TRANØY KOMMUNE EIENDOMSSKATT RETNINGSLINJER FOR ALMINNELIG TAKSERING

Transkript

1 TRANØY KOMMUNE EIENDOMSSKATT RETNINGSLINJER FOR ALMINNELIG TAKSERING Datert , revidert og

2 Disse retningslinjene er det som i 3-2, 1. ledd i Eiendomsskattevedtekter for Tranøy kommune betegnes som alminnelige retningslinjer for takseringen for å sikre størst mulig ensartethet i vurderingen. De skal legges til grunn ved første gangs taksering ved innføring av eiendomsskatt i Tranøy kommune i 2008, og ved senere endringer i lovverket som nødvendiggjør endringer av takseringen, Etter prøvetaksering i hht samme 3-2, 2. ledd er foretatt, skal retningslinjene justeres dersom det viser seg at det oppstår store ulikheter og/eller åpenbare urimeligheter i takstene. De endelige vedtatte retningslinjene som (evt etter justeringer som nevnt foran) ligger til grunn for endelig fastsatt takst og utskriving av eiendomsskatt for 2008, skal også legges til grunn ved ny- og omtakseringer og lignende i skatteperioden til og med skatteåret Jf også kommunestyrets vedtak av i sak 6/17 den Bakgrunn Med hjemmel i Eiendomsskatteloven vedtok Tranøy kommunestyre som del av økonomiplan og årsbudsjett i sak 0062/07 den å innføre eiendomsskatt i hele kommunen fra og med skatteåret I kommunestyret , ble det vedtatt eiendomskattevedtekter for kommunen. Her heter det bl.a at før alminnelig taksering påbegynnes, drøfter den sakkyndige nemnd alminnelige retningslinjer for takseringen for å sikre størst mulig ensartethet i vurderingen. Ut fra gjeldende regelverk, skal takstene gjelde i 10 år, og ny- eller omtakseringer i perioden skal følge de prinsipper som legges til grunn første året. Retningslinjene er dermed utarbeidet og fastsatt med bakgrunn i: - at de er godt gjennomarbeidet og utprøvd før de fastsettes endelig - at de reglene som gis er så klare at de kan følges i hele skatteperioden med mindre endringer i lovgiving og andre forutsetninger gjør det nødvendig med endringer/presiseringer 2. Mål Retningslinjene skal bidra til at takstnivåene blir riktige og at eiendomsbesitterne sikres likebehandling når alminnelig taksering gjennomføres i løpet av 2008 og når enkelttakseringer gjennomføres i resten av skatteperioden Se også kommunestyrets vedtak av i sak 6/17 den og Forskrift om kommunesammenslåing av Definisjoner I dette dokumentet benyttes begrepet kalibrering i den betydning at alle som deltar i arbeidet (ansatte, medlemmer i nemnda, besiktigelsesmedarbeidere osv) oppnår en felles forståelse for og utfører lik praktisering av de gitte rammer og retningslinjer. Dette for å sikre likebehandling i alle ledd. 4. Ytre rammeforutsetninger Det foreligger tre sett med ytre rammeforutsetninger som arbeidet må overholde. Disse er: - de juridiske rammer som foreligger for takseringsarbeidet - de politiske rammene kommunestyret i Tranøy har trukket opp - de muligheter og begrensninger teknologien gir

3 4.1 Juridiske rammer Eiendomsskatteloven med henvisning til flere andre lover, forskrifter og uttalelser m.v fra Finansdepartementet og ikke minst rettspraksis, trekker opp de juridiske rammene for taksering og forvaltningsarbeidet vedr. eiendomsskatt. Juridisk er det to overordnede prinsipper som er ufravikelige: - legalitetsprinsippet (at beskatning krever klar lovhjemmel) - likhetsprinsippet (at like faktiske omstendigheter må tillegges likeartede skattemessige virkninger) Formelle feil kan føre til at hele utskrivingen blir ugyldig. 4.2 Politiske rammer Tranøy kommunestyres vedtak legger disse føringene på arbeidet: - I medhold av Eiendomsskattelovens 3 og 4 er det eiendomsskatt i hele Tranøy kommune (inkl for verker og bruk) fra og med skatteåret Eiendomsskatten fastsettes til 2 promille for Videre har kommunestyret gjennom senere vedtak fastsatt at: - I medhold av Eiendomsskattelovens 7 fritas for eiendomsskatt: o Eiendommer nevnt i eiedomsskattelova 7 (a-k) o Nybygd bolig/leilighet fritas i 10 år etter at boligen/leiligheten ble tillatt tatt i bruk (brukstillatelse/ferdigattest) - Eiendomsskatten skal betales i fire terminer, med forfallsdato ca 25 februar, mai, september og november. - Til å taksere (verdsette) eiendommene i kommunen skal det velges en sakkyndig nemnd og en sakkyndig ankenemnd, jfr Eiendomsskatteloven 33) - Vedtatte skattevedtekter for Tranøy kommune gir en rekke direktiver som sakkyndig nemnd og andre aktører må forholde seg til. 4.3 Teknologiske rammer Kommunen benytter egne eiendomsregistre, herunder grunnlag for kommunale vann-, avløps-, renovasjons- og feieavgifter, og eiendomsarkiv (dele- og byggesaksarkiv) som utgangspunkt for tomt/arealstørrelse, bygningstype og arealberegninger. 5. Takseringen 5.1 Takseringsmetode Takseringen skjer etter en metode som er utviklet i et samspill mellom Hamar og Trondheim kommuner og Geoservice AS. Metoden benyttes nå i stadig flere kommuner. Taksten skal bygge på: - Fakta om eiendommen - Vurdering av eiendommen Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er:

