Forslag til reguleringsplan for Gressholman i Harstad kommune Beskrivelse m/bestemmelser hålogaland plankontor a/s Nessevegen 6, 9411 HARSTAD Tlf. 77 07 30 40 Fax. 77 07 35 58 haalogaland.plankontor@c2i.net Harstad 30.05.2012
INNHOLD 1. INNLEDNING 1 1.1. Oppdragsgiver 1 1.2. Planforslagets bakgrunn 1 1.3. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus 1 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER - MEDVIRKNING 1 2.1. Varsling 1 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer 1 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3 3.1. Hensikt - forhold som må ivaretas i planen 3 3.2. Planens innhold 3 3.3. Reguleringsplanens utforming 3 3.4. Reguleringsformål og bruk av hensynssone 3 3.5. Adkomstforhold 4 3.6. Parkering 4 3.7. Utnyttelsesgrad og byggehøyde 4 3.8. Vilkår for barn og unge 4 3.9. Tomtedeling 4 4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 5 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 5 6. REGULERINGSBESTEMMELSER 6 Vedlegg: 7 Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 0
1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Ole-Martin Olsen, eier av Gressholman, gnr. 37, bnr. 1 og 2 i Harstad. 1.2. Planforslagets bakgrunn Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for en videreføring gårdsdriften på eiendommen med tilleggsnæring innen turisme og fiske. I den sammenheng er det ønskelig å gjenreise tidligere bebyggelse på eiendommen. Denne har omfattet flere boliger og brygger og i tillegg er det aktuelt å etablere nytt sauefjøs, redskapsbygg og garasje. 1.3. Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskart i vedlegg 1. Planområdet omfatter gnr. 37 bnr. 1 og 2. Området er ikke regulert og er i kommuneplanen avsatt til LNF-område. Planområdet omfatter ca. 533.da. 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER - MEDVIRKNING 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av 26.04.2011 til berørte instanser, jf. vedlegg 1, og ved annonse i Harstad Tidende, jf. vedlegg 2. 2.2. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til hvordan disse er ivaretatt under utarbeidelsen av planen. 1. Brev av 06.05.2011 fra Kystverket, Troms og Finnmark, jf. vedlegg 3. Kystverket gjør oppmerksom på at alle tiltak i strandsonen/sjøarealer er søknadspliktige ihht havne- og farvannsloven og har forøvrig ingen merknader til oppstart av reguleringsplan. 2. Delegert sak 11/265 fra Harstad kommune, ABY jf. vedlegg 4. Denne gjelder beregning av kommunens bebandlingsgebyr som er beregnet til kr. 62 469,- 3. Brev av 06.06.2011 fra Fylkesmannen i Troms, jf. vedlegg 5. Fylkesmannen tar opp forhold knyttet til universell utforming, barn og unge og samfunnssikkerhet. Vi mener disse forhold er godt ivaretatt i dette planforslaget. Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 1
4. Brev av 23.05.2011 fra Harstad kommune, ABY, jf. vedlegg 6. Kommunen fremkommer med to viktige innspill: - ivaretakelse av kalkområde med stort biologisk mangfold. Dette er innarbeidet i planen - ivaretakelse av Gressholman som viktig utfartsområde for befolkningen i Harstad. Dette omtales i beskrivelsens pkt. 3.4. 5. Brev av 18.06.2011 fra UiT/Tromsø Museum, jf. vedlegg 7. Tromsø Museum har ingen merknader. 