INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Introduksjon til heftet Kort beskrivelse av sameiet Vestliberget Boligsameies visjon og målsetting 3 1.

Transkript

1 1

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Introduksjon til heftet Kort beskrivelse av sameiet Vestliberget Boligsameies visjon og målsetting Styret har ordet Vaktmester styrets forlengede arm i hverdagen 4 2 Hvem gjør hva i Vestliberget Boligsameie Eventuelle nedsatte grupper/prosjekter 6 3 Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) 7 4 Vedtekter for Vestliberget Boligsameie 26 5 Trivselsregler for Vestliberget Boligsameie 31 6 Praktiske tips om å bo i Vestliberget Boligsameie Grøntanlegg Lufting og oppvarming Bad WC kraner og ledninger Snørydding på terrassene TV bredbånd Orden 41 7 Oppgangsvertenes instruks 42 8 Vedlikeholdstips Ventilasjon/utlufting Leilighetsdørene Terrasser Maling av terrassekasser, -vegger og dekkeforkant Skisse av redskapsbod 45 9 Tilstandsvurdering vedlikeholdsplan på sikt 46 side 2

3 Håndbok for Vestliberget Boligsameie 1 Introduksjon til permen 1.1 Kort beskrivelse av sameiet a) Vestliberget Boligsameie består av 3 terrasseblokker med 5 etasjer - 12 oppganger og 204 boenheter. Vestliberget Boligsameie ligger i Vestliområdet av Bydel Stovner. Bebyggelsen er oppført av Selvaagbygg AS i Vestliberget Boligsameie har totalt et areal på 1610 m2. b) Alle leiligheter har terrasser og balkonger/forhager. c) Garasjeanlegget er i underetasjen på blokkene. Det er tilfluktsrom der i tillegg til garasjeanlegget, og her er det dekkhotel og mulighet for avsetting av takboks for bil, men det er ikke loft i blokkene. d) Bygningene er fundamentert på fjell og alle bærende konstruksjoner er av betong. 1.2 Vestliberget Boligsameies visjon og målsetting Visjon og målsettingm VBBS skal være veldrevet, attraktivt og trygt å bo i. Vi i VBBS skal alle bidra, slik at vi holder trygghet og trivsel på et høyt nivå, og våre fellesutgifter på et akseptabelt nivå. 1.3 Styret har ordet «Hva tenker vi om vårt bofellesskap»? Jo, vi tenker på et boligsameie som er godt drevet, godt vedlikeholdt og trivelig å bo i. I bofellesskapet vi ser for oss, har beboere respekt for hverandre, de viser hverandre forståelse og samhandler om oppgaver, de liker å gjøre en innsats og engasjerer seg i bomiljøet sitt. Alle gjør sitt for å hindre forfall og forslumming, for alle ønsker 3

4 et bomiljø hvor det tas vare på de sosiale og økonomiske verdiene. Ja, det er i dette bofellesskapet vi vil at våre eierseksjoner skal høre til, det er der vi vil bo! Ønsker du å klage eller si ifra om et forhold, må styret ha dette skriftlig. Du kan legge ditt skriv i postkassen utenfor styrerommet ved innkjøring til garasjeanlegget, eller sende epost til styret: styreleder@vestliberget.no. Gode tips og hyggelige ord tar vi også i mot, muntlig som skriftlig! 1.4 Vaktmester styrets forlengede arm i hverdagen Vestliberget Boligsameie har en heltidsansatt vaktmester. Vaktmester har noe fleksibel arbeidstid, men normalt er han på plass i tiden kl Beredskap i gitte situasjoner. Vaktmester skal se til at det er god orden på sameiets fellesområder, og ha det forebyggende arbeid for vedlikehold. Det gjelder gangveier, kjøreveier, parkeringsplasser, trappeområder, grøntanlegg, garasje, samt øvrige fellesarealer. Vaktmester skal være serviceinnstilt og kommunisere godt med våre sameiere, beboere og eventuelle leverandører. 4

5 2 Hvem gjør hva i Vestliberget Boligsameie Rolle Styreleder Nestleder Sekretær Arbeidsutvalget Leder av bo- og trivselskomiteen Leder av garasjekomiteen Varamedlem 1 og 2 Vaktmester Arbeidsoppgaver - Lede sameiet etter styrets retningslinjer og vedtekter - Lede styrets arbeid - Ha oversikt over økonomi/ fakturaflyt - Ha ansvar for vaktmester og følge ham opp - Utvikle informasjonsflyten til beboerne, herunder modernisering knyttet opp til webside, sammen med sekretær - Tilrettelegge for styremøtene, og fremme saker - Ansvar for årsmøtet (sameiermøtet) og forberedelse til dette - Ha løpende kontakt med forretningsfører - Ha løpende kontakt med eventuelle prosjektgrupper som opprettes i sameiet - Holde kontakt med bydelen og Vestli Vel - Være stedfortredende for styreleder - Følge opp oppgangsverter, arrangere felles oppgangsmøter og følge opp aktuelle saker i oppgangene - Følge opp forsikringssaker - Medprokura på fakturaer sammen med styreleder - Innkalling til styremøter - Styreprotokoller - Informasjon til beboerne, herunder svare på brev - Arkiv - Utvikle informasjonsflyten til beboerne, herunder modernisering knyttet opp til webside, sammen med styreleder - Drøfte saker som skal opp i styremøter, eller ikke skal opp - Praktiske saker - Drive aktiviteter i komiteen - Trekke dagsaktuelle saker inn i komiteen - Utemiljø, hage, blomster - Sosiale arrangement - Fremme saker vedrørende arbeidsområdet i styremøte, og følge opp sakene - Drive aktiviteter i komiteen - Trekke dagsaktuelle saker inn i komiteen - Ha oversikt over oppdatering av p-plasser, og organisere/tilrettelegge for El-bilplasser - Organisere rengjøring av garasjeanlegget sammen med vaktmester - Ansvar for å tømme kontantkassen til bommen - Kontaktperson for renhold i oppgangene - Trer inn - når styret har behov - Møter i styremøtene ved forfall. - Kan bistå i enkeltsaker. -Styrets forlengede arm på dagtid i boligsameiet - Viser til stillingsinstruks 5

6 2.1 Eventuelle nedsatte grupper/prosjekter 6

7 3 Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 7 Jf. tidligere lov 4 mars 1983 nr. 7. Kapittel I. Innledende bestemmelser 1. Virkeområde; definisjoner Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eiendommen når forholdet er lovlig opprettet og tinglyst før loven trådte ikraft, jf. 3. Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig. 2. Andre sameieformer Det kan ikke uten seksjonering gyldig avtales at en sameier i bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen. Erverver brukeren sameieandel i eiendommen ved avtale etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende for den resterende delen av tiårsperioden som følger av første punktum. Det kan ikke gyldig avtales panterett i sameieandel i bebygd eiendom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i 1 første eller annet ledd i loven her. Dette gjelder selv om bruksretten er stiftet for kortere tid enn ti år. Blir bruksrett som nevnt i annet ledd stiftet etter at sameieandelen er pantsatt, kan panthaveren kreve pantekravet innfridd. Panteretten bortfaller hvis panthaveren ikke innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med bruksretten, begjærer tvangsdekning, sender varsel om tvangsdekning eller tar rettslige skritt for å skaffe nødvendig tvangsgrunnlag, og forfølger kravet om tvangsdekning uten unødig opphold. Panteretten faller likevel ikke bort hvis bruksretten avvikles eller eiendommen seksjoneres før tvangsdekningen er gjennomført. Er bygningen eid av et selskap som nevnt i selskapsloven 1-1, skal deltaking i selskapet regnes likt med sameie i forhold til bestemmelsene i paragrafen her. Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ikke for fritidsboliger og for eiendommer som nyttes eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, jf. lov 12. mai 1995 nr. 23 om jord m.m. Bestemmelsene gjelder heller ikke