4 - Eierforhold (eier og eierrepresentant) - Tomtestørrelse (i m2) - Faste installasjoner (identifisering av installasjoner skal medtas i taksten) - Bygningstyper og bygningsstørrelse med arealtall for hver etasje - Matrikkelstatus - Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene i bygningene. I hht instruks for oppmåling omfatter og grupperes BRA slik: - kjelleretasje - underetasje (sokkel) - hovedetasje - loftsetasje Faktaopplysning om tomt og bygninger hentes fra kommunens registre som legges til grunn for kommunale avgifter og dele- og byggesaksarkivet Vurdering av eiendommen Eiendommene vurderes gjennom disse retningslinjene og ved besiktigelse. Retningslinje: - vurdere gjennomsnittsverdier for eiendomsgrupper som gir automatiske sjablontakster for eiendommene - besluttet sonefaktor legges inn, og denne korrigerer sjablontaksten sammen med faktor for forhold rundt eiendommen (ytre faktor) og faktor for forhold på eiendommen (indre faktor) Besiktigelse: - en vurdering ved befaring om lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon - en vurdering ved befaring om lokale forhold på eiendommen som medfører korreksjon Vurderingene ved besiktigelse skal følge de rammene disse retningslinjene trekker opp. Dersom rammene avvikes, må det begrunnes skriftlig. Takstnemda forutsetter at følgende viktige retningslinjer blir lagt til grunn for vurderingene ved besiktigelse: 1. Vær prinsipielle (likebehandling) Retningslinjene trekker opp prinsipper som enkelttakstene må være tro mot. 2. Vær grovkornet (produksjonsrammer) Takseringen bygger på arealstørrelser, sjablontakster, informasjon om omsetningstall og spesiell informasjon om eiendommen. Besiktigelsen vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som blir grovkornet selv om det legges opp til et meget systematisk takseringsopplegg. 3. Vær varsom

5 Utvendig besiktigelse gir oss et grovkornet beslutningsgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil bør komme eiendomsbesitter til gode. 4. Sørg for kalibrerte medarbeidere For at alle skal være samstemte i sine vurderinger, må eiendomsskattekontoret sørge for løpende kalibrering og kvalitetssikring gjennom faste faglige møter der alle aktørene som arbeider med vurderingen, deltar. 5.2 Eiendommene som skal takseres felles plattform Alle faste eiendommer i Tranøy har kommunestyret vedtatt skal takseres. Kommunen vil ikke taksere eiendommer som har fritak etter 5 i Eiendomsskatteloven. En taksering av disse eiendommene vil eventuelt skje dersom eiendommene av ulike årsaker faller utenfor alternativene i 5. Eiendommer som kan ha fritak etter 7 i Eiendomsskatteloven, takseres Elementer som inngår i begrepet fast eiendom Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer: - tomt/grunnareal - bygninger - Næringseiendommer, kraftverk, vindkreftverk og kraftnett, Jf lov om eigedomsskatt av 6. juni 1975 nr Ved taksering vurderes alle elementene, men takstforslaget viser markedsverdi for eiendommen som helhet Gruppering av eiendommer Det foreslås at eiendommene i Tranøy grupperes slik: - Bolig, innbefatter enebolig, tomannsbolig, rekkehus - Våningshus, bolighus på landbrukseiendom - Hytter, innbefatter hytter og fritidsboliger - Garasjer, naust og andre uthus - Landbruksbygning, omfatter alle typer bygg som nyttes i primærnæring - Industri, omfatter produksjon, verksted, - Fiskeri, lager - Kontor og forretningsbygg - Telekommunikasjon - Hotell og restaurant, innbefatter utleiehytter, kro, pub, kafe o.l - Campingplass, oppstillingsplass for telt/campingvogner/bobiler og serviceanlegg tilknyttet campingplassen - Almennyttige formål, herunder grendehus, kirker, idrettsanlegg og andre religiøse aktiviteter - Offentlige bygg og anlegg - Tomt som er byggeklar/bebyggbar - Offentlige friarealer og annen ubebygd eiendom

