ENEBOLIG MED ROMSLIG FLAT TOMT BIRKENES Prisantydning: Kr. 2 250 000,- + omk. Enebolig beliggende i rolig sentrumsområde med stor solrik tomt. Grantunvegen 36
MEGLERS KOMMENTAR Vi kan her presentere en eiendom som ligger innerst i blindvei, i et etablert og barnevennlig boligområde like ovenfor Birkeland sentrum. Fra eiendommen er det kort vei til alle Birkelands fasiliteter, så som skoler, butikker, idrettsplass, og badeplasser i Berse og Tovdalselva. Boligen er fint holdt i lyse og moderne farger. Stuen er romslig med parkett på gulv og malt tapet/panel på vegger. Man har direkte utgang til veranda og god plass til spisestue. På kjøkkenet er det parkett på gulv og malt tapet på vegger. Her har man en fin og lys innredning fra 2002 som har godt med skap- og benkplass. Et par av skapene er montert i 2012, og det er god plass til spisebord. Badet ble oppusset og utvidet i 2012 med fliser på gulv og våtromsplater/panel på vegger. Det er satt inn en romslig baderomsinnredning med skuffer og sideskap, samt 2 vasker. I tillegg er det montert vegghengt wc og dusjhjørne i den utvidete delen. I kjellerstue er det parkett på gulv og malt panel på vegger. På vegne av selger ønsker vi hjertelig velkommen til visning! Adresse: Grantunvegen 36 Prisantydning Kr. 2 250 000,- + omk. Byggår: 1971 P-rom/Bra/Bta: 125 m²/158 m²/179 m² Tomt: 894 m² Kontaktperson i Exbo: Ansvarlig megler Tor Jan Endresen tlf: 92638257 Skan QR-koden med din mobil for å lagre kontaktinfo. Selge bolig? Ring meg! TOR JAN ENDRESEN T: 92 63 82 57 tje@exbo.no Velkommen til visning! 2
INNHOLD 4 16 17 19 30 33 40 42 Salgsoppgave Plantegninger Plantegninger Boligsalgsrapport Egenerklæringsskjema Energiattest Boligkjøperforsikring Budskjema Exbo Sørlandet AS, avdeling Lillesand Strandgata 4A 4790 Lillesand Orgnr 986 857 044 Sjekk ut våre eiendommer på www.exbo.no 3
SALGSOPPGAVE GRANTUNVEGEN 36 Adresse Grantunvegen 36 4760 Birkeland Kontaktperson i Exbo Tor Jan Endresen, Eiendomsmegler MNEF / Partner mob 92 63 82 57 Type eiendom Enebolig Byggeår 1971 Matrikkel Gnr. 88 bnr. 374 i Birkenes kommune. Oppdragsnummer 6140143 Hjemmelshaver Oda Jacobsen Adkomst Fra Birkeland sentrum, ta av fra Strøget i krysset ved kinarestauranten, og følg Nordåsveien til toppen av den første bakken. Ta av til høyre på toppen av bakken, og følg Grantunveien, før du tar første til venstre igjen. Boligen ligger som nr. 2 på høyre hånd merket med Til Salgs plakat fra Exbo. Det vil bli skiltet ved fellesvisning. Beliggenhet Eiendommen ligger innerst i blindvei, i et etablert og barnevennlig boligområde like ovenfor Birkeland sentrum. Fra eiendommen er det kort vei til alle Birkelands fasiliteter, så som skoler, butikker, idrettsplass, og badeplasser i Berse og Tovdalselva. Til skoler og barnehager er det gang/ sykkelsti hele veien og det samme er det til både sentrum og idrettsplassen. Boligfeltet er rolig og fredelig med gode solforhold. Tomt Eiet tomt på 894 kvm. Opparbeidet stor tomt, med plen og noe beplantning. Tomten er nokså flat og og kan utnyttes fullt ut. Den egner seg derfor til det meste som f.eks. spill og lek for barn, grilling og mye mer. Arealer og fordeling per etasje Primærrom: 125 kvm, Bruksareal: 158 kvm, Bruttoareal: 179 kvm U.Etasje: BTA/BRA/P-rom: 89/75/44kvm. 1.Etasje: BTA/BRA/P-rom: 90/83/81kvm. Parkering Parkering på egen grunn. Reguleringsforhold Eiendommen ligger under reguleringsplan for Grantun, vedtatt 15.04.1967, med formål: bolig. Byggemåte Se boligsalgsrapport for byggemåte. Innhold U.etg.: P-rom: Kjellerstue, disponibelt rom. S-rom: 3 boder. 1.etg.: P-rom: Vindfang, gang, bad, soverom, stue, kjøkken, trappegang til kjeller. S-rom: Trappegang til loft. Boligen er endret fra opprinnelig godkjente tegninger. Dette er ikke søkt godkjent hos kommunen. Standard Boligen er fint holdt i lyse og moderne farger. Stuen er romslig med parkett på gulv og malt tapet/panel på vegger. Man har direkte utgang til veranda og god plass til spisestue. På kjøkkenet er det parkett på gulv og malt tapet på vegger. Her har man en fin og lys innredning fra 2002 som har godt med skap- og benkplass. Et par av skapene er montert i 2012, og det er god plass til spisebord. Badet ble oppusset og utvidet i 2012 med fliser på gulv og våtromsplater/panel på vegger. Det er satt inn en romslig baderomsinnredning med skuffer og sideskap, samt 2 vasker. I tillegg er det montert vegghengt wc og dusjhjørne i den utvidete delen. I kjellerstue er det parkett på gulv og malt panel på vegger. 4
