Boligbyggelagenes Forsikring Årsrapport 2007

Transkript

1 Boligbyggelagenes Forsikring Årsrapport

2 Innhold boligbyggelagenes forsikring as 3 fulltreff med hagle 4 Norske boligbyggelag 6 nøkkeltall 7 styrets årsberetning 8 resultatregnskap 10 balanse 11 kontantstrømoppstilling 12 noter 13 kontrollkomiteens uttalelse 19 revisjonsberetning 20 forsikrede prosjekter 21 ansattepresentasjon 22 2

3 Boligbyggelagenes Forsikring AS Boligbyggelagenes Forsikring AS er et spesialforsikringsselskap som har utviklet og tilbyr Fulltegningsforsikring. Produktet dekker byggherrens økonomiske tap på usolgte boliger i nye byggeprosjekter etter ferdigstillelse. Selskapet har siden 1994 forsikret boliger fordelt på 328 prosjekter til en salgspris på 14 mrd. Over 50 boligbyggelag har benyttet muligheten til å tegne forsikring for sine prosjekter. Fulltegningsforsikring gir boligbyggelagene et unikt konkurransefortrinn ved at de kan avlaste sin markedsrisiko i nye boligprosjekter. Boligprosjekter som er dekket med Fulltegningsforsikring kan starte bygging allerede ved et forhåndssalg på 40% avtaler med entreprenører, da det er større sannsynlighet for at prosjektet blir realisert. Fulltegningsforsikringen reduserer behovet for langvarig markeds- og salgsinnsats før igangsetting av prosjektet. Byggherrer som benytter Fulltegningsforsikring påtar seg mindre risiko og kan derfor gjennomføre større og flere prosjekter. I tillegg bidrar forsikringen med å sikre finansieringen og reduserer risikoen for byggelånsbankene. Boligbyggelagenes Forsikring opererer i samarbeid med boligbyggelag, entreprenører og eiendomsutviklere over hele Norge, og kan forsikre alle typer boligprosjekter enten disse er organisert som borettslag eller seksjonssameier. Det kreves imidlertid at et boligbyggelag tilsluttet NBBL er forsikringstaker. Gjennom arbeidet med vurdering av markedsrisiko i nye prosjekter har selskapet opparbeidet seg spesialkompetanse på boligmarkedet i Norge, vurdering av ulike prosjekter, markedssegmenter, geografiske områder, trender, prisdifferensiering av boligene i et prosjekt samt markedsføring og salg av nye boliger. Disse erfaringene kan boligbyggelagene og deres samarbeidspartnere benytte seg av i utviklingen av nye boligprosjekter. Målet er å være ledende i Norge på kompetanse om boligmarkedet. Boligprosjekter som er dekket med Fulltegningsforsikring kan starte bygging allerede ved et forhåndssalg på 40%. Forsikringsselskapet tar markedsrisikoen for de resterende boligene i prosjektet. Kjøpere av boliger på prospekt med Fulltegningsforsikring får som følge av raskere igangsettelse en mer sikker ferdigstillelsesdato. For byggherren blir det også lettere å forhandle frem Arne Vinorum Adm. direktør 3

