Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for heving av anneks på GB 1/13 - Havbukta

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 1/13 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for heving av anneks på GB 1/13 - Havbukta Utv.saksnr Utvalg Møtedato 51/15 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon fra pbl 28-1 og teknisk forskrift 7-2, for plassering av bygning, omtalt som anneks, på kote +1,35. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i vedtak fra Vest Agder Fylkeskommune datert 26. februar 2015 skal etterkommes. Bakgrunn for saken: Som kjent ble det gitt tillatelse til heving av hovedbygningen, samt oppføring av tilbygg til denne, i møte 8. oktober I tillegg til hovedhuset og skrivestua, er det på eiendommen oppført ei sjøbu, godkjent til kombinert bruk. Denne ligger i dag plassert på kote +1,0, og er svært utsatt i med tanke på oversvømmelse og vannskader. Under arbeidene på eiendommen, så man behovet for å heve denne, og det ble tatt kontakt direkte med konservator i forhold til dispensasjon fra den midlertidige fredningen av området. Konservator har innvilget dispensasjonen, og søknad om å heve bygningen ble sendt kommunen. Søknaden gjelder heving av bygget med 35 cm, som etter ombygging i sin helhet plassert på kote + 1,35. Søknaden er mottatt 5. mars Saksutredning: Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde, eksisterende og ny bebyggelse - boliger i reguleringsplan for Gnr 1 bnr.13 Havbukta. I tillegg er eiendommen regulert til bevaring. Reguleringsplanen er vedtatt 9. september Naturmangfoldloven: Saken omhandler heving av eksisterende bygg med 35 cm. Ut over hevingen skal det ikke utføres nye byggetiltak. Etter vår vurdering kommer ikke naturmangfoldlovens bestemmelser til anvendelse i gjeldende sak.

2 Saksutredning: Ny plassering blir på kote 1,35 moh., og tiltaket krever dispensasjon fra krav til høyde over havet. Merknad/ kommentar fra nabo: Kommunen har fritatt tiltaket for nabovarsling, da deres interesser ikke blir berørt. Uttalelser fra annen myndighet: Vest-Agder fylkeskommune har gitt dispensasjon fra den midlertidige fredningen av området i vedtak datert 26. februar 2015 på vilkår. Det vises til vedtaket i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Gulvet i annekset ligger på ca. cote 1,0 og er svært utsatt for vannskader ved høy sjø. Vi mener det vil være riktig å heve også dette bygget som er en svært viktig del av det kulturhistoriske anlegget i Havbukta. Plenen som ligger mellom hovedhuset, annekset og sjøen/brygga ligger ca. 40 cm over kledningen langs store deler av annekset. Derfor er det anlagt en unaturlig «grøft» langs annekset slik at ikke jordmassene kommer inntil kledningen. Vi mener derfor annekset også bør heves. Etter befaring deler Fylkeskonservatoren våre vurderinger. Vi søker derfor også om å heve annekset med 35 cm. Vi støtter søker i hans vurderinger. Krav til høyde over havet for bygninger til varig opphold, er på kote + 2,5. Bygningen vil etter heving ligge 1,2 meter under dette kravet. Det blir likevel en forbedring sett i forhold til dagen situasjon, og med tanke på at man ønsker å bevare bygningen ser vi positivt på gjennomføring av tiltaket. Utseendemessig vil bygningen fremstå som i dag. Administrasjonens samlede vurdering: Til orientering: Siste del av innsendte dispensasjonssøknad, omhandler 2 etasje i tidligere godkjent tilbygg. Denne delen av søknaden gjelder imidlertid dispensasjon fra teknisk forskrift, og skal ikke behandles av utvalget. Det søkes om heving av sjøbu/hytte. Bygningen skal etter utbygging plasseres på kote + 1,35. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Etter pbl 28-1 skal kommunen i sin byggesaksbehandling påse at det ikke er miljøforhold eller forhold med byggegrunnen, som gjør at byggeprosjekter ikke kan gjennomføres. Dette

