Til seksjonseierne i Boligsameiet Edelgranlia

Transkript

1 Til seksjonseierne i Boligsameiet Edelgranlia Velkommen til sameiermøte, tirsdag 4. april 2017 kl.18:00 på Haslum skole Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Boligsameiet Edelgranlia det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Boligsameiet Edelgranlia Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Boligsameiet Edelgranlia avholdes, tirsdag 4. april 2017 kl. 18:00 på Haslum skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2016 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Honorar til styret kr INNKOMNE FORSLAG A) Ekstern gjennomgang av sameiet bygninger- og felles installasjoner B) Avtale med Norsk Brannvern om vedlikehold- og kontroll av brannsikkerhet Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 1 varamedlem for 1 år D) Valg av valgkomité E) Valg av andre utvalg/komiteer Sandvika, 15. mars 2017 Styret i Boligsameiet Edelgranlia Stig Harald Laukvik Nikolaisen/s/ Therese Pisani Stormark/s/ Torstein Hansen /s/

3 3 Boligsameiet Edelgranlia ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Stig Harald Laukvik Nikolaisen Edelgranveien 14 G Nestleder Therese Pisani Stormark Edelgranveien 14 F Styremedlem Torstein Hansen Edelgranveien 14 B Varamedlem Mohsen Arzani Edelgranveien 12 A Valgkomiteen Monica Fladvad Tom Rokling Edelgranveien 12 B Edelgranveien 14 C Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Boligsameiet Edelgranlia Sameiet består av 33 seksjoner. Boligsameiet Edelgranlia er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i Bærum kommune med følgende adresse: Edelgranveien Gårdsnummer: 23 og bruksnummer : 44 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligsameiet Edelgranlia har ingen ansatte. Det er ikke rapportert om skader eller ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS, avdeling Asker og Bærum, i henhold til kontrakt. Styrets kontaktperson i OBOS er Hilde Westernes. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS.

4 4 Boligsameiet Edelgranlia Styrets arbeid Styret har siden forrige ordinære sameiermøte bestått av Stig Nikolaisen, Therese Pisani Stormark og Torstein Hansen. I tillegg har Mohsen Arzani vært varamedlem til styret, og han har også deltatt på styremøter og bidratt til styrets arbeid. Mer om styrets arbeid se punket, orientering om sameiet drift på side 18. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr , som er under budsjett. Avviket skyldes innkreving bio energi kr , som er overført brenselsavregningen. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr ,-, noe høyere enn budsjettert. Hovedårsaken er drift og vedlikehold brannsikring kr , som ikke var budsjettet. Energi er lavere enn budsjettert, da bio energi kr også er overført brenselsavregningen. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet «Kommentar til budsjett for 2017» For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Kommunale avgifter i Bærum kommune, Avløp øker med 15 %, vann uendret, 3% økning på renovasjon. Det er vedtatt kildesortering i alle husstander i Bærum kommune. For mer informasjon om dette, se vedlegg: Orientering om sameiets drift. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2016.

5 5 Boligsameiet Edelgranlia Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr 1 940,-. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Boligsameiet Edelgranlia. Lån Boligsameiet Edelgranlia har lån i OBOS Banken. Lånet har en rente på 4,88% ved årsskifte. Løpetiden er på 3 år, utbetalt Lånet er tatt opp i forbindelse med malearbeidet som ble utført i For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Resultatet i budsjettet er før avdrag på lån i 2017 Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Sandvika,15. mars 2017 Styret i Boligsameiet Edelgranlia Stig Harald Laukvik Nikolaisen/s/ Therese Pisani Stormark/s/ Torstein Hansen/s/

6 BDO AS Munkedamsveien 45 Postboks 1704 Vika 0121 Oslo Uavhengig revisors beretning Til sameiermøtet i Boligsameiet Edelgranlia Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Boligsameiet Edelgranlia s årsregnskap som består av balanse per 31. desember 2016, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISAene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen og budsjettallene, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Uavhengig revisors beretning 2016 Boligsameiet Edelgranlia - Side 1 av 3

7 Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt driftforutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om sameiets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Uavhengig revisors beretning 2016 Boligsameiet Edelgranlia - Side 2 av 3

8 Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at sameiet ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. mars 2017 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes Statsautorisert revisor Uavhengig revisors beretning 2016 Boligsameiet Edelgranlia - Side 3 av 3 BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO MVA.

