Protokoll i sak 773/2014 for Boligtvistnemnda 16.12.14 Saken gjelder: Krav om utbedringer etter utførte termografimålinger ------------------------------------ 1. Sakens faktiske sider Partene inngår 16. september 2011 "Kontrakt om planlegging og oppføring av selveierbolig, herunder fritidshus". Forbrukeren kjøper en enebolig. Vederlaget avtales i pkt 5.1 til kr 4 040 000. En detaljert leveransebeskrivelse utgjør ett av vedleggene. I klagen for nemnda opplyser forbrukeren at arbeidene ble påbegynt 9. januar 2012 og avsluttet 24. august samme år. Det er ikke fremlagt noen protokoll fra overtakelsesforretningen, men denne opplyses avholdt 25. august 2012. Forbrukeren opplyser at han den første vinteren opplevde boligen som overraskende kald, og at han derfor valgte å få foretatt termografimålinger. Disse foretas 21. mars 2013. Rapporten foreligger 26. mars. Det fremgår at utetemperaturen var minus 6-7 C da målingene ble foretatt. Den viser at 47 punkter/steder har blitt fotografert. Det opplyses at følgende betegnelser benyttes ved bedømmelse av den tilstanden som fremkommer av det enkelte bildet: Ingen: Bør utbedres: Utbedres: Undersøkes: Det som kan anses som normalt eller akseptabelt Grensetilfeller for hva som kan anses som normalt eller akseptabelt Det som ikke kan anses som normalt eller akseptabelt Dette burde undersøkes nærmere av fagpersonell Bedømmingen fordeler seg som følger: Antall Ingen: 36 Bør utbedres: 7 Utbedres: 4 Stede og forhold merket "bør utbedres": Luftlekkasje mellom tak og vegg i trimrom Kaldt område i hjørne på gulv i teknisk rom i underetasjen Kuldebro/luftlekkasje i teknisk rom i underetasjen Noe luftlekkasje mellom karm og dørblad i teknisk rom i underetasjen 1
Luftlekkasje/utettheter mellom terskel og foring i hall Noe kald luft fra tilluftventiler i stue Noe avvik mellom karm og ramme i vindu på bad Steder og forhold merket "utbedres": Luftlekkasje i ytre hjørne på gulv i soverom underetasje Luftlekkasje mellom tak og vegg i hall Luftlekkasje rundt ventilasjonsaggregat i vaskerom. Kald luft fra tilluftventiler. Kalde rør kan være årsak Utett mellom karm og dørblad i vaskerom Under "Generelt" opplyses: Generelt synes vi bygningen har en god standard og lite luftlekkasjer Under "Oppsummering" opplyses det at: Termograferingen viser at konstruksjonen jevnt over er tett og godt isolert, og har stort sett jevn temperatur på flater innenfor samme område. Det tyder på at huset er solid bygget og av god håndverksmessig kvalitet. Det er noen mindre luftlekkasjer som er kommentert i denne rapporten. Disse bør undersøkes av byggmester så raskt som mulig for å unngå kondens-/råteskader. Forbrukeren sender rapporten til entreprenøren 2. april 2013. Han ber om tilbakemelding om hva entreprenøren "vil gjøre med dette", samt hva han vil gjøre med "ventilasjonsrørene". Entreprenøren svarer 10. april at han skal se nærmere på "termografering og ventilasjon", noe forbrukeren bekrefter at han setter pris på. Spesielt nevner han behovet for å se på ventilasjonsanlegget, siden dette har "kostet oss mye penger i oppvarming og irritasjon". Det avholdes ett-årsbefaring 7. oktober 2013. I protokollen anmerkes diverse forhold som skal utbedres/sjekkes. Blant disse: Termofotografering må sjekkes opp da kunde mener dette burde utbedres Ventilasjonsanlegg etterisoleres på loftet Forbrukeren sender e-post til entreprenøren 11. oktober 2013 der han anmoder om at de forholdene som påpekes i overnevnte termografirapport utbedres nå som entreprenøren allerede er gang med de utbedringene som ble anmerket