6. Brev av 11.05.2011 fra Kulturetaten i Troms fylkeskommune, jf. vedlegg 8. I brevet meddeles at Kulturetaten må på befaring til kostnad kr. 5.625,- som må betales av tiltakshaver. Etter befaringen opplyser Kulturetaten i brev av 08.07.2011, jf. vedlegg 9, at de må gjøre nye undersøkelser over hele Gressholman til kostnad kr. 160.625,- med tillegg av kostnader til leie av gravemaskin. I e-post av 01.08.2011, jf. vedlegg 10, fra Hålogaland Plankontor opplyses at det ikke har vært tiltakshavers eller Harstad kommunes forutsetning at landbruks-, natur- og friluftsområdene skulle undersøkes iht. kulturminneloven og at annen avgrensning av planområdet til kun å omfatte området som skal bygges ut, vil bli vurdert. I brev av 12.09.2011, jf. vedlegg 11, fremkommer at Kulturetaten må på ny befaring til kostnad kr. 33.750,-. I brev av 19.12.2011 fra Kulturetaten, jf. vedlegg 12, fremkommer Kulturetaten etter ny befaring, med en rekke innspill som virker uklare, og i e-post av 11.01.2012, jf. vedlegg 13, ber vi om nærmere avklaring på disse. Det drøyer med svaret og i e-post av 26.01.2012 purrer vi og i e-post av 30.01.12 loves svar i denne uken, dvs. uke 5. Vi purrer på nytt 21.02.2012 og ber om at det redegjøres for lovhjemlede krav og velmente råd, jf. vedlegg 14. Kulturetaten svarer så ved brev av 29.02.2012. Her fremkommer ingen skille mellom lovhjemlede krav og velment råd. Brevet ble drøftet i møte 23.03.2012 med ABY i Harstad kommune, jf. vedlegg 16. Av referatet fremgår at kommunen oppfatter Kulturetatens innspill til ikke å legge begrensninger for landbruksdriften, hverken den ordinære eller den landbruksbaserte turismen. Disse forhold vurderes nærmere i pkt. 3.4 Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 2
7. Brev av 28.03.2012 fra NVE, jf. vedlegg 17. NVE påpeker at faren for kvikkleireskred må vurderes nærmere. Til dette bemerkes at kun en mindre del av planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, og i dette området består grunnen for det meste av fjell i dagen. Største delen av ny bebyggelse skal dessuten føres opp på samme sted som tilsvarende bebyggelse har stått tidligere (brygga, rorbuene og to av bolighusene). Kvikkleire er ikke tilstede her. Det samme gjelder stedet hvor ny sauefjøs skal oppføres. 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Hensikt - forhold som må ivaretas i planen Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for en videreføring gårdsdriften på eiendommen med tilleggsnæring innen turisme og fiske. I den sammenheng er det ønskelig å gjenreise tidligere bebyggelse på eiendommen. Denne har omfattet flere boliger og brygger og i tillegg er det aktuelt å etablere nytt sauefjøs, redskapsbygg og garasje. Av høringsuttalelsene må det tas hensyn til kommunens bemerkning om at Gressholman er et svært verdifullt friluftområde for Harstads befolkning og Kulturetatens bemerkninger vedrørende landskap og kulturmiljø. Dette drøftes i pkt. 3.4. 3.2. Planens innhold Reguleringsplanen omfatter følgende formål: - bebyggelse og anlegg, blandet formål bolig/næring, to områder, BN1 og BN2 - landbruks-, natur og friluftsområder - bruk og vern av sjøområder 3.3. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av parkeringsog adkomstforhold, byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder. 3.4. Reguleringsformål og bruk av hensynssone Kulturetaten har krevd at området utenfor det som skal benyttes til bebyggelse og anlegg, "skal avsettes som LFN med underformål vern av kulturmiljø som sikrer verneverdiene" og at "dette helst bør gjøres i kombinasjon med hensynssone c) vern av kulturmiljø". Fra Miljøverndepartementets veileder fremkommer følgende retningslinjer for bruk av hensynssone c): 5.3 Sone med angitte særlige hensyn 11-8 c) Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, med angivelse av interesse Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 3