Oppvarming Vedovn i stue, og varmepumpe i kjellerstue. Varme i gulv på bad. Vei, vann, kloakk Offentlig vei, vann og kloakk iflg. Birkenes kommune. Offentlige avgifter Abonnementsavgift og forbruksgebyr for vann/avløp og feieavgift utgjør for 2014 totalt kr. 4 074,77,- pr. år. Beløpet er fordelt på 4 terminer, og vannmåler er montert. Avgift vil dermed kunne variere etter forbruk. Eiendomsskatt for 2014 utgjør kr. 3 500,- pr. år. Beløpet er fordelt på 2 terminer. Renovasjon kommer i tillegg og utgjør kr. 2 678,75,-. Dette beløpet er lavt da man deler 3x120l dunker med nabo (Grantunvegen 38). Det er 2 terminer i året. Servitutter På eiendommen er det tinglyst: - Erklæring/avtale vedrørende bestemmelse om anlegg og vedlikehold ledninger m.v. fra 07.02.1970. Med flere bestemmelser Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse Det foreligger ferdigattest på boligen datert 10.11.1971. Finansiering Vi anbefaler våre kunder å kontakte megler som kan formidle gode finansieringstilbud via Danske Bank. Eierskifteforsikring Selger har tegnet eierskifteforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning. Boligkjøperforsikring Exbo anbefaler Boligkjøperforsikring fra Help Forsikring AS. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen inkluderer skadetakst og har ingen egenandel. Mer informasjon kan fås av megler. Kjøper må krysse av på budskjema dersom boligkjøperforsikring ønskes kjøpt eller senest gi beskjed på kontraktsmøtet. Energiattest Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E. Energiattesten ligger som vedlegg til salgsoppgaven. Ligningsverdi Primærbolig kr. 344 272,- for 2013. Sekundærbolig kr. 688 543,- for 2013. Andre opplysninger Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven. AS/IS KLAUSUL Eiendommen selges som den er, jmf. avhendingsloven 3-9. Selgers risiko for eventuelle skjulte feil og svakheter ved eiendommen reduseres med dette i forhold til avhendingsloven. Eiendommen har uansett en mangel, jfr. avhendingsloven 3-9, dersom selger forsømmer sin opplysningsplikt etter avhendingsloven 3-7 eller 3-8. Det samme gjelder dersom eiendommen viser seg å være i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Budgivning Megler har rett til å avvise bud gitt på SMS og E-post. Første bud på eiendommen skal være skriftlig, og må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles til selger. Se nærmere informasjon i salgsoppgaven. Hvitvasking Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/ eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette. Diverse Det oppfordres til grundig gjennomgang av vedlagte boligsalgsrapport, samt selgers egenerklæring. Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet. 5
Meglers vederlag og utlegg Meglerprovisjon (forutsatt salgssum: 2 250 000,-) (Kr.45 000) Presentasjonspakke (Kr.9 500) Sikringsobligasjon - Statens Kartverk (Kr.525) Totalt kr. (Kr.55 025) Prisantydning Kr. 2 250 000,- Beregnet totalkostnad 2 250 000,- (Prisantydning) Omkostninger 8 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt)) 56 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 250 000,-)) 172,- (Panteattest kjøper) 525,- (Tingl.gebyr obligasjon) 525,- (Tingl.gebyr skjøte) ------------------------------------------------ 66 372,- (Omkostninger totalt) ------------------------------------------------ 2 316 372,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