6 En bygning/ eindom skal følge status i matrikkelen ved taksering / sonefordeling. En bygning/eiendom kan ha blandet bruk. I registeret blir slike bygninger/eiendommer lagt til det bruksområdet som har størst arealdel i bygning. Det betyr at et forretningsbygg der 49 % av bruksarealet er bolig og 51 % er forretning, blir gruppert under kategori kontor og forretningsbygg. Tilsvarende bygning med 51 % bolig og 49 % forretning blir gruppert under kategori bolig Sjablonverdier som gjenspeiler gjennomsnittsverdi for eiendomsgruppene Sjablonverdiene for eiendomsgrupper tar utgangspunkt i omsetningsverdi for bygninger, husleienivå og gjenanskaffelsesverdier. På grunnlag av faktainformasjon og vurderinger som er hentet inn, fastsetter sakkyndig nemnd sjablonverdiene inkludert etasjefaktor til de enkelte eiendomsgruppene slik: Arealverdi tomt for bolig og hytter: kr 50,-/m2 Arealverdi tomt for næringsvirksomhet: kr 50,-/m2 Arealverdi bygning: kr 8.000,-/m2 BRA Gruppe Faktor tomt Faktor hovedetg Faktor isolert loft Faktor underetg Faktor kjeller kaldloft Bolig 1,0 1,0 0,5 0,5 0,2 Våningshus i landbruk 0,7 0,7 0,5 0,5 0,2 Hytte og fritidsbolig 1,0 1,0 0,5 0,5 0,2 Garasje, naust, uthus 0,1 Landbruksbygning 0,0 Industri, verksted 0,3 1,0 1,0 1,0 0,5 Fiskeri, lagerbygg 0,1 1,0 1,0 1,0 0,5 Kontor og forretning 0,3 1,0 1,0 1,0 0,5 Telekommunikasjon 0,3 1,0 1,0 1,0 0,5 Hotell og restaurant 0,3 1,0 1,0 1,0 0,5 Campingplass 0,3 0,1 Almennyttig formål 0,0 1,0 1,0 1,0 0,5 Off. bygg/anlegg 0,0 1,0 1,0 1,0 0,5 Tomt til bolig/hytte 1,0 Tomt til næringsformål 0,3 Friareal/ubebygd 0, Sonefaktor Omsetningsverdien kan være forskjellig i ulike deler av kommunen, men vil slå forskjellig ut for boliger og fritidsbioliger. Sonefaktor gjenspeiler verdien av boliger i området og følger matrikkelstaus. Sonefaktoren fordeles etter gårdnummer. Takstnemda vil også bruke ytre faktor for å hensynta variasjon i omsetningsverdi.

7 5.3 Taksering av det enkelte objekt Disse retningslinjene skal sikre en best mulig likebehandling av eiendomsbesitterne. Alle eiendommer skal besiktiges. Som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse. Det gjennomføres innvendig besiktigelse når det er åpenbart at utvendig besiktigelse ikke gir nok grunnlag sammen med annen informasjon til å foreta en taksering, eller når eiendomsbesitter ber om det Overordnede krav Metode Metoden som formannskapet etter råd fra takstnemda har vedtatt i disse retningslinjene, skal benyttes. Dersom annen metode benyttes, må dette begrunnes. Rammer De juridiske, politiske og teknologiske rammene må overholdes. Noen viktige avklaringer for takserings- og forvaltningsarbeidet: Takstnemda skal taksere med utgangspunkt i at taksten skal gjenspeile markedsverdi. Tre hjelpeparametre som ofte benyttes: - sjablontakst som gjenspeiler antatt gjennomsnittsverdi for ulike bygningstyper - gjenanskaffelsesverdi - avkastningsverdi Likebehandling er grunnleggende for takseringen Metoden har sterkt fokus på likebehandling gjennom gitte retningslinjer, vurdering av indre og ytre faktorer ved besiktigelse samt systematisk kvalitetssikring og revisjon. Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det legges ikke vesentlig vekt på eiendommens potensialer. Det er eiendommen som objekt slik den fremstår på takseringstidspunktet som takseres. Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett eller adkomstrett over eiendommen ikke påvirke taksten. Festetomter med langsiktige festekontrakter skal vurderes som selveiertomt Med langsiktighet menes festekontrakt med mulighet til forlengelse og/eller innløsning av kontrakt. Statlige og kommunalt eide AS Alle organisasjoner som før var del av statens eller kommunens virksomhet, og som nå er omdannet til AS som er helt eller delvis offentlig eid, men framstår som selvstendig juridisk organisasjon, skal betale eiendomsskatt på lik linje med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift i medhold av lovverket entydig sier noe annet.