8 for avtaler mellom flere eiere av en eierseksjon om enerett til bruk av bruksenheten eller deler av den, om det da ikke er en samleseksjon som nevnt i 6 fjerde ledd annet punktum. 3. Særskilt eiendomsrett til del av bygning Særskilt eiendomsrett til bolig i bygning med flere bruksenheter kan bare stiftes, avhendes eller beheftes etter fradeling eller bortfeste av den del av grunnen som boligen er knyttet til. 3a. Forbud mot diskriminering I vedtektene kan det ikke settes vilkår for å være sameier som tar hensyn til kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge, språk, religion, livssyn eller nedsatt funksjonsevne. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en sameier eller bruker av eiendommen eller tillegges vekt ved bruk av eventuell forkjøpsrett. Ved slik diskriminering gjelder likestillingsloven, diskrimineringsloven og diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. I vedtektene kan det heller ikke settes vilkår for å være sameier som tar hensyn til seksuell orientering. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en sameier eller bruker av eiendommen eller tillegges vekt ved bruk av eventuell forkjøpsrett. Hvis det foreligger omstendigheter som gir grunn til å tro at det har funnet sted diskriminering i strid med annet ledd, skal slik diskriminering anses som bevist, med mindre den som har utført handlingen sannsynliggjør at diskriminering likevel ikke har funnet sted. Om erstatningsansvar for ulovlig diskriminering etter annet ledd gjelder vanlige erstatningsregler. Likestillings- og diskrimineringsombudet og Likestillings- og diskrimineringsnemnda skal føre tilsyn med og medvirke til gjennomføringen av annet ledd, jf. diskrimineringsombudsloven. Tilføyd ved lov 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 1 jan 2004 iflg. res. 19 des 2003 nr. 1766), endret ved lover 3 juni 2005 nr. 33 (ikr. 1 jan 2006 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 608), 10 juni 2005 nr. 40 (ikr. 1 jan 2006 iflg. res. 10 juni 2005 nr. 528), 20 juni 2008 nr. 42 (ikr. 1 jan 2009 iflg. res. 20 juni 2008 nr. 631). 4. Fravikelighet Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen. Kapittel II. Seksjonering 5. Seksjonering Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak etter bestemmelsene i kapitlet her. 8

9 Endret ved lover 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 29 juni 2007 nr. 94 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 601). 6. Hva seksjoneringen kan gå ut på Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter. Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal. Bolig som er bortleid til annet formål enn vaktmesterbolig på tidspunktet for seksjoneringen, kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leieren ikke har kjøperett etter kapittel III. Seksjoneringen skal omfatte bare en grunneiendom eller anleggseiendom, om ikke samtykke til annet gis etter 8 fjerde ledd. Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. I eiendom som bare delvis brukes til boligformål, er kravet om full oppdeling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon. Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven. I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd. Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestemmelsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon. Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon. Endret ved lov 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). 9

10 7. Seksjoneringsbegjæring Begjæring til kommunen om seksjonering kan settes fram av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysning om: a) eiendommens betegnelse, b) de enkelte seksjoners formål, c) sameiebrøk for hver seksjon og d) vedtekter for sameiet. Med begjæringen skal følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer, medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis. På situasjonsplanen skal grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenheter, tydelig angis. Skal ubygde deler av eiendommen inngå i bruksenhet, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning over utearealet følge begjæringen. Det skal bekreftes ved egenerklæring at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt. En liste med navn og adresse på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen. Departementet kan bestemme at det for seksjoneringsbegjæringen og vedleggene skal brukes fastsatte blanketter. For seksjonering kan kommunen kreve et gebyr som ikke må overstige tre ganger rettsgebyret eller fem ganger rettsgebyret dersom det må holdes befaring. Kommunen skal fastsette gebyrets størrelse på grunnlag av gjennomsnittlige kostnader med saksbehandlingen. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkelloven for oppmålingsforretning, og for matrikkelbrev som må utarbeides etter bestemmelsen i 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tinglysing av matrikuleringen innbetales til kommunen. Innbetaling av gebyrene skal skje innen en frist som kommunen setter i det enkelte tilfelle. Blir seksjoneringsbegjæringen avslått, skal tinglysingsgebyret og halvparten av gebyret for seksjoneringen betales tilbake. Endret ved lover 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 29 juni 2007 nr. 94 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 601). 8. Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen Kommunen kan nekte seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, reguleringsplan som bestemmer at det i området der eiendommen ligger skal gjennomføres omforming og fornyelse, eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven Kommunen skal nekte seksjonering hvis: a) vilkårene i 6 ikke er oppfylt, b) seksjoneringsbegjæringen ikke er i samsvar med 7, eller 10

11 c) gebyret etter 7 femte ledd ikke blir innbetalt innen fristen. Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring. Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn en grunneiendom eller anleggseiendom. Samtykke skal ikke gis uten at registerfører for tinglysing i fast eiendom har gitt skriftlig samtykke. Endret ved lover 12 sep 2003 nr. 93 (ikr. 1 jan 2004 iflg. res. 12 sep 2003 nr. 1136), 27 juni 2008 nr. 71 (ikr. 1 juli 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 638), 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 3 sep 2010 nr. 56 (ikr. 3 sep 2010 iflg. res. 3 sep 2010 nr. 1246). 9. Seksjoneringsvedtak Kommunens seksjoneringsvedtak skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringsvedtaket. Bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkelloven. Matrikkelbrev skal utarbeides av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad. Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringsvedtaket uten vedleggene sammen med orientering om leiernes klageadgang og om deres rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. 7 tredje ledd. Departementet kan gi forskrifter om innholdet av seksjoneringsvedtaket og kan fastsette blanketter som skal brukes. Endret ved lover 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 29 juni 2007 nr. 94 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 601). 10. Klage Kommunens seksjoneringsvedtak kan påklages til departementet. Departementet kan delegere avgjørelsesmyndigheten til fylkesmannen. Avslag på søknad om seksjonering med hjemmel i 8 første ledd kan likevel ikke påklages. Endret ved lov 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). 11. Registrering og tinglysing Når klagefristen er ute for leiere som har fått gjenpart etter 9 tredje ledd, og eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort, skal kommunen føre seksjonene inn i matrikkelen. Deretter skal kommunen sende nødvendig dokumentasjon for opprettelse av grunnboksblad for hver seksjon til tinglysing, jf. matrikkelloven 24. Departementet kan i forskrift gi nærmere regler for slik dokumentasjon, og hvilke vedlegg som skal følge med til tinglysing. 11

12 Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres i foretaksregisteret. Endret ved lover 27 nov 1998 nr. 68 (ikr. 1 jan 1999 iflg. res. 27 nov 1998 nr gjelder bare for tillatelse til seksjonering som blir gitt etter at loven trådte i kraft), 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 29 juni 2007 nr. 94 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 601). 12. Deling og sammenslåing av seksjoner En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av kommunalt reseksjoneringsvedtak etter egen seksjoneringsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til en eller flere seksjoner. De vilkår og begrensninger som etter 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder 7-11 tilsvarende så langt de passer. Medfører en oppdeling at det opprettes nye fellesarealer, kan den bare gjennomføres med samtykke fra styret. Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet. Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen. Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder. Endret ved lover 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600), 29 juni 2007 nr. 94 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 601). 13. Reseksjonering i andre tilfelle Begjæring om reseksjonering i andre tilfelle enn nevnt i 12, skal settes fram av styret. De vilkår og begrensninger som etter 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder 7-11 tilsvarende så langt de passer. Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til annet formål eller omvendt skal settes fram av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet, jf. 30 annet ledd bokstav e. Vilkårene i 6 sjette ledd annet punktum gjelder tilsvarende. Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder. 12