Dette er soner som skal benyttes for å ivareta særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø. Det kan være egne bestemmelser knyttet til sonen for å sikre angitte interesser i forhold til disse temaene. Denne sonen er mest aktuell i kommuneplansammenheng, og vil i reguleringsplan best vises med bestemmelser og eventuelt bestemmelsesgrense/-område på plankartet I dette LFN området er det særlige hensyn å ta for å sikre landbruksdrift/gårdsturisme, friluftsliv og bevaring kulturmiljø. Disse har i hovedsak sammenfallende hensyn med ett unntak, etablering av turstier. I forbindelse med økt friluftsliv (utfartsområde for Harstads befolkning) og gårdsturisme, er det åpenbart behov for å lede turgåere i området på etablerte stier slik at disse ikke ferdes fritt over hele området. Ut fra eksemplene på bestemmelser i Riksantikvarens veileder har vi i reguleringsbestemmelsene begrenset uttaksdybden og fyllingshøyden til 30 cm som anses tilstrekkelig i forbindelse med etablering av turstier med bredde inntil 1 meter. Her vil det også være aktuelt å legge tilrette for universell utforming og eventuell bruk av impregnert trevirke som legges oppå terrenget for å utjevne høydeforskjeller. 3.5. Adkomstforhold I denne reguleringsplanen er eksisterende veg innarbeidet. Den er avsatt som privat veg i samsvar med eksisterende veg i gjeldende reguleringsplan for tilstøtende område i vest. 3.6. Parkering I reguleringsbestemmelsene er innarbeidet krav om to parkeringsplasser pr. hovedleilighet i enebolig og en parkeringsplass pr. rorbu/gjesterom i brygga. 3.7. Utnyttelsesgrad og byggehøyde % BYA er satt til 30 % for BN 1 og BN 2. Maks byggehøyde er angitt i kotehøyde på plankartet. 3.8. Vilkår for barn og unge Lekeplass ved inngang kan etableres ved den enkelte enebolig. Reguleringsplanen omfatter bare tre eneboliger og berøres derved ikke av kravet i kommuneplanen til nær- og strøkslekeplass. Slike lekeplasser er avsatt i tilstøtende reguleringsplan vest for dette området. De fine friluftsområdene på Gressholman gir svært gode leke- og utfoldelsesmuligheter for barn og ungdom. 3.9. Tomtedeling I forbindelse med gjennomføringen av tiltak kan det bli aktuelt at det enkelte tiltak har eget gårds- og bruksnummer, f.eks. i forbindelse med finansiering og lignende. For å ivareta dette har vi foreslått følgende reguleringsbestemmelse: "For det enkelte byggetiltak kan det fradeles tomt begrenset til bygningens grunnflate/fotavtrykk." Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 4
4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ROS-analyse følger som vedlegg 18. Denne konkluderer med at de uønskede hendelsene som kan oppstå er knyttet til båtulykker. Ved bruk av båt er overgangen mellom land og sjø et særlig aktuelt ulykkespunkt. I denne reguleringsplanen er denne overgangen søkt gjort så sikker som mulig med etablering av flytebrygge og landgang med rekkverk og redningsutstyr. Utover disse tiltakene, kan vi ikke se at det på dette plannivået kan gjøres noe mer for å ivareta risiko og sårbarhet. 5. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET De viktigste virkningene av planforslaget kan kort oppsummeres slik: - Gressholman tas på nytt i aktiv bruk i næringssammenheng, tilpasset dagens muligheter innen landbruk, gårdsturisme og bruk av sjøområdet i reiselivssammenheng. - Gjennom reguleringsplanen sikres områdets kvaliteter innen friluftsliv, kultur- og naturmiljø samt landskap. Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 5
6. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelser fremgår av påskrift på plankartet, av tegnforklaringen og følgende bestemmelser: Til 12-7 nr. 1: 1. Byggeområder for boliger og brygge/rorbuer, BN 1 og BN 2 på plankartet. a) Området er avsatt som hensynsone c). Hensynet til landskap og kulturmiljø er viktig vedoppføring av ny bebyggelse som i størst mulig grad bør plasseres der tidligere tilsvarende bygninger har stått. Eksisterende murer kan gis en skånsom utbedring og benyttes ved oppføring av ny bebyggelse som bør gis en utforming, volumoppbygging, og et utseende som beriker det unike kystlandskapet det skal plasseres i med all sin historie og eksisterende kvaliteter. Gårdsanlegget bør bevares, men kan gis ny bruk og eksisterende eldre bygninger bør istandsettes etter antikvariske prinsipper. b) Største tillatte utnyttelsesgrad er BYA=30% er påført plankartet. c) Bygningers høyde (overkant tak) skal ikke overstige den kotehøyde som er påført plankartet. d) Bygningers utforming og takvinkel Bygninger skal ha saltak, evt. med ark og utformet mest mulig i tråd med tidligere bebyggelse på området. e) Parkering Det kreves 2 biloppstillings-/garasjeplasser pr. hovedleilighet og en biloppstillings-plass pr. bileilighet/hybel. Videre kreves en biloppstillingsplass pr. rorbu/gjesterom. f) Tomtedeling. For det enkelte byggetiltak kan det fradeles tomt begrenset til bygningens grunnflate/fotavtrykk. Til 12 7 nr. 4 a) Småbåthavna skal etableres med flytebrygger og landganger med 2-sidig rekkverk. Redningsutstyr skal være tilgjengelig på flytebryggene. Til 12 7 nr.6 1. LNF-området med underformål, vern av natur- og kulturmiljø a) Beiting og slått tillates i hele verneområdet b) Område avsatt til naturområde og LNF-områdene 3-7 er avsatt som hensynssone c) på plankartet. Her er det ikke tillatt med noen form for inngrep i marka eller i sjøområder. c) LNF-områdene 1 og 2 er avsatt som hensynssone c) på plankartet. Her tillates ingen inngrep i sjøområder eller i marka unntatt etablering av fjøs og gangstier med 1 meters bredde med begrensning av uttaksdybden og fyllingshøyden til 30 cm. For tilrettelegging for universell utforming i gangstiene kan benyttes impregnert trevirke som legges oppå terrenget for å utjevne høydeforskjeller. Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 6
Vedlegg: Vedlegg 1: Brev av 26.04.2011 fra Hålogaland Plankontor A/S til berørte instanser, varsel om oppstart av planarbeidet. Vedlegg 2: Annonsebestilling til Harstad Tidende Vedlegg 3: Brev av 06.05.2011 fra Kystverket, Troms og Finnmark. Vedlegg 4: Vedtak delegert sak 11/265, Areal- og byggesakstjenesten Vedlegg 5: Brev av 06.06.2011 fra Fylkesmannen i Troms Vedlegg 6: Brev av 23.05.2011 fra Harstad kommune Vedlegg 7: Brev av 18.06.2011 fra Tromsø Museum Vedlegg 8: Brev av 11.05.2011 fra Kulturetaten Vedlegg 9: Brev av 08.07.2011 fra Kulturetaten Vedlegg 10: E-post av 01.08.2011 fra Hålogaland Plankontor as Vedlegg 11: Brev av 12.09.2011 fra Kulturetaten Vedlegg 12: Brev av 19.12.2011 fra Kulturetaten Vedlegg 13: E-post av 11.01.2012 fra Hålogaland Plankontor as Vedlegg 14: E-post av 26.01.2012 fra Hålogaland Plankontor as, svar fra Kulturetaten av 26.01.2012 og ny purring fra HP av 21.02.2012 Vedlegg 15: Brev av 29.02.2012 fra Kulturetaten Vedlegg 16: Referat fra planmøte avholdt 23.03.2012 Vedlegg 17: Brev av 28.03.2012 fra NVE Vedlegg 18: ROS-analyse Reguleringsplan for Gressholman, gnr. 37 bnr. 1 og 2 Side 7