A/S LUFTFORSVARETS BYGGELAG

Transkript

1 A/S LUFTFORSVARETS BYGGELAG V E D T E K T E R Endret på ordinær generalforsamling 27. april 2006, 17. april 2007, 23. april 2008, 29. april april 2011 og 24. april Sist endret på ordinær generalforsamling 12. mai Selskapet og dets formål A/S Luftforsvarets Byggelag er et selskap med begrenset ansvar som har til formål å kjøpe, bygge og drive fast eiendom i bydel Vestre Aker i Oslo kommune. 2 Forretningskontor Selskapet har forretningskontor i Bærum. Generalforsamling kan avholdes i Oslo. 3 Aksjekapitalen Aksjekapitalen er kr ,-, fordelt på 162 aksjer à kr. 620,- som lyder på navn og er fullt innbetalt. 4 Boretten Hver aksje gir enerett til å bruke en bolig i laget og rett til å nytte fellesarealene til det de er tenkt eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Boretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for øvrige beboere. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. 5 Aksjonærers rett til salg av aksjer Aksjer kan bare overdras sammen med den tilhørende andelsobligasjon og borett. Ved overdragelse ved salg av aksjer med dertil hørende andelsobligasjon og borett, skal vedkommende kjøper godkjennes av selskapets styre. Styret kan forlange at oppgjør skal skje gjennom styret, og selskapet er i tilfelle berettiget til av salgssummen å dekke sitt eventuelle tilgodehavende hos selgeren.

2 2 6 Utleie/overlating av bruken Aksjonæren kan ikke uten godkjennelse fra styret overlate bruken av hele boligen til andre. En aksjonær som selv bor i boligen kan likevel overlate bruken av deler av boligen til andre uten styregodkjennelse. Med godkjenning fra styret kan aksjonæren overlate bruken av boligen til andre for opp til tre år dersom aksjonæren selv, aksjonærens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjonæren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom brukeren ikke kunne blitt aksjonær. Aksjonæren kan ellers med godkjenning fra styret overlate bruken av hele boligen dersom 1. aksjonæren er en juridisk person, eller 2. aksjonæren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller 3. minst ett av husstandsmedlemmene som overtar bruken er aksjonærens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjonæren eller ektefellen, eller 4. det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven 68 eller husstandsfellesskapsloven 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. I tilfellene som er nevnt i punktene nr. 1 til 4, kan godkjenning nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjonær. Ved vurderingen av om det foreligger saklig grunn som nevnt i denne bestemmelsen, har styret rett til å kreve fremlagt opplysninger om den eller de som skal overta bruken av boligen. Har selskapet ikke sendt svar på en skriftlig søknad om godkjenning av ny bruker av boligen innen én måned etter at søknaden er kommet frem til laget, skal brukeren regnes som godkjent. Aksjonær som har overlatt bruken av boligen til andre, er fremdeles ansvarlig for bruken av boligen overfor laget, og plikter å gi styret melding om hvor man er å få tak i. Aksjonæren skal holde boligen i forsvarlig stand. 7 Aksjonærenes vedlikeholdsplikt Aksjonæren skal vedlikeholde slikt som vinduenes innside (inkludert skifte ut knuste ruter), rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen. Aksjonæren skal også vedlikeholde indre del av balkongen, herunder overflatebehandling og vedlikehold av gulvbelegg og avløp. Aksjonærs vedlikeholdsplikt omfatter ikke fasaden innenfor balkongen og større vedlikeholdsarbeider på balkongen. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører og vinduer med karmer, men ikke utskiftning av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Selskapet refunderer utgifter til utskifting av sluk med inntil kr ,-. Aksjonærens vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av tilfeldig skade.

3 Alt arbeid som påligger aksjonæren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Aksjonæren er ansvarlig for at dette blir gjort. Selskapet har adgang til å foreta den inspeksjon som trengs til kontroll med at vedlikeholdsplikten blir oppfylt. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper er å anse som mislighold av aksjonærens forpliktelser overfor selskapet, og kan medføre erstatningsansvar, jf. borettslagsloven 5-13 og Selskapet skal: 8 Selskapets plikter a) vedlikeholde og forvalte de delene av bygningene og eiendommen som ikke er underlagt aksjonærenes vedlikeholdsplikt, herunder grøntarealer, beplantning, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art b) skifte ut boligenes ytterdører og vinduer c) vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligene. Selskapet har rett til å oppføre slike installasjoner i boligene dersom dette ikke er til vesentlig ulempe for aksjonæren. Der det er nødvendig med bygningsmessige inngrep for å skaffe tilgang til ovennevnte installasjoner, er selskapet kun ansvarlig for etterarbeider tilsvarende utbedring av selve inngrepet med tilbakesetting til ordinær standard. Eventuelle påkostninger eller utbedringer utover det som her er nevnt, må bekostes av aksjonæren, uansett hvilken standard boligen var i før inngrepet fant sted. 9 Forandringer av bygning eller bolig Aksjonæren må ikke uten godkjennelse fra selskapets styre foreta forandringer vedrørende bygningskonstruksjonen og fellesanlegg, som for eksempel rive bærevegger eller flislegge balkong/terrasse. Tilsvarende gjelder tiltak som medfører fasadeendringer, for eksempel utskiftning av dører og vinduer, oppsetting av parabol/antenne, markise og varmepumpe eller endring av utvendige farger. Aksjonær som bor i lavblokk, henholdsvis direkte under loftsarealet eller direkte over kjellerarealet kan søke om å utbygge andel av loft- eller kjellerareal. Søknaden skal oversendes styret i Luftforsvarets Byggelag, og må inneholde tegninger som viser situasjonen før og etter det ønskede tiltaket. Tiltaket må til enhver tid forholde seg til gjeldende lover og forskrifter, og i tråd med Oslo kommunes veiledning for loftsinnredning/oppgradering av eldre murgårder, blankett Aksjonær/tiltakshaver skal innhente nødvendig samtykke fra aksjonærer med boder som blir direkte berørt av endringen. Øvrige aksjonærer i oppgangene varsles om planene, og kan kommunisere sine innspill direkte til aksjonær/tiltakshaver, og/eller til styret. Byggelaget og øvrige aksjeeiere skal ikke ha utgifter ved tiltaket. Alle kostnader ved tiltaket som etablering, fremtidige skader og vedlikehold dekkes av den til enhver tid eier av aksjen(e) som utførte tiltaket. Når styret finner å kunne anbefale godkjennelse av søknaden, skal den legges frem for generalforsamlingen. Tillatelse til utbygging av kjeller og loft gis av generalforsamlingen med to tredjedels flertall, jfr. brl. 8-9 pkt. 1. Det kan kalles inn til ekstraordinær generalforsamling etter reglene i brl. 7-5, men søknaden skal normalt behandles på ordinær generalforsamling. Tillatelsen gis med en varighet av 3 år gjeldende fra innvilgelsesdato. Aksjeeierne må i tillegg innhente tillatelse fra kommunen, og følge de til enhver tid

4 4 gjeldende regler, før noe tiltak kan iverksettes. Dersom det ikke er foretatt utbygging innenfor fristen, må det søkes på nytt og på nytt innhentes nødvendig samtykke og tillatelse. Utvidelse av bolig ved implementering av loft/kjeller-areal i denne, forutsetter at det betales kr. 5000,- per m2 bruksareal i.h.t. NS3940. Det betales ikke for egen bod. Beløpet ble bestemt i generalforsamlingen 24. april 2014, og styret kan regulere pris i hht utvikling i konsumprisindeksen. Ordningen vil ikke få virkning for avtaler inngått før 27. april I tillegg må aksjeeieren signere erklæring/avtale hvor han aksepterer betingelsene. Tidspunkt for betaling av felleskostnader for utvidet areal (del av loft eller kjeller) skal gjelde fra etter godkjenning i generalforsamlingen og den første (1.) i påfølgende måned etter at godkjenning for byggetillatelse foreligger fra Oslo kommune. Arealberegningen for økning av felleskostnadene baseres på BRA, som kjøpesummen for arealet er basert på. Økningen av felleskostnadene skal være forholdsmessig med hva som er felleskostnader før utvidet areal, basert på BRA. Dersom nødvendig, må det foretas oppmåling av BRA i den leilighet som skal utvides, som bekostes av aksjonæren. Følgende aksjer har fått tillatelse og utbygget loftsareal; 43, 67, 91, 105, 124 og 139. Følgende aksjer har fått tillatelse og utbygget kjellerareal; Felleskostnader Selskapet betaler alle kostnader til drift av dets bygninger, som ikke knytter seg til den enkelte bolig, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, vedlikehold av bygningene og garasjeanlegg, samt administrasjonskostnader. Selskapet betaler også alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med grøntarealer, beplantning, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art. Felleskostnader i selskapet skal deles mellom aksjonærene ut fra forholdet mellom verdiene på boligene eller ut fra andre retningslinjer som går frem av bygge- og finansieringsplanen. Fordelingen skal justeres dersom endringer i boligene eller eiendommen ellers fører til vesentlig endring av verdiforholdene. Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av aksjonærene etter hvert som de forfaller. Beløpet fastsettes av styret. 11 Forsikring Styret plikter å holde sekskapets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte. Aksjonæren skal betale egenandel ved forsikringsskader der lagets forsikring benyttes på skader som ligger under aksjonærens vedlikeholdsansvar. Aksjonæren er også ansvarlig for tap som ikke dekkes av lagets forsikring som følge av hel eller delvis avkortning eller avslag på grunn av aksjonærens forhold. Krav på betaling av egenandel dekkes av lagets legalpanterett, jf. vedtektene Mislighold Hvis en aksjonær, på tross av advarsel, vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriftlig varsel, pålegges å selge aksjen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan aksjen kreves solgt gjennom tvangssalg, jf. borettslagsloven 5-22.

5 Aksjonæren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker og dennes besøkende eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller eiendommen for øvrig. Medfører aksjonærens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er aksjonerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan selskapet kreve fravikelse av boligen, jf. borettslagsloven Etter reglene i bestemmelsen her kan det også kreves fravikelse i forhold til brukere som ikke er aksjeeier, jf. borettslagsloven 5-9. Det kan begjæres fravikelse uten forutgående skriftlig advarsel Generalforsamlingen Den øverste myndighet i selskapet utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen 30. juni. Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller aksjonærer som representerer minst en tidel av aksjekapitalen skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret skal sørge for at generalforsamlingen holdes innen én måned etter at kravet er fremsatt. Innkalling til generalforsamling skal skje skriftlig til aksjonærne med varsel på minst én uke. Styret skal på forhånd varsle alle aksjeeierne med kjent adresse om dato for møtet og om siste frist for levering av saker som aksjeeierne ønsker tatt opp. 14 Møterett, møteledelse og avstemming Generalforsamlingen ledes av styrets leder, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. På generalforsamlingen har hver aksje én stemme. En aksjonær kan møte ved fullmektig. Fullmakten skal være skriftlig og datert. Hver aksjonær kan ta med rådgiver til generalforsamlingen, og kan gi talerett til én rådgiver. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene, avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 15 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling På ordinære generalforsamling skal disse sakene behandles: 1. Konstituering 2. Årsberetning fra styret 3. Årsoppgjør, og i denne sammenheng spørsmål om anvendelse av overskudd eller dekning av tap 4. Eventuell godtgjørelse til styret 5. Driftsbudsjett 6. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer 7. Andre saker som er nevnt i innkallingen

6 6 16 Valgkomiteens mandat Generalforsamlingen velger en valgkomite bestående av 3 - tre - representanter (leder og to representanter) som har i oppgave å finne egnede representanter til styret, samt valgkomite for etterfølgende periode. Hver av valgkomiteens representanter har en stemme. Valgkomiteen lager innstilling som bekjentgjøres for aksjonærer gjennom innkallingen til generalforsamling. 17 Selskapets styre Selskapet skal ha et styre på minst fire, høyst fem medlemmer, og minst to, høyst tre varamedlemmer. Styret velges av generalforsamlingen med alminnelig flertall. Styret velger selv sin leder. Styremedlemmene behøver ikke være aksjonærer. Funksjonstiden for styre- og varamedlemmene er to år. Generalforsamlingen kan fastsette en annen funksjonstid ved valget av styremedlemmet. 18 Styrets oppgaver og vedtak Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av selskapets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de stemmene som er gitt. Står stemmene likt, gjør møteleders stemme utslaget. 19 Firmategning Styret representerer borettslaget utad. Selskapets firma tegnes av to styremedlemmer i fellesskap. 20 Forretningsfører Styret bestemmer hvem som skal være selskapets forretningsfører. Styret inngår avtale om forretningsførsel, herunder avtaler forretningsførers lønn. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, med mindre kortere frist er avtalt. Forretningsføreren forestår den daglige driften av selskapets eiendom. Forretningsfører sørger for innkreving av felleskostnader fra aksjonærene og fører regnskap for laget. Videre fremmer forretningsfører overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og felleskostnader, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjærer tvangssalg. 21 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret og forretningsfører må ikke treffe vedtak som er egnet til å gi visse aksjonærer eller andre en urimelig fordel til skade for andre aksjonærer eller selskapet. Styret eller forretningsfører skal ikke etterkomme noe vedtak av generalforsamlingen dersom vedtaket strider mot lov eller vedtekter.

7 7 22 Revisor Selskapet skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Revisor velges av generalforsamlingen og tjenestegjør inntil ny revisor er valgt. Selskapet kan bare velge ny revisor når det er nevnt i innkallingen. 23 Legalpant Som sikkerhet for krav som springer ut av lagsforholdet har selskapet legalpant (1. prioritet) i den enkelte aksje tilsvarende 2 G (folketrygdens grunnbeløp), jfr. borettslagsloven Forretningsføreren har ved en aksjonærs mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangssalg av vedkommendes aksje. Aksjonæren kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom. 24 Tvister Eventuelle tvister mellom selskapet og en aksjonær avgjøres ved de alminnelige domstoler. Aksjonærene vedtar selskapets verneting som rette verneting.