Innkalling 2007 Innkalling 2006 til ordinært sameiermø6e Forretningsfører: til ordinær generalforsamling Ta vare på heftet! Åpningstider Besøksadresse Postadresse Telefon E-post Internett Mandag - fredag 08.00-16.00 Storgata 49 Postboks 4764 Sofienberg 0506 Oslo 22 98 38 00 usbl@usbl.no www.usbl.no ADVOKATKONTORET I USBL Advokatene tar oppdrag både for boligselskaper og privatpersoner. Send oss en e-post på advokat@usbl.no eller ring 22 98 38 00. Usbls eiendomsmegler: GARANTI Eiendomsmegling Oslo: Garanti Bøler, Bøler senter Garanti Sagene, Arendalsgata 14 Garanti Tonsen, Rødbergveien 12 Garanti Gamle Oslo, Galgeberg 3 Åpningstider: Mandag - torsdag 09.00-17.00 Fredag 09.00-16.00 Internett: www.garanti.no 22 76 13 90 23 00 70 10 22 97 03 90 23 30 24 50 Tirsdag 23. mai 2006 kl 19.00 i fellesrommet Tverrbakken borettslag Årsmelding/Resultatregnskap
TVERRBAKKEN BORETTSLAG INNHOLDSFORTEGNELSE SAKSLISTE GENERALFORSAMLINGEN DEN 23. MAI 2006 SIDE 1 2 ÅRSMELDING FRA STYRET FOR 2005 SIDE 3 9 REVISJONSBERETNING SIDE 10 ÅRSREGNSKAP FOR 2005 MED NOTER / BUDSJETT 2006 - Årsregnskap 2005 og budsjett 2006 SIDE 11 13 - Noter til årsregnskap 2005 SIDE 14 18 - Disponible midler, kommentarer note 18 SIDE 17 - Opplysninger om selskapet, forsikring mm. note 19 SIDE 17 - Opplysninger om selskapets lån note 20 SIDE 17 - Opplysninger om boligene note 21 SIDE 18 BUDSJETTKOMMENTAR FOR 2006 SIDE 19 20 HUSORDENSREGLER SIDE 21 23 VEDTEKTER SIDE 24 33 FORDELING AV KOSTNADER I 2005 "KAKE" SIDE 34 NAVNESEDDEL/FULLMAKT SIDE 36
Side 1 TVERRBAKKEN BORETTSLAG Det innkalles til ordinær generalforsamling i Tverrbakken borettslag. Tid og sted: Tirsdag 23. mai 2006 kl 19.00 i fellesrommet, Tverrbakken 1. SAKSLISTE 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 andelseiere til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter 1.5 Godkjenning av innkalling 1.6 Godkjenning av saksliste 2. Godkjenning av årsmelding fra styret 3. Godkjenning av årsoppgjøret 4. Budsjett 2006 5. Godtgjørelse til styret 6. Valg Oslo, den 2. mai 2006 TVERRBAKKEN BORETTSLAGET STYRET VEDLAGTE NAVNESEDDEL FYLLES UT OG LEVERES VED INNGANGEN.
Side 2 Styrets innstilling til de saker som skal behandles på borettslagets ordinære generalforsamling den 2. mai 2006: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Godkjenning av årsmelding fra styret Årsmelding for 2005 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Godkjenning av årsoppgjøret Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2005 følger vedlagt. Årsregnskapet for 2005, som viser en reduksjon i disponible midler på kr 124.526,- anbefales godkjent. Sak 4: Budsjett 2006 Budsjett for 2006 følger vedlagt og anbefales tatt til orientering. Sak 5: Godtgjørelse til styret Forslag vedrørende godtgjørelse for styreperioden fremlegges på generalforsamlingen. Sak 6: Valg Valgkomitéens innstilling blir lagt fram på generalforsamlingen. 6.1 Valg av 2 medlemmer til styret. 6.2 Valg av 5 varamedlemmer til styret. 6.3 Valg av valgkomité.
Side 3 TVERRBAKKEN BORETTSLAG ÅRSMELDING Styrets sammensetning etter generalforsamlingen 25.05.2005 Per Tore Jacobsen Leder Tverrbakken 5 Johnny Almenning Nestleder Tverrbakken 1 Astrid Saksen Sekretær Tverrbakken 1 Erik Hovelsen Styremedlem Tverrbakken 3 Lizzie Schmidt Styremedlem Tverrbakken 5 Vararepresentanter Ragnhild Godtland Tverrbakken 3 Lene Schrøder Tverrbakken 3 Marius Gillesen Tverrbakken 5 Tove Mårteig Tverrbakken 1 Kari Elvestuen Tverrbakken 5 Valgkomite Grethe Ryen Tverrbakken 3 May Sanne Tverrbakken 1 Åse Halvari Tverrbakken 5 Kontaktperson for garasjen Ida Fellskau Tverrbakken 5 inntil 1.4.06. Da overtok styreleder. Kontaktperson for utleie av Fellesrom Grethe Ryen Forsikringskontakt Styret Styrets sammensetning og aktivitet Boligselskapets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Styrets leder er mann. Boligselskapet har 2 deltidsansatte, 1 kvinne og 1 mann. Boligselskapet følger likestillingsloven ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser i boligselskapet. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i boligselskapet.
