Elektrovakuum AS postboks 1058 1787 BERG I ØSTFOLD Att: Lisa Magnor Vår ref.: KIM/NYGELI Deres ref.: Arknr.: GNR 134/41 - Dato: 28.03.2017 Jnr.: 17/1237-2 13052/17 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON, DELVIS TILLATELSE TIL TILTAK etter plan- og bygningsloven 19-2 og 20-3 Det vises til søknad mottatt her den 28.02.2017 samt utfyllende informasjon mottatt 03.03.2017. Tiltak: Oppføring av virksomhetsskilt Byggested: Jernbaneveien 4, gnr./bnr. 134/41 Tiltakshaver: DNB Bank ASA Ansvarlig søker: Elektrovakuum AS Bygningsnummer: 148889015 Nærmere beskrivelse av tiltaket Det er omsøkt oppføring av to virksomhetsskilt mot Jernbaneveien: Skilt A på 3,26 m² er omsøkt plassert på fasade over inngangsparti. Skilt B på 12,85 m² er omsøkt plassert på tak. Forholdet til reguleringsplan Det aktuelle området er en del av Ski sentrum-planen og er regulert til sentrumsformål. Oppføring av virksomhetsskilt er således iht. plan, men fordi det omsøkte skilt B er i strid med kommuneplanen 14.4 krever tiltaket dispensasjon. Tiltaksklasse Arbeidene plasseres i tiltaksklasse 1 i samsvar med ansvarlig søkers forslag, jf. SAK 9-3 jf. 9-4. Nabovarsling Ansvarlig søker anfører at det omsøkte tiltaket i liten grad vil påvirke naboer, og søker om fritak fra nabovarsel, jf. pbl 21-3 annet ledd. Kommunen finner at det kan gis fritak for varsling av fasadeskiltet, men ikke takskiltet. Da dette uansett avslås, vil vi likevel behandle saken uten å kreve nabovarsling nå. Dispensasjon Tiltaket krever dispensasjon fra plan, da det er i strid med kommuneplanbestemmelse 14.4 bokstav c om plassering. Byggesaksavdelingen Postadresse: Postboks 3010 1402 SKI Besøksadresse: Rådhuset, Idrettsveien 8, Ski Kontonr: 1602 44 88105 Org.nr: 960 507 878 Telefon: 64 87 87 00 E-post: postmottak@ski.kommune.no
2 «c) Plassering og størrelse Innretninger som bryter bygningens silhuett, utenfor hjørner, over gesims, på takflater osv., tillates ikke. Fasadeskilt og uthengsskilt skal normalt plasseres mellom 1. og 2. etasje. Skilt og reklame skal normalt plasseres i naturlige nisjer på fasaden». Reguleringsplaner og bestemmelser er utarbeidet gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan bare gis dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dette henspiller først og fremst på en interesseavveining av de allmenne hensynene som foreligger. Det vil normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242. Hensynet bak bokstav c første punktum er å sikre at skilt ikke bryter bygningens silhuett og at skilt ikke danner horisont, da dette vil bidra til å øke den opplevde høyden av bygningen samt kan skape et uryddig uttrykk. Søkers begrunnelse: DNB er en stor aktør i markedet og henvender seg til mange kunder. De ønsker derfor en tydelig eksponering både på kort og på lang avstand for at kundene enkelt kan finne frem. Når eksponeringen skjer på et tidlig tidspunkt vil dette bidra til å øke trafikksikkerheten i området. DNB disponerer hele første etasje og er et stort kontor som disponerer flere fasader. Kommunens vurdering av skiltets plassering, jf. kommuneplanen 14.4 bokstav c: En dispensasjon er en unntaksbestemmelse, som kun kan benyttes dersom vilkårene i loven er oppfylt. Det vil for det første si at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke kan vesentlig tilsidesettes, videre at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Det er således ingen som har krav på å få dispensasjon. Når det søkes om dispensasjon fra planbestemmelser vil det være av betydning hvor vidt planen er å anse som aktuell eller ei. I denne saken søkes det om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan vedtatt den 22.06.2011. Dette er således en relativt ny plan og bestemmelsene må anses å være høyst aktuelle. For ikke å uthule gjeldende bestemmelser bør man være tilbakeholden med å gi dispensasjon. Videre må man legge vekt på hvilken presedensvirkning en dispensasjon vil kunne medføre. Til tross for at man i hver enkelt sak foretar en konkret helhetsvurdering, vil en dispensasjon ofte medføre at det dannes presedens for tilsvarende saker. Det må også nevnes at kommunen i forbindelse med et pågående «reklameoppfølgingsprosjekt» har tatt tak i ulovlig oppførte skilt og reklameinnretninger. Dette har medført en økning i søknader og en noe strengere håndheving av de aktuelle bestemmelsene, jf. kommuneplanen kapittel 14. Vi må være saklig konsekvente i vår behandling av denne type søknader. I denne saken søkes det om oppføring av et skilt (skilt B) på taket til forretningsbygningen i Jernbaneveien 4. Skiltplaten er på 5 x 2,57 m, dvs. 12,85 m², og må således anses å være av en ikke ubetydelig størrelse. Ved å tillate plasseringen av skiltet på taket vil man få en uryddig «gesimslinje», noe som vil være å anse som uheldig for bymiljøet og arkitekturen. Videre vil fokuset dras bort fra selve bygningen og opp mot taket og skiltet. Det omsøkte skiltet vil øke bygningens høyde med nesten 3 m. Skilt og andre reklameinnretninger skal underordne seg bygningen hvor disse oppføres og ikke bli et forstyrrende element, og en dispensasjon fra 14.4