9 9 Boligsameiet Edelgranlia BOLIGSAMEIET EDELGRANLIA RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital

10 10 Boligsameiet Edelgranlia BOLIGSAMEIET EDELGRANLIA BALANSE EIENDELER Note OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Energiavregning Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 Sandvika, 15. mars 2017 STYRET I BOLIGSAMEIET EDELGRANLIA Stig Harald Laukvik Nikolaisen/s/ Torstein Hansen/s/ Therese Pisani Stormark/s/

11 Boligsameiet Edelgranlia NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Garasjeleie Leie garasjer Heis,kom.avg,vask Ytre vedlikehold Lån/Renter Kabel-TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

12 12 Boligsameiet Edelgranlia NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fellesanlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold garasjeanlegg SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

13 13 Boligsameiet Edelgranlia NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokallei -402 Skadedyrarbeid/soppkontroll Driftsmateriell Lyspærer og sikringer -674 Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Trykksaker Andre kontorkostnader -190 Telefon/bredbånd -832 Telefon, annet -270 Porto Drivstoff biler, maskiner osv Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 240 Renter av sparekonto i OBOS-banken 730 SUM FINANSINNTEKTER 970 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Rentekostnader lån OBOS-banken Omkostninger lån OBOS-banken -600 Renter på leverandørgjeld/overtrekksrente OBOS-banken -250 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2017) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2017, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2017.

14 Boligsameiet Edelgranlia NOTE: 14 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 4,88 %. Løpetiden er 3 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 15 ENERGIAVREGNING INNTEKTER Forskuddsinnbetalinger (a konto) SUM INNTEKTER KOSTNADER Fjernvarme SUM KOSTNADER SUM ENERGIAVREGNING Oppstillingen ovenfor viser hvilke energikostnader som avregnes etter hver enkelts forbruk. For å dekke de løpende kostnadene, krever selskapet inn et forskuddsbeløp fra hver enkelt. På fastsatte frister, blir deretter inntektene avregnet mot kostnadene. For lite innbetalt blir krevd inn, og for mye innbetalt blir tilbakebetalt. På den måten betaler hver enkelt kun for sitt eget forbruk. Ettersom disse inntektene og kostnadene avregnes etter hver enkelts forbruk, blir de bokført i balansen, og ikke via resultatregnskapet. De påvirker derfor likviditeten, og ikke resultatet.

15 15 Boligsameiet Edelgranlia 4. Godtgjørelse til styret Honorar til styret utbetales med kr i henhold til budsjett 5. Innkomne forslag til sameiermøtet Ekstern gjennomgang av sameiets bygninger- og felles installasjoner Forslagstiller Angela John og Øyvind Alvsaker Som allerede kjent, så nærmer vi oss fristen på 5 år for innmelding av reklamasjoner til Trysilhus. I den forbindelse ønsker vi å spille inn et forslag om å ta en avstemning på møtet om å få inn en ekstern takstmann (ikke en representant ifra Trysilhus) til å ta en titt på alle de større viktige detaljene på fellesanlegget vårt i nr. 12 og 14. Vi tenker det kan være lurt å få en fagmann til å samle inn alt av åpenbare «feil, mangler og «lurvete løsninger» i et dokument vi i neste omgang kan videresende til Trysilhus. På denne måten vil vi stå sterkere i en eventuell klagesak senere. Dette kommer dessverre til å koste sameiet noen kroner, men det vil bli enda dyrere om vi må dekke store og (unødvendige) reparasjoner på et senere tidspunkt. Med hilsen Angela John og Øyvind Alvsaker Styrets innstilling: Styret har kontaktet Opak for å få pris på en gjennomgang av sameiet basert på innspillet fra Angela og Øyvind. Vi har fått følgende tilbakemelding: Takk for henvendelsen. Boligsameiet Edelgranlia v/stig Nikolaisen OPAK kan tilby oppdrag med vurdering av div. bygningsmessige forhold på fellesområder i Boligsameiet Edelgranlia på Bekkestua. Vi har saksbehandlere med spesiell kompetanse på dette området som vil bli benyttet til dette oppdraget. Oppdraget omfatter besiktigelse av fellesområder i boligsameiet og utarbeidelse av rapport med angivelse av bygningsmessige forhold som bør bemerkes overfor selger før reklamasjonsfristen utgår. OPAK kan tilby denne typen oppdraget utført etter medgått tid. Timeprisen er kr 1 450,- eks. mva. Det faktureres for all tiden som benyttes til håndtering av oppdraget. Dvs. reisetid, befaringer og utarbeidelse av rapport. Vi kan anta tidsbruken for reisetid og befaring til ca. 4-5 timer. Tidsbruk for utarbeidelse av rapport etter befaringen kan estimeres etter at befaringen er gjennomført og omfanget av forhold som skal dokumenteres er kjent.