Side 4 Det sittende styret har i perioden hatt 16 styremøter og 2 beboermøter, ett i forbindelse med ordinær generalforsamling samt et julemøte. Det er blitt avholdt en ekstraordinær generalforsamling den 18. oktober 2005, hvor 2 punkter ble behandlet (Se også eget punkt): - Fjerning/beskjæring av trær i hagen - Ny plassering av papircontainere Styret arrangerte 2 hagefester i perioden. Dessuten har styret i perioden sendt ut 4 informasjonsskriv til beboerne. Salg av leiligheter Ingen leiligheter har skiftet eier i 2005. Bruksoverlating Vi har 2 leiligheter på framleie pr. i dag. Vi har ikke behandlet noen sak om bruksoverlating i 2005. Virksomhetens art Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av borettslagsloven, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for andelseierne. Borettslaget ligger i Oslo I perioden er det, i tillegg til ordinært styrehonorar, utbetalt følgende godtgjørelser til styrets medlemmer - Styreleder har fått telefongodtgjørelse på kr 2.000,- - Fellesarrangement/styremiddag for hele styret kr 1.800,- - Per Tore Jacobsen (og vaktmester) deltok på seminar om forebyggende tiltak for brann- og vannskader arrangert av If sikkerhetssenter kr 2000,- - Lizzie Schmidt og Per Tore Jacobsen deltok på USBLs tillitsvalgt seminar i Lillehammer kr 6.000,- - Per Tore Jacobsen deltok på temakveld i USBL november 2005 kr 250,- STYRET HAR JOBBET MED FØLGENDE VIKTIGE SAKER I PERIODEN. REHABILITERING AV DET ELEKTRISKE ANLEGGET I BORETTSLAGET Fase 3, som var siste del av rehabiliteringen av det elektriske anlegget i borettslaget, ble som planlagt gjennomført sommer/høst 2005 og besto av utskifting av hele hovedtavlen. Alle sikringer og kontakter ble skiftet ut med automatenheter. Sikringer under 25 A ble også utstyrt med jordfeilbrytere. Med dette skulle rehabiliteringen av hele det elektriske anlegget som borettslaget har ansvaret for være sluttført.
Side 5 TILGJENGELIGHETSTILTAK I fortsettelsen av gjennomføringen av de vellykkede, kommunalt finansierte, tiltak for å bedre tilgjengeligheten til borettslaget som stort sett ble gjennomført i 2004 og avsluttet i begynnelsen av 2005, sendte vi søknad om midler til gjennomføring av ytterlige tiltak for 2005. Denne gangen søkte vi om ca 65.000,- kr til: 1. Legging av varmekabler fra inngangsplatået opp til fortauet i nr. 3 og nr. 5. 2. Montering av mottakerenheter for fjernåpnere på de elektriske døråpnerne i de 3 inngangene. Dette gir mulighet for de som trenger det til å styre åpningstiden på dørene selv ved hjelp av en fjernkontroll som man enkelt kan få tildelt hvis man søker hjelpemiddelsentralen. I slutten av mars i fjor fikk vi melding om at vi hadde fått innvilget alt vi hadde søkt om. Prosjektet ble gjennomført i løpet av sommer/høst i fjor. Virkningen av varmekablene besto sin prøve i løpet av vinteren. HAGEFESTER Vi fortsatte suksessen fra 2004 med å arrangere 2 hagefester i 2005. Dette er et ledd i styrets bestrebelser på å forbedre det sosiale miljø og fellesskap i Borettslaget. Den første arrangertes som en St. Hans grillfest. Styret bød på grillmat og drikke. Det deltok også i år ca 25 beboere på festen og det ser ut til at tiltaket er populært. Styret gjentok arrangementet på høsten med suksess. Styret håper og tror at beboerne setter pris på disse arrangementene, slik at det kan bli en tradisjon. TILSKUDD FRA USBLs MILJØFOND. I samsvar med styrets målsettinger om å bedre det sosiale miljø og fellesskap i Borettslaget søkte vi i begynnelsen av 2005 om tilskudd fra UBLs milfond til å ruste opp den store fellesterrassen med kunstgress, hageleker av typen badminton, crocket, boccia osv, samt noen blomsterarrangementer. Ønsket var å skape et miljø som skulle gjøre terrassen til et hyggelig oppholdssted for aktiviteter som fremmer det sosiale miljø og samhold for voksne og barn, og dermed bli mer brukt av beboerne. Vi satte opp et totalbudsjett på 50.000,- kr og søkte om et tilskudd på 25.000,- kr. (Dette er en normal finansiering fra USBLs miljøfond). I slutten av mai 2005 fikk vi beskjed om at vi hadde fått innvilget det beløpet vi søkte om til prosjektet. Vi fikk gjennomført hele prosjektet før vi arrangerte den ovennevnte St. Hans grillfesten. Terassen ble ganske mye brukt av både voksne og barn i løpet av sommeren og høsten, slik at styret oppfatter det som et vellykket prosjekt. Imidlertid føler vi at terrassen kan utnyttes enda bedre til sosiale aktiviteter.
Side 6 NY SØKNAD TIL USBLs MILJØFOND. I mars 2006 sendte vi ny søknad til USBLs miljøfond om tilskudd til feiring av Borettslagets 35 års jubileum. Vi søkte om tilskudd til 2 konkrete prosjekter: - Jubileumsarrangement den 16. september - Samle sammen stoff til, skrive og få produsert en liten bok om Tverrbakkens historie. Vi har laget et budsjett for disse prosjektene på ca 125.000,- kr, og søkt om tilskudd på halvparten. Svar på søknaden venter vi å få i slutten av mai. VVS-REHABILITERING Styret hadde i over et år arbeidet med å kartlegge tilstanden på vann- og spesielt avløpsrørene/soilrørene i Borettslaget, da vi fikk den endelige rapport fra Norsk Byggforskningsinstitutt (NBI) like før generalforsamlingen i 2005. Hensikten var hele tiden å få tilstrekkelig med kunnskap for å kunne planlegge både økonomisk og på annen måte for den store utskiftningen av rørsystemet som alle borettslag kommer opp i før eller siden. Styret var derfor opptatt av å finne ut tilstanden og restlevetiden på rørene. For ordens skyld gjøres oppmerksom på at den store utskiftningen er et stort prosjekt som for vårt borettslag med dagens priser ville komme på mellom 15 og 20 millioner kroner. Hovedpunktene og konklusjonen i rapporten, som også er samkjørt med USBLs tekniske avdeling, ble presentert på beboermøtet etter generalforsamlingen. Noen faktaopplysninger: - Det var et svært relevant tidspunkt å få kartlagt tilstanden og restlevetiden spesielt på avløpsrørene. Disse rørene fører ikke vann under trykk. Restlevetiden beregnes ut fra hvor mye jern det er igjen i støpejernet som rørene er laget av i forhold til kullstoffet. Selv med liten eller ingen restlevetid vil den mekaniske styrken i røret være betydelig, og faren for skadelig lekkasje være minimal. - I alle 2-roms leilighetene, hvor det er felles avløpsrør for bad, WC, vaskemaskin og kjøkken ble tilstanden vurdert å være tilfredsstillende og restlevetiden målt å være ca 15 år eller mer. - I 3- og 4-romsleilighetene er det 2 avløpsrør i hver leilighet, ett som betjener bad og WC og ett som betjener vaskerom og kjøkken. Det førstnevnte avløpsrør i alle disse leilighetene hadde en tilfredsstillende tilstand og en restlevetid på 15 år eller mer. - Det sistnevnte avløpsrør i disse leilighetene som betjener kjøkken og vaskerom hadde en akseptabel tilstand fra 4. etasje og oppover, hvor restlevetiden ble beregnet til 5-10 år. Fra kjeller til 4. etasje er imidlertid disse avløpsrørenes tilstand dårlig og har en beregnet restlevetid på 0-5 år. Konklusjon: - Med dagens anerkjente tekniske løsninger er det lite tilrådelig og svært dyrt å foreta en delutskifting av de dårligste rørene. - Selv med den dårlige tilstanden til avløpsrørene fra kjøkken og vaskerom i 3- og 4- romsleilighetene fra 3. etasje og nedover, rådes vi av NBI og USBL til ikke å foreta oss noe, men ha disse rørene under oppsikt og utføre nye tester på disse om 5 års tid. - Vi må imidlertid regne med at vi kan få rustblærer og/eller rennmerker på noen av disse rørene. Dette er ikke skadelige lekkasjer, men kan være noe estetisk skjemmende. Heldigvis er disse rørene normalt plassert åpent på vaskerommet, hvor de enkelt kan inspiseres. - Styret vil følge rådene fra NBI og USBL, men holde seg orientert om nye metoder for forlengelse av levetiden på rørene som er under utvikling.