13 Kapittel III. Kjøperett for leier av bolig 14. Kjøperett Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for innføring i matrikkelen, jf. 5 og 11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i kapitlet her. Disse leierne har likevel ikke kjøperett: a) leier med leieavtale som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten har vart i to år, b) framleier, c) leier av bolig som nevnt i husleieloven 11-1, 11-2 og 11-3 fjerde og femte ledd, d) leier av bolig som inngår i en samleseksjon og e) leier av vaktmesterbolig som er fellesareal. Kjøperetten kan ikke frafalles før seksjonene er innført i matrikkelen. Kjøperetten gjelder ikke ved reseksjonering etter 12 og 13. Kjøperetten gjelder likevel ved matrikulering av reseksjonering som innebærer oppdeling av en samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon. Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf lov om borettslag 1-4 første ledd). Lovbestemt eller avtalt løsningsrett kan ikke brukes ved salg til leier med kjøperett etter kapitlet her. Bestemmelsene i kapitlet her gjelder ikke for fritidsboliger. Endret ved lover 26 mars 1999 nr. 17 (ikr. 1 jan 2000 iflg. res. 26 mars 1999 nr. 248), 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 603), 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). 15. Tilbud om kjøp Eieren av eiendommen skal snarest mulig etter innføring i matrikkelen sette fram skriftlig tilbud om kjøp overfor alle leiere med kjøperett. Tilbudet skal inneholde: a) bindende forslag til kjøpesum og b) opplysning om leierens rettigheter og plikter etter kapitlet her. Endret ved lov 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). 13

14 16. Kjøpesum Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til fire femtedeler av seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. Det skal gjøres fradrag for heftelser som leieren må overta, og som ikke er pengeheftelser. Leieren kan kreve at verdsettelse skal foretas av en takstnemnd med tre medlemmer som oppnevnes av tingretten. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolloven 106 og 108 så langt de passer. Takstnemnda skal legge til grunn verdiforholdene på tidspunktet for verdsettelsen. Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd innen fjorten dager etter at verdsettelsen etter annet ledd ble meddelt parten. Retten skal ta kravet til følge hvis verdsettelsen: a) bygger på uforsvarlig saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter, og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad, eller b) verdsettelsen er åpenbart uriktig. Retten fastsetter godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som krever takstnemnd etter annet eller tredje ledd, skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Når verdsettelsen er endelig, skal retten ta avgjørelse om kostnadsansvaret. Eieren skal bære kostnadene hvis den endelige verdsettelsen er lavere enn eierens tilbud til leieren, ellers skal leieren bære kostnadene. Rettens avgjørelser etter tredje og fjerde ledd er kjennelser og kan ankes etter tvistelovens regler. Kjøpesummen forfaller til betaling en måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig. Den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelser som hviler på seksjonen, forfaller likevel først når heftelsene er innfridd, om ikke partene avtaler at kjøpesummen skal gjøres opp ved at kjøper overtar heftelsene. Kjøperen plikter bare å betale kjøpesummen mot tinglysingsklart skjøte på seksjonen. Kjøperen har krav på skjøte mot betaling av kjøpesummen med fradrag av pengeheftelser som hviler på seksjonen. Overstiger heftelsene kjøpesummen, kan leieren kreve skjøte straks. Endret ved lover 14 des 2001 nr. 98 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 14 des 2001 nr. 1416), 17 juni 2005 nr. 90 (ikr. 1 jan 2008 iflg. res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lov 26 jan 2007 nr Frister. Bortfall av kjøperetten Kjøperetten faller bort hvis den ikke blir gjort gjeldende innen en frist som utløper tre måneder etter at skriftlig tilbud etter 15 er mottatt av leieren, og det ikke innen fristen er satt fram krav om takstnemnd etter

15 Er det satt fram krav om takstnemnd, kan kjøperetten gjøres gjeldende inntil én måned etter at endelig verdsettelse er meddelt leieren, eller inntil én måned etter at et krav om ny takstnemnd er rettskraftig forkastet. Kjøperetten har vern mot eierens kreditorer uten tinglysing. Overfor avtaleerverv i god tro har kjøperetten vern uten tinglysing så lenge leieren innehar bruksenheten. 18. Leier som ikke kjøper seksjon Leier som ikke kjøper seksjon i eiendommen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen. Bytterett etter lov 16. juni 1939 nr. 6 1 om husleie 32a faller likevel bort ved første overdragelse av seksjonen etter seksjoneringen. 1 Loven er opphevet. Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform 19. Rett til bruk Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. 6 sjette ledd. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter 13 annet ledd. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis nærmere bestemmelser om bruken av næringsseksjoner. I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. Begrensningen i 6 annet ledd tredje punktum gjelder tilsvarende. Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. 20. Vedlikehold Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. 15

16 21. Installasjoner m.m. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes nedsatte funksjonsevne. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret ved lov 20 juni 2008 nr. 42 (ikr. 1 jan 2009 iflg. res. 20 juni 2008 nr. 631). 22. Rettslig rådighet Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen. Dersom det er bestemt at erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes, kan godkjenning bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte. Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller det er fastsatt en begrensning på hvor mange seksjoner noen kan eie, kan følgende juridiske personer til sammen erverve inntil 10 prosent, men likevel minst én seksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner: a) staten, b) fylkeskommuner, c) kommuner, d) selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune, e) stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og f) selskaper, stiftelser eller andre som har inngått samarbeidsavtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. 16

17 Den som bruker kjøperett etter kapittel III, er ikke bundet av vedtektsbestemmelser som nevnt i annet ledd, dersom bestemmelsene er gitt før seksjonen er overtatt. Eventuell forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overføring av boligseksjon fra eier som nevnt i fjerde ledd til leier av seksjonen. Endret ved lover 27 nov 1998 nr. 68 (ikr. 1 jan 1999 iflg. res. 27 nov 1998 nr. 1097), 21 juni 2002 nr. 35 (ikr. 1 juli 2002 iflg. res. 21 juni 2002 nr. 573), 6 juni 2003 nr. 39 (ikr. 15 aug 2005 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 603), 25 apr 2008 nr. 11 (ikr. 1 juli 2008 iflg. res. 25 apr 2008 nr. 413). 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd. Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning. En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder. 24. Heftelsesform For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. 25. Panterett for sameiernes forpliktelser De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler. 17

18 Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. 23 fjerde ledd. 26. Pålegg om salg Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter 27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf. Endret ved lov 21 des 2007 nr. 127 (ikr. 1 jan 2008). 27. Fravikelse Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter 26 om salg. Begjæringen settes fram for tingretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier. Endret ved lover 30 aug 2002 nr. 67 (ikr. 1 jan 2003 iflg. res. 30 aug 2002 nr. 938), 21 des 2007 nr. 127 (ikr. 1 jan 2008). 28. Vedtekter Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to 18

19 tredjedels flertall av de avgitte stemmer. 30 tredje ledd gjelder også her. Forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse, har uten tinglysing rettsvern mot sameiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Bestemmelsen i leddet her gjelder ikke for panterett. Kapittel V. Beslutningsmyndighet 29. Sameiermøtets myndighet Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. 30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 12 annet ledd annet punktum, g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 31. Styrets beslutningsmyndighet Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. 19