16 16 Boligsameiet Edelgranlia OPAK har system for kvalitetsstyring iht. ISO 9000/9001, og kvalitetssikring av oppdraget gjennomføres i henhold til interne rutiner. Dersom dere ønsker å bestille oppdraget kan det gjøres ved å svare på denne e- posten at våre betingelser for oppdraget er akseptert. Vedlegg: OPAKs generelle oppdragsbetingelser Med vennlig hilsen Jan Johansen Avdelingssjef / Ingeniør På bakgrunn av denne tilbakemeldingen vil styret anbefale sameiermøte å vedta at det foretas en slik gjennomgang snarest mulig, og at det nye styret gis i oppgave å inngå avtale med OPAK på nevnte betingelser. 2. Serviceavtale om vedlikehold- og kontroll av brannsikkerhet Styret foreslår at sameiet inngår avtale om årlig kontroll av brannforebyggende tiltak med leverandør av en slik tjeneste. En slik avtale vil innebære at et firma skal utføre vedlikehold på eiernes håndslukkere iht NS3910. Avtalen innebærer også fysisk bytte av batteri i røykvarslere, ettersyn av brannvarslingsanlegg, samt kontroll av røykvarslere. Ny forskrift fra 2016 pålegger styrene i borettslag og sameier å ha årlig kontroll av ovennevnte, og med en serviceavtale vil vi til enhver tid sikre at styret oppfyller kravene, og de utarbeider en tilstandsrapport som dokumentasjon på at vi har oppfylt kravene i forskriften. Mars 2017, styret i Boligsameiet Edelgranlia

17 17 Boligsameiet Edelgranlia 6. VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Tom Rokling Edelgranveien 14 C B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Ragnhild Kårvatn Eikeland Monica Brendsrud Edelgranveien 14 H Edelgranveien 14 K Styremedlemmer som ikke er på valg: Therese Pisani Stormark Edelgranveien 14 F C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Anne Cathrine Valle Edelgranlia 14 A I valgkomiteen for Boligsameiet Edelgranlia Monica Fladvad /S/ Tom Rokling /S/