INTERIØRKONSULENTER ØNSKER DU HØYEST MULIG PRIS FOR DIN BOLIG? Våre interiørkonsulenter klargjør og fotograferer din bolig Vi har egne interiørkonsulenter som hjelper alle våre kunder med å få frem det beste i boligen før den legges ut for salg. Etter at du har hatt en av våre meglere på besøk og gjort avtale om salg av boligen din, starter vi en omfattende jobb med klargjøring av boligen før salgsstart. Det første som skjer er at du får besøk av en av våre interiørkonsulenter. De vil hjelpe deg med å gjøre boligen mest mulig presentabel og få frem det beste i boligen, før de fotograferer de rommene og vinklene på huset som vi ønsker å presentere for markedet. 18
OLIGS ALGS RAP P ORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Grantunvegen 36 4760 BIRKELAND Gnr. 88 Bnr. 374 BIRKE NE S KOMMUNE S E RTIF IS E RT TAKS TMANN Kjell Erik Olsen AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesand 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Oppdra g Bef.da to 2939 12.11.2014 19
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: - Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 2 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 20
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Årstall som fremkommer i rapporten er opplyst av eier, eller fra eiers egenerklæring. Generelt er godkjenning av tilbygg, innredede kjellere/loft og lignende ikke kontrollert av takstmannen. Generelt anbefales ytterlige undersøkelser der det i følge rapporten er målt fukt eller er utslag på fuktindikatoren. Fuktsøking utføres med fuktindikator av typen Protimeter MMS. Denne kombinere måling med pigger og søking med radiobølger gjennom fliser og belegg. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 3 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 21
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE Rapportsammendrag AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Sammenfattet annen beskrivelse Enebolig bygd i 1971. Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og konstruksjoner som er typisk for byggeperioden. Konklusjon tilstand Boligen fremtrer i normal teknisk stand. Det registreres ikke mange tilstandssvekkelser ved boligen utover den forventede slitasjen på grunnlag av alder. Men boligen begynner å bli noen år og inneholder bygningsdeler fra byggeår. I underetasjen i rom under terreng ble det målt fukt. Rapporten må leses i sin helhet. Lillesand, 13.11.2014 Kjell Erik Olsen (sign) Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 4 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 22
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Oda Jacobsen Besiktigelse, tilstede Dato: 12.11.2014 Kun undertegnende. AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Eiers egenerklæring Dato 06.11.2014 Underskrift dato på egenerklæring. Andre dok./kilder: Megler E-post fra megler. Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar Ingen avvik i egenerklæringen i forhold til egne observasjoner og vurderinger. til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 88 Bnr. 374 Hjemmelshaver: Oda Jacobsen Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Anvendelse: 1971. I henhold til egenerklæring. Bolig til eiers egen anvendelse. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 5 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 23
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 90 83 81 2 Vindfang, gang, bad, soverom, stue, kjøkken, trappegang (til kjeller) og trappegang (til loft). Underetasje 89 75 44 31 Kjellerstue, disp.rom og 3 boder. Flere av rommenes bruk og rombetegnelse i boligen er forskjellig fra opprinnelig godkjente tegninger. Sum bygning 179 158 125 33 Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Vindfang, gang, bad, soverom, stue, kjøkken, Trappegang (til loft) trappegang (til kjeller) Underetasje Kjellerstue, disp.rom 3 boder Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 6 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 24