Side 7 - Den 1.8.2005 gikk den 5-årige perioden med fast rente på 6,6% ut og vi gikk over til flytende rente som er betydelig lavere. Vi vil imidlertid opprettholde de totale finansutgifter på noe over 600.000,- kr per år slik at vi betaler en høyere avdragsdel enn nødvendig, og dermed får redusert nedbetalingstid. Vårt håp er at vi skal ha betalt ned det aller meste av balkonglånet før vi må gå i gang med den store utskiftingen. SØKNAD OM UTSMYKNINGSPRIS NBBL, hvor USBL er medlem, utlyste en konkurranse i 2 trinn for tilsluttede borettslag om støtte til kunstnerisk utsmykning i borettslag. Vår 1. trinn søknad om kr. 10.000,- til et forprosjekt, hvor man sammen med en kunstner skal lage et bearbeidet utkast og søknad til et utsmykningsprosjekt, fikk vi innvilget som 1 av 10 borettslag i landet. Vi engasjerte en fotokunstner, og det ble sent inn søknad til et prosjekt for utsmykning av vestibylene i borettslaget. Dessverre ble det ikke vi som vant prisen denne gang. SØKNAD OM TILGJENGELIGHETSPRIS NBBL opprettet en egen tilgjengelighetspris som skal deles ut til et Borettslag som har igangsatt eller gjennomført prosjekter som bidrar til god tilgjengelighet for alle i bygninger og uteområder. Styret sendte inn Tverrbakken Borettslag som kandidat til prisen, men det var ikke vår tur denne gang. HMS HELSE, MILJØ OG SIKKERHET I sitt arbeid med helse, miljø og sikkerhet for beboerne i borettslaget, besluttet styret på slutten av 2004 å gi beboerne et gratis, frivillig tilbud om å få utført en del av de løpende/årlige vedlikeholdsoppgaver som alle beboerne er forpliktet til å utføre. Dette omfatter rensing av sluk, kontroll av brannslukningsapparatene og informasjon om bruk, skifting av batterier i røykvarslere, eventuelt utskifting av pakninger i dryppende kraner osv. Ordningen ble satt i verk i høst/vinter og har blitt utført av vaktmesteren. Av ulike årsaker ble arbeidet forsinket i forhold til planen, slik at det ikke ble ferdigstilt før årsskiftet 2005/2006. Tilbakemeldingene fra beboerne har vært positive, slik at vi har vedtatt å tilby alle beboerne en ny runde med start høsten 2006 og med planlagt ferdigstillelse i løpet av året. OPPMERKSOMHET NÅR ANDELSEIERE FYLLER MANGE OG RUNDE ÅR. Styret vedtok i høst at vi skulle sende en blomsterbukett til alle andelseiere som fyller 70 år eller mer på runde tall (70,75,80,85,90,95 osv). Hele styret skriver under på gratulasjonskortene. Vi lot ordningen få tilbakevirkende kraft fra 1.1.2005, og 5-6 jubilanter har allerede fått en slik blomsterhilsen. FJERNING/BESKJÆRING AV TRÆR I HAGEN Foranledningen til dette punkt er en sak som ble sendt inn av en beboer til generalforsamling. Den inneholdt et forslag om å redusere/fjerne hindring for sol og utsikt for en del beboere i lavere etasjer. I praksis var det et ønske om å fjerne eller redusere/beskjære en del av de større trærne som skygger for sol og utsikt for de nedre etasjer i blokka. Dette spørsmålet har vært oppe til diskusjon gjennom flere år i Borettslaget, hvor utfordringen er avveiningen mellom den positive virkningen disse trærne har for miljø og trivsel for hele Borettslaget og de påpekte ulempene for de berørte beboere. Vi fikk utarbeidet en vurdering/rapport fra et profesjonelt firma med vurdering av hele hagens helsetilstand, forslag til tiltak generelt, men også spesielt for denne saken. Dette dannet
Side 8 utgangspunktet for en rekke enkeltforslag til vedtak miljøgruppa og styret la frem på den ekstraordinære generalforsamling som det ble innkalt til i oktober. Resultatet av avstemningen ble: - Forslag om Fjerning av en del mindre trær og busker, samt en del beskjæring av større trær ble vedtatt. - Fellingen av noen av de foreslåtte større trær ble vedtatt, mens andre vil bli stående. De vedtatte tiltak vil bli utført våren 2006 NY PLASSERING AV PAPIRCONTAINERE Styret har vurdert en ny plassering av avfallscontainerne for papir med utgangspunkt i følgende punkter: - Klage fra beboer om støy fra den nåværende plassering i hans leilighet. - Brannfaren fordi de står helt inntil veggen. I følge brannvesenet er ikke containerne plassert tilfredstillende i forhold til brannvernloven. En egen forskrift som er under behandling og ute til høring, vil forsterke forbudet mot den nåværende plassering. - Det estetiske inntrykket. Det ble utarbeidet 5 alternative forslag til vedtak for en ny plassering som ble fremlagt på den samme ekstraordinære generalforsamling som nevnt tidligere. Det ble vedtatt å bygge tak i fortsettelsen av inngangspartiet i nr. 3 og dermed lage en forlengelse av inngangspartiet i samme stil som dette. Dette nye huset vil ha båser til containerne, med dører malt i vår