Finansiering av næringseiendom hva tror vi om 2016? Wiersholm lunsjseminar 3.2.2016 Olav T. Løvstad / Magnus Meland Røed DNB Bank ASA
Agenda 1 Tre refleksjoner om finansieringsmarkedet i 2016 2 DNBs tilpasninger og kriterier for eiendomsfinansiering
Vi har lagt bak oss en urolig høst Pål Ringholm, kredittanalytiker i Swedbank First Securities - DN 3.11.2015 Kilder: Dagens Næringsliv, Finansavisen
1 Tre refleksjoner om finansieringsmarkedet i 2016
Hva vil påvirke finansieringsmarkedet i 2016? 1 2 3 Lån til næringseiendom attraktivitet sammenliknet med andre sektorer Utviklingen i renteog kapitalmarkedet Tilgang på finansiering fra alternative kilder
Refleksjon 1: Ulike kapitalkrav påvirker utlånsappetitten Et regneeksempel viser svært ulik avkastning gitt en margin på 200 bp: Norge Sverige Risikovekt: 80 % ROE: 6 % Risikovekt: 17 % ROE: 19 % Kilde: DNB Markets
Refleksjon 1: Både norske og svenske banker trenger mer egenkapital i 2016 Økte kapitalkrav for alle norske banker i 2016 Sverige i en særstilling men risikovekter vil antatt bli justert i 2016 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Kilde: DNB Bank ASA (CMD) 0% Sweden Belgium France Luxembourg Germany Netherlands Denmark Switzerland United Liechtenstein Norway Ireland Spain Italy Moldova Austria Malta Slovenia Greece Portugal Croatia Hungary Poland Iceland Cyprus Turkey Ukraine Russia Risikovekter per land etter Basel III Kilde: DNB Markets
Refleksjon 1: BN Bank ikke lenger en tilbyder av næringseiendomslån Rendyrkes innen personmarkedet 6 % gjennomsnittlig avkastning siste 5 år 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q110 Q210 Q310 Q410 Q111 Q211 Q311 Q411 Q112 Q212 Q312 Q412 Q113 Q213 Q313 Q413 Q114 Q214 Q314 Q414 Q115 Q215 Kilde: DN.no 11.08.2015 Kilde: DNB Markets EK-avkastning Gjennomsnittlig avk.
Refleksjon 2: Bankmarginene endres ikke like raskt som spreadene i kapitalmarkedet 300 250 200 150 100 196 160 135 50 0 Olav Thon Eiendomsselskap w/1st pri pledge OBOS ENTRA Margin (UNION bankundersøkelse) Kilde: DNB Markets og Union bankundersøkelse
Refleksjon 2: Urolighetene i kapitalmarkedet har også slått ut i bankenes innlånskostnader Indikative spreader for norske banker siste 6 år 250 200 150 130 100 105 50 0 jan.10 jan.11 jan.12 jan.13 jan.14 jan.15 jan.16 3Y 5Y 7Y 10Y Kilde: DNB Markets
Refleksjon 2: men samtidig med utviklingen i kapitalmarkedet har NIBOR nådd et bunnivå 3 mnd NIBOR og 10 års NOK swap siste 5 år 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Kilde: DNB Markets 3m NIBOR 10y NOK swap
Refleksjon 2: og lav rente gir fortsatt høy løpende avkastning innen næringseiendom 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 des. 06 des. 07 des. 08 des. 09 des. 10 des. 11 des. 12 des. 13 des. 14 des. 15 des. 16 des. 17 Kilde: DNB Næringsmegling
Refleksjon 3: Livselskapene tilpasser seg nye forskrifter fra 1.1.2016 DNB Liv tilpasser seg Solvens II Eiendomslån fremstår mer attraktivt for livselskapene Eiendomslån med pant får lavere kapitalvekting fra 1.1 Livselskapene allerede aktive grunnet god avkastning (både absolutt og relativt) Livselskapene besitter god eiendomskompetanse Kilde: NE Nyheter
Refleksjon 3: Obligasjonsmarkedet fortsatt et viktig supplement Volum (mrd NOK) utstedt per år innen næringseiendom 2009-2015 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0-17,9 14,0 13,4 10,0 3,8 3,0 1,3 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Under 10 år 10 år eller mer Kilde: DNB Markets
2 DNBs tilpasninger og kriterier for eiendomsfinansiering
Økte kapitalkrav hvilke tilpasninger gjør DNB? Kjernekapitaldekning DNB i prosent Q2 2011 Q3 2015 14 13 12 13,1 % Tilpasninger i DNB Salg av lån Syndikering av lån Optimalisering av portefølje Salg av diverse eiendeler 11 10 9 8 9,2 % Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Kilde: DNB Fact book. Tallene inkluderer 50 % av resultat for Q1-Q3 og resultat eks. utbytte for Q4 DNB har kapasitet Egen balanse Samarbeid med DNB Liv og andre livselskaper Syndikeringsmarkedet Tilrettelegging av obligasjoner
Total lønnsomhet i kundeforholdet er viktig for banken DNB Markets Investeringsbanken DNB Næringsmegling DNB Bank DNB Markets ECM, M&A, strategisk rådgivning & prosjektfinansiering Obligasjoner og hybridkapital Transaksjoner Utleie Analyse & verdivurdering Finansiering & rådgivning Sparing & pensjon Cash Mngmt. Garanti Renter og valuta Markedsanalyser
DNB har hatt god vekst i bygg- og anleggssektoren 50 Netto utlån bygg og anlegg Q3 2011 Q3 2015 (mrd NOK) 52,4 45 40 41,1 35 30 25 20 Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Q1 2013 Q3 2013 Q1 2014 Q3 2014 Q1 2015 Q3 2015 Kilde: DNB Factbook
Innen næringseiendom har veksten vært mer moderat ingen vekstforventninger for 2016 200,0 190,0 180,0 170,0 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 187,1 Netto utlån næringseiendom Q3 2011 Q3 2015 201,4 Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Q1 2013 Q3 2013 Q1 2014 Q3 2014 Q1 2015 Q3 2015 Kilde: DNB Factbook
Kriteriene for lån er som før men miljøfaktoren vil komme sterkere Kontantstrøm Likviditet Leietakere Restverdi Teknisk kvalitet Miljøbygg har lavere risiko Bedre kontantstrøm for eierne Større investorinteresse Tiltrekker de beste leietakerne Lavere rehabiliteringskostnad
Oppsummert hva tror vi om finansieringsmarkedet i 2016?
DNB er fortsatt en solid, langsiktig og relasjonsorientert bank