8 Hvilke eiendommer som skal ha fritak etter Eiendomsskattelovens 5, er ikke gjenstand for politisk vurdering Kommunen er i disse tilfellene ikke tillagt noen adgang etter loven til å vurdere om det bør skrives ut eiendomsskatt. Eiendomsskattekontoret setter opp liste over eiendommer som kommer inn under alternativene i 5. Framdrift Vedtatt framdriftsplan skal holdes. Dersom en får avvik her, skal sakkyndig nemnd orienteres snarest Arealstørrelser Ved arealberegninger skal bruksareal BRA på bygningene benyttes. Dette arealet hentes fra kommunens egne registre. Arealet på tomter hentes fra kommunens eiendomskart (digitale eiendomskart DEK) Bruk av faktorer Faktorer som skal benyttes er ytre faktor og indre faktor Retningslinje for bruk av ytre faktor er: Besiktiger kan beytte ytre faktor dersom enkelteiendommers verdi påvirkes av svært spesielle forhold rundt eiendommen. Eksempler på verdireduserende forhold kan være: - skred-/flomfare, skjemmende lukt eller støy - beliggenhet av boligeiendommer i forhold til avstand til viktige samfunnstjenester/servicetilbud. Eksempler på verdiøkende forhold kan være: - spesiell idyllisk beliggenhet og utsiktsforhold - nærhet og tilgang til brygger, båtplasser og tilrettelagte fritidsaktiviter Retningslinje for bruk av indre faktor er: Indre faktor benyttes for å korrigere sjablontaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom. Eksempler på verdireduserende forhold kan være: - lav funksjonalitet kan være store våningshus med lite hensiktsmessig arealløsning i forhold til dagens bruk - lav standard kan være dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer - lav kvalitet kan være råtne vinduer, mangelfull drenering eller setninger i fundament Eksempler på verdiøkende forhold kan være: - bygningsmessig standard som ligger over hva som er vanlig - utendørs anlegg som bade/svømmebasseng, overdekket terrasse, eksklusiv belegning og beplantning Retningsgivende mal for bruk av indre faktor: Forhold Faktor Begrunnelse Normal standard 1,0 Nye og nyrestaurerte boliger og fritidsboliger, bygd/restaurert fra 1990 til i dag

9 Middels standard 0,8 Boliger og fritidsboliger bygd i perioden Lav standard 0,6 Boliger og fritidsboliger bygd før 1970 Spesiell høy 1,0 2,0 Boliger og fritidsboliger som er spesielt eksklusive standard Eiendommer med spesielle forhold legges fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Årsak til avvik fra sjablontakst skal begrunnes Bruk av protokolltakst Spesielle eiendommer som fraviker sjablontaksten vesentlig av andre årsaker enn ytre og indre faktorer, skal gis en egen protokolltakst. Eksempler på eiendommer som kan få protokolltakst er: - Store bygninger der deler av bygningen ikke er i bruk eller ikke har noen funksjon - Spesielle bygninger der sjablontaksten ikke passer inn, f.eks tårn og spesielle anlegg Andre rammer for taksering Landbrukseiendommer Alle bygninger som benyttes til boligformål takseres med evt tilhørende garasjer/uthus og tilhørende tomt. Tilhørende tomt settes til m2 per boligbygg. Våningshus på landbrukseiendom i drift får faktor på 0,7. Driftsbygninger som ikke lenger benyttes til landbruksformål eller annet næringsformål (nedlagt gårdsbruk), takseres som garasje med maks 50 m2 BRA. Gårdsbruk som er nedlagt, våningshuset i bruk og dyrka jord leies ut til landbruksformål eller beite, takseres bolig til faktor 0,7, driftsbygning som garasje med maks 50 m2 BRA, og tomt settes til m2. Gårdsbruk som er nedlagt, våningshus tatt i bruk som fritidsbolig, og dyrka jord leies ut til landbruksformål eller beite, takseres som fritidsbolig faktor 1,0, driftsbygning som garasje med maks 50 m2 BRA og tomt settes til m2. Gårdsbruk som er nedlagt og dyrka jord ikke holdes i hevd (ikke er i bruk), takseres som vanlig boligeiendom eller fritidsbolig alt etter dagens godkjente bruk Hytter Hytter med punktfeste, settes tomt til m2 Tomter i utbyggingsområde Tomter som er regulert eller fradelt til utbygging i hht kommune-, regulerings- eller tomtedelingsplan, takseres i utgangspunktet i hht vedtatt sjablon for tomter. Uspesifisert (ikke oppmålt) areal settes til m2.