20 32. Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som etter 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. 7 første ledd bokstav d. Kapittel VI. Sameiermøte 33. Sameiermøte Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med flertall som nevnt i 30 første ledd. Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 34. Innkalling til sameiermøte Sameiermøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtektene eller tidligere vedtak i sameiermøte, ikke innkalt, skal tingretten snarest og på sameiernes felles kostnad innkalle til sameiermøte når det kreves av sameier, styremedlem eller forretningsfører. Innkallingen skjer skriftlig. I vedtektene kan bestemmes at innkallingen isteden eller i tillegg skal skje på annen måte. Sameiere som ikke selv bruker seksjonen har i alle fall krav på skriftlig innkalling. 20

21 Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter 33 fjerde ledd. Endret ved lov 30 aug 2002 nr. 67 (ikr. 1 jan 2003 iflg. res. 30 aug 2002 nr. 938). 35. Om hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet, a) behandle styrets årsberetning, b) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår og c) velge styremedlemmer. Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet. Bortsett fra i tilfellene som nevnt i annet ledd, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med 34 fjerde ledd. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet. 36. Møteledelse. Protokoll Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne. 37. Sameiermøtets vedtak I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 21

22 Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter 26 og 27. Kapittel VII. Styre og forretningsfører 38. Styre Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer, om ikke annet bestemmes i vedtektene. Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt. Den som er umyndig, kan ikke være styremedlem. Vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem, kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for vedkommende. Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan inneholde nærmere regler om dette. Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet. Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i 30 første ledd vedta å fjerne medlem av styret. I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at alle sameiere skal være medlemmer av styret. For en sameier som ikke er en myndig fysisk person, skal det i så fall utpekes en representant som styremedlem. Det samme gjelder hvor en seksjon har flere eiere. Sameiermøtet skal velge en styreleder. 39. Styremøter Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Bestemmelsene i tredje ledd gjelder ikke for styre som består av alle sameierne, jf. 38 sjette ledd. For slike styrer beregnes stemmene på 22

23 samme måte som bestemt i 37 første og annet ledd og styret er vedtaksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 40. Styrets oppgaver Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. 41. Forretningsfører o.a. Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i 30 første ledd vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å si dem opp eller gi dem avskjed. Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år. 42. Ugildhet Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren. 43. Representasjon Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Med tilslutning fra alle sameierne kan det fastsettes i vedtektene at sameierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret. 23

24 24 Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som nevnt i første ledd første punktum. Er styreleder ikke valgt, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning. Har styret, styremedlemmer eller forretningsfører overskredet sin myndighet, er disposisjonen ikke bindende for sameierne, dersom sameierne godtgjør at medkontrahenten innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville stride mot redelighet å gjøre disposisjonen gjeldende. Kapittel VIII. Regnskap og revisjon 44. Regnskap Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært sameiermøte. I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. Endret ved lov 17 juli 1998 nr. 56 (ikr. 1 jan 1999). 45. Revisjon Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. I andre sameier med mer enn åtte seksjoner skal regnskapet revideres av en person valgt av sameiermøtet. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha revisor. Revisor velges av sameiermøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt. Revisor har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Har sameiet statsautorisert eller registrert revisor, gjelder bestemmelsene i revisorloven så langt de passer. Endret ved lov 15 jan 1999 nr. 2 (ikr. 1 aug 1999 iflg. vedtak 25 juni 1999 nr. 711). Kapittel IX. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover 46. Ikrafttredelse Loven her trer i kraft fra den dagen Kongen fastsetter. 1 Fra samme tid oppheves lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner. 1 Fra 1 jan 1998 iflg. res. 5 des 1997 nr

25 47. Overgangsbestemmelser Bestemmelsene i 2 første og annet ledd gjelder ikke hvor bruksretten er stiftet før loven her trer i kraft. Utvidelse, fornyelse eller forlengelse regnes som stiftelse av ny bruksrett hvis brukeren ikke hadde krav på endringen. Bestemmelsene i 2 annet og tredje ledd gjelder ikke hvor panteretten har fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft. Bestemmelsen i 3 gjelder ikke for særskilt eiendomsrett som er lovlig stiftet før loven her trer i kraft. Bestemmelsene i 5-13 gjelder ikke for seksjonering som skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Begjæringen skal behandles etter lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner. Seksjonssameier som loven her gjelder for, kan registreres i Foretaksregisteret. Bestemmelsene om kjøperett i gjelder ikke hvor seksjonering skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Ved slik seksjonering gjelder bestemmelsene om kjøperett i lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner. Bestemmelsen i 22 femte ledd gjelder ikke hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Lovbestemt panterett etter lovens 25, jf. lov 8. februar 1980 nr tredje ledd, står tilbake for heftelse som hadde fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft, om ikke annet følger av alminnelige prioritetsregler. Bestemmelsen i 37 første ledd medfører ingen endring av stemmerettsreglene i sameier hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. I slike sameier kan det likevel med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at den nevnte bestemmelsen skal gjelde. Avtaler eller bestemmelser som er i strid med loven her, opphører å gjelde senest ett år etter at loven her trer i kraft, om ikke annet går fram av loven. Endret ved lov 27 nov 1998 nr. 68 (ikr. 1 jan 1999 iflg. res. 27 nov 1998 nr. 1097). 48. Endring i andre lover Fra den tid loven her trer i kraft, skal følgende bestemmelser i andre lover endres slik: Databasen sist oppdatert 26. nov

26 4 VEDTEKTER FOR VESTLIBERGET BOLIGSAMEIE Vedtatt på konstituerende sameiermøte 6. november Med endring vedtatt på ordinært sameiermøte EIENDOMMEN FORMÅL Sameiet består av 204 seksjoner på den festede eiendommen gnr. 99, bnr. 103 i Oslo i henhold til oppdelingsbegjæring datert den 28. februar 1985 og tinglyst den 10. april 1985, hver med eget blad i grunnboken og hver tilknyttet eksklusiv bruksrett til bolig på eiendommen. Sameiet har også festerett til en ideell 1/2 part av gnr. 99, bnr. 101 i Oslo som friareale, og disponerer alle rom i sameiets bygg som er til felles bruk. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes felles interesser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2. SEKSJONENE Hver sameier eier sin seksjon og disponerer denne i henhold til «Lov om eierseksjoner», samt disse vedtekter. Seksjonene er angitt ved gnr. 99, bnr. 103 og et seksjonsnummer. Hver seksjon består av den ideelle del av bygningene som er bestemt ved sameiebrøken med tilknyttet festerett til grunnen. Hver seksjonseier skal ha adgang til å disponere en bod og en garasjeplass. Hver oppgang disponerer dessuten 2 - to - uteboder/sykkelboder. 3. RETTSLIG RÅDERETT OVER SEKSJONENE Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jf. Eierseksjonsloven 25. Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets styre/forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Ingen kan eie mer enn to seksjoner i sameiet. Unntak gjelder likevel for juridiske personer som hadde mer enn to andeler i Vestliberget Borettslag ved overgang til sameie. Disse gis anledning til å eie de samme seksjoner i sameiet,som de i dag innehar. Utleie: 1. Sameier må ha boplikt i 1 år før eierseksjonen kan utleies. 2. Begrenset utleietid på 1 år gjennom søknad til styret kan utleietiden utvides ytterligere etter begrunnelse. 3. En som bor i sameiet og eier to seksjoner kan leie ut den ene seksjon uten andre begrensninger enn det som er skrevet ellers i denne paragrafen. Leietaker som leier av seksjonseier kan ikke leie seksjonen ut videre. Leietaker skal gi en skriftlig erklæring om hun/han er kjent med Vestliberget Boligsameies vedtekter og trivselsregler, og godtar disse. 26