3 kan blant annet være fare for ras, flom, springflo eller farlig grunn. Med unntak av boligen i Havbukta, har ikke kommunen etter vedtaket i 2012, gitt dispensasjon for oppføring av nye bygninger til varig opphold på høyde lavere enn underkant gulv kote + 2,5. Bakgrunnen for dette, er at kommunen vil kunne stilles økonomisk ansvarlig dersom bygget blir skadet som følge av miljømessige forhold. Omsøkte bygning er imidlertid spesiell, og er en bygning som det er ønskelig å bevare. At omsøkte bygning nå skal heves, må anses for å være positivt, ettersom den kunne blitt restaurert og dermed blitt stående på kote + 1,0 som i dag. Også Fylkeskonservator har vektlagt dette i sitt vedtak. De uttaler følgende: «Med forventete endringer i klima med fare for fremtidig havstigning, og de følger det kan få ved Stormflo, er heving av hovedbygningen med 35 cm vurdert til å være et særlig tilfelle. Etter fylkeskommunens oppfatning er dette et viktig tiltak for bevaring av bygningen og Havbukta som kulturminne for kommende generasjoner.». De omsøkte tiltakenes virkning i landskapet og kulturmiljøet er små, og representerer ikke et vesentlig inngrep i det fredede området. Om tilbygget skulle blitt plassert på kote + 2,5, ville dette etter vår vurdering vært i strid med bevaringsformålet. En tillatelse vil i dette tilfelle tilsidesette hensynet i loven, herunder krav til høyde over havet. Vi mener likevel det er grunnlag for å innvilge omsøkte dispensasjon. Det er antatt at eldste del av bygningen er oppført på l840-tallet, samtidig med hovedhuset. En del av bygningens gavlvegg mot sjøen vises på et eldre fotografi. antagelig fra Ved dikteren Vilhelm Krags overtakelse av eiendommen i l9l7 ble bygningen, som opprinnelig inneholdt både sjøbu og fjøs til to kyr, forlenget og bygget om til gjestehus. Bygningen i det ytre, slik den fremstår i dag har det samme volum, og i hovedsak det samme uttrykket som Vilhelm Krag gav den. Som Fylkeskommunen uttrykker er dette et viktig tiltak for bevaring av bygningen og Havbukta som kulturminne for kommende generasjoner. Saken må anses for å være et spesielt tilfelle. En dispensasjon her, vil etter vår vurdering ikke føre til presedens for andre saker. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg. 1 Søknad om heving av annekset med 35 cm 2 Skisse/ tegning 3 Konservators vedtak av 26. februar Oversiktskart

4 4520Lindesnes SØGNEKOMMUNE. l 1/ Ufg J GNR. 1, BNR.13, HAVBUKTA, NY HELLESUND, SØGNEKOMMUNE. SØKNAD OM DISPENSASJON FOR HEVING AV ANNEKSET MED 35 CM. Søknaden om å heve den gamle hovedbygningen i l-lavbukta med 20 cm ble imøtekommet både av Fylkeskonservatoren og Søgne kommune. Dette arbeidet er nå utført som ledd i bevaring og restaurering av det gamle lafta hovedhuset i Havbukta. Dette var et omfattende arbeid w' opplever som svært vellykket. Gulvet i annekset ligger på ca cote 1,0 og er svært utsatt for vannskader ved høy sjø. Vi mener det vil være riktig å heve også dette bygget som er en svært viktig del av det kulturhistoriske anlegget i Havbukta. Plenen som ligger mellom hovedhuset, annekset og sjøen/brygga ligger ca 40 cm over kledningen langs store deler av annekset. Derfor er det anlagt en unaturlig «grøft» langs annekset slik at ikke jordmassene kommer inntil kledningen. (Jfr. snitt på vedlagte tegn.) Det arbeides nå med en fellesløsning for renseanlegg og avløpsløsning for Havbukta og nabobebyggelsen vestenfor. Av praktiske hensyn er det ønskelig å anlegge ledningstraceen under annekset og det bør sees i sammenheng med en heving av annekset. Grunnmuren vil få samme utførelse som for hovedhuset. Vi er i dialog med Fylkeskonservatoren om plasseringen av renseanlegget og har i den forbindelse behov for å bestemme ledningstraceen. Det er derfor ønskelig med en snarlig avklaring. Etter vår mening kan også annekset heves uten at det særegne inntrykket av Havbukta forstyrres. Det søkes derfor om dispensasjon fra det midlertidige fredrringsvedtaket for Ny Hellesund slik at annekset heves 35 cm. Mvh Vedlegg: Tegn. datert Kopi: Fylkeskonservatoren i Vest-Agder.

5 PLAN AV ANNEKS. ANNEKS. FASADE MOT NORD. SHPLET STREK BER ca Høvoe PA PLENEN. ä g r- r-"v u SØGNE KOMMUNE, NY HELLESUND. GNR. 1, BNR. 13, HAVBUKTA..k 'KUL ' u. _ I L ~ TEGN. l FORB.MED SØKNAD om HEVING Av ' rasabé'mb1ves1. M '7' ANNEKSET MED ss CM. ' f M ATR.

