Ordinær generalforsamling i Ulsrud Hageby Borettslag, avholdes onsdag 23.mai 2007, kl. 19:00 i Oppsal samfunnshus, rom 2007.

1 INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2007 Ordinær generalforsamling i Ulsrud Hageby Borettslag, avholdes onsdag 23.mai 2007, kl. 19:00 i Oppsal samfunnshus, rom 2007. NB! Det vil umiddelbart etter den formelle delen av generalforsamlingen bli avholdt et beboermøte. Se vedlegg side 32-34. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Valg av sekretær og en eller to andelseiere til å underskrive protokollen C) Opptak av navnefortegnelse D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2006 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2006 A) Årsregnskapet for 2006 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til balansen 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 5. INNKOMNE FORSLAG Forslag 1 Forslag til endringer av borettslagets vedtekter. Forslag 2 Forbud av kattehold i borettslaget. Forslag 3 Forslag om å endre praksis for maling av husene i borettslaget. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A Valg av 1 styremedlem for 2 år B Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C Valg av valgkomité D Valg av velferdskomite Oslo, 23. april 2007 Styret i Ulsrud Hageby Borettslag Per Sætre /s/ Siv Anne Johannessen /s/ Hans Bjarne Riise /s/

2 Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og leietager har rett til å være tilstede og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 7-3 møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

3 TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2006 Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET Leder Per Sætre Ulsrudfaret 9 Styremedlem Siv Anne Johannessen Ulsrudfaret 6 Styremedlem Hans Bjarne Riise Ulsrudveien 64 VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Solfrid Alstad Hanna Ulsrudfaret 9 Varamedlem Arne Christiansen Ulsrudfaret 16 GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Borettslaget har innarbeidet rutine som tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn. Av borettslagets 3 styremedlemmer er det 1 kvinne og 2 menn. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Borettslagets revisor er Fagrevisjon AS. EIENDOMMEN Borettslaget består av 40 andeler. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 947593099. Borettslaget ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer : 145-34, 35 Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø utover det som må anses normalt for et boligselskap.

4 BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har ett lån i Husbanken som betjenes av en andelseier. Borettslaget har lån i DnBNOR (tidl. Sparebankkreditt) i forbindelse med tomtekjøpet i 200, dette betjens av 30 andelseiere. Se balansen samt note 15 i regnskapet. REHABILITERING Bygningene males og vedlikeholdes etter tur. Styret sitter med oversikt over hvilke hus som er malt når og hvilke andre nødvendige vedlikeholdstiltak er utført. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. TELENOR Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning for beboere med telefonabonnement i Telenor. KABEL-TV GET (tidligere UPC) er leverandør av kabel-tv tjenester til sameiet, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. GET's servicetelefon 02123 er betjent mandag fredag mellom kl. 09:00 og 22:00 og lørdag - søndag mellom kl. 12:00 og 20:00. Feilmelding og support kan også meldes på www.get.no Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 76507560. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til

5 enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf 22 86 55 00 faks 22 86 57 04 E-post forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. Når det gjelder øvrige leilighetsopplysninger, henvises det til egen note i årsregnskapet. STYRETS ARBEID Siden forrige ordinære generalforsamling den 15.05.2006 har styret avholdt 13 styremøter og behandlet ca 40 saker. I tillegg er det avholdt 4 ekstraordinære generalforsamlinger. Styret har brukt mye av tiden med juridiske konfliktsaker og har funnet en løsning på de fleste sakene. Planlegging av fremtidig vedlikehold er en sak som også er arbeid. Styret har innhentet anbud og flyttet borettslagets forsikringer til nyopprettet forsikringsselskap i regi av OBOS, Hammersborg forsikring. Dette vil medføre en økonomisk besparelse for lagets beboere. Styrets medlemmer - oppgavefordeling Styret har fordelt oppgavene seg imellom etter hovedansvarsområder (økonomi, beboer- og boligsaker, drift og vedlikehold etc.), men med tilpasninger og fordeling alt etter saksmengde og arbeidssituasjon. Informasjon til/fra beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer gjennom informasjonsskriv. De deles ut i beboernes postkasser. Siste styreperiode har det gått ut 5 informasjonsskriv hvorav ett av disse skrivene ba vi om tilbakemelding fra beboerne, og vi svar fra 17 av 20 hus. Denne informasjonen er formidlet videre til konsulentene i OBOS som jobber med utarbeidelse av forslag til en vedlikeholdsplan for framtiden.