4 4

5 Fulltreff med hagle Før huset området i Lyderhornsvei garasjer for Bergen Sporveier. De siste årene har Vestlandske Boligbyggelag (Vestbo) og Stoltz Bolig AS reist et helt nytt boligområde på tomten i Laksevåg. Hagleskyting Når alt er ferdig rundt nyttår 2009, vil Hornet borettslag være fullført i tre trinn som har fulgt på hverandre. Seks blokker og til sammen 162 leiligheter er det blitt. Så godt som alt er solgt. Når det gjelder målgruppe så valgte vi å skyte med hagle i dette prosjektet. Vi satset på samtlige kjøpegrupper - yngre, voksne, familier og eldre. Når vi i dag ser på kjøperne så var dette en riktig satsning, forsikrer teknisk sjef Erling Gripsgård i Vestbo. Delt entreprise Hornet Borettslag bygges ut i samarbeid med firmaet Stoltz Bolig AS. Det var entreprenørfirmaet som i 2003 kontaktet Vestbo og foreslo samarbeid. Det endte opp med 50/50. Arbeidsfordelingen i prosjektet ble slik at entreprenøren fikk ansvaret for prosjekt- og byggeledelse, mens Vestbo deltok i planleggingen, utviklingen av prosjektet og med ansvar for salg av boligene og forretningsførsel. Samarbeidet med entreprenøren har gått meget bra, sier Gripsgård. Timingen har også vært så godt som perfekt. Deler risiko Han tror det er flere grunner til at Vestbo ble valgt ut. De viktigste var nok selve størrelsen på prosjektet og et ønske om å dele risiko. Vestbo betraktes som en seriøs partner, en god forretningsførerer og er et boligbyggelag med god økonomi. Vi har god kompetanse når det gjelder bygging av nye boliger, et salgsapparat som fungerer og viktigst av alt: Medlemmer som ønsker nye boliger, sier Erling Gripsgård. Prosjektet bygges ut med delte entrepriser. Det betyr at ingen totalentreprenør stikker av med et betydelig økonomisk påslag. Det krever selvsagt tett oppfølging på byggeplassene, men det gir også våre ansatte en langt mer interessant arbeidsdag. Vi opparbeider oss betydelig bedre kompetanse i det å gjennomføre og følge opp et byggeprosjekt, mener Gripsgård. Rett timing På grunn av prosjektets størrelse tok Vestbo kontakt med Boligbyggelagenes Forsikring AS for å få et tilbud på Fulltegningsforsikring. Etter noen runder med forsikringsselskapet endte det opp i en avtale som i hovedsak var basert på at vi måtte selge 40 % av total salgssum i hvert av de tre byggetrinnene. Vi oppnådde tilstrekkelig salg for samtlige byggetrinn. Dermed har vi kunnet gjennomføre en kontinuerlig utbygging, sier den tekniske sjefen i Vestbo. Det er tydeligvis ikke bare hagla som har fungert bra på målgruppene for Vestbo og Stoltz. Timingen har også vært så godt som perfekt. Salgssituasjonen for Hornet Borettslag Pr. medio april 2008: 1. byggetrinn - samtlige leiligheter innflyttet. 2. byggetrinn - 1 usolgt leilighet - innflytting startet i februar med siste innflytting 30. april byggetrinn - 17 usolgte leiligheter - innflytting i desember 08/januar 09. Redusert risiko Gripsgård forteller at Vestbo i forkant av et eventuelt kjøp av Fulltegningsforsikring alltid foretar en økonomisk risikovurdering, dvs. hvor galt det kan gå. Dette blir sett i sammenheng med forsikringspremien. Da blir regnestykket at vi på den ene siden har en ulempe forsikringspremien men også noen vesentlige fordeler. Det blir enklere å komme i gang med et stort prosjekt, vi reduserer den økonomiske risikoen, og vi legger mindre bindinger på vår øvrige byggeaktivitet. Vi skaper trygghet for kjøperne og gjør det enklere å få byggelån med Fulltegningsforsikring i ryggen, mener den erfarne Gripsgård. Vestbo-representanten er fornøyd med samarbeidet med de ansatte i Boligbyggelagenes Forsikring. De skjønner hva vi snakker om når det gjelder prosjektene. De er løsningsorientert og har en meget god kjennskap til boligmarkedet. Det førte til at vi også fikk gode innspill fra dem både når det gjaldt prising og markedsføring. Vi traff, kommer det kontant fra den tekniske sjefen i Vestbo. 5