6 1av3 SEKSJON FOR KULTURMINNEVERN Saksbehandler: Bjarne Tresnes Sørensen Vår dato Deres dato Vår referanse 15/ Søgne kommune gnr 1/ Deres referanse Søgne kommune Postboks SØGNE I (/2 leg? Søgne kommune - Helgøya i Ny-Hellesund, Havbukta gnr/bnr 1/13 - søknad om heving av anneks. Dispensasjon etter kulturminneloven 20 tredje ledd Vi viser til vedlagte brev av l sendt til oss fra arkitekt Alv-Tore Romedal. På vegne av Havbukta sameie søkes det om dispensasjon for heving av anneks med 35 cm på gnr/bnr 1/ 13 - Havbukta i Ny-Hellesund. Vi bemerker at søknaden formeldt skulle vært sendt Søgne kommune. Etter avtale med saksbehandler Anne Marit Tønnesland i kommunen gir Fylkeskonservatoren her en første behandling av søknaden i tråd med gjeldende vedtak om midlertidig freding av Ny- Hellesund kultunniljø. Dette som et bidrag til nedkorting av saksbehandlingstiden. Tiltakshaver som får dette brevet i kopi gjøres oppmerksom på at søknaden også skal behandles etter Plan- og bygningsloven av Søgne kommune. Midlertidig fredet kulturmiljø - lovhjemmel Vest-Agder fylkeskommune har i brev av fattet vedtak om midlertidig fredning av uthavna i Ny-Hellesund med hjemmel i Lov om kulturminner 22 nr. 4. jf. 20. Fredningen omfatter deler av Monsøya, Kapelløya, Helgøya og de mindre holmene Renneholmen, Nettholmen og Drengeholmen. Fredningen medfører at det må søkes om dispensasjon for alle tiltak utover vanlig vedlikehold i det fredede området. Vest-Agder fylkeskommune varslet oppstart av ordinær fredningssak i brev av Fredningsforslag fra fylkeskommunen ble i august 2014 oversendt Riksantikvaren for høring mot sentrale institusjoner. Fredningssaken forventes avsluttet i I henhold til lov om kulturminner 20 tredje ledd kan departementet i særlige tilfeller gjøre unntak fra fredning og fredningsbestemmelser for tiltak som ikke medfører vesentlige inngrep i det fredede omrâdet. I henhold til forskrift om faglig ansvarsfordeling mv. etter kulturminneloven, jf. 12 nr. 2, er dispensasjonsmyndigheten for fredede områder delegert til fylkeskommunen. Bygningen det omsøkte tiltaket gjelder for ligger innenfor området som omfattes av den midlertidige fredningen. Der bygninger inngår i en kulturmiljøfredning omfatter den bare utearealene og det utvendige av bygningene, ikke det innvendige. Det her omsøkte tiltak er av et omfang som krever dispensasjon fra fredningen. Beskrivelse av det omsøkte tiltak Det søkes om å heve anneksbygningen opp fra dagens nivå med 35 cm som et tiltak mot en i fremtiden forventet havstigning. Gulvet i bygningen ligger på ca. kote 1,0 og er allerede i dag svært utsatt for vannskade ved stormflo. Fylkeskonservatoren ble under befaring til Havbukta gjort kjent med tiltaket, og har ved selvsyn sett at plenen mellom hovedhuset og annekset ligger en god del over gulvnivået i bygningen. Det er gravd en dreneringsgrøft mellom plenen og grunnmuren til annekset, men den forhindrer ikke at jord og fuktighet kommer tett inn til kledningen på langveggen mot nord. Fo/kestyre - kompetanse - samarbeid Postadresse: Sentral E-postadresse: Telefon sentralbord: O0 Postboks 517 Lund, 4605 KRISTIANSAND S postmottak@vaf.no Telefon intern: Besøksadresse: lnternettadresse: Telefaks: 38 O Tordenskjoldsgate 65 Foretaksregisteret:

7 VEST-AGDER FYLKESKOMMUNE 2 av 3 I søknaden vises til tidligere dispensasjon fra kml 20 tredje ledd gitt for eiendommen, fattet i vedtak av Vest-Agder fylkeskommune l4, der det ble gitt tillatelse til å heve hovedbygningen med 20 cm grunnet forventet stigning av havnivået i fremtiden. Dette tiltaket er nå gjennomført. Det opplyses at det omsøkte tiltaket også bør ses i sammenheng med en felles, foreløpig ikke fremsatt, søknad om kloakkrenseanlegg for flere eiendommer på Helgøya, hvor en del av ledningsnettet kan legges under annekset når denne er hevet. Dette vil minske behovet for å grave grøfter over eiendommen ved etablering av renseanlegget. Vedtak: Med hjemmel i lov om kulturminner 20 tredje ledd fatter Vest-Agder fylkeskommune følgende vedtak: Med dette gis det tillatelse på gnr. 1 bnr. 13 på Helgøya i Søgne kommune til gjennomføring av tiltaket som omsøkt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 0 Annekset tillates hevet opp til 35 cm fra dagens nivå. 0 Ny grunnmur mot nord og øst skal gis en utforming, ved bruk av stedegen naturstein, tilsvarende som på hovedbygningen. 0 For å redusere virkningen av at bygningen er hevet, skal eksisterende dreneringsgrøft mot plenen på nordsiden av bygningen gjenfylles. 0 For å redusere virkingen av at bygningen er hevet, sett fra sjøsiden, skal eksisterende kledningsbord på gavlveggen mot sjøen skjøtes slik at de, som i dag, rekker ned mot dekket på brygga utenfor med en klaring på mellom 5 og 10 cm. 0 Bygningen skal ut over disse tiltakene ikke endres i eksteriøret. 0 Konservator Tanja Røskar ved Fylkeskonservatoren skal holdes løpende orientert om arbeidets gang og konsulteres om håndverksutførelse og materialvalg. Særlig gjelder dette tilpasningen av kledningen på gavlveggen mot sjøsiden etter heving av bygningen. Det presiseres at eksisterende kledningsbord skal skjøtes, ikke skiftes. Evt. brudd på vilkårene vurderes som brudd på Lov om kulturminner. Dersom ikke vilkårene oppfylles, kan 16 i denne loven komme til anvendelse. Klageadgang Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottakelsen av dette brev, jf. Forvaltningsloven 28 og 29. En eventuell klage stiles til Riksantikvaren. men sendes fylkeskommunen. Kort beskrivelse av kulturminnet Det er antatt at eldste del av bygningen er oppført på l840-tallet, samtidig med hovedhuset. En del av bygningens gavlvegg mot sjøen vises på et eldre fotografi. antagelig fra Ved dikteren Vilhelm Krags overtakelse av eiendommen i l9l 7 ble bygningen, som opprinnelig inneholdt både sjøbu og fjøs til to kyr, forlenget og bygget om til gjestehus. Bygningen i det ytre, slik den fremstår i dag har det samme volum, og i hovedsak det samme uttrykket som Vilhelm Krag gav den. Det finnes flere svært gode fotografier av Anders Beer Wilse fra 1923 som underbygger dette. Allerede den gang var den karakteristiske gallionsfiguren og navneskiltet til seilskuta CLIO montert på gavlveggen mot sjøen, likeledes det det utskårne løvehodet over inngangsdøra.

8 VEST AGDER FYLKESKOMMUNE 3av 3 Bygningen ble i 1979 registrert i SEFRAK av Fylkeskonservatoren med ID Registreringen omfatter bygningsbeskrivelse, fotografering samt oppmåling av grunnplan og rominndeling. Fylkeskommunens vurdering I et midlertidig fredet kulturmiljø hvor også bygningenes eksteriør er fredet, er det kun adgang til å gi dispensasjon til å foreta ikke vesentlige inngrep i området, jf. ordlyden i lov om kulturminner 20 tredje ledd: Departementet kan i særlige tilfelle gjøre unntak fra vedtak om fredning og fredningsbestemmelserfor tiltak som ikke medfører vesentlige inngrep í det fredete området. Annekset i Havbukta ligger på kote ca. 1,0 m.o.h. Med forventete endringer i klima med fare for fremtidig havstigning. og de følger det kan få ved Stormflo, er heving av hovedbygningen med 35 cm vurdert til å være et særlig tilfelle. Etter fylkeskommunens oppfatning er dette et viktig tiltak for bevaring av bygningen og Havbukta som kulturminne for kommende generasjoner. Virkningen av hevningen i landskapet vil, sett fra sjøen, være liten ved at kledningsbordene på gavlveggen mot brygga skjøtes ned mot bryggedekket. Virkningen av hevingen vil på samme måte reduseres ved at eksisterende dreneringsgrøft på langsiden mot nord gjenfylles inn mot ny grunnmur. Ved at hovedbygningen allerede er hevet med 20 cm, vil hevingen av annekset med 35 cm bringe de to bygningene innbyrdes i balanse, slik de ble opplevd før hevingen. Etter fylkeskommunens totale vurdering er virkningen av det omsøkte tiltaket i landskapet og kulturrniljøet liten, og representerer ikke et vesentlig inngrep i det fredete området. Med hilsen Yvonne Fernmar Willumsen _, / 4 V fylkeskonservator f/ /, vil; jame Tresnesf Sørensen antikvar Vedlegg: 0 Dispensasjonssøknad av fra arkitekt Alv-Tore Romedal på vegne av Havbukta Sameie. Kopi uten vedlegg til: o Havbukta Sameie v/lars Ole Brunvatne, Bjørnebakken 51, o Arkitekt Alv-Tore Romedal, Farmovn Lindesnes. Kopi m/vedlegg til: o Riksantikvaren, Direktoratet for kulturminneforvaltning, Postboks 8196 Dep Oslo.

9 Målestokk 1:1000