PRE I Årsrapport 2008 PRE EiendomsInvest Tyskland AS Organisasjonsnummer 990 229 708 08
Innhold Leder 3 Årsberetning 2008 4 Regnskap 7 Kontantstrømoppstilling 10 Noter 11 Revisjonsberetning 19 2 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Stabilt eiendomsmarked i Tyskland Også det tyske eiendomsmarkedet er påvirket av den internasjonale finanskrisen, imidlertid i mindre grad enn de fleste andre land. Ser vi bort fra de antatt dyreste segmentene innenfor næringseiendom, fraflytningsområder i gamle Øst Tyskland og områder med svært dårlig beliggenhet, har markedet vært bemerkelsesverdig stabilt også i 2008. Spesielt boligsegmentet har klart seg godt til tross for endrede rammebetingelser. Tysk eiendom fremstår i dag som en trygg havn for internasjonale investorer, og pensjonskasser og livselskap investerer i økende grad i tysk eiendom for å sikre en langsiktig positiv kontantstrøm og en sikring mot fremtidig inflasjon. Gjennomsnittlig utvikling i eiendomspriser har vært stabil, men det er få andre markeder der beliggenhet er av større betydning. Riktig beliggenhet og kvalitet er kritisk og lokal kompetanse er derfor avgjørende for suksess. PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE I") sin tidlige satsing på utvikling av et lokalt investerings- og forvaltningsteam med base i Mainz utenfor Frankfurt har gitt oss lokal kunnskap og et godt nettverk som igjen har gitt resultater, blant annet i form av verdistigning på eiendomsporteføljen med 0,9 % i året som gikk. Verdivurderingen ble gjennomført av uavhengige takstmenn, som vurderte hver enkelt eiendom i porteføljen. Strategien ligger fast. PRE I investerer i kvalitetseiendom i vekstområder som Rhein/Main (Frankfurt-området), Dresden og Leipzig. Eiendommene skal være minst 90 % utleid, ha god beliggenhet og være i god teknisk stand. Verdibasert fordeling mellom eiendom for boligutleie og næringseiendom er omtrent 60/40. Videre skal både bolig- og næringseiendommene gi stabil positiv kontantstrøm med risiko fordelt på mange leietakere. Utfordrende å skaffe finansiering Tilgangen på finansiering har i 2008 vært utfordrende for alle aktører i markedet. Selv om prisnivået i eiendomsmarkedet har vært relativt stabilt og PRE I har god tilgang på kvalitetsbygg til attraktive vilkår, har det vært utfordrende å skaffe lånefinansiering til disse byggene. Den viktigste årsaken var at flere banker innførte utlånsstopp i løpet av høsten 2008 for å øke sin egenkapitalandel. Likevel har PRE I gjennom tett dialog med både eksisterende og nye bankrelasjoner sikret tilgang på betydelig finansiering gjennom 2008 og de første månedene av 2009. Eiendomskjøp for resterende investeringsramme er under forberedelse, og vår viktigste oppgave fremover er å benytte vårt banknettverk og -relasjoner til å skaffe finansiering. I løpet av 2008 er det overtatt eiendom for ytterligere ca. 111 millioner, og ved årsskiftet bestod porteføljen av 2005 boligenheter, 303 næringsenheter og 2134 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris på ca. 304 millioner. Utleiearealet utgjorde totalt 241 680 m 2. Porteføljen gir en solid direkteavkastning med god margin til gjennomsnittlig lånekostnad. Denne differansen gir god positiv kontantstrøm hvilket bidrar til å opprettholde god likviditet i selskapet. Sterk tro på Tyskland Tyskland er verdens største eksportnasjon, og eksport står for omtrent 45 % av BNP. Det er spesielt bilbransjen, maskinprodusenter og kjemisk industri som treffes av global etterspørselsnedgang, og i fjerde kvartal var det klart at landet var i økonomisk resesjon. Første kvartal 2009 var som forventet av mange - meget negativt. De første indikatorene har i andre kvartal 2009 imidlertid begynt å peke i riktig retning, men det er grunn til å tro at vi skriver 2010/11 før produksjons- og etterspørselsvekst er tilbake på mer normale nivåer. I et slikt scenario vil vi fortsatt ha prispress i eiendomsmarkedet, hvilket også kan påvirke PRE Is portefølje. Samtidig peker analyseselskapet Helaba Research på at Tyskland produserer industrivarer av høy kvalitet, og at investeringer i slike varer ofte utsettes i nedgangstider. Senteret mener det vil bygge seg opp et behov etter høykvalitets industrivarer, og at etterspørselen kan stige relativt raskt når situasjonen normaliserer seg. Resultatene for PRE I fra 2008 viser at vi har valgt riktig strategi og at vi har hatt evne til å gjennomføre denne. PRE I er godt posisjonert for fremtiden gjennom en riktig sammensatt eiendomsportefølje og gjennom våre investeringer i lokale ressurser og kompetanse. Erik Dahl Administrerende direktør PRE EiendomsInvest Tyskland AS Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 3