6 Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelag er den største gruppen av profesjonelle aktører i det norske boligmarkedet. De 86 boligbyggelagene som er med i NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) har medlemmer. Samlet sett er vi landets fjerde største medlemsorganisasjon og har mer enn dobbelt så mange medlemmer som de politiske partiene til sammen. Boligbyggelagene forvalter boliger i over boligselskaper, hvorav 5100 er tilknyttede borettslag. I 2007 ble det igangsatt bygging av over 4000 boliger med forkjøpsrett til boligbyggelagenes medlemmer. NBBL har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. Datterselskapet NBBL Partner AS eier Boligbyggelagenes Forsikring AS og står også for den operative driften av Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. I tillegg har selskapet spesialkompetanse på boligbyggelag som målgruppe, særlig innenfor fagområdene forsikring, finans, tele og markedsføring. 6

7 Nøkkeltall Brutto forsikringspremie inngåtte forsikringer pr. år i mill NOK Igangsatte boliger på landsbasis i 2007: Antall igangsatte boliger med forkjøpsrett til boligbyggelagsmedlemmer i 2007:

8 Styrets årsberetning Virksomhetens art Selskapet har som formål å drive direkte skadeforsikringsvirksomhet og tilbyr produktet fulltegningsforsikring. Forsikringen dekker økonomiske tap på usolgte boliger i nye byggeprosjekter. Et stort antall boligbyggelag over hele landet bruker forsikringen fordi den i tillegg til tapsdekning gir en rekke fordeler som raskere igangsetting, gunstigere byggelån, entrepriser, samt en kvalitetssikring av prosjektene. Selskapet er lokalisert i Oslo. Utvikling i 2007 Boligmarkedet utviklet seg godt til og med august, for så å falle resten av året. Prisstigningen for brukte borettslagsboliger ble 4,4 % i Den totale igangsettingen av nye boliger i 2007 ble , som er en nedgang på 1,1 % fra I 2007 igangsatte boligbyggelagene boliger. I tillegg skaffet lagene boliger til veie for sine medlemmer uten å ha byggherreansvar. Totalt utgjør dette ca. 13% av samlet produksjon. Av disse forsikret Boligbyggelagenes Forsikring 753 boliger fordelt på 27 prosjekter, som tilsvarer 18 % av markedsgrunnlaget i boligbyggelagene. Prosjektenes totale salgspris var om lag kroner 1,6 milliarder. Brutto premieinntekter ble i 2007 kroner 29 millioner, som er en reduksjon på 31 % fra Det er foretatt økning av sikkerhetsavsetninger utover de fastsatte minimumskrav med kroner 13,6 millioner. Ordrereserven var ved utgangen av 2007 lavere enn året før. Det har ikke vært noen skadeutbetalinger i Dette gjenspeiler det gode boligmarkedet i hele 2006 og frem til august Etterspørselen har gjennom 2007 vært god, men aktiviteten i boligbyggelagene har gått ned. Dette er medvirkende til et færre antall forsikrede boliger i 2007 enn i I siste kvartal 2007 har det vært et meget svakt og avventende marked for nye boliger, og nesten ingen prosjekter har oppnådd krav til forhåndssalg i denne perioden. Finanskrise i USA med fallende boligpriser, økt usikkerhet om den videre økonomiske utviklingen, økte renter i Norge og mange negative presseoppslag de siste månedene antas å være årsaker til et svært rolig nyboligmarked i 4 kvartal Fortsatt relativt lav rente og god vekst i norsk økonomi ga en positiv utvikling på verdipapirporteføljen. Selskapet følger en fastlagt investeringsstrategi med hensyn på risiko, verdipapirtype og løpetid ut fra en forutsetning om å være en langsiktig investor. 8

