Kjøp av bolig. Skrevet av: Juristenes informasjonssenter (jus.no)

Transkript

1 Kjøp av bolig Skrvt av: Juristns informasjonssntr (jus.no) Kjøp og salg av bolig r for folk flst dn størst økonomisk transaksjonn d bfattr sg md. Går no galt, kan dt kost dg dyrt. Du gjør drfor lurt i å stt dg inn i rgln for kjøp og salg av bolig, og kanskj til og md kontakt n advokat llr rådgivr. Artikkln undr har vi hntt fra jus.no (Juristns informasjonssntr) og tar for sg d viktigst forholdn du bør tnk på når du skal kjøp llr slg n bolig. Hvordan bør avtaln inngås? Hvilk opplysningr pliktr slgr å gi? Hva må gjørs før jg kan få skjøtt? Hva r t skjøt? Når kan indommn ovrtas? Hvilk mulightr ksistrr hvis jg ikk får skjøtt llr ikk får ovrta indommn til avtalt tid? Hvilk mulightr ksistrr hvis indommn har manglr? Hva gjør jg hvis slgr ikk holdr avtaln? Hvordan bør avtaln inngås? Dr bør inngå n skriftlig avtal. Avtaln bør innhold n bskrivls av indommn. Bskrivlsn bør vær så dtaljrt som mulig slik at dr unngår konfliktr snr. Innholdr ikk avtaln non slik bskrivls, så har avhndingslovn listt opp non alminnlig krav, avhndingslovn kapittl 3. Hvilk opplysningr pliktr slgr å gi? Slgrn pliktr å opplys dg om all viktig forhold vd indommn og vntull offntlig planr om ndring i nabolagt som han/ hun må vit om. Er dt n fil vd indommn som slgrn burd opplyst om, vil filn utgjør n mangl. Har slgrn kommt md opplysningr i markdsføringn som visr sg ikk å stmm, vil dt vær n mangl hvis opplysningn var av btydning for dg, avhndingslovn 3-7 og 3-8. Hva må gjørs før jg kan få skjøtt? Du må btal kjøpsummn og vntult andr kostnadr i hnhold til avtaln. Når du har gjort dtt har du krav på å få skjøt. Hva r t skjøt? Et skjøt r n salgsrklæring fra slgr til kjøpr. Dn fortllr at du nå

2 har irrttightn til indommn. Når du har fått skjøtt, må dt tinglyss i grunnbokn. Du hnvndr dg til sornskrivrn llr byskrivrn for å få tinglyst skjøtt. Dt r først når skjøtt r tinglyst at du r rgistrt som ir av indommn. Når kan indommn ovrtas? Dt bør gå frm av avtaln. Er dt ikk avtalt, så kan du krv å få ovrta indommn trdj måndsskiftt ttr at avtaln bl bindnd, avhndingslovn 2-3. Dt r slvfølglig n forutstning at du har oppfylt din dl av avtaln. Hvilk mulightr ksistrr hvis jg ikk får skjøtt llr ikk får ovrta indommn til avtalt tid? Du har flr mulightr, forutsatt at du ikk r årsakn til forsinklsn slv. Oppfyllls, avhndingslovn 4-2. Du kan krv at slgrn oppfyllr sin pliktr ttr avtaln. Mn hvis forsinklsn skylds omstndightr slgr ikk har non kontroll ovr, så r dnn mulightn stngt. Hving, avhndingslovn 4-3. Du kan krv å få kjøpt hvt om forsinklsn rprsntrr t vsntlig brudd på avtaln. Hold tilbak dl av kjøpsummn, avhndingslovn 4-6. Du kan hold tilbak n så stor dl av kjøpsummn som r nødvndig for å sikr krav du vil få mot slgr som følg av forsinklsn. Erstatning, avhndingslovn 4-5. Du kan krv at utgiftr du har hatt på grunn av forsinklsn, blir rstattt av slgrn. Dtt gjldr ikk hvis slgrn ikk hadd kontroll ovr omstndightn som ført til forsinklsn. Hvilk mulightr ksistrr hvis indommn har manglr? Prisavslag, avhndingslovn Du kan krv å få prisavslag tilsvarnd d utgiftn du vil ha for å få rttt mangln. Hving, avhndingslovn Rprsntrr mangln t vsntlig kontraktsbrudd, kan du b om å få pngn tilbak og hv kjøpt. Forutstningn r at indommn ikk r blitt i dårligr stand ttr at du ovrtok dn. Hold tilbak dlr av kjøpsummn, avhndingslovn Du kan hold tilbak n slik dl av kjøpsummn som svarr til d kravn du vil ha på slgr som følg av mangln. Erstatning, avhndingslovn Du kan krv rstatning for økonomisk tap llr utlgg du har hatt som n følg av mangln. Dtt gjldr kun hvis årsakn til mangln kunn vært unngått vd inngrp fra slgrn. Hva gjør jg hvis slgr ikk holdr avtaln? Du må klag til slgrn så fort som mulig når ovrtaklsn av bolign blir forsinkt llr når du oppdagr mangln, avhndingslovn Vntr du kan du mist rttn til å gjør kravt ditt gjldnd. Du mistr i

3 hvrt fall rttn til å klag på manglr når dt r gått 5 år fra du ovrtok indommn. Oppdagr du manglr llr dt r forsinklsr, bør du kontakt advokat.

4 Nabokonfliktr Nabokonfliktr r dssvrr t problm for mang, og t vansklig områd å komm md n nøyaktig bskrivls av hva som r lov til å gjør på gn indom, da rgln på dtt områdt r lit dtaljrt. D viktigst rttsrgln på dtt områdt finnr vi i grannlova, mn ttrsom mang grnsr kun r trukkt opp gjnnom tori og rttspraksis, r dt vansklig å komm md nøyaktig angivlsr på mang områdr. Er du i konflikt md nabon din bør du drfor kontakt advokat. Skrvt av: Juristns informasjonssntr (jus.no) Artikkln undr har vi hntt fra jus.no og gir n dl råd og tips til dg som har t problm md nabon. Grnsn for hva nabon lovlig kan forta sg Spsilt om vanlig naborttslig konfiktr Grnsn for hva nabon lovlig kan forta sg Hvm bskytts av grannlova? Hvor går grnsn for hva man må tål fra nabon? Hvm kan holds ansvarlig? Hva kan jg krv ovrfor nabon min? Hvm bskytts av grannlova? Du må ha n viss tilknytning til dn indommn som skadn llr ulmpn rammr, og dn skadvoldnd indommn må kunn kalls naboindom. "Naboindom". Dt må vær forskjllig ir til to sparat indommr. Eindommr som grnsr til hvrandr r klart naboindommr, mn også indommr som liggr lngr fra hvrandr kan btrakts som naboindommr. "Tilknytning". Dt r klart at du som ir har dn nødvndig tilknytningn. Er du for ksmpl panthavr, lir av bolig og liknnd, kan du også påbrop dg bstmmlsn hvis virksomhtn går ut ovr din intrssr. Hvor går grnsn for hva man må tål fra nabon? Dn viktigst bstmmlsn r grannlova 2, som r n gnrll grns for hva som r tillatt. Du må vær utsatt for n skad llr ulmp. Ulmp kan for ksmpl vær støy, lukt og liknnd, llr no som rgns for å vær farlig. Mn dt må no mr til. Skadn llr ulmpn må også vær unødig llr urimlig. Unødig r skadr llr ulmpr som blir påført dg vd tankløsht llr for å sjikanr dg. Dt bror på n rimlightsvurdring hva nabon

5 skal gjør for å forhindr ulmpn llr skadn. Vd vurdringn lggs dt vkt på hva som r tknisk og økonomisk mulig å gjør. Om no r urimlig r først og frmst n vurdring i forhold til dt man kan si r sdvanlig. En skal lgg vkt på hva som var pårgnlig ttr forholdn på stdt på tablringstidn, og hva som r tknisk og økonomisk mulig å gjør. Mn dt pårgnlig kan vær uaksptablt, og dt upårgnlig må du kanskj ttr omstndightn kunn tål. Grnsn for hva som r lovlig llr ikk, r komplisrt å trkk, og lovn gir få holdpunktr. Viss grnsr r trukkt opp gjnnom omfattnd tori og rttspraksis, dt krvr drfor n dl å stt sg inn i dt. Er du i konflikt md nabon din, r dt fornuftig å kontakt advokat. Hvm kan holds ansvarlig? Du kan slvfølglig gå til søksmål mot irn av indommn, mn også mot brukrn. Bygghrrn llr ntrpnørn r andr ksmplr på hvm som kan holds ansvarlig. Valgt vil bro på hva som r naturlig ttr skadns llr ulmpns art og utspring. En advokat kan hjlp dg md dtt. Hva kan jg krv ovrfor nabon min? Stansing og rtting. Du kan krv at dt ulovlig opphørr, mn ikk at all ulmpn du har skal fjrns. Dt viktig å husk på hr r at du ikk kan forlang mr nn at ulmpn rdusrs til tålgrnsn, hvilkt innbærr at du må finn dg i n viss ulmp. Dt r non unntak fra adgangn til å krv rtting llr stansing i grannlova 10. Du kan krv vdrlag for økonomisk tap som følg av dt ulovlig, hvis du ikk får stanst llr rttt ulmpn llr skadn, s grannlova 10, 2. ldd. Erstatning. Du kan krv å få rstattt dt økonomisk tapt du har hatt. Dt krvs ikk at nabon din har utvist skyld for at du skal kunn få rstatning. Dt r dt som r ulmp llr skad utovr tålgrnsn som skal rstatts. Erstatningn kan dkk skadr, rparasjonsomkostningr, rdusrt omstningsvrdi llr mr avldd tap. Spsilt om vanlig naborttslig konfiktr Hva gjør jg hvis jg ønskr å bygg ut hust llr bygg garasj? Hva gjør jg hvis nabon har trær som plagr mg? Hva gjør jg hvis jg ønskr å bygg ut hust llr bygg garasj? I mang tilfll krvs dt tillatls fra bygningsrådt for at du skal kunn bygg på indommn din, s plan og bygningslovn 93. Før du søkr om å få bygg, må du varsl nabon din, s plan og bygningslovn 94. Også i følg grannlova 6, skal nabon varsls før du sttr i gang virksomhtn. Protstrr nabon din, kan du b om n forhåndsavgjørls i form av naboskjønn, s grannlova 7. Rsultatt av t naboskjønn kan vær tt av tr. Dt kan bli t forbud, hvis tiltakt

6 vil vold alvorlig skad på nabons indom, llr hvis dt r klart at tiltakt kan komm i strid md lovn. Du kan få n uforbholdn tillatls. Du kan få tillatls md viss modifikasjonr llr på viss btinglsr. D ordinær domstoln kan prøv spørsmålt ttr at skjønn r holdt llr utn at skjønn r holdt. Har du satt i gang no i strid md naboskjønnt llr utn naboskjønn, så r utgangspunktt at nabon din kan forlang at dt ulovlig opphørr. Du kan også bli strafft ttr strafflovn 343. Har du på dn annn sid satt i gang tiltak i samsvar md naboskjønnt og som rttn finnr at stridr mot grannlova 2, så kan ikk nabon din forlang stansning llr ndring. Hva gjør jg hvis nabon har trær som plagr mg? Har nabon din trær md grnr llr røttr som stikkr inn på din indom, så kan du varsl nabon om din misnøy. Hvis nabon din ikk gjør no, så kan du skjær llr kutt trærn langs grnslinjn til indommn din. Dt gjldr ikk hvis dt r snakk om mrkd trær llr dt r skog på båd din og nabons indom. Står trærn lngr bort må dt bdømms ttr grannlova 3 om trt kan fjrns llr bskjærs. Kild: Juristns Informasjonstjnst

7 Planlgg boligsalgt ditt så tidlig som mulig! Planlggr du å slg bolign din om to måndr, så r dt ikk mr tid av vin nn at du bør stt i gang salgsprosssn så raskt som mulig. Utsttr du rkjnnlsn av n bslutning, som allrd for lngst r tatt...? For d allr flst av oss r dt mang føllsr involvrt når man sttr i gang md salgsprosssn av ns kjær hjm. Dt å bstmm sg for å slg bolig, kan for d allr flst sammnligns md å bstmm sg for å bytt jobb. Har man først bgynt å tnk sriøst på n så btydlig ndring i livssituasjonn, så r dt som oft for snt å snu. Dt som imidlrtid r svært viktig r å gjnnomfør forbrdlsn i forkant så grundig som ovrhodt mulig før visningn gjnnomførs. Kontakt mglr, OG planlgg boligsalgt ditt så tidlig som mulig! Når du skal slg bolig r dt viktig md nøyaktig planlgging i forkant av boligsalgt. Dt allr viktigst r at du tar kontakt md potnsill indomsmglr så raskt som mulig ttr at bslutningn om boligsalgt r fattt. Dsto tidligr mglrn kan stts på jobbn, dsto bdr forutstningr får indomsmglrn for å kunn gjnnomfør opptimal markdsføring av bolign og mulight for å oppnå maksimal salgspris. Bolign bør md fordl annonsrs på intrntt minst to ukr før visning (fortrinnsvis på finn.no llr tind.no), og annonsrs i minst n rlvant lokalavis. En annn stor fordl md å ha god tid r at du kan pass på at salgsoppgavn r 100% filfri t hlt unødvndig problm som oftst oppstår når visning arrangrs i all hast og slgr ikk får tid til å kontroll-ls salgsoppgavn. Du bør også gjnnomfør d viktigst forbrdlsr i god tid før først visning sørg for at all ut- og innaralr r ryddt, småfil fikst opp i, pass på at bolign r lys og trivlig og vask all vindur. Gratis hjlp og vildning i salgsprosssn NttEindom.no r n rådgivningstjnst på intrntt, som har spsialisrt sg på å vild boligslgr i salgsprosssn, på bakgrunn av tips fra tidligr boligslgrs rfaringr. D to mst populær tjnstn som rådgivningsfirmat ytr kostnadsfritt r tips om 2-3 god indomsmglr tilpasst boligtyp og blliggnht samt gratis vrdivurdring.

8 Råd vd kjøp av bolig Budgivning Ls indomsmglrns prospkt godt. Spør slgrn om dt r non fil llr manglr vd hust, no som må skifts ut llr no som ikk virkr. S ttr om du kan s tgn på fuktight i kjllr og spør om dt har vært fuktight. Eindommn må bfars i dagslys og kjøpr har ansvart for slv å ha stt sg om på indommn. Ta d forbhold du mått ha inn i budt (For ksmpl forbhold om finansiring, salg av gn bolig, tidspunkt for ovrtagls l.lign.) Skriv båd budsum kvadratmtrpris (budsum / bruksaral(bra)) på budskjmat Kontraktsmøt: B indomsmglrn om dt r non spsill vilkår i avtaln som avvikr fra Eindomamglrforbundts standardavtal Spør mglr og slgr om dt r panthftlsr llr srvituttr på indommn og vntult få diss forklart Spør slgr undr kontraktsmøt om dt dr non fil, manglr, skadr llr annt som må utbdrs og som ikk har blitt opplyst før. Gis dt ny opplysningr om fil, manglr, hftlsr l.lign. på kontraktsmøt må du få inn i kontraktn at du tar forbhold om å komm tilbak til diss ny forholdn vt. at kontraktssignringn utstts (Slgr kan ikk slg til andr av dn grunn hvis du har fått akspt på ditt bud.) Ovrtagls: Kjøpr har slv ansvart for å bsiktig indommn i forbindls md ovrtagls og må gå igjnnom hvrt nklt rom. Spør slgr om dt r non ny forhold sidn visning/kontraktsmøt som du som kjøpr bør få vit om. Drsom dt forliggr fil llr manglr må du minimum muntlig påpk dt ovrfor slgr i forbindls md ovrtagls og umiddlbart også mld dtt til mglr. B mglr å ta stilling til hva som r løsør og hva som r tilhørnd bolign drsom dt r tvil. Krv at mglrn tilbakholdr t forholdsmssig bløp og ikk utbtalr slgr drsom dt r forhold som r uavklart llr dt forliggr vsntlig manglr. Manglr frmkommt ttr ovrtaglsn: Manglr forliggr når indommn ikk r som avtalt, dt r gitt uriktig opplysningr llr dt r tilbakholdt opplysningr som vill påvirk intrssn og/llr prisn på bolign.

9 Slgr kan bli ansvarlig for fil og manglr også slv om slgr ikk visst om fil llr mangln. Slgr vil normalt vær ansvarlig drsom bolign ikk r i ovrnsstmmls md aktull lovr og forskriftr. Rklamasjon: Fil og manglr man blir klar ovr r man pliktig å rklamr på ovrfor slgr/mglr "innn rimlig tid" - bør ikk gå ovr 3 måndr. Kjøpr kan llrs mist rttn til å påbrop sg mangln. Ny fil og manglr som oppdags kan rklamrs i inntil 5 år. Har man oppdagt mangln 3 år llr mr ttr ovrtagls må forliksklag vær tatt ut inn 12 måndr fra mangln oppdags Erstatning/prisavslag/hving av kjøpt: Dt skal oftst vær stor fil/manglr til for at kjøpt kan hvs. Slgr har ubtingt rtt til å utbdr n fil/mangl. Har slgr ikk fått anldning til å utbdr kan slgr av dn grunn slipp å btal utbdringskostnadn Kjøpr vil ikk i normal tilfllr ha rtt til rstatning for tort og svi. Kontakt advokat: Kostnadr til advokat vil normalt vær dkkt av forsikringsslskapt md 80% ttr gnandl. Drsom man ikk oppnår night md slgr r dt ingn grunn til ikk å ta kontakt md advokat for å unngå forldls llr tilsvarnd. Utarbidt av Advokatfirmat Tryti

10 Slg og kjøp bolign riktig! Skrvt av: Pr J. Haakstad I 1993 kom lovn som ga boligkjøpr størr rtt til å klag. Bolign som slgs kan vær av svært god kvalitt, likvl kan kjøpr ha rtt til saftig avslag i prisn! Et prisavslag kan fort komm opp i kronr Et slikt avslag forutsttr at bolign ikk r i tråd md avtal og/llr lovn. Har kjøprn i dt hl tatt rtt il å klag? Når kjøprn oppdagr n mangl, kan han rklamr i opptil fm år ttr handln og krv avslag i prisn. Husk at kjøprn uanstt må ragr når han har oppdagt filn, og dt kan skj allrd få dagr ttr ovrtaglsn. Kjøprn må da varsl slgrn innn rimlig tid. Dt vil normalt si innn to til tr ukrs tid. Mn kjøprn må først vær klar ovr at han kan ha t krav. Er kjøprn usikkr, kan han først få n fagmann til å s på problmn før han gjør sg opp n mning. Mn han må ikk soml! Vær klar ovr at slv om kjøprn før kjøpt ikk har n plikt til å undrsøk bolign, har han slik plikt ttrpå. Han kan bli flt på at han ikk har oppfylt dtt kravt; da kan slgr si at kjøprn burd ha oppdagt filn før han faktisk gjord dt. Mn kravn til undrsøkls ttr kjøpt r ikk særlig strng. Slv om kjøprn ttr diss rgln har rklamrt tidsnok, r han likvl ikk rddt! Dn ukjnt rgl! Slv flr advokatr r ikk klar ovr at man hr må pass på nda n rgl; nmlig fristn i forldslovn. Dt gjldr på mang rttsområdr, også hr. Dt bmrkr advokat Pr Racin Fosmark, fra advokatfirmat Eckhoff, Fosmark & Co. i Oslo. Han undrvisr andr advokatr i boligjus. Utgangspunktt i lovn r at kravt som følgr av rklamasjonn, forlds tr år ttr at dt oppsto; dt vil hr si ttr ovrtaglsn av bolign. Mn sidn kjøprn d først tr årn kanskj ikk vt om at han kan ha t krav, får han n tillggsfrist. Dn r på tt år fra tidspunktt kjøprn bl klar ovr sin rtt. Kjøprns nst mulight til å hindr at kravt forlds, r å ta rttslig skritt, vanligvis ta ut n forliksklag mot slgrn. Obs! Rkommandrt brv r ikk nok! Md andr ord: Kjøprn kan ha rklamrt innn fmårsfristn og dssutn

11 innn rimlig tid ttr oppdaglsn, og likvl oppdag at kravt r forldt, sir Fosmark: - Fra kjøprn rklamrt, kan dt nmlig ltt gå ovr tt år før dt blir sak, mn da r dt for snt. Slgrns unntaklsr ll gn undrsøklsr, frir, advokatns arbid og lignnd, førr ltt til at måndn går. ( Dtt skjr vanligvis for skjult fil og manglr som først dukkr frm ttr non år.) Brukr kjøprn advokat som ovrsittr dnn fristn, blir advokatn ltt rstatningsansvarlig for tapt kjøprn fikk da kjøprn mistt sin rtt. Advokatr r forsikrt mot slik tabbr. Fmårsrgln kan på dnn måtn vær til ulmp for kjøprn og til fordl for slgr: Når kjøprn først oppdagr manglr ttr sks-syv år, slår fmårsfristn til og stngr for hans rtt. Tidligr kunn man også rklamr ttr for ksmpl ått-ni år. ( Mn når dt hadd gått så lang tid, var dt slvfølglig vansklig å bvis at filn forlå allrd på tidspunktt for kjøpt, no som r t vilkår for at man i dt hl tatt skal ha t krav.) Tips til slgrn! Mnr du som slgr at kjøprn ikk har rklamrt innn rimlig tid, må du pass dg for å ikk straks kast dg inn i diskusjonn md kjøprn om problmn. Da kan du ha tapt din rtt til å hvd at kjøprn har rklamrt for snt. Gjør i dt minst kjøprn oppmrksom på at du mnr at han har vært for snt ut. Mang tvistr Dt vrsrr svært mang sakr om boligkjøp for norsk domstolr. Dt skylds flr forhold: Hvrt år omstts dt svært mang boligr, og dt r snakk om stor vrdir. I tillgg r rgln uklar. Om man har n rtt må oft n domstol avgjør. Usikkrhtn skylds at lovn r vldig gnrll og skjønnsmssig. Mr konkrt rtningslinjr har vi ikk. Høystrtt har ikk gitt non føringr. Mn n dl råd kan vi gi! - Husk likvl at hvr sak r spsill, bmrkr advokat Pr Fosmark. Til syvnd og sist blir din sak n vurdring av din bolig, din kontrakt, omstndightr rundt din handl osv. Hr skal vi s på nklt viktig sidr vd lov om avhndig av fast indom som trådt i kraft i Kjøprn kan gå i fakturaflln! Dt vanligst kravt fra kjøprn r krav om avslag i prisn. Mn r mangln vsntlig, kan kjøprn gå fra hl handln. I bgg tilfllr kan dt bli snakk om rstatning for tap llr utgiftr man har hatt. Dt lar vi ligg. Rparrr kjøprn mangln og sndr rgningn til slgrn, kan slgr normalt smil og rgistrr at kjøprn har gått i flln. Så lng slgr ikk har fått anldning til å utbdr filn slv, mistr kjøprn sin rtt til prisavslag! Dt kan vi kall for fakturaflln.

12 Kjøprn skull først og frmst ha undrsøkt om slgr var intrssrt i å ordn filn på gn måt, for ksmpl slik atman kunn ngasjrt n g håndvrkt ( som kunn vært billigr ). Tips til kjøprn! Drsom vannsprut står fra rørn, r situasjonn akutt. Drmd kan kjøpr slvfølglig slv gjør dt som trngs. Mn ting som kan vnt, skal slgrn ha fått n sjans til å fiks slv. Imidlrtid kan kjøprn nkt drsom ha har saklig grunn. - mn dtt var jo ikk riktig! Avtaln r slvfølglig utgangspunktt for hva kjøprn kunn vnt sg. Tips til kjøprn! Har slgrn gitt opplysningr som ikk r riktig, vil slgrn bli ansvarlig uanstt. Har han sag at l-anlggt r nytt i hl bolign, r dt n mangl at dt ikk stmmr. Dtt gjldr slv om l-anlggt for så vidt r godkjnt, mn gammlt. Så slv om bolign r av god kvalitt, kan uriktig opplysningr likvl mdfør ansvar for slgrn. Dt r ikk bar opplysningr i slv kontraktsdokumntt som r n dl av avtaln. Også opplysningr i annons, prospkt osv. skal lggs til grunn. Mn d mp vær nonlund konkrt og gnt til å skap forvntningr hos kjøprn. Mn gnrll vndingr og skryt bindr sjldn slgrn. Oft innholdr avtal ikk så my om boligns standard. Da sr vi på lovn som utfyllr kontraktn. Tips til slgrn! Slv om opplysningn i først omgang r fil, kan du som slgr rtt dm. Gjørs dt før handln r i boks ( budt ditt blir aksptrt ) har du ditt på dt tørr. Mn også ttr avtalinngålsn kan du forsøk å rtt fil. Drsom du på kontraktsmøtt rttr filn i kontraktn utn at kjøprn protstrr vil dt bty at partn har avtalt dnn rttlsn; da kan kjøprn ikk klag på d opprinnlig filopplysningn i ttrtid. Mangl! Slv om man som slgr r i god tro Utgangspunktt i lovn r at bolign skal vurdrs som fysisk gjnstad: At slgr ikk vt om fil og manglr vd bolign, fritar han ikk for ansvar. Dt sir amanunsis Trygv Brgsåkr vd juridisk fakultt i Oslo. Han r n av Norgs frmst ksprt på boligjus. En god dl fil r manglr uanstt. Vurdringn r objktiv, som vi sir. ( Forutstningn r riktignok at kjøprn ikk kjnnr til diss filn). Hr r n dl ksmplr på typisk fil, som kan vær manglr uanstt: Fysisk manglr - Bygg- og konstruksjonsfil:

13 Er bolign byggt/konstrurt fil, r dt n mangl uanstt. F. ks. at matrialn r undrdimnsjonrt. - Skadr: Er no av bolign ødlagt kan dt gi rtt til prisavslag. Mn normalt slitasj gir kjøprn ingn rttightr. To ksmplr r sprukn flisr og hakk i parkttn. Dt går ikk an å klag på tidns tann. - Ting som ikk fungrr: Vindur som ikk åpnr sg og svakt trykk i krann, r ksmplr på manglr. - Fukt/råt/lkkasj: Drsom dtt ikk r pårgnlig p.g.a. aldr, kan slik fil vær n mangl. Tips til slgrn! Oppfordr folk til å undrsøk bolign; da vil kjøprn i utgangspunktt ha sg slv å takk drsom han ikk blir klar ovr manglr som han ltt vill ha oppdagt. Dtt gjldr nda strkr drsom kjøpr ikk bar gnrlt blir oppfordrt til å undrsøk, mn blir oppfordrt til å undrsøk også mr konkrt sidr vd bolign. Forskriftsmanglr Dt offntlig stillr utallig krav til n bolig. Er ikk kravn oppgylt, vil dt normalt vær n mangl. Mn kravn må vurdrs ut i fra kravn som gjaldt på dn tidn bolign bl bygd. Man kan jo ikk ndr konstruksjonr i ttrtid. Mn andr gangr må kravn som gjaldt på avtaltidspunktt vær oppfylt for ksmpl kravn til brannsikkrht llr lktrisitt. - Dtt r typisk offntlig rglr som må vær fulgt: Elktrisittsforskriftr, byggtknisk rglr, branntknisk rglr, ndlig offntlig planr, hlsforskriftr, krav om frdigattst tc. Eksmpl: Er loftslilightn ikk godkjnt som bbolsrom, r dtt n mangl. Da kan kjøprn hv kjøpt. Skal dt ikk så stor utbdringr til før kjøprn får godkjnnls, må du som slgr btal for rparasjonsutgiftn. Også dirkt pålgg fra myndightn om utbdringr som hvilr på bolign vil du som slgr bli ansvarlig for. Dt samm gjldr pålgg som kommr ttr at

14 kjøprn ovrtok, mn som du som slgr mått rgn md at vill komm, for ksmpl fordi du hadd fått t varsl. - Slv om all typr kjøpr kan klag på forskriftmanglr, gjldr likvl t unntak som for ksmpl vil gjld for d som r bygningskyndig: Slik kjøpr må vit om krav fra dt offntlig r oppfylt, og spsilt når slgrn r forbrukr og ukyndig, opplysr Brgsåkr. Tips til slgrn! Risiko for at bolign ikk r i samsvar md offntlig krav, kan du som slgr fraskriv dg ansvar for i kontraktn. Mn husk å opplys om dtt allrd i prospktt. Hvis ikk, kommr du ingn vi md n slik rsrvasjon. Tips til kjøprn! Et gnrlt forbhold om at bolign slgs som dn r, r nok ikk tilstrkklig til å avskjær ditt krav drsom bolign har forskriftsmanglr. Slv kontraktn sir sjldn no om standard på bolign. Drfor må slgrn og kjøprn støtt sg til n mr gnrll vurdring om hva kjøprn kan ha krav på. Hva kan n kjøpr normalt forvnt? Dommrn i n rttssak vil vanligvis s på boligr av tilsvarnd typ og standard. Mn spørsmål om hva slags kvalitt man kan forvnt, blir til syvnd og sist opp til sakkyndig å vurdr. I hlhtsvurdringn må man s hn til kjøpsummns størrls, bbygglsns aldr og gnrll prg. Om størr råtskadr i yttrkldningn uttalt dommrn i n lagmannsrttssak: Dt drir sg om n 35 år gamml bordkldning, dr n viss sopputvikling kan forvnts. Dtt r da ingn mangl som kan brttig manglsbføylsr. Hva kjnt kjøprn til? Dn ny boligirn kan ikk klag på dt han visst om. Dt han r blitt opplyst om i tilstandsrapport, takst, salgsoppgav osv., kan han ikk lgg til grunn for n rklamasjon. Dt må han anss å ha godtatt før kjøpt. Drmd har han hatt anldning til å ta høyd for dtt på forhånd. - Kjøprn har imidlrtid ikk non plikt til å undrsøk bolign. Jo mindr han vt, dsto mr kan ha klag på ttrpå! Mn dt r som rgl likvl ikk slik at dt r lurt å handl md bind for øynn. Tips til slgrn! Har kjøprn faktisk undrsøkt før kjøpt, kan han ikk klag på fil vd bolign som han mått ha stt, for ksmpl fordi filn var godt

15 synlig. Tips til kjøprn! Kravt til undrsøkls r likvl ikk strng: En rlativ ovrfladisk undrsøkls r nok. Slgrn kan ikk komm non vi md påstandn om at kjøprn burd undrsøkt ditt og datt mr grundig. Tips til slgrn! Mn drsom du som slgr faktisk har oppfordrt kjøpr til å gnrlt undrsøk bolign, må kjøprn forta n slik inspksjon for å ha sin rttightr i bhold. Også hr snakkr vi om n ordinær bsiktigls. Dt stills likvl strngr krav til undrsøklsn drsom kjøprn r bygningskyndig lr faktisk har hatt md sg n fagmann. Tips til kjøprn! Vær oppmrksom op at dt ikk r no krav om at kjøprn brukr fagmann, slv om slgrn gnrlt har oppfordrt til dt i annonsn llr lignnd. Kjøprn skal md andr ord ikk bhøv å bkymr sg for at han kan mist rttightr drsom han ikk følgr slgrns oppfordring. Dn slår lovn fast. Tips til slgrn! Du som slgr kan godt oppfordr kjøpr til å bruk fagmann, for å saumfar mr konkrt sidr vd bolign. Drsom kjøprn ikk gjør dt, har han slv risikon for at diss forholdn snr visr sg å vær manglfull. Som dn r : Kjøprns rttightr rdusrs Slv om kjøprn ikk kjnt til fil og manglr kan dt kanskj vær andr grunnr til at han ikk har no å slå i bordt md: Drsom slgrn har tatt forbhold om at bolign slgs som dn r, btyr dt at kjøprn ovrtar risikon for skjult fil og manglr. Mn kjøprn trngr likvl ikk å godta alt. Lovn brmsr slik fraskrivlsr: Drsom indommn var i vsntlig dårligr stand nn kjøprn hadd grunn til å rgn md, kan kjøprn likvl slå i bordt. Mn; grnsn for når man kan klag hvs likvl n dl. - En dom fra Frostating lagmannsrtt har antydt undr strk tvil at rparasjonsutgiftr som tilsvart 2, 7% av kjøpsummn ikk kunn vær vsntlig. Kjøprn fikk altså ikk sitt ønskd avslag. - Non juristr oprrr md n tommlfingrrgl om at man kanskj må opp i utgiftr som tilsvarr 4-5% av kjøpsummn før dt hr kan bli snakk om no krav. Mn dtt r ikk rn matmatikk: Dt ndlig svart bror på n hlhtsvurdring av bolign og prisn.

16 Mang misforstår At trskln hvs, forutsttr at slgrn og kjøprn i dt hl tatt avtalt t slikt forbhold. Mang har ikk dt, slv om d tror dt slv! D som har brukt n standardkontrakt til Norgs Eindomsmglrforbund kan ltt misforstå. - Først av alt: Er dt ikk tatt forbhold om som dn r i prospktt, kan man ikk komm slpnd md dtt i ttrtid ( i kontraktn på kontraktsmøtt ). - Mn har slgr/mglr bar varslt at han vil bruk dnn standardkontraktn, må du vit at dt som står dr ikk r no som dn r forbhold. Riktignok står dt at indommn slgs som bsiktigt ( undr kapittlt Tilbhør ). Mn dtt btyr faktisk bar at bolign ikk må ndrs fra tidspunktt du som kjøpr var på visning, og frm til tidspunktt for slv ovrtaglsn. M.a.o.: At slgrn for ksmpl ikk kan riv n vgg ttr at du har vært å kikkt! Båd Norgs Eindomsmglrforbund og Forbrukrombudt har bkrftt at dtt var mningn. - Mn Eindomsmglrforbundt, sammn md Forbrukrombudt, har nylig ( høstn 98 ) lagt n ny standardkontrakt. Dn vil indomsmglr bgynn å bnytt sg av i bgynnlsn av I dnn kontraktn r t ordntlig som dn r forbhold tatt inn, mn bar som t altrnativ. Er dtt altrnativt brukt i dnn ny kontraktn, har du som kjøpr lit du skal ha sagt ( drsom du vt før du gir bud at dnn kontraktn vil bli brukt ). Tips til slgrn! Uanstt: Drsom du som slgr ksplisitt avtalr md kjøpr at indommn slgs som dn r ( i vanlig forstand ), har du sikrt dg. Da bgrnss kjøprns rtt. Så lag t skikklig forbhold. Ærlight varr lngst Kjøprn kan ikk klag på no han visst om før han kjøpt. Informr ham bst mulig på forånd. Dt r n billig forsikring. Slgrns plikt til å opplys Slgr r pliktig ttr lovn å opplys om ting han vt om ( llr mått vit om ), drsom dtt r opplysningr som n vanlig kjøpr hadd grunn til å rgn md å få. Fortll for ksmpl at kjøkknskapn r kald, at dt manglr parktt undr tppt, at dt r fukt på loftt, at vrandastolpn har råt osv., osv. - Slgr vil slvfølglig risikr at kjøprn ikk r villig til å btal så my som tiltnkt på grunn av skavankn han nå vt om. Mn r mang kjøpr vldig intrssrt i bolign, vil d flst pung ut likvl ( så lng mangln ikk r alvorlig ).

17 - Dssutn kan dt bli nda dyrr å la vær å informr. Brudd på din opplysningsplikt vil ikk bar gi t saftig prisavslag, mn kan også påfør dg smrtlig utgiftr til saksomkostningr. Båd juristr og bygningskyndig som vi har snakkt md, anbfalr at man gir så utfyllnd informasjon som mulig. Fortll om nabon? Hva md naboforhold, lukt, flomfar, støy osv.? Slgr må opplys om dt n normal kjøpr vill ha forvntt å få av opplysningr. Nølr man md å opplys om at nabon r n pøbl fordi du tror dt kan skrmm kjøprn, innrømmr man automatisk at dtt kan ha btydning for kjøpr. Opplysningspliktn r i så fall rimlig klar. - Anstndight tilsir atman ikk bhøvr å opplys om at dt bor innvandrr llr sosialklintr vd sidn av. Mn drsom kjøprn spør om dtt, må du opplys om dt også. Tips til slgrn! Også muntlig opplysningr fritar dg som slgr, mn sørg for å få nd på papirt at du har oppfylt din opplysningsplikt, så har du bvis. Dt samm gjldr kjøprn: Slgrns utsagn om at for ksmpl takt r ttt, bør kjøprn få skriftlig. PS! Sir slgrn ntn skriftlig llr muntlig, - at kjøkkn, bod, tak llr lignnd r nytt, skal dt vær av nyr dato, ikk bar nyr nn slv hust. Ingn garanti for slgr Vær klar ovr at slv om slgr opplysr om alt han vt om r han ikk sikrt å unngå rklamasjon. Han kan bli ansvarlig p.g.a. andr omstndightr han skull ha nvnt, mn glmt. - En gnmlding fra slgr kan vidr bli oppfattt av kjøprn som n garanti: Dt r kun dtt som r fil, rgo: - rstn r ok. Dt r ikk alltid tilfll. Dt kan til og md vær fil og manglr som vrkn slgr llr takstmann kjnt llr hadd mulight til å kjnn til. Mn slikt kan objktivt stt vær kontraktsbrudd likvl. Hva kan slgrn håp på vd å hold munn? Dt r ikk til å komm forbi at non slgr klart forsømmr sin opplysningsplikt, bl.a. for å sikr flst mulig budgivr, og for å få bst mulig pris. Dt ha håpr på r at kjøprn ikk giddr å saksøk ham, llr at kjøprn ikk klarr å bvis at slgrn kjnt til ditt og datt. - Mn vinnr kjøprn, vil slgr uanstt bli tvungt til å gi prisavslag tilsvarnd dt kjøprn vill btalt mindr drsom kjøprn visst om filn. I tillgg kommr saksomkostningr; dt blir ltt kronr. Da har

18 du t.o.m. kranglt kanskj i to, llr tr års tid! Kjøprns fordlr Slv om kjøprn ikk har non undrsøklssplikt før handln, vil dt som tidligr nvnt spill n roll om han faktisk har undrsøkt bolign. Hva burd han da oppdag? ( ut ifra dn undrsøklsn han vittrlig tok ). - Dt stills ikk størr krav til n undrsøkls nn n ltt og ovrfladisk sjkk. Mn drsom kjøprn r bygningskyndig, llr får hjlp av fagmann, skjrps kravn. Dt man mått llr kanskj burd ha oppdagt gir ikk no rttightr, slv om man faktisk ikk oppdagt filn. Hva kjøprn i torin kunn ha oppdagt, r ikk pongt hr. Tips til slgrn! Brukr kjøprn takstmann til å forta n tilstandsrapport, kan ikk kjøprn gjør gjldnd n mangl som takstmannn burd ha oppdagt. Tips til kjøprn! Hva kjøprn har oppdagt før kontraktsmøtt, mn ttr at avtaln gikk i boks ( da budt bl aksptrt ), tllr ikk. Slgrn kan ikk mn at kjøprn drmd har kjøpt md åpn øyn. 7 rask råd til slgrn Slg bolign som dn r ( vd bhov ) Fraskriv dg ansvart for forskriftsmanglr ( vd bhov ) Oppfordr kjøprn til å undrsøk bolign Opplys om all fil du vt om Få md alt du sir, ntn inn i kontraktn llr som t vdlgg Bruk tilstandsrapport og gnmlding Pass på om kjøprn går i flln 6 rask råd til kjøprn Du har ingn undrsøklssplikt ( mn vt hva du kjøpr ) Du tapr ikk rttightr på å ikk bruk fagmann Husk å rklamr i tid og ikk gå i fakturaflln Få positiv opplysningr fra slgrn skriftlig Ikk krangl på knirkt dørr og annt småplukk Boligforsikringn din dkkr rttssak om boligkjøp ( ikk motpartns utgiftr )

19 Skal du kjøp bolig? Vær smart i budrundn! Er du på jakt ttr ny bolig står du ovrfor to sntral utfordingr. For dt først må du finn din drømmbolig, og drttr må du vinn budrundn. D allr flst bolign som slgs i Norg i dag auksjonrs bort i åpn budrundr. Budrundn finnr som rgl først std på t tidspunkt ttr at dn først visningn har blitt gjnnomført. For d som har vært md på auksjonr, vt at i all auksjonr spillr psykologi n viktig roll, og budgivrn kan nær sagt sammnligns md pokrspillr skjønt hr snakkr vi ikk om småpngr. NttEindom ønskr å opplys om non tankvkkr i forbindls md budgivningn. Dt tas imidlrtid forbhold om all ffktr vd å ttrfølg tipsn, og minnr om at t tips som kan ha n positiv innvirkning på t godt kjøp i n situasjon, kan virk hlt mot sin hnsikt i n annn. For prsonlig rådgivning ta kontakt md NttEindom pr. tlfon llr post. Forbrd dg til budrundn: Prsonlig visning før offisill visning Mang bolislgr r villig til å gi prsonlig visningr i forkant av d planlagt, offisill visningn, drsom dt r n god grunn for dtt. Dt kan vær at du r bortrist på d planlagt visningsdagn llr ikk har mulight for å komm på d av andr årsakr. Fordln md å komm på visning i forkant av d andr potnsill budgivrn r først og frmst at du

20 andr konkurrntr. Fordln oppnår du drsom boligslgrs aksptpris liggr lavr nn hva du tror at markdsprisn vil rprsntr i n rll budrund. Dtt r slvfølglig n gambling for båd boligslgr og kjøpr, mn dt r no man hllr ikk kommr bort i fra i dn mr sdvanlig budprosssn. Tidsfristr i budgivningn Dn først tidsfristn som gjldr i n budrund r dn som kommr inn på dt først skriftlig budt. Tidsfristn gjldr KUN dt gjldnd budt, mn dt r vanlig at ny budgivr, som kommr inn, forsøkr å forhold sg til dnn fristn. Eindomsmglrn/boligslgrn gjør dt d kan for å oppnå god tid til å kontakt all potnsill intrssntr (i først rkk d som har skrvt sg opp på visningslistn) og for å kunn gjør n fornuftig vurdring av d innkomn budn. Samtidig r dt i slgrs intrss å forsøk å få budrundn gjnnomført innnfor t tidsrom, hvor flst potnsill kjøpr r mottaklig for å bli md i budrundn. Drsom dt r rimlig å anta at dt r mang potnsill intrssntr til dn bolign som du ønskr å kjøp, slik som dn r prsntrt, r dt også sannsynlig at dt vil bli n budrund kort tid ttr visningn. Du kan vlg å ha t bvisst forhold til to ulik typr budgivningsstratgir; ntn å vær dn avvntnd budgivr llr dn som forsøkr å kupp kjøpt. 1. Som avvntnd budgivr så vntr du til dn andr lggr inn sitt bud, sr når budt løpr ut og oppgir (faksr først gangn) ditt gt bud på samm budfristn