10 Annet Loft skal takseres når disse har måleverdi. Loft som ikke har takhøyde minimum 1,9 m i minst 0,6 m bredde, har ikke måleverdi. Kaldloft/uinnredet loft med måleverdi gis faktor 0,2 mens innredet loft meb boligfunksjon gis faktor 0,5. Dersom 2. etasje er innredet som selvstendig boenhet, gis den faktor 1,0. Seksjonerte eiendommer takseres i sin helhet, og ved hjelp av de tinglyste eierbrøkene fordeles taksten på seksjonsnivå. Takstene vedtas for hver seksjon. Det sendes melding om takst og skatt til hver seksjonseier. Bygninger med inntil 15 m2 som ikke er søknadspliktige i hht Plan- og bygningsloven, beskattes ikke Dokumentasjon av faktafeil Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget, skal det gjennomføres måling med riktige arealverdier, slik at takseringsgrunnlaget kan korrigeres. 6. Saksbehandling Eiendomsskattekontoret har ansvaret for alt administrativt og kontormessig arbeid for takstnemda og klagenemda. Det føres protokoll fra møtene i takstnemda. Forvaltningsloven gjelder ikke ved utskriving av eiendomsskatt, men i hht Finansdepartementets anbefalinger, skal de alminnelige regler for saksbehandling i forvaltningen gis tilsvarende anvendelse i disse sakene så langt de passer og så langt det ikke finnes særregler på området. Uansett gjelder følgende ved saks- og klagebehandlingen: - All utredning, korrespondanse og møtebehandling utføres i det sak-/arkivsystem kommunen til enhver tid bruker for sin øvrige saksbehandling, og følger de rutiner som der er satt så langt det er mulig - Dokumentasjon vedrørende verdsettelsen av eiendommer m.v og øvrige dokumenter på saksfeltet oppbevares i kommunens eget arkivsystem for eiendomsskatt 6.1 Saksgang ved alminnelig taksering - Takstnemda legger foreløpige retningslinjer til grunn - Takstnemda får seg forelagt en liste over alle eiendommene i kommunen, inkl. egen liste over næringseiendommer, kraftverk, vindkreftverk og kraftnett. o egen liste over hvilke eiendommer som vil være fritatt for eiendomsskatt i hht Eiendomsskattelovens 5 o egen liste over hvilke eiendommer som vil være fritatt for eiendomsskatt i hht Eiendomsskattelovens 7, jfr kommunestyrets vedtak av med senere endringer. - Besiktigelsesmenn engasjeres av eiendomsskattekontoret - Eiendomsskattekontoret sørger for at takseringsarbeidet varsles gjennom både kunngjøring og skriv til den enkelte eier

11 - Eiendomsskattekontoret gir besiktigelsesmennene innføring i og veiledning om praktiseringen av de alminnelige retningslinjene - Det foretas prøvetaksering med medlemmene i sakkyndig nemnd og for besiktigelsesmennene. Dette for å sikre likeartet praksis. - Besiktigelsemennene foretar besiktigelse av den enkelte eiendom og utarbeider forslag til takst. - Takstnemda får seg forelagt takstlister med forslag til takst for kontroll. Takstlistene skal gi informasjon om eier, eieradresse, sjablontakst, valg av ytre og indre faktor for den enkelte eiendom og forslag til takst. Takstnemda anmerker eiendommer som de ønsker skal gjennomgås spesielt i møte. Takstnemda gjennomgår listene og gjør stikkprøver for å sjekke ut at bl.a disse retningslinjene følges. Enkeltsaker som er vanskelig å vurdere, registreres av eiendomsskattekontoret og legges fram for takstnemda som enkeltsaker. Ved fastslåtte avvik mellom faktiske forhold og data- /kartgrunnlag skal melding gis vedkommende forvaltningsorgan slik at nødvendig oppretting kan foretas. Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil nemnda har gjennomgått alle takstforslag. Når det foreligger foreløpige vedtak på alle eiendommer, vurderer takstnemda retningslinjene (forslagene med bakgrunn i retningslinjene), takstnivåer og takstforskjeller på nytt for å vurdere om valg av parametre og prinsipper for enkelttaksering er riktig. Sakkyndig nemnd kan så igjen justere rammene for takseringen, for deretter å gjøre endelig takstvedtak. - Takstnemda foreslår endelige retningslinjer - Takstnemda gjør endelig takstvedtak. Det føres takstprotokoll som minimum skal inneholde opplysninger om når takst er avholdt, hvilken eiendom det gjelder og takstsummen. - Eiendomsskattekontoret utferdiger eiendomsskatteliste med slikt innhold som nevnt i Eiendomsskattelovens 15. Listen skal ligge ute til offentlig gjennomsyn i minst tre uker. Det kunngjøres i lokalpressen når, hvor og hvor lenge utleggelse finner sted. Kunngjøringen skal også inneholde opplysninger om fristen for å begjære overtakst og hvem begjæringen skal sendes til. - Eiendomsskattekontoret sender samtidig med at eiendomsskattelisten legges ut, skatteseddel til skattyter. - Eiendomsskatten forfaller til betaling etter de terminer som kommunestyret har fastsatt og evt anke/krav om overtakst medfører ikke oppsettende virkning 6.2 Omtaksering/særskilt taksering i perioden I perioden mellom de alminnelige takseringer kan omtaksering/særskilt taksering foretas etter de retningslinjer og vilkår som fremgår av Byskattelovens 4, 3. og 4.ledd. Fristen for å begjære omtaksering er 1.november i året forut for skatteåret. Takstnemda tar stilling til om vilkårene for omtaksering/særskilt taksering er oppfylt. Verdsettelsen bør skje etter disse retningslinjene og samme prisnivå som ved siste alminnelige taksering. Skattyter orienteres om taksten ved melding om vedtak, og gis samme klagefrist som ved siste alminnelige taksering. 6.3 Feil og oppretting