9 Etterspørselen har gjennom 2007 vært god, men aktiviteten i boligbyggelagene har gått ned Risikostyring Selskapet opererer innen virksomhetsområdene fulltegningsforsikring og finansforvaltning. For fulltegningsforsikring følges fastlagte regler med hensyn på den risiko man tar. Det settes krav til analyse, forhåndssalg, status rapportering og oppfølging. Innen finansforvaltning følges strategier som omhandler aktivaklasse, rating av verdipapir, løpetid og risikospredning har vært ett år der kredittrisikoen har økt. Selskapet har som mål å ha en lav korrelasjon mellom de to virksomhetsområdene. Arbeidsmiljø, personale og ytre miljø Selskapets aksjekapital er i sin helhet eiet av NBBL Partner AS som har hatt forretningsførselen for selskapet. Administrerende direktør, som var eneste ansatt i 2007 ble i sin helhet lønnet av morselskapet som også var ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. To av seks styremedlemmer er kvinner. Selskapet vil i 2008 ha egne ansatte, og det er ansatt ytterligere 1 kvinnelig prosjektleder slik at 2 av 7 ansatte ved starten av 2008 er kvinner. Det er et mål for selskapet å rekruttere flere kvinner. Det har ikke vært noen skader eller ulykker verken på person eller materiell i Opplysninger om godtgjørelse til tillitsmenn, ansatte m.v. er gitt i noter til regnskapet. Det er ikke blitt drevet virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. Resultat, finansiering og likviditet Årsresultatet ble på kroner mot kroner i omarbeidede tall for Selskapets forvaltningskapital økte i 2007 med ca. 2 % til ca kroner 224 millioner. Aksjekapital utgjør kr 39,5 millioner og fri egenkapital ca kr 37 millioner. Den finansielle stilling ansees som meget god. Det har ikke inntrådt spesielle forhold etter årets utgang som kan antas å få særlig betydning for vurderingen av selskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noter et riktig bilde av selskapets drift og stilling pr Årsresultat og disponeringer Årets overskudd på kr foreslås anvendt med kroner ( minus i utsatt skatt ) til konsernbidrag og til annen egenkapital med kroner Fortsatt drift Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn ligger mål for virksomheten, strategi og budsjett for Selskapet tror den kraftige konjunkturoppgangen i Norge de siste årene vil flate ut i 2008, men vi forventer god etterspørsel etter selskapets forsikringsprodukt og et tilfredsstillende økonomisk resultat. Oslo, Arne Vinorum Adm. direktør Roy Berg Pedersen Styreleder Tove Karlsen Styremedlem Per Christian Quale Styremedlem Benedikte Skogsholm Styremedlem Thor Eek Styremedlem Arne Wiederstrøm Nestleder 9

10 Resultatregnskap note Premieinntekter m.v Forfalt bruttopremie Avgitt gjenforsikring Endring i avsetning ikke opptjent bruttopremie Gjenforsikringsandel Sum premieinntekter for egen regning Allokert investeringsavkastning fra ikke-teknisk regnskap Erstatningskostnader i skadeforsikring Betalte brutto erstatninger 5, Gjenforsikringsandel Endring brutto erstatningsavsetning Gjenforsikringsandel Sum erstatningskostnader for egen regning Premierabatter og andre gevinstavtaler Forsikringsrelaterte driftskostnader Salgskostnader Forsikringsrelaterte administrasjonskostnader 4, Sum forsikringsrelaterte driftskostnader for egen regning Resultat av teknisk regnskap før sikkerhetsavsetning Endring i sikkerhetsavsetning m.v i skadeforsikring Endring i sikkerhetsavsetning Endring i administrasjonsavsetning Sum endring i sikkerhetsavsetning m.v Resultat av teknisk regnskap for skadeforsikring Inntekter fra finansielle eiendeler Inntekter fra finansielle eiendeler 2, Urealiserte gevinster på finansielle omløpsmidler Gevinst ved realisasjon av finansielle eiendeler Sum inntekter av finansielle eiendeler Kostnader knyttet til finansielle eiendeler Administrasjonskostnader knyttet til finansielle eiendeler Urealiserte tap på finansielle omløpsmidler Tap ved realisasjon av finansielle eiendeler Sum kostnader knyttet til finansielle eiendeler Allokert investeringsavkastning overført teknisk regnskap Andre inntekter Resultat av ikke teknisk-regnskap Resultat av ordinær virksomhet Skattekostnad Årsresultat Overføringer og disponeringer Avsatt til konsernbidrag ( minus i utsatt skatt ) Overført reassuranseavsetning i annen egenkapital Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer

11 Balanse Eiendeler note Immaterielle eiendeler Egenutviklet programvare Utsatt skattefordel Sum immatrielle eiendeler Finansielle eiendeler, anleggsmidler Aksjer og andeler Sum finansielle eiendeler, anleggsmidler Finansielle eiendeler, omløpsmidler Aksjer og andeler 1, 3, Obligasjoner 1, 2, Andre finansielle omløpsmidler 3, Sum finansielle eiendeler, omløpsmidler Gjenforsikringsandel av forsikringstekniske bruttoavsetninger Gjenforsikringsandel av ikke opptjent bruttopremie Gjenforsikringsandel av brutto erstatningsavsetning Sum gjenforsikringsandel av forsikringstekniske bruttoavsetninger Fordringer Forsikringstakere Fordringer i forbindelse med gjenforsikring Andre fordringer Sum fordringer Andre eiendeler Bank Sum andre eiendeler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Aksjekapital 7, 8, Overkursfond 7, 8, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Reassuranse i annen egenkapital Sum annen egenkapital Sum egenkapital Forsikringstekniske avsetninger Avsetning for ikke opptjent bruttopremie 1, Brutto erstatningsavsetning 1, Sikkerhetsavsetning m.v Sikkerhetsavsetning 1, Administrasjonsavsetning 1, Sum sikkerhetsavsetning m.v Sum forsikringstekniske avsetninger for egen regning Avsetninger for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Gjeld Gjeld i forbindelse med gjenforsikring Annen gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

12 Kontantstrømoppstilling Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Innbetalte premier direkte forsikring Utbetalte gjenforsikringspremier Utbetalte erstatninger Premierabatt og andre gevinstavtaler Innbetalte gjenforsikringsoppgjør for erstatninger - - Utbetaling til andre leverandører for varer og tjenester Innbetaling av renter, utbytte, gevinst etc Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av obligasjoner Inventar - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringaktiviteter Utbetaling konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Beholdning av kontanter ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter ved periodens slutt

13 Noter til regnskapet 1. Regnskapsprinsipper Premieinntektene opptjenes lineært over forsikringsperioden. Prinsipper for forsikringstekniske avsetninger fremgår av note 5. Aksjer og andeler som er anleggsmidler er i balansen pr oppført til kostpris og er ikke børsnotert med en markedspris. Aksjer, andeler og obligasjoner som er omløpsmidler er i balansen pr oppført til virkelig verdi. Avsetninger er gjort i henhold til forskrifter om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. Med unntak av sikkerhetsavsetning, er det foretatt minimumsavsetninger. Egetutviklet dataprogram er aktivert under immatrielle eiendeler og avskrives lineært over 3 år både regnskapsmessig og skattemessig. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. 2. Obligasjoner Obligasjon pålydende Kostpris Markedsverdi Effektiv Risikovekt pr rente Agder Energi 2004 / ,1 % 100 % Awilco Offshore ASA 2007/ ,4 % 100 % Bergesen Worldwide Gas ASA 2006/ ,7 % 100 % Camillo Eitzen & Co 2005 / ,3 % 100 % Color Group ASA 2005 / ,2 % 100 % DOF Subsea ASA 2007/ ,2 % 100 % Eidsiva Energi 2005 / ,3 % 100 % Eitzen Chemicals 2006/ ,7 % 100 % Elkem 2004 / ,7 % 100 % Gilde Kjøtt 2005/ ,6 % 100 % Hafslund 2005 / ,2 % 100 % Kvernland ASA ,3 % 100 % Nera ASA frn 2006/ ,8 % 100 % Norgesgruppen 2004/ ,1 % 100 % Norwegian Air Shuttle ASA 2007/ ,2 % 100 % Oceanlink LTD 2007/ ,5 % 100 % Olav Thon Eiendomsselskap 2004/ ,3 % 100 % Primorsk International Shipping 2007/ ,1 % 100 % Rieber & Søn 2006/ ,2 % 100 % Sparebanken Midt Norge 2007/ ,7 % 100 % Statkraft SF 2004/ ,3 % 100 % Steen & Strøm ASA 2007/ ,4 % 100 % Svithoid Tankers AS 2006/ ,4 % 100 % Bolig- og Næringskreditt 2003/ ,2 % 20 % Gjensidige NOR Sparebank 2001/ ,1 % 20 % Kredittforeningen for sparebanker 2005/ ,3 % 20 % Sandnes Sparebank 2006/ ,3 % 100 % Sparebanken Rogaland ,1 % 100 % Sparebanken Sogn og Fjordane 2005/ ,3 % 20 % Sparebanken Vest 2004/ ,4 % 20 % Sparebanken Vestfold 2004/ ,0 % 20 % Storebrand ASA 2005/ ,2 % 20 % Sum børsnoterte obligasjoner ,0 % Sum pålydende verdi av obligasjonsporteføljen var pr kr Effektiv rente tar utgangspunkt i virkelig verdi pr , og forutsetter at obligasjonene holdes til forfall. 13