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE Beskrivelser - Enebolig AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Vurderinger: Ingen større avvik i grunn/fundamentering ble registrert. TG: 1 Direkte fundamentering Beskrivelse: Vurderinger: Boligen er oppført på grunnmur av sementblokker. Grunnmur har enkelte riss/sprekkdannelser. Bla. er det en sprekk i grunnmur på gavlveggen i den ene boden. TG: 1 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Vurderinger: Levetider: Det er ukjent hvilken type drenering som er benyttet langs utvendig grunnmur. Dersom det er lagt drensrør, må det antas at disse har noe begrenset effekt som følge av alderssvekkelser. På den ene langsiden og den ene gavlsiden er det synlig toppen av grunnmursplate/fuktsikring. Ellers er det langs utvendig grunnmur synlig litt påsmurt fuktsikring med slitasje. TG 2 er satt pga. alder på en eventuell drenering og påsmurt fuktsikring. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Vurderinger: Yttervegger av trestenderverk. TG: 1 Levetider: Utvendige overflater Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Kledd med trekledning. Hoveddelen av trekledningen er fra byggeår. Utvendig trekledning og treverk har på utsatte steder værslitasje og noe råte. Vanlig vedlikehold og noen utskiftinger må påregnes. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Beskrivelse: Vurderinger: Vinduer i tre med 2-lags glass, koblet glass og enkle glass fra byggeår. Vinduer har noe slitasje og på utsatte steder værslitasje. 2-lags glass fra byggeår begynner å bli noen år, det er påregnelig at det kan bli punkteringer i glass. TG 2 er satt pga. alder på vinduene. TG: 2 TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 7 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 25
Levetider: Vinduer Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Beskrivelse: Noen vinduer er fra 2008 og et vindu i underetasjen er fra 2014. AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Vurderinger: Vinduer fra 2008 og 2014 er ok. TG: 1 Ytterdører og porter Beskrivelse: Inngangsdør, kjellerdør og balkongdør på soverom fra byggeår. Vurderinger: Dører har normal slitasje. Balkongdør har punktert glass. TG: 2 Levetider: Ytterdører og porter Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Beskrivelse: Balkongdør i stua fra 2006. Vurderinger: Innvendige dører Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Balkongdør er ok. Det er montert plate på innsiden og utsiden av dørblad for å tette hull etter tidligere katteluke. Utvendig håndtak går helt rundt. De fleste innvendige dørene er skiftet ut. Innvendige dører er ok med normal slitasje. Et par dørblad tar litt imot karm og dørblad til trappegang til loft går imot gulvet. Dørblad til badet er kuttet av i bunnen. Normal tid før utskifting av tredør er 30-50 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Beskrivelse: Vurderinger: Takkonstruksjon av taksperrer med takbord som undertak. Takkonstruksjon er ok. Tidligere eier har forsterket takkonstruksjon i 2002 med ekstra knevegger. Kaldtloftet har utlufting via lufteventil i gavler og luftespalter i gesimser. På undertak/takkonstruksjon ved pipa ble det målt litt fukt, pga. mindre lekkasje. TG: 1 TG: 1 TG: 1 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Betongtakstein som taktekke. Taktekke er fra byggeår Vurdering av taktekke er foretatt fra bakkenivå. Taktekke har værslitasje. TG 2 er satt pga. alder. Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10-40 år. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30-60 år. TG: 2 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Beskrivelse: Plast takrenner fra byggeår. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 8 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 26