12 - Dersom det er gjort feil i forhold til lovverk, politiske rammer eller takstnemdas vedtak, rettes dette opp av eiendomsskattekontoret. Sakkyndig nemnd holdes løpende orientert om feilretting. - Dersom det er gjort åpenbare feil, kan dette rettes opp av eiendomsskattekontoret og taktnemda, så fremt det går til skattyters fordel. Saken bringes ikke fram for klagenemda. - Ved feilretting av takst skal eiendomsbesitter få nye tre ukers klagefrist på nytt vedtak. 6.4 Behandling av klager/overtakst Klager/begjæring om overtakst behandles i hht eiendomskattevedtektenes kap. V: 5-1 Overtakst kan begjæres av vedkommende skattyter eller formannskapet 5-2 Begjæring om overtakst må fremsettes innen tre uker fra utleggelse av skattelisten det året alminnelig omtaksering finner sted eller fra melding av vedtak ved omtaksering/særskilt taksering etter Byskattelovens 4, 3. og 4.ledd. 5-3 Ved fristoversittelse kan fristutsettelse innvilges når skattyter ikke kan bebreides for fristoversittelsen eller det er av særlig stor betydning å få behandlet begjæringen. 5-4 Begjæring om overtakst sendes eiendomsskattekontoret. Så snart som mulig etter at klagefristen er ute, oversender eiendomsskattekontoret samtlige begjæringer til takstnemda. 5-5 Den sakkyndige nemnd kan endre taksten i skattyters favør dersom den finner begjæringen begrunnet. I motsatt fall oversendes begjæringen til klagenemda. 5-6 Klagenemda avholder overtakst etter forutgående besiktigelse. 5-7 Klagenemda kan prøve alle sider av saken og kan endre taksten til skattyters ugunst. 5-8 Klagenemda utarbeider en overtakstprotokoll med en kort begrunnelse for overtaksten. Protokollen skal angi hvilket faktum og rettsanvendelse overtaksten bygger på og hvilke verdsettelsesprinsipper som er anvendt. Overtakstprotokollen må ta stilling til klagerens anførsler. 5-9 Begjæring om overtakst har ikke oppsettende virkning. 7. Kommunikasjon 7.1 Generelt Kommunikasjon mellom kommunen og befolkningen/brukerne skal baseres på størst mulig åpenhet og dialog. Kommunikasjonstiltakene skal bygges opp slik at: - Alle skal få god nok informasjon om de rettigheter og plikter de har i forhold til kommunen om sin egen sak - Alle skal ha tilgang til informasjon om kommunens aktiviteter innenfor de rammer loven setter for kommunens mulighet til å dele opllysninger med offentligheten - Alle som gir informasjon fra kommunen, skal ha så god kunnskap om kommunen og sin egen rolle at den informasjon som gis er korrekt og helhetlig - Ingen sak påbegynnes eller skal anses for ferdig behandlet før det er vurdert i hvilken grad, hvordan og hvem som skal ha informasjon om den

13 - Det legges mest mulig til rette for dialog og toveis kommunikasjon både med publikum og de ansatte 7.2 Mål Informasjon og kommunikasjon om eiendomsskatt og taksering skal fra kommunens side drives proaktivt, helhetlig og samordnet. Intern informasjon og kommunikasjon Hovedmålet er å oppdatere og dele intern informasjon slik at alle er best mulig orientert om både fakta og hvor i prosessen man befinner seg. God informasjonsflyt internt er avgjørende for at informasjon og kommunikasjon eksternt blir god. Ekstern informasjon og kommunikasjon Ekstern informasjon og kommunikasjon skal være koordinert og føre til at den fyller publikums og andres informasjonsbehov, skaper tillit, forståelse og aksept, og bidrar positivt til kommunens omdømme. Før man uttaler seg eller gir informasjon, skal man vite fra hvilken plass i systemet man informerer og hva man kan informere om. 7.3 Ansvarlig for informasjon Eiendomsskattesjefen har det overordnede ansvaret, men alle i den interne målgruppen har et særskilt informasjonsansvar. Eiendomsskattesjefen bestemmer hva som skal kommuniseres, til hvem, på hvilken måte og når. 7.4 Målgruppe Intern målgruppe er: - Takstnemda, klagenemda, sakkyndig, besiktigelsesmenn og politisk ledelse v/ordfører - Kommunens servicekontor, web-redaktør/informasjonsansvarlig, rådmann, teknisk forvaltning og teknisk drift Ekstern målgruppe er: - Eiendomsbesittere/skattytere - Presse/media 7.5 Budskapet innhold i informasjon Det skal gis generell informasjon om eiendomsskatt, vedtekter for eiendomsskatt, gjeldende lovverk, takseringstidspunkter, takseringsprinsipper og takseringsmetoder, skattelister og ankemuligheter. Det skal gis spesiell informasjon til eiendomsbesitter/skattyter om faktaopplysninger og data kommunen har registrert om den enkelte eiendom, utregningsmetode (sjablon), vedtatt takst, utregnet skatt og ankemuligheter. 7.6 Kanaler Det skal benyttes den eller de informasjons-/kommunikasjonskanal(er) som er mest hensiktsmessig ut fra hvem som skal informere, hva som er budskapet, hvem som er mottaker,