blåfarge. KURS - Per Leonhardsen og Per Tore Jacobsen deltok på seminar om forebyggende tiltak for brann- og vannskader arrangert av If sikkerhetssenter. - Lizzie Schmidt og Per Tore Jacobsen deltok på USBL s tillitsvalgt seminar i Lillehammer - Per Tore Jacobsen deltok på temakveld i USBL november 2005 INNBRUDD Vi har hatt 3 mindre innbrudd i perioden: - Et innbrudd hvor inngangsdøren i nr. 1 ble brutt opp med halvprofesjonelt verktøy. Man kunne ikke se noe på låsen, men vi så det i overvåkningskameraet. Intet hærverk eller tyveri registrert. - Et innbrudd hvor en person kom seg inn mens noen låste opp inngangsdøra. Ingenting er meldt stjålet. - Et innbrudd hvor garasjeport, øvre garasje ble brutt opp med brekkjern. Ingenting er rapportert ødelagt. I alle 3 tilfellene har vi sett hendelsene i overvåkningskameraene. VAKTMESTERTJENESTE, RENHOLD OG MILJØ Borettslaget har en vaktmester ansatt på deltid, Per Leonhardsen. Han bor med sin familie i borettslaget. Han kan nås på telefon 95123427. Borettslaget har en person deltidansatt for renhold av de 3 vestibylene, trimrommet og styrerommet i borettslaget. Styret er ikke kjent med at ansettelsesforholdene er i strid med bestemmelsene i arbeidsmiljøloven. Det har ikke vært registrert noen personskade i forbindelse med arbeidet for borettslaget i denne periode.
Side 9 FELLESROMMET I NR. 1 Fellesrommet i nr. 1, som vi leier ut til beboerne for en symbolsk pris, har vært mye benyttet til store og små anledninger. Tilbakemeldingene viser at dette er populært. Vi benytter også dette rommet til beboermøter og de fleste styremøter. TRIMROMMET Trimrommet har vært rimelig godt benyttet, og per dags dato har ca 20 betalt abonnement for 2006. DUGNADER Vi har hatt 1 dugnad med hagearbeid i perioden. FORSIKRINGER Borettslaget er fortsatt forsikret i If skadeforsikring. Det har ikke vært noen forsikringssaker i perioden. YTRE MILJØ Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet påvirker det ytre miljø utover det som anses som vanlig for et boligselskap. BUDSJETT Styret har vedtatt budsjett for 2006. Husleien for alle leiligheter og alle garasjeplasser ble øket med 10% fra 1.1.2006. ØKONOMI Regnskapet for 2005 er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Driftsoversikten for 2005 viser en reduksjon av disponible midler med kr 124 526,-. Styret foreslår at disponible midler pr. 31.12.2005 overføres til fremtidig drift. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter Borettslaget har hatt er medtatt i det fremlagte regnskapet. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. Oslo, 21. april 2006 Per Tore Jacobsen /s/ Johnny Almenning /s/ Erik Hovelsen /s/ Astrid Saksen /s/ Lizzie Schmidt /s/
Side 10
Side 11 39 TVERRBAKKEN BORETTSLAG ÅRSOPPGJØR Driftsoversikt Note Regnskap 2005 Regnskap 2004 Budsjett 2005 Budsjett 2006 Driftsinntekter: Innkrevde felleskostnader 2 1 550 628 1 550 628 1 549 000 1 706 000 Leieinntekter p. plass/garasje 232 150 239 150 230 000 254 000 Andre leieinntekter 3 19 770 4 030 1 000 10 000 Renteinntekter 4 6 247 9 103 2 000 5 000 Driftstilskudd og refusjoner 5 94 583 75 839 0 0 Andre driftsinntekter 6 1 700 8 193 0 0 Sum driftsinntekter 1 905 078 1 886 943 1 782 000 1 975 000 Driftskostnader: Lønnskostnader 7 146 909 148 413 152 000 156 000 Innberetningsplikt. personalkostn. 8 14 000 4 000 4 000 4 000 Styrehonorar 59 000 57 000 59 000 60 000 Arbeidsgiveravg., pensjonskostn. 9 26 389 27 522 31 000 30 000 Andre personalkostnader 3 230 3 131 5 000 5 000 Revisjonshonorar 8 875 5 580 5 000 6 000 Forretningsførerhonorar 96 388 96 388 98 000 99 000 Andre honorarer 10 39 476 25 342 15 000 15 000 Kontingent boligbyggelaget 12 775 12 775 13 000 13 000 Forsikringspremier 93 191 100 743 106 000 104 000 Energikostnader 11 137 256 170 328 140 000 147 000 Kommunale avgifter 165 624 134 805 165 000 173 000 Andre driftskostnader eiendom 12 112 234 127 760 121 000 122 000 Driftskostnader administrasjon 13 17 044 25 894 21 000 24 000 Reparasjoner og vedlikehold 14 382 062 374 467 227 000 250 000 Økologi og miljøtiltak 101 889 0 10 000 25 000 Andre kostnader 15 20 333 32 595 15 000 31 000 Finanskostnader 16 327 352 456 522 408 000 224 000 Sum driftskostnader 1 764 026 1 803 265 1 596 000 1 488 000 Res.før endr.langs.poster 141 052 83 678 186 000 486 000 Endring langsiktige poster: Endring langsiktig gjeld 20-265 578-150 635-199 000-384 000 Netto endr.langs.poster -265 578-150 635-199 000-384 000 Netto endr.disponible midler 18-124 526-66 957-13 000 102 000 Boligbyggelaget Usbl