6 Kurs Styret har deltatt med ett medlem på kurs Hjemmesider for boligsselskap arrangert av OBOS v/nbbl. Elektronisk styrearbeid/elektronisk fakturabehandling Borettslaget har i perioden etablert styrerommet som er et eget nettsted for elektronisk behandling av alt styrearbeid og elektronisk fakturabehandling. Vi har etablert egen hjemmeside på Internett. Adressen er www.borettslag.net/ulsrudhageby. Vi har fått ny og endelig e-post adresse som er: ulsrudhageby@borettslag.net. Styret håper med dette at det vil være lettere å sende saker skriftlig til styret i framtiden. HMS- arbeid Styret har oppnevnt Hans Bjarne Riise som HMS - tillitsvalgt. Dugnad og containere Det ble avholdt dugnad i april 2006 og i forbindelse med dugnaden var det leid inn en komprimatorbil. Bomiljø Alle tiltak som er gjennomført er ment å virke til det beste for bomiljøet. Forholdet mellom beboerne er stort sett bra. Det store flertall viser hensyn til sine naboer og følger vedtekter/husordensregler. Ved eventuelle brudd på vedtektene ønsker styret å få skriftlig melding om dette. Serviceavtaler Aktiv Rør for akutthjelp ved tette rør (Tlf: 22 19 75 29 Mobil: 916 25500). Anticimex for bekjempelse av skadedyr (bokser med rottegift). Vi presiserer at all kontakt med ovennevnte selskap skal gå via styret. Søppeltømming Søppeltømming foregår på ukedagene - onsdag. Tømming av papircontainere er ca 1 gang pr. mnd. Borettslagets økonomi/ felleskostnader Felleskostnadene i et borettslag skal normalt dekke to områder; ordinære driftskostnader og kapitalkostnader. Styret har valgt å ikke å øke husleiene i påvente av vedlikeholdsplanen. Vedlikehold Utførte vedlikeholdsarbeider og installasjoner I driftsperioden 2006 er det utført følgende større arbeider: Utskifting av kloakkrør utvendig/innvendig, i Ulsrudfaret 3 og 6. Utskifting av anboringsklamme i Ulsrudveien 58 grunnet dårlig vanntrykk.

7 Utskifting av gjerder utført av beboeren selv, og styret har sørget for materiale og maling. Det er kjøpt inn maling for de som ikke fikk malt ferdig i fjor. Planlagte investeringer og vedlikeholdsarbeider Følgende vedlikeholdsarbeider og investeringer planlegges for 2007 og videre: Utarbeide en vedlikeholdsplan for borettslaget. Utarbeide ny husleienøkkel. Velferdskomiteen Velferdskomiteen har stått for arrangementet av sommerfesten i august i fjor. Alle barna i borettslaget var ble invitert til Godterisanking i Ulsrudfaret 9, en gang på høsten. Styret takker velferdskomiteen for det arbeidet som er gjort og støtter gjerne lignende framtidige tiltak. Eierskifte Det har kun vært ett eierskifte i denne perioden og det er i Ulsrudfaret 1.

8 BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2006 Den nye borettslagsloven, som trådte i kraft den 15.08.2005, har ikke regler om regnskap for borettslag. Regnskapsreglene følger nå av regnskapsloven. Et annet ledd i endringene er regnskapspresentasjonen vil bli forandret. Borettslagets årsregnskap for 2006 er satt opp etter de nye forskriftene. RESULTAT Årets resultat på kr 291 652,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til balansen under konto for egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler per 31.12.2006 utgjør kr 210 382,-. INNTEKTER Inntektene var i 2006 kr 1 361 430,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. Andre inntekter består i hovedsak av viderefakturering av egenandel forsikring. KOSTNADER Kostnadene var i 2006 totalt kr 763 957,-. Dette er kr 134 691,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 450 000,-, mens regnskapet viser kr 277 110,-. Hovedårsaken til avviket var mindre generelt vedlikehold og færre prosjekter gjennomført enn opprinnelig antatt. Personalkostnader ble budsjettert med kr 2538,-, mens regnskapet viser kr 3910,-. Hovedårsaken til avviket var økt styrehonorar gav høyere arbeidsgiveravgift. Konsulenthonorar ble budsjettert med kr 5000,-, mens regnskapet viser kr 23 781,-. Hovedårsaken til avviket var juridisk bistand vedr. lekkasjer. Revisors honorar for regnskapsåret 2006 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

