Verdi- og lånetakst. Selveierleilighet med garasjeplass og altan Øvre Lyngbø 6 F 5164 LAKSEVÅG. over BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 Åstveitskogen Tertnes Org nr MVA Mob E. mail: Hjemmeside: Org.nr: Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med garasjeplass og altan Øvre Lyngbø 6 F 5164 LAKSEVÅG Gnr. 148 Bnr. 698 Seksj.nr. 8 Eierbrøk: 52/1101 BERGEN KOMMUNE Utført av: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med garasjeplass og altan Øvre Lyngbø 6 F 5164 LAKSEVÅG Gnr. 148 Bnr. 698 Seksj.nr. 8 Eierbrøk: 52/1101 BERGEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Formålet med denne rapporten er å korrigere verdien i tråd med endringen i boligmarkedet siden den opprinnelige rapporten ble skrevet. Det er ifølge rekvirent ikke behov for ny befaring. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral beliggenhet i et etablert boområde på Laksevåg. Kort vei til lekeplasser, skole, barnehager, Laksevåg Senter, badeplass og turterreng. Ca 10 minutters kjøring til Bergen sentrum. 1 garasjeplass tilhørende leiligheten. Fellestomten er opparbeidet med nivåmurer, betongtrapper, heller og noe beplantning. Tomten er pent opparbeidet med forstøtningsmurer, trapper, asfalt, bed og beplantninger. Nærområdet består av blandet bebyggelse. Leiligheten er beliggende i 1 etasje i en boligblokk som ble oppført av betongkonstruksjoner i Blokken fremstår som normalt godt vedlikeholdt. Innvendig er leiligheten holdt i lyse farger og fremstår primært som en lys og moderne leilighet med liten bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av leilighetens kvaliteter, fellesområder, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Bergen, Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

3 Rekvirent Rekvirert av: Sheene Mostafa Ahmed Besiktigelse, tilstede Dato: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Tlf.: Sheene Mostafa Ahmed & Faraj Daban Othman Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Andre dok./kilder: Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Statens Kartverk Vann- og avløpsverk Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 148 Bnr. 698 Seksj.nr. 8 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Kr Fellesutgiftene dekker felles byggforsikring, drift av sameiet, kabel tv/internett, sparing til fremtidig felles vedlikehold og strøm i fellesarealer. Sheene Mostafa Ahmed & Faraj Daban Othman Eiet tomt. Areal 1 190,7 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Nei. Offentlig vei. Tilknyttet kommunalt vann via opprinnelige private stikkledninger Tilknyttet kommunalt avløp via opprinnelige private stikkledninger Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kr Ca beløp satt av takstmann. Forsikringsforhold Kommentar: Ligningstakst Ligningstakst: Felles byggforsikring inkludert i fellesutgifter Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent. Bygninger på eiendommen Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

4 Leilighetsbygg i tre Byggeår: Anvendelse: Utvendig bod Byggeår: Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål Antatt byggeår. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Leilighetsbygg i tre - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Leilighet 1 etasje Gang, bad/wc, vaskerom, stue/kjøkken og soverom Underetasje Sum bygning plass i felles garasjeanlegg under blokken. Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Leilighetsbygg i tre - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet 1 etasje Gang, bad/wc, vaskerom, stue/kjøkken, soverom Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

5 Utvendig bod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1 etasje Bod Sum bygning Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Utvendig bod - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1 etasje Bod KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Leilighetsbygg i tre Lokalisering Leilighetsbygg i tre Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Takstrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. 210 Grunn og fundamenter, generelt Blokken står på fjell/komprimert sprengsteinsfylling. Grunnmuren er oppført i betong. 221 Gulv på grunn Asfaltert dekke i felles garasjeanlegg 224 Frittbærende dekker Blokken har etasjeskillere av betong 225 Yttervegger Ytterveggene er oppført i betong, jern og bindingsverk. Fasade av mur, trekledning og platekledning. Eldre partivis malingslitt fasade. Noen krakkeleringer i mur. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak tekket med papp. Jeg har ikke vært på taket. Taket blir ettersett i henhold til sameiets vedlikeholdsrutiner. 261 Trapper og ramper Felles trapp av betong, vinyl i trinn 621 Heiser Personheis til bla. garasje i fellesarealer. 722 Trapper og ramper i terreng Trapper og forstøtningsmurer av malt mur og naturstein. Alderslitasje på trapper og forstøtningsmurer Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

6 Leilighet 1 etasje 233 Vinduer 2 lags isolerglass i trekarmer. Vinduer og utvendige dører er fra byggeår og har liten aldersslitasje. 235 Ytterdører og porter Hvit fabrikkmalt inngangsdør. Terrassedør med isolerglass. 242 Gulvsystemer Gulvene har overflater av 3 stavs eikeparkett. 244 Innvendige dører 3 hvite glatte finerte dører. Glassdør til stue. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har glatte malte overflater 255 Overflater på innvendig himling Himlinger av malt mur og senkede himlinger av malt gips. Takhøyde 2,6.meter i stue. 262 Balkonger Altan på ca 6 kvm med utgang fra stue 263 Rekkverk, håndlister og fendere Altanen har rekkverk av lakert metall og glass. 272 Kjøkkeninnredning Hvit kjøkkeninnredning med profilerte fronter, steinmønstret benkeplate, ventilator, 2 glassdører og nisje for kjøl/frys. Integrert stekeovn, keramisk steketopp og oppvaskmaskin. Liten bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. 273 Innredning og garnityr for våtrom Vaskerommet har fliser på gulv, veggoverflater av malt malte plater og inneholder ventilasjonsaggregat, sikringsskap, 200 liters varmtvannsbereder, skap og koblingsskap for rør i rør. 273 Innredning og garnityr for våtrom Badet er helfliset og inneholder baderomsinnredning, vegghengt toalett og dusjnisje med dusjskillevegg. Liten bruksslitasje. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. 274 Skap og reoler Hvite folierte garderobeskap 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør og avløp i plast.(rør i rør) 200 liters varmtvannsbereder. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

7 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. (Luftbehandlingsagregat med varmegjenvinning. ) Tilluft til oppholdsrom. Avtrekk fra bad. Agregatet er montert i bod. Styretablå i skap ved agregatet. (inni skapet) 400 Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer av typen kombivern ( jordfeilbryter på alle kurser). Hovedsikring på 40 AMP. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. 440 Lys, generelt Faste lampepunkter i himling. 450 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv og bredbånd. Utvendig bod Lokalisering Utvendig bod Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bod i fellesrekke. Yttervegger av bindingsverk på ringmur av betong. Fasade av trekledning. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Andel felleskostnader: Sum kostnader Kr: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Leilighetsbygg i tre Utvendig bod Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8

8 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr Olav Flagtvedt av 8