Side 12 39 TVERRBAKKEN BORETTSLAG ÅRSOPPGJØR Eiendeler og gjeld Note 2005 2004 Kortsiktige poster Omløpsmidler: Kontantkasse Debitorer Innestående i Usbl Høyrenteplassering i Usbl PPV plassering i Usbl Husleierestanser Forskuddsbetalte kostnader Andre kortsiktige fordringer Leiligheter/garasjer eget eie Sum omløpsmidler Kortsiktig gjeld: Forskuddsbetalte husleier Kreditorer Skattetrekk, folketrygd, feriepenger 17 Påløpte renter Påløpte kostnader Depositum Påløpte avdrag, langsiktig gjeld 20 Sum kortsiktig gjeld Netto disponible midler 18 5 000 6 958 284 885 112 333 164 3 547 0 0 33 800 446 687 67 450 12 806 19 185 14 634 8 251 4 750 23 050 150 126 296 561 5 000 9 330 174 587 357 096 0 6 094 15 000-14 238 33 800 586 669 69 619 40 876 0 37 605 0 4 750 12 731 165 581 421 087 Boligbyggelaget Usbl
Side 13 39 TVERRBAKKEN BORETTSLAG ÅRSOPPGJØR Eiendeler og gjeld Langsiktige poster Note 2005 2004 Anleggsmidler: 19 Eiendom - Boligbygg Sum anleggsmidler Langsiktig gjeld 20 Pantelån Sum langsiktig gjeld Innskuddskapital Andelskapital 21 Ligningsverdi eiendom 22 Pantstillelser 23 8 487 270 8 487 270 6 547 967 6 547 967 2 419 200 7 300 17 994 307 8 990 217 8 487 270 8 487 270 6 813 545 6 813 545 2 419 200 7 300 17 994 307 9 245 476 Oslo 31. desember 2005/21. april 2006 Styret i TVERRBAKKEN BORETTSLAG: Lizzie Schmidt /s/ Johnny Almenning /s/ Erik Hovelsen /s/ Astrid Saksen /s/ Per Tore Jacobsen /s/ Boligbyggelaget Usbl Gro S. Gjeisklid /s/ Regnskapssjef Boligbyggelaget Usbl
Side 14 ÅRSOPPGJØR Note: 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og forskrift om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Anleggsmidler Etter at borettslagets boliger er oppført, er investeringer, påkostninger, rehabiliteringer og vedlikehold av anleggsmidler utgiftsført. Salg av anleggsmidler inntektsføres i sin helhet. Note: 2 Innkrevde felleskostn. 2005 2004 Innkrevde felleskostnader 1 487 928 1 487 928 Mer/mindre inntekter v/utleie 62 700 62 700 Sum innkrevde felleskostn. 1 550 628 1 550 628 Note: 3 Andre leieinntekter Utleie av felleslokaler 19 670 4 030 Diverse leie 100 0 Sum andre leieinntekter 19 770 4 030 Note: 4 Renteinntekter Høyrente Usbl 5 237 8 095 PPV Usbl 164 0 Renteinntekter mellomregning 846 1 009 Sum renteinntekter 6 247 9 103 Note: 5 Driftstilskudd og ref. Prosjekttilskudd 69 583 75 839 Tilskudd fra Usbl 25 000 0 Sum driftstilskudd og ref. 94 583 75 839 Note: 6 Andre driftsinntekter Nøkkelsalg 0 3 680 Andre driftsinntekter 1 700 4 513 Sum andre driftsinntekter 1 700 8 193 Boligbyggelaget Usbl
Side 15 ÅRSOPPGJØR Note: 7 Lønnskostnader 2005 2004 Fast lønn til ansatte 121 542 117 917 Overtid 2 388 0 Ekstrahjelp 0 2 276 Annen lønn 0 5 000 Påløpne feriepenger 16 979 15 023 Påløp.feriepenger 6.ferieuke 0 2 197 Honorarer 6 000 6 000 Sum lønnskostnader 146 909 148 413 Note: 8 Innb.plikt. pers.kostn. Fri telefon statens satser 4 000 4 000 Utbet.til selvstendig næringsd 10 000 0 Sum innb.plikt. pers.kostn. 14 000 4 000 Note: 9 Arb.giv.avg., pensj.kostn. Arbeidsgiveravgift 24 183 27 522 Arb.giv.avg.feriepenger 2 206 0 Sum arb.giv.avg., pensj.kostn. 26 389 27 522 Note: 10 Andre honorarer Tilleggstj. forretningsfører 3 565 480 Teknisk honorar 35 149 0 Teknisk honorar Usbl 763 24 862 Sum andre honorarer 39 476 25 342 Note: 11 Energikostnader Elektrisk energi 139 074 170 328 Refusjon av energikostnader -1 818 0 Sum energikostnader 137 256 170 328 Note: 12 Andre driftskostn. eiendom Vakthold 2 956 2 932 Andre driftskostnader, eiendom 10 544 1 763 Verktøy og redskaper 6 043 1 106 Snøbrøyting og strøing 5 538 6 696 Driftsmateriell - innkjøp 3 119 1 614 Avgifter radio-/tvanlegg 66 752 77 453 Containerleie/tømming 7 069 6 542 Større anskaffelser for drift 0 17 977 Renholdsmidler - innkjøp 5 031 78 Nøkler, låser, navnskilt o.l 5 184 11 599 Sum and. driftskostn. eiendom 112 234 127 760 Boligbyggelaget Usbl
Side 16 ÅRSOPPGJØR Note: 13 Driftskostn. adm. 2005 2004 Andre driftskostn. kontorhold 0 200 Kontorrekvisita 186 3 675 Aviser/tidsskrifter/faglittera 545 447 Datarekvisita 1 102 0 Trykksaker 3 005 3 194 Drift og vedlikeh. kontormask 0 1 500 Telefon styrekontor/vaktmester 1 936 1 711 Kopiering 4 300 6 976 Internett styret/vaktmester 636 1 145 Reisekostnader taxi 145 0 Møtekostnader for styret 1 908 2 800 Porto 948 2 414 Heisalarm 2 332 1 833 Sum driftskostn. adm. 17 044 25 894 Note: 14 Rep. og vedlikehold Håndverkerarbeid 0 88 239 Gartnerarbeid - grøntanlegg 3 515 5 535 Annet vedlikehold teknisk anl. 0 9 920 Egenandel - forsikring 6 000 0 Rørleggerarbeid 9 061 12 426 Garasjeporter/inngangsdører 26 804 27 720 Elektrikerarbeid 179 473 156 174 Malerarbeid 2 486 0 Heiser 114 178 59 999 Porttelefon 1 403 2 096 Ventilasjonsanlegg 25 017 8 680 Vedlikeh. egeneide leil/lokale 8 125 0 Betong, grunnarbeid 6 000 3 678 Sum rep. og vedlikehold 382 062 374 467 Note: 15 Andre kostnader Betalingskostnader 440 519 Fellesarrangement 6 881 5 678 Andre kostnader 700 700 Gaver 865 715 Kurs tillitsvalgte 10 250 15 100 Møbler/utstyr felleslokaler 1 198 9 884 Sum andre kostnader 20 333 32 595 Note: 16 Finanskostnader Andre gebyrer 120 120 Renter husbanklån 350 203 456 759 Påløpne renter -22 971-357 Sum finanskostnader 327 352 456 522 Boligbyggelaget Usbl