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Vurderinger: Takrenner har slitasje. TG: 2 Levetider: Utvendige beslag Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20-30 år. Beskrivelse: Luftelyrebeslag og pipebeslag. Pipebeslag er fra 2002. Vurderinger: Luftelyrebeslag og pipebeslag er ok. TG: 1 Levetider: Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er 20-40 år. Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Beskrivelse: Innvendige trapper i treutførelse mellom etasjene. Vurderinger: Plassbygde trapper av enkel utførelse. TG: 1 Balkonger Beskrivelse: Veranda i treutførelse ved soverom. Veranda er utkraget/selvbærende. Verandadekke er tekket med sink fra byggeår. Vurderinger: Veranda har normal slitasje. TG 2 er satt pga. alder på sink tekke. TG: 2 Balkonger Beskrivelse: Veranda ved stua i treutførelse. Veranda er fra ca. 2006. En del av veranda er bygd oppå betongveranda fra byggeår. Vurderinger: Veranda i tre er ok. Betongveranda har værslitasje. TG 2 settes på betongveranda. TG: 1 Levetider: Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15-25 år. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Beskrivelse: Vedovn er tilknyttet elementpipe. Pipa har feierluke i underetasjen. Vurderinger: Vedovn og feierluke tilfredsstiller avstandskrav til brennbart material. TG: 1 Levetider: Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er 10-30 år. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Vurderinger: Noen skjevheter/retningsavvik ble registret i etasjeskillere/gulv. Det er ikke benyttet laser for å måle avvik. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 9 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 27
1. etasje - Bad Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Utstyr for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Vurderinger: Luftbehandling, generelt Beskrivelse: AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 Badet er utvidet og renovert i 2012. Den ene delen har gulv med skiferfliser og sokkelfliser. Den andre delen har gulv med påstøp, fliser og sokkelfliser. Respatexplater og noe panel på vegger. I den ene delen er det ikke sluk. Plastsluk i den andre delen er ok. Ved bruk av fuktindikatoren ble det ikke påvist utslag som antyder fukt på badet. Gulvet har fall i delen med sluk. Flisarbeidene har noe ufagmessig utførelse. Bla. er det en smal rad med skiferfliser langs veggen med baderomsinnredning. I dusjen er det tettet to hull i veggplate etter tidligere blandebatteri. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10-30 år. Toalett, baderomsinnredning og dusj med glassdør. Innredning/utstyr er ok. Det er ikke platet ferdig ved toalett. Når toalett tømmes lekker det vann ut på gulvet. Rommet har el. avtrekksvifte, 2 lufteventiler og luftespalte i døren for tilluft til rommet. Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken Kjøkkeninnredning Vurderinger: Kjøkkeninnredning fra 2002 er ok. Et par skap er fra 2012. Ventilator har avtrekk ut. Ved bruk av fuktindikatoren i fuktutsatte områder på kjøkken ble det ikke påvist utslag som antyder fukt. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Vurderinger: Underetasje I følge tidligere eier en del av bolig innvendig revet/skiftet etter en parafin lekkasje i huset. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Beskrivelse: Vurderinger: Rommene i underetasjen ligger delvis under terreng. Kjellerstue og disp.rom har påforede vegger mot grunnmur og påforede gulv. På innvendig grunnmur er det noen steder kalkutslag. På innvendig grunnmur i boden mot innkjørsel er det mye kalkutslag. Kalkutslag på innvendig grunnmur indikere fuktvandring igjennom grunnmuren. Ved bruk av fuktindikatoren på innvendig grunnmur og på støpte gulv er det påvist utslag som antyder fukt. Ved fuktmåling med pigger i treverk mot støpt gulv og i bunnen av treskillevegger ble det målt fukt. Det er ikke foretatt fuktmålinger i påforede vegger mot grunnmur og i påforet gulv da det er vanskelig å komme langt nok ned pga. påforet gulv for å foretak fuktmålinger. Underetasjen har noe fuktvandring igjennom grunnmur/fuktopptrekk i støpt gulv. Generelt sett er rom under terreng, påforede vegger mot grunnmur under terreng og påforede kjellergulv en konstruksjon som TG: 1 TG: 1 TG: 1 TG: 1 TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 10 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 28