bokstav c for plassering av skilt på taket vil medføre at hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. 3 Fordi vilkårene i pbl 19-2 annet ledd er kumulative, det vil si at begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis, er det således klart at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er tilstede og det vil derfor ikke være hensiktsmessig å foreta en vurdering av de fordeler og ulemper tiltaket måtte ha. Det nevnes likevel kort at de fordeler tiltakshaver selv ville få i form av tydeligere profilering ikke kan tillegges vekt og således vil være uten betydning for dispensasjonsvurderingen. Kommunen slutter seg ikke til at takskiltet vil ha en positiv virkning for trafikksikkerheten. Konklusjon: Ut fra ovenstående er det etter kommunens vurdering klart at hensynet bak bestemmelsen om forbud mot plassering av skilt på tak vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon, og at vilkårene iht. pbl 19-2 annet ledd derfor ikke er oppfylt. På denne bakgrunn finner en å måtte avslå søknad om dispensasjon for plassering av skiltet. Denne dispensasjonsvurderingen utløser gebyr, jf. pbl 33-1. Videre vurdering: Da vilkårene for å gi dispensasjon fra 14.4 bokstav c om plassering ikke oppfylles, vil det ikke være hensiktsmessig å foreta en realitetsbehandling av de øvrige dispensasjonsforholdene. Utforming Skilt A tilfredsstiller relevante krav til utforming og visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf. pbl 29-1 og 29-2. Andre myndigheter Statens vegvesen I uttalelse innhentet fra Statens vegvesen datert 03.03.2017 fremkommer det at de ikke har noe å bemerke til de omsøkte skiltene. VEDTAK A. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanen 14.4 bokstav c om plassering av skilt på tak. B. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1.jf. 20-3 avslås søknad om tillatelse til oppføring av skilt B på taket i Jernbaneveien 4. C. I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 jf. 20-3 gis det tillatelse til oppføring av skilt A på fasaden i Jernbaneveien 4 i samsvar med søknad mottatt 28.02.2017. D. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket Kr 5 490,- Dispensasjon Kr 8 410,- Sum Kr 13 900,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jf. pbl 1-9. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at
4 underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf. fvl 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det i forbindelse med framsetting av klage kan bes om utsatt iverksetting av vedtaket, jf. fvl 42. Det er kommunen som avgjør om utsatt iverksetting skal gis. Det kan ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, ved dispensasjon eller i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt, jf. pbl 1-9, 2. ledd. For øvrig opplyses om følgende: Alt byggearbeid må utføres i samsvar med plan- og bygningsloven med underliggende regelverk. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9. Ferdigstillelse Når arbeidet er ferdig, skal det skriftlig anmodes om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Anmodningen skal utformes i samsvar med pbl 21-10. Naturgitte forhold Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at tiltaket er prosjektert i henhold til byggteknisk forskrift kap 7, sikkerhet mot naturpåkjenninger, og 13-5, radon. BYGGESAKSAVDELINGEN Kjell Ivar Moland avdelingsleder Elisabeth Nygård rådgiver Kopi:
DNB BANK ASA, Postboks 1600 Sentrum, 0021 Oslo Forkontoret Plan, byggesak og geodata Planavdelingen 5
REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) 6 Gnr./bnr.: 131/41 Adresse: Jernbaneveien 4 Saksnummer i esak : 17/1237 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger X 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Omsøkt oppføring av skilt på tak Vedtak 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet X 9. Avslått Vedtaksdato: 28.03.2017 Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan X 15.Bestemmelser kommune(del)plan 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskriv med kapittel/paragraf og tekst 14.4 bokstav c Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen 4. 100-metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): Ski sentrum Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.
7