under ett-årsbefaringen. Det vises spesielt til takstmannens kommentar om at enkelte forhold kan føre til kondens- eller råteskader dersom de ikke utbedres. Disse hevdes å utgjøre mangler i hht bustadoppføringslova, noe som har ført til økte fyringsutgifter i tillegg til ubehag og irritasjoner. Forbrukeren bekrefter at ventilasjonskanaler på loftet har blitt isolert. Det anmodes om tilbakemelding snarest og innen 14 dager. Entreprenøren svarer samme dag at han har "sett på dette". Han anfører at det fremgår av overnevnte rapport at huset fremstår som "utrolig bra", og at det ikke er mye som eventuelt må gjøres. Han opplyser videre at huset har blitt trykktestet i hht byggeforskriftene, og at tetthetstallet er langt innenfor kravet. Det opplyses at saken nå er sendt videre til hovedkontoret for den huskjeden entreprenøren er tilsluttet. Forholdet omkring ventilasjon håpes løst med isolasjon på loftet. Det loves tilbakemelding når tilbakespill fra prosjekteringsavdelingen ved kjedekontoret er mottatt. 2
Forbrukeren bekrefter omgående at han har fått et bra hus, men han påpeker igjen at det er noen steder, angitt i termografirapporten, der det der kan oppstå råteskader. Disse kreves utbedret uansett. For øvrig takkes det for en "utrolig god utført 1 årsbefaring". Entreprenøren svarer samme dag at det ikke vil oppstå råteskader så lenge det ikke er hull i dampsperren (plastfolien). Det anføres at termograføren burde ha informert forbrukeren om dette. Dersom det var fare for råteskade, opplyser entreprenøren at han ville ha "møtt på dagen". Han opplyser for øvrig at han venter på svar fra sin prosjekteringsavdeling. Forbrukeren sender e-post til entreprenøren 10. februar 2014 og spør om det er noen ved kjedekontoret han kan ta saken opp med. 7. mars sender han så e-post til dette kontoret. Han forklarer situasjonen i hht overstående, og poengterer at han enda ikke har fått noen tilbakemelding fra entreprenøren, som opplyses å skylde på manglende tilbakespill fra kjedekontoret. Dersom ikke tilbakemelding mottas nå, varsles det om saken vil bli ført videre. Huskjedens kvalitetssikringssjef sender e-post til entreprenøren samme dag og starter med å gratulere han med et "fantastisk godt bygget hus som helt sikkert er godt og varmt å bo i". Han viser imidlertid til forbrukerens utsagn om at entreprenøren venter på tilbakespill fra kjedekontoret. Kvalitetssikringssjefen spør "hva dette går på". Entreprenøren svarer 12. mars 2014 ved å vise til hvem ved kjedekontoret han sendte termografirapporten til. Han gir uttrykk for at han mener huset er bra nok, og viser til at foretatte trykktester viser tall langt under forskriftskravet. Det opplyses spesielt til forbrukeren mener at "klemlist ytterdør/vinduer er noe som skal utbedres m.m.". Entreprenøren spør hva kvalitetssikringssjefen mener om det. Kvalitetssikringssjefen svarer 14. mars 2014 at de forholdene som anføres å måtte utbedres i rapporten "ligger godt innenfor det som i energiberegninger blir definert som kuldebroer og som det er tatt høyde for". Dermed anbefaler han at kravet om utbedring avvises. Dessuten vises det til at boligen er et par år gammel, noe som opplyses å påvirke konstruksjonene og entreprenørens utbedringsplikt. Når det gjelder temperaturen på tilluft i forhold til temperaturen i rommet, opplyses det at en forskjell på 4 5 grader virker normalt, i hht et utsagn fra leverandøren av ventilasjonsanlegget. Det foreslås at man sjekker filteret for å sikre at varmeveksleren fungerer optimalt, og at aggregatet sjekke for å se om det er riktig