Side 17 ÅRSOPPGJØR Note: 17 Skattetrekk, folketrygd med mer 2005 2004 Skyld.arb.giveravg.-opptj.f.p. 2 206 0 Skyldig/utbet.feriepenger 16 979 0 Sum skattetrekk, folketrygd mm. 19 185 0 Note: 18 Disponible midler Boligselskapets likviditet er redusert med kr. 124 526,- i 2005. Likviditeten i boligselskapet er god. Note: 19 Anleggsmidler Eiendom - Boligbygg Kostpris ved oppføring av bygningene på eiertomt i 1970. Gnr.225, bnr. 320. Tomtens areal er 3.962 m2. Skattetakst kr. 12.449.000. Forsikring Boligselskapets eiendommer er forsikret på grunnlag av huseierforsikring med bygningskasko i if... Skadeforsikring. Polisenr. 30618 51. Pantstillelser Boligselskapets eiendommer er stilt som sikkerhet for pantesikret gjeld. Borettsinnskuddet er en del av boligselskapets pantstillelser. Note: 20 Langsiktig gjeld Navn Lånenr % Opptaks Lånebeløp SaldoIB Avdrag SaldoUB år Husbanken 20268 2,30 2000 7 400 000 6 826 276 255 259 6 571 017 Sum 7 400 000 6 826 276 255 259 6 571 017 Av samlet lånebeløp er kr 23 050 ført som kortsiktig gjeld i balansen. Utfyllende opplysninger om boligselskapets lån: 1. 2000 - Husbanken, utbedringslån over 25 år. Annuitetslån med 4 årlige terminer à ca. kr 150.000,-. Lånet var bundet til fastrente 6,6% i fem år frem til 01.08.05. Overgang til flytende rente fra 01.08.05 på 2,3%. Boligbyggelaget Usbl
Side 18 ÅRSOPPGJØR Note: 21 Leiligheter Andelenes størrelse er kr. 100,- for samtlige leilighetstyper. Ant.leiligh. Husleie Antall rom Andel gjeld UB Ligningsverdi Formuesverdi 1 2 783 3 133 606 367 160 6 216 24 1 436 2 68 915 189 385 3 204 24 1 971 3 94 633 260 059 4 404 24 2 160 4 103 716 285 020 4 824 OMSETNING AV LEILIGHETER Leilighetene i boligselskapet omsettes til markedspris. Hos Usbl registreres alle omsetningsprisene for leiligheter som blir overført i boligselskapet. Disse opplysningene kan være nyttige for den som skal selge, fordi de gir en antydning om prisnivået i boligselskapet. En takst anbefales ved behov for mer nøyaktige opplysninger om leilighetens kvalitet og antatte markedsverdi. Note: 22 Ligningsverdi - Eiendom Boligselskapets ligningsverdi er uendret i 2005. Note: 23 Pantstillelser Borettsinnskuddet er en del av boligselskapets pantstillelser. Boligbyggelaget Usbl
Side 19 ÅRSOPPGJØR BUDSJETT 2006 Budsjettet for 2006 står i høyre tallkolonne på første side i regnskapet. Det er satt opp med utgangspunkt i det budsjett som ble vedtatt av styret sist høst. For poster hvor en er kjent med nye og endelige tall, og der dette ga vesentlige avvik, er budsjettet justert. Felleskostnader (husleie) Innbetaling til felleskostnadene er oppsatt ut fra nåværende nivå på årsbasis. Andre inntekter Postene (f eks andel inntekter i tilknyttet sameie, renteinntekter og andre driftsinntekter) er budsjettert med utgangspunkt i kjente forhold og justeringer på budsjetteringstidspunktet. Lønnskostnader Lønnsutgifter til vaktmester, vaskehjelp m.m. er beregnet økt med ca 2,5%. Innberetningspliktige personalkostnader Gjelder bl a telefongodtgjørelse til ansatte og styremedlemmer. Posten er budsjettert i h t forventet forbruk i 2006. Styrehonorar Honoraret er budsjettert med utgangspunkt i en økning i forhold til tidligere års bevilgede honorar. Arbeidsgiveravgift, pensjonskostnader Det betales 14,1% arbeidsgiveravgift av all utbetalt lønn og styrehonorar. Andre personalkostnader Under denne post belastes kostnader til arbeidstøy, personforsikring m.m. Revisjonshonorar Revisjonshonoraret er budsjettert uten økning i 2006. Forretningsførerhonorar Det er budsjettert en økning på 2,5% på årsbasis. Andre honorarer Her budsjetteres juridisk og teknisk honorar samt tilleggstjenester forretningsfører. Kontingent boligbyggelaget Beløpet utgjør beregnet kontingent til Usbl med kr. 175,- pr. andelseier. Forsikringspremier Det er budsjettert med en økning på 11,6% i forsikringspremien for 2006. Forsikringspremie til Husleiefondet budsjetteres her for ikke tilknyttede boligselskap. (For tilknyttede boligselskap betales premien av Usbl). Energikostnader Denne budsjettpost dekker boligselskapets utgifter til fellesstrøm og evt. olje eller fjernvarme og er øket med 5%. Kommunale avgifter Kommunale avgifter er budsjettert økt med 5%. Boligbyggelaget Usbl