27 4. GARASJENE Alle sameiere plikter å kjøpe en garasjeplass til sin seksjon. Ingen kan eie mer enn en garasjeplass til en seksjon. Hver garasjeplass har et plassnummer og denne plassen skal alltid følge leiligheten. Dersom to sameiere velger å bytte plass, er dette tidsbegrenset. Senest ved salg av eierseksjon skal man bytte tilbake til opprinnelig plass. ( ) Usolgte garasjeplasser disponeres av styret/bo- og trivselskomiteen som har rett til å leie ut til markedspris til inntekt for boligsameiet. En garasjeplass kan bare selges sammen med eierseksjonen. Alle sameiere skal ha adgang til hovedgarasjen og skal ha nøkkel til anlegget. Disse selges og distribueres gjennom styret/bo- og trivselskomiteen. 5. SAMEIERMØTE Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet. Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller skriftlig til sameiermøte med minst 8 - åtte - og høyst 20 - tjue - dagers varsel. Innkallingen sendes seksjonseierne til deres adresser. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, for de saker som skal behandles. Styrets årsberetning og revidert regnskap skal sendes ut senest sammen med innkallingen. Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 1/10 av sameierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Ekstraordinært sameiermøte innkalles som ordinært sameiermøte, men kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som må minst være på tre dager. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameierne har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake. Foruten eieren har ett husstandsmedlem møte- og talerett. Ingen kan som sameier eller fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøte om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar, dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige trivselsregler for eiendommen. 27

28 6. SAKSBEHANDLING I SAMEIERMØTET Uavhengig om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle 1. Årsberetning 2. Årsregnskap 3. Budsjett 4. Forslag som er innkommet til Sameiermøte 5. Valg av styremedlemmer, varamedlemmer, komitémedlemmer og valgkomité Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler (2/3) av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører sameierne i felleskap Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går over vanlig forvaltning Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser, og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. 7. STYRET Til å forestå driften av sameiet velger sameierne på sameiermøtet et styre bestående av 5 - fem medlemmer og 2 - to varamedlemmer. Alle medlemmer av styret velges ved særskilt valg. Styreleder, nestleder og sekretær skal utgjøre styrets arbeidsutvalg. Styremedlemmer skal lede komiteer eller utvalg når disse inngår i sameiets styringsstruktur. Styreleder og styremedlemmers funksjonstid er 2 - to år, komitémedlemmer, varamedlemmer og valgkomiteens medlemmer er - 1- ett år 28

29 Styret er beslutningsdyktig når alle styremedlemmer er innkalt og minst tre er tilstede. Ved styremedlemmers fravær går varamedlem inn som styremedlem. Styret ansetter og sier opp forretningsfører og vaktmester og utarbeider instruks for dem, samt fastsetter deres godtgjørelse. Vedtak i styremøter treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet er fungerende leders stemme avgjørende. I felles anliggender og ved salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen, representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av et styremedlem og styreleder eller nestleder i fellesskap. Styremøte avholdes når styrets leder eller to styremedlemmer finner det nødvendig. Vaktmester har møteplikt på sak overfor styret og arbeidsutvalget. 8. REGNSKAPSFØRSEL Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet revideres av revisor - valgt av sameiermøtet. 9. FELLESUTGIFTER Hver seksjonseier plikter å innbetale til sameiet sin forholdsmessige andel av sameiets utgifter. Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken. Andre utgifter som garasje, fellesanlegg for TV og radio, trappevask etc. har en fast kostnad pr. boenhet. De fordelte utgifter forfaller til betaling med 1/12 forskuddsvis hver måned. Ved utarbeidelse av sameiets budsjett skal det foretas avsetning til uforutsette utgifter og til dekning av framtidig vedlikehold. Deler av overskuddet kan avsettes til et vedlikeholdsfond som bygges opp med sikte på å kontrollere sameiets økonomi, og på betryggende måte sikre godt vedlikehold. 10. VEDLIKEHOLDSFOND Sameiermøtet vedtar avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av felleskostnadene. 11. HUSORDEN OG VEDLIKEHOLD Beboerne plikter å følge de vedtekter og trivselsregler som til enhver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det samme gjelder for fellesareal der en seksjonseier er gitt midlertidig enerett til bruk. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. 29

30 Seksjonseier har også vedlikeholdsansvar som gjelder de ytre deler av bygningen som følger boenheten. Dette vedlikeholdet skal omfatte: mindre løpende vedlikehold/reparasjoner og maling av mur og treverk som følger boenheten på balkong/terrasse dør til balkong/terrasse vinduer entrédør med tilhørende listverk og terskel. gjerde utenfor egen seksjon i nederste leilighet Sameiet holder treverk, beis og maling. Sameiet har ansvar for avløpsrør, tak, gavlvegger, og større vedlikeholdsarbeider på murverk og all utvendig trepanel og isolasjon. Unnlater en seksjonseier å foreta det vedlikehold som er nødvendig og pålagt gjennom vedlikeholdsplan for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, skal styret sørge for at vedlikeholdet blir utført for seksjonseiers regning. 12. STAKITTGJERDER Området utenfor bygningskroppen er pr. definisjon sameiets fellesareal. Det nærmeste området fra bygningskroppen kan disponeres av seksjonseier så lenge seksjonseier holder dette området i orden og sørger for inngjerding og vedlikehold i henhold til sameiets vedlikeholdsplaner og instrukser. Dersom dette ikke oppfylles kan området benyttes som sameiets fellesareal. Stakittgjerdene vedlikeholdes av seksjonseier. Ved utskifting og vedlikehold holder sameiet maling og materiale. 13. MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. Eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i Tvangsfullbyrdelsesloven, jf. Eierseksjonsloven LOV Når ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot Lov om eierseksjoner, gjelder reglene i Lov om eierseksjoner. 30

31 5 TRIVSELSREGLER FOR VESTLIBERGET BOLIGSAMEIE INNHOLDSFORTEGNELSE Paragraf Tittel 1 RENHOLD OG ORDEN 2 SØPPELNEDKAST 3. BODER OG SYKKELBODER 4. VANNKRANER, AVLØP, LEKKASJER OG FORSIKRING 5. TØRKING OG LUFTING AV TØY 6 BRUK AV UTEAREALET 7. YTTERDØREN 8. REGLER OM RO I LEILIGHETEN 9. DYREHOLD 10 MOTORKJØRETØY GARASJEANLEGGENE PARKERING 11 REHABILITERING OG ENDRING AV LEILIGHETENE 12 ANSVAR 13 KLAGE OVER BRUDD PÅ TRIVSELSSREGLENE 14 OPPGANGSVERTER 15 GRILLING 16 BRANNVERNUTSTYR 17 KABEL-TV OG PARABOLANTENNER 18 UTLEIE AV LEILIGHET 19 NAVNESKILT PÅ POSTKASSE OG UTVENDIG RINGETABLÅ 20 NØKLER TIL LEILIGHET 21 BETALINGSBOM 22 HVEM GJELDER TRIVSELSREGLENE FOR 31