innregulert. Forbrukeren får overnevnte oversendt 17. mars, og han sender e-post til entreprenøren samme dag, med kopi til kvalitetssikringssjefen. Han vil ikke akseptere at forholdene påpekt i termografirapporten ikke representerer mangler, og krever igjen at forhold bedømt som at de "bør utbedres" og "utbedres" rettes. Det anmodes om et klart svar fra entreprenøren innen 14 dager på om han vil foreta egne undersøkelser og/eller om han godtar/avviser reklamasjonen. Forbrukeren fremmer sak for Boligtvistnemnda 14. august 2014. Han krever at påviste feil i termografirapporten utbedres, og at en fagmann fra leverandøren av ventilasjonsanlegget kontrollerer innstillingene av anlegget. Videre krever han at entreprenøren skal dekke utgiften til foretatt termografering, oppgitt til kr 7 500. Entreprenøren gir tilsvar 5. september 2014. Han vedlegger en utskrift fra foretatt tetthetsmåling av boligen. Det fremgår at målingen ble foretatt 13. april 2012, dvs i 3
byggeperioden, og etter at kun utvendig vindsperre/vindtetting var etablert, men før varmeisolering og dampsperre. Lekkasjetallet oppgis til 1,11 luftvekslinger pr time. (Forskriftskravet er at tallet skal være lavere enn 2,5) Entreprenøren anfører dermed at boligen tilfredsstiller forskriftskravet, og opplyser at han vil forholde seg til det. Dermed anser han saken som avsluttet fra sin side. Forbrukeren gir tilsvar 15. september 2014. Han påpeker at huset oppleves kaldt, og anfører at det ikke kan være riktig at det oppstår "minusgrader inne i rommet". Dessuten anfører han at det må være krav i forhold til "komfort, energi og kondens". Han opplyser at han har varmekabler som trekker ekstra strøm, men at rommet (soverom?) likevel virker kaldt. I tillegg vises det til påpekt fare for kondens og råteskade i vegg. Det opplyses at entreprenøren verken har sett på forholdet, foretatt noen måling, eller fulgt det opp på annen måte. Når det gjelder entreprenørens fremlagte resultat av foretatt tetthetsmåling stilles det spørsmålstegn ved om målingen er foretatt i hht vedlagte "retningslinjer" for slike, utgitt av SINTEF Byggforsk, spesielt med hensyn til værforhold og metode. Entreprenørens målerapport betegnes som "tynn". Forbrukeren vedlegger 2 fotografier tatt av bindingsverksvegg/grunnmur i byggeperioden. Han antyder at det der vises at det kan mangle svillemembran helt ut i hjørnet. Bildene opplyses tatt på 2 av de stedene der det i termografirapporten angis å være avvik. Entreprenøren gir tilsvar 25. september 2014. Han anfører at forbrukerens utsagn om at "huset føles kaldere" enn forventet "er lite konkret og håndfast". Han viser igjen til at huset er trykktestet, og hevder at alle detaljer og forskrifter er fulgt. Måleutstyret hevdes å være av godkjent type. Det at det kan oppstå minusgrader innenfor en foring/pakning ved vindu eller svill m.m. hevdes å kunne anses som "ikke unaturlig", og det vises til at heller ikke huskjedens kvalitetssikringssjef "kan se at dette er utenfor standard". Hans oppfatning hevdes å veie tyngre enn, som lekmann. Med henvisning til forbrukerens utsagn om at det av fotografier kan se ut som om det ikke er lagt svillemembran, opplyses det at det både er benyttet slik membran og langt en radonduk under huset. Entreprenøren hevder at det fremgår av bildene at radonduken og svillemembranen "møter hverandre i hjørnet", og at "detaljer er innenfor kravet til tetthet". 2. Sakens rettslige sider Bustadoppføringslova (buofl) gjelder for avtalen. 2.1 Innledning Partene inngår 16. september 2011 "Kontrakt om planlegging og oppføring av selveierbolig, herunder fritidshus". Forbrukeren kjøper en enebolig. Vederlaget avtales i pkt 5.1 til kr 4 040 000. I klagen for nemnda opplyser forbrukeren at arbeidene ble påbegynt 9. januar 2012 og avsluttet 24. august samme år. Det er ikke fremlagt noen protokoll fra overtakelsesforretningen, men denne opplyses avholdt 25. august 2012. Forbrukeren opplyser at han den første vinteren opplevde boligen som overraskende kald, og at han derfor valgte å få foretatt termografimålinger. Disse foretas 21. mars 2013. Rapporten 4