Side 20 ÅRSOPPGJØR Andre driftskostnader eiendom Her budsjetteres bl.a. avgift på radio- og TV-anlegg, containerleie, snøbrøyting, renhold v/byrå, innleid vaktmestertjeneste og diverse innkjøp vedrørende eiendommen. Driftskostnader administrasjon Her budsjetteres bl.a. kontorrekvisita, telefon, porto, kopiering, eventuelle abonnementer, kjøp og drift av kontormaskiner og datautstyr. Reparasjoner og vedlikehold Styrets vurdering av behovet for vedlikehold av eiendommen framkommer i budsjettet. Eventuell avsetning til framtidig vedlikehold ligger også i denne posten. Økologi og miljøtiltak Det er budsjettert en avsetning tilsvarende kr 10,- pr leilighet pr mnd (forhøyet til nærmeste hele tusen). Andre kostnader Her budsjetteres bl.a. kostnader ved fellesarrangementer i boligselskapet, lokalleie, kurs for tillitsvalgte, gaver, medlemskontingent til velforeninger og andre foreninger m m. Finanskostnader For de selskapene som har eller skal ha bundet rente er gjeldende rente lagt til grunn i budsjettet. For selskap som har eller skal ha flytende rente er det budsjettert med et rentenivå på 3,5% i 2006. Endring langsiktig gjeld Avdrag er budsjettert i henhold til gjeldende lånevilkår. Regulering av innbetaling til felleskostnader Såfremt boligselskapet ikke planlegger større vedlikeholdsarbeid eller på annen måte går ut over den oppsatte budsjettramme, skulle det ikke være nødvendig å regulere innbetaling av felleskostnadene fra 1.7.2006. Oslo den 31. desember 2005 / 16. mars 2006 Med vennlig hilsen Boligbyggelaget Usbl Sølvi Horvei /s/ Regnskapsansvarlig Jorun Henriksen /s/ Rådgiver Dir.tlf: 22 98 38 37 Dir.tlf: 22 98 38 87 e-post: vikar3.regnskap@usbl.no e-post: jorun.henriksen@usbl.no Boligbyggelaget Usbl
Side 21 HUSORDENSREGLER FOR TVERRBAKKEN BORETTSLAG GENERELT Tverrbakken Borettslag er andelshavernes egen eiendom. Det er således i hver enkelt borettshavers interesse at bestemmelsene til enhver tid blir fulgt, slik at vi kan få et best mulig bomiljø i laget. Husordensreglene skal sikre oss ro, orden og hygge i hjemmene, og den enkelte borettshaver og leieboer er ansvarlig for at reglene blir fulgt. Det gjøres forøvrig oppmerksom på at husordensreglene utgjør en del av husleiekontrakten, og at brudd på reglene vil kunne få konsekvenser for leieforholdet. RO I LEILIGHETEN Leiligheten må ikke brukes slik at andre beboere sjeneres. Dette medfører blant annet at bråk og støy fra leilighetene må unngås. Det skal i alminnelighet være ro i leilighetene fra kl. 23.00 til kl. 06.00. Sang, høylydt tale og bruk av musikkinstrumenter er ikke tillatt før kl. 08.00. Musikkøvelser er ikke tillatt etter kl. 22.00 og på søn-, hellig- og høytidsdager. Musikkundervisning tillates bare etter godkjennelse fra styret og med samtykke fra naboene over, under og ved siden av leiligheten. Reparasjoner og innredningsarbeid som medfører meget støy, f.eks. boring ved bruk av drill, banking, sliping og lignende er ikke tillatt etter kl. 21.00 på hverdager (mandag til fredag) og etter kl. 18.00 på lørdager, og dag før helligdag og hele dagen på søn-, hellig- og høytidsdager. Støy i trapperommene må unngås. HUSHOLDNINGSAVFALL O.L Husholdningsavfall o.l. legges søppelsjaktene, eventuelt direkte i søppelrommene. Bruksanvisningen for søppelnedkastet må følges nøyaktig, og det må sørges for at luken alltid er lukket og låst. Alt søppel og avfall må emballeres forsvarlig. Dette er særlig viktig for det avfallet som kastes ned i søppelsjaktene. Eventuelle lokk på søppelkasser skal alltid være lagt på. Større gjenstander som ikke går ned i søppelsjakten eller i søppelkassene, er beboerne selv ansvarlige for å bortskaffe. Slike ting må ikke legges ved siden av søppelkassene, i søppelrommet eller på borettslagets eiendom for øvrig. RENHOLD Renhold av inngangspartiet i oppgangene, heri inkludert vindfang, vestibyle og heis, skal utføres 2 ganger pr. uke etter den listen som er slått opp på oppslagstavlen i oppgangen. Renholdet omfatter også pussing av glass i dører m.v. Renholdet på det enkelte etasjeplan utføres etter nærmere avtale mellom beboerne i de tre leilighetene i etasjen. Gangen utenfor leiligheten skal som hovedregel rengjøres 2 ganger pr. uke, dersom beboerne seg imellom ikke er blitt enige om noe annet. Renholdet omfatter også trappen fra etasjen og ned til neste etasje. Hovedrengjøring av vestibyler, trappeoppganger m.v. påhviler leieboerne og utføres etter nærmere bestemmelse av styret. LÅSING AV DØRER Inngangsdørene til vestibylene skal hvis mulig alltid holdes låst. Videre skal dører til sykkelrom, kjellerganger, tilfluktsrom og til kjellerboder alltid holdes låst. Garasje-leietakerne må sørge for at garasjeportene og andre dører inn til garasjene alltid er låst.
