 år når aksjeeieren eller et nærtstående familiemedlem har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene. Styret må godkjenne den nye brukeren, men kan bare nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. 3. Når det foreligger en særlig grunn for å overlate bruken av leiligheten til andre: a) Aksjeeieren er en juridisk person. b) Aksjeeieren skal være borte midlertidig på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. c) Et medlem av brukerens husstand er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedadstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen. d) Når det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapslovens 68 eller

29 29 3 husstandfellesskapslovens 3 andre ledd. 4. Styret må i tilfellene under a) d) godkjenne den nye brukeren, men kan bare nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. 7 Aksjeeiers vedlikeholdsplikt 1) Aksjeeieren plikter å holde boligen med tilhørende boder forsvarlig ved like. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av vindusruter, innvendige rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv,- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karm. Vedlikeholdsplikten omfatter også tilfeldig skade. Aksjeeierens vedlikeholdsplikt omfatter ikke utskifting av vindu og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som ligger inne i bærende konstruksjoner. 2) Aksjeeieren plikter å rette seg etter de bestemmelser som selskapet måtte fastsette om vedlikeholdet. 3) Aksjonæren må ikke foreta vesentlige forandringer i leiligheten uten styrets godkjennelse. Skriftlig søknad med forandringsbeskrivelse/tegninger skal tilsendes styret. 4) Aksjonæren kan ikke foreta endringer på balkong uten styrets godkjennelse. Dette gjelder, men begrenser seg ikke til, oppsett av markiser, solskjermer eller annen skjerming og endring av rekkverk eller sokkel. 5) Styret skal ha uhindret adgang til leiligheten for kontroll med vedlikeholdet. 6) Oppfyller ikke aksjeeieren sine forpliktelser til vedlikehold eller reparasjon etter skade som han skal utbedre, kan selskapet besørge dette på aksjeeierens bekostning. 7) Har en aksjeeier eller noen annen i boligen ved sin adferd påført skade på selskapets eller en annen aksjeeiers eiendom i selskapet, er aksjeeieren erstatningspliktig overfor den skadelidende. 8) Ved overdragelse av en leilighet kan krav vedrørende leilighetens tilstand ikke rettes mot selskapet av erververen. Den nye aksjeeieren har plikt til å utføre vedlikehold og utskifting selv om det skulle ha vært utført av den forrige aksjeeieren. 9) Selskapet har rett til å foreta de reparasjoner og forandringer som det finner påkrevd. Aksjeeieren må uten erstatning finne seg i ulempene som dette medfører og gi uhindret adgang til leiligheten. 10)Vedlikeholdsarbeid som er av en slik karakter at det omfattes av håndverksloven skal forskriftsmessig utføres av autorisert fagkyndig personell. 11) Spesielt for vedlikehold av balkonger gjelder: a. Alle kostnader i forbindelse av vedlikehold skal dekkes av aksjonær med tilhørende bruksrett. b. Den enkelte aksjonær plikter å sørge for jevnlig vedlikehold av balkonger, som for eksempel å holde sitt avløp åpent eller rydding av snø ved behov. Om en aksjonærer misligholder plikten sin kan styret pålegge aksjonæren å gjøre dette. c. Periodisk vedlikehold kan iverksettes av styret, uten godkjennelse av aksjonærer med bruksrett, og ved ekstraordinært behov kan styret pålegge enkeltaksjonær med bruksrett å utføre nødvendig vedlikehold. 8 Selskapets vedlikeholdsplikt 1) Selskapet skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand sålangt plikten ikke ligger på aksjeeieren. Selskapet skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Selskapet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til unødig ulempe for aksjeeieren eller andre brukere av boligen. Selskapet forsyner og vedlikeholder 1 brannslukkingsapparat til hver bolig. Dette er selskapets eiendom og skal ikke fjernes fra boligen. 9 Inndriving og fordeling av felleskostnader 1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte eierandel/leilighet er felleskostnader og skal fordeles mellom aksjeeierne i samme forhold som de eier aksjer i selskapet. Selskapet kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. 2) Den enkelte aksjeeier skal betale et à konto beløp hver måned som fastsettes av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. À konto beløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold,

30 30 4 påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom generalforsamlingen har vedtatt slik avsetning. 10 Mislighold 1) Dersom en aksjeeier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan selskapet pålegge aksjeeieren å selge sine aksjer. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt 3). 2) Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir selskapet rett til å kreve aksjene solgt. Pålegg om salg skal være skriftlig og opplyse om at aksjene kan kreves solgt ved tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. 3) Oppfører en aksjeeier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan selskapet kreve fravikelse av boligen etter Tvangsfullbyrdelsesloven 13. Krav om fravikelse kan tidligst fremsettes sammen med salgspålegg. 4) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer aksjeeieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet har selskapet panterett i aksjene foran andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 11 Videre henvisninger For øvrig henvises til den til enhver tid gjeldende aksjelovgivning samt Borettslagslovens 1-4 nr. 2 med videre henvisninger til disse spesielle bestemmelser: - 1-5: Forbud mot diskriminering : Juridiske personer som kan eie andeler uten hensyn til vedtektene : Omdanning av boligaksjeselskap til borettslag. Endringslogg: 10. mai 2016: Endret tekst på 4, 5. ledd i tråd med med generalforsamlingsvedtak 10. mai juni 2014: Endret tekst på 3, 1. ledd i tråd med generalforsamlingsvedtak 21. mai juni 2014: Korrigerte feilnummerering til 4, 8. ledd (før oppført som 4, 6. ledd).