32 1 RENHOLD OG ORDEN Sameiet har avtale med vaskefirma om vask av trappegang, inngangsparti og vinduer i inngangsparti. Dersom denne ordningen opphører, vil det komme regler for renholdet. Bodene omfattes ikke av vaskeavtalen. Bodganger rengjøres av bodbrukerne etter behov. Sykler, ski, kjelker o.l. skal ikke settes i trapperom eller på gangbroer, men kan plasseres i utebodene eller i egen bod. Barnevogner som er i bruk, og/eller tekniske hjelpemidler som rullator etc., kan plasseres i gangen så lenge det ikke hindrer andres ferdsel i 1. etasje. Det er ikke tillatt å sette skotøy eller annet på gangen. 1.2 Skrot og avfall Sameiet har lenge hatt en ordning med bortkjøring av søppel. Ordningen omfatter ikke husholdningssøppel, risikoavfall, elektrisk avfall. 1.3 Veggdyr Oppdages det veggdyr i en leilighet, må det øyeblikkelig meldes til vaktmester/styret, som henter inn godkjent skadedyrbekjemper - på seksjonseiers regning. 2 SØPPELNEDKAST 2.1 Husholdningsavfall Søppelsjaktene skal kun brukes til restavfall, matavfall og plastemballasje i samsvar med de nye kommunale sorteringreglene. Det skal ikke kastes brennende eller lett antennelig avfall i søppelsjakten, som for eksempel matolje. Søppel bør ikke kastes etter kl De øverste søppelsjaktene i oppg er stengt for å hindre at poser sprekker og lager lukt og søl. 2.2 Glass og flasker Glass, flasker og andre skarpe eller farlige gjenstander skal kastes i egnede beholdere i nærmiljøet (bak Vestlitorget og i rundkjøring ved Vestliskogen grendehus) 2.3 Brannfarlige stoffer, kjemikalier og gifter Brannfarlige stoffer (bensin, maling, lakk, løsningsmidler, kluter og annet gjennomtrukket av slike stoffer, giftstoffer og kjemikalier må ikke kastes i søppelsjakten uansett innpakning. Brannfare! 2.4 Sjaktluke Etter bruk skal sjaktluken låses godt til ved bruk av nøkkel. 32

33 3 BODER OG SYKKELBODER 3.1 Orden og renhold Boder skal holdes rene og i orden. Avfall, søppel eller annet som kan volde fare eller ulempe for andre, skal ikke oppbevares i boder eller sykkelboder. Lagring i bodganger er strengt forbudt. 3.2 Brannfarlige stoffer Det er forbudt å oppbevare brannfarlige stoffer i bodene, som gass, propangass til grill, bensin, olje, løsningsmidler eller annet i strid med brannvesenets forskrifter. Bildekk skal ikke oppbevares i boder eller sykkelboder, men leveres til lagring i boligsameiets dekkrom hvis man ønsker det. 3.3 Bart lys, ild og røyking Røyking og bruk av bart lys, ild, sveising, lodding, bruk av primus eller gassapparat o.l. er forbudt i boder, sykkelboder og inne i oppgangene. Det er også forbudt å kaste sigarettsneiper ut fra terrassene. 3.4 Arbeid på og oppbevaring av motorkjøretøyer Det er ikke lov å oppbevare motorsykkel, moped eller scooter i boder eller sykkelboder. 3.5 Lås Hoveddører til fellesboder i trappeoppgangene skal alltid være låst. 4 VANNKRANER, AVLØP, LEKKASJER OG FORSIKRING 4.1 Pakking av kraner Vannkraner som lekker eller volder støy skal pakkes om eller skiftes så snart som mulig. Ved lekkasje fra røropplegg eller avløp varsles vaktmester umiddelbart. 4.2 Avløpsrør Beboerne plikter å forhindre at avløpsrør og sluk på terrasser ikke tilstoppes og forårsaker overvannsskader. 4.3 Oppvask- og vaskemaskiner Maskinene må brukes med omtanke, og ikke etter kl , både for å hindre vannskader og av hensyn til naboene som kan sjeneres av støy. Tilførsels- og avløpsslanger må jevnlig kontrolleres og skiftes ut på forskriftsmessig vis. Leiligheten skal ikke forlates så lenge maskin(er) er i gang for at eventuell vannlekkasje kan oppdages før skade oppstår. Maskinene må kun tilkoples kaldtvannet, og med godkjent tilkopling. 33

34 4.4 Forsikring Beboer skal melde oppståtte skader til vaktmester/obos. Sameiet har avtale med forsikringsavdelingen i OBOS som tar seg av saksbehandlingen overfor forsikringsselskapet. Sameiet har lagt inn følgende krav overfor forsikringsavdelingen i OBOS: - Det må kun brukes godkjente entreprenører til reparasjonene. - Skadebeløp utbetales ikke til seksjonseier. - Forsikringsselskapet bestiller entreprenør for utførelse av reparasjonene etter takstrapportens beskrivelse fra forsikringsselskapet. 5 TØRKING OG LUFTING AV TØY Klessnorer og enkle tørkestativ skal ikke henge høyere enn rekkverket på terrasse. Terrasser skal ikke brukes til banking og risting av tepper eller annet tøy. Bruk oppsatte bankestativ ute. 6 BRUK AV UTEAREALET 6.1 Beplantninger og andre anlegg Utearealer skal brukes slik at beplantninger og andre anlegg som plener, gelendere, gjerder, lekeutstyr og mer ikke skades. Snarveier over plenene til underetasjene er ikke tillatt. Fotballsparking, ballslåing og lignende mot vegger og vinduer i inngangspartiet er forbudt. Ballaktiviteter på platåene er også forbudt. 6.2 Leiligheter med utgang på bakkenivå Området utenfor bygningskroppen er sameiets fellesareal. Arealet utenfor de nederste seksjonene kan allikevel benyttes av seksjonseierne alene så lenge de sørger for inngjerding og vedlikehold i hht. sameiets instrukser. Dersom dette ikke oppfylles, blir området tatt i bruk som sameiets fellesareal. 6.3 Snørydding på terrassene Det er viktig å holde terrassene mest mulig fri for snø for å unngå vanninntrengning under tøvær. Det må aldri ligge snø inn mot husvegg, da smeltevannet kan trenge seg inn. Hold renna ren til enhver tid slik at smeltevannet ikke renner over golvet. Ta hensyn til naboene under når snø kastes ut fra terrassen. 7 YTTERDØREN Ytterdøren skal holdes låst hele døgnet rundt. Dersom det er behov for å la døren stå åpen en kort stund, f.eks. ved flytting, pass på at ingen uvedkommende slipper inn i oppgangen. 8 REGLER OM RO I LEILIGHETEN 8.1 Musikkanlegg og musikkinstrumenter Leiligheten skal brukes på en slik måte at andre ikke sjeneres av støy. Musikkanlegg, radio, TV og musikkinstrumenter må ikke lyde så høyt at de sjenerer naboene. 34

35 8.2 Nattero Det skal være nattero mellom kl Ta hensyn på søn- og helligdager. Ved selskaper etter kl skal det tas særlig hensyn til naboer. Musikkanlegg, radio, TV o.l. må dempes, og sang, dans, høylydt tale samt bruk av musikkinstrumenter må unngås. 8.6 Banking og boring Banking, boring og snekring er ikke tillatt etter kl på mandag-fredag og etter kl på lørdag. På søndager, helligdager og offentlige høytidsdager er det helt forbudt. Ved oppussingsarbeider som medfører mye bråk skal naboene varsles. 9 DYREHOLD 9.1 Melding om dyrehold Enhver som holder mer enn ett dyr skal gi melding til styret. 9.2 Båndtvang På Vestliberget Boligsameies område skal alle hunder holdes i bånd. Dette gjelder også inne i oppgangene. 9.3 Dyreekskrementer Det er forbudt å lufte dyr på sameiets område, også i åsen foran sameiet. Dyreekskrementer skal dyreeieren fjerne straks. 9.4 Støy fra dyr Dyr som sjenerer naboer ved støy, truende eller farlig opptreden, tillates ikke. Slike dyr kan kreves fjernet. Terrassene skal ikke brukes som hundegård og hundetoalett. 9.5 Utekatter er ikke tillatt 9.6 Tap av retten til dyrehold Ved brudd på reglene om dyrehold taper beboer retten til å holde dyr i sameiet. 10 MOTORKJØRETØY GARASJEANLEGGENE PARKERING 10.1 Garasjeanleggene Hovedrengjøring av anleggene foretas en gang pr. år, på vårparten. Under rengjøringen må alle kjøretøyer ut av anleggene. Unnlater noen å etterkomme dette, blir kjøretøyet tauet bort for eiers regning Kjøp, leie og bruk av garasjeplasser Vedtektenes 5 bestemmer at alle seksjoner plikter å eie en - 1 garasjeplass. Hver eierseksjons garasjeplass har et plassnummer. Denne plassen skal alltid følge leiligheten den er del av seksjonen man kjøper eller selger. Dersom eiere velger å bytte plass, er dette kun en midlertidig ordning dem 35