18 18 Boligsameiet Edelgranlia Orientering om sameiets drift Styrets arbeid: I april 2016 vedtok styret å gå til innkjøp av en pc til sameiet. Denne brukes til det daglige styrearbeidet, lagring av dokumenter, og ikke minst har vi programvaren for energiavlesning liggende på maskinen. Etter forrige sameiermøte hadde beboerne et uformelt møte der man snakket om man kunne finne på noe å bruke området mellom nr 12 og nr 14. Det ble sendt ut en e-post fra styret til beboerne med oppfordring om å komme med forslag til hva området kunne brukes til. Kun ett forslag kom inn; at det ble kjøpt inn bordtenninsbord som ungdommen i sameiet kunne ha glede av. Kort tid etter ble det kjøpt inn et mobilt bordtennisbord på hjul, som kan benyttes flere steder i sameiet. Samtidig ble det også, etter forslag fra flere beboere, kjøpt inn sykkelstativer som ble plassert i garasjen. På forsommeren kom det inn forslag om å kjøpe inn ryddesag som vi kunne bruke til å å holde ugresset i skråningen opp mot Edelgranveien nede. Dette ble kjøpt inn, samtidig som vi også bestilte en kraftig løvblåser for å blåse grus opp fra grøften etter vinterens strøing av veien vår. For å sikre at barna ikke ville ha tilgang til ryddesag og drivstoff til denne og løvblåseren, fikk vi hjelp av Jon og Mats til å bygge en bod-i-boden, slik at vi kunne låse inn nevnte maskiner og tilbehør i fellesboden. Tusen takk for hjelpen og takk for gode forslag! Lørdag 27. august ble det arrangert tunfest, og festkomiteen v/monica Fladvad og styret v/therese stelte i stand en hyggelig sammenkomst for oss! Tusen takk for hjelpen! Dugnaden høsten 2016 var det liten respons på, og styret valgte å avlyse den oppsatte dugnaden, og oppfordret i stedet beboerne til å melde seg til å løse oppgavene vi ba om hjelp til. Det fungerte veldig fint, og alle oppgavene ble utført. Det var til og med for mange som meldte seg i forhold til antall oppgaver vi hadde, men det byr seg jo flere anledninger! I september fant styret det nødvendig å sende inn en reklamasjon på lysarmaturene i fellesgarasjen. Ved skifte av lysrør der hvor disse hadde gått, så vi at starterne hadde smeltet. En elektriker fra Jensen Elektriske kunne fortelle oss at det skyldtes at armaturene ikke var konstruert for å bli slått av og på så mye som de ble utsatt for. I tilbakemeldingen fra Trysilhus fikk vi vite at dette delvis var rett, men de mente også at det skyldtes at det tok for lang tid fra et lysrør hadde gått, til det faktisk ble skiftet og at starteren dermed går varm av å forsøke å tenne lysrøret. Etter en del korrespondanse frem og tilbake, fikk vi et tilbud fra Jensen Elektriske på å bytte de armaturene som var ødelagte. Dette skulle koste kr ,- pluss mva, pluss medgått tid til skifte av disse. Alternativ 2 var å bytte ut alle armaturene til nye vedlikeholdsfrie led-armaturer, og det skulle vi få for ,- pluss mva, inkludert medgått tid for oppgaven. Strømforbruket på slike nye armaturer er ca 1/3 av det de gamle brukte.

19 19 Boligsameiet Edelgranlia Vi overtalte Trysilhus til å dekke prisen på alternativ 1, mens vi da la noen kroner i dette fra egen lomme, og gikk for alternativ 2. Styret har også vurdert å inngå en serviceavtale med Jensen Elektriske om service og vedlikehold på det elektriske anlegget i sameiet, og venter på et godt tilbud på dette. I november hadde vi budsjettmøte hos OBOS Forvaltning. Der fikk vi forhandlet ned prisen på forvaltningsoppdraget deres med 6%. I tillegg kjørte vi samtidig en anbudsrunde på forsikringene våre en jobb som er inkludert i prisen hos OBOS Forvaltning. I 2016 var forsikringspremien for sameiet hos If på kr ,-. Etter anbudsrunden ble vi tilbudt følgende premier: If, kr ,- Gjensidige, kr ,- Tryg, kr ,- OBOS Forsikring, kr ,- Vilkårsmessig er det lite som skiller de fire selskapene. Det er enkelte små avvik i egenandeler, men dette er stort sett egenandeler som vedrører situasjoner vi som nytt, og relativt lite sameie sjeldent eller aldri vil komme borti. I tillegg til en vellykket anbudsrunde vil vi også nevne at Gjensidige opererer med utbytte til alle sine kunder, fordelt ut fra størrelse på forsikringspremien. Styret vedtok derfor å flytte forsikringene våre til Gjensidige pr 1. januar Julegrantenningen ble i 2016 lagt til 1. desember, og ikke den første søndagen i advent. Det store juletreet fra Løvenskiold som vi hadde de to foregående årene var nå blitt såpass kostbart med transport til og fra, så vi valgte å kjøpe en mindre julegran, og sparte ca ,- kroner der også. Tusen takk til festkomiteen v/monica og Therese i styret for gjennomføringen av julegrantenningen! Styret har fra 1. januar innført betaling for forbruk av strøm på faste installasjoner som enkelte beboere har i- og utenfor boder i garasjen. Alt forbruk av strøm i fellesgarasjen går på felles forbruk, og vi fant det derfor riktig å innføre dette for å kompensere for økte utgifter. Det har vært utfordringer knyttet til renseanlegget som våre tre sameier er knyttet til. Blant annet var det en feil ved biologien i anlegget som førte til ekstremt utslipp av kloakk-lukt. Leverandør av anlegget, Ecobio Norge, er i tett dialog med oss og styrene i de to øvrige sameiene om dette blant annet har vi hatt et dialogmøte med alle involverte parter der man så på alternative løsninger til å redusere både de økte utgiftene ved rens av anlegget, og hindre utslipp av lukt. Dialogen og samarbeidet fortsetter utover våren. Det er likevel på sin plass å minne beboerne om at kun er kroppens naturlige avfallsstoffer og toalettpapir som skal i toalettet, bruk fosfatfrie vaskemidler til både oppvask og klesvask, og unngå fett og meieriproduktrester i slukene. I løpet av vinteren har vi også hatt tett dialog med Trysilhus vedrørende lekkasjen fra ventilasjonsrøret i taket i fellesgarasjen, samt utfordringene med gatevarmen etter at en varmeveksler gikk i stykker i begynnelsen av januar. I skrivende stund er sistnevnte sak løst, og gatevarmen fungerer igjen tilfredsstillende. Lekkasje-saken er ikke løst i skrivende stund, men dialogen med Trysilhus fortsetter til problemet er løst.