Side 22 BRUKEN AV FELLESROM M.V. Barn må ikke oppholde seg alene i kjellerganger, tilfluktsrom eller i garasjeanlegget. Ingen må sette fra seg barnevogner, ski, kjelker eller annet i vestibyler, trapperom, kjellerganger samt i eller utenfor inngangene. Det må heller ikke settes kjøretøyer, kjerrer e.l. på andre steder enn dem styret anviser. Gjestebiler skal plasseres på gjesteparkeringsplassen eller utenfor borettslagets område. Fotballsparking og håndballspill er ikke tillatt på borettslagets område. Den enkelte beboer må verne om planter og busker i grøntanlegget. Kast ikke mat ut av vinduet til fuglene og legg ikke mat ut på anlegget, da dette kan trekke rotter og mus til eiendommen. Bruk av bart lys i kjellere, sykkelboder og garasjer er ikke tillatt. Sørg for å slokke lyset i kjellerganger, boder m.v. etter bruk. MARKISER, ANTENNER M.V. Markiser, utvendige persienner, skilt, blomsterkasser o.l. må ikke settes opp uten etter godkjenning av styret. Radioantenner i tillegg til gårdens fellesantenneanlegg tillates ikke satt opp. Dersom styret gir tillatelse til oppsetting av f.eks. markiser, er leilighetens innehaver ansvarlig for at oppsettingen skjer på en slik måte at det ikke oppstår fare for andre, eller at oppsettingen sjenerer andre leieboere. Kun følgende antennekabel er godkjent for Tverrbakken Borettslag: Ny 75-ohms standard. TØRKE- OG BANKEPLASS Tørking av tøy ute på fellesarealet skal kun skje på hverdager på den inngjerdede tørkeplassen. Teppebanking foregår på separat stativ på venstre side for nedkjøringen til garasjen. Det er ikke tillatt å bruke tørkeplassen eller teppebankestativet på søn-, hellig- og høytidsdager." LUFTING La aldri vinduene stå åpne hele dagen eller i lengre tid om gangen når det skal luftes i den kalde årstiden. Vegger, gulv og tak vil da bli sterkt avkjølt, slik at det trengs uforholdsmessig meget varme til for å få det lunt igjen i rommene. Leiligheten luftes best ved å sette vinduene helt opp - gjerne med gjennomtrekk - en kort tid om gangen. Alle rom må holdes såpass oppvarmet at vannet i ledningene ikke fryser. Sett aldri opp et vindu uten at stormkroken er på. Trappevinduene skal som regel være lukket, og lufting her skal skje ved bruk av luftespaltene. KRANER OG LEDNINGER La aldri en kran stå åpen når et rom forlates. Fett, kaffegrut eller andre ting som kan tilstoppe avløpet, må ikke tømmes i vask eller sluk. Skyll en gang i blant med sodavann eller annet egnet oppløsningsmiddel, slik at avløpsrørene ikke så lett skal stoppes til. Dersom en pakning ryker og vannet ikke umiddelbart kan stenges ved hjelp av hovedstoppekranen i leiligheten, må det surres et håndkle e.l. rundt kranen eller bruddstedet. La en snipp av håndkleet henge ned i en bøtte eller vask som kan samle opp vannet. Vanntilførselen til leiligheten bør alltid stenges av med hovedstoppekranen når leiligheten forlates for lengre tid, f.eks. i ferien. VENTILASJONSANLEGGET Det er ikke tillatt å kople kjøkkenvifter e.l. direkte til ventilasjonsanlegget. Det er heller ikke tillatt å stoppe til ventilene i kjøkken, bad m.v. For at anlegget skal virke tilfredsstillende, må samtlige ventiler alltid stå åpne.
Side 23 HUSDYRHOLD Husdyr som f.eks. hund eller katt, kan først anskaffes eller medtas etter at søknad om det er innvilget av styret. Eventuell tillatelse blir gitt under forutsetning av at andre leieboere ikke sjeneres, og at de generelle reglene for husdyrhold blir overholdt. FRAMLEIE Leiligheter eller enkeltrom kan bare framleies etter godkjennelse fra styret. Borettshaveren som leier ut, har det fulle ansvaret overfor borettslaget for alle skader og ulemper som laget eller andre borettshavere får av hans framleietaker. Disse husordensregler ble vedtatt enstemmig på 2. ordinære generalforsamling i Tverrbakken Borettslag, tirsdag 4. mai 1976, med endringer vedtatt på ordinær generalforsamling 25. april 1990 og 22. mai 2002. Meldinger fra borettslagets styre eller BBL Ungdommens Selvbyggerlag ved rundskriv eller oppslag gjelder på samme måte som husordensreglene.
Side 24 Vedtekter for Tverrbakken borettslag org nr 948539101. tilknyttet Boligbyggelaget Usbl vedtatt på generalforsamling den 16. oktober 1970, sist endret den 25. mai 2004. 1. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Tverrbakken borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslaget ligger i Oslo kommune og har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet Usbl boligbyggelag som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100. (2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. (3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Sameie i andel (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. (2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.
Side 25 2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. (2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene. (3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Hovedregel for forkjøpsrett (1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. (2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt tilsamme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens 3. (3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jfr. borettsloven 4-15 første ledd. Imidlertid må andelseiere som er interessert i å benytte intern forkjøpsrett selv følge med på USBLs ukentlige fellesannonse i avis eller på USBLs nettsider se punkt 3-3 (4). Andelseiere som vil gjøre forkjøpsretten gjeldende kan meste hensiktsmessig kontakt USBL direkte." 3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget, ved forretningsfører USBL, mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget, ved forretningsfører USBL, har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet på denne måten har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier." 3-3 Nærmere om forkjøpsretten (1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.
Side 26 (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. (3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte. 4. Borett og bruksoverlating 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen 4-2 Bruksoverlating (1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. (2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller andelseierens ektefelle, samboer eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år - andelseieren er en juridisk person - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapslovens 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.
Side 27 (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning, men styret skal informeres. (4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, innvendige dører og godkjente ytterdører med karmer og innvendige vinduer og glassflater (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. Andelseier har også ansvar for at det fins funksjonerende brannvernutstyr forskriftsmessig plassert i boligen. Minimum godkjent brannvernutstyr består av et godkjent brannslukningsapparat og en røykvarsler. (4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget. (7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-13 og 5-15. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre også dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også nødvendig utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. I tillegg omfatter Borettslagets vedlikeholdsplikt boligenes sikringsskap med alt innhold samt nødvendig utskifting av brannslukningsapparat og røykvarslere i boligene.