Gnr. 88 Bnr. 374 Grantunvegen 36, 4760 BIRKE LAND BIRKE NE S KOMMUNE ofte kan være utsatt for fukt og kondens. AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Kjell Erik Olsen P arkveien 19 4790 Lillesa nd 905 444 02 ker-ols@online.no Org.nr: 984 725 981 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Utstyr for sanitærinstallasjoner Synlig røropplegg i boligen er avløp av plast, kobber vannrør og plast vannrør. Utvendig vann og avløpsrør er ikke vurdert. Ingen lekkasjer i røropplegg er registrert. Deler av røropplegg er skiftet ut. Normal levetid for vannledning av PE/PEX er 25 til 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år Normal levetid for vannledning av kobber er 25 til 75 år TG: 1 Vurderinger: Varmtvannsbereder fra 2002 er plassert i kjellerbod. TG: 1 Levetider: Varme, generelt Beskrivelse: Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Beskrivelse: Levetider: Undertegnende har ikke elektrokompetanse, det elektriske anlegget er derfor ikke vurdert. Sikringsskap med skrusikringer og et par automatsikringer er plassert i gangen. Generelt: dersom el-arbeider er utført etter 1 Juli 1999 er det huseiers ansvar å oppbevare, eventuelt fremskaffe samsvarserklæring fra utførende elektriker. Normal levetid for el.anlegg er 20 til 40 år. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Vurderinger: Bearbeidet terreng, generelt Vurderinger: Boligen ligger i skrå terreng. På gavlsiden ved innkjørsel skrår asfalt mot grunnmur og dermed begrensede muligheter for avrenning. Ellers er terrenget ok med normale muligheter for avrenning. Forstøtningsmur langs innkjørsel har avvik/heller utover og terreng langs forstøtningsmur har seget. TG: 1 TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 12.11.2014 11 av 11 NTF, Norges TakseringsF orbund 29
30
31
32
Adresse GRANTUNVEGEN 36 Postnr 4760 Sted Andels- /leilighetsnr. BIRKELAND / Gnr. 88 Bnr. 374 Seksjonsnr. Festenr. Bygn. nr. 167664717 Bolignr. Merkenr. A2013-329189 Dato 27.05.2013 Eier Innmeldt av Anne Grethe Sundfør Håkon Bekkelien Energiattesten er bekreftet og offisiell. Bygningens eierforhold er ikke bekreftet fra Matrikkelen Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2007 vil normalt få C. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme. Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no Målt energibruk Brukeren har benyttet enkel registrering eller valgt å ikke oppgi målt energibruk. 33
Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom: deler av boligen ikke er i bruk, færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller den ikke brukes hele året. Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke. Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen. Tips 1: Tips 2: Tips 3: Tips 4: Følg med på energibruken i boligen Luft kort og effektivt Redusér innetemperaturen Bruk varmtvann fornuftig Mulige forbedringer for boligens energistandard Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke. Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme. Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av bygningen eller utskifting av teknisk utstyr. Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1) - Montere tetningslister - Etterisolering av yttertak / loft - Etterisolering av yttervegg - Utskifting av vindu - Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator - Temperatur- og tidsstyring av panelovner - Installere luft/luft-varmepumpe - Tetting av luftlekkasjer - Randsoneisolering av etasjeskillere - Isolere loftsluke - Termografering og tetthetsprøving - Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring - Temperatur- og tidsstyring av elektrisk luftvarme - Installere ny rentbrennende vedovn / peisinnsats, alternativt pelletskamin Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere. Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader. 34