20 20 Boligsameiet Edelgranlia Renovasjonsløsningen endres i august 2017 I desember fikk vi et møte med to saksbehandlere på avdelingen Forurensing og Renovasjon i Bærum Kommune. På møtet ble det diskutert hvilke endringer vi i vårt sameie må gjøre i forbindelse med kommunens innføring av kildesortering av matavfall i løpet av Vi håpet lenge at vi kunne løse dette ved at våre beboere kunne benytte blå- og grønne plastposer for sortering av henholdsvis matavfall og restavfall, og at disse to posene begge kunne legges i vår nedgravde container for restavfall. Dessverre er dette en sorteringsmetode som Bærum Kommune ikke ønsker å opprettholde fordi dette var for dyrt, og det var klart at vi enten måtte grave ned en fjerde container, eller gå for en ekstern container for én av kategoriene papp/papir, plast, matavfall eller restavfall. Førstnevnte løsning, nedgraving av ytterligere én container, vil koste oss ca ,-. Kommunen gir støtte til et slikt tiltak med ca ,-. Den andre løsningen, å anskaffe en ekstra container som ikke graves ned, vil koste vesentlig mindre. Vi har fått tilbud på container for papp- og papirretur på kr ,- inkl. mva. Dette vil være en container på 4 kubikkmeter, og det er det kommunen anbefaler oss å gå for. Vi får da 1 kubikkmeter mindre kapasitet på papp- og papirretur, men iflg beregninger hos kommunen har vi overkapasitet på våre nedgravde containere. De vil derfor i tillegg redusere antall tømminger til hver fjerde uke fra august. Dette medfører en reduksjon i kostnadene våre ved at vi går over til å tømme papp- og papirretur 12 ganger pr år, og ikke 18 ganger pr år. Styret har valgt å gå for denne siste løsningen, og den eksisterende nedgravde containeren for papp- og papir vil da fra august 2017 bli forbeholdt matavfall. Vi håper å få plass til en slik container til høyre for våre nedgravde containere. Dersom dette ikke lar seg gjøre, vil styret ta med beboerne på diskusjon om eventuell alternativ plassering. Mars 2017 Styret i Boligsameiet Edelgranlia Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Nøkler/skilt Nøkler/skilt kan bestilles hos styret. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til

21 21 Boligsameiet Edelgranlia forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering Rekkehusene ble malt I 2015