9 Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.06 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2006 er satt opp under denne forutsetning. KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den 31.12.2006: Driftskonto Sparekonto (inntil 8 uttak pr. år) Negativ kasse (overtrekk) 0,75% p.a. 3,40% p.a. 1,50% pr. mnd. STRØMPRISENE Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør) utgjør ca. 45% av total strømpris. Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet) utgjør ca. 25% av total strømpris. Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift utgjør ca. 30% av total strømpris. FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2006 til 2007 med ca. 6,9%. Dette skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt tilsvarende. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgiften øker med 5% og renovasjonsavgiften øker med 5%. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning.

10 INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2007 (Budsjett) Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og kostnader i 2007. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2007.) Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for året 2007. Oversikten gir et forventet resultat på kr 171 522,-. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 23. 04.2007 I styret for Ulsrud Hageby Borettslag Per Sætre /s/ Siv Anne Johannessen /s/ Hans Bjarne Riise /s/

11 FA G R EV ISJO N A S M edlem av Den norske Revisorforening M øllergt. 37, 0179 O slo B ankgiro 9001.08.33115 Ansvarlige revisorer: Telefon 22 98 73 00 Telefaks 22 98 73 19 E-post post@ fagrevisjon.as O rganisasjonsnum m er R evisornum m er w w w.fagrevisjon.as } N O 986 175 857 M V A Sandsnes, M erete Otterstad - statsautorisert revisor Krom voll, Terje - statsautorisert revisor Til generalforsam lingen i U lsrud H ageby Borettslag D eres ref.: V år ref.: M O S/T Ø 16132-03-12 P:\TE KST\R evber2006\16132tom ail.doc R E V ISJO N SB E R ETNIN G FO R 200 6 V i har revidert årsregnskapet for U lsrud H ageby B orettslag for regnskapsåret 2006, som viser et overskudd på kr 291.652,-. V i har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet. Å rsregnskapet består av resultatregnskap, balanse og noteopplysnin ger. Regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i N orge er anvendt ved utarbeidelsen av regnskapet. Å rsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre og forretningsfører. V år oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. V i har utført revisjonen i sam svar m ed lov, forskrift og god revisjonsskikk i N orge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av D en norske R evisorforening. R evisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å opp nå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinform asjon. R evisjon om fatter kontroll av utvalgte deler av m aterialet som underbygger inform asjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestim ater, sam t vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonskikk, om fatter revisjon også en gjennom gåelse av selskapets form uesforvaltning og regnskaps - og intern kontroll-system er. V i m ener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. V i m ener at årsregnskapet er avgitt i sam svar m ed lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets økonom iske stilling 31. desem ber 200 6 og for resultatet og kontantstrøm m ene i regnskapsåret i overensstem m else m ed god regnskapsskikk i N orge. ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokum entasjon av regnskapsopplysninger i sam svar m ed lov og god bokføringsskikk i N orge. opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente m ed årsregnskapet og er i sam svar m ed lov og forskrifter. O slo, den 7. m ai 2007 F A G R E V ISJO N A S M erete O tterstad Sandsnes /s/ statsautorisert revisor

12 5132 - ULSRUD HAGEBY B/L INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, samt god regnskapsskikk. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Nedenfor finner du oppstillingen over borettslagets disponible midler: Regnskap 2006 Budsjett 2006 Budsjett 2007 A. Disponible midler pr. 01.01-25 720-25 720 210 382 B. Endringer i disponible midler: Årets resultat (Se resultatregnsk.) 291 652 122 464 171 522 Fradrag for avdrag på langs. lån 16-71 150-71 208 0 Utlån langsiktig fordring -7 779 0 0 Red. langsiktig fordring 23 379 0 0 B. Årets endring i disp. midler 236 102 51 256 171 522 C. Disponible midler 31.12 210 382 25 536 381 904 Spesifikasjon av disponible midler Omløpsmidler 386 120 Kortsiktig gjeld -175 738 Disponible midler 210 382