36 imellom. Ved eventuell flytting/salg av seksjon, må man bytte tilbake til opprinnelige plasser. Ethvert midlertidig bytte av garasjeplass skal alltid meldes skriftlig til garasjekomiteen. Også ved utleie av garasjeplass plikter seksjonseier å rapportere dette skriftlig til garasjekomiteen. Utleie av garasjeplass skal kun skje til beboere i Vestliberget Boligsameie. Tilleggsgarasjer kan leies etter avtale med garasjekomiteen eller vaktmester, eller man kan leie privat av en annen seksjonseier. Garasjeplassene skal ikke brukes til lagring av bildekk, bilvrak og annet søppel. Bilens askebeger skal tømmes i brannsikre beholdere. Styret kan beordre rydding av plassen for seksjonseiers eller leietakers regning. Omfattende reparasjoner og rengjøring av motorkjøretøyer i garasjen er ikke tillatt Gjestegarasjen Gjestegarasjen skal kun brukes til besøksparkering. Nøkkel til den låsbare delen hentes mot depositum hos garasjekomiteen Gangveier og snuplasser Kjøring og parkering på sameiets gangveier og snuplasser er bare tillatt i forbindelse med syketransport, lege/helsetjeneste, besøk, transport av uføre, møbeltransport, flytting og transport av tunge kolli. Maksimal hastighet på gangveiene er 5 km/time. Det er forbudt å kjøre motorsykkel, moped eller scooter på gangveiene. Det er også forbudt å kjøre eller parkere på platåene mellom blokkene. Sameiets område er kontrollert av parkeringsselskap. Parkering uten aktivitet ved bilen utover 10 minutter, vil føre til avgift fra parkeringsselskapet. Trenger du å stå utover 10 minutter må du hente parkeringskort hos vaktmester Port og dører til garasjeanlegget Disse dørene skal være låst til enhver tid. Unntak: Porten står åpen i begrenset tid morgen og ettermiddag for å spare den for slitasje. Seksjonseier og leietaker som unnlater å låse port og dører kan bli holdt ansvarlig for skade som oppstår ved at uvedkommende får adgang til garasjene. Den låsbare porten til gjestegarasjen skal låses etter bruk Parkering i garasjeanlegget Parkeringsplassene skal være oppmerket. Kjøretøy skal parkeres innenfor oppmerket parkeringsplass. Dispensasjon kan gis av garasjekomiteen for spesielt lange kjøretøy. Kjøretøy kan allikevel ikke overskride oppmerket plass med mer enn 50 cm i lengderetningen. Garasjekomiteen har styrets fullmakt til å avvise slik parkering El-biler/motorvarmere Leie av strøm til el-biler belastes via husleia med 250 kr/mnd. (pris i 2014, kan bli endret). Kontakt vaktmester som melder fra til OBOS om dette. 36

37 Strøm til motorvarmere belastes via husleia med 200 kr/mnd. i bruksperioden. (pris i 2014, kan bli endret). Kontakt vaktmester som melder fra til OBOS, og for å fylle ut en oblat til feste på vegguttaket Nøkkelsystem i garasjen Én portnøkkel er utlevert til hver eierseksjon. Fjernkontroll til porten kan kjøpes av garasjekomiteen for kr 800. Defekt portnøkkel erstattes mot betaling. Fjernkontrollen kodes ut av systemet ved fraflytting. Tap av fjernkontroll/nøkkel må meldes til garasjekomiteen umiddelbart for å kodes ut av systemet Video-overvåking av garasjene Hovedgarasjen og gjestegarasjen har video-overvåking. 11 REHABILITERING OG ENDRING AV LEILIGHETENE Det er strengt forbudt å montere kjøkkenventilator til bygningens ventilasjonsanlegg. Endring av leilighetene ved flytting av dører, vegger og annet som medfører forandring av VVS, elektriske installasjoner eller lignende, må godkjennes av styret, og montering skal foretas av autorisert firma. Rehabilitering av bad/våtrom skal utføres av autoriserte firmaer. Det er seksjonseiers ansvar at arbeidene er i samsvar med gjeldende forskriftene for våtrom. 12 ANSVAR Seksjonseier må erstatte alle skader på eiendommen som skyldes seksjonseieren selv, husstandsmedlemmer, leietakere eller andre som seksjonseieren har gitt adgang til leiligheten eller til Vestliberget Boligsameies eiendom. 13 KLAGE OVER BRUDD PÅ TRIVSELSSREGLENE 14.1 Muntlig klage Når det er mulig, bør den som ønsker å klage over et forhold rette direkte muntlig henvendelse til den det klages over Skriftlig klage Skriftlig klage kan rettes til styret. Styret behandler kun skriftlige klager. 14 OPPGANGSVERTER Seksjonseierne (eller annen person i husstanden) er pliktige til å fungere som oppgangsverter hvert 18. år (hvert 15. år i oppg ) etter en utarbeidet instruks. Vervet som oppgangsvert varer i ett år. 15 GRILLING Grilling på terrassen er kun tillatt med elektrisk/gassdrevet grill. Grillingen skal utføres slik at andre beboere ikke blir sjenert av røyk. Grilling som medfører åpen ild er forbudt. 37

38 16 BRANNVERNUTSTYR I henhold til Lov om brannvern og tilhørende forskrifter, skal hver leilighet i sameiet være utstyrt med et 6 kg pulverapparat og en røykvarsler. Det er styrets ansvar at utstyret anskaffes som en engangsanskaffelse. Brannvernsutstyret tilhører sameiet og skal stå igjen i leiligheten ved flytting. Den enkelte sameier er selv ansvarlig for at utstyret til enhver tid er tilgjengelig og i orden. Dersom det etter eierskifte blir påvist mangler på brannvernutstyret, må den nye eier snarest sørge for at utstyret bringes i orden. Eventuelle erstatningskrav skal rettes til tidligere eier, og ikke til styret i sameiet. 17 KABEL-TV OG PARABOLANTENNER 18.1.Kabel-TV Sameiet har ansvar for at det er innført TV-kabler i alle boenheter og det er sameiets plikt å abonnere på en standard programpakke som passer de fleste. Abonnement utenom standardpakken er den enkelte seksjonseiers ansvar. Parabolantenne er ikke tillatt montert på sameiets vegger eller tak. Den kan eventuelt stå på gulvet, men må ikke være synlig over terrassekassen. 18 UTLEIE AV LEILIGHET 19.1 Utleie 1. Seksjonseier har boplikt i 1 år før eierseksjonen kan utleies. 2. Begrenset utleietid på 1 år gjennom søknad til styret kan utleie tiden utvides ytterligere etter begrunnelse. 3. Leietaker som leier av seksjonseier kan ikke leie seksjonen ut videre. 4. En som bor i sameiet og eier to seksjoner kan leie ut den ene, uten andre begrensninger enn det som er skrevet ellers i denne paragrafen. 5. Utleie av seksjonen skal meddeles styret eller til den styret utpeker. Registrering av utleie gjøres på eget skjema med svarslipp før innflytting/overtakelse av seksjonen. Videre skal leietaker gi en skriftlig erklæring på at hun/han er kjent med sameiets vedtekter og trivselsregler og godtar disse. 19 NAVNESKILT PÅ POSTKASSE OG UTVENDIG RINGETABLÅ Beboer plikter å bekoste navneskilt på postkasse og utvendig ringetablå. Skiltene bestilles av vaktmester, regningen blir sendt beboer. På ringetablået skal det stå ETTERNAVN med evt. FORBOKSTAV i FORNAVN på grunn av plasshensyn. Skilt på postkasse skal ikke bestå av flere navn enn det er plass til i feltet. Fornavn + Etternavn på beboer. Ekstra lapper på postkassen er ikke tillatt. 20 NØKLER TIL LEILIGHET Nøkler til leilighet og inngangsdør til oppgangen bestilles av vaktmester. Nøkler og regning blir så sendt beboer. 38