14 tidspunkt og ønsket resultat. Dette må vurderes og knyttes opp mot situasjonen og eventuelt hvordan den forløper og utvikler seg. De mest aktuelle kanalene er: - Kommunens hjemmeside på internett for generell ekstern informasjon og intranett for intern informasjon - Lokal presse gjennom kunngjøringer, notiser og oppslag - Fellesdistribusjon (flyveblad) til alle - Brev - Telefon - E-post - Møte - Besøk/samtale 7.7 Viktige forutsetninger Følgende forutsetninger legges til grunn for kommunikasjonen: - Det skal skilles klart mellom å informere og gi faktaopplysninger i forhold til å gjøre politiske vurderinger og utrykke meninger. De politiske vurderinger som har ledet til et politisk vedtak, er i denne sammenheng faktaopplysninger. - Det skal informeres om problemstillinger som erfaringsmessig vil bli etterspurt og som har betydning for resultat/avgjørelse. - Det kreves skriftlig henvendelse fra eiendomsbesitter når det gjelder spørsmål/opplysning om faktafeil på en eiendom. - Alle former for henvendelser godtas når eiendomsbestitter ønsker å delta ved besiktigelse. 7.8 Planlagte informasjonsaktiviteter Generell informasjon - Vedtak om innføring av eiendomsskatt kunngjøres i lokalavis og på kommunens hjemmeside - Generell informasjon om eiendomsskatt og taksering legges ut på kommunens hjemmeside - Forslag til eiendomskattevedtekter og retningslinjer for taksering legges ut til offentlig ettersyn, kunngjøres i lokalavis og på kommunens hjemmeside - Kunngjøring av tidspunkt for besiktigelse foretas i lokalavis og på kommunens hjemmeside - Kunngjøring av utlegging av skattelister foretas i lokalavis og på kommunens hjemmeside Spesiell informasjon - Utsending av generell informasjon til alle eiendomsbesittere om innføring av eiendomsskatt, taksering og besiktigelse. Det vedlegges faktaark med de opplysninger kommunen allerede har i sine registre for den aktuelle eiendom. Eiendomsbesitter bes sjekke opplysningene og melde evt faktafeil - Hver eiendomsbesitter får tilsendt brev/varsel om tidspunkt for besiktigelse. Ønske om tilstedeværelse meldes eiendomsskattekontoret.

15 - Hver eiendomsbesitter får tilsendt brev med takst og skatteseddel med opplysning om rettigheter og plikter, herunder opplysning om mulighetene til å anke - Eiendomsskattekontoret setter inn ekstra ressurser på å bevare henvendelser i ankeperioden 7.9 Krav til kompetanse Alle som skal kommunisere med publikum skal kalibreres slik at de kan informere om - lovgrunnlaget og viktige elementer i lovgrunnlaget - vedtatte politiske rammer for arbeidet - rammer for de sakkyndiges arbeid, herunder retningslinjene - faktaopplysninger om den enkelte eiendom Eiendomsskattekontoret skal se til at alle som skal informere/kommunisere med eiendomsbesittere har den kunnskap som spesifisert ovenfor og kan slå opp de faktaopplysninger som etterspørres Kommunikasjonsadferd Arbeidet vil utløse mange typer henvendelser. Viktige rammer for adferd i kommunikasjonen er: - Skill klart mellom takseringsfaglige henvendelser og invitasjon til diskusjon om politikk. Henvis diskusjoner om politikk til politisk ledelse, dvs ordføreren - Dersom det kommer spørsmål du ikke kan svare på, undersøk saken og ta kontakt igjen med vedkommende senere (det er viktig at det som blir avtalt gjøres og at den som har henvendt seg faktisk får svar eller hjelp). Alternativt kan det tilkalles en annen som kan svare eller hjelpe den som spør. - Vær vennlig, presis, imøtekommende og fast. Henvendelser som avviker vanlig høflighet, henvises til eiedomsskattesjef eller rådmann. - Muntlige henvendelser besvares normalt muntlig, men det kan i enkelte tilfeller være viktig å notere spørsmål og svar og arkivere dette, evt å bekrefte muntlig svar med et brev/notat som sendes vedkommende. Skriftlige henvendelser skal alltid besvares skriftlig. - E-post anses som skriftlig henvendelse, og spørsmål med svar skal printes ut og arkiveres Uforutsette hendelser Det vil alltid kunne dukke opp uforutsette hendelser. Håndtering av slike kan ikke planlegges. Hovedregel er å unngå å gå inn i konflikter, herunder unngå diskusjon. Meld omgående fra til eiendomskattesjef/rådmann. Disse vurderer i fellesskap hvilke tiltak som bør iverksettes, herunder vurdere tiltak i tråd med kommunens kriseberedskap. 8. Kvalitetssikring Kvalitetssikring skal først og fremst bidra til å sikre den enkelte eiendomsbesitter korrekt eiendomsskatt gjennom likeverdig og korrekt behandling. Se for øvrig målsettingen for disse retningslinjene. Kvalitetssikring er en viktig del av takseringsarbeidet både når det gjelder å sikre riktig eiendomsregister, riktige arealer, riktige vurderinger og god kommunikasjon. Alle