Årsberetning for 2008 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("Selskapet") er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innenfor segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE I har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det besluttet kjøp av eiendommer for til sammen EUR 196 mill. Gjennomførte overtakelser utgjorde pr. 31. desember 2008 til sammen EUR 304 mill. (inkl. kjøpskostnader). Signerte kjøpskontrakter, men som ikke var overtatt ved årsskiftet utgjorde til sammen EUR 23,9 mill. Porteføljen bestod ved årsskiftet av 117 eiendommer med til sammen 241 680 m 2 utleieareal. Direkteavkastingen (yield) på gjennomførte transaksjoner er basert på gjennomsnittlig kjøpspris og er ca. 7,45 % for boligporteføljen og 7,22 % for kontorporteføljen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2009 og Konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Fremtidig utvikling Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Strategien har vist seg å bidra til verdiskapning i perioden siden oppstart. Det generelle makroøkonomiske klima og eiendomsmarkedet i Tyskland har utviklet seg i negativ retning i løpet av andre halvår av 2008. Det er først og fremst det kommersielle markedet som har blitt påvirket av finanskrisen, mens boligmarkedet så langt ikke har blitt påvirket i nevneverdig grad. I begge segmenter har Selskapet en sterk posisjon med lav ledighet, lange kontrakter og et visst potensial for økende leienivå i dagens marked. Omfanget av den negative økonomiske utviklingen er usikker og i lys av dette er styrets hovedfokus å opprettholde en sterk finansiell stilling samt en sterk og forutsigbar kontantstrøm i tiden fremover. Stor innsats vil også bli tillagt driften av selskapet, herunder økning av leienivå og vedlikehold av en lav ledighetsgrad. Selskapet vil fortsette sin investeringsstrategi, forutsatt tilgang på belåning, i et marked som i stadig større grad åpner for interessante kjøpsmuligheter. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne Årsberetningen og Noter vises derfor Morselskapet i NOK og Konsernet i EUR. Konsernet Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 17 mill. Resultatet ble EUR -1,3 mill. Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. 4 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 9,8 mill. per 31.12.08. Konsernets evne til egenfinansiering av investeringer er god. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 134,1 mill., mot EUR 142,2 mill. foregående år. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 319 mill, sammenlignet med EUR 285 mill året før. Egenkapitalandelen pr. 31.12.2008 var 42 %, sammenlignet med 50 % pr. 31.12.2007. Totalkapitalen vil forsatt øke ettersom Selskapets strategi realiseres videre. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2008. Resultatet på NOK 3,3 mill. skyldes i hovedsak finanskostnader. Morselskapet har på balansedagen en egenkapital på NOK 1 086,9 mill mot NOK 1 146,7 mill pr. 31.12.2007. Utviklingen i egenkapital følger av kommentarene for konsernet. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 1 088,2 mill mot NOK 1 147,1 året før. Morselskapets egenkapitalandel utgjør på balansedagen 99,9 %. Finansiell risiko Overordnet om målsetting og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsettingen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie og leie ut sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. Tilsvarende gjelder også i næringsmarkedet. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Finansieringsrisiko Selskapet har som mål å belåne sine investeringer med 70-80 % fremmedkapital. Selskapet har mot slutten av 2008 erfart at denne belåningsgraden blir mer vanskelig å oppnå på grunn av finanskrisen. Imidlertid har Selskapet så langt oppnådd finansiering på linje med målsetningene. Med hensyn til utsiktene fremover forventer vi at belåningsgrad kan ligge noe under tidligere oppnådd belåningsgrad, hvilket vil påvirke Selskapets investeringsrammer. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 5
Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. På balansedagen er EUR 1 mill. ikke sikret. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller Konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og Konsernet har som mål å ikke diskriminere på grunnlag av kjønn. Miljørapportering Verken Selskapet eller Konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fasteiendommer. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, 16. april 2009 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Olav Engebret Thon Sign. Styremedlem Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder 6 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Resultatregnskap PRE eiendomsinvest Tyskland AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2007 2008 Noter 2008 2007 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 16 602 6 337 0 0 Andre driftsinntekter 370 992 0 0 Sum driftsinntekter 12 16 973 7 329 Driftskostnader 0 0 Avskrivning på driftsmidler 6 4 393 1 951 3 028 1 266 Andre driftskostnader 5 5 496 3 630 3 028 1 266 Sum driftskostnader 9 889 5 581-3 028-1 266 Driftsresultat 7 084 1 748 Finansinntekter og -kostnader 18 978 1 156 Finansinntekter 1 900 2 588 0 3 190 Finanskostnader 10 208 4 499 18 978-2 033 Netto finansposter 13-8 308-1 911 15 950-3 299 Ordinært resultat før skatt -1 224-163 0 0 Skatt på ordinært resultat 7-31 268 15 950-3 299 ÅRSRESULTAT - 1 256 150 Overføringer 15 950-3 299 Overført annen egenkapital 8 15 950-3 299 Sum overføringer Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 7
Balanse PRE eiendomsinvest Tyskland AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2007 2008 EIENDELER Noter 2008 2007 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 236 268 0 0 Sum immaterielle eiendeler 236 268 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6,15 298 158 191 083 0 0 Inventar, kontormaskiner, o.l. 5 338 104 0 0 Sum varige driftsmidler 298 496 191 186 Finansielle driftsmidler 1 134 849 1 081 700 Investering i datterselskaper 3 0 0 0 0 Andre investeringer 82 82 6 386 0 Lån til datterselskaper 3 0 0 1 141 234 1 081 700 Sum finansielle anleggsmidler 82 82 1 141 234 1 081 700 Sum anleggsmidler 298 814 191 536 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 1 979 887 0 58 Andre fordringer 10 8 576 3 050 0 58 Sum fordringer 10 555 3 938 Bankinnskudd, kontanter 5 836 6 402 Bankinnskudd, kontanter, o.l. 11 9 812 89 707 5 836 6 460 Sum omløpsmidler 20 367 93 645 1 147 070 1 088 160 SUM EIENDELER 319 181 285 180 8 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2007 2008 EGENKAPITAL OG GJELD Noter 2008 2007 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 11 532 11 532 Aksjekapital 9 1 169 1 449 1 119 163 119 163 Overkursfond 12 079 140 581 0 943 494 Annen innskutt egenkapital 95 641 0 1 130 695 1 074 189 Sum innskutt egenkapital 108 889 142 029 Opptjent egenkapital 16 010 12 711 Annen egenkapital 25 222 126 16 010 12 711 Sum opptjent egenkapital 25 222 126 1 146 705 1 086 900 Sum egenkapital 8 134 111 142 155 GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 6,15 176 166 136 225 0 0 Sum langsiktig gjeld 176 166 136 225 Kortsiktig gjeld 42 214 Leverandørgjeld 317 3 554 0 0 Skyldige offentlige avgifter 0 25 322 1 046 Annen kortsiktig gjeld 14 8 587 3 222 365 1 260 Sum kortsiktig gjeld 8 904 6 800 365 1 260 Sum gjeld 185 070 143 025 1 147 070 1 088 160 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 319 181 285 180 Oslo, 16. april 2009 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Olav Engebret Thon Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 9
Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2007 2008 2008 2007 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 15 950-3 299 Resultat før skattekostnad -1 224-164 0 0 Ordinære avskrivninger 4 393 1 951 0 0 Endring i kundefordringer -3 237-887 -868 181 Endring i leverandørgjeld / Forskudd til leverandører -1 092 4 427 575 656 Endring i andre tidsavgrensningsposter -1 245-731 15 658-2 462 Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A -2 405 4 596 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger, o.a. driftsmidler -111 703-193 151-1 134 302 53 149 Investeringer i aksjer og andeler 0 0-6 118 6 386 Lån til foretak i samme konsern 0 0 0 0 Andre investeringer 0-82 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 39 941 136 225-1 140 420 59 535 Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B -71 762-57 008 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 910 112 0 Emisjoner 0 114 321 0-56 506 Utbetalt utbytte -5 728 0 7605 0 Krav på innbetaling av aksjekapital 0 955 917 717-56 506 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C -5 728 115 277-207 045 566 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C -79 895 62 864 212 880 5 836 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 89 707 26 843 5 836 6 402 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt 9 812 89 707 10 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Noter til regnskapet 2008 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til NGAAP. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskapsmessige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap og datterselskap. Transaksjoner mellom selskapene gjennomføres etter armlengdes priser. Transaksjonene gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet har for 2008 valgt å rapportere konserntall i funksjonell valuta. I 2007 ble konsernet rapportert i NOK. Sammenligningstall for 2007 er derfor omarbeidet fra NOK til EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 9,8650 NOK/EUR, per 31.12.08, og for resultatposter er det benyttet 8,2194 NOK/EUR, snittkurs for 2008. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 11
Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik operasjonell og finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimere de potensielle negative effektene for konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår på grunn av farer som brann, vannskade, og storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2008 var 98 % av den totale gjelden rentesikret. Majoriteten av rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Vektet gjennomsnittlig løpetid for den rentebærende gjeld var den 31.12.2008 5,6 år (inkludert 2 års forlengelse). På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 6,5 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet søker å inngå langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene er 5 år. Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. 12 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet utgjøres av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland Holding A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Konsernet: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland 1 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 2 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 3 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 4 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 5 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 6 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 7 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 8 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 9 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 10 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 11 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 12 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 13 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 14 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 15 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 16 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 17 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 18 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 19 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 20 ApS Danmark 100 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/utleie i Tyskland. PRE Real Estate Deutschland Holding A/S gjennomførte i 2008 en kapitalnedsettelse med tilbakebetaling av NOK 53,2 mill. til morselskapet. Tilbakebetalingen er i morselskapet ført som en reduksjon av investeringen i datterselskapet. Lån til datter Tall i NOK 1.000 Lån til datter inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding A/S 0 Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Pål Raaum var daglig leder for Selskapet frem til 1. februar 2009. Etter dette overtok Erik Dahl som daglig leder. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 13
tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er avsatt honorarer til styret på til sammen kr. 425.000 for 2008 hvorav styrets leder mottar kr. 200.000. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2008 utgjør kr. 114.375 inkl. mva, herav kr. 65.625,- i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2008 utgjør EUR 365.090,- inkl. mva, herav EUR 6.652,- i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet Tall i NOK 1.000 2008 2007 Vedlikeholdskostnader 1 016 540 Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer 2 553 1 962 Juridisk bistand 213 256 Eiendomstaksering 389 286 Andre driftskostnader 1 324 597 TOTALT 5 496 3 630 Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i NOK 1.000 Inventar o.a. utstyr Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost 01.01.08. 146 33 345 159 646 193 137 Tilgang 296 13 181 98 226 111 703 Avgang 0 0 0 0 Anskaffelseskost 31.12.08 442 46 526 257 872 304 840 Avskrivninger pr. 01.01.08-43 -1 951-1 951 Årets avskrivninger -61-4 393-4 393 Balanseført verdi pr 31.12.08 338 46 526 251 528 298 496 Økonomisk levetid 3-5 år 40-50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2,0 % pr. år. Konsernet har utbetalt transaksjonshonorarer på til sammen EUR 1,3 mill. i 2008. Andelen av transaksjonshonoraret som kan knyttes til arbeid med selve transaksjonen aktiveres i regnskapet som en del av eiendommenes anskaffelseskost. 14 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Note 7 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2008 2007 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2008 2007 Ordinært resultat før skattekostnad -3 299 15 950 Permanente forskjeller 104-47 906 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt -3 195-31 956 Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2008 2007 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK 1.000 2008 2007 Anleggsmidler 0 0 Fremførbart underskudd -46 883-43 688 Sum -46 883-43 688 Utsatt skatt/skattefordel -13 127-12 232 Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt å ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 0,24 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR 1.000 2008 2007 Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet 31-268 Konsernets skattekostnad 31-268 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 15
Note 8 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital 01.01.08 11 532 1 119 163 16 010 1 146 705 Kapitalnedsettelse -1 000 000 1 000 000 0 Utbytte -56 506-56 506 Årets resultat -3 299-401 Egenkapital 31.12.08 11 532 119 163 943 494 12 711 1 086 900 Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Tall i EUR 1.000 Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital 01.01.08 1 449 140 581 126 142 155 Kapitalnedsettelse -101 368 101 368 0 Utbytte -5 728-5 728 Omregningsdifferanser -280-27 133 26 352-1 061 Årets resultat -1 256-1 256 Egenkapital 31.12.08 1 169 12 079 95 641 25 222 134 111 Note 9 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon og eierstruktur Aksjekapitalen pr. 31.12.08 består av følgende aksjeklasser: Sum Sum Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 11 531 898 1 11 531 898 Eierstruktur: De 10 største aksjonærene i morselskapet pr. 31.12.08 var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 3 479 890 30,2 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS 3 375 534 29,3 % EiendomsInvest Tyskland AS 2 618 353 22,7 % Opplysningsvesenets Fond 264 700 2,3 % Kanuto Holding AS 240 384 2,1 % Syd Property AS 211 373 1,8 % Hathon Eiendom AS 150 000 1,3 % Cat Invest 1 AS 100 000 0,9 % Castelar Eiendom II KS 100 000 0,9 % AS Banan 100 000 0,9 % Totalt antall aksjer for de 10 største aksjonærene 10 640 234 92,3 % 16 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Note 10 - Fordringer Tall i EUR 1.000 2008 2007 Lån til assosiert selskap, SHKI Immobilien GmbH 2 038 1 198 Aktiverte kostnader 1 344 1 565 Forskuddsbetalte kostnader 4 432 239 Andre fordringer 761 49 Totalt 8 576 3 050 Note 11 - Bankinnskudd Tall i NOK 1.000 2008 2007 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12.08 6 402 5 836 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i EUR 1.000 2008 2007 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12.08 9 812 89 707 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Note 12 - Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhetsområdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Note 13 - Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Tall i NOK 1.000 2008 2007 Renteinntekter 266 11 701 Agio 890 7 278 Totalt 1 156 18 978 Finanskostnader Tall i NOK 1.000 2008 2007 Rentekostnader 0 0 Finansieringskostnader 0 0 Andre finanskostnader 3 190 0 Totalt 3 190 0 Konsern Finansinntekter Tall i EUR 1.000 2008 2007 Renteinntekter 1 791 1 680 Agio 108 908 Totalt 1 900 2 588 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 17
Finanskostnader Tall i EUR 1.000 2008 2007 Rentekostnader 8 555 3 729 Finansieringskostnader 1 265 753 Andre finanskostnader 388 17 Totalt 10 208 4 499 Note 14 - Store enkelttransaksjoner Det har ikke vært gjennomført emisjoner eller noen annen form for kapitalinnhenting i løpet av 2008. I 2008 ble det ervervet faste eiendommer for til sammen EUR 111,4 mill. Total eiendomsmasse utgjør ved årsskiftet EUR 304,4 mill. Eiendomsmassen fordelte seg pr 31.12.08 på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 44 %/56 %. I løpet av 2008 ble det inngått kjøpekontrakter med overtakelse i løpet av 2009 for til sammen EUR 23,9 mill. Eiendommene vil bli overtatt i løpet av første halvår av 2009. Note 15 - Gjeld Langsiktig gjeld Konsern Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i vektet gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 3,6 år med tillegg av opsjon om forlengelse (2 år). Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i EUR 1.000 2008 2007 Mellom 1 3 år (2009, 2010, 2011) 0 0 Mellom 4 5 år (2012, 2013) 155 066 133 290 Over 5 år 21 100 2 935 Totalt 176 166 136 225 Annen kortsiktig gjeld Tall i EUR 1.000 2008 2007 Depositum leietakere 1 665 1 037 Avsatte kostnader 899 161 Mottatte forskuddsbetalinger 4 109 483 Avsatte rentekostnader 1 322 921 Annen kortsiktig gjeld 592 620 Totalt 8 587 3 222 18 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 19
PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE Management Postboks 1224 Vika 0110 Oslo Design og produksjon: www.kursiv.no