foreligger 26. mars. Den viser at 47 punkter/steder har blitt fotografert. Termograføren bedømmer forholdene som tilfredsstillende i 36 av disse, mens han kommer til at 7 ligger i grenselandet for hva som bør utbedres. Forholdene i 4 punkter bedømmes som så "alvorlige" at de må undersøkes nærmere og utbedres. Under "Generelt" opplyses det imidlertid at:..bygningen har en god standard og lite luftlekkasjer mens det under "Oppsummering" konkluderes med at: Termograferingen viser at konstruksjonen jevnt over er tett og godt isolert, og har stort sett jevn temperatur på flater innenfor samme område. Det tyder på at huset er solid bygget og av god håndverksmessig kvalitet. Det er noen mindre luftlekkasjer som er kommentert i denne rapporten. Disse bør undersøkes av byggmester så raskt som mulig for å unngå kondens-/råteskader. Forbrukeren krever utbedringer av påpekte forhold, spesielt knyttet til påviste luftlekkasjer og kalde overflater, mens entreprenøren hevder at huset er godt nok med hensyn til tetthet, dokumentert med fremlagt protokoll fra utført tetthetsmåling. Forbrukeren fremmer sak for Boligtvistnemnda 14. august 2014. Han krever at påviste feil i termografirapporten utbedres, og at en fagmann fra leverandøren av ventilasjonsanlegget kontrollerer innstillingene av anlegget. Videre krever han at entreprenøren skal dekke utgiften til foretatt termografering, oppgitt til kr 7 500. 2.2 Krav knyttet til forhold påpekt i termografirapport 2.2.1 Partenes anførsler Forbrukeren anfører at det ikke kan være riktig at det oppstår "minusgrader inne i rommet". Han viser da trolig til ett av termografibildene som viser minus 1,9 C i et hjørne av gulvet i et soverom i underetasjen. Dette er samme sted som han med grunnlag i fremlagt fotodokumentasjon fra byggeperioden antyder at det kan mangle svillemembran helt ut i hjørnet. Forbrukeren anfører at det må være krav i forhold til "komfort, energi og kondens". Han opplyser at han har varmekabler som trekker ekstra strøm, men at rommet likevel virker kaldt. I tillegg vises det til at termograføren påpeker at det er fare for kondens og råteskader om ikke påpekte forhold utbedres. Entreprenøren anfører at forbrukerens utsagn om at "huset føles kaldere" enn forventet "er lite konkret og håndfast". Han viser til at huset er trykktestet, og at tetthetstallet på 1,11 luftvekslinger er langt under forskriftskravet om maksimalt 2,5. Måleutstyret som ble benyttet hevdes å være av godkjent type. Dessuten opplyser han at målingen ble foretatt kun med utvendig vindsperre etablert, men før isolering og montering av innvendig dampsperre. Han anfører at alle detaljer og forskrifter er fulgt, og at også kvalitetssjefen for den huskjeden han er med i er enig i dette etter å ha fått oversendt overnevnte termografirapport. Det at det kan oppstå minusgrader innenfor en foring/pakning ved vindu eller svill m.m. hevdes å kunne anses som "ikke unaturlig", og det vises til at heller ikke huskjedens kvalitetssikringssjef "kan se at dette er utenfor standard". Hans oppfatning hevdes å veie tyngre enn, som lekmann. Med henvisning til forbrukerens utsagn om at det av fotografier kan se ut som om det ikke er lagt svillemembran, opplyses det at det både er benyttet slik membran og langt en radonduk 5