22 VEDTEKTER for Sameiet Edelgranlia (leiligheter i hus 4 og 5) i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31, endret 17. mars NAVN OG FORMÅL Sameiets navn er Edelgranlia (heretter Sameiet eller Sameiet Edelgranlia ). Sameiet består av 20 boligseksjoner og 13 næringsseksjoner (garasjeseksjoner) på eiendommen gnr. 23, bnr. 44 i Bærum kommune i henhold til tinglyst seksjoneringsbegjæring. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendom, gnr. 23, bnr. 44 i Bærum kommune, med fellesanlegg av enhver art. Bruksenhetene kan bare benyttes til boligformål. En seksjons formål kan kun endres dersom det vedtas i sameiermøtet med 2/3 flertall, og eieren av den aktuelle seksjon har gitt sin tilslutning til formålsendringen. Det er en forutsetning for å endre formålet at det nye formålet ikke er i strid med offentlige vedtak eller bestemmelser. 2 ORGANISERING AV SAMEIET OG RÅDERETT Hver sameier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den (de) bruksenhet(er) vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av sameiermøtet. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt eventuelt en eller flere tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen. Tilleggsdelene omfatter eventuelle boder og private utearealer som ikke ligger inne i bruksenheten. Balkonger/terrasser inngår i hoveddelen, med unntak av terrasser på bakkeplan som er tilleggsdel til hoveddelen. Inndelingen i hoveddeler og tileggsdeler, samt sameiebrøkens størrelse, fremgår av seksjoneringsbegjæringen og matrikkelbrev for uteareal. Garasjeseksjonenes areal skal inngå i eierbrøken i seksjoneringsbegjæringen, men skal ikke være med i fordelingen av fellesutgiftene i sameiet, jf 3 og 4 nedenfor. På kjellerplanet er garasjeplasser etablert som tilleggsdeler til boligseksjonene i sameiet. I tillegg er det etablert 13 stk næringsseksjoner bestående av 13 enkeltstående garasjeplasser. Disse plassene eies av og er hjemlet utbygger inntil de overdras til boligsameiere/boligsameiet. Det vises til 25 om overdragelse og reseksjonering. Med unntak av de begrensninger som følger av disse vedtekter og av eierseksjonsloven, har seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner.

23 2 De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med vegger, tak, etasjeskillere og konstruksjoner for øvrig samt inngangsdører, vinduer, andre fellesrom og deler av utearealet. Stamledningsnettet for vann og avløp frem til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet frem til bruksenhetenes sikringsskap er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes felles behov. Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar ved formålet, jf. 1, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjonene, eller slik at andre brukere hindres i bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Se også 23. Ledninger, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjoner. Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett. Sameiet har ikke oppløsningsrett. 3 FELLESUTGIFTER Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Fellesutgiftene fordeles likt mellom sameierne, med unntak av de utgiftene som følger av bokstav f) nedenfor, som skal fordeles etter størrelsen på sameiebrøkene. Når det gjelder utgifter knyttet til garsjekjelleren vises det til fordelingen i 4 nedenfor. Som et vedlegg til vedtektene følger en oppstilling over eierbrøken for boligseksjonene som skal danne grunnlag for fordelingen av fellesutgiftene mellom boligsameierne, med unntak av garasjekjelleren med garasjeplasser. Vedlegget anses som en del av vedtektene. Drifts- og vedlikeholdsutgifter som knytter seg til garasjekjelleren med garasjeplasser skal skje særskilt, jf 4 nedenfor. Sameiebrøken er basert på den enkelte bruksenhets BRA (dvs. eksklusiv balkong/terrasse/uteplasser). Som felleskostnader anses blant annet: a) eiendomsforsikring, jf. 21 b) kostnader til indre og ytre vedlikehold av fellesarealer, samt de arealer som det etter 5 påligger Sameiet å vedlikeholde c) lys/oppvarming av fellesarealer d) kostnader ved forretningsførsel, revisjon og styrehonorarer e) sameiets andel av kostnader til drift og vedlikehold av uteareal som skal være felles med Sameiet Edelgrantunet og Sameiet Øverlandstunet ballplass og vegetasjonsbelte f) sameiet andel av kostnader til drift og vedlikehold av renseanlegg som eies i fellesskap av Sameiet Edelgrantunet, Sameiet Edelgranlia og Sameiet Øverlandstunet, men som driftes av ekstern leverandør.