13 RESULTATREGNSKAP Regnskap 2006 Budsjett 2006 Budsjett 2007 DRIFTSINNTEKTER: INNKR. FELLESKOSTN. 2 1 355 430 1 329 300 1 420 752 ANDRE INNTEKTER 3 6 000 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 361 430 1 329 300 1 420 752 DRIFTSKOSTNADER: PERSONALKOSTNADER 4-3 910-2 538-4 230 STYREHONORAR 5-30 000-30 000-30 000 REVISJONSHONORAR 6-3 576-3 800-4 000 FORR.FØRERHONORAR -64 163-63 882-65 500 KONSULENTHONORAR 7-23 781-5 000-10 000 DRIFT OG VEDLIKEHOLD 8-277 110-450 000-450 000 FORSIKRINGER -176 923-164 000-187 500 KOMMUNALE AVGIFTER -145 231-139 428-146 000 ANDRE DRIFTSKOSTN. 9-39 263-40 000-46 000 SUM DRIFTSKOSTN. -763 957-898 648-943 230 DRIFTSRESULTAT: 597 473 430 652 477 522 FINANSINNTEKT/KOSTNAD FINANSINNTEKTER 10 5 204 1 000 0 FINANSKOSTNADER 11-311 025-309 188-306 000 RES. FINANSINNT/KOSTN. -305 821-308 188-306 000 ÅRSRESULTAT 291 652 122 464 171 522 OVERFØRINGER: TIL OPPTJENT EGENKAPITAL 291 652

14 BALANSE EIENDELER 2006 ANLEGGSMIDLER BYGNINGER 12 3 441 540 TOMT 5 638 400 AKSJER OG ANDELER 13 100 LANGSIKTIGE FORDINGER 14 129 992 SUM ANLEGGSMIDLER 9 210 032 OMLØPSMIDLER LEIERESTANSER 3 259 DRIFTSKONTO I OBOS 382 861 SUM OMLØPSMIDLER 386 120 SUM EIENDELER 9 596 152 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL INNSKUTT EGENKAPITAL. 40 * 100 4 000 OPPTJENT EGENKAPITAL 5 087 216 SUM EGENKAPITAL 5 091 216 GJELD LANGSIKTIG GJELD PANT- OG GJELDSBREVLÅN 15 4 076 898 BORETTSINNSKUDD 16 252 300 SUM LANGSIKTIG GJELD 4 329 198 KORTSIKTIG GJELD FORSKUDDSLEIE 32 969 LEVERANDØRGJELD 115 586 PÅLØPNE RENTER 15 636 PÅLØPNE AVDRAG 3 890 ANNEN KORTSIKTIG GJELD 17 7 657 SUM KORTSIKTIG GJELD 175 738 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 9 596 152 PANTSTILLELSE 18 4 742 300 GARANTIANSVAR 0 31.12.2006/23.04.2007 STYRET FOR ULSRUD HAGEBY B/L PER SÆTRE /s/ SIV ANNE JOHANNESSEN /s/ HANS BJARNE RIISE /s/