39 21 BETALINGSBOM Betalingsbom ved innkjøringen til sameiet ved oppgang 33. Ved innkjøring koster dette kr 20,- (ingen betaling ved utkjøring). Beboere i sameiet som har spesielle behov kan få refundert utlegget ved henvendelse til garasjekomiteen. Seksjonseierne må ta ansvar for at unødvendig kjøring unngås. 22 HVEM GJELDER TRIVSELSREGLENE FOR 23.1 Seksjonseierne Trivselsreglene (tidl. husordensregler) gjelder for alle seksjonseierne i Vestliberget Boligsameie, og for enhver som hører til seksjonseierens husstand Leietakere Enhver som bebor leilighet i sameiet som leietaker plikter å følge trivselsreglene. Leietakere skal avgi erklæring om at de er kjent med sameiets vedtekter og trivselsregler før leieforholdet godkjennes av styret Besøkende Alle seksjonseiere eller leietakere som har besøk skal påse at de besøkende følger våre trivselsregler. 6 Praktiske tips om å bo i Vestliberget Boligsameie 6.1 Grøntanlegg: 39 Grøntanlegg med plener og beplantning er felles eiendom. Vedlikeholdet bekostes av sameierne. Bruksplener bør brukes med forsiktighet. Vår og høst bør man sørge for at plener og busker ikke blir skadet av barns lek, unødig tråkk, biler og lignende. Alle er velkomne til å bruke grillene som settes ut på fellesområdene i sommerhalvåret. Respekter derfor faste og provisoriske gjerder. Lær barna også å følge styrets, vaktmesters instrukser om dette.

40 Kast ikke mat til fuglene på marka, da de trekker til seg rotter og mus til eiendommen. Små barn skal aldri være alene i boder og garasjehus. Det må ikke brukes bart lys i bodene. Etter besøk i bodene skal lyset slukkes og boddører låses. 6.2 Lufting og oppvarming Ved opphold i rommene vil luften bli tilført vanndamp som under visse omstendigheter vil danne kondens, først og fremst på de kaldeste steder på yttervegg og tak. Det er viktig å skifte den fuktige luften med tørr luft utenfra. Ved dårlig oppvarming vil fuktigheten gi nedsatt isolasjonsevne og etterfølgende kondens. Sett vinduene helt opp gjerne gjennomtrekk i en kort periode av gangen, bruk ellers friskluftventilene. Avtrekksventilene bør aldri stå åpne uten at tilstrekkelig friskluft kommer inn gjennom friskluftventilene. Står avtrekksventilene åpne og friskluftsventilene lukket, vil det danne et vakuum undertrykk i rommet. Luften vil da trenge seg inn fortrinnsvis gjennom vinduer og ytterdører. Dette vil skape trekkfulle vinduer og ytterdører. Gjør det til en vane først å åpne friskluftventilen og deretter avtrekksventilen, og motsatt ved lukking. I soverommet bør friskluftventilene alltid stå åpne. En god utlufting av alle rommene om kvelden anbefales. Det er god fyringsøkonomi. 6.3 Bad - WC kraner og ledninger Det er sameiernes egen interesse å behandle innretninger og utstyr forsiktig. Mangler man ikke selv kan utbedre, bør meldes til vaktmester. Bleier, sanitetsbind og lignende skal ikke i klosettet. Da dette kan medføre tilstopping av kloakkledningen. Skru kraner igjen når du forlater rommet. Det er mulig å unngå sjenerende støy og sus i vannledningene ved ikke å skru kranene helt opp. Husk å koble vannslanger fra kranene etter bruk. 40

41 Hvis et rør eller en kran springer og stoppekranen ikke kan stenges, surr ett håndkle og lignende rundt stedet. La en snipp av håndkleet henge ned i en bøtte eller vask, slik at vannet samles opp. Til hver leilighet hører en hovedstoppekran. Den sitter på wc eller under kjøkkenbenken. Fett og kaffegrut må aldri kastes eller tømmes i vask eller sluk. Skyll en gang i måneden med et oppløsningsmiddel. Dette for å hindre tilstopping av avløpsrør. 6.4 Snørydding på terrassene Det er viktig å holde terrassene mest mulig fri for snø for å unngå vanninntrengning under tøvær. Det må aldri ligge snø inn mot husvegg/skråvegg, da smeltevannet kan trenge seg inn, både i din bolig og hos naboen under. Hold renna ren til enhver tid slik at smeltevannet ikke renner over golvet og inn til husvegg igjen. Ta hensyn til naboene under når snø kastes ut fra terrassen. 6.5 Kabel-TV bredbånd GET er leverandør av digital kabel-tv og bredbånd til sameiet. I tillegg kan beboere benytte GETs telefoni. Servicetelefon for GET: Feilmelding og support kan også meldes via Orden Det er i sameiernes egeninteresse å holde bygninger innvendig og utvendig i orden, også uteområdene. Den boligmessige standard må ikke skjemmes av hærverk i trappeoppganger eller på bygninger med tegninger, riper og andre skade voldende handlinger. Beskadigelse av bygningene må repareres, og omkostningene for dette får vi som tillegg i våre fellesutgifter. Påse også at papir og annet avfall ikke slenges rundt i bygninger eller utenfor blokkene. Enhver beboer i Vestliberget Boligsameie bør bidra til at vi alle får et trygt, godt og trivelig bomiljø. 41

42 7 Oppgangsvertenes instruks Oppgangsvertene NYE regler for oppgangsvertene, gjeldende fra Oppgangsvertenesetter opp sitt navn, tlf.nr. leilighetsnr. og funksjonstid på oppslagstavlen i oppgangen. (Funksjonstiden skal være ett år. ) 2. Oppgangsvertene skal være kontaktleddet mellom beboer / vaktmester og styret. Og informere om aktuelle saker som vedrører sameiets fellesinteresser til styret. 3. Oppgangsvertene har rett til å påpeke brudd på husordensreglene/ vedtektene og våre boråd, til den enkelte sameier. Eller formidle brudd på disse til styret. 4. Oppgangsvertene skal organisere vanning av blomster på gangbruene, og sette opp turnuslister for dette. 5. Oppgangsvertene skal sammenkalle til oppgangsmøte minst 1 gang i perioden for å drøfte og planlegge vedlikehold i oppgangen, og annet i sameiets interesser. Samt passe på at oppgangen alltid har en oppgangstillitsvalgt. 6. Oppgangsvertene skal bidra med å organisere fellesdugnader i oppgangen. 7. Oppgangsvertene oppfordres til å ta vare på nyinnflyttede ønske velkommen og dele ut Håndboka for Vestliberget Boligsameie samt melde fra til styret om ny beboer. 8. Oppgangsvertene inviteres til å samtale med styret 1 gang pr. år. 42