24 3 Styret skal påse at alle fellesutgifter blir dekket av Sameiet, slik at det unngås at kreditorer gjør krav gjeldende mot den enkelte sameier for Sameiets forpliktelser. Den enkelte sameier skal innen den 1. i hver måned forskuddsvis innbetale et à konto beløp til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av sameiermøtet eller styret slik at de samlede à konto beløp med rimelig margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke tilbakebetales, men skal hensyntas ved fastsettelse av à konto beløp for neste periode. Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra sameiers side. For krav mot en sameier som følger av sameieforholdet, herunder krav om dekning av felleskostnader, har de øvrige sameiere lovbestemt panterett i den aktuelle sameiers seksjon, jf. eierseksjonsloven 25. Pantekravet pr. bruksenhet (seksjon) kan ikke overstige et beløp tilsvarende folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet for beslutning om gjennomføring av tvangsdekning. Pantekravet faller bort dersom det ikke innen to år fra kravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring om tvangsdekning til namsmyndighetene, eller dersom salg av eiendommen gjennom namsmyndighetene ikke gjennomføres uten unødig opphold. 4 PARKERING Drifts- og vedlikeholdsutgifter som knytter seg til garasjekjelleren med garasjer skal fordeles forholdsmessig på de boligseksjonseierne i sameiet som har garasjeplasser som tilleggsdeler til sine seksjoner og på næringsseksjonene bestående av de til enhver tid resterende usolgte plassene som er eid og hjemlet utbygger. Fordelingen skal skje etter nærmere fastsatt fordelingsnøkkel basert på antall garasjeplasser hver enkelt eier. 5 VEDLIKEHOLD Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan sameiermøtet med 2/3 flertall beslutte at sameieren pålegges vedlikeholdet. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder, balkonger/terrasser (unntatt innvendige flater) og boder er Sameiets ansvar. Fellesarealet m.v. jf. avsnittet ovenfor skal holdes forsvarlig ved like. Det skal utarbeides forslag til årlig vedlikeholdsprogram for fellesarealer som fremlegges på det ordinære sameiermøtet for godkjennelse.

25 4 6 VEDLIKEHOLDSFOND Sameiermøtet vedtar med vanlig flertall avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene. 7 REGISTRERING AV SAMEIERE Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets styre/forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. 8 STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder, en nestleder og et styremedlem. Det skal også velges inntil to varamedlemmer. Styrets leder velges for ett år ad gangen. Styrets nestleder og styremedlem velges for to år ad gangen. En av disse to er på valg ved hvert ordinært sameiermøte, hver sin gang. Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene og varamedlemmene behøver ikke å være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand. 9 STYRETS KOMPETANSE Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet av sameiermøtet. Avgjørelser som kan fattes av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også fattes av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. Sameiets signatur innehas av styreleder og ett styremedlem i fellesskap. Styret kan gi prokura. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere sameierne. 10 OM STYREMØTET Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte det er nødvendig. Ett styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Varamedlemmer kan møte i stedet for styremedlemmer. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en trededel av styremedlemmene.

26 5 Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. 11 SAMEIERMØTET Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april måned. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst tre dager. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært sameiermøte. 12 SAKER SOM BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet behandle: - Konstituering - Styrets årsberetning - Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning - Valg av styremedlemmer - Valg av revisor - Andre saker som er nevnt i innkallingen - Budsjett for kommende år - Årlig vedlikeholdsprogram - Valg av valgkomité. Velges for et år ad gangen Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet. 13 MØTELEDELSE OG INNKALLING Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst 20 dager. Styret skal tilstrebe å sende innkalling 20 dager før avholdelse av sameiermøtet. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Dersom et forslag, som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal kunne behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Blir det ikke innkalt til sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak fattet på sameiermøte, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte.

27 6 Sameiermøte skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder. Møteleder behøver ikke være sameier. 14 SAMEIERMØTETS VEDTAK Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir en stemme, med unntak av garasjeseksjonene som ikke har stemmerett. Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikehet foretas loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler flertall av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om: - endring av vedtektene - ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold - omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter - salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap - andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning - samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmeantallet - tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne for mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder: - at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like - innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen - innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av fellesutgifter enn bestemt i 3 Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen. Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.