15 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag og god regnskapsskikk. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. Endrede regnskapsprinsipper Årsregnskapet for borettslag ble fra 1989 tom 2005 satt opp etter en særskilt forskrift av 24. januar 1989 nr. 50 om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag. Denne forskriften fravek til dels betydelig fra reglene om oppsett av årsregnskap i henhold til regnskapsloven. Spesielt gjorde dette seg gjeldene ved at investeringer og påkostninger ble direkte utgiftsført. Videre ble avdrag på lån utgiftsført. Fom. 2006 er det innført nye regnskapsregler for borettslag som i hovedsak innebærer at årsregnskapet skal settes opp i henhold til regnskapslovens regler. I tillegg må man følge en ny forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag av 30. juni 2005 som bla. krever at det utarbeides en oppstilling over borettslagets disponible midler. Ved overgangen til de nye regnskapsreglene er den inngående balansen oppført med samtlige eiendeler og gjeld fra oversikt over eiendeler og gjeld fra foregående regnskapsår, men begrenset oppad til virkelig verdi. Forskjell mellom eiendeler og gjeld føres opp som egenkapital, hvor andelskapitalen føres opp som innskutt egenkapital mens resterende del av egenkapitalen føres opp som opptjent egenkapital. Grunnet ulikt oppsett etter gamle og nye regnskapsregler, er det ikke utarbeidet sammenligningstall med fjoråret. I stedet ligger forrige års regnskap vedlagt. Neste år vil sammenligningstall innarbeides i regnskapsoppsettet. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 385 680 Garasjeleie 846 Lokaler 216 828 Felleskostnader 290 460 Kapitalutgifter 64 176 Kapitalkostnader 397 440 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 355 430 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Egenandel forsikring 6 000 SUM ANDRE INNTEKTER 6 000 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -3 910 SUM PERSONALKOSTNADER -3 910 Arbeidsgiveravgiften knytter seg kun til styrehonoraret.

16 NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret er på kr. 30 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er på kr. 3 576 og er i sin helhet knyttet til revisjon NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -23 781 SUM KONSULENTHONORAR -23 781 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedl.hold bygninger -14 554 Drift/vedl.hold VVS -173 969 Drift /vedl.hold utvendig anl. -18 525 Kabel/Tv-anlegg -40 582 Egenandel forsikring -29 480 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -277 110 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -18 926 Vaktmestertjenester -9 443 Kontor- og datarekvisita -4 518 Trykksaker -685 Møter, kurs, oppdateringer mv -1 149 Andre kontorkostnader -588 Porto -2 206 Bank gebyr -471 Velferdskostnader -1 279 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -39 263 NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 951 Renteinntekter knyttet til utestående felleskostnader 135 Beboerlån i Husbanken 4 118 SUM FINANSINNTEKTER 5 204

17 NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Beboerlån i Husbanken -4 057 DnBNOR -306 510 Renter OBOS neg.kasse -6 Andre rentekostnader -452 SUM FINANSKOSTNADER -311 025 NOTE: 12 BYGNINGER Saldo 1.1 3 441 540 SUM BYGNINGER 3 441 540 Tomten er kjøpt i 2000. Gnr. 145/bnr. 34 og 35. Bygningene er ikke avskrevet, man har i stedet vurdert om tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 13 AKSJER OG ANDELER Selskaper eier en andel i Oppsal Samfunnshus. NOTE: 14 LANGSIKTIGE FORDRINGER Til gode hos beboer 129 992 SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 129 992 NOTE: 15 PANT- OG GJELDSBREVLÅN HUSBANKEN Renter 31.12.06: 3,50%, løpetid 23 år Opprinnelig 1993-260 000 Nedbetalt tidligere 115 700 Nedbetalt i år 15 600-128 700 DnBNOR (tidl. Sparebankkreditt) Renter 31.12.06: 7,68%, løpetid 30 år Opprinnelig 2000-4 230 000 Nedbetalt tidligere 226 252 Nedbetalt i år 55 550-3 948 198 SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN -4 076 898

18 NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1989-2 288 287 Økt tidligere -1 145 000 Korrigering 1998 3 180 987 SUM BORETTSINNSKUDD -252 300 NOTE: 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Avregning beboerlån, Husbanken -7 657 SUM ANNEN KORTS. GJELD -7 657 NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: 4 333 080 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2006 en bokført verdi på kr.: 9 079 940

19 DRIFTSOVERSIKT Regnskap 2005 Regnskap 2004 Budsjett 2005 Budsjett 2006 INNTEKTER: INNKR. FELLESKOST. 1 1 309 704 1 268 118 1 310 000 1 329 300 RENTEINNTEKTER 2 4 151 15 422 1 000 1 000 ANDRE INNTEKTER 3 86 003 0 0 0 SUM INNTEKTER 1 399 858 1 283 540 1 311 000 1 330 300 UTGIFTER: KONTINGENT -1 300-1 150 0 0 REVISJONSHONORAR -3 515-3 435-3 600-3 800 STYREHONORAR -18 000-18 000-18 000-18 000 FORR. FØRERHONORAR -62 138-59 991-61 760-63 882 KONSULENTTJENEST. 4-23 625-29 388-5 000-5 000 PERSONALUTGIFTER 5-2 493-2 338-2 538-2 538 DRIFT OG VEDL.HOLD 6-484 256-776 716-245 000-242 000 RENTEUTGIFTER 7-313 887-336 338-309 700-309 188 FORSIKRINGER -158 982-171 509-166 000-164 000 KOMMUNALE AVGIFTER -138 826-132 654-133 000-139 428 ANDRE DRIFTSUTG. 8-34 426-33 304-40 000-40 000 SUM UTGIFTER -1 241 448-1 564 824-984 598-987 836 RES. FØR FINANSIELLE INN- OG UTBET. 158 410-281 284 326 402 342 464 FIN. INN- OG UTBET. NEDBETALT LÅN -67 042-568 269-50 700-71 208 UTLÅN LANGS. FORD. -6 928-2 414 0 0 RED. LANGS. FORDR. 22 528 529 809 0 0 ENDR. DISPONIBLE MIDL. 106 968-322 158 275 702 271 256 DISPONIBLE MIDLER 1.1-132 689 189 469 0 0 ÅRETS BEVEGELSE 106 968-322 158 0 0 DISP. MIDLER 31.12-25 720-132 689 0 0

20 OVERSIKT EIENDELER OG GJELD 2005 2004 OMLØPSMIDLER: DRIFTSKONTO I OBOS 27 186 148 587 LEIERESTANSER 3 133 3 383 SUM OMLØPSMIDLER 30 319 151 970 KORTSIKTIG GJELD: FORSKUDDSLEIE -30 276-34 158 LEVERANDØRGJELD 0-19 344 PÅLØPNE RENTER -14 099-14 329 PÅLØPNE AVDRAG -3 886-3 896 ANNEN KORTSIKTIG GJELD 9-7 779-212 931 SUM ANNEN KORTS. GJELD -56 040-284 659 DISPONIBLE MIDLER -25 720-132 689 ANL.MIDL.ANSKAFF.KOST OG SENERE PÅKOSTN.: LANGSIKTIGE FORDR. 10 145 592 161 192 AKSJER OG ANDELER 11 100 100 BYGNINGER 12 3 441 540 3 441 540 TOMT 5 638 400 5 638 400 SUM ANLEGGSMIDLER 9 225 632 9 241 232 LANGSIKTIG GJELD: PANTEGJELD 13-4 148 048-4 215 090 BORETTSINNSKUDD 14-252 300-252 300 ANDELSKAPITAL 40 * 100-4 000-4 000 SUM LANGSIKTIG GJELD -4 404 348-4 471 390 PANTSTILLELSE KR 15 4 742 300 4 742 300 GARANTIANSVAR KR 0 0 Oslo, 31.12.2005/ 30.04.2006 Styret for Bjørn Thorsrud /s/ Eva Hausken /s/ Hans Bjarne Riise /s/

21 5. INNKOMNE FORSLAG Forslag 1 Nye vedtekter i henhold til vedtak på generalforsamlingen 2006. Styret har foretatt en grundig gjennomgang av de eksisterende husordensregler og vedtekter. Forslaget innebærer en sammenslåing av vedtekter og eksisterende husordensregler. Dette betyr at borettslaget etter dette kun vil ha vedtekter som er styrende for virksomheten. Styret foreslår med dette at generalforsamlingen vedtar de nye vedtektene for borettslaget. Vedtekter for Ulsrud Hageby Borettslag Org. nr. 947593099 Vedtatt på ordinær generalforsamling den 23. 05. 2007. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Ulsrud Hageby Borettslag er et andelslag som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. Andeler og andelseiere 1-3 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) En kreditor kan eie en eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

22 (4) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 1-4 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. Forkjøpsrett 1-5 Forkjøpsrett Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Borett og overlating av bruk 1-6 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) Når ikke annen avtale er truffet, disponeres loftet over 2. etasje av andelseier i 2. etasje. Til gjengjeld disponerer andelseier i 1. etasje som kompensasjon - plassen under kjellertrappen. (5) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

23 1-7 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 1-8 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv, er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. (3) I henhold til tidligere garasjeplan fra 1958 tillates det kun en garasje pr. andel

24 Vedlikehold 1-9 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om insekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Oppbevarer andelseier ved i kjelleren, må dette lagres på en forsvarlig måte så det ikke blir sopp eller fukt i huset. Dette kan unngås hvis veden legges opp så det blir luftmellomrom over, under og på sidene. (7) Andelseier skal holde boligen tilstrekkelig oppvarmet således at frysing av vann- og kloakkledninger inngås. (8) Andelseier skal påse at taklukene er lukket (der hvor slike finnes) når det regner eller snør og når andelseier er borte over lengre tid. (9) Andelseier må plassere boligens søppelkasser ved gjerdet mot vei. Omkring boligen og på tilhørende eiendom må det holdes orden, søppel og annet avfall må fjernes. (10) Andelseierne plikter å følge styrets vedtak med henhold til vedlikehold av gjerder. (11) Andelseierne er ansvarlig for snømåking. (12) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (13) Oppdager andelseieren skade i eller på boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

25 (14) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren. 1-10 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. (2) Felles rør og hovedledning, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer ved skade eller elde, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. (5) Vedlikehold og maling av terrasser bekostes av borettslaget etter at terrassens konstruksjon og utførelse er godkjent av en byggkonsulent utnevnt av styret, og etter at andelseier selv første gang har oljet eller malt terrassen. I tillegg må det være foretatt en beregning av øket husleie på grunn av merkostnader ved vedlikehold av terrassen. Andelseiere som ønsker å vedlikeholde sine egne terrasser kan velge det selv, men hvis borettslaget skal overta vedlikeholdet etter noen år, skal terrassen godkjennes på nytt. Maling av terrasser og garasjer skal utføres samme år som huset males, alternativt påfølgende år. (6) Ved påbygging av hus skal borettslaget oppnevne sakkyndig person eventuelt konsulent fra OBOS, for godkjenning av av hele byggverket i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Sakkyndig/konsulent skal ha som oppgave å påse at grunnarbeid, drenering og øvrige byggearbeider utføres i henholdt til gjeldende forskrifter og påse at bygget blir helt ferdigstilt med pipebeslag, stiger, maling, takrenner etc. før borettslaget overtar vedlikeholdsansvar. Kostnadene til sakkyndig/konsulent bekostes av utbygger(andelseier). 1-11 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. (2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og 5-15.

26 (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-18. Felleskostnader og pantesikkerhet 1-12 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens 5-19. (2) Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 1-13 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100. 1-14 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Ro, mislighold, salgspålegg og fravikelse 1-15 Regler for ro i leiligheten og borettslagets eiendom. Andelseier skal påse mest mulig ro i leiligheten mellom kl 22:00 og 08:00. Ved festlige anledninger bør nabo varsles. Dyer er tillatt, unntatt hvis en eller flere personer i boligen er allergiske, eller redd for dyr eller hvis dyret viser truende adferd. Styret kan nekte dyrehold hvis det er til sjenanse for andre i borettslaget. 1-16 Kjøring på borettslagets område. Det er ikke tillatt med unødvendig kjøring, parkering, hensetting av kjøretøy og lignende på borettslagets område. Kjøretøy skal parkeres på nærmeste offentlige vei eller egen garasje/carport. Ønskes det unntak fra denne regel, må det innhentes tillatelse fra styret på forhånd. 1-17 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

27 1-18 Pålegg om salg Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. 1-19 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. Styret og dets vedtak 1-20 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2 andre medlemmer med 2 varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 1-21 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansette forretningsfører og andre eventuelle funksjonærer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 1-22 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

28 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig som borettslaget eier 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 1-23 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. Generalforsamlingen 1-24 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 1-25 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 1-26 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en beboer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamlingen, skal nevnes i innkallingen når det settes fram krav om det, senest åtte uker før generalforsamlingen. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsfører. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. 1-27 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer

29 - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 1-28 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags,- tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg. 1-29 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 1-30 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til en stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn en andel har likevel bare en stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. 1-31 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her, fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 1-32 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og 5-23. 1-33 Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

30 1-34 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 1-35 Vedtektsendringer Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. 1-36 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39.

31 Forslag 2 Forbud med kattehold i borettslaget, hvis beboerne ikke kan passe på sin egen katt. Løskatter i borettslaget er til stor ulempe for andre beboere i laget. Det er ikke alle som ønsker å ha kattetoaletter under sin terrasse med katteavføring på privat utstyr og vedsekker som ligger der. MVh Bjørn Thorsrud Ulsrudfaret 2 Forslag 3 Borettslaget endrer praksis vedr maling av hus fra å leie inn malermester til at hvert enkelt hus er ansvarlig for å utføre jobben. Borettslaget bør dekke maling, vaskemiddel og evt utstyr. For å sikre kvalitetsmessig gjennomføring bør borettslaget få lage en veileder / instruks med minimumskrav for utførelse (vasking, skraping, forbehandling, værforhold, ant strøk, forslag til redskap etc) og tips for gjennomføring av malejobben. Effekten av dette vil bli: mindre administrasjon og oppfølging for borettslagets styre mer penger til overs til tiltak som man virkelig trenger ekspertise på å gjennomføre lavere husleie Mvh Stein Ivar Hellestad Ulsrudveien 60

32 Beboermøte Umiddelbart etter endt generalforsamling vil det bli avholdt beboermøte i Oppsal samfunnshus, rom 207. Det blir servert kaffe og kaker Tema På vegne av styret i Ulsrud Hageby Borettslag har OBOS prosjekt fått oppdrag med å utarbeide vedlikeholdsplan. Arbeidet med vedlikeholdsplanen er igangsatt og vi har mottatt et sammendrag for hele borettslaget. En kopi av sammendraget er vedlagt. Det videre arbeid med vedlikeholdsplan vil kreve at tiden er inne for å diskutere hva hver enkelt beboer og vi i felleskap kan bidra med for at vi skal holde kostnadene i borettslaget nede. Vi håper at så mange som mulig vil ta seg tid til å delta på møtet! Mvh Styret i Ulsrud Hageby Borettslag Vedlegg: Vedlikeholdsplan Ulsrud Hageby Borettslag v/obos prosjekt

33 VEDLIKEHOLDSPLAN ULSRUD HAVEBY BORETTSLAG Utført av: OBOS Prosjekt A/S v / Jan Henrik Tømmerbakke Adresse: Postboks 6666, St. Olavs Plass, 0129 Oslo Telefon: 22 86 57 96 Sammendrag: Borettslaget Ulsrud Haveby ligger i bydel Østensjø. Borettslaget består av 20 stk horisontalt-delte 2-mannbolger. Borettslaget eier tomten som boligene står på. Boligene ble bygget i 1952. Alle bygg har armert betong grunnmur i den opprinnelige delen. En del tilbygg har satt opp grunnmur i Leca eller tilsvarende. Hus over grunnmur har alle bærende konstruksjoner i tre. Yttervegger er kledd med stående tømmermannspanel. Taket er tekket med takstein, ny og gammel stein. Tilstandsvurderingen er utarbeidet for å gi borettslaget et grunnlag for planlegging av drift og vedlikehold av boligene. Av vesentlige byggrelaterte rehabiliterings- / vedlikeholdsoppgaver kan nevnes: Oppgradering av alle gamle takflater, papp sløyfer lekter og takstein. Drenering rundt grunnmurer /kjellere. Utskifting av råteskadd panel. Kontroll av bærende konstruksjoner på div tilbygg, verandaer, søyler etc. Opprette eget internkontrollsystem. Elektro: Ingen store oppgaver vedr el-anlegg. Det er særdeles viktig å holde de elektriske anleggene i forskriftsmessig stand. Skap, sikringer, kurser og jordingsanlegg. VVS: Avløpsrør bør skiftes innenfor et periode på ca 10 år. Hovedstoppekraner, kontrolleres og merkes på husvegg. Ventilering av kjellerrom (vaskerom og tørkerom). Borettslaget bør prioritere punktene for sikkerhet og deretter de tiltak som gir økonomisk lønnsomhet på sikt. Det er viktig at man kartlegger og organiserer vedlikholdoppgavene i borettslaget. Det bør tilstrebes planmessighet slik at de enkelte tiltak kan påregnes, kostnadsberegnes