under huset. Entreprenøren hevder at det fremgår av bildene at radonduken og svillemembranen "møter hverandre i hjørnet", og at "detaljer er innenfor kravet til tetthet". Forbrukeren stiller imidlertid spørsmålstegn ved om entreprenørens tetthetsmåling er foretatt i hht fremlagte "retningslinjer" for slike, utgitt av SINTEF Byggforsk, spesielt med hensyn til værforhold og metode. 2.2.2 Nemndas synspunkter Selv om boligen totalt sett oppfyller byggeforskriftens krav til tetthet, betyr ikke det at det ikke kan være lokale luftlekkasjer som kan føre til kondens- og råteskader. Det vises spesielt til bestemmelsen i teknisk byggeforskrift (TEK10) 13-18 "Fukt fra inneluft" det det heter at: Bygningsdeler og konstruksjoner skal prosjekteres og utføres slik at de ikke blir skadelig oppfuktet av kondensert vanndamp fra inneluften. En kald overflate kan føre til kondens hvis/når den relative luftfuktigheten i rommet blir høy nok, men uten å være unormalt høy f.eks. i et soverom. Nemnda kommer til at termograførens opplisting av forhold merket "bør utbedres" ikke i tilstrekkelig grad dokumenterer at representerer mangler, jfr buofl 25. Han lister imidlertid også opp 4 forhold som han mener må utbedres. Disse er: Luftlekkasje i ytre hjørne på gulv i soverom underetasje Luftlekkasje mellom tak og vegg i hall Luftlekkasje rundt ventilasjonsaggregat i vaskerom. Kald luft fra tilluftventiler. Kalde rør kan være årsak Utett mellom karm og dørblad i vaskerom Med grunnlag i erfaringer fra nemndas tekniske fagkyndige medlemmer, kommer nemnda til at det ikke i tilstrekkelig grad er sannsynliggjort at det foreligger overhengende fare for kondensskader annet sted enn i hjørnet i soverommet. Nemnda kommer dessuten til at de fremlagte fotografiene fra byggeperioden, tatt fra utsiden, helt klart viser at svillmembranen ikke er ført helt ut under svill i hjørnet. Entreprenøren skal derfor utbedre forholdet. Selv om kondensfaren knyttet til de andre påviste luftlekkasjene anses som liten, kommer nemnda i dette tilfellet til at entreprenøren også skal utbedre disse forholdene, siden arbeidet enkelt kan utføres fra innsiden, og må anses å medføre liten ressursinnsats. 2.3 Kontroll av ventilasjonsanlegg I klagen for nemnda krever forbrukeren at entreprenøren skal sørge for at en fagmann fra leverandøren av ventilasjonsanlegget kontrollerer innstillingene av dette. Entreprenøren har ikke kommentert kravet. Nemnda kan ikke se at det er dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at det foreligger mangler med hensyn til anleggets innstillinger. Forbrukeren gis dermed ikke medhold. 6
2.4 Utgifter til termografering I klagen for nemnda krever forbrukeren at entreprenøren skal dekke utgiften til foretatt termografering, oppgitt til kr 7 500. Entreprenøren har ikke kommentert kravet. Forbrukeren har fått medhold i kravet om utbedringer av forhold knyttet til påviste luftlekkasjer i termografirapporten. Nemnda kommer derfor til at entreprenøren skal dekke forbrukerens utgift til denne stor kr 7 500, forutsatt at denne dokumenteres. 3. Konklusjoner Entreprenøren skal utbedre de 4 forholdene knyttet til luftlekkasjer som oppgis som nødvendige i termografirapporten fra 26. mars 2013. Entreprenøren skal dekke forbrukerens utgift til termografering stor kr 7 500, forutsatt at denne dokumenteres. 7