14 Noter til regnskapet 3. Aksjer og andeler Boligbyggelagenes Forsikring AS er generelt en langsiktig investor. I Norge investeres det hovedsakelig i store, solide selskaper, notert på Oslo Børs, med unntak av Romania Invest III som er en ikke børsnotert aksje. Investering i utlandet skjer gjennom fond. Anleggsmidler Selskap totalt antall Aksje Pålydende Kostpris Bokført verdi aksjer i tusen beholdning pr Romania Invest III Sum ikke børsnoterte aksjer Omløpsmidler Selskap totalt antall Aksje Pålydende Kostpris Markedsverdi aksjer i tusen beholdning pr Norsk Hydro , StatoilHydro , Sum børsnoterte aksjer Aksjefond antall Kostpris Markedsverdi andeler pr Pluss Indeks Sum norske aksjefond Warrenwickund Norden Skagen Global Sum utenlandske aksjefond Sum aksjefond Hedgefond antall Kostpris Markedsverdi andeler pr Fourth Moment Fund Share Class B WarrenWicklund Nordic Hedge I Storebrand Multi Strategy Sum hedgefond Kostnadsførte honorarer til styre, kontrollkomitè, revisor, aktuar og adm.direktør Styre: Styreleder Roy Berg Pedersen Nestleder Arne Wiederstrøm Styremedlem Benedikte Skogsholm Styremedlem Per Chr. Quale Styremedlem Tove Karlsen Styremedlem Thor Eek Kontrollkomitè: Kontrollkomitèleder Tore Fjørtoft Kontrollkomitèmedlem Thomas Fjell Kontrollkomitèmedlem Aashild Farkvam Revisor (lovpålagt revisjon) inklusiv mva: Revisor (skatterådgivning) inklusiv mva: Aktuar: Administrerende direktør, som er eneste ansatt, lønnes i sin helhet av morselskapet NBBL Partner AS som også er ansvarlig for alle pensjonsforpliktelser. Boligbyggelagenes Forsikring AS har i 2007 betalt kr til NBBL Partner AS for leie av administrerende direktør. Styrehonorar for Roy Berg Pedersen og Thor Eek overføres til NBBL, der de er ansatt. 14

15 Noter til regnskapet 5. Forsikringstekniske avsetninger Premieavsetning: Opptjent premie er inntektsført lineært over forsikringsperioden. Gjenforsikringsandel av ikke opptjent premie føres fra regnskapsåret 2007 som en eiendel. Sammenligningstall for 2006 i balansen er omarbeidet. Ikke opptjent premie for egen regning utgjør kr Brutto betalte erstatninger: Det er utbetalt kr 0 i erstatninger. I tillegg er det bokført kr i kostnader ved skadebehandling. Gjenforsikringsandelen utgjør kr 0. Erstatningsavsetning: Erstatningsavsetning opptjenes lineært opp til det opprinnelige erstatningsanslaget over avtaleperioden. Dette erstatningsanslaget settes i utgangspunkt til en prosentsats av prosjektkostnaden, men vurderes løpende av selskapets administrasjon. Hvis alle boliger i et borettslag er solgt ved ferdigstillelse, bortfaller vilkåret for erstatning og erstatningsavsetningen blir deretter inntektsført. Avsetningen er gjort for å dekke erstatninger som ikke er gjort opp eller ikke rapportert. Selskapet beregner avsetningene etter forenklede regler og minstekravet til erstatningsavsetning vil derfor være selskapets eget anslag på erstatningsansvaret. Endring erstatningsavsetning for egen regning utgjør kr Fra regnsapsåret 2007 føres gjenforsikringsandel av erstatningsavsetninger som en eiendel og ikke lenger som en netting av gjeldssiden i balansen. Sammenlignbare tall for 2006 i balansen er omarbeidet. Sikkerhetsavsetning: Avsetning for å dekke unormale skadeår. Denne skal minimum utgjøre 15 % av summen av erstatningsavsetning og uopptjent premie. For sikkerhetsavsetning utgjør minimumsavsetning kr Total avsetning er kr Reassuranseavsetning: Avsetningen er for å dekke kostnader dersom reassurandør ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser. Avsetningssatsen avhenger av reassurandørs internasjonale rating. Reassuranseavsetningen er fra regnskapsåret 2007 reklassifisert fra forsikringstekniske avsetninger til annen egenkapital. Reassuranseavsetningen er, etter fradrag for utsatt skatt, klassifisert på egen linje under annen egenkapital. Endringen i reassuranseavsetningen etter fradrag for utsatt skatt er ført på egen linje under overføringer og disponeringer under resultatregnskapet. Sammenlignbare tall for 2006 i resultatregnskapet og balansen er omarbeidet. Administrasjonsavsetning: Avsetningen skal dekke kostnader som påløper i forbindelse med skadeoppgjør ved en eventuell avvikling av forsikringsporteføljen. Det avsettes fem prosent av summen av minstekravet til erstatningsavsetning. Total avsetning er kr Skatteposisjon Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Resultat av ordinær virksomhet før skattekostnad Endring midlertidige forskjeller reassuranse Permanente forskjeller Utbytte som er skattefritt Tilbakeføring av urealisert gevinst (og tap) Tilbakeføring av realisert gevinst Skattemessig fradragsberettiget konsernbidrag Grunnlag betalbar skatt Skatt 28% Godtgjørelse på mottatt utbytte Betalbar skattekostnad Endring Grunnlag for ubenyttet godtgjørelse Obligasjoner Prinsippendring reassuranse Netto midlertidige forskjeller Utsatt skatt

16 Noter til regnskapet Skattekostnad Betalbar skatt - Skatt knyttet til konsernbidrag Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Avstemming skattekostnad 28 % av resultat før skatt % av permanente forskjeller Godtgjørelse på mottatt utbytte Effekt av endring reassuranse Effekt av utsatt skatt Sum skattekostnad Aksjekapital / kjernekapitalfond Selskapets aksjekapital utgjør kr 31 millioner mens overkursfondet utgjør kr 8,5 millioner. 8. Kapitaldekning/ Solvensmargin År Netto ansvarlig kapital i tusen NOK Bestående av: Kjernekapital Fradrag for ansvarlig kapital i andre finansinstitusjoner Risikovektet beregningsgrunnlag på 0 % % - risikoklasser i tusen NOK 20 % % % - 50 % % % Fradrag for ansvarlig kapital i andre finansinstitusjoner Risikovektet beregningsgrunnlag i tusen nok Kapitaldekning i prosent 43 % 37 % Spesifisering av forskjell mellom kjernekapital og balanseført egenkapital: Kjernekapital Kjernekapital Immatriell eiendel Immatriell eiendel Balanseført egenkapital År Minstekrav til solvensmargin i tusen NOK Samlet solvensmarginkapital i tusen NOK Solvensmarginkapital i prosent av solvensmarginkrav 913,4 % 791,2 % Solvensmarginkapitalens sammensetning i tusen NOK Netto ansvarlig kapital: Sikkerhetsavsetning utover 55 % av minstekravet: