Saksfremlegg. Arkivsak: 12/978 Sakstittel: SØKNAD OM FRADELING AV PARSELL TIL BOLIGFORMÅL FRA EIENDOMMEN GNR 42 BNR 1

Transkript

1 GRATANGEN KOMMUNE Saksfremlegg Arkivsak: 12/978 Sakstittel: SØKNAD OM FRADELING AV PARSELL TIL BOLIGFORMÅL FRA EIENDOMMEN GNR 42 BNR 1 HOU-TNMs innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& Gratangen kommune godkjenner fradeling av ca 2,5 daa fra eiendommen gnr 42 bnr 1 til boligformål, jfr. jordlovens 9 og 12, plan og bygningslovens 20-1 avsnitt m, 25-1 og matrikkellovens 6 og Naturmangfoldslovens Arealet består av 1,3 daa fulldyrka jord og ca 1,2 daa jorddekt fastmark. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplans arealdel for fradeling av 1,2 daa fulldyrka jord og 1,2 daa fastmark godkjennes jfr. pbl Det settes som vilkår at adkomst må legges til nærmeste eksisterende avkjørsel. Eldreboligen må senkes ned i terrenget slik at sikt og trivsel for naboeiendommen ikke er ødeleggende. Omsøkte fradeling vil ikke skape de store konflikter mot landbruket, med unntak av tap av dyrkbart areal. Det er godkjent fradelt og omdisponeringer parseller til boligformål inntil omsøkte parsell, uten at det har skaps konflikter med landbruket. Vedtaket kan påklages jfr. vedlagt orientering. ::: &&& Sett inn innstillingen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&... &&& Sett inn saksutredningen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& Saksopplysninger: Søker: Andre Anderzen, og Rannveig Bolle-Anderzen, Fjordbotn 5, 9470 GRATANGEN Søknad om fradeling av et areal på ca 2,5 daa til boligformål fra gnr 42 bnr 1 i Gratangen. Behandlingsgebyret er betalt. Omsøkt søknad ble fremmet i 2012 og ble sendt på høring Saken ble ikke behandlet av kommunen, men avventet etter søkers ønske. Søker ønsker nå å fremme saken

2 for ny behandling. Søker har planer om oppføring av eldrebolig på eiendommen for utleie/salg. Beskrivelse av eiendommen: Eiendommen ligger i grenda Fjordbotn, om lag 1,3 km fra krysset på Elvenes, og ca 200 meter fra Gratangsbotn skole. Eier med sin familie er bosatt på eiendommen. Drifta er lagt ned for flere tiår siden, men en del av det dyrkbare arealet har vært leid ut på muntlig avtale, noe som også omfatter det omsøkte arealet. Eiendommen består av 1 innmarksteig, 2 inn- og utmarksteiger og 4 utmarksteiger. Eiendommen ligger i LNF-område og det må gis dispensasjon fra pbl Arealfordeling i følge skog og landskap: 2,4 daa fulldyrka jord 7,3 daa innmarksbeite 293 daa produktiv skog 119 daa annet areal Eiendommen har svært begrensede ressurser i landbrukssammenheng. Skogen ligger for det meste i et bratt og kupert terreng, og kan ikke nås maskinelt. Saken har vært til høring hos sektormyndighetene. Det er kommer inn følgende merknader: NVE har ingen merknader. Statens vegvesen har følgende merknad: "Adkomsten bør legges til nærmeste eksisterende avkjørsel og stiller seg negativ til adkomst til bolig via gang og sykkelveg, jfr. reguleringsarbeidet gang- og sykkelsti lang Fv142 til Gratangsbotn skole. I kommuneplans arealdel er det foreslått boligfelt i Fjordbotn (B6). Areal et grenser til eksisterende regulerte boligfelt. Arealet er ikke regulert og det er ingen ledige areal i eksisterende boligfelt. Det er godkjent fradelt/omdisponert parseller til boligformal inntil omsøkte. I disse saker er det lagt vekt på økt bosetting som et av de viktigste momentet for fradeling. Det er opparbeidet kommunalt vann- og kloakkanlegg inntil omsøkte parsell.

3 Gratangen kommunen har ledig parsell til boligformål i område, men denne parsellen er lite egnet til eldreboliger for utleie. I grenda Fjordbotn/Moan er det tre bruk i drift, med vekt på sauehold. Alle har behov for å styrke eget og leid arealgrunnlag. Det er sendt ut nabovarsel og kommune har den mottatt klage fra Kyrre Eilertsen eier er gnr 42 bnr 37. Klagen er som følgende" Vi har mottatt nabovarsel fra Andre Anderzen der han legger fram planer om fradeling av en parsell til boligformål. Denne parsellen ligger som en fortsettelse av vår eiendom. Det dreier seg totalt om i underkant av 5 mål. Vi har hatt 2 møter med Anderzen der vi har gitt uttrykk for vår steke motstand mot disse planene. Det er mange grunner til vår protester. 1.Kkommunen har vedtatt en arealplan der denne parsellen er en del av det som er definert til jordbruksformål. Parsellen er pr i dag drevet som tilleggsjord for en lokal gårdbruker. 2. Med videre henvising til den kommunale arealplane ser vi at det er avsatt 2 områder i Fjordbotn til boligformål. Det ene området berører I følge hans egne uttalelser har Andre Anderzen idealistiske hensikter med bygge 4 utleieboliger i rekke beregnet på eldre leietakere. med min bestevilje kan jeg ikke forstå hvorfor slike boenheter ikke kan plassere s innenfor arealene kommunen har pekt ut til boligformål? Anderzen uttaler i møte med oss at han gjennom møte med teknisk etat har fått forståelse av at det med fradeling av eiendom er en enkel sak. Hvis det er riktig at kommunens byråkrater kan tillate seg å hevde overfor søker at det enkel med en fradeling av landbrukseiendommer, må jeg stille spørsmål om politiske vedtak og begrunnede planer har noen verdi i det hele tatt?. Er det virkelig så enkelt har i kommunen å sette en arealplan ut av spill og lage sine gne reglser for godkjenning av politiske vedtak.? 3. I løpet av det siste året har vi på 42/37 arbeidet med å ruste opp det gamle våningshuset her på gården. med kommunens godkjenning og litt økonomisk medvirkning har vi fått til en spesialtilpasset bolig for flere typer funksjonshemminger. I dag bor vår svært syke datter der. Hun har ingen garantier for at hun kan friskne til de nærmeste 10 årene. Anleggstrafikk og byggestøy er helt uforenelig med hennes sykdomsbilde. 4 Da vi på 80-tallet kjøpte småbruket her, var det konsesjonspliktig. Vi drev småbruket etter alle pålegg fra kommune og stat, og har i ettertid sørget for at jorda som vi ikke nå benytter til eget bruk, blir tilbudt vederlagsfritt til interesserte bønder, som tilleggsareal. Filosofien vår da vi bygde nytt våningshus, var å bygge huset mest mulig ned i terrenget siden det er bygd midt ute på et jorde. for oss vil et bygg av den størrelse som Anderzen planlegger rett i fronten vår, være ødeleggende for vår trivsel. 5 den endelige planen for fortsettelse av gang- og sykkelsti til skolen er ikke ferdig."

4 Søker Andre Anderzen her i e-post datert gitt et "motsvart på klage fra Kyrre Eilertsen i forbindelse med fradeling/omregulering av areal på 42/1 Som Kyrre Eilertsen nevner i sin klage har vi i forbindelse med nabovarsel hatt 2 møter, som Kyrre selv oppfordret til. Han ønsket ikke å signere på nabovarselet og ønsket en forhandling der han ville kjøpe eiendommen slik at han ikke fikk et hus i veien for sin utsikt. I møte med Kyrre og Anne-Marit sier dem selv at de valgte å bygge ned huset sitt i terrenget, og at dem aldri hadde trodd at det skulle bli et hus foran deres. Da jeg ønsker å skape noe som gagner både meg på sikt, og noe som er samfunnsnyttig for Gratangen, ble vi ikke enig da jeg føler dette er verdt langt mer enn foreslått pris/bud. Kommentar til punkter som Kyrre har klaget på: 1. Jeg tror at det lille som er dyrket mark på denne parsellen, er mindre samfunnsnyttig for kommunen enn eldreboliger vil være på sikt. I tillegg har jeg gjort klart for bonden som slår marken der pr dags dato, at han kan drifte, sålenge jeg ikke skal bruke dette til noe selv. 2. Det foreligger ikke meg bekjent noen andre tomter til salgs i Fjordbotn pr dags dato, og selv om det skulle finnes en plan for videre regulering her, så er ikke dette min eiendom (eiendom må kanskje til og med eksproprieres fra annen eier) og jeg må da kjøpe et areal for og så bygge. Dette vil bli langt dyrere, og ikke like attraktivt som eiendommen jeg har idag, og som jeg ønsker å bygge på. 3. Jeg har stor respekt for det arbeidet/tiltaket som Kyrre og Anne-Marit har gjort for sin datter med å spesialtilpasse et hus, slik at hun får det best mulig i den tilstand som hun er i. Jeg synes selvfølgelig at det er trist at datteren ikke er på bedringens vei, men jeg kan ikke avvente med mitt liv og mine drømmer av den grunn. Som Kyrre også nevner er huset spesialtilpasset, dette med lyd demping, slik at lydbildet utifra skal bli så lavt som mulig. Det har også blitt bygget en bolig rett i bakkant av deres hus for ikke lenge siden, og som er mye nærmere en der jeg ønsker å sette opp et bygg. Ved eventuell bygging så skal jeg selvfølgelig ta hensyn til situasjonen og følge de regler som er, og ikke lage mer bråk enn nødvendig. 4. Om min visjon blir realisert, og prosjektet settes i gang, må tegninger og byggesøknad godkjennes. Har informert Kyrre i de møtene vi har hatt, at jeg er villig til å senke bygget en del ned i terrenget; 1-1,5 meter slik at utsikten fra deres hus blir minst mulig redusert. Jeg har også informert om at bygget blir på et plan, og med "pulttak" slik at det ikke ruver i terrenget. 5. Traseen for gang og sykkelvei ligger også på min eiendom og forandrer ingenting for Kyrre og Anne-Marit, så klarer ikke helt å se hvorfor dette skulle spille noen rolle for dem." Vurdering: Jordlovens 9 og 12:

5 Tillatelse til fradeling av parsell fra landbrukseiendom kan gis dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Formålet med fradelingen er eldreboliger for utleie, om det er store samfunnsinteresser som taler for tillate fradeling i forhold til jordloven er noe usikkert i denne saken. I RUNDSKRIV M-1/2013 det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi Tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer går inn under bestemmelsen. Forskjellige samfunnsinteresser kan komme i motstrid med hverandre. Samfunnsinteresser som taler for at det gis samtykke til omdisponering, kan for eksempel være offentlige eller private formål som tilgodeser allmennheten og formål som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling på bygdene. Inn under begrepet samfunnsgagnet går også hensynet til bosettingen. Det kan legges vekt på om omdisponeringen vil bidra til å opprettholde eller styrke bosettingen i området eiendommen ligger. Omsøkte fradeling vil ikke gi økt bosetting, men en privat tiltak for tilrettelegging av utleie boliger til eldre i området. Ved avgjørelsen skal det bl.a. tas hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Det er ikke bare de drifts- og miljømessige ulemper en fradeling vil få for eiendommen som deles som skal vurderes, men også de ulemper landbruket i området blir påført. I dette tilfelle ligger eiendommen opptil FV 142 og en del av omsøkte fradeling vil bli brukt til gang og sykkelsti som er under planlegging. Det er tidligere godkjent fradeling opptil omsøkte til boligformål. For at en skal kunne ta hensyn til slike ulemper må ulempene være konkret påregnelige og ha en viss styrke og et visst omfang. Omsøkte fradeling vil ikke skape de store konflikter opptil landbruk. Jordlovens 9 og 12 bestemmer som et viktig nasjonalt hensyn at dyrka jord ikke må brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon og dyrkbar jord må ikke disponeres slik at den ikke blir egnet til jordbruksproduksjon i framtida. Men departementet (kommunen) kan i særlige tilfeller gi dispensasjon dersom det etter ei samlet vurdering av forholdene mener at jordbruksinteressene bør vike. Tekniske inngrep skal etter PBL også vurderes med tanke på sikkerhet ved ras og flom. I tillegg skal det også gjøres en vurdering etter Naturmangfoldloven. Område er ikke utsatt for flom eller ras. Det er heller ikke gjort registreringer av sårbare naturtyper som bør gis ekstra vern i området. Søknaden har vært sendt på høring til sektormyndigheter, det er ikke kommet inn merknader som går imot fradeling.

6 Det må gis dispensasjon fra Plan- og bygningsloven Lovverket er som følgende: 19-2.Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse Vurdering: Momenter som taler mot fradelig Saken kan avslås med vekt på jordlovens 9 og 12 med begrunnelse at det er viktig nasjonalt hensyn at dyrka jord ikke må brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon og dyrkbar jord må ikke disponeres slik at den ikke blir egnet til jordbruksproduksjon i framtida. Omdisponeringen vil heller ikke bidra til å opprettholde eller styrke bosettingen i området eiendommen ligger, da omsølte fradeling er til etablering av eldreboliger. Momenter som taler for fradeling. Saken kan godkjennes etter plan- og bygningsloven 20-1 punkt m og gis dispensasjon etter Fradelingen har et begrenset areal i jordbrukssammenheng, og det er godkjent

7 fradeling til boligformål i området. Kommune har opparbeidet vann- og kloakk opptil omsøkte parsell. Det er i dag ikke utarbeidet godkjent planer til boligformål. Kommunen arbeidet med å få kjøpt og regulert et større område i til boligformål i område, men dette er noe usikkert. Det kan settes vilkår i forhold til naboklagen. Forslag til vedtak: Alt 1: Gratangen kommune godkjenner fradeling av ca 2,5 daa fra eiendommen gnr 42 bnr 1 til boligformål, jfr. jordlovens 9 og 12, plan og bygningslovens 20-1 avsnitt m, 25-1 og matrikkellovens 6 og Naturmangfoldslovens Arealet består av 1,3 daa fulldyrka jord og ca 1,2 daa jorddekt fastmark. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplans arealdel for fradeling av 1,2 daa fulldyrka jord og 1,2 daa fastmark godkjennes jfr. pbl Det settes som vilkår at adkomst må legges til nærmeste eksisterende avkjørsel. Eldreboligen må senkes ned i terrenget slik at sikt og trivsel for naboeiendommen ikke er ødeleggende. Omsøkte fradeling vil ikke skape de store konflikter mot landbruket, med unntak av tap av dyrkbart areal. Det er godkjent fradelt og omdisponeringer parseller til boligformål inntil omsøkte parsell, uten at det har skaps konflikter med landbruket. Vedtaket kan påklages jfr. vedlagt orientering. Alt.2 Gratangen kommune godkjenner ikke fradeling av ca 2,5 daa fra eiendommen gnr 42 bnr 1 til boligformål, jfr. jordlovens 9 og 12. Arealet består av 1,3 daa fulldyrka jord og ca 1,2 daa jorddekt fastmark. Det er vektlagt at det ikke er sterke nok momenter som taler for fradeling. Jordvernet står sterkere i denne saken jfr. jordlovens 9 og 12, med begrunnelse at det er viktige nasjonalt hensyn att dyrka jord ikke må brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon og dyrkbar jord må ikke disponeres slik at den ikke blir egnet til jordbruksproduksjon i framtida. Omdisponeringen vil heller ikke bidra til å opprettholde eller styrke bosettingen i området eiendommen ligger, da omsølte fradeling er til etablering av 4 boenheter til eldre for utleie. Vedtaket kan påklages jfr. vedlagte orientering. Som vedlegg til saken følger: 1. søknaden datert brev fra Statens Vegvesen datert kart datert gårdskart. 4. brev fra Klager - Kyrre Eilertsen 5. motsvar fra søker

8 Gratangen kommune, Ole Kristian Severinsen Rådmann Torbjørn Johnsen fagkonsulent... &&& Sett inn saksutredningen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&