16 medarbeidere må kjenne disse retningslinjene. Særlig viktig er dette for eiendomsskattekontoret, øvrige aktører i kommunens administrasjon, sakkyndig nemnd, sakkyndig ankenemnd og besitigelsesmenn. Kvalitetssikringen skal bidra til riktig taksering gjennom riktig - gruppering av eiendommer - fastsetting av gjennomsnittsverdier på eiendomsgrupper (sjabloner) - valg av sonefaktor- her skal det i tillegg til hvor eiendommen ligger også tas hensyn til matrikkelstatus. - retningslinjer for bruk av ytre og indre faktor ved besiktigelse Besiktigelse og kommunikasjon med eiendomsbesittere skal bidra til riktig taksering gjennom kvalitetssikring av faktainformasjon og registrering av spesielle forhold på eiendommene. 8.1 Kvalitetssikring av metode Alle som arbeider med eiendomsskatt skal kjenne til retningslinjene for taksering. Jevnlige møter mellom besiktigelsesmenn og eiendomsskattekontoret skal bidra til at evt avvik fra metode og rammer håndteres. 8.2 Riktig eiendomsregister Kommunen har ikke et fullstendig digitalt eiendomskart (DEK). Registrerte eiendomsdata sjekkes mot de DEK-data kommunen har, og eiendomsbesitterne gis anledning til å kontrollere kommunens opplysninger og melde inn evt faktafeil. 8.3 Dokumentasjon Dokumentasjon av arbeidet er grunnleggende. Det gjelder både dokumentasjon av grunnlag for taksering og dokumentasjon av saksbehandlingen knyttet til takseringen. All dokumenatsjon skal være skriftlig og oppbevares for ettertiden i kommunens eiendomsskattearkiv. 8.4 Riktige vurderinger Det må legges stor innsats i kalibreringen av vurderingene knyttet til taksering. Dette gjelder spesielt besiktigelsesmedarbeidere, medlemmer i takstnemda og klagenemda. Når takstlistene forelegges takstnemda, gjennomgår nemnda listene i plenum, der en har anledning til å undersøke takseringsgrunnlaget for eiendommene. Nemnda gjør stikkprøver for å sjekke ut at rammene i retningslinjene følges. Enkeltsaker som er vanskelig å vurdere sjablonmessig, registreres og tas opp i nemnda som en egne saker for nærmere gjennomgang. 8.5 Saksbehandling Alle takstvedtak gjøres foreløpige inntil takstnemda har gjennomgått alle takstforslag. Når det foreligger foreløpig vedtak på alle eiendommer, kan takstnemda vurdere retningslinjene på nytt med tanke på takstnivåer og takstforskjeller. Takstnemda kan så justere gjennom endring av rammene for taksering, for deretter å gjøre endelig takstvedtak.

17 Offentlig ettersyn og behandling av klager på takst er viktige elementer i arbeid med å sikre likebehandling av eiendomsbesitterne. Behandlingen av takster bør få sterkt kvalitetsfokus. 8.6 Kommunikasjon Eiendomsskattekontoret påser at kommunikasjonen følges opp i henhold til disse retningslinjene. Gjennom jevnlige møter skal eiendomsskattekontoret se til at alle involverte i kommunens administrasjon, politisk ledelse, takstnmend, klagenemd og besiktigelsesmenn er kalibrert mht kommunikasjon med eiendomsbesittere, presse/media og evt andre. 9. Behandling Retningslinjer er drøftet i formannskapet i sak 02/08 den og utlagt til offentlig ettersyn fram til Retningslinjene er vedtatt av kommunestyret i sak 55/14. og siste gang i